名前：
コメント：
ID:3687 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-12 02:27:53]
ニセコ隣地オーナーと覚書締結したそうです。5月から年末くらいまではほとんど何もしてなかったようですね。
ID:3592 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-07 23:33:53]
ちなみにですが、ニセコで隣地との共同売買の提案書について、隣地オーナーときちんと覚書を結んでいるかということに対しなんと口約束ですとのこと。それだと向こうは好きなように売却できるし正直なところフロントの土地が売れて初めて需要のできる土地ですので本当に何をやっているのだろうと思っています。
ID:3591 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-07 23:26:47]
3494様
まずいつもなら売買契約が締結されたならお知らせですぐに報告して見栄を張る傾向の強いこの会社が、未だ載せていないこと自体が不自然です。薄々感じられているでしょうがこの会社はそういう見栄えの良いことだけはすぐにやるのに今回だけはなぜかしないことが不自然です。また私も質問していますが契約関連はまたいつもの守秘義務のためお答えできませんとの回答です。こんな不自然な回答をよこすこと自体出資者をバカにしていますね。
一応3月31日が決済日らしいですがかなり心配しています。ここに出資することは金輪際ありません。
ID:3494 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-05 19:24:02]
3456様
五反田についてどうも本当に売れたのかどうか心配があり（まさか虚偽報告はないと思いますが）、質問してみましたが相変わらず肝心なところは答えない、その他ぼやかされていて
ニセコのように、また直前にキャンセルされて同じ運命のような危険があると思っています。
全く業界での自社の置かれている立場や責任をいまだに理解していないようです。
3月末の決済まで安心できないと思いますね。いまさらながらこんなところに投資してしまったことに大きく後悔しています。
ニセコ含め残ってる案件早く終わらせて縁を切りたいです。
ID:3456 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-03 16:56:41]
テクラは盛り上がってますがこちらは遅延続きでだらしのない会社ですが、全く書き込みがなくなりましたね。ニセコでもはや出資者の繊維が喪失、以降五反田、宮古島もここ特有のよくわからない状況です。
五反田は本当に売れたのでしょうかねえ。非常に気になっており、何か最終日に売買契約が締結できた、割にはお知らせに載せなかったりなぜこういう意味不明なことをするのでしょうかね。
あと宮古島も、途中で社宅利用からホテルに変えたとのことですが定期賃貸は5年ぢかついておらずその後のこともよくわかりませんし。
なんと言うかビジネスにセンスを感じませんね。
ID:3357 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 13:06:51]
プロでも不特法に理解のある人間は少ない。私はそこで結構苦労してますね。あとちょっと話して使い物にならないとこちらから思っても相談料を強く請求してくるのでそんなかんだで時間が結構すぎ召喚できるのではないかと思いさえします。NPOとかはさすが天下り用だけあって何の役にも立ちません。
ID:3344 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 00:20:45]
6268様
お忙しい中回答頂きありがとうございます。
仰る通りですね。座して待つしかない素人ですので
少しでも返って来ることを祈りながら待ちます。
6268様の状況がここに記載できるような段階になりますことお待ちしております。6268様の回収がうまく行きますことお祈り申しあげます。
ID:3339 / 投稿者：6268 [2026-01-26 23:22:35]
2446様
再びのご指名ありがとうございます。やや辛口な部分は予めご容赦ください。
「有言実行」の内容自体は掲示板に記載すべきではございませんが、
このような場合の適切な専門家（具体的にはご想像にお任せします。）の協力も得て、
粛々と進めております、とだけは記載させていただきますね。
なお、2446様が「こちらは諦めつつ悶々と待つしかない身なのですが、」であれば、
そのままレベチー社からの回答を待ち続けるしかないかと存じます。
私は一投資家として自分自身の為に上記専門家へ頼んでまで
（当然にそのようなプロの方へ依頼するための報酬＝費用つまりお金もそうですし、
そもそも受けていただけるプロの方を探す労力＝時間もかかります。）、投資回収のための出来る限りの努力をしている所存でございます。
私へのご質問「その後の進捗はいかがなものなのでしょうか？なにかいい方向に向かっておられますか？」に
期待されている（概ね推察します）回答は記載出来ませんが、座して待つ人と、自ら投資回収に動く人との当然の差ではないでしょうか？
後者を望むのであればまずはご自身で出来る努力をされてはいかがでしょうか、と言いたいところですが、
ニセコ案件は募集時のEXITありきのアマ向けの宣伝からは逸脱しており、
我々投資家間は現時点で被害者であり仲間である意識（あくまで匿名投資家同士ですので繋がりはないのですが、実質セイムボート。）は持っておりますので、
記載可能な状況になりましたらコメントさせていただきますね。
ID:3337 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 20:33:01]
ここの経営陣はノイローゼか何かになっているのでしょうか?情報漏洩を恐れて出資者に状況を知らせない、私も好みで質問したら取引の安全性のためお答えできませんという無茶苦茶な回答来ました。
これでは出資するのがより困難です。またこれだけバタバタしても財務諸表すら開示しない姿勢は、自分達で自分の首を絞めてると思いますがね。
ID:3331 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 15:07:42]
春に暖かくなってからでは無く、儲かったお金あるなら、その金を使い、今のスキーシーズンに外国人投資家を呼べよ‼️
ID:3329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 14:56:23]
レベチーは久しぶりの大型案件の売却が成功。かなり儲けていると思うので無駄遣いせずにニセコの買い取りなどを真剣に考えて欲しい。
ID:3324 / 投稿者：2446匿名 [2026-01-26 10:10:28]
6268様
久しぶりに投稿させていただきますが、ニセコの件、当然承継も成立せず、その後も売却は一向に進まず、レベチからの状況報告もなくこちらは諦めつつ悶々と待つしかない身なのですが、6268様は10/27付けで「投資家として「有言実行」を粛々と進めております。」と書かれておりますがその後の進捗はいかがなものなのでしょうか？
なにかいい方向に向かっておられますか？
ID:3145 / 投稿者：レオ [2026-01-10 15:49:19]
大丈夫ですかね、この会社。
ホームページの会社紹介を見たら、会社規模に比べて結構な人数の役職の人がいます。
彼らは代表に何もアドバイスをしてあげないのでしょうか？
それとも代表は他人に耳を貸さないのでしょうか？
この会社が不動産クラウドファンディング業界に不信感を与えている要因の一つなので、会社組織としてきちんと出資者に分かりやすく情報発信を定期的にして欲しいものです。
ID:3127 / 投稿者：管理人 [2026-01-09 11:06:14]
投資商品においては情報格差もあり、争いは簡単ではない部分はあると思いますが、ご自身が納得できる可能性が高いと感じられるようであれば選択肢になるんでしょうね。
ニセコについては募集時の情報開示面などで事業者側が最善のやり方ではなかったと感じていますが、訴訟絡みとなると勝算などを語れる立場でもなく、必要な専門性も足りないので、すいません、表層的なコメントしか難しくなっているのが本音ですね。
投資にも訴訟にも相応のコストがかかりますから、訴訟を煽るようなことが望ましいとも思えませんし、投資家がそれ以外で今、できることは限られます。
加えてLEVEVHYが今新規募集をしているわけでもないため、新たな投資家候補に対して、投資判断材料として遅延案件情報を伝えることの公益性がないということも大きいです。
ID:3126 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-09 02:54:44]
管理人様
やはり弁護士ですかね。どう見てもレベチーの不作為や善管注意義務違反、また三為による過剰な利益相反取引があったことは事実ですので本来は裁判までは考えてなかったのですが、最近は毀損をちらつかせますので弁護士日費用との費用対効果を考えてましたが、流石に異常です。
重説に書けば善管注意義務違反が許されるわけもなくレベチーが残してる足跡から十分対抗はできると思いますのでもう一件の遅延が確定した場合はまとめて裁判に移行することとします。
なお、不法行為があった場合の投資は自己責任ではなく場合によっては刑事事件となる詐欺ですからね。自分でやれることはすべきかと思います。管理人様の意見が随分ニセコで変遷されてるなあとはお見受けします。
ID:3121 / 投稿者：管理人 [2026-01-08 21:58:16]
3118様、3120様
不動産クラファンは対象不動産を売却して償還する仕組みになりますので、再組成によるファンド間売買、事業者買取ができない状況となると、3120様コメントの通り、出資者の立場では営業者であるLEVECHYの売却活動・換価（現金化）を待つしかないかと思います。
契約上は出資者には指図権などはなく、進捗の確認や償還・配当を求める権利しかない、というのが匿名組合契約（出資の際の契約）の内容ですので。
LEVECHYに不法行為や不利益事実不告知などあれば、民事の世界で争う余地はあるかもしれませんが、それは掲示板で解決する余地はなく、弁護士に相談するしかないかと思います。
ID:3120 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-08 21:48:31]
3118様
横から失礼します。どのような対応が可能でしょうかと言われても指図は出来ません。管理人さんも答えようが無いと思います。気長に待つしかありません。投資は自己責任です。株価が急落しても、何も言えないように不動産クラファンは全て、重説に記載されてます。良い勉強になったと諦めて次のクラファン選定は十分注意しましょう。
ID:3118 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-08 20:21:32]
管理人様
レベチー社、ニセコはさっぱり売れる兆しもなく、また追加で延長案件が出ています。また２月末償還時期を迎える案件も延長の兆候も見られています
ニセコは困ったもの買主がでてこないため損失も確定せず出資者はただ待つだけの状態です。
このような場合、どのような対応が可能なのでしょうか。
レベチーは最近新規案件もほぼ出ず、一体何を考えているのかわからない状態です。９月に無理やりかき集めた原宿案件が最後ですのでもう4ヶ月も案件が出ていません。
ID:3040 / 投稿者：管理人 [2025-12-26 01:07:16]
鑑定評価額より高くファンドに入れる、という案件があったのでしょうか。
投資家には不利な条件というメッセージになりますし、投資家が投資しにくいファンドなのでは、と感じますので、望ましい形としては、その乖離理由や、ファンドへの売却額の正当性を投資家に説明の上で投資判断を求める形であると良いのかな、と感じます。ンフェアなことをしているとは言いにくいでしょうし、投資商品として成立していたということなのではないか、と思います。
不動産鑑定評価額は、「ただひとつの絶対の値」というものでもないので、鑑定評価額も開示の上で投資家が投資し、ファンドが成立しているのであれば、特段事業者がアンフェアなことをやったとは言えないのかな、と感じます。
もちろん、その結果としてそのファンドの成績がそぐわなかった場合には、事業者は物件取得額の乖離についての想定が甘かった、と、投資家からの信頼を損ねるリスクを負いますが。
ID:3039 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-25 23:55:57]
管理人様
三為をした場合に公正な市場価格であればファンドに適正価格で売却したということになるということかと思いますが、ニセコ以外の三為案件でレベチーが記載している不動産鑑定士価格の評価額よりもファンドへの売却金額のほうが高いのですが、大体それくらいだと概ね問題ないという解釈がされそうでしょうか。
ID:3002 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 20:14:28]
一般的な感覚と違う方達のようです。通常、訴訟リスクがある場合、企業与信にも影響しますのでADRを申し込むことを向こうから言ってくるのは珍しいですね。本当に関わりを断ちたいので、毀損でもいいのでと大半が思ってるのですが価格がよほどファンドに高く売りつけられてるのか動きがなさそうです。
ID:3000 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 14:37:25]
今の時点でADRから申し立て下さいですか。他に手立てをする努力をして欲しいですね。投げてるとしか思われても仕方有りませんね。
ID:2999 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:37:58]
自社で解決する部分まで外注を通り越して、ADR任せでADRは言うだけの口喧嘩ですので、本当に救い難いです。相変わらず受動的どころか何も判断できないに等しいですね。これでは売れない責任が本当はどこなのかと言うのに、能力そのものという厳しい意見を出さざるを得ないです。
ID:2998 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-19 13:34:30]
レベチー、契約書で揉めてて向こうから調停かADRかを申し立てて下さいと言われてます。こういう会社は珍しいですね。私も訴訟はまだ切りたくないところですので、向こうが望むのであればADRでもしようと考えます。
ID:2966 / 投稿者：管理人 [2025-12-13 11:43:50]
ファンド組成前に一旦物件を自己資金で取得することも、三為で抜くことも、法的には禁止されるものではなく、「公正な市場価格」であることが守られていることが求められるのかと思います。
三為は私の感覚ではファンド組成事業者として望ましいとは全く思いませんが、以前不動産業界の方から、それでも良いという意見もありましたので、人により感覚は異なるのかと。
（そもそも業界でも何をやっているか、どういう組織のどの立場にいたかでも感覚は違うのかと思います。）
LEVECHYの場合は物件取得、ファンド組成時のアップフロントフィーが高くはないので、その分他でとっていたとしても、取得額が妥当か安ければ、責められるものでもないのかとは思います。
ただ、その価格妥当性は、投資家にとっては、結果が出なければ納得できないのではないか、とも思いますので、事業者は事業を成功させることで投資家を納得させるしかないのではないかと。
それに失敗すれば投資家に悪影響を与え、レピュテーションを損なうというリスクも負って三為をやっているという構造でしょうから、今回はそのリスクが現実のものになった状態かと思います。
ファンド組成時の決断や経営方針を詳細も知らない人間が外から軽々には責められないですが、三為せず安値でファンドに入れて、高値売却成功時にだけ超過利益分を事業者が取るかたちにしておけば結果は違ったかもしれませんね。
（この掲示板にて、「事業者なら三為によって投資家に損失を与えることはデメリットが大きく、売却時に余剰利益を事業者が取ることにすれば事業利益が得られるため、リスクを負ってまで三為はしないのでは」、といった趣旨を書いたと思います。）
最後に最近理解できたことを追記しますと、三為せず安値でファンドに入れる場合に、事業者にとっての不利益が一つあります。
売却時に仕入れ値が見えてしまうので、買主との交渉時に、価格交渉がしにくくなります。
取得原価がバレてしまうのは事業者の売却担当にとってはつらいので、これを避けつつ、事業者にとって適性な利益を確保するために三為で原価の補正をするという意図があるかもしれません。
この観点で考えると、安値でファンドに入れすぎると、本来適正な利益が得られるものを失うリスクもあり、事業者にとっては最善の対処方法が見いだしにくい、難しい問題なのかとも感じています。（三為以外だと、ファンド収支を曖昧にして、少し多めの募集額でファンド組成することで、事業原価を見えにくくする、くらいしか手が無いかもしれません。）
その水準を誤って売り損ねると、結局レピュテーション悪化で事業者も損をすることになります。
一方で会社経営者としては、株主や社員にも責任を負う立場ですから、そこも含めて「適正な価格」をどうするか、自らの責任で意思決定していく必要があるのかと思います。
ID:2965 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-13 06:36:22]
管理人様のご意見を伺いたく
そもそもこの会社は3号4号を取得して、不動産クラファンを運営しています。それにも関わらず、売上が毎年上がっていくことを代表者は自慢げに話しています。それに違和感を感じ得ません。彼はその理由を、売買契約時に物件を押さえるためであるかのように言いますが、単にそのような理由であれば、決済者をSPCに変更できる旨の記載さえすれば済む話だと。またその際に三為で利益を得ているのかという質問に対しては一切答えられないの一点張りです。ということからも、そこで利益を抜いていることは間違いないと判断せざるを得ません。
そもそも3号4号業社が購入時に一旦会社を通すこと、及びファンド組成に規定の手数料以外に利益を獲得することは、仮に取得額と鑑定評価額に余裕があったとしても、法律的に、または3号4号業社としての倫理的に問題ないとお考えでしょうか。
ID:2962 / 投稿者：レオ [2025-12-12 19:46:53]
うーん、SNSの投稿を止めろと言われても、そもそもそんなに言われるのは、高代表が余計な事を発言したからではないでしょうかね。
もし売買に影響があると主張するなら、具体的にどの投稿内容がどのような影響を与えるか示すべきでしょう。
但し高代表に対する個人的な誹謗中傷の投稿は気をつけた方がいいです。
誹謗中傷内容が相手の生命に関わる内容の場合、簡単な裁判手続きで中傷した人物は処罰されます。
それ以外の投稿は、身から出た錆び程度。
そんなメールを出す時間があったら早くニセコの土地を売却すべきでしょう。
ID:2958 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-12 19:21:08]
今日レベチーからメールが来て利回りより償還スピードを重視して頑張りますと言った趣旨のメールが来ました。社長名で来ており最後まで必ずやりきり償還しますとのこと。
しかし内容をよく見ると、売れる日は分からない、配当も分からない、そしてSNSや掲示板への投稿は辞めてくださいとのこと。それが売買に影響してくるということですが、その前にクラファン自体が集金額やスケジュールを明かしたうえでのものですのでSNSや掲示板にその影響を受けるから記載はやめてくださいと言われても公共性のあること、特に向こうが開示しない状況など大変重要な出資者にとっての情報もあり、その依頼というのは一体どのような法的根拠があるのでしょうか。
ID:2908 / 投稿者：匿名投稿 [2025-12-02 02:13:46]
最近は全くレベチーが話題すら上らなくなって来ましたね。杜撰な与信管理、資金繰りのチェックで買主に逃げられ、承継ファンドも大失敗。出資者は何もできず最近は質問にも回答せず、電話応対も女性にやらせ全て分かりませんで貫き通す姿勢。不動産クラファンではやっていけないと判断したのかソシャレンに鞍替えしようと準備してるという。YouTubeで言ってた腹を決めたという言葉は軽々しいものでこのかたは本当に言葉が信用できない人とさらに印象付ける結果に。
ID:2828 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 00:29:27]
そうですか。いつまでも3号4号と信託保全とレバレッジの話ばかり。投資家として、粛々とプロを自覚して事業を行なっている他社と比較し、いつまでもフワフワして自称プロですが、有言不実行の対応に全く終わらせようとしているようには見えないですね。もはや自社案件と言えるような状態でもなくここの存在意義は13号にはありません。責任を取るつもりもとて見ないように見えます。
ID:2827 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 15:07:30]
投資家も社長の性格見抜いてますよ。25号の募集に現れてますように、これから募集に苦労するかと思います。
ID:2826 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-23 12:44:31]
某youtubeチャンネルに社長が出演してる動画見ました。来年の目標は売上200億、預かり資産300億とのことですね。月1本として20億から30億の案件を毎月こなしていけば達成する数字ですね。しかしながら数字目標はあまり言わないほうがいいよ思うのですがね。しかし3号4号は外販出来てないの段階で売上が立ってしまうので、財務的事情を知らない方が見ると凄いということになりますがSPCに売りつけ遅延させればどちらも達成できてしまいますね。管理人様が仰る不動産屋は苦しい時でも苦しくないふりをするのが得意とのことですが、嬉しそうに大きな数字目標を話している影でニセコで困っている投資家が不愉快になるということがどうしてもわからないようです。
ID:2807 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 21:50:28]
三為をやるのは別にいいがキチンと説明しなきゃ。この図で見ると出資金の一部がどっか行ってることになっててそのとおり一部、案件成立前に業者がとっていくら抜いたか分からないんですよね。レベチーの良いところで情報開示に積極的というのをよく見かけますが、大事なところは不明瞭に、妙なイベントの会社紹介だけ積極的に開示しているだけ。個人的にはウンザリ。
ID:2803 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-18 15:00:05]
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00008/00012/
13号が三為ってレベチーが説明してたような記憶がありますが、
一般にもわかりやすい図がでました。
ID:2792 / 投稿者：レオ [2025-11-15 20:43:37]
ニセコ周辺でマーケティングするって意味がよく分からないですね。CBREは香港、台湾、シンガポールでマーケティングするのではないかと思っていました。既にニセコに来ている外国人狙いですかね。そうではなく、海外でプレゼンして、関心を示す客をニセコに招くくらいしないと潜在的な顧客を取り逃がしていそうです。足元で円安が進んでいますし、外国人の不動産取得に規制がかかるかもしれない中、外国人に販売する最後のチャンスではないのでしょうか？
あと接道部分の重要性はLEVECHY代表が自ら自社のYouTubeチャンネルで解説していたので、そこを見落とすことはないと思うのですが。。。
いずれにしてももっと売却活動に力を入れて欲しいところですね。
ID:2791 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-15 20:14:36]
あとレオ様のおっしゃるとおり春夏しか活動できないというのであれば他の時期は何をしているのか？が謎です。あとCBREの活動も9月から行なっており現在はニセコ周辺のマーケティングをしているとの活動報告がレポートされておりいくらなんでもアクションが遅すぎると思っておりますね。
ID:2790 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-15 20:11:39]
25号を前提に13号を勝手にアップデートしているので実態はもはや25号になっているんですね。例えば土地の追加買いをしていたり。従い、既に売却活動は35億でやっているはずですし、13号で継続するにしてももはや案件が違うわけで本来は大きな事案変更になってるので出資者への丁寧な説明が必要ですが、よけいにグチャグチャになっており、違約金の所在というのが誰に帰属し、それをレベチーが勝手に使っていいものかどうかもグレーなところもありますし。
なお、管理人様が延長初期の段階で接道面でありそうだとお詫びされていた9メートルのところも実質隣の別荘との境目であり機能せず、旗竿地そのものであったため土地の追加買いをしているというのが実情ですね。イメージパースを見る限りでは。
ID:2786 / 投稿者：レオ [2025-11-15 11:19:21]
25号のファンド説明動画が公開されていたのですね。見逃していました。
先ほど動画を確認しましたが、13号の事を「忘れて」見ていると、いたって普通のファンド説明資料だったかな、と感じました。
35億円というのは、不動産鑑定価格を引用しているのでは、とも思いました。
ただ、「野心」としてこのニセコでさらに土地取得を拡大して100億円規模のファンド組成を検討（？）しているニュアンスの発言は何？と思いました。相変わらずちょっと失言をしてしまうクセがあるなぁ。。。と。
ちょうど同じタイミングで某YouTubeチャンネルにLEVECHY代表が出演し、過去1年の業績の振り返り、今後の事業展開について話をしていました。
かなり前向きな発言があり、非常に向上心の強い方なのだと改めて実感しました。今の状況を、「苦しい」とは感じていないような。。。
その中で、新規顧客の獲得と同時に既存の会員をリピーターになってもらうことの重要性をご自身で認識されていたので、ニセコ案件はなにがなんでも遂行しないといけないと思っていると期待しています。
ニセコの土地を売却できないと既存会員は離れていきますし、外資系の販売ルート等を駆使して、早く売却に漕ぎつけないと、LEVECHYにとっても良いことではないですね。
それにしても、25号ファンドの動画説明で、「現地は積雪が多いので現地に顧客を連れて販売活動するのは4月～9月に限られる」との発言は、「じゃあ今は何もしていないの？？」とも思いました。
LEVECHY代表の思いは分かりますが、有言実行で早く土地を売却してほしいですね。
ID:2785 / 投稿者：管理人 [2025-11-15 00:07:30]
LEVECHYの動画を私も見ましたが、現在の償還遅延状態では、事業者はファンドの清算に向けた「換価」義務を負う立場ですから、その範疇を超えて過剰な利益を追うとなると、責められても仕方ないと思います。
ちょっと説明が足りないというか、言葉を間違えているような。（アーカイブ配信なので、広告審査とかリーガルも見ていると思うのですが・・・）
「義務」の範囲で35億円をめざす理屈を想定するなら、以下のような解釈でしょうか。
①25号が成立して、投資家が16カ月の運用期間に同意した場合のお話をしているだけで、もし25号が成立せず13号の償還遅延となる場合ば、過剰な利益を追わないと考えている
②仲介手数料が発生することに加えて、CBREへの成果報酬が設定されており、35億円で売らないと配当原資が生まれない契約条件となっている
こういう正念場こそ、人の本質ややり抜く力などが見えてしまう局面ですから、頑張って欲しいところです。
不動産業界って、苦しい時でも表面上は一切見せないといった特性というか習性を身に着けている人が多いのですが、この局面をどう打開しようとしているのでしょうね。
ID:2784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-14 22:20:32]
レベチーのカテゴリーを忘れましたので再度記載します。
先日の25号説明会でも、基本的な内容は以前と変わりませんでした。ただ、社長が「売却価格は35億になる」と平然と述べていた点は看過できませんね。募集金額28億に対し、35億で売却するなら差額7億が生じますが、その理由について投資者に納得できる説明はありませんでした。
今回の価格設定は「近隣の類似取引に基づく」との説明でしたが、それに加えて「自社利益を確保しなければならない」と公言しており、出資者利益の優先は事実上無視されています。投資勧誘における説明義務や、金融商品取引法上の「不実告知」に抵触する可能性があり、消費者契約法や不動産特定共同事業法の観点からも問題発言を繰り広げていました。
事業者が当然のように自社利益を優先すると宣言することは、投資者保護の理念に反し、透明性・公平性を欠いた行為です。募集時の説明と実際の運用方針に既に齟齬もあり、当方は既に内容証明も送っていますが平気でメールで回答してきて内容も陳腐で極めて失礼。他にもやり取りを通じてストレスが溜まる一方です。25号ファンドは1ヶ月で12%しか集まっておらず不成立必至の状態でそろそろ本格的に調停、少額訴訟がとんでくると思います
ID:2782 / 投稿者：レオ [2025-11-14 19:23:26]
その後LEVECHY側からはニセコの土地の売却活動について何かしら報告はありましたか？
ID:2781 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-14 19:13:35]
レベチーの対応は酷いですね。
ID:2704 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 15:12:28]
4月30日、運用期間終了までの財産管理報告書は出してきました。まだ違約金ではなく前受金として計上されていました。
ID:2703 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 14:29:08]
13号、2024年8月開始だから、もう財産管理報告書は出資者に届いているのでしょうか。
そこに手付解約の手付金は入ってました？
ID:2701 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:42:21]
13号、25号への戦略的な承継とか四半期報告に記載ありましたが、25号は募集2週間で11%の進捗で成立はかなり厳しそうです。
どうもここのCBREと作成したプロポーサル上での値付けが高すぎるのでは、という噂もありますが、こちら事業者に指示はできないとは言うもののまだ高値で利益を狙っているのには愕然とします。
ID:2670 / 投稿者：2446匿名 [2025-10-28 06:36:08]
2663様 ありがとうございます。
6268様 差し出がましいことお聞きして申し訳ありませ
んでした。
私としてはお二人ともがいつかは売れる、価値のある
土地であることは間違いない、というお言葉を信じて
待つしかないと思います。全損はさすがにないと信じて
諦めながら待ちます。
ありがとうございました。
ID:2667 / 投稿者：6268 [2025-10-27 23:14:18]
2446様
度々のご指名ありがとうございます。
僭越ながら手短にコメントさせていただきます。
レベチー社とは対照的に私は投資家として「有言実行」を粛々と進めております。
こちらの掲示板で記載すべきではない内容かどうか、記載すべきではない内容です。
ID:2663 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-27 20:32:44]
6268様ではありませんが、同じですね。不特法施行規則13条では相手方の契約内容を明示しなければなりませんがそれを指摘しても開示しない方針で統一しています、との回答で終わりますね。向こうも顧問弁護士に投げて返ってきた回答をそのままよこすだけですので、そこがミスリードすると正しい回答は返ってきません。
私が思うにこの土地はいつかは売れるであろうと思いますが、その時期は正直わからないと思います。ただ、今ここがベストエフォートをしているかとどうもそうも見えませんね。25号組成にあたり私が聞いてたのは融資を引っ張ってくること、結局それもできなかったのですね。代替案なぞなく、不成立でしたのでそのままというのが目に見えるようです。ただ13号に関していえば私には色々不適切に見える事項があり、主観を徹底的に排除し客観的に見てどこがどうおかしいか、どの法令に抵触してるかを弁護士と相談して洗い出し、そのあとは然るべき手段に出るしかないと思いますね。
ID:2661 / 投稿者：2446匿名 [2025-10-27 14:53:39]
6268様
何度かLEVECHYに質問や現25号の応募状況についてどう考えるか？とか、5月の説明会で社長が約束された月1回の進捗報告も守られず、このまま何もせず
25号の不成立を待つだけなのか？とかCBREの活動状況とか、などなど聞いているんですが、まったく回答になっていない（日本語が通じないような感じ）状況で
もはやあきらめの境地です。関わるだけストレスたまるだけですので。
こちら素人なので待つしか選択肢はないのですが、以前6268様が下記投稿されております。
もはや「座して死を待つよりは、出て活路を見出さん。やと考える投資家も多いかと存じますので、
私も粛々と出来る対応を進めてまいります。
どういう対応をお考えになっているでしょうか？
なお掲示板で明らかにするようなことではなければそれで結構です。失礼しました。
ID:2647 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-25 20:56:17]
私はかなりQAを繰り返したのですが、何様のつもり回答、不親切、上から目線でここはもう2度と入れませんね。もちろんニセコですが、相変わらず何をやってるのかわからず、まあ全損はないとは思いますので今後もプレッシャーをかけ続けるしかないですね。
ID:2639 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-25 16:59:45]
LEVECHYはやはり募集厳しそうですね。それが分かって募集期間を54日間も取ってますが、本日で10日間で10％、このままだと54％ぐらいかも。一旦レピュテーションを落とすと厳しいですね。なんとか次の対策を取り販売して信頼を取り戻して欲しいです。
ID:2629 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-24 16:00:27]
某管轄省に連絡したところよほど連絡がきているのか、名前を出した瞬間に詳細な情報とエビデンスたるものがあればいいと。主観性は排除して客観性のあるものということで依頼されました。
ID:2614 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:48:18]
明日で募集開始から一週間ですが、完全ストップしてますね。駄目だね。次の有効な対策を考えて下さい。
ID:2613 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:36:59]
失礼しました。刑事事件とは断定できませんが、刑事事件に発展する可能性も視野に入れられる、でした。
ID:2612 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-21 20:34:54]
レベチーには困ったものですね。問い合わせで聞いてる回答がピントが合いません。売買契約が本当にあったのかもわかりません。
現在隣地との共同売買が可能になったというので覚書あるか聞くと口頭で了承もらってるとのこと。それだとそういう相手が出てきてもまた縛りがなく売却できる可能性もあり、正直に文言で残していないのはビジネスとして成立していません。売買契約がもしも口頭だと刑事事件なのですがねえ。
ID:2610 / 投稿者：レオ [2025-10-21 09:33:59]
2603様、6268様
不特法上、出資者は営業者に対して指図をすることができないので、どうしても現時点ではLEVECHYを信じて、LEVECHYが如何に13号ファンドの出口を見つけて出資者の満足のいく結果を生むかによる、しかないのでしょう。まずはその結果を生むための努力と覚悟を具体的に数値や内容で出資者に誠意をもって共有すること、それしか既存投資家の信頼を回復する唯一の手段ですね。
このままでいくと承継ファンドの成立も危ぶまれる中、不特法の事業者としてなすべきことは何か、繰り返しになりますが、出資者の資金で取得した土地を早急に換金することに全力を注ぐこと、が求められると思います。法的手段でLEVECHYに損害賠償を求めようにも、現時点では難しいと思います。みんなで大家さんの損害賠償請求の内容や進捗、判例が参考になるとは思いますが、民事裁判はいつ判決が出るか分かりません。とにかく、今はLEVECHYに、はっぱをかけ続けるしかないのではないでしょうか？
ID:2606 / 投稿者：6268 [2025-10-20 23:12:02]
レオ様
ご回答ありがとうございます。
2024年7月であれば13号の募集時のウェビナーですね。理解しました。
今の状況から遡りますと、13号自体ブリッジファンドの位置付けであり、
入口と出口で確りとレベチー社が利益を取り、13号初心者投資家にも安心して期中の配当を
確りと享受いただく良い案件であることが前提であったと思い出されます。
現在、出口が崩壊したのち半年が経過しようとしており、そもそもの入口の疑惑、
期中の不作為や出口の代替に慌てて用意した承継ファンドの25号も投資家が集まらず、
頼みの綱のCBREによる売却先紹介も不発の状態と存じます。
それでもなお、レベチー社を信じて託した投資家として我慢しておりましたが、
直近のレベチー社の振る舞いには怒りを通り越して呆れるしかありません。
もはや「座して死を待つよりは、出て活路を見出さん。」と考える投資家も多いかと存じますので、
私も粛々と出来る対応を進めてまいります。
ID:2604 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 22:58:03]
レオ様の情報、すぐに社長が転売だと言った後の取り繕う対応をとったこと、非常に参考になりました。
ID:2603 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 22:55:17]
レオ様
出資を避けられたのは聡明な判断だったのかもしれません。
ここのQAに失礼さも徐々に高まってきており、25号が不成立の場合どうするのか？→キャンペーンのリンクを貼り付けてキャンペーンをご覧ください、レベチーの土地をいくらで25号に売るのか→重説に記載あります、だけです。酷く失礼です。
今、13号優先枠とかいう案内が送られてきましたが、そうじゃなくて移管できるようにしないと大口は流石にもう一回同額を用意できるかもわかりませんし、ためらうのに決まっています。このファンドに20百万円入れた方は一時的にせよ25号がいいと思っても一度20百万円を振り込む必要があるのです。これをなんとか回避する方法を考えるべきです。また買付証明とか商談中はその証がないと真実であるか否かはわかりません。
ここの売買契約の失敗から誰ももはやそんなこと信じてないのではないでしょうか？
ID:2602 / 投稿者：レオ [2025-10-20 19:21:35]
2598様
情報共有ありがとうございます。
いままでのLEVECHYの対応がずさんだったため、本当かどうかどうしても疑念を持ってしまいますが、現在売買交渉をしている2社となるべく早く売買契約締結まで至ることが今の最善策ですね。10月に入ってすでに下旬になるタイミングなので、LEVECHYからは13号出資者には進捗を報告するべきかと思います。
そして進捗報告の中で仮に「締結できなかった」という内容であれば、「その次の手は打っているのか」も合わせて確認する必要があるかと。
何事もB案を持っていることがビジネスの基本ですし。それにCBREの役割が全くわかりません。海外に買主を探しているのであれば、今後日本政府が外国人による不動産取得の規制を厳しくしそうなので、円安でもある今が絶好のチャンスだと素人の私には思えます。
ID:2598 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-20 12:22:43]
レオ様
確か8月には3社と協議中と言っていたと思いますが9月末のメールでは2社と売買協議継続中とのレポートだけでした。
具体的なことは売買に影響するとかお決まりの理由でなにも答えず、いまだに売れていないとすると2社もほんとかどうか疑わしいです。
とにかく8月に配信時よりなにも進んでいないようです。
ID:2596 / 投稿者：レオ [2025-10-20 09:46:33]
そうえいば、全会員向けに配信した13号案件報告ウェビナーで、LEVECHY代表が、土地の買主候補がいる、と発言していたと思いますが、結局売買契約締結までに至らなかったのでしょうか？
13号出資者には、その後進捗報告はありましたか？
ID:2595 / 投稿者：レオ [2025-10-20 09:27:48]
6268様
私がコメントしているウェビナーは、１３号ファンド募集時に行われたものです。
なので、２０２４年の７月だったと思います。
それにしても商流が複雑なんですね。。。
１３号ファンドの内容で、何かしら不法な取引があったのでしょうか？
あと、私が気になるのは、契約が破棄されたと出資者に報告してから、今日まで、LEVECHYがCBREに依頼して一体何をどこまでやっているのかです。
まさか25号ファンドの募集をかけた途端に、動きを止めたということは無いと信じますが。。。
もし25号が成立しなかった場合のプランももちろん検討していると思いたいところです。
ID:2594 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 22:55:42]
6268様
おっしゃる通り、契約解除のリスクをどう見ていたのでしょうね。
与信、バックグラウンドなどのチェックをどこまでできていたか、という点は、ファンド組成して投資家のお金を預かるのですから、プロとして問われる部分に感じますね。
後は2578でも記載しましたが、素地転売でも、最適用途を想定し、仮プランと収支素案くらいはたたき、ブレイクした場合にもまとめ切れるか検証できないと買わない会社もいます。
そういった検証がLEVECHY社内ではできないのかもしれませんが、投資家の金を預かるのですから、事前に外部に設計検証させておいても、そこまでの金はかからなかったのでは、と思うのですがね。
ID:2593 / 投稿者：6268 [2025-10-19 22:26:20]
管理人様
いつもお世話になっております。
下記、私の主観的な部分もあり業界的に全く問題ない、は言い過ぎたかもしれませんが、
「不義理」の代償が手付没収では足りないと想定する場合は、予め損害賠償請求の予定額を決めておく等の保全措置を講じる必要があり、
相手の与信やバックグラウンドや決済までの不確実性等も含めて売買契約を締結するのが基本かと存じます。
その上で、買主に不測の事態が生じ、売主へ代償をしていてもなお不義理というのは、あまりに酷かと存じます。
もちろん、そのような状況自体レピュテーションの悪化を伴う事態でしょうし、本件においてはあまりに不自然さを感じざるを得ません。
まずは状況の開示請求を投資家として求める必要があると考えております。
引き続き可能な限りではありますが、情報提供させていただきます。
ID:2592 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 21:47:47]
これは買主は違約金をきちんと払っていれば問題無いということで、ただ資金繰りの方法や与信という面で全幅の信頼を持って良かったのか審査委員会の決定が正しかったのかの責任論が浮上すると考えております。
ID:2591 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 21:44:56]
ここ、5月の説明会でこれほど守秘義務と言いつつ、買主の社長の名前言ってましたよね。
勝手に行ってくれたので、守秘義務が私にどのような影響を及ぼすかわかりませんが、渋谷区でその名前、不動産業界のレプテーションをそれほど気にする必要がない、一社が候補というかほぼ確定していると考えております。
恐らくこの手の話であれば北海道の地場業者であれば分かっているのでヒアリングをかけたらどこかからは漏れると思いますが、正直に全て晒した方が良いような気がしますが。
ID:2590 / 投稿者：6268 [2025-10-19 21:06:56]
レオ様
ご確認ありがとうございます。
下記レオ様でしたか、大変失礼いたしました。
ご記載の１３号ウェビナーは確か以下のオンライン説明とは別の運用開始前の開催のように受け取っておりますが、
いつ頃の開催のものかメール等で履歴が残っておりましたらぜひご教示ください。
・2025年5月9日
・2025年8月19日
なお、転売に関しては、更に高く売り切る能力を行使し、在庫リスクを取って利益を出しに行くことに特に違和感はなく、
商流として原所有者→買主の直になっていれば案件としてレベチー社に情報が来ていないかと存じます。
むしろ原所有者AとしてはBに納得の金額で売却しており問題ございません。13号C→（EXITブレイク済み）買主D→転売先Eもそれぞれが皆納得していれば良いです。
本件では、Bが仮にレベチー社とすれば既に利確がされていることが想定され、更に5％ルールを盾に13号のレベチー社が劣後1億円に留まっているとすれば…。
当初からBをなくし、劣後比率を厚めにして優先投資家も安心、レベチー社も出口で確り儲けられる姿があるべき姿だったのかもしれませんが、
恐らく資金不足により成長を急ぐため、このようなスキームになったのではと、あくまで想像に過ぎませんが思料いたしております。
ID:2589 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 20:36:14]
後、6268様が記載された、手付放棄での解約が「全く問題ない」かは、事業者によるかと。
もちろん、法的、契約的には問題ない前提ですが。。。
その分野でしっかり事業やってる業者なら、不義理を働くと失うものはありますし、業界レピュテーションなど気にする必要がない事業者なら、「全く問題ない」という感じかな、と私は思いました。
不義理されたらその後の付き合いは変えますし、出入り禁止なんかも普通にある業界ですから、影響はあるかと。
LEVECHY側が出禁になったら困る相手、と思わせられるかにもよる部分はあると思いますが。
ID:2588 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 20:27:29]
鑑定評価額については、「依頼者プレッシャー通報制度」というのがわざわざ制度として存在してるんですよね。
当然、そんな制度が必要になるような背景が無い、とは言えないでしょうね。
逆に不適切な評価をすると懲戒などの処分が鑑定士にも課されますので、全く根拠がないようなこともしにくいはずです。
ただ、どの数字を使うにしても一定の幅がありますので、価格には当然幅も出ますね。
ID:2587 / 投稿者：レオ [2025-10-19 19:57:23]
１３号ウェビナーを観て、LEVECHY代表から「儲かる」ような趣旨の発言をしたと投稿したのは私です。
但し、ウェビナーを録画したわけでも、メモをしたわけでもありません。
ですので、確実な発言ではない、ということは念押しします。
（もしかしたら、「もっと高く売れる」という発言だったかもしれませんが）
あやふやな記憶を投稿して申し訳ありません。
ただ、あのウェビナーではLEVECHY代表が不必要な発言が多かったのは確かです。
私が気になったのは、売り先への売買契約ではなく、買主との売買契約が破棄されるのではないか、というほうの点でした。
当時ウェビナーの説明では、スライドの中の説明では、買主が「自社でリゾート施設を開発するか、転売する」という二つのパターンを検討している、となっていましたが、LEVECHY代表は、「買主は転売する」と断言しました。これは確かな記憶です。これについて私が懸念したのは、もし買主が転売目的なら、土地の所有者（売主）はLEVECHYに売らずに、買主に買ってもらったほうが高く売れるし、ウェビナーを観て土地の売主がそれを聞いたらLEVECHYに売らなくなるのではにか、ということです。
（あと転売ならLEVECHYが商流に入る必要がないのでは？とも思いました）
この点について、LEVECHYに、あんなことを言って大丈夫なのか？と問い合わせました。
回答は、代表の発言が間違っていて、買主がリゾート開発か、転売か検討しているというスライドが正しい、というものでした。
そこで私は、会社の代表者の言葉よりプレゼンのスライドのほうが重要だという会社は信用できないし、会社の代表者はもっと自身の発言に責任を持つべきだ、と返答し、今後一切LEVECHYに投資しないことを伝えました。
結局13号ファンドはうまくいかず、その後の対応が出資者のひんしゅくを買うよな言動になっていることが、いろいろな疑念を生む結果になっているように思えます。
25号ファンドも本来は不必要で、素直に13号ファンドを償還させるために努力をするだけで良いのではないでしょうか？
管理人様がおっしゃている、利益相反の件で、私は今でも13号合同会社から15号合同会社へは不動産鑑定価格で譲渡するべきだと思っています。
不動産鑑定士は国家資格を持った技能者が行いますが、他の国家資格を持ったプロと同様、熟練度、その人がどこまで機転が利くか、事務所の規模でだいぶ違うようです。
これは医者や看護師でも同じです。
私は国交省のガイドラインを一通り目を通しましたが（熟読はしていません）、結局のところ依頼主からの依頼内容によっても鑑定価格がだいぶ違ってくるように読み取れました。
ご参考までにガイドラインは下記にあります。
https://www.mlit.go.jp/common/000040405.pdf
ID:2586 / 投稿者：6268 [2025-10-19 19:00:55]
2583様
ご指名ありがとうございます。
まず、キャンセルした買主（私が知る知らないは「守秘義務」にて割愛させてください。）からは
手付解除による違約金（約3億円）を受領しており、違約金を払っていなければ別ですが、買主の行動は業界的には全く問題ございません。
ただし、レベチー社はEXITファンドで初心者投資家にも安心と謳って募集しているのですから、
売買契約上に手付解除可と記載がある旨、契約前書面や重要事項説明に記載すべきだったかと存じます
（どなたかが、リアルの説明会で高社長が解除された場合の方がむしろ儲かるような発言があった旨をコメントされていたかと存じますが、
これは違約金を貰った上で別の先に同額以上で売れば確かに違約金分は儲かります。）。
むしろ注目すべきは、買主が違約金を払ってでも解除すべきと判断した理由
（諸々の想像は付いておりますがこちらも記載はご容赦ください。）でございます。
買主の立場からしますと、買主が自ら開発する主体であれば、売買契約締結から決済日までの
当初8ヶ月間で隣地との交渉や開発行為はもちろん、開発利益を顕在化するための真の出口の確保まで、
当然に進捗・道筋を立てるのが基本動作と思料いたします。
結果、資金調達というそもそもの基本的な理由（仮に不安があれば融資特約等を付けるはずです。）に
違約金（約3億円）を払った形となり、あまりに不自然と捉えざるを得ません。
加えて、登記上は13号は個人の方から取得したことになっておりますが、
あまりに同じ噂を多方面から聞くに、レベチー社による三為いわゆる中間省略取引（A個人－Bレベチー社－C13号）を疑っております。
こちらが意味することを管理人様や専門的な記載をされている方は理解されるかと存じます。
重複もあり恐縮ですが、私自身は本件投資家として本件投資に踏み切った最大の理由は、
レベチー社が不特法3号4号の事業者でありかつあえて1号2号ライセンスを取らず、
倒産隔離で投資家保護を重視しているところでしたので、本件は見事に期待を裏切られております。
とはいえ、私は本件土地に価値はあると判断しておりますので、
レベチー社への期待も含め静観しておりましたが、さすがに25号の集まり・集め方を含め、
待っていても仕方がないと判断しており、出来ることは行動してまいりたいと存じます。
いつも長文となってしまい申し訳ございません。
ID:2585 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 17:01:40]
2584
私は、というより法律や監督方針上も、ファンド間売買は利益相反取引に該当すので、公正な市場価格での売買であることが本来求められると思っています。不動産の世界では、それが不動産鑑定評価額になります。
なお、不特法では「推奨」といった緩い監督方針になっているものの、REITなどであれば明確にルールとなっています。
今回のように収益を生んでいない物件で、流動性が低く希少性もある物件にはその「公正な市場価格」というものが一つに決めきれない面があるとは思いますが、鑑定評価額との差分が出ている理由をLEVECHYが説明しきれれば法的には耐えられるのかとは思いますので、その価格が妥当であるという説明をLEVECHYがするほうが良いのではないか、と私は感じています。
また、もし、13号投資家への配当を払うために市場価格より高い額で25号に売るとしたら、以下の問題が生じます。
・実質的な損失補填ですから、法律に抵触します
・ましてやそれで劣後出資者であるLEVECHYが利益配分を受ければ、不当な便宜供与に該当する虞もあります
・25号投資家にとっては、高値づかみすることになり、将来の償還時に損失が生じる可能性が高い商品を買わされることになります
・極論言えば、そうしてリファイナンスを繰り返せば実質的に損失の先送りが何度でもでき、最後の出資者がすべての損を引き受けることになります
25号ファンドがもし、流動性が低く、かつ、市場価格より高い土地を買っているとしたら、25号投資家は大きなリスクを負うことになってしまいます。
結局この金額に納得感や事業としての勝算が感じられなければ、25号は成立しない可能性も高まるのではないでしょうか。
鑑定評価額についてはご指摘の通り、みんなで大家さんの鑑定評価が不適正である、といった指摘は日経不動産マーケットでも記事になっていますね。
鑑定士の質、正確性などの問題がないかという問題があると思います。（処分される事例も聞きますしね）
それも考慮すれば、LEVECHYが鑑定評価なども踏まえた価格の前提条件を説明し、第三者のチェックを受けるようなことができれば、投資家にとっては安心材料を提供できて、募集額がもっと増えるかもしれないな、と思いますが、難しいんですかね。
もちろん事業シナリオの納得感次第ではありますが、買い手側のデベロッパーだって自分で収支検証して数字が合わなければ買いませんから、説明しても困らない気がしますがね。。。
（高値で売り込んでやろうといった下心持っている場合でもないと思うので）
ID:2584 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 15:16:14]
管理人様
レベチーというより不特法全体についてですが
管理人様はファンドで保有される物件が、営業会社に買われる場合や、承継される際に、その金額の妥当性について鑑定評価額のような客観性が必要であるという認識だと理解しています。基本はその通りだと思うのですが、約款内で投資家に配当する金利を定めていて、それ以外に配当が存在しない場合については、その金利分を支払える金額を投資家に支払うことができる金額を移す金額を超えれば、客観的な評価額を出す必要はないのではないかと思うのですが、いかがですか？
むしろみんなで大家さんの成田しかり、ニセコしかり鑑定評価額の信憑性により投資家の判断が狂ってしまう状況に問題を感じますが
ID:2583 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 14:05:41]
6268様
このレベチー13号の売買は業界でも有名だったとのことですが、キャンセルした買い手の方も金輪際不動産業界でやっていけないくらいの判断をしたわけで、非常に不思議に思っています。
業界では買主の方も有名な存在だったのでしょうか？そこは上手く非開示できているかこのような場ですのでお答えできる範囲で教えていただけませんでしょうか。
ID:2581 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 12:54:57]
すみません、板を間違えたので再投稿します
2572
TECROWDのカザフスタン案件で管理人さんの神奈川県への問い合わせのツイートを見て思いましたが、
違反があったかどうかより、その案件で元本が償還されているかどうかが監督担当としても重要みたいですね。
訴えの利益がないでしょうみたいな。まあ、ポンジスキームの可能性大で他案件の出資者が犠牲になっているから、元本返せばいいでしょはダメだってことは神奈川県も百も承知でしょうけど。
だから、13号が償還されれば13号の開示・説明姿勢はうやむやになると思います。
しかしこれで25号が満額集まるとしたらすごい。
みんなで大家さんのニュースがあっても、利回りとキャンペーンで二桁億円出す人がいるとしたらすごい。
満額いかなくてもそれなりに集まれば、関係会社使って満額にするでしょうけど。
ID:2580 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-19 12:19:33]
2579
行政は私は国土交通省にも金融庁にも連絡しましたがよほど被害が大きくなり世論が動かないと何もしませんね。大家は流石に何かあるとは思いますが。
25号の同意書も承認すると、包括的に承認する可能性があるということもあり、こちらは確たる根拠は取れませんでしたが承諾しないを選択しておきました。25号は流石に難しいと思いますが、今後の新規案件も厳しいでしょうね。少なくとも2ヶ月の期間取ったので、その間に新規案件募集するかわかりませんがそちらへも影響はない大きいでしょうし。
ID:2578 / 投稿者：管理人 [2025-10-19 00:50:18]
そうですね、もともとの財務基盤を過度に超えると、劣後出資範囲のリスク負担とはいえ影響が大きいかと。
後は、本業で抱えている営業や設計などの人的リソースやノウハウが、ファンドで扱う事業に対して身の丈にあっているか、というのもあると思います。
単純転売でも営業稼働は使いますし、開発や権利調整となれば、プロジェクト推進には相応のリソースが発生しますし、固有のノウハウも必要です。
素地転売型なんかでも、最適用途を想定した開発プランを組むことができるなら、どういった相手にいくらくらいで売れるか、適正な価格設定が検討することができます。
クラファン事業者の例ではないですが、買取再販をメインで行っている事業者さんの中には、「最悪の場合でも自社で開発しきれる物件以外は買わない」というポリシーを徹底されている事業者さんも実際にいます。
市況が変われば想定していた買い手が買えなくなるリスクがありますが、自社開発できれば、完成した上で売却（市況が悪ければ損切）、または完成後にローンを引いて、収益物件として保有しておくこともできるかもしれません。最悪のケースに対する対処策を複数パターン持つことができます。
大きな不良在庫をずっと抱えていては次の仕入れにも悪影響が大きく、融資もつきにくくなるといった負のサイクルが生じてしまうリスクさえありますので。
ID:2577 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-10-18 23:36:27]
身の丈を超える規模の案件とは、管理人さんが解説されてますファンド依存リスクスコアの評価基準ですよね。
過去１年間に募集開始したファンドの「募集額×運用年数（≒ファンドで運用中の資産額規模）」が、運営企業の「純資産」の何倍規模かに応じて評価されますが、レベチーは、計算すると、かなり評価は低そうですね。
ID:2576 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 15:21:06]
JP-BASEが売りだった会社が、不動産クラファンに初期投資したので、そう簡単には諦められないと思いますが、信頼を損ねた状態からの再醸成は容易ではないので、おっしゃる通り、まずは売却を成功させることが大事ではないかな、と思います。
規模に関しては、クラファン業者においては、身の丈を超える規模の案件を扱っている企業は多々ありますので、投資時に丁寧に見ていくしかないのかな、と思っています。
本業で実績ある事業なのか、等含め、見るべきポイントは多いですし、どんなに慎重に調べても完全にリスクを回避できるわけではないので、その上で分散投資も意識していきましょう。
ID:2575 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-18 13:32:04]
管理人様
ご回答ありがとうございます。初期投資が大きいので簡単には箱を捨てれないと聞くと少しは安心です。本来この規模の会社の25億も集金すること自体がリスクであったと今更ながら反省しているところです。
契約、重説はテンプレートの使い回しで償還が無事できたら問題が起こらないレベルのもので13号のように問題が生じてしまうと契約に記載されていないところが多々ありますのでそれらをどのように判断されるかです。
私は色々なやりとりをして説明会を見てから判断してくださいと言われた側で、承継ファンドができるという前提で考えていたのですが、その雲行きも怪しい感じ。
本来はそうではなく買主を探すことに注力すべきですが、そうなってないことは残念ですね。
ID:2573 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 01:19:01]
連投になりますが、LEVECHYとしては、自身のレピュテーションが悪化している状態をなんとかすべく、投資家から非難されるような設計にならないよう、13号に対してやるべきことをやっていると感じてもらえるよう、努力している面は素直にあると思います。
LEVECHYのサービス開始初期のマーケティングには億は超える額を投下しているでしょうが、それで獲得した会員が離反してしまうことは、クラファン事業にとって非常に大きな損失になります。
「投資家の信頼、人気回復」は、事業者の損得を考えても最も重要なことは間違いなく、そのためには遵法性やファンド設計などにも配慮することは当然ですので、今の取組の全てが13号をチャラにするため、といったことではないのではないかな、とは個人的には思いました。
ID:2572 / 投稿者：管理人 [2025-10-18 01:09:53]
意図承知しました。
13号が優良誤認や不利益事実不告知などの面で耐えられるか、ということかと思いますが、不動産クラウドファンディングにおける「説明責任」をどう司法が捉えるか、というのは弁護士でもかなり専門性の高い弁護士ではないとなんとも言えない気がします。
説明責任とは、「相手の知識レベルなどに応じて、ちゃんとわかるような説明をしなさい」といった責任なのですが、契約成立前書面では、リスクを網羅的に記載されているのがどの不動産クラファンでも共通のフォーマット的なものになっており、「最低限」の説明はされているのでは、と。
LEVECHYは私は13号は投資していませんが、他ファンドの書面を見ると、「市況の変化”等”により元本棄損リスクがあること」「流動性や取引コストに関するリスクがあること」は割と前半に大きく説明されています。これが「説明責任」との兼ね合いで不十分なのかどうか、という争いになるのかと思います。
優良誤認面では、13号の「地図」の表示が近隣エリア全体をカバーしていたことは、ご指摘通り、25号ではそこに注釈が入り、誤認を招かないよう工夫されており、ここはLEVECHYも改善が望ましいと判断したのかと思います。個人的には、一般の方が地番から字形を確認できることが当然、というのはなかなか厳しく感じますので、地図は正しい地図を表示すべきだったのでは、と。
不実告知で契約取り消しを求める、といった争い方はあるのかもしれませんが、地図の表示のみで争えるかは、弁護士のアドバイスが必要な範疇かと思います。
ただ・・・仮にLEVECHYが13号の契約に問題があると感じていて、それを25号に継承することでチャラにしたいのだとしたら、もっと広告なり情報発信なりの面でやれることがありそうで、チャラにすることを必達目標としてやっているようには、個人的には見えないように感じました。
一方で、商品の設計や移行スキームには法的に穴のなさそうな設計をされていると感じており、13号投資家に対する義務を最大限履行した、という状態にはしているのでは、と感じます。
具体的には、以下の設計です。
・ファンド組成運用に関する各種手数料が高くない（13号より安くなっている）
・劣後出資資金も減らしていない
・売買価額は25号投資家にとっては有利であるといえる内容（鑑定評価より安い）
一方で、13号投資家にとって安く買われて不利だという指摘に対しては、満額配当が出ており実質損したのはLEVECHY（劣後出資者）だけ、という絶妙な形としている
・25号の想定利回りは、鑑定評価額より安く買っていることで、適正価格＋若干の水準で売れれば配当可能、と、想定利回りの妥当性を問われても説明が可能
本来なら、ファンド間売買において鑑定評価と異なる額で売買することは望ましくありませんし、事業者にとってはリスクがある話なのですが。。。
今回、13号に不利益（逸失利益）を生じさせず、かつ、25号にとっては有利な条件で配当根拠も説明できるような鑑定評価もとれており、鑑定評価と売買価額が異なるという大胆なことをしつつも、法的なリスクをうまく抑制されているように感じました。
ID:2571 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-18 00:17:10]
管理人様
耐えられなさそうというのは、25号はWEBの表示や重説、契約前交付書を読む限りかなり改善され、きちんと土地の形状を表示したり、承継ファンドの表示や細かい文言を読んでる限り誤認を生むような記載もないし、また13号から土地が移された場合、出資者はもう13号の三為やWEBでの優良誤認を産みそうな表示などで今後法的な対応を取るのが難しいと思われます。納得の上で25号に出資したということになりますので。
そう言った意味では25号は成立さえすれば13号のややこしい話はチャラになりますが、13号である限りは善管注意義務や不作為、信義則、解約権の拒否の権利の濫用など、レベチー側にも言い分はあるでしょうがこちらは事業者側の責任の追求された場合の責任は免責されるには耐えられないだろうという意味で書きました。
ID:2570 / 投稿者：管理人 [2025-10-17 21:32:59]
2569様
すいません、25号への移行関するスキームや法規制面のLEVECHYの設計というか投資家保護姿勢や遵法性についてのコメントを書かせていただこうかと。
出口については私、このエリアもこの手のアセットも分からないため、6268様達その分野を触ってらっしゃる方の意見が参考になるかと思います。
（少し補足すると、高級VILLAを売却できるチャネルと相場を知り、ラグジュアリーなVILLAのコンセプト、デザイン、設計から施工までができるデザイン会社、デベを知り、そのコスト感なんかがわかる人間にしか本当の価値判断はできない類の物件かと思います。ブランディングやコンセプト一つでコストも販売額もかなり変わる世界ですので、開発する意識と実行能力と資金力を持つデベロッパーなどでないと開発はできないですし、事業者によってつけられる値段の差異も大きい類の物件だと思います。）
「耐えられなさそう」については、意味を補足いただいて良いでしょうか？
ID:2569 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-17 09:46:55]
管理人様
週末にコメントいただけるとのことですがそれは25号についてということでしょうか。13号は耐えられなさそうに考えていますがいかがでしょうか。感覚でも良いのでご意見お願いします
ID:2568 / 投稿者：管理人 [2025-10-17 09:03:54]
本件はすっきりしない部分が多いので、疑心暗鬼になる部分があるかもしれませんね。
私は普段法律面、商品設計で気になるところがないかを確認して、気になるところは遠慮なくコメントさせていただくのですが、本ファンドはかなり丁寧に考えられており、いくつかの気になる観点があるものの、それにも抗弁がたつような設計にはぎりぎりなっているように感じましたので、問題点として指摘する点が見つからないという感想です。週末でも簡単にコメントさせていただきますね。
全般には、善管注意義務違反といった指摘や、LEVECHYがやれることをやりきっていない、といった指摘に耐えうることを目指して設計されているのでは、という感想。
3号4号事業者としての義務を遵法性を確保しながら履行しているとは感じますが、ファンドの成立のためには他にもできることはありそうで、感覚的には、「義務の履行」「遵法性」を最重視した結果が今かな、と。この目的は邪推すればいろいろ感じますが、断定するたぐいの話ではないですね。
個人的には、違約金の扱いや事業収支案含め、もう少し情報開示すれば良いのにな、と思います。
ここまでくれば買い手にも事情はバレている前提でしょうし、高値で粗利をガツンと稼ぐ狙いなどは捨てて、こちらの想定する事業収支も出して提案すれば、情報を投資家に出しても出さなくても一緒ではないのかな、と思ってしまいますけどね。
ID:2567 / 投稿者：レオ [2025-10-17 07:09:20]
申し訳ありません。
私の認識が間違っていました。
ID:2564 / 投稿者：管理人 [2025-10-16 21:45:21]
レオ様
1号事業のように、営業者のBS内にバーチャルなファンドが組成されるわけではなく、13号と25号はそれぞれ、独立した法人（合同会社ですが、れっきとした法人で、これがSPCと呼ばれるものです。）が存在します。
独立した法人間で売買契約を締結し、決済とともに土地の譲渡登記も行います。（登記は必須ですし、登記変更事由となる土地の売買契約書も必須でしょう。）
今回は25号が成立することを条件とする売買契約になっていると想像しますが、ファンド間のバーチャル売買ではなく、異なる法人格間の売買になりますので、その点でのスキーム上、法律上の課題はクリアできます。
売却後は13号の残余財産は約款に基づき清算されますので、25号には土地以外は引き継げません。（土地の価額をいじくることは、公正な市場価格と言える範囲において、できてしまうと思いますが。）
先日私がスイッチングができないという課題要因がSPCスキームにあると記載したのは、この流れだとスイッチという概念が実現できないのかな、という意味でした。
ID:2563 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 21:31:29]
出資者の金は一旦25号の現金に、その後13号との間で土地の決済に使われて13号の現金になるという流れでしょうか。
ID:2562 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 21:30:03]
レオ様
25号が土地を買いますので出資者から募った金を13号に渡します。それに対して13号が土地を渡します。25号は合同会社を設立しますので実態にある会社、13号とは別会社ですので通常の別法人間でのトランザクションが発生するものと考えられます。
ID:2561 / 投稿者：レオ [2025-10-16 21:22:41]
もう少し補足します。
もし今回13号合同会社が、第三者に不動産を売却するならば、そこで売却代金が発生し、帳簿上も現物でも現金が発生し、その損益を13号出資者に分配、13号合同会社は清算、ファンドは終了ですよね。
但し今回は13号合同会社は、不動産を第三者に売却出来なかった。そこで25号合同会社を立ち上げて、そこに売却する事にした。但し25号合同会社はファンドが成立しないと土地の購入代金がない。なので新規で出資者を募っている。それでは、新規で募っている出資額はどこにいくのでしょうか？
帳簿上は、つまり会計上は13号合同会社の土地の購入に充てられます。但し、実際は13号合同会社の土地の換金に使われ、その現金は13号ファンド出資者への返金に使われようとしている。
となると、土地の換金が結局出来ていないということです。
25号合同会社は別法人という建前ですが、実際は13号ファンドが継続しているという状態。
25号ファンド出資者は、この先16ヶ月の間に土地が可及的速やかに換金されるのを待つしかなくなります。
ID:2560 / 投稿者：レオ [2025-10-16 20:56:58]
追記です。
土地の所有権は25号ファンドが成立すると13号合同会社から25号合同会社に登記移転されます。
ID:2559 / 投稿者：レオ [2025-10-16 20:54:04]
土地の売却は帳簿上行われます。
実際に現金で13号合同会社から25号合同会社に支払われるわけではなく、2社の間で紙の上で現金のやり取りがなされます。
なので、一般的に皆さんが買い物をする際のように、現金そのものはどこにも出てきません。
分かるでしょうか？
ID:2558 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 20:26:05]
レオ様
25号への土地の売却が行われないというのはどういう意味でしょうか。13号合同会社と25号合同会社は別法人ですので25号から13号に決済を行った段階で土地の所有権も13号から25号へと移り登記簿もそのように変更になるのではないとかんがえます。
ID:2557 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 19:28:15]
正直25号は訳がわかりません。同意をした場合、何に同意するのか、その場合13号でやったレベチーの瑕疵を許してしまうのか、ということもあるので素直に聞きました。
すると弁護士に聞いてくださいとの回答が来ましたねえ。
まあ理由は私自身分かっているのですが、流石にこれでは違約金がどこか行ったり、自分の望まぬものに出資するのは嫌なので、キチンと内容を教えて欲しいのですがね。
ID:2556 / 投稿者：レオ [2025-10-16 19:09:36]
いろいろ考えたのですが、そもそも25号ファンドの募集そのものがおかしい気がしてきました。
不特法による不動産クラウドファンディング事業は、出資者から集めた出資金で不動産を購入し、その不動産を事業者が運営、最終的に土地を換金し、損益を出資者に分配します。
（3号、4号の場合は、事業者が運営する特別目的会社が出資金を運用し、最終的に土地を換金し損益を出資者に分配した後、特別目的会社は清算される）
今回は、
LEVECHYファンド１３号合同会社および株式会社LEVECHYが、LVCファンド25号合同会社が不動産の譲渡をする。
帳簿上は土地の帳簿額（なぜか違約金を含めて）での13号合同会社と25号合同会社との間の売買が行わるため、25号ファンドの出資金がその売買代金に充てられる、と見ることができます。
ただし、実際には25号ファンドで集めた出資金では土地の購入は行われません。
これは良いのでしょうか？
25号ファンドで集めた出資金は、13号ファンドの出資者への返金に使われるであれば、不特法上問題があるように見えます。
このあたり、法的に問題がないか、LEVECHYが分かり易く説明をする必要があると思います。
ID:2555 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 16:00:01]
25年の話だとなんでレベチー登記じゃないのでしょうか。重要な変更ですので、行政にも届けて出資者の承認が少なくとも必要じゃないでしょうか？もうダメですね。いつのまにかもう一方の株主のシェアも落ちてるし、何か怪しいことをやってたと言われても何もおかしくないですね。
ID:2554 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 15:28:41]
売り急いでいることが相手にバレると交渉は不利ですから、25号は長めの期間を設定したいという背景はあるのでしょうね。
複数社で買い上がるような状況になれば話も違うでしょうが。
ID:2553 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 14:34:16]
2025年の話です
ID:2552 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 12:45:19]
不動産鑑定士の評価額は、13号は旧売買契約の締結価格、25号は売却希望価額でしょうね。配当抜いて3億くらい欲しいと思ってるわけですか。
もう下げてでもいいから売り切るべきかと思いますけどね。
土地のバリューはありますが、事故案件、ややこしい、値段が丸見え、クラファンで償還が必要なのが見えていると買い手も相当強気でディスカウントを要求するでしょう。
ID:2551 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 11:10:28]
すみませんが2024年の話か25年か記載してもらえますか。私本件ずっと追っていて事実を調査しています。
買い手と思われる会社もわかっており、他にも得してる会社があるなーとは思ってたのです。
ID:2550 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:42:21]
追加購入した土地とは9月4日に小樽の不動産会社から購入した土地のことでしょうか。その不動産会社（建設会社）は三為契約の元々の売主ですね。レベチーが三為で中抜した金で追加購入したのかもしれませんね。
ID:2549 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:24:21]
8月30日は元々の土地ですね。それは売却できてないので当然レベチー13号の保有資産です。今年の8末に買った土地の原資が何だったのかを今は問うていますね。
ID:2548 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:22:57]
それは追加で購入した土地もレベチー13号名義になっているということでしょうかね。そりゃマズイのでは。レベチーで取得してとか言ってたはずですが。
ID:2547 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:16:35]
登記情報を確認しましたが、10月16日10時の時点で甲区（所有権）はLEVECHYファンド13号合同会社のままです。8月30日に所有権移転してからずっとLEVECHYファンド13号合同会社が所有権を有しています。
ID:2545 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 10:10:05]
レベチーのスレを選択して書き込むのが良いと思います。
レベチーサイドの認識も清算期間ですよ。運用期間の延長には1ヶ月前の通知がなされていないので契約条項違反である旨レベチー社に確認したところ、契約は4月30日を持って終了し、現在は清算期間であるためそもそも通知しなかったことは契約条項違反ではないとの回答きましたので。
まあ実質的には運用中なのは誰の目に見ても明らかなのですが、法的な解釈でいくとそういうふうにレベチーは解釈していますよ。実態と法的解釈が違いますが、法的解釈の方が今は重要なフェーズです
ID:2544 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:32:05]
運用期限は4月30日でしたが、10月31日に延長されました。少なくともレベチーサイドの認識では現在は運用期間中です。
ID:2543 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:27:34]
運用期間は4月30日でした。清算期間で換価すべきところ換価されてる現金を使って何かやったのではないかという疑義が生じています。
ID:2542 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:26:15]
今は清算期間で受け取った違約金の話をしていますよ。
ちなみに運用期間は4月30日で元々の13号出資金は13号の運用開始された8月に土地を25億で買ってますよ。
ID:2541 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 09:15:01]
ちょっと何言ってるかわからない。13号ファンドは10月末まで運用期限が延長されていますよ。13号ファンドで募集した資金は当然ながら運用開始日のタイミングで土地の購入に充てられています。
ID:2540 / 投稿者：管理人 [2025-10-16 09:11:38]
スイッチングができないことについては、SPCスキームの特性（13号、25号を運営する会社が異なる上、それぞれに会計処理や清算を行う必要がある）から来るデメリットということですかね。出資金の立て替えなどは確か法律で禁止されていた気がします。
SPCスキームについてのデメリットとしてこれまで認識していませんでしたが、1号事業（多くの不動産クラファン）のように、営業者の分別管理口座間の資金決済で即日精算できるものとは、難易度（事務面より会計面、法律面）が違うということなのかと思います。
となると、SPCの場合は、ファンド間売買ではなく、出資持分の譲渡先探し（リセール）の形にすればよかったのかもしれませんね。
ただ、それだと個人投資家に配当も出ませんし、満額募集がない場合に誰の分を譲渡させるかという公平性確保に課題が出るのかもしれませんので、このあたりのビジネススキームはまだ改善の余地があるのかもしれません。
ID:2539 / 投稿者：レオ [2025-10-16 08:15:04]
追記です。
スイッチングについて、今回はそのような仕組みはできないと思います。
今回のファンドは、あくまでも13号合同会社から25号合同会社への土地の譲渡です。13号出資者の出資金は既に土地になっているので、出資金をスイッチする、という概念が存在しません。
ID:2538 / 投稿者：レオ [2025-10-16 04:43:11]
管理人様、皆様
情報ありがとうございます。
私の意見としては、１３号ファンドで発生した違約金２．７億円が「簿価に計上される」のはおかしいと思います。
２５号ファンドの契約成立前文書では：
・スキームの説明の中で、
本ファンドの対象不動産は、LEVECHYファンド13号合同会社が所有する土地および株式会社LEVECHYが所有する土地で構成されており、本ファンドはLEVECHYファンド13号の承継ファンドとして位置づけられます
となっており、さらに図表では：
売主 LEVECHYファンド１３号合同会社、株式会社LEVECHY
が、不動産譲渡、をし、
LVCファンド25号合同会社
へ売却。
となっています。
ここには、１３号ファンドで発生した違約金は記載されていません。
上記の記述があったため、１３号出資者の方々が、LEVECHY社から承継ファンドへの移行の同意を求められたとき、違約金も承継ファンドに移行したことにどうしたのか確認したかったのです。
もし違約金の移行を同意していないのであれば、違約金を「簿価」（恐らく２５号ファンドの簿価を指していると思いますが）に計上するのはおかしいです。
あと、２５号ファンドの組成額ですが、これも２５号ファンドの契約成立前文書に記載されていますが、
・本事業者との利益相反に関するリスク
不動産共同事業者である当社が保有する不動産を、本事業者が本事業における対象不動産として取得する場合があります。また、逆に本事業者が運用している不動産を当社が取得する場合があります。当該取得に際しての対価の決定においては本事業者と当社の利害が相反する関係にあります。そのため、当該移転に際しての対価の公正を保つために、不動産鑑定士等の評価額など客観的指
標を参考として取得価額の決定を行うことによりリスクの低減を図る必要があります。
となっており、２５号ファンドの不動産鑑定価格は、同じく２５号ファンドの契約成立前文書で
・不動産鑑定価格 3,520,000,000円
です。これに対して、２５号ファンドの組成額は
・組成額 2,847,600,000 円
本来であれば、１３号ファンドから不動産鑑定価格で譲渡を受ける必要があり、また募集額もこの価格と費用・管理費を計上した価格にするべきだと思います。
ID:2537 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 00:34:35]
私は13号はあまり知りませんし、ちょっと推測かつ妄想入りますが、どこまで二人がシェアしていたのかもわかりませんし、お互いにSPCスキームを使いかなり大規模な集金やってますね。代取の出身は北海道ですね。
ID:2536 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-16 00:27:06]
不動産評価額が35億と前回より20パーほど上がっているのでその分土地の価格が上がったということでしょう。レベチーの理屈に立てば。
13号、sドメビクトリースキームでやろうとしてたかな。徹底的に調査して一社ほぼマッチングする会社見つけました。今はここほど話題になっていませんが、まだまだ償還が0件ですね。そこも目玉にするつもりだったか。
ID:2535 / 投稿者：6268 [2025-10-15 23:33:20]
レオ様、僭越ながら私からご質問に回答させていただきます。
13号（ＬＥＶＥＣＨＹファンド１３号合同会社）のEXIT先であった先との違約金は前述と重複ですがレベチー社回答からしますと、
簿価に計上とのことですので、（簿記が分かる前提でスミマセン）B/Sは切り下がる、P/Lとしては特別利益になるかと存じます。
要は売却金額の目線をその分を切り下げても投資家への償還・予定配当には問題ない水準、となります。
また、13号（ＬＥＶＥＣＨＹファンド１３号合同会社）はもちろん存続しており、
TK契約は4月で既に終了済み（レベチー社が投資家への延長通知を失念していましたため。）で保有資産が換価されず清算期間中という
極めてイレギュラーな状態となっておりますため、レベチー社は何としても承継ファンドを成立させなければなりません。
なお、承継ファンドへの移行の際の合意は、25号の成立が前提という内容はご理解のとおりでしたが、
最も厳しいのが同業他社ではよくあるスイッチング機能がなく、13号→25号へ移る際に出資金のダブルカウントが必要という、
せっかくアマギフおかわりが出来る継続したい既存投資家にとってチャンスだったのが、
承継ファンドに一旦は別腹で出資をしないといけないという、投資意欲を削ぐ誠に残念な状況でございます。
加えて、登記簿上は客観的な話ですので記載しますが、ＬＥＶＥＣＨＹファンド１３号合同会社と追加取得した部分は
レベチー社本体（あえて書きませんが、ここに思うところがある方は多いかと存じます。）でございます。
そろそろ従前からの杜撰な対応に堪忍袋の緒が切れる投資家も多いと感じております故、
今回の25号は何としてでもレベチー社には成立するためのあらゆる努力をお願いしたい次第でございます。
毎度長文失礼いたします。
ID:2534 / 投稿者：管理人 [2025-10-15 22:05:29]
やはりこれまでに注目を集めてしまっているだけに、苦戦されている感じですね。
レオ様
25号の書面を見ると、13号からの不動産買取価格は2,750,000,000円となっていました。（ちなみに買い増した土地分の9,950,000円となっています）
一方で、13号の取得額、運営留保金2,550,000,000円に13号の配当分12%を足すと2,858,574,000円となりますので、25号での買取額では不足しています。
外から見える数字だけから見たら、25号買取額で不足する分は、違約金が充当されたおかげで配当まで出る、という計算になりそうかと思います。
（後は固都税やCBREへの委託費などもその違約金分から出ている？残預額はSPC清算時にLEVECHYに渡りますが、そこまで大きくないかと。）
25号はファンド組成手数料も0.3%と比較的低く抑えられており（とはいっても850万円はとる）、LEVECHYがファンド出資者の負担を抑えようという姿勢は感じられる設計かと。
もっとも、13号ファンド組成時に公正妥当な価格とされた土地取得額より、1年後に2億円以上上がっていることを合理的に説明できるのか、という点は正直気になりますが。
25号投資家にとっては今回取得した鑑定評価より安く買っているので良いじゃないか、といえたとしても、13号投資家にとって不利な条件に見えるという問題も生じていると感じます。
結局、13号投資家に満額配当を出すことを前提に売買価格が決められているのかもしれませんが・・・本質的に利益相反取引において、恣意的に売買価格が操作されることは望ましくないと感じるので、今後、こういった取引に関するルール策定や透明化が図られると良いのですが。
ID:2533 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-15 21:36:10]
初日なのに、わずか5％しか集まってませんね。
ID:2531 / 投稿者：レオ [2025-10-15 20:07:49]
13号で売買契約が破棄になった際の違約金が今どこにあるのかレベチーに確認された方はいませんか？
また13号案件で設立された特別目的会社は今もあるのか、承継ファンドへの移行の際、何に合意されましたか？
承継ファンドは13号の特別目的会社からの資産の売却で成立するという内容になっていましたか?
登記簿上、今は誰が土地を所有しているのでしょうか？
ID:2528 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-15 08:48:54]
13号出資者が25号へ再投資した場合2％のキャッシュバック。やる人がいるでしょうかね。13号と25号の差額2.7億円よりも追加買い増し分の土地の値段が高いのも、確かに理解できません。きちんと開示して欲しいです。
ID:2526 / 投稿者：管理人 [2025-10-15 01:04:44]
すいません、正直、私は本件の案件に関わる情報は全く持っていないです。かつ、エリア的にもアセット的にも分からないのが本音です。
8ヶ月の期間を必要としたのは、資金調達なのか、そのために設計やゼネコンの確保、または出口の売却先の確保や契約締結が必要だったのか、など、いろいろ可能性はありえるかとは思います。
例えば固い売り先と売買契約を締結できれば、融資による資金調達ができたりもしますから、そのシナリオが頓挫したためにキャンセルせざるを得なくなったといった可能性はあるかもしれませんし、いろんな可能性自体はあるかと。
どの可能性もただの想像ですが、全く考えられないこと、でもないかとは思います。
ID:2525 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-15 00:22:15]
管理人様
もう少し上手くやってよというのが25号の印象ですね。集め方、事前に承継出資する人を確認し金額を把握して不足分をどうやって集めるのか、集まらない場合の対策の検討、などなど分かち合いで怒涛の延期プラスコスト追加でも上手く捌けており質問に対する回答もあちらは嘘なし直球で清々しかったです。相変わらずこちらは質問してもふわふわ守秘義務で済ませようとしますが、少し先週くらいに厳しい質問を出しました。
ところでにお伺いしたいことですが、業界内は狭いのである程度の情報をお持ちかと思いますが、真っ当な不動産会社があのように直近キャンセルなどするものでしょうか？私はあの不自然違和感がずっと拭えず、一つの仮説を今持っています。そもそも不動産会社だったのかと。クラファンに転売しようと考えてたのではないかと邪推してしまいまして、お尋ねする次第です。もちろん会社名などは当然ですが法的にかけませんこと重々承知していますがそうであれば相手方が8ヶ月もの決済期間を欲しがったこと、3億もの金をポンと前払いできたことも納得がいくとなんとなく思ってしまうのです。
ID:2524 / 投稿者：管理人 [2025-10-15 00:17:06]
6368様
「手付没収の違約金は約3億円は簿価に充当した」とは、難解な日本語ですね。
（私にはすっとは理解できないですが、資産価値が減損しており、その減損分の損失穴埋めに使った？
だとしたら、13号と25号の差額2.7億円よりも追加買い増し分の土地の値段が高いことになってしまう？？）
すっと理解できそうにないため、13号の財産管理報告書と、25号の資金使途や不動産取得額から類推してみたいものですが、6268様おっしゃる通り、13号投資家への同意取り付け時に詳細開示して説明すべき内容に感じました。
売却交渉時に足元を見られると困るといった事情があるのかもしれませんが、25号に対する投資家の信頼を得るためには、情報開示をもう少し改善できないものか、としみじみ感じます。
ID:2523 / 投稿者：6268 [2025-10-14 23:32:01]
2446様
ご指名ありがとうございます。
まず本音をすみません、私も本件13号ファンドの投資家でもあるため、あまりネガティブなコメントを避けて、
25号ファンドの投資家が集まることに期待したいのが正直なところではあります。
あくまで13号ファンドの投資家視点でのコメントとご理解ください。といいつつも、苦言を呈さざるを得ません。
現時点で、25号ファンドの契約成立前交付書面・重要事項説明書は会員含め、まだ見れない状態かと存じますので、
まずは明日の募集開始を待ちましょう。本来は13号ファンド投資家には優先的に承継の同意に先立ち、
詳細な状況・情報を開示すべきですが、全くないですね。
ちなみに手付没収の違約金は約3億円は簿価に充当したとの回答があり、
これで理解出来る投資家の方が稀有だと存じます。
13号ファンドの投資家はこの承継に同意すべきか、そうでないか判断材料も全くなく、不安な状況の約2,000名と言われる投資家に判断を丸投げしており、
同意するしか選択肢はない、ということに遺憾ながら判断出来る私も含めた投資家はまだしも、一般の投資家の方々からして混乱でしかなく、
まさに適合性の原則を無視しております。全員アマ成りさせておきながらの投資家に対する姿勢として、言語道断と言わざるを得えません。
募集金額内訳表（簡易B/S）には借入金の記載もなく、残念ながら融資は付かずということでしょうし、
不特法3号4号のメリットは皆無、デメリット（逆：倒産隔離）が強調されてしまっております。
万が一、25号ファンド不成立の場合は、むしろ隣地への売却や市場での価格を切り下げての売却を投資家一同で提案すべきかと存じます。
度々の長文失礼しました。
ID:2522 / 投稿者：管理人 [2025-10-14 22:16:30]
25号ファンドが成立し、13号ファンドが清算終了する際には、配当後の残余利益はLEVECHY（劣後出資者）が取る契約になっています。
これを確認する方法としては、13号ファンドの財産管理報告書において残余利益が出ているかを確認することができると思います。
もしLEVECHYが残余利益を得ているなら、その分くらい25号の劣後出資金に回してくれると期待したいところですが。。。
ID:2521 / 投稿者：2446 [2025-10-14 21:52:11]
6268様 お世話になります。本日発表されたREVECHY25号、13号承継ファンドについてご意見をお伺いしたく。
融資も結局下りず、素人目には劣後も増えておらず、隣地の購入資金だけ上乗せされただけの形で3億円の違約金もどこへ行ったのか分からず。
こんな承継ファンドは成立するはずがないと思うのですが。10%で募集期間も約2か月、やってる感出しているだけで小生はとても再投資する気にはなりません。
ID:2499 / 投稿者：管理人 [2025-10-11 00:42:09]
鑑定評価はあくまで鑑定評価ですし、特定の前提と時点での評価ですので、市場も為替も当時からは変化してるでしょうしね。あくまで、妥当な価格帯の収まっていることが確認できる、というくらいに見るしかないかなと思います。
都心部の収益物件のように書い手も売り手も多数いるような物件なら「流通マーケット」や「市場価格」といったものがあると言えますので、そこまで大きな開きは出にくいかと。
それに対して希少性のあるもの、買い手が限られるものは相対価格になりますから、欲しい人が複数人いれば買い上がる事もありますし、売り急げば逆もあります。
特にここは、購買する資金力と開発力を持つ相手に買い手が限定されますので、価格の振れ幅もあるでしょうし、流動性が低いというのやむを得ない部分はあるかと思います。
ID:2498 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-10 23:46:52]
管理人様
前回の重説にも不動産鑑定士の評価額が記載されてました。ですが現状全く売却できない状況を見ると、評価額が間違ってるとしか言いようがないです。この場合不動産鑑定士やその事務所には特に何もなく、評判に若干影響するというくらいのものでしょうか。
ID:2497 / 投稿者：管理人 [2025-10-10 22:47:53]
情報ありがとうございます。
今回初めて認識しましたが、確かに、不動産特定共同事業法第二十六条の二（自己取引等の禁止）で、3号4号スキームでファンド運営する特例事業者間の不動産売買が禁止されているのですね。
そして、その禁止の適用が除外されるために過半数の同意がいる、と。なるほど・・・
なお、同じ規定にて、「不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査した価額により行う不動産取引」であるとの定めもあるため、第三者鑑定価格での売買ということになりますね。
こういった物件の鑑定評価額には正直かなりの幅がありますが、一定の合理性のある売買価額であることが確認されているのは、法律の価値がありますね。
（なんなら1号事業でもこの規則が適用される方が投資家保護には有効そうですが、特例事業だけなのですね・・・）
ID:2496 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-10 21:35:16]
レベチーの承継ファンドで同意書を取るというのがなぜなのかよく分からなかったのですが、メールで今日来た案内では
不動産特定共同事業法施行規則 第四十八条（自己取引等の禁止の適用除外）第二項
に準拠してとのことでした。これによると自己取引にあたり事業参加者の同意をとることのようですが、どこで出てくるのが重要事項説明書で自己取引に内容、目的、評価方法とのことでした。
評価方法というところに興味があり、三為、接道確保のための買い増し、利益部分などある程度記載しなければならないようです。ですが今まで散々質問したのですがいつも守秘義務で回答できないとのことで今回も期待できません。ので、本来であればそんなものダメ、とするところですが、今回は同意しないと承継ファンドの組成ができなくなってしまうので同意せざるを得ません。
ですが同意しても他の方おっしゃる通り流石に今のレベチーハでは約30億の募集はかなり難しいと思います。
K-FUNDには申し込んだのですがあちらはAGから半分くらい借りて残り半分を自社ファンドとして募集しており、買い付け書が出ており売買契約近いとどこかで聞いたような案件ですが財務諸表も悪くなかったので抽選ですが申し込み中です。合計で3億くらいです。やはりレベチーの規模ですと30億案件は制御不能になり厳しいですね。
ID:2495 / 投稿者：管理人 [2025-10-10 20:45:43]
キャッシュバックだけで1.5億円を負担すること自体は結構すごいとは思いますが、期間内の満額配当の確率含め、投資家の信頼をどこまで獲得できるか、でしょうか。
ただ、ファンド組成手数料をいくら取って、劣後出資をいくら入れるか、によっても評価が分かれそうに感じます。
組成手数料でキャッシュバック原資が賄えてしまうようなら、結局投資家が金もリスクも全部負担していることになりますので、ファンドの設計を見ると事業者の姿勢や余力が一定見えそうです。
ID:2494 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-10 19:47:25]
ニセコ13号の承継、25号 29億円（融資なし）利回り10%、キャッッシュバック5%で14日詳細公開、15日から募集だそうです。
まず成立しませんね。訴訟対策含めやってる感出してるだけかと。ダメだ、こりゃ。
ID:2490 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-09 10:29:22]
7号は10月中旬、15日か20日か償還予定の案内が出資者に案内来てると思います。
ID:2488 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-10-09 09:20:15]
LEVECHYファンド7号、18か月（2023年12月12日～2025年6月11日）も運用期間を終了し、償還（計算期間終了時及び売却日より2か月後を予定）を経過してますが、まだ償還されてませんか？
ID:2487 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-08 20:17:24]
引き続き秘密保持の守秘義務ばかりでわからないところだらけですが、流石に出資者集めるには、そもそもの土地や追加買い増しの土地単価、コンサル単価明かさないと積算ができないので価格妥当性の評価や検討のしようがないですね。
承継ファンドを作る気はあるのでしょうが、ファンド説明苦しいですね。
三為も結局まともな回答なし、訴訟対策、時間延期でしかならないですね。
ID:2481 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-07 23:28:46]
2446、2480
今日回答きましたか。全員に同タイミングで出してるわけですね。
2479様とほぼ同じ回答がきて、4月の説明会から本当にここは学習できていないようですね。守秘義務とか何を今更という感じですが。
他の案件の金融機関を尋ねたらホイホイ回答してきましたので、まあ融資がつかないのでしょうかね。本来であればついてもおかしくない土地なのですが、売買契約の失敗による失敗案件としてニセコ土地の価値を毀損してしまったと考えています。
恐らく勝手にここが購入した追加接道の分やエキストラコストも追加して、成立しない価格での募集というのもあり得るのでしょう。
ID:2480 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-07 20:43:14]
中旬から既存投資家の同意やるそうです
ファンドが募集金額に達し成立したら売却償還と
成立しないでしょうね
誰がこの事故案件に投資するの？
成立したらと書いてきましたから会社側もダメだと思ってるみたい
ID:2479 / 投稿者：2446 [2025-10-07 19:00:41]
6268様そして2463様 本件の近いところにおられる方の情報、大変ありがたく有意義に感じます。ありがとうございます。小生自身
満額配当は半分あきらめており、多少の毀損であれば自己責任として受け入れようと考えておりますが、レベチ社の対応があまりにもずさん、
不誠実な部分がありもやもやしております。さて先日9月30日付けのメールに関して小生が何点か質問した回答がやっと本日来ました。
そのまま文面開示するのは問題あるのかしれないと思い、要点だけまとめましたので余計なことかもしれませんがよろしければ共有ください。
質問①金融機関との融資交渉について→（レベチ社回答）現在承継ファンドの融資の可否について協議を進めている。その結果を踏まえてファンド計画の最終調整を行っている
②投資家への承継ファンドへの同意はいつか→10月中旬を予定
③現在売却交渉中の2社との交渉内容および金額交渉、CBRE社との交渉・打ち合わせ状況について→今後の売却交渉に影響を及ぼす可能性があるため開示を控える
④売却もできず融資も実行されなかった場合どうなるのか→融資が実行されるか否かにかかわらず、承継ファンドを組成し対象不動産の売却を通じて償還を目指す基本方針に変更ない
とのことでした。③は相変わらず決まり文句でゼロ回答ですし、④には融資も実行されなくても承継ファンドを組成なんてほぼ不可能なことを今でも言ってることに正直不信感しか
浮かばないですが。どうなりますやら。長文大変失礼いたしました。
ID:2477 / 投稿者：2463 [2025-10-05 09:34:19]
6268様
丁寧なご回答を誠にありがとうございます。
大変わかりやすく、6268様がお考えになる「価値」というものの意味を理解することができました。
まず、私は本件に出資しておらず、レベチー社から直接情報を得ている立場ではございません。一方で、本案件はレベチー社がファンド化する以前から情報が入ってきていたものであり、現在も一定の情報が入ってくる案件です。
そのため、レベチー社がどのような判断で本物件を取得するに至ったのか、またこのような状況になった際にどのような情報開示を投資家に行うべきであったのか、そして今後どのように本件を進めていくのが望ましいのかという点に、失礼ながら強い関心を持っております。
大変残念ながら、当初レベチー社から示されていた情報には、いくつか問題があったように感じております。事実関係の詳細はレベチー社のみが把握している部分もあるかと思いますが、仮にレベチー社が三為契約に関与し、通常の取得報酬以外に何らかの利益を得ていたとすれば、第三号・第四号業者として投資家資金を扱う立場からみて、適切な行為ではないと考えております。
もしそのような経緯があった場合、改めて原点に立ち返り、このような状況下で会社としていかに正しく情報を開示し、どのような形で解決へ導くのが望ましいのか——その点を深く考えざるを得ません。
そうした中で、本件の現状価値を検討する過程で、6268様の客観的で分析的なコメントを拝見し、さらにその上で本件土地に一定の価値を見出されていたことに強い関心を持ち、ご質問させていただいた次第です。
私としても、レベチー社が可能な限り正確かつ誠実な情報開示を通じて、投資家に寄り添いながら本件が円満に解決へ向かうことを心より願っております。
ID:2476 / 投稿者：6268 [2025-10-04 23:13:20]
2463様、ご指名ありがとうございます。
まず同業者とお見受けしますが、本件はご出資されておりますでしょうか。
お互いそれこそレベチー社が説明会やQ&Aで多様する守秘義務により非開示、
の内容に抵触しないよう十分に気を付けて建設的な議論をしましょう。
我々の議論が的を得ているのかも含めレベチー社には詳細な状況説明・合理的な判断を一投資家として期待したいところです。
2463様の分析「具体的には販売金額のグロスである最高値28億とし、造成費用10億を引いて18億とすれば、
デベロッパーとしては10億前半くらいでなければ入れないのではないでしょうか。」は
ごもっともでまさに私も似たような認識（富裕層マーケットや周辺のラグジュアリーホテルの開発動向＜工事が進む前提＞を含めもう少し強気ですが）ではありますが、
むしろ「単体前提」にてデベで「10億円前半」の値が出るなら私ならやはり「土地の価値はある」と考えますし、
もはや建築費の高騰を踏まえ、土地値は誤差の範囲で、稀少性のある立地次第かと存じます（道路向かいのニセコひらふ４条の事例は坪3百万円超等）。
なお、私のコメント「本件の土地は確実に価値はあり値段は付きます。」の解釈によっては齟齬があり、僭越ながらもう少し具体的に申し上げますと以下の認識です。
●メインシナリオ：そもそも隣地（渋谷建設社所有の道道631号に間口広く接する前面の土地）との共同売却の協力を得られるとの発言もあり、その前提のプランとして分析すべきです。
セットと単体それぞれの売買希望価格はご存じかと存じますが、希望的観測な金額であり、レベチー社が爪を伸ばしているとしか思えません。
もちろん渋谷建設社の方が坪単価で高くなるのは当たり前であり、渋谷建設社から足元を見られるのは当然ですが、
それでもセットで1万坪超という規模感は得難く稀少性があり、それこそニセコの発展を支えて来た外資への売却がターゲットとなることは揺るぎないはずです。
売買事例は参考にはしておりますが、正直、上記の稀少性を生かしたポテンシャルを存分に発揮が出来ていないと考えます
（この分析はレベチー社としてCBRE社以外にも更に専門家の知見を導入すべきです。）
。インフレを転嫁出来れば吸収出来ますので企画・開発・マーケティング次第、従前よりコメントさせていただいておりますが、
開発許可が下りる蓋然性があることが重要であることは不変です。
●サブシナリオ：単体での売却はレベチー社も拘っておりますが、それこそ何もバリューアップがなされていない状況ですので、
投資家保護の観点から、まず当初EXIT先の手付金没収分を配当or償還原資としてリザーブ、レンダーがいない状況であれば延長し続けるわけですから、デベで「10億円前半」の値が出るな
らエンド販売を頑張りつづけ、毀損しない下限以上を目指すのがサブシナリオになるかと存じます。私は投資家としてこちらの下限のシナリオも追求していただきたいと節に願っております。
度々の長文、失礼いたしました。
ID:2463 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-04 05:34:33]
6268様
当方も比較的に入ってくる情報が多く、CBREの提案書も見ております。その上で6268様が＜本件の土地は確実に価値はあり値段は付きます。＞と考える理由はどうしてしょうか？ 当方から見ると本件土地単体としては、1000平米クラス20棟の開発とした場合に、周辺の売買事例、建築費の高騰、ニセコ不動産の頭打ち、敷地用地追加購入想定があることなどから中々評価できないのではと見えてしまいます。売買事例としてはヒラフ東では坪35万から40万くらい。オーディンヒルズが坪50万くらいであることと周辺事例より。造成費用がCEREで坪8万以上としていることからも10億程度。販売可能面積がおよそ7000坪。とすると、もちろん建物まで建設した場合の価値は別にすると現在の土地の評価としてはかなり低くなるのではと考えてしまいます。具体的には販売金額のグロスである最高値28億とし、造成費用10億を引いて18億とすれば、デベロッパーとしては10億前半くらいでなければ入れないのではないでしょうか。
可能ではれば本件土地の価値があると考えられる理由を教示していただけると大変助かります。
ID:2455 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 18:28:38]
財産管理報告書を見ると、爆益といって差し支えないくらいには儲かってると思います。
ID:2454 / 投稿者：匿名投稿 [2025-10-01 17:08:30]
レベチーやけに金を持ってますね。クラウドというのはそんなに儲かるのでしょうか。
ID:2450 / 投稿者：2446 [2025-10-01 09:42:05]
6268様 ご多忙の中ありがとうございます。6行目からの「各投資家は個別に質問として具体的に進捗を聞いても良い内容かと存じますし、・・・」の部分、小生もそう思いましたので昨晩早速金融機関との交渉状況、購入希望者との状況について質問を送っております。6268様のおっしゃる通り「業務に支障、秘密保持など、従来投資家からすると？？という理由で回答しない、ということは許されませんよ」と最後に注記して送りました。さてどんな回答が来ますやら。こちらとしてはじっと待つしかないと思いますが10月には少しでも安心できるよう期待したいです。6268様の実感として「マーケットに大きな崩れはない」ということなので
CBREに期待して承継ファンドより早期売却を期待したいです。
また、レベチはこんな中、13号投資家の感情を逆なでするようなソフトバンクのクライマックスシリーズに協賛したりしていましてもやもやしているところです。
ID:2447 / 投稿者：6268 [2025-10-01 00:40:31]
2446様、ご指名ありがとうございます。
レベチー社からのメール、もちろん拝見しております。
9月中に何も連絡がなければ代表者の説明会での発言や書面（電子メールを含む）での回答に反しますので、
不特法3号4号事業者（国交省＆金融庁）というより流石に不動産業者（国交省or都道府県庁）として、
更に言いますと一般の企業体・社会人として約束を守らない信義則的に疑うレベルの会社ですので、
（そんな事業者に投資した自分自身が）首の皮一枚つながったような感覚です。
一方、今回のメールに「金融機関との間で融資の可能性に関する協議」や
「売却に関して現在2社と引き続き協議を行っております」あたりは、
各投資家は個別に質問として具体的に進捗を聞いても良い内容かと存じますし、
レベチー社には回答する義務がありますので、約2,000名と言っていた本件の投資家の皆様からの問い合わせは無視出来ず、
追加の開示が期待出来るかと存じます（業務に支障が出る等の詭弁はもはや通用しません、不特法3号4号事業は投資家ありきの事業です。）。
ここからですが、CBREのサポート状況、隣地との共同売却の状況および前回説明会での開発プラン（温泉活用や羊蹄山ビュー）の
更なる深化（レベル上げ）は進んでいるはずです（表現はここまでとさせてください。）ので、
その情報開示のスタンスや投資家への配慮がレベチー社の課題と存じます。
ただ情報の多い身として言えること、それは本件の土地は確実に価値はあり値段は付きます。
本来はそれをレベチー社が投資家へ説明すべきかと存じます。
承継ファンドにて金融機関を招聘出来て、利回りも良いとなると投資家も集まるでしょうが、
既存の投資家はこのスタンスでどこまで付いてくるか、兎にも角にも早く募集を開始して欲しいものです。
4月時点で余裕を持って10月には遅くとも売却出来ると代表者が発言しましたし、そこから大きなマーケットの崩れはありません。
EXITファンドで募集し手付も没収しているのであればその分、余裕がある訳で、
無理せず早期に売却して投資家を安心させることがレベチー社にとっても良いかと存じます。
長文、失礼いたしました。
ID:2446 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-30 20:12:10]
6268様 お世話になります。6268様のところにも本日レベチからの13号進捗についてメールが来ていると思いますが、この内容についてどのような見解を持たれておりますでしょうか？
あいかわらず売却について2社と交渉を継続中、とのことで1か月半前からなんら変化なく、承継ファンドの組成にも金融機関との交渉（融資）がうまくいかず
暗雲、という感じで小生は受け取っているのですが。8月に高社長が明言された同意に関する案内もなく、11月末の償還、という期待もしぼんでおります。
レベチとして今後どういう展開を想定していると思われますか？ご多忙のところ恐縮ですがご見解をお聞かせいただきたくお願いいたします。
ID:2364 / 投稿者：管理人 [2025-09-14 22:21:31]
パスピエ様
LEVECHYは、サービスの解説記事だけ以前書いたのですが、ファンドの掲載については、実施していません。
一番の理由は、「運営事業者が決算を公開していないから」なのですが、サービス解説記事自体は作成していますので、参考にご覧ください。
https://investors-eye.jp/levechy/
記事中にも追記しましたが、記事はちょうど今償還遅延で投資家の注目が集まっているニセコ案件募集時に作成したものでした。
当時の想定の中でもかなり「悪い」想定ケースになってしまった、というのが現状で、投資家は投資資金が償還予定日を過ぎても償還されない状態になっています。
今はこのニセコの売却が円滑に進むか、現在償還遅延となっているファンドの承継ファンドを成立させられるか、が注目されている状況かと思います。
ID:2362 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-14 21:12:26]
レベチーは運用資産の三割近く事故つてて
今出てる新規案件も埋まらないで追加募集していて
会社の存続も怪しい状況
ニセコの事故案件が致命傷
ID:2361 / 投稿者：パスピエ [2025-09-14 18:54:26]
2023年より募集を開始した不動産クラファン、レベチーが気になっています 分配率は8%程度と高め、不動産特定共同事業第3号第4号を取得している会社です
今後、レベチーの記事を期待しております！
ID:2167 / 投稿者：管理人 [2025-08-21 09:26:09]
ファンドの出資、融資の構成がどうなるのかもLEVECHYの腕の見せ所になるでしょうね。
レンダーは土地に対する担保としての資産価値について、開発事業の収益性、蓋然性を高い精度で試算できる相手でないと厳しいでしょうし、流動性や需要変動/相場変動のリスクも考慮するのでしょうから、ニセコまたはそれに近い別荘地での融資ノウハウや実績のある相手を探す必要があるのかな、と思います。
都心部の開発案件でも、事業種別によっては対応できるレンダーが限られるケースはよくあるので、LEVECHY（CBRE協力？）がどこを引っ張ってこれるかでＬＴＶも大きく変動しますので、どこでもよいという、ような簡単な話でもないでしょう。（デベや買取再販事業者ではそこらの調整が得意な金融系の人材を社内に確保します）
リゾート素地という案件でもあり、ＬＴＶが高すぎることはリスクも大きく高めますので、バランスが重要でしょう。
このあたりのストラクチャー設計や、レンダー調整結果自体に対する評価も、投資判断の材料になるかもしれません。
事業者の劣後出資も、今回の経緯ではオリジネーターとしての責任を果たすため、5%近い水準を目指してほしいですが、さて、どうなりますかね？
（もし、13号で損失なく手数料だけをとって、今回で劣後を減らしてリスク負担を減らすような考えだと、それ相応の評価にすべきかと正直思います。）
ID:2164 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-20 23:46:40]
昨日の説明会の反響はすごいみたいですね。大半が継続ファンド組成しても集まらないという怒りの声だったとか。
私は管理人様のようにクラウドに詳しい訳ではありませんが、違約金、レンダーからのローン、そして継続出資と新規出資で実質新たに集めるのは10億程度かと思います。そしてこの状況であれば100万くらいケイゾクで入れようと思っています。
ニセコ、弱っている対象に対し、大袈裟にバッドレプテーションを流している掲示板もあり、看過できませんね。正直この取引で誰が一番得をしているのかを見るとレベチーに問題がなかったとも思いませんが、そこらを見ずに非難しても仕方ありません。なんとかレベチーにも頑張って欲しいものでづ
ID:2163 / 投稿者：6268 [2025-08-20 23:35:39]
アーカイブ配信を視聴いたしました。
僭越ながら所感をコメントさせていただきます（やや長文にて失礼いたします。）。
まず、資料を用意して説明する点や、13号投資家への謝罪の言葉もあり、
前回のレベルの低さもありますが、改善が見られることは非常に良かったと存じます。
一方、肝心の内容として、今回の代表である高氏の説明を聞く限り、
ニセコのマーケット感は正直、伝わって来ませんでした。
当然の基本動作として自ら何度も足を運んで競合になりそうなホテル＜特に隣のパノラマニセコ＞は宿泊済みであり、
アッパーヒラフ・スキーインスキーアウトに該当するか否かで坪単価が雲泥の差等の肌感は、
投影のスライドに載せることは出来なくとも、スラスラ語って欲しいところであります。
また、今回の目玉の一つである開発プランも、リゾート地の投資開発にかかる知見・ノウハウ・実績・熱量（良いものを造り高く売る）は
正直、これらは運用開始前から百歩譲って運用中にて精度を上げておくべきであり、現在でこのレベルですと、今後も期待するのは厳しいと感じております。
しかし、上記をそもそも期待することよりも、今回の最大の目玉は「承継ファンド」の組成であることと改めて感じ、理解しました。
不動産業者として高いレベルを期待しないとしても、この「承継ファンド」で新たにレンダーも招聘（不特法3号・4号はノンリコ調達が武器）し、
既存投資家のスイッチと新規投資家で投資金額を確保すれば、延命は達成でき、あとは2027年迄、買い手をじっくり見つければ良い、となります。
11月末迄の「償還」「配当」を協調しており、しっかり元本＋運用期間12％を配当することが出来れば投資家も満足であり、
実績も踏まえて「おかわり」としてのスイッチも見込め、意外にあっさり集まるかもしれません。
いずれにしても本質的には「不動産」として出口を迎えることが大事であり、注視が必要でありますが、
既存投資家へのポジティブなニュースや新規投資家候補への宣伝としては、
管理人様の仰せの通り、今回の説明会自体は一定の成功といえると存じます。
ID:2158 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 07:51:17]
2156様
不動産のオーナー社長、といった雰囲気を感じさせない感じが良い面悪い面あるのかもしれませんね。
個人的には、今回は、自信なさげな雰囲気を出すと次のファンド募集に悪影響があるため、堂々と、ポジティブに伝えることを最優先にしていた印象でした。
買い付けすら出る前の、詳細情報開示を誇張してみたり、早期終了の可能性を強調したり。
まぁ、外見含め人の好みや受け止めは様々ですし、ポジティブな受け止めをされた方も多いようにも感じますので、次ファンドの営業としてはうまくやられたんではないでしょうか。
パースや間取り、羊蹄山ビューなどは、やはりビジュアルに見てもらえることが価値がありますから、今回はセミナーが注目を集められた時点で一定の成功なのでしょうし。
ID:2157 / 投稿者：レオ [2025-08-20 06:58:20]
LEVECHYの説明会を視聴しました。
私は冒頭の説明（スライド以外の高代表の発言）でモヤっとして内容がイマイチ入ってきませんでした。
これは、一番最初のニセコ案件のウェビナーと同じ感想です。
まず、接道部分を「レベチーが売主と売買契約を結んで購入」という点から意味が分かりませんでした。
SPCが契約を結ぶのではないの？という疑問です。
それと、今回発表したイメージバースですが、代表は「追加購入部分以外でまず土地活用イメージを立案した場合」と発言があったので、追加取得の接道部分が含まれていないと思いました。
スライドでも追加取得した部分は含まれていないように見えました。
実際、イメージバースの説明の際、隣地の森（？）部分が追加取得の土地（接道部分ではなく、もっと広い土地。これも何？）、と説明があったので、このイメージバースは、もともとニセコ案件で考えていたイメージバースであって、新たに考案したものではないのでは？という疑問を持ちました。
それと高代表から「温泉が出る」という発言。これは一体何を意味するの？
結局承継ファンドが成立しないと現行ファンドは償還されないのであれば、現行ファンドに出資している人が２７年春まで資金を拘束されることになるのでは？とも思いました。
この説明会で、初めてニセコ案件の情報に触れた方は、１３号で何が起きたのかわからず、次号のファンドの先行情報の開示かな、と思うくらいなのではないでしょうか？
また、邪推ですが、承継ファンドがある、ということを１３号出資者に説明することで、１３号出資者からの訴訟を免れる、もしくは遅らせる意図があるのではとも感じました。
蛇足ですが、冒頭、代表は、１３号出資者に対して「ご迷惑をおかけして大変申し分かりません。」と謝罪はしていました。
ID:2156 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-20 01:28:14]
管理人様
はい、レオ様より以前から昨年度のニセコセミナーでの話、前回の説明会、今回の説明会、QAなどは私にとってお宝の山でした。
他にも複数回にわたる向こうとのやり取りでも、色々浮かび上がるものがあり、今回の配当もちょっとビックリしました。
ただ私は他の業者に質問したりもするのですが、ヌルヌルしているものがあったりするのですが、レベチーの場合、思うに軽い興奮状態で話してるなあ、といった感じです。場慣れしていないような気がするのでSBI北尾社長のような如何にもというのを身につけてい区必要があると思いますね。不動産業界は妖怪のような人も多そうですので。
ID:2155 / 投稿者：6268 [2025-08-20 01:28:07]
2152様
ご確認・コメントありがとうございます。
「キチンとした謝罪はなかったのですが、恐らく彼はこういった場慣れをしていないのだろうと思います。まだ40くらいですよね。
説明が下手な方だとは思いました。あともう少し法的にプロテクトするのかと思いきやまたもや無防備。
説明会での口の軽さは致命傷を負うかもしれないと思いますね。」
⇒アーカイブ配信を見て改めて回答させてください。年齢は関係なく不特法3号4号の事業者の代表者として耐えられるか、ですね。
ID:2154 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 01:17:59]
2152様
配当については、私はメモをそびれたのですが、そんな約束をされたのですね。。。
うーん、私は現時点で約束したのだとしたら、強い違和感を持ってしまいます。
配当を出すには、売却益が出る価格で売却できることが必要ですが、まだ売却はできておらず、配当を出したい、というのはあくまで運営事業者の目論見にすぎません。
ましてやファンド間売買は利益相反がありますから、その価格妥当性についての説明義務もあるはずです。
どのようなバリューアップによって市場価値が上がったか、買い手の経済合理性などについて具体的に説明をすべきであり、13号の投資家に満額配当を約束できるのは、その価格妥当性を継承ファンドの出資者からも合意を得てお金が実際に集まってからではないか、と感じます。
配当分の価値を認めて金を出すのはLEVECHYではなく、継承ファンドの出資者なのですから。
ID:2153 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 01:02:32]
私も6268様に感謝しております。
タロウさんの記事やコメント、まとめは、専門用語なしで誰にでもわかりやすいく、いつも感心しています。（用語など意識しないとと思うのですが。。。）
今後とも、よろしくお願いいたします。
ID:2152 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-20 01:02:31]
管理人様、6268様
CAは普通に秘密保持契約を結んで精査している、配当は11月末までを計算期間にするとのことでした。
私は説明会を見てそこまで、軽々しい印象は受けませんでした。キチンとした謝罪はなかったのですが、恐らく彼はこういった場慣れをしていないのだろうと思います。まだ40くらいですよね。説明が下手な方だとは思いました。あともう少し法的にプロテクトするのかと思いきやまたもや無防備。説明会での口の軽さは致命傷を負うかもしれないと思いますね。
スマホで見ていたので服装はしっかり見えなかったのですが、ジャケットは羽織っていたような。
ID:2150 / 投稿者：6268 [2025-08-20 00:50:24]
管理人様
管理人様に大変感謝しております。
CA云々は本質的ではなくお気になさらないでください。
Xのタロウ氏のまとめも参考になり、アーカイブ配信を見てコメントしますね。
ぜひぜひ可能な限り情報提供させていただきますね。
ID:2149 / 投稿者：管理人 [2025-08-20 00:30:55]
6268様
冒頭一点すいません、CAは、セミナーでは別の言葉だったものを私が置き換えているかもしれません。（もう少し一般にわかる言葉だった気がします。）
確かにそうですね、出口を見据えた収支が組めているのかが肝心ですが、どこまでリアルな数字が組めているのでしょうね。
設計施工管理できるところにリアルなコスト出してもらっているなら原価積算はそこまでブレないイメージでしたが、委託元にしっかりした設計施工わかる人間がいないとあてにならないかもですね。
この手のものの出口価格は私には評価が難しいので、ファンド募集情報が開示されたらまたコメントなどいただけますと幸いです。
ID:2148 / 投稿者：6268 [2025-08-20 00:28:37]
2144様
コメント前後しましてスミマセン。
「ですが、社長の説明、本当に頑張っているのは伝わって来て正直に頑張って欲しいとは思いました。」
⇒アーカイブ配信を見て判断しますが、投資家への謝罪はありましたでしょうか？以下、視聴した同じく知人の投資家からの反響です。
・説明会、終了しました～
・15分くらいで説明終わる(笑)
・社長、本日もポップに説明（償還遅延は謝罪に当たるしスーツ着て欲しい）
・緊張感がまるでなし
ID:2146 / 投稿者：6268 [2025-08-20 00:14:56]
管理人様
いつも大変お世話になっております。
また、早速の補足情報・コメントありがとうございます。
承継ファンド構想でEXITを迎えられると安堵していてはレベチー社と同レベルですので、
投資家の姿勢としては本質的な出口を見据えることが肝要と思う次第です。
・CA…そもそも個人投資家向け（本件、全員アマ扱いです）には専門用語は解説して欲しいものですし、ニュアンス含め希望的観測として伝わる発言は慎むべきですね。
・接道の一部追加…どこのどの部分・売主は誰かや、費用対効果は知りたいですね。
・プラン…これを説明しておきながら自分達は開発しませんと言ってはダメですね、このプランはフィクションですよと自明しております。全く説得力がありません。
まあここは正直、レベチー社に期待しておりません。
・出資者の過半数の同意
出資者の私も契約成立前・時書面、重説を見てますが見当たらなく、むしろ匿名性・導管性要件等が心配になりますが、まあまずは本質部分ですね。
引き続き情報交換させてください。
ID:2145 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 23:35:35]
6268様
ご無沙汰しております。
コメントありがとうございます。
補足情報、コメントさせていただきます。
・CA
買付ではなかったですね
表現忘れましたが、「CAもらって詳細情報を開示したので、購入を前向きに検討してくれているはず」なので、「承継ファンド組成前に早く売れてしまうかもしれない」といったニュアンス
・・・感想はありますが、正確に発言メモを残せていないので不正確な内容かもしれず、コメントは控えます・・・
・接道の一部追加
画面表示が短くメモできませんでしたが、「県道につながる道路部分の幅員を少し広げる形」を追加買取するようです
開発許可取得に向けた調整状況などの説明はありませんでした
・プラン
先ほど記載事項以外では、区割りと簡易プランまでの他、パースイメージで、全戸羊蹄山ビューである、といった情報が出たくらいです
オペレータも設計、建築コスト、ゼネコンなどの情報は一切ないです
収支プランの前提となる建築坪単価、造成費用、販売時の専有単価など出してもらえれば良いと感じますけど、他のクラファン事業者同様、出さないのかもです
（不特定多数にばらまかれるのに抵抗があるというのは理解しますが）
・出資者の過半数の同意
詳細説明はありませんでしたが、以下に抵触するのかな？と私は想定しました
※承継ファンドでSPCを新たに作らず13号SPCの自己売買を行い、13号のSPCへの新たな出資を受けるような形なのか、ファンド間売買にするのか、想像できてないですが
後者なら利害関係人取引についての定めが契約などで別途あるのかもしれません
＜不動産特定共同事業法施行規則＞
（自己取引等の禁止の適用除外）
第四十八条 法第二十六条の二ただし書の主務省令で定める場合は、次に掲げる要件のいずれかに該当する場合とする。
一 個別の不動産取引ごとに、当該不動産取引の対象となる不動産に係る不動産特定共同事業契約の全ての事業参加者に当該不動産取引の内容及び当該不動産取引を行おうとする理由の説明を行い、当該全ての事業参加者の同意を得たものであること。
二 不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえて調査した価額により行う不動産取引であって、かつ、前号の説明を行い、当該事業参加者の過半数の同意を得たものであること。
最後の点については、他のクラファン事業者にも適用されないか気になったので、根拠となる法規制または契約条項は知りたいと感じています。
（LEVECYの悪いところで、13号の出資者でない私には契約書が見れません。他ファンド出資時の契約書を見る限りは「過半数の同意」の定めが見つからなかったので、法規制の定めかと）
ID:2144 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 23:10:15]
6268様
ありがとうございます。結局は当初の懸念が全く解決せぬまま状況は進んでいたわけですね。
渋谷建設からの買取地は9メートルの接道部分にさらに追加して入り口を広げたようなくらいで全くごく一部ですね。開発はデベ任せで販売はCBRE任せになろうかと言う感じです。
ただリファイナンスをしてくれるようで、恐らく利回りジャンキーや恐ろしいほどの情弱者がいますので、なんとか金融機関、あたりからも借り入れて15−20億程度でリファイナンスが成功するのを祈るばかりです。
ですが、社長の説明、本当に頑張っているのは伝わって来て正直に頑張って欲しいとは思いました。
ID:2143 / 投稿者：6268 [2025-08-19 22:56:31]
2137様、ご指名ありがとうございます。
本日ライブ視聴の予定はしておったのですが、先約が長引き遅れて参加しようと思いましたら
既に終了しており、短い説明会だったようですね。
投資家へ丁寧に説明するならば1時間以上はかかると思い、最後のまとめだけでも視聴出来ると思い油断しておりました。
一方向ですとライブにする必要があるのか疑問ですし、編集して欲しくないので即アーカイブ配信して欲しいところです。
一旦、管理人様がまとめてくださった概要を前提に取り急ぎのコメントをさせていただきます（管理人様と重複あり）が、
アーカイブ視聴の上、追記あればコメントさせていただきます。
■売却活動の進捗⇒これらは基本動作であり進捗とは言わないことと、
対応が遅すぎかつCBRE以外にも日系大手（ニセコエリアに強い東急や三井や地場仲介）、JLL、コリアーズやリストサザビーズ他にも依頼すべきですね。
3社からCAが入った？「買付書」の間違いかと思うレベルです。
■承継ファンドの設定⇒集まる蓋然性の説明（利回りやキャンペーン等）やレンダー招聘はないのか？
・接道部分の一部追加買取ができた⇒一部？具体的にどこかと、仮に渋谷建設所有部分として全部ではないのか？
・法令に基づき、出資者の過半数の同意が必要なため同意をお願いする予定
⇒根拠法・過半数の同意が必要な理由は何かを詳しく、ファンド間売買で利益相反や利害関係取引等のコンプラ的にどうか？
・承継ファンドでは開発は行わず、外資系デベロッパー等への売却をめざす（2027年春頃までの売却を計画）
⇒開発は行わず、の意図・理由を詳しく、結局何もやらないのでは？2027年春頃まで具体的にどのような運用・アクションをするのか？
・作成しているプラン
⇒運営形態は？具体的なオペレーターは？設計者は？建築コストは？ホテルなら客室単価は？分譲なら販売価格の専有単価は？
ID:2141 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 22:13:09]
あれ、13号出資者には11月までの配当出すって言ってましたよね。そこから逆算するとファンド組成額もほぼ見えてると思いますが。
ID:2138 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 21:42:23]
出資者としては、継承ファンドに大賛成です！
成立するかという問題がありますが。
何もしていないよりは良かった
ID:2137 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 21:41:06]
6268様
本日の説明会にはご出席されていましたでしょうか。何かコメント、ご意見あれば是非お伺いさせてください。宜しくお願い致します。
ID:2135 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 20:35:29]
CBREがついてるので余裕じゃないのでしょうか。私はいつも批判的にレベチーを見てましたが、なんとかなるんじゃないですかね。
ID:2134 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 19:48:18]
前回はポイントサイトなども使い、大きなマーケコストを投下して集めていることを考えると、今回の募集では辞退者も出るでしょうし、相当の追加マーケコスト（販促費）が発生しそうですね。
LEVECHYが再組成手数料をファンドからとることは法的にもできるのですが、ファンドの出資金から大きな手数料を取ると、当然事業収支が厳しくなり、高値売却をしないと配当原資が出なくなります。
LEVECHYがファンド（投資家出資金）から受け取る案件組成手数料の抑制や、情報開示の拡充を期待したいところです。
ID:2133 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 19:37:16]
優先当選はみんな辞退でしようね
ID:2131 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 19:23:40]
LEVECHYのセミナー、今回はオープンだったので視聴しました。
ファンドの宣伝のためにオープンにしたようで、一方向で説明して、終了でした。
概要は以下のような感じでした。
■売却活動の進捗
・CBREに売却サポートを依頼
・現時点では3社からCAの差し入れが入っており、詳細情報を提供済み
■承継ファンドの設定
・接道部分の一部追加買取ができた
この取得分を含め、9月中旬目途、承継ファンドを組成する
13号ファンド出資者には優先出資枠を設ける
法令に基づき、出資者の過半数の同意が必要なため同意をお願いする予定
・承継ファンドでは開発は行わず、外資系デベロッパー等への売却をめざす
（2027年春頃までの売却を計画）
作成しているプランは、VILLA20戸の開発プラン
敷地面積11,000程度
延床面積300㎡弱規模
隣地取得価格や出口価格の見通し、その根拠などの説明があれば投資判断しやすいと思うのですが、そこらは一切なし。
それ以上に、「13号出資者に配当が出せるのか（承継ファンドにいくらで売るのか）」や、「その価格妥当性や根拠は」、という肝心のことの説明もなかったかと思います。
ＣＡの差し入れがあったことや、プラン組んでパース作る、といったことは、ごく普通の営業活動なので、それだけ見せられてもなんとも、という感想でした。
これで再組成ファンド、集まるんですかね？
ID:2088 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-14 13:15:09]
レオ様、管理人様
ありがとうございます。この件は他にもおかしなところだらけの回答が来てますが、一旦19日の説明会を見てからにします。
ポジティブな内容がありそうです。
ID:2087 / 投稿者：管理人 [2025-08-14 10:48:54]
LEVECHYの回答の言葉の定義まで厳格に理解把握できませんが、考え方としては以下のような捉え方しかできないかな？と思いました。
・SPC自体は不特法に準拠したもの
・ニセコに関する匿名組合契約の契約期間は終了している
・契約終了後、（契約の定め通り）まだファンドでは不動産のままで資産が残った状態であり、換価処分を行わないと清算ができない状態（契約期間終了後の換価清算手続き中）
・LEVECHYは業務受託者として、換価のために必要な業務を行っている状態
不特法では不動産現物を出資者に返還することはできないとされていますので、換価して処分するまでが営業者の責任で、契約期間が終了していようが、SPCはその責務から解放されていないという理解になると思います。
19日のセミナーは今回は会員全体に案内が届いており、私にも届いています。
時間帯が早くセミナーを直接聞けるかはわかりませんが、投資家にとってポジティブな情報が含まれると期待したいですね。
ID:2086 / 投稿者：レオ [2025-08-14 09:31:50]
不特法に立ち返って内容を確認したのですが、レベチーが特例事業者として設立したSPCが不特法に準拠しないという主張であれば、下記の不特法の事項に抵触すると思うのですが。
第六章 特例事業者
７ 主務大臣は、特例事業者が特例事業として開始した事業が特例事業に該当しなくなったときは、当該特例事業者に対し、三月以内の期間を定めて、必要な措置をとることを命ずることができる。
なので国土交通省大臣は何かしらの措置を講じる必要があり、民民間での話ではないような気がします。
あと、19日の説明会にレベチーが会員全員を招待しているので、私も何かしら前向きな話があると予想しています。
ID:2085 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-14 01:15:10]
メッセージ欄に、説明会が会員全員が見れるようになったと書いてあったので、進展を期待しています！
ID:2083 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-13 20:52:56]
レオ様
いつもありがとうございます。都合の悪い質問は全部回答してきておらずその他にも色々と疑義のあるところがありましたが、色々弁護士も考えたようですがこの回答で突っぱねて来たようです。
そもそも4月に連絡して来たのは運用を延長しますというのが趣旨で題名も運用延長の件と記載しており実質運用段階にあるのは誰の目から見ても明らかで、それではレベチーは契約がなければ誰のために売却活動をしているのか？が不思議なところです。実質的には運用、形式的には運用延長連絡ミスで清算過程にあるというのであればこちらにも考えがあります。
ID:2082 / 投稿者：レオ [2025-08-13 20:18:57]
レベチーの重要事項説明書を見ました。確かに記載されていますね。
レベチーが通知を受諾した場合、というのはまぁ当然といえば当然ですね。
運用が終了しているため、解約できない、というのは、言葉通りで解釈すればその通りだとも思います。（運用終了＝契約終了との理解であれば）
ただし、レベチーとしては土地を換金して匿名組合出資者に利益もしくは損益を分配してはじめて不動産特定事業推進法上の運用が終了するので、それが出来ていないのであればまだ不動産特定事業推進法上の契約は有効と考えることができると思います。
レベチーの主張の通り不特法での運用と契約が終わったのであれば、不特法で組成された特別目的会社（SPC）の法的根拠はどこにあるのでしょうかね。
金融商品取引法に依拠するのでれば、金融庁がしかるべき是正措置をとる必要があるとも考えられます。
今金商法を読んでいるんで、なにかヒントがあれば共有します。
ID:2081 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-13 18:20:15]
レベチーも明記はしてるんですよ。国交相文言ガイドラインそのままに加えて、あち通知をして事業者が承諾した時。まさにレベチーの恣意性全開の文言ですが。運用延長の通知のヘマをもはや開き直り、契約は終わったの通知義務は必要なかったという解釈は驚きましたねヤマワケで0.1か月前通知で騒いでいましたがもはやそれすら必要なかったとの解釈。法律を字面だけ追うとそうなのかもしれませんがこれはコンプライアンスとか顧客に対する姿勢そのものであるとおもいますがね。
ID:2080 / 投稿者：管理人 [2025-08-13 18:19:16]
レオさん記載の事業者は、賢明なんでしょうね。
事業者として契約者との間で明確な線引きができて投資家にも説明責任は果たせて、リスクヘッジができるし、監督官庁からも叱られる余地がない。
非常に参考になりました。
ID:2079 / 投稿者：レオ [2025-08-13 18:10:30]
うーん、国交省はあくまでも逃げの姿勢を貫くんですね。
非常に残念です。
ご参考までに私が出資している事業者のなかには、きちんと「やむを得ない事由」を契約書に明記しています。（ガイドラインの内容通り）
下記が事業者の契約書に明記されている文言：
「やむを得ない事由」とは、例えば、不動産特定共同事業者が対象不動産に係る不動産取引や利益又は利益の分配等の不動産特定共同事業契約上の重要な義務を正当な理由なく履行しない場合や、当該義務を履行することができなくなった場合、合理的な価格に該当しない価格により対象不動産の売却等を行った場合など、不動産特定共同事業に不動産特定共同事業契約上の重大な契約違反がある場合や、不動産特定共同事業者に重大な法令違反がある場合をいい、事業参加者が重篤な病気に罹患した場合や重傷を負った場合、地震・火災等に罹災した場合等の事業参加者の自己都合は、「やむを得ない事由」に含まれません。
ID:2078 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-13 18:06:04]
そうです。まさに民民ですので、という言葉が飛びかってましたね、
ID:2077 / 投稿者：管理人 [2025-08-13 17:50:51]
なるほど、国土交通省、そういう反応になるんですね。
確かに民民のことは司法の世界なので、あくまで事業者の監督に関するガイドラインなので、監督者としての指導指針であり、事業者が監督官庁に叱られないための指針、ということなるんでしょうね。（司法の判断まで行政は何とも言えないでしょうし。）
情報ありがとうございます。
ID:2076 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-13 17:22:56]
国交相に連絡してやむを得ない事情の解釈を聞いてみましたが、個々のケースに応じて変わるということ。あくまでガイドラインはガイドラインと思って、個別事業者と調整してくださいとのことでした。
レベチーに質問をすると清算期間に入っており既に契約は終わっているので解約はできないとのこと。1か月前の通知違反も違反ではなく、契約がそのまま終わったので通知など必要ないとの解釈とのこと。なんだかなーという感じです。
ID:2071 / 投稿者：管理人 [2025-08-12 13:53:12]
コメントすべきか迷ったのですが、固いことを書くと、本質的に、不動産クラファンは匿名組合契約に基づく出資であり、そういう仕組みになっている、ということになるかと思います。
途中返金を認めるサービスはあるものの解約ではなく事業者が権利譲渡を受ける（買い取り）、といった形が多いと思いますが、それも上限や制約を設けています。
というのは、出資者の出資金は不動産を買うために既に使われてしまっているため、ファンドに現金が過剰に余っているわけではないため、です。
途中解約に応じるには、運用期中に（ニセコについては既にその期間終了後ですが）物件を売却して換価しないといけませんので、「やむを得ない事由」がない限り解約ができないという契約条件を投資前に書面交付することが事業者には義務付けられています。
やむを得ない事由として認められる解除事由については国土交通省が監督にあたっての留意事項で定めていますが、事業者が重要な義務を履行しない場合などに限られているほか、それに該当しても、結局、ファンドの保有資産は不動産がほとんどのため、これを売却換価しないと返金原資ができないです。
不動産クラファンは基本的にこの仕組みのため、対象不動産の流動性（容易に売却できるか）は投資判断の際の重要なポイントかと思います。
https://www.mlit.go.jp/common/001390608.pdf
ここのp4に「やむを得ない事由」の国土交通省の解釈が書かれていますのでご参考に。
ID:2070 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-12 13:12:07]
解約できませんということについて教えてください。解約はいちじるしく消費者に不利なものは無効と消費者契約法にあります。不特法も同じです。なぜレベチーは自信満々で解約できませんと言えるのでしょうか？
契約にも事業者の承諾ある時と書いてあり、そもそも事業者がどういう基準でかわかりませんがこれほどの資金拘束時において一方的に解約できないとするのはおかしいと考えています。権利の濫用ですね。
ID:1995 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-04 20:59:43]
GATESの沖縄案件を見ていると隣地の地上げとセット案件というのはやはりあるのですね。なんだかニセコ、いくらキャンセルといえど資金調達ができなかったという客先のキャンセル理由にはやはり無理があるような気がします。
まあ、レベチーは過去を振り返らず早期売却を目指してもらい、私たちはまた違った立場で過去を振り返らなければならない状態ですね。
ID:1982 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 19:52:49]
確か規約では帳簿と商標の閲覧権があったと思うので、一回全部見たいとは思っています。
あとカテゴリー派すみませんでした。
ID:1981 / 投稿者：レオ [2025-08-02 19:48:31]
既に弁護士とは相談していると思いますが、これらの契約書、資金のやり取りが記録されている帳簿の開示請求をすれば、具体的に次のステップに進めそうですね。
あとLEVECHYの板に投稿した方が後で見易いですよ。
ID:1979 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 19:21:03]
レオ様
ええ、全て非開示です。今、全部秘密保持にかかるところはマスキングして開示して欲しい旨依頼しています。
売買契約、キャンセルというものが本当にあったのか確認をとってないこと自体がおかしいと言われています。また通知がやけに買主に責任を寄せてるというのは私も同感で、以前より業界の方も指摘してた隣地との話とも何か関係があり、資金調達ができずに急なキャンセルというのがキャンセルがあったとしても事実なの？ということで同様に実在することの確認が必要だと思っています。
ID:1978 / 投稿者：レオ [2025-08-02 18:56:37]
LEVECHYは、土地の買主との売買契約は開示していないのですよね？
私はこの内容が気になります。（実際に存在しているのかも含めて）
あとは、管理人様のおっしゃっている、土地の売主との売買契約内容。
この辺りになにかあるような気がしているのですが、どうも頭が整理できなくて。。。
LEVECHYが損をするような取引をしていないと思うんですよね。
あの人、不動産のことは知らないとしても、お金を儲ける野心（成長志向が強い）ですから。
何も根拠のない話なので、読み飛ばしていただいても良いです。
ID:1976 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 17:58:12]
8ヶ月の決済期間の猶予は不自然ですね。以前レオ様から聞いた話では、客先がレジャー施設を作るか転売をするか悩んでいるため8ヶ月後に決済期間を設けた、との話ですが実際に出てきたのは資金手当てができなかったとのこと。この土地には金融機関の融資がつかないからクラウドで投資家を募ったわけですから資金調達の内容は何だったのかとは思いますね。
まあレベチーは過去のことを振り返るよりも早期売却を、私たち投資家はないものはないあまりに無責任な対応をとるようであれば過去の事象、発言を拾い集めていくしかないと考えています。
ID:1975 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 17:48:19]
清算期間は投資家保護のために合理的な期間である必要があり、永久に続けられるかというとそんなことはなく、そこで登場するのが運用期間中の善管注意義務や誠実義務はどうだったかという論点が出てきますね。ここの場合、明らかに運用期間中の転売に胡座をかいて、今更土地の開発プランやエージェントの認定をしている状態でそれがプロとして相応しい業務だったかは、争点であると思います。長期化した要因は要するに運用期間中何もしてなかったでしょ、ということでしょうか。
私もレオ様と同じ感じで延長説明会で話していた内容でハッキリブリッジだと思って簡単な案件でこんなことになると思わなかった旨発言があったため口が軽いというか、軽い印象を受けました。会社としても経営戦略が明確化できていないからフラフラ案件に一貫性もないと。
ID:1973 / 投稿者：管理人 [2025-08-02 16:46:59]
ヤマワケ同様の契約期間終了したものの現物不動産が残ったため換価しないと償還も清算もできない、契約後の後始末状態ですね。
契約上換価などの手順は定めていますし、現物での償還は法的にもNGなため、売らないと清算できないのが現状です。
換価に期日の定めがないので、今ある期日は口約束に近い形でしょうか。
裁判などになれば事業者の善管義務などとの兼ね合いが問われるのかと思いますが、今の状態は換価のための努力を行っていると見ると、個人的には債務不履行と呼ぶかは微妙だと思います。（弁護士が相談者に対して、この言葉を安易には使わない気はしますが。）
ID:1972 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 16:31:03]
横から失礼します
１か月前通知が出来ず運用終了になってます
今は償還するための換価処分待ちの状態です
間抜けな経営者です
ID:1971 / 投稿者：管理人 [2025-08-02 16:26:53]
SPCはファンドだけやるため（倒産隔離性のため）に作るただの箱なので、ファンドごとに作って、終われば清算です。
オーナー社長で、業界の外に向けて前面に出る人はいろんなタイプがいると思いますが、儲けというか成長志向がある方は多いですね。
成長のために賭けに出られるのもオーナー企業の強みでありリスクだと思います。が、表の言動はポジショントークですから、簡単に本質は分からないと思います。限界まで苦しくても顔色には微塵も見せないくらいの胆力は多くのオーナーが持っています。ここは正直尊敬しますが。
一方でそういった層が公の場で意図を持って発信しているわけですから、戦略的に見せたい姿を見せているというわけで、信頼できそうに見える人が、実際に信頼できるという思い込みは危険かと。
逆もそうで、軽く見えるなら、裏表がない誠実な人かもしれませんし、もしくはそれすらもそう思わせる演出なのかもしれません。
私は直接見ていませんが、ここはそういったステレオタイプなオーナー社長でもない印象もありますが。（良くも悪くも不動産創業オーナーっぽくないような？）
ID:1970 / 投稿者：レオ [2025-08-02 15:58:23]
管理人様
早速のご回答ありがとうございます。
そうなんですね、SPCが先、なんですね。
事業者にとってはファンドが成立しない場合、設立したSPCは登記だけしたペーパーカンパニー化になってしまうか、解散なんですかね。
もしくは次のファンドで再利用？
勉強になりました。
ありがとうございました。
本件、なんかちょっと霧が晴れないです。
三為、売買契約が途中で頓挫、違約金の発生、SPC、LEVECHYの対応が雑、情報開示を拒む。
あまり邪推すべきではないですが、LEVECHYの代表は軽口が多すぎて、私もウェビナーで彼の発言に呆れて投資せず被害を免れたのですが、ああいうタイプの人はクセが強く、お金儲けには抜け目ない気がします（あくまでも個人の感想です！）
何か隠しているんでしょうね。。。
ID:1969 / 投稿者：レオ [2025-08-02 15:44:32]
何度も何度もごめんなさい！
私の先ほどの2連投は削除をお願いします。
改めて投稿します。
管理人様
質問です。
SPCはファンドが成立する前に設立されるのでしょうか？
ニセコの件、私がウェビナーの直後にLEVECHYnにメールしたところ、｢売買契約は既に締結している｣とメールで回答がありました。この時点ではまだファンドは募集中だったのでファンドは成立していませんでした。
1962様
現在ニセコ案件は4月30日で運用終了、という形になっているということでしょうか？私はてっきり10月末まで運用延長されていると思っていました。
4月30日に運用終了というのは、貴殿のご返事からだと、あくまでもLEVECHYの都合という解釈でよろしいでしょうか？
気になったのが、財産管理報告書は通常ファンド終了時に発行されるので、最初の貴殿のメールを読んで、なんでこのタイミングで出てるんだろう？と疑問がありました。もしくは不特法で1年以内に発行となっているので、複数年に渡るファンドであれば、運用途中で発行もありますが（例えばTRECファンドでは毎年発行されます。）。
あとSPCで運用終了となっていれば、決算書が出てくるんじゃないかと思っていました。
