名前：
コメント：
ID:4008 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-10 11:54:04]
誰でも簡単に現地に行ける成田であれだけのことをやった大家さんって凄いなｗ
ID:4007 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-10 01:35:49]
私はハイリスク・ハイリターンを狙って投資します。しかし、常に、この会社は、あと何年持つかを考えて投資してますが、それで意外にも償還遅延にもぶち当たってません。特に第1号ファンドには大きな金額を掛けてます。
ID:4006 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-10 01:20:51]
海外案件は私の知識は、全く及びませんので分からないものは近づきません。為替ヘッジは、していると言っても最終的にどうなるか分かりません。
海外物件は透明性が低いと言われますが日本のクラファンだと住所、写真、鑑定価格など、ハザードマップ等かなり公開されます。しかし海外案件だと住所が分かり難かったり詳細資料が少ないし評価額の根拠が分かりにくいという声があります。日本の場合は、近隣の家賃相場、土地建物価格を調べたり最終的に現地確認も出来ます。
ID:4005 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-10 00:38:33]
私も全く同感です。
いくら税金がほぼゼロに近いといっても、今は移住したり観光しようと思う人は全く居ないと思う。米国と仲の良いムハンマド大統領をイランは嫌っているし対立している。アル・ミンバド米軍基地はドバイから僅か24kmの地点です。ペルシャ湾の3島の領土問題でも対立しています。
今回のイランによる地政学リスクは3〜5年続く可能性もあると言われています。それでも投資する人は居ると思いますが個人の勝手です。どうしても買いたいならば地政学リスクで不動産価格が下がってから買えば良いと思います。
ID:4004 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-09 23:57:30]
中東でも日本でも影響はあり一律に中止はない、影響度を見極め中止を決めるのは運用会社の仕事
ドバイ中心から10〜40km圏内で発生している。
ドバイ上空を137発以上のミサイルが迎撃。
落ちたのは「迎撃破片やドローン」が多いと報じられている。影響度は全く日本とは別世界、いざこざ解決するには何年もかかる。現在こんなところで募集するのは、どう考えてもおかしい。
ID:4003 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-09 20:24:20]
#94
ねこべやの4案件目かと思ったら、#3の借り換えだった
さて、物件価格と想定利回りを担保する賃料は
82,800,000円／年、702.44㎡
月にすると690万円。
イメージがつかみにくいだろうから10分の1にしてみる。
70.24㎡で家賃69万円。港区タワマン2LDKのような家賃だ。
ねこべやは5軒。大宮、武蔵野市、越谷、町田、海老名
ID:4002 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-09 18:05:37]
3992の訂正です。3967さんに同感じゃなく、3967さんに全面的否定で、3975さんに全面的共感致します。
ID:4001 / 投稿者：管理人 [2026-03-09 08:01:58]
そうですね、そういうリスクを取れる方が投資する分には利回りも特典も大きいですね。
すいません、3999は、リスクに関する情報発信が不十分と感じたので触れましたが、その上で投資されるという方には有りだと思っています。
ID:4000 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-09 05:41:21]
管理人さんのおっしゃる事はごもっともなのですが
個人的にはここは異質なので必ずしも正論が通じるとは限らないし、
ここに限れば「紛争の影響」以前の問題だと思っております
それでも投資（？）する（私を含めた）人々は管理人さんとは
違った感覚・投資家属性・リスク志向性を有しているのだと思います
ID:3999 / 投稿者：管理人 [2026-03-08 15:02:24]
3998様
私の感覚では、募集開始時点から大きな市況変化が生じているので、その影響判断などの情報発信は運営者の責任ではないか、と感じているために評価を落としましたが、一方で、ご指摘の通り、結局は投資家がリスクとリターンのバランスをどう判断するか次第、だというのは仰る通りだと思います。
特に今回については、紛争影響がある地域だという前提で判断できる方は多いとも感じますし、情報発信が不足することで生じるの弊害は少ないのかもしれませんね。
ID:3998 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 14:46:45]
あえてこちらに書きますが物件・案件の質より利回り・特典でお金集めしている印象の強いところですから
63号も投資家の為に中止・延期するのではなく投資家が望むなら継続するも一つの選択肢
セット特典で他の案件と同時に投資することで高い特典を手に入れるつもりの投資家もいるでしょうし
危険だと思えば特典入手後に55000円の手数料払って譲渡可能ですから
規模の差はあれ各国共に影響は受けている、戦争当事国なら破壊や建設不可能で案件が成立しないでしょうけど
中東でも日本でも影響はあり一律に中止はない、影響度を見極め中止を決めるのは運用会社の仕事
ご自分の判断と差異があり受け入れられないのであればそこの案件には投資しなければ良いだけの話
ID:3997 / 投稿者：管理人 [2026-03-08 13:13:41]
ドバイ案件、私Xで2回ポストしてしまいました。
紛争前の購入価格、事業計画のままお金を集めて組成するという方針は、すごい違和感がありまして。。。
一旦組成を見送って、一旦事業計画影響を精査するといった投資家保護重視のやり方もあると思うのですけどね。
そもそも紛争後の現地状況確認できてるのかや、決済引き渡しも通常通りできるのか、など、疑問に感じる点もありますが、紛争について何ら情報発信が無いんですよね。
ID:3996 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-08 12:14:35]
あっそれドバイのC案件ですね。それでも30%近く募集が集まってますね。世界情勢に関心の無い人達でしょうか？不動産価格が急落し出口戦略は大変でしょう。
最近の不動産クラファンは「停止条件付き契約」が多く
多くのクラファン会社は募集成立を条件に物件購入という契約にしていますので手付金は払って無いか払ってても少額かと思います。
募集成立 → 物件購入
募集不成立 → 契約解除
海外は尚更、停止条件付き契約が多いと聞きます。
でも集まらないのでは、投資家の為に中止すべきと思います。
ID:3995 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 08:31:42]
3986さま
「最初から詐欺的な行為を目的としている会社のことです。」
ごめんなさい貴方はネット銀行で最高利回り1年定期：約1.2％に預けるべきと感じます。物価上昇には追い付けませんが・・・
ID:3994 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 08:15:18]
欲を出し過ぎた人とは、現物取引を飛び超えて信用取引に手を出し、今回のような暴落があると、追証が発生し、証券会社から強制売却または投げ売りする人です。不動産クラファン業者にも言えます。身の丈（純資産）を超える募集を乱発して一儲けしようとした結果、出口案件に失敗する業者です。地道で堅実な会社を選びたいものですね。
ID:3993 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 07:50:06]
どんなに、決算内容が業績か良くても、また上場企業であってもリスクは付き物です。ちゃんと重要事項説明書に明記されてます。投資の世界は結局、欲を出し過ぎた人が失敗します。
ID:3992 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 07:32:56]
3961さん、3967さんがおっしゃってるように究極結論として、お金が返ってくれば良い事ですので、3967さんに私も同感です。
ID:3991 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 05:45:08]
私たちは、ミドルリターン・ミドルリスクの商品に投資してるだけで、元本保証が無い商品です。リスクをゼロには絶対出来ないでしょう。現在イラン情勢で原油も高騰し、株価は毎日、乱高下して大変なことになってますね。こういう事が年に数回が起こるのが株式投資の世界ですね。勝ち続ける人は一般的に5%〜10%と言われます。残り90%は負けてる人ですね。平たく言えば90%の負けてる人から10%の勝ち組へ資金が移動してるとも言えます。本当に厳しい世界ですが、不動産クラファンは、まだましですね。クラファン業者の選定を間違わなければ、勝ち続ける事が出来ます。その程度の考え方で良いのでは。
ID:3990 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 05:03:17]
そういえば、トケマッチの社長がドバイで拘束されましたね。この会社が最初から詐欺の会社だと分かる人はそうは居ないと思います。またドバイはイラン情勢で大変なことになってますがドバイ不動産を募集してる日本クラファンも有ります。真っ当な会社が急変することも有ります。おかしいと思えば投資しなければ良いだけの話しでは？
ID:3989 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 04:32:48]
3980様
貴方は分からない人ですね。常識的に考えても、そのような事が出来るわけないでしょう。サイトを長く見てきて、それがどうして分からないのですか？
ID:3988 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-08 01:08:38]
2年拘束はたまらないのですかね。私はTSONとクリアルで3年案件も持ってますし、あまり早期で帰ってきても時間を有効活用できてないような気もしますので、短いのと長いのを結構使い分けていますね。
ID:3987 / 投稿者：管理人 [2026-03-08 01:00:23]
3980様
詐欺や詐欺的な行為と断定することは私には不可能で、ご期待には沿えそうにないです。
公開情報を見ただけで断定できるようなものなら、行政・国土交通省に加えて警察が動いて対処できているでしょう。
ID:3986 / 投稿者：3980です [2026-03-08 00:24:59]
管理人さま
ご返信ありがとうございます。
>案件が50案件もあれば、1件や2件は損失が出ることはおかしくないのが現実の不動産事業で
私の申しているのは、このタイプ（結果うまくいかなかった）ではなくて、もっと根本的に悪意ある詐欺的会社です。
それらの会社に対する厳しい指摘と言うのは、決して世の中にとっては マイナスにはなりません（被害者を減らすと言う意味で）。
国土交通省があまりに頼りにならない不動産クラウドファンディング、協会において管理人様が運営しているこのサイトのような社会的に意義のある掲示板に、そのような役割を持たせることも大きな意味があるのかなと、このサイトを長く見てきた私としては感じざるをいないのです。
ただの掲示板ではない位置にこのサイトはあると思います（5チャンネル的不動産クラファン掲示板は別にありますし)。
ではなくて、最初から詐欺的な行為を目的としている会社のことです。
ID:3985 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-07 23:50:03]
失敗してもリターンが0%という商品は、危ないというより、手堅い商品でしょうね。
分散投資を前提にしても、失敗したら全損するようなリスクがあるのか、失敗しても損失が2-3割で留まるかで大きく違います。
そのために倒産リスクや事業実態があるかなどを見るのが重要かと思っています。
ID:3984 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-07 23:12:58]
危なそうでも投資したほうがいいケースもありますしねぇ。予定リターン10％で仮に1割が失敗してリターン0％でも平均すれば9％なので安全そうな業者よりも儲かる。
ID:3983 / 投稿者：たまちゃん [2026-03-07 19:46:07]
今年はあせらず、
抽選落ちてもがっかりせず笑
平均で月2本ぐらいのペースで投資していこうと
決めました。
管理人さんみたいに^_^
ID:3982 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-07 09:21:08]
ID:3976様
あと、ここの掲示板で、不安に思ったことや、疑問点等を議論されますが、対象掲示板選択をクリックしてファンド毎に見ると青文字で管理人さんが留意点を上げられてますよ。その運営会社は注意が必要かも分かりませんね。
ID:3981 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-07 08:34:20]
無料で情報交換の場を提供してもらってるだけでも有難いですですね。
それを安全か否かまで要求し始めるとは人の欲望は果てしないなと…
お金を払って指南役・コンサルでも雇うと安心出来るのではないでしょうか。結果が伴うかは別として。
ID:3980 / 投稿者：管理人 [2026-03-06 21:46:05]
3976様
「危ない」や、「安全」といったことを断定することは、難しいと考えています。
法律上こういったオープンな場では事実でも名誉棄損や威力業務妨害で訴えられるリスクがあるという面ももちろんあります。
が、そもそも情報の不透明性がある、かつ、リスクのある投資商品ですので、リスクや安全性を断定することは誰にも不可能だと思っています。
上場企業で、厳格な第三者監査があっても長年不正が見抜けない現実がある中、決算に対する最低限の監査しか入らない一般的な不動産クラファン事業者では、それが表に出ない可能性があるのはもちろん、決算の正確性は上場企業に大きく劣るケースがありえるとも思います。
ソシャレンの歴史では既に巨額の資金流用などの事案があり、加えて今回不動産クラファンにおいても意図的な法律違反が確認されていますが、それらを外部から断定することは不可能でしょう。
投資家にとって不利な情報を故意に隠す事業者を不誠実だと判断することはできるかもしれませんが、それを投資先から除外しても、悪意を持って誠実さを偽装する事業者に騙される可能性は十分あります。
また、ノウハウも実績も十分で誠実な不動産会社ですら、キャピタル型（開発や買取再販、権利調整など）案件が50案件もあれば、1件や2件は損失が出ることはおかしくないのが現実の不動産事業ですので、どんなに誠実で、かつ、事業計画が精緻に検証されているケースでも、損失が出る可能性がゼロとは思っていません。
（例えば市況が急激に悪化したら、多くのファンドで損失は実際に出ると思いますし、倒産する企業も複数出るかもしれません。）
結局、こういったサイトや投資家間の情報共有、相互の気付きなどを持ち寄って、最終的には投資家それぞれがリスク受容できる範囲で投資するしかないのでは、と思っています。
（とはいえ、一定のリスクがあるものとして分散投資を徹底していただければ、それなりのリターンとリスク抑制を両立できるとは期待していますが。）
最後になりますが、リスク判断はそれぞれの方によって異なるという前提ですが、私が投資先選びで見たポイントなど、いくつかの記事の中で掲載していますので、参考に共有させていただきます。
https://investors-eye.jp/diary_20251228/#no_recommend
https://investors-eye.jp/exp_16/
https://investors-eye.jp/20260208_employee/
同じ情報を見ても、それをリスクと取るか、また、リスクを受容するかしないかは、人によって異なりますので、こんな見方もあるのだな、程度で見ていただければ幸いです。
ID:3979 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-06 18:50:01]
下記訂正、その中で自己判断されると良いかと思います。
ID:3978 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-06 17:16:07]
ごもっともだと、思います。あからさまに批判はされませんが、ファンドの留意点・サービス比較のレーダーチャート・解説記事・掲示板に意見を述べられてます。また安全性は落ちても利回りを優先する人もいますので一概には言えないかと思います。そういう資料の中で自己判断してください。
ID:3977 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-06 17:02:00]
いくら個人運営の掲示板でも「ここは危ない」と記載できるわけないだろ
「危ない」と書いて、危なくなかったら名誉棄損、営業妨害もんだろ
文脈見れば注意が必要がどうかわかるはず、投資するかどうかは黙って自己判断で行うもの
クラウドバン カリフォルニア不動産ローンファンドも遅延だと
ID:3976 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-06 16:24:34]
>>3950
そういうことが、あったのですか？うーん…
管理人様に私としてもお願いなのですが、管理人様の分析視点や考え方、極めて同意するところ多く、それは私だけではないはずです。
せっかくの管理人様のその分析を、我々掲示板を見る「普通の人間」にも気がつくように指示していただきたいです。
はっきりと、「ここは危ない」と記載いただきたいのです。
おそらく、管理人様は、その危ない点を危ないと認識されてらっしゃると思いますので…
私個人も、怪しい不動産クラウドファンド会社の分析を始めました。
と言いましても、大変な目に遭って始めたので、偉そうな事は言えないのですが。。
それはそれは巧妙な悪質な会社が紛れています。行政も簡単に騙されるレベルですので、並の投資家ではなかなか対応できない悪質さです。
管理人様には、ぜひともさらなる強いツッコミをお願いいたしたく宜しくお願いいたします。
ID:3975 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-06 07:30:04]
3967さん実績で安心でしょう（笑）
ID:3974 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-06 07:29:11]
猫部屋9.5%来た〰。
ID:3973 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-06 07:10:04]
びっくりですね。最初フリーズしたので間に合わなかっのかと思いましたが、何のなんの余裕で投資出来ました。多分24ヶ月が嫌気されたのかな？しかしあまり心配してません。ファンド運用中が1件と無く全て償還。今回の決算内容も凄く良く安心出来ると思いました。
ID:3972 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-05 21:42:59]
すごい集まり悪いですね。20時半で埋まってると思ってたら全然んなので思い切り入れておきましたよ3、4、5月は怒涛の償還シーズンでかなりの余裕ができました。あとはレベチーのニセコ、もう返金して欲しいですよ。
ID:3971 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-05 19:46:47]
3958
ネコベヤの引き直しか
予想外れた
ID:3970 / 投稿者：小林 [2026-03-05 12:51:43]
管理人様、3962様 ご意見ありがとうございました 自分ではそこまで考えが行き届かず大変参考になりました 出資を検討してみます
ID:3969 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-05 12:28:41]
投資家の責任？
国土交通省が不動産クラウドファンディングに関してちゃんと仕事してたらそういう部分も出てくるが、彼らのこと知ってる人間からしたら、投資家の責任と軽々しく言われるのは間違いだと断言するよ
ID:3968 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 22:05:24]
3967様
あくまで個人的な見解ですが、データセンターの稼働による実害については、テクラウドに関してはまったく心配していません。私が心配しているのは、まったく別の問題です。また荒れるといけませんので、これ以上のコメントは差し控えさせていただきます。
ID:3967 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 21:57:52]
ID:3961さま
何故安心と言い切れるのでしょうか？逆に心配してます。
ID:3966 / 投稿者：管理人 [2026-03-04 21:57:04]
私の意見は、このサイトで触れていますので、新しいことはあまり書けないですが・・・
ファンド組成が増えて自己資本比率が下がるのは不動産クラファン専業系共通の課題ですが、この場合、BSに乗っている不動産の損失リスクは投資家が負っていますので、見かけより、事業者のリスクは限定されます。
自己資本比率低下自体は良い話では当然無いですが、損失リスクを投資家が負っていることも踏まえて決算を判断する必要がありますね。
（ヤマワケエステートの親会社のREVOLUTION社が減損損失を計上していますが、これらのファンドの損失は、ファンド清算時に投資家に半分されるはずです。）
ただ、案件の数が増えれば、その分、プロジェクト推進を担う社員の負荷がかかりますので、固定費としての人件費は、本来増えることになります。
ハイリスクな案件を扱う場合には、推進中に発生する諸課題をつぶすのに大きな稼働がかかりますし、リーガル部門などの稼働も専門性も求められます。
また、仮に市況が急激に悪化して、ファンド保有不動産が全て不良資産になったり、流動性が激減して売却できなくなった場合には、急激に売買が縮小して、企業の収支が悪化するリスクがあります。
不動産売却で生じた損失を投資家に転嫁できるとはいえ、運営事業者には運営責任、ファンドへの無限責任がありますので、運営事業者の資金繰りの余裕や、人的リソース、ノウハウがファンド組成規模に対応できているかは確認すべきかと思います。
倒産隔離スキーム型ファンドを除き、事業者が倒産すれば、当該サービスの全てのファンドが巻き込まれますので、事業者選びは非常に重要です。
ID:3965 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-04 21:51:25]
すみません。管理人さんの意見が先でしたね。有難うございます。
ID:3964 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-04 21:39:21]
すみません下記は私です。あくまでも私個人の意見です。管理人さんのご意見もお聞きしたいと思います。
ID:3963 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 21:38:54]
Tenstorrentを担いでデータセンターを展開していくとのことで100億円規模を募集し、既に大阪DCは全面稼働という割には、「Tenstorrent」で検索しても、景気の良い情報は何も出てこないですね。
Tenstorrent本体はレイオフを実施し、従業員の7.5％を削減した、というニュースが2025年12月に出ていました。
https://eetimes.itmedia.co.jp/ee/articles/2512/11/news077.html
ID:3962 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 21:36:06]
都内エリアで、極端に弱い立地ではないかと思います。
地方郊外案件よりは安心感があります。
更地にして立て直しより、運営会社としては全室リノベ方が良いと判断したのではと思います。そうなると全室空室がやりやすいと思います。
一気にリノベ工事を行いリーシングにより家賃を上げる計画で、あえて入居者の募集を中断したのではないかと思われます。これが何ヵ月も入居者が無く建物が傷んでいたなら想定を上回る工事代も嵩みリスクが必要でしょうが、この手のリノベの経験豊富な運営会社は全室リノベでGOサインを出したと想像します。管理人さんが解説されてますが正直なハザード情報開示、また決算内容でBSを見てもファンド乱発で総資産も膨らませてません。全サービス平均を上回る劣後出資比率等、ある程度安心感は得られるのでは無いかと感じました。8ヶ月10%はなかなかと思います。素人の意見ですが管理人さんが優を付けられたのは、その辺かと想像します。
ID:3961 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 21:26:44]
クローズアップ現代で、データセンターの諸問題（騒音、排ガス、油の匂い）が取り上げられていましたが、テクラウドのデータセンターは安心な気がします。そもそも、問題が起きようがない気がします。
ID:3960 / 投稿者：管理人 [2026-03-04 21:12:03]
3959様
空室にしておくことで、買い手側の好みの選択肢から選んでもらえる、と言う意味はあるかと思います。
今回の物件では選択肢はそんなに多くはなさそうですが、以下のような可能性はあるのかと。
・再開発する
・リノベーションして収益力を上げる
・大規模改修、例えば２部屋ぶち抜いて広い1室に改修するなどのケースも（今回は1室50㎡クラスなのでないと思いますが）
今回のケースでは、土地が共有持分、建物が一人でお持ちだった物件のようです。
共有になった経緯が相続だとしたら、相続後の所有者には維持管理に手間暇をかけて収益を少しでも上げたい、という強い意向がなかっただけ、という可能性もあるかもしれません。
（そのケースでは、周辺相場より現行賃料が低なっており、オーナーチェンジ後に手入れして入居者を付けることで収益力を上げられる余地が高い物件もあります。）
ID:3959 / 投稿者：小林 [2026-03-04 19:49:20]
こんばんは いつも勉強させていただいております 新ファンドについて意見を伺いたく投稿します 不動産初心者の質問で大変恐縮ですが、今回の投資対象のアパートについて、現所有者の販売戦略のため全空と記載があります 素人考えですと、満室に近いほうが売却の際に有利に働くと思いますが、なぜあえて全空のままにしてあるのでしょうか 更地にして売却ということでもなく今回は修繕したのちに入居者を募るとあります 何か知見がございましたら教えていただけると嬉しいです
ID:3958 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-04 16:49:33]
次のファンドこんなのはいかがですか。
対象物件：A昭島拝島町
物件取得費（単位 百万円）：土地187、建物253、予備費10 計450
優先出資：427.5、売却想定額：500
キャピタルゲイン型、運用期間10ヶ月、想定利回10%
インパクト弱いかな
ID:3957 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-04 08:08:48]
管理人さま
こちらこそ定期借家契約は勉強になりました。ありがとうございます。また評価が良から優へ上がりましたね。管理人さんが今回の決算内容を更新されております。特に目を見張るのは、売上総利益率の拡大です。全サービスの平均値を大きく上回ってますね。これは前にも言いましたが安易にファンド組成を拡大せずに、きちんと償還させ自己資本比率も拡大させています。皆さんも24ヶ月で心配されてる面もあるかと思われますが案外狙い目かと思います。
ID:3956 / 投稿者：管理人 [2026-03-03 23:26:31]
不動産クラウドファン愛好家様
情報ありがとうございます。
公式サイトでも定期借家契約であることが明記されていました。
定期借家であれば、事業計画の蓋然性が高まりそうですし、想定すべきリスクがより限定されたと思います。
初年度がインカム配当4%、2年目がリノベ再販でキャピタル12%配当をめざす、という割とわかりやすい事業内容で、2年間の間の市況変化リスクなどはあるものの、最大想定損失も限定されそうですし、なかなか魅力が高そうです。
ID:3955 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-03 17:15:27]
それ以外のすべてが・・・
ID:3954 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-03 16:53:29]
配当遅延ゼロ件
元本割れゼロ件
強調しすぎて逆に胡散臭い
ID:3953 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-03 07:33:54]
前のホームページのほうが落ち着いてて好きだったな〜
ID:3952 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-03 07:32:29]
一般的な企業であれば自己資本比率は重要な指標であるけれど、この手の企業はファンドを生成しているので自己資本比率が低下しているだけ、利払い・償還がちゃんと行われてるのであれば成長性が高いと見ることも出来る。純粋に成長なのか償還出来ずに新規案件が上乗せされているだけなのか自転車操業的なのかは個別のファンドを見ていくしかない。投資スタンスの違いでどのリスクを重要視するか、どこまでのリスクを許容できるかリターンをどこまで求めるかによって判断が違ってくるだけで投資判断は人それぞれであって当たり前
ID:3951 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-03 01:11:39]
それから、管理人さんの記事は毎日更新されてます。決算発表されると、大幅に順位も変化します。それをしっかり確認するだけでも、変化を察知し、かなり貴方の見る目は向上するでしょう。私は総合順位より安全性順位を優先します。ただし組成頻度が低くなります。
ID:3950 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-03 00:57:32]
管理人さんの投資家日記を見れば最初の頃は、利回り不動産も投資されてましたが、その後ストップされてます。またヤマワケエステートも投資されてますが、1回のみです。何故なのかは運営会社の変化を察知されたからだと思います。このような変化を察知する能力はプロだからです。私が言いたいのは、せっかくコツコツ投資して稼いだお金が1件の投資の失敗で吹き飛んでしまいます。分散投資と運営会社の変化のチェックは大事だと思います。
ID:3949 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-03 00:36:52]
ID:3947さま
私が今のところ投資してるのは、管理人さんのサービス比較のところで安全性をクリックして、1〜29位と36位クリアルです。以前投資効率一覧表を作成してましたが投資効率も考えて投資してます。あと管理人さんの注目ファンドや解説記事→投資家日記を参考に投資してます。
ID:3948 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-02 23:37:50]
3944さんは、不動産クラファンが持つBSの特性を説明してくれていて急拡大は危険だと指摘しています、なお、毀損のリスクは投資家が被ることになりますね。
なお、ヤマワケで言えば、沖縄の島の開発案件が40億弱とかなりの割合ですので、これが償還されれば、BSは圧縮され、１月の増資と相まって相対的には自己資本比率は改善されると見ます。とにかく、ヤマワケにはこの２か月間で償還にこぎつける必要があります。
ID:3947 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-02 23:08:58]
3944
あなたはどこに投資してるんですか？基準に合うファンドとは？
ID:3946 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-02 23:06:30]
昨年12月に始まったばかりで21件も組成し、償還5件は十分でしょう。良いペースと思うが。
ID:3945 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-02 21:33:41]
そんな難しいこと考えて投資してる人はいないと思う
ID:3944 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-03-02 16:53:17]
ファンド組成が増えのは、投資しやすくて良いのですが短期間に増えすぎるのは良くないのでは？
未償還ファンド分は総資産に入るので、現在の自己資本比率は相当下がってるという見方も必要なのでは？
→ その結果、
短期間に大量のファンドを組成している会社は
実質自己資本比率が急低下している可能性が高い
自己資本比率の実態
自己資本比率 = 純資産 ÷ 総資産
例：
純資産：10億円
総資産：50億円 → 自己資本比率 20%
ここで短期間に
ファンドを30億円分組成
純資産：10億円（変わらず）
総資産：80億円 → 自己資本比率 12.5%
急激に悪化。 しかもファンド依存率スコアも悪化
ファンド組成中は利益を生み出してないから、やはり無理をしないで、身の丈に合ったマイペースな組成をしないとヤマワケのようなリスクを内包する。私は償還スピード金額と組成金額スピードのバランスを見ます。まだ昨年12月に始まったばかりで21件も組成し、償還はまだ5件そこを注視した方が良いかと思いました。
ID:3943 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-02 14:19:33]
最近ファンド提供がふえていますね
しかも半年ほどの短期ファンド
投資しやすいです。
ID:3942 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-02 10:31:15]
管理人さま
定期借家契約でした。今後は募集ページの記載につきましてのご意見も、今後の開示内容の参考とさせていただきます。という回答でした。これでリスクも減りますね
ID:3941 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 21:32:12]
USS エイブラハム・リンカーン
USS ジェラルド・R・フォード（世界最大の原子力空母）
2個空母打撃群が中東に集結です。
過去に2空母体制が敷かれたのは湾岸戦争、イラク戦争
アフガン侵攻直前、今回はそれと同等の緊張水準、トランプさんの本気度が伝わりますね。台湾有事の確率がワンランアップしました。
ID:3940 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 20:39:06]
最近連騰してましたからね〜
金曜日に不動産株も含めて、最近購入した一部銘柄利確いたしました。
珍しく運が良かったか
ID:3939 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 20:14:34]
こういう時に株式はリスクで急落しますが、その点不動産クラファンはどこ吹く風で安心かなと思います。
ID:3938 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 19:55:40]
過去の中東紛争時も不動産は相対的に安定
日本不動産株はあまり影響なかった。
湾岸戦争
イラク戦争
短期調整 → 早期回復
イスラエル紛争
ほぼ無風
株式市場全体が崩れても、不動産は下げ幅が小さい
むしろ「有事の円高＋金利低下」は追い風になることも
有事 → 円高 → 日銀金利緩和維持
金利上昇圧力低下 → 住宅ローン環境良好
不動産価格・REITにはプラス材料
ただし「間接的に影響を受ける」2つのルート
原油高 → 建築コスト上昇 → 開発遅延・利益圧迫
ID:3937 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 19:45:53]
事実上の「米イラン開戦」ですね。
過去の限定空爆と異なり、長期化、地上戦リスクあり、ホルムズ海峡封鎖リスク、原油・株式・為替・仮想通貨すべてに影響
日経平均も暴落が始まりますね。
ID:3936 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 16:04:29]
今度のは、短くなってるのですね。
私は36ヶ月に投資してしまいました、笑
なかなか新しいファンドを次次運用するのは
難しいので、クリアルさんを信じ、
まちます。
今日も4つ運用終了予定です
（今月は全部で5つ）
そのうち1つしか投資先が決まってません
（それもスイッチ）
また抽選当たらないモードに入ってきました
去年も確か8連敗とか平気であったので、
半分諦めてます
来月も、6つ運用終了します。
分散で、ちょこちょこ申し込むのではなく
管理人様のように大きな金額で、
どんと申し込むか、悩ましいところ。
（これまで、みらファンさんで、
1,000,000以上の投資で利回り上がる⤴️
のに、思い切っていちど投資しただけです）
少ない金額の方が当たりやすいのか
そう思っていましたがそうでもないみたいです。
ID:3935 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 11:51:36]
１年目は、1件の償還（早期）若干上振れ
２年目は、14件（予定も含む）
これらをどう繋げて、運用していくのか、
難しいですね。
ID:3934 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-28 10:19:19]
上場企業・自己資本厚い・透明性
IR開示 4半期毎にチェック出来るのが良いかなと思います。
案件品質が良く都心中心・出口堅実、利回り4〜6%中（控えめ）
しばらく離れてましたが、また投資開始します。
ID:3933 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 10:04:24]
たまちゃん、クラファン小心者様
今回はレジも良さそう24ヶ月で丁度良さそうなので投資しようと思ってます。汐留かどちらかにします。
ID:3932 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-28 09:25:19]
レジは、長く運用してくれるのがいいですね
忘れていられます
クリアルは、いろいろなタイプの案件に応募できるので
よく申し込みしてました
物流、商業施設、ホテルは、償還され、
レジとヘルスケアが残っています
ID:3931 / 投稿者：管理人 [2026-02-28 00:25:26]
そうですね、定期借家ではないとしたら、１年後の解約理由まで聞いた方が良いと思います。（企業契約など？）
クリアルの新型は劣後出資は無いものの、アセット自体はこれまで通り資産価値が落ちにくい物件ばかりですので、最大損失を押さえつつ利回りも狙う上ではよいですよね。
市況悪化フェーズでは厳しいですが、それは他サービスでも同じことですし、レジは影響はある程度限定される強みもあると思います。
入金が先なので私はつい見送ってしまいますが・・・
ID:3930 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-28 00:00:29]
有難うございます。もう一度どちらか聞いてみます。それと今回のクリアルがまだ掲載されてませんが、今回はそちらに投資しようかと考えてます。
ID:3929 / 投稿者：管理人 [2026-02-27 23:42:43]
不動産会社間の会話であれば、普通借と定期借家では全く別物なので、まず明記しますね。
ただ、一般投資家に定期借家と書いても伝わらない懸念もあるので、もしかすると定期借家契約のことを賃貸借契約（定期借家も賃貸借契約ではあります）と記載しているかもしれませんね。
ID:3928 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-27 23:23:56]
なるほどそうですよね。何か分からいことが有れば質問下さいとのことでした。ありゃ〜メール削除しました。定期借家契約じゃなかったと思います。定期借家契約であれば明記した、はずですよね。
ID:3927 / 投稿者：管理人 [2026-02-27 23:14:08]
退去が確定しているのですか？
であれば書面かWebで書くべきでしょうね。
言葉尻かもしれませんが、「賃貸借契約」については、借主側が更新を希望した場合に、貸主側には正当事由が無い限り拒否できません。
借地借家法が借主保護を重視するためですので、「定期建物賃他借契約」で、更新がなく、期限を定めた契約以外であれば、「確定」というのは言い過ぎですので、やはりこのあたりは、個別問い合わせへの回答ではなく、書面に明記しないと投資家にとっては確実な情報と捉えるのは危険に感じます。
（1年後が確定という言い方なら契約が定期借家契約なのかもしれませんが、それは結構重要な契約条件の違いなので、記載して欲しいところです）
ID:3926 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 23:04:04]
おっしゃる通りだと思います。投資家にも自己責任がありますね。
ID:3925 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:58:18]
レボリューションの沿革が原弘産で、異常においしい優待の現実性とわかりやすいリスク、レボの中身がほぼヤマワケで、ヤマワケはレボの傘下に入った段階で既に持続可能性がないことは明白で、松田氏、新藤氏、美山氏、その他親会社と子会社の方々のそれまでの行動と問題発覚時の立ち居振る舞いを考慮すると、投資家にも自己責任と言わざるを得ない部分はありますね。ヤマワケやレボリューションが詐欺的だと言うのはそのとおりですが、それを回避できる客観的な情報はたくさんあったことも事実です。双方に問題があったと私は思います。
ID:3924 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:49:43]
利口な投資家は30%以上の高額優待は無いと想像し「優待をもらう」より「優待期待で上がった株価で売る」方が、
圧倒的に安全で確実に儲かる。結論：利口な投資家は権利付き最終日前に、ほぼ確実に売り抜けています。
類は類を呼んだか？エボリューション社はヤマワケエステートを呼んだか？
なぜ「同類」なのか？【構造で見る】
表面的な業種は違いますが中身はほぼ同一の危険モデル。
資金繰り依存型ビジネス。
ID:3923 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:27:51]
あれは酷く悲しい出来事でした。2024年10月：超高額優待を発表
内容：QUOカードPay 年間12万円分
条件：2000株以上を2回連続保有した場合
当時の株価：約200円→ 必要投資額 約40万円で12万円分優待 → 優待利回り30％超の異常水準でした。
市場で「やりすぎ」「異常」「釣り優待」と話題になりました。
よって株価急騰 → 個人投資家殺到
優待狙い資金が大量流入
株価は短期急騰
2025年3月：一度も実施せずに突然「廃止」
「財源が確保できない」
「想定以上に株主が増えたので実現不可能」
たった約4か月で完全撤回→実際にQUOカードを受け取った投資家はゼロ
この発表で株価は連続ストップ安となりました。投資家は大損した。
ID:3922 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 22:13:43]
「投資家を何だと思っているのか？」
REVOLUTION（8894）の株価は本日48円まで下落してます。行動を構造的に見ると、答えはかなり冷酷です。
投資家＝資金調達装置
この会社の行動パターンは、
株価を材料で上げる→QUOカードPay
上がったところで→カード廃止→新株予約権発行 → 行使 → 希薄化→株価下落スパイラル
また材料 → 再び資金調達という 完全な「株価 × 資金調達ループ」 に入っています。
本来有るべき姿は企業価値向上 → 株主還元 → 株価上昇
という本来あるべき順番が、完全に逆転しています。
ID:3921 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 20:50:13]
私は正直、中長期的な運用成績で、素人が日本のクラファンに投資してNISAのsp500やオルカンを上回るのは難しいと思っています。ただ、目利きさえできれざ、不動産のボラティリティの安定性を生かして、インデックスの大暴落を避けられたり、逆にインデックスのリターンを上回ることは可能だと思います。しかし、それには専門的で広範な知識がいるため、私のように知識のない人間は、インデックスをやった方が無難です。
ただ、私のような不動産のド素人からみても明らかにおかしなファンドがあるので、それについては、クラファンをやるやらないに限らず社会悪だと思いますので、淘汰された方がよいと考えています。まだ問題が顕在化していないだけの投資と呼べるのか怪しいファンドがいくつか存在していますからね。
ID:3920 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 19:13:23]
ほかの怪しげなクラファン業者はお手品のようでした。の間違いでは？怪しいところは見せないで旨く隠す行為
ID:3919 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 18:29:55]
非常に手堅いですね。早期償還すれば実質年率高くても本当に一時的なブリッジに過ぎなかったということ。非常に健全でほかの怪しげなクラファン業者のお手品のようでした。
ID:3918 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-27 18:16:20]
管理人さま
今回の案件は、フェーズ1でインカムとフェーズ2でキャピタルとに別れた方が安心かなと思いましたが、問い合わせしましたところ1年後に賃貸借契約書により、退去が確定してるそうです。
ID:3917 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 17:24:46]
案件選びのご参考までに。
らくたまのような営業者さんが元気が良い理由が理解できる記事 → https://www.nomu.com/cre-navi/market/20260219.html
アセット種別×地域別の最新キャップレート動向 → https://www.nomu.com/cre-navi/market/20260108.html
ID:3916 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 16:53:55]
一番良いのは不動産クラファン自体に投資しないこと
君子危うきに近寄らず
ID:3915 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 15:18:00]
ヤマワケの分別管理義務違反・ファンド間の資金流用、他の運営会社にもありそうな問題。とにかく矢継ぎ早にファンドを組成していたところは、要注意。
ID:3914 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 12:31:28]
管理人様のポンジ・スキームの記事を読むと、どうしても連想してしまうファンドがありますね。とにかく、身を守るためにも、出資する前の慎重な情報収集は不可欠ですな。
ID:3913 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 10:36:33]
募集方式が「即完売」演出型、抽選なし、先着即終了
募集時間極端に短縮、人気演出マーケティングどこまで本当か分からない。
要注意！利回り8%以上警戒
ID:3912 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-27 04:26:56]
疑えばキリがないですね。
ID:3911 / 投稿者：管理人 [2026-02-26 23:12:10]
3910様
正直、私には答えようがないご質問かと思いますが・・・
ポンジ・スキームの定義によりそうですが、「運用の実態がない（運用益が出ていない）にもかかわらず、配当等の手段で利益を還元しているように見せる仕組み」だとしたら、事業では実際には利益を生んでおらず、投資家からの追加出資を元に配当をしているだけですから、募集額が拡大している間は配当ができるものの、規模が集金の限界まで膨らんだ後、どこかで破綻するということになるかと思います。
一方、今回ヤマワケエステートが行政から指摘されたような、「他事業からの資金流用」や「事業者による実質的な損失補てん（本来法律で禁止されている）」をさしているとしたら、いくつかの事例がそういった事例があったものの、他の案件で利益がでていれば、事業としては継続できている可能性も否定できないかと思います。
ヤマワケエステートでもいくつかの事業が当初計画通りには完了していない事例がSNSなどで指摘されていますし、他事業者のキャピタル型/開発型案件で完成または売却できずに再組成される案件では、賃料収入が無い中最初のファンドには配当が出ているケースがあります。
また、この再組成の流れには、以下の２つのパターンが確認できていると思いますが、②の事例の配当原資は正直想像ができていません。（賃料も売却益もないのに配当がなぜ出せるのか）
①再組成する際に次ファのに高値で売って配当を出すパターン
②再組成する際に次ファンドに同額で売っているのに、なぜか配当が出ているケース（賃料もないのにどこから？）
こういったケースでも、最終的に開発した物件が外部売却でき、かつ、行政などからも法律違反の指摘がなければ、問題が表面化されずに事業が継続されている可能性はありえると思います。
なお、ポンジ・スキームを成立させるためには一定の条件があると考えており、記事にしていますので、参考のご紹介させていただきます。
https://investors-eye.jp/exp_16/
ID:3910 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 22:10:19]
管理人様に以前、ポンジスキーム業者についてお尋ねさせていただきました者です（主に業者の動機面で）。
今回ご質問したいのは、かつてポンジスキームも行なっていたがなんとか着地し、問題を起こさず終えた業者はいるのかについてです。あるいは、問題が表面化せずに終われる可能性についての方法です。
不動産クラファン業界は歴史がまだ浅く、YouTubeの資産形成チャンネルいうとこの5-7年はもつポンジスキームで生き残れる期間の最中のため問題は表面化しておりませんが、今後の参考にさせていただきたく共通板に書き込みました。
ID:3909 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 22:02:04]
>>3786
集金の棒グラフはいくらでも細工できます
集まってなくても集まったことにもいくらでもできます
ID:3908 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 20:34:03]
決算更新しましたが、2025年3月期は、異様な案件粗利率の高さですね。（しっかり販売用不動産の原価と売上がありますが、転売益がすごい）
今回のファンドは、ファミリー向けマンションの賃料が上昇傾向なので、2年後に賃料を引き上げて高値転売するというシナリオ自体はわかりやすいものかと思います。
サイト上に簡単なコメントをしましたが、退去後のリノベーションという計画のようなのですが、自然退去予定があるのかが見えない点がリスクでしょうか。
退去後、入れ替え時に値上げするのと、契約更新時の値上げでは難易度が違いますので、十分に賃上げできないと、売却価格にも響く可能性はあります。
満額配当まで期待できるか、は、事業者との情報の非対称性が有り、汐留ファンディングを信じるかどうかの面はあると思います。
ただ、市況がよほど変わらない限りは、大損をするようなファンドでもないため、それも考えればリスク相応以上のリターンは狙える条件ではないでしょうか。
ID:3907 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 19:17:49]
3902
そうなんだ、破れかぶれなのかな
ID:3906 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 18:53:32]
ヤマワケの行政処分の悪影響は、業界全体に及ぶため、
出金ベースの鈍化はテクラウドに限ったことではないが、このファンドは償還しなければならない額が圧倒的に多く 、各ファンドごとの収益性も危ういことから、ヤマワケの影響を最も大きく受けると思います。集金額の減少の影響が他のクラファンに比べて、経営上甚大ではないかと心配しています。今後はますます、財務の健全性やファンドごとの収益性が厳しく問われることになると思います。
ID:3905 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-26 18:17:00]
決算が発表され自己資本比率が改善してますね。
ID:3904 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-26 18:11:31]
管理人さま
今回募集する第17号案件は運用期間2年で、1期目は賃貸収入を原資とした想定年利4%のインカム型、2期目は退去後のリノベーション・売却による想定年利12%のキャピタル型として運用する計画となっています。平均すると8%ですね。
結構大規模なリノベーションですね。劣後出資比率も9%で迷っています。管理人さまは、どう思われますか？
ID:3903 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-26 17:24:07]
私は、不動産クラファン投資２年生ですが、
運用していくのは、なかなか難しいと、感じています。
皆様は、申し込み方法は、抽選と先着、両方とも活用されておりますか？
ID:3902 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 17:16:15]
これほど堂々と元本毀損したのはクラファン史上初では？
ID:3901 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 15:25:35]
何を今さら
ヤマワケのHPのお知らせにでてるだろ
ID:3900 / 投稿者：ヤマワケ [2026-02-26 13:07:34]
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンドは元本毀損のようですね。これから投資する人減りそうですね。ラインのオープンチャットに書き込みがありました。ヤマワケエステート被害者の会というオープンチャットです。
ID:3899 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 08:26:05]
そうですね。集金ペース落ちてますね。ヤマワケの影響が始まりましたね。
ID:3898 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-26 07:46:01]
集金ペースが明らかに鈍化しているのが気になります。
今後の巨額の償還額を考えると、すでに逆回転が始まって
しまったのではと危惧しています。
ID:3897 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 23:29:11]
結局「元本の」20%毀損だったんですね。
資金流用が発覚した後なので「資金流用が出来なくなったから仕方なく毀損を確定させたのでは？」と思ってしまいます。
そもそも流用先の岡本と阿嘉島は100%以上の応募があったのでアエマの資金から流用しなくても足りたと思うのですが、
それでも流用したという事は岡本と阿嘉島の応募にサクラが大量に混ざっていたか（ソシャレンのほうのヤマワケでは実際にやっていた模様）、
岡本と阿嘉島の資金を既に他の案件に流用していたか、のどちらかなのでしょう。
前者であれば大口のキャンセルという理由を付けて再募集すれば良いだけなので、後者の可能性が高そうです。
大阪府の発表では「アエマ＝＞岡本、阿嘉島」の流用しか記載されていませんでしたが、
他にも流用があってそれを大阪府が把握していながら「アエマだけ記載して他は記載しない」という事は有り得るのでしょうか。
ID:3896 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 22:12:15]
3895
各掲示板で書き込みされてますね。
延長案件で開示されてる内容を見れば分かりますよ。
ID:3895 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 21:37:50]
サラトガ案件は
他にどの案件ありますか？
松田氏が絡みの案件は非常にやばい
ID:3894 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 21:26:28]
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンド
サラトガ案件、松田が実質代表を務めていた会社。サラトガ案件、あと何件あるのかが気掛かりですね。
ID:3893 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 19:25:48]
任組の商品の利回り上振れ償還ですね。
ID:3892 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 19:15:35]
3877
松田氏の案件ですから。ただ訴訟で松田らから回収できれば、話が変わる。彼が絡んでいる案件が対象となりそう。
松田氏の名前を刑事にも司法にも見せていくことになっていきますね。行政処分で発端が松田氏を限定されたので次に進める。
ID:3891 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 15:18:05]
みなさん、ありがとうございました。
やってみます。
お世話さまでした。^_^
ID:3890 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:34:24]
市役所・区役所等で聞いてください。親切に計算してくれますよ。
ID:3889 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:32:11]
確定申告すれば、個人の課税所得に応じで引かれ過ぎで有れば、源泉徴収税が返ってきます。株式取引も特定口座（源泉徴収税有り）で有れば、確定申告することに引かれ過ぎの源泉徴収税は戻ります。株式は損失が有れば3年間の損益通算も出来ますので確定申告した方が良いのですが、但し儲け過ぎた場合は、確定申告しない方が良いですよ。何故かと言うと、翌年の住民税は所得割でかなり上がり、定年退職した人は、翌年の国民健康保険料が凄く上がりますので、これだけ儲かりましたが、確定申告すると、住民税・国民健康保険料は幾ら上がりますか？と聞いてください。彼は試算するのが仕事だから、ちゃんと教え貰いますよ。
ID:3888 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 14:11:38]
横からすみません。確定申告でその年間取引書の通り、雑所得のところで入力します。名前は不動産クラファンと全文字は入らないので、入る分で結構です。規定の通り入力すれば多分、課税所得にもよりますが、源泉徴収税分が還付金となります。
ID:3887 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 13:41:36]
ありがとうございます
年間取り引きをコピーですか？
投資金額を引いて、自己で計算するのでしょうか？
たびたびすみません
ID:3886 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 13:24:21]
ハイリスク・ハイリターンファンドを極力減らし、あらためてポートフォリオを組み直しします。もう遅いですが、無事満期が来たら、安全性の高いファンドへシフトします。
ID:3885 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:56:34]
新株予約権50億は無理なのでは？良いところ10億〜25億円程度で止まる可能性が高いと言われてます。
これだと償還資金、借換資金、運転資金ですぐ溶けるのでは？仮に奇跡的に50億円フル調達成功したとしても、信用はお金では買えない。無かったことには出来ない。失ったものは大きいと思います。
ID:3884 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:38:25]
ID3877さま
ヤマワケエステートの「現在運用中ファンドに直接影響はない」というコメントは、形式的で半分本当で半分ポジショントークと考えるのが現実的ですね。
「直接影響しない」は法的には正しいが大阪府の60日業務停止処分の理由は、分別管理義務違反ファンド間の資金流用（1億円超）これはかなり厳しく処分。
負のループに入らなければ良いのですが、一応警戒。
これから起こる可能性が高い最悪シナリオ
過去の「みんなで大家さん」「TATERU」「スマートデイズ」型破綻と極めて似た軌道に入っています。
今後6〜12ヶ月で起こりやすい流れ
① 償還延期の急増
② 部分元本割れ
③ 集団訴訟検討 → 弁護士介入
④ 親会社REVOLUTIONへの波及
⑤ 事業売却 or 事実上の撤退
なんとしても新株予約権50億の成功ですね。
ID:3883 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 12:05:54]
マイページの交付書面の下に年間取引報告書があります。
お知らせにも記載があります。
ID:3882 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 11:08:39]
大阪府が他のファンドも調べた上で、流用はアエマだけだと認定したと思いたいね。
ただ、共謀して高値掴みしているとかは、証拠は掴めないのではないかね。
ID:3881 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 11:03:51]
3877
突然事業をやめられたら、元本毀損間違い無し。
ID:3880 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 09:04:37]
毀損と書くなら元本、市場価格なら下落、（予定）利率・配当率なら下回る、届かない、確保出来ないとかかな。利益を原資に利息・配当が払われるので損失であれば利息・配当金は当然ゼロ
ID:3879 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 08:46:39]
調整局面といっても調整が長引けば金利負担が膨らんでいく。
ＡＧからの借入金利は12％で根抵当権第一順位あり、
借り手なのか物件に問題があるのかエムトラスト案件は即日完売だったのに募集はいまいちの状況で上限の７億円集まるかも微妙
ID:3878 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 08:37:38]
テクラウド初心者です。
みなさん教えてください！
確定申告用の支払い調書は
請求したら送っていただけるのでしょうか？
それとも取り引き画面のページの
2025年の取り引きページの
記載をコピーするのでしょうか？
よろしくお願いします。
ID:3877 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 05:33:26]
「現在運用中の各ファンドに直接影響するものではございません。」ていうコメントは本当かな。処分後1発目から初めての元本割れしてるし、会社の損失補填に流用されてないことを証明できるのかな。
既に着工したものは仕方ないとしても、まだ着工していない案件については出資者の希望に応じて返金を行って再募集すべきじゃないだろうか。投資に失敗したならともかく、会社の不正で生じた損失など納得できない。
ID:3876 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 02:03:39]
三田ガーデンヒルズは単なる調整局面でしょう。富裕層が高過ぎると判断し始めたのでは？GATESさんは購入時期が悪かったのでは？東京バブル崩壊は株価が30%ぐらい下落したり、台湾有事が勃発したり、住宅ローン金利1,5%以上にならない限り、まだ東京は、世界に比べたら安いと思います。
ID:3875 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-25 01:49:09]
リゾートって怖いですよね。バブルは繰り返しますからね。廃墟になってサバゲーやったり、廃墟ツアーもありますね。
ID:3874 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:41:30]
東京不動産バブル崩壊か？あり得ますね。値引き合戦か？上がり過ぎてますからね。金利が上昇・円高も引き金になるかも？
今年度、十分注意必要ですね。だいたい利回り12%以上なんて危険水域です。ヤマワケエステートは劣後出資比率０％だからダイレクトに投資家に来るし、劣後出資比率20%だと何の被害も無かった理由だし、ヤマワケエステートは序章に過ぎないと思います。ハイリスクハイリターン型、注意しましょう！蓄電池用地、太陽光、地方リゾート、データセンター、利回り12%以上・・・
ID:3873 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:12:26]
三田ガーデンは競売にかけられた部屋があり4億ちょっとの金額に対し、最低相差金額の約20%減での落札実績があるとのこと。現物不動産投資家YouTuberの間でも東京不動産バブルの崩壊の象徴として扱われている物件です。転売屋の転売価格は分譲価格の3倍で今は分譲価格へとさや寄せしていくのではという期間でとんでもなく売却価格が高くまた売り出されてる部屋が異常に多く在庫も多いためそんなに簡単に売却まで行けるかわからないようです。
ID:3872 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 01:00:23]
オープンチャットより
第144号 千葉県八千代市村上宅地ファンド 決済完了及び償還見込みに関するお知らせ
2026/02/20
投資家の皆様へ
投資いただいた「千葉県八千代市村上宅地ファンド」につき、投資対象物件の売却手続きが整い、2026年2月20日に売却決済が完了となりましたが、当初計画を下回る価格での売却となるため、元本毀損が発生する見込みであることをお知らせいたします。
配当・償還額は売却額に基づいて現在計算手続き中ですが、元本を約20％程度毀損することとなる見込みでございます。本ファンドに投資いただいた会員の皆様には、改めて深くお詫び申し上げます。
ID:3871 / 投稿者：3859 [2026-02-25 00:46:03]
貼り付けられた文章は、シンプルに、配当はゼロで元金が2割減という意味だと思います。
もちろん、それが大きいと思うか小さいと思うかは、人それぞれです。
ID:3870 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-25 00:39:55]
あくまでも想像ですがヤマワケエステートは「部分破綻型」の典型コース入ったみたいですね。事業を立て直し継続するため止むを得ないでしょう。覚悟しときましょう。
蓄電池用地、太陽光、地方リゾート、利回り12%以上が
毀損率が大きいと思います。
今後、ほぼ起こる流れとしては
個別案件ごとの元本カット発表
出金制限・二次流通停止・集団訴訟等
ID:3869 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 23:36:18]
『配当・償還額は売却額に基づいて現在計算手続き中ですが、元本を約20％程度毀損することとなる見込みでございます。本ファンドに投資いただいた会員の皆様には、改めて深くお詫び申し上げます。』
当方、八千代には投下していませんが、投下したと称する方がSNSに投稿したレポート画像(真偽は当方は不明)の文言は、上記のようになっています。
ID:3868 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 23:01:20]
3859様。
情報ありがとうございました。
「20%程度毀損の見込み」という言葉は同じでも「元本の」「償還金額の」「市場価格の」と複数の書き込みがあり、
一番最後に書いた人が「市場価格の」と書いていて気になったので前回の書き込みとなりました。
3861様が「償還金額」と書いているので「償還金額の」が正解だとすると、
当初の売却予定（償還）額で想定利回りが12%だったので、もしかしたらそこまで酷い元本毀損にはならない可能性もありそうです。
ID:3867 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 22:21:40]
3857様。
ヤマワケエステートではなくサービス共通のほうで回答があったので、こちらで書かせてもらいます。
情報ありがとうございました。
やはり公式のものである可能性が高いのですね。
ID:3866 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-24 21:20:35]
来月運用終了予定のものが2本あります
そこから償還まで2ヶ月利子がつくのですね
うれしいです
ID:3865 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-02-24 18:07:44]
こちらは運用効率が良くないです。参考まで・・・
募集締切日3月30日から運用開始日4月23日まで23日空きます。ここ結構空きますね。また運用終了日10月22日から償還日12月21日まで59日も空きます。合計82日で最大の空白期間となります。最小がTSONさんの合計5日から見たら、かなり非効率ですね。
ID:3864 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 16:52:43]
そもそも元本毀損するなんて当たり前のこと
投資なんだから
ID:3863 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 16:14:42]
行政処分を受けたことだし
ここでまとめて一気に元本毀損連発して膿を出して奇麗にするのではないか
ID:3862 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 15:39:14]
八千代をきっかけに、あとは躊躇無く元本毀損で償還すると思います。もちろんファンド毎の実績次第ですが。
ID:3861 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 13:33:20]
毀損するのは償還金額です。
ID:3860 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-24 11:53:49]
ID:3791様
確かに、自己資本比率が3,96%まで下がり、三田ガーデンヒルズは安く仕入れたと言うものの苦戦してますね。AD貸付利息は12%（12ヶ月）に上がってます。苦戦を乗り越えて欲しいですね。しかし、ここまで値下がりしてるとは思ってませんでした。頃合いをみて早期売却良いかもですね。
ID:3859 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 11:27:39]
ヤマワケエステート被害者の会のオープンチャットに、2/20付でノービスという人が、ヤマワケからのお知らせを貼り付けてます。
私は出資者ではないので真偽のほどは不明ですが、20％程度毀損すると言ってます。
ID:3858 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 08:06:29]
会社の経営なんて山あり谷あり、プロジェクトがすべてうまくいくなんてことは、まずないんじゃないでしょうか。そこを法の範囲内で、知恵を巡らし工夫を凝らし、情報を集めしっかり分析し乗り切っていく。あたりまえですがテクラウドにもそんな企業努力が強く求められます。
償還額が増えたのをリスクととらえるか、投資額が増えたのを堅実な成長のチャンスととらえるか。今後のテクラウドの企業姿勢にかかっていますね。
ID:3857 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 07:21:53]
3854
レポートは公開されていますね。
どこでとはお伝えしませんが、公式だろうと思われるものでした。
ID:3856 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 05:38:33]
埋まったように見せかける必要はないでは？
新しい参加者も既存の追加投資もあったて埋まった。
償還額が増えた。
償還額が増え続けてリスクはどうなる？
プロジェクトが全部うまくいっているのか。
ID:3855 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 01:58:38]
3854
どの掲示板のことですか？ 情報を提供しないとよくないでしょう！
ID:3854 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-24 00:38:05]
某掲示板のほうで「千葉県八千代市村上 宅地ファンドのレポートで、市場価格より20％程度毀損する見込みという記載があったらしい」
というような書き込みがありました。
これが事実ならヤマワケエステート初の元本毀損になりそうな訳で、投資した人達がもっと騒いでもおかしくないと思うのですが、
いくら探してもレポートを公開している人は居らず、言及している人も某掲示板以外では見付ける事が出来ませんでした。
単なるデマなのでしょうか。
ただ、毀損の割合を元本ではなく曖昧な「市場価格」を例にしている所は、
「元本を例にしてしまうと提示する毀損割合が大きくなってしまうので避けた」という意図が読み取れなくもないので、
デマとして片付けて良いのか判断しかねています。
ID:3853 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 23:58:49]
ゴールド投資のほうがリスクが低いかどうかは知りませんが、TECROWDやヤマワケエステートに限らず
https://investors-eye.jp/20260220_yamawake/
↑の解説記事内の「不動産クラウドファンディングで起きているトラブル」で紹介されているような事例が発生している事業者については、
通常よりリスクが高いと認識したほうが良いと思います。
ID:3852 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 22:06:26]
今からテクラとかヤマワケとかに投資をするのであれば、
ゴールド投資をした方がリスクが低い様な気がします。
ID:3851 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 20:55:54]
テクラウドこのクラファン逆風の中でも4日で約32億埋まり締め切りましたね。誰かコメントされてましたが、もし先行予約埋まってないのに埋まったように見せかけ、募集するなら4日で締め切らず、残り90%を何日も引き延ばすのが普通ですよね。
ID:3850 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 20:35:16]
3847様
確認しました。1月20日付の「主要株主の異動に関するお知らせ」で開示されていますね。記事にも反映しておきます。
5億円の現金というのはそれなりの規模ですが、権利行使判断時に今回の行政処分を織り込んでいたのか、想定外かでも意味合いが違いそうですね。
ID:3849 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-23 19:45:55]
今年何か動きがあるかもって言うのは、
このヤマワケの件だったのですね。
何だろうと、疑心暗鬼でした。
ID:3848 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 19:04:54]
管理人さま
あ〜あれですね。以外と真を付いてるんじゃないかと思います。ところで私の定年退職した友人ですが、こちらサイトで勉強し私の意見も聞きながら着々と退職金を分散投資をしておりますよ。管理人さんのファンド依存率スコア、劣後出資比率、自己資本比率、財務内容等を分析しながらやってますよ。有難うございます。
ID:3847 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 18:52:27]
レボリューション、ヤマワケに関する3832及び3835に補足しますと、EthanWillammarketsさんが、今年１月にも30,000,000株×15円で権利行使されており、既に4億5千万円の増資がなされております。管理人様ご指摘の昨年の5,040万とも合わせますと、レボリューション社においては、自己資本比率にやや改善の余地が見られたであろうことを申し添えておきます。なお、権利行使の判断は保有報告に基づくものです。
ID:3846 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 18:41:00]
不動産クラファン愛好家様
あ、いえ、「勘違い」とのことでしたので、その部分で見る方が誤解するのもまずいかと削除させていただいたのですが、荒れたという理解で削除したわけではありません。
過去の企業での処分の部分など参考になる情報で、そこだけでも削除しない方が良いかとも迷ったところでして、よろしければそのあたり再投稿いただければ幸いです。
ID:3845 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 18:20:44]
管理人さま
熱くなってしまい掲示板を荒らす結果になり申し訳有りませんでした。今後十分注意したいと思います。有難うございました。
ID:3842 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 17:06:57]
ああ悲しくなります。1回目の裏切りレボリューション社による。超高利回り株主優待（QUOカードPay）を発表
個人投資家が殺到 → 株価急騰
しかし…
短期間で制度廃止
実質的に 株価吊り上げ → 梯子外しで大幅下落。
これは完全に「優待で釣って株価を上げ、個人投資家を集めた後に撤回」大量の立会外分売より酷い。
2回目の裏切り：新株予約権による株価希薄化【今回】
ID:3840 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 16:35:36]
3836様
今起きていることを考えると、ご指摘のような形で、現場や営業、場合によっては経営者自らの旗振りのものと、過剰なリスクを取ったり、不正を意図した場合にそれをとどめるだけのガバナンス体制が確立されていない企業が混在していると推定せざるを得ないと、私も感じます。
当サイトはそもそも、「不動産クラファン業界は玉石混交の投資商品」だという前提で、リスクに関わる情報交換や発信を重視してきたつもりですが、今回のような「意図的な違法行為」が当時の経営者主導の元行われたり、当該企業を買収した上場企業が長期間それを自らの意志では開示できなかった、という事実は、本当に残念に感じます。
非上場の企業においても不特法上は最低限、営業・経営サイドと、審査サイドを分けたガバナンスが求められることにはなっているのですが、オーナー経営者系や、特定オーナーが自身の意向で動く経営者を据えたような企業も不動産クラファンに参入できますので、運営企業のガバナンス面でも玉石混交だという前提で見ておく必要があると感じます。
運営企業や、ファンドの事業内容、対象不動産に対して資金調達額が妥当かなどをしっかり見ていくことが重要だと、改めて感じます。
ID:3839 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 16:30:33]
下記すみません。私です。以前勤務していた会社は3万人の従業員を抱えた会社でしたが、2週間でも潰れると思いました。全くの個人的意見です。文章に重複部分があり申し訳ありません。
ID:3837 / 投稿者：管理人 [2026-02-23 16:18:53]
すいません、3832様ご指摘の通り、50億円が正解との理解ですので、記事を訂正しました。（記事は単純な書き間違い）
以下のREVOLUTION社の開示の通りで、「新株予約権行使分」として、まだ行使されていない新株予約権が50億円分あります。
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/revolution-prod/files/ir_news/1810/9e70ec756591a71897f448673b4612f5.pdf?v=1763538333
2026年2月時点では、以下で発行された約5,000万円分が入金され、資本に組み入れられているはずです。
https://s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/revolution-prod/files/ir_news/1818/ad259fc85b37467f893d8bc1df36bcdc.pdf?v=1766387735
ID:3836 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 15:55:56]
私は所謂超大企業の受注産業の経理をやっております。営業マンとかは会社の金だと思うと無茶苦茶幼稚な計画でとんでもない事業を企画し、真面目に稟議を通そうとしてきます。そこは経営陣や私たちのような社内管理屋が徹底的にリスクを指摘し、企画没となりますが、クラファン業界は堅いところとそうでないところが明確でうちでいう営業マンが社長とかになってると数字など申し訳ないですがほとんど把握せずに突き進んでいくことが多いと思います。また社内にそれほど優秀な人材もいるとは思えず破綻方向に突き進んでいくのでしょう。
ID:3835 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 15:34:42]
ヤマワケの調達額は、5,090,400,000円です。
なにせ、本人が50億と申されていますので。
ID:3834 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:38:35]
第三者割当により発行される第10回新株予約権の募集に関するお知らせ
中身（要点）：
調達方法：新株予約権（ワラント）
割当先：Ethan Willammarkets11号投資事業有限責任組合
最大調達額：5億円で合ってると思います。
ID:3833 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:22:35]
その通りだと思います。他人資本（投資家のお金）だからです。自分のお金だったら節約するでしょう。
不動産クラファンが生んだ「典型的な破綻ルート」ですね。
① クラファン以前の世界は
A:優良物件・大型案件
→ 資金力のあり、経験値の高い大企業・大手デベロッパーのみが取得可能
B:中小企業
→ 規模に見合った小型案件のみ
今までは自己資本と借入余力が“自然なブレーキ”になっていた。
②不動産クラファン登場してからは
中小企業でも→ 他人資本（投資家資金）で大型案件を確保可能になった。
「資金調達力 ＝ 事業規模」になってしまった
ここが最大の構造変化なのでは？
③ 成功体験 → 拡大 → 過信
最初はクラファンで〇億集めた → 利回り達成 → 投資家も集まるし、すると変な自信過剰が自社の財務体力を超える規模、まだ経験不足で本来なら手を出さない難易度の物件にも手を出し出口依存型のハイリスク案件
へと一気に拡張
④ 企業体力を超えた案件を抱えるここで致命傷になります。
市況悪化・金利上昇・売却遅延・建築コスト高騰・想定利回り未達 このどれか1つでも今の自己資本では耐えられなくなる。
⑤ 自転車操業化（実質ポンジ化）既存ファンドの償還
→ 新規クラファンで穴埋め
運転資金不足→ 次々と新規組成
「事業」から「資金繰りビジネス」へ変質してしまう。
ここまで来ると外見はクラファン、中身は 構造的ポンジスキームに近づいていくのでは？
そんな業者を見抜くチェックに私は管理人さんのレーダーチャートを使っています。本来は、素人には難しいのですが、管理人さんは、プロ視点からスコアで比較されてます。
サービス比較タップして→評価スコアに付いてをタップ
■ファンド依存率スコアは過去1年間に募集開始したファンドが、運営企業の純資産の何倍規模かに応じて評価されてます。この数値が1とかだと10倍を超えるファンド募集を行なっています。
この数値が低い会社は見てみると対象掲示板に何回も投稿され、問題になってます。
この数値が5の会社だと、比較的自社のペースでゆっくり組成し、利回りもセーブし、出口考えて組成してますね。
ID:3832 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 14:19:11]
管理者の方に、昨夜のヤマワケ処分の記事で、第三者割当増資の割当額が間違っています、5億ではなく正しくは50億です。
ID:3831 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-23 12:30:52]
儲かるはずのない物件にもガンガン投資してとにかく資金を集める
って感じの業者がほとんどのように見えますけどね・・・・
ID:3830 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-23 04:15:21]
これはあくまでも個人的見解です。不動産クラファンは、まだ発展途上で本当は規制強化されてません。不動産クラファンという仕組みが内包する構造的欠陥が、現実化した最初期の象徴例になる可能性が極めて高いと思います。
不動産クラファンの構造的欠陥を整理すると銀行のフィルターが無い為、無制限レバレッジ構造
通常の不動産会社は自己資本、銀行融資（LTV制限あり）
→ 事業規模は自然に制限される。Yは自己資本極小
クラファンで大型調達連発→ 実力以上に規模拡張
資金調達規律の崩壊
銀行:財務ガバナンス,事業性 → NGなら資金遮断
クラファン:表面利回り＋広告・宣伝 → 資金流入
Yは行政処分、風評悪化それでも資金調達可能になると
→ 市場淘汰が働かない構造
短期資金 × 長期不動産の致命的ミスマッチ
クラファン投資家は6ヶ月〜12ヶ月で回収期待
実際の不動産は売却に1〜2年以上かかる→ 恒常的な資金繰り綱渡り、これを新規ファンド → 既存案件返済で回すと、実質ポンジ化？
情報の非対称性 × 不透明開示
個別案件の想定ミスにより売却先に値下げリスク
→ 投資家にはほぼ見えない
Yは開示が極めて限定的
問題発覚後も抽象表現中心→ 典型的ブラックボックス型
出口価格への過度な楽観
地方高利回り案件、築古
再販難物件→ 出口は想定より遥かに厳しい
楽観前提で組成→ 価格下落で赤字転落
例：投資型FX → 大量破綻 → 規制
ソーシャルレンディング → 大規模不正 → 業界再編
海外仮想通貨取引所 → FTX破綻 → 世界規制強化
不動産クラファンも同じ運命の初期段階かも、もし破綻した場合の業界への影響は
金融庁の役割拡大・規制強化
劣後出資比率の下限規制？
自己資本比率規制導入？
ファンド説明義務の厳格化
業者淘汰→ 業界縮小 + 生き残り企業の質向上
投資家にとっての教訓
「高利回り × 知名度 × 急拡大」＝ 最高リスク
何か色々とくだらぬ見解を述べましたが、ちゃんとやってるところが、ほとんだと思っています。今回の件がきっかけに良い方向へ向かうと思っています。管理人さんの見解を参考に、これからも投資先を選定して行きたいと思います。
ID:3829 / 投稿者：管理人 [2026-02-22 23:46:45]
まず、一概に利回りだけではなく、事業内容とセットで見ていく必要があるかとは思います。
インカム型と、開発型や買取再販などのキャピタル型（売却益で配当するもの）で大きな違いがあります。
開発型については、デベロッパーの開発粗利は、計画ベースでは20%くらい出るように設計しますし、今は賃料増でそれを上回るケースも十分あります。
買取再販でも10%～内容によっては50%の粗利が得られるような事業も有りますし、短期転売なら、投資家に配当を15%出しても、実質的な配当負担は5%などに収まり、事業収支として成り立つケースも有ります。
もちろん開発型、買取再販型には、完成して賃料収入が入ってきているインカム型には無いリスクがありますので、事業内容と利回り、運営企業の財務や投資家保護姿勢などをしっかり見ていくことが重要かと思います。（このサイト開設の趣旨でもありますが）
ただ、3828様のおっしゃることに、私も賛同いたします。
利回りのインフレが事業者の経営を苦しくしていく面があると思いますし、求められる利回りを出すために、事業者がよりハイリスクな案件を仕込んでいくことで、よりハイリスクハイリターンなファンドが増えている面があると思います。
現在は、高い利回りさえ設定すれば、ファンドの中身や情報開示が不十分でもお金が集まる環境ですので、ハイリスクなファンドの他、悪質な業者の参入が容易だということもおっしゃる通りかと。
ハイリターンには相応のリスクも伴っていますが、リスク受容できる投資家が、余剰資金の範囲で投資される分には、それはそれで良いとも思うのですが、その見分けがつかないと、意図せぬリスクや損害を投資家が被ることになってしまいますので、そうならないような不動産クラファン市場になっていって欲しいと思います。
ID:3828 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 17:07:35]
ヤマワケの現在の利回りで、事業が継続できるとは思いませんね。松田の案件はほぼポンジだったと美山氏が言ってましたが、今はそれ以上の利回りになっています。無理な条件で投資家募集してるのは今も同じで、行政処分でトドメを刺された感じがしますね。高利回りは、自転車操業につながりやすく、健全な運用を行う業者への投資を阻害し、悪質な業者の参入をまねく温床になります。これを期に利回りのインフレが是正されると健全な業界に近づくのではないでしょうか。
ID:3827 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 11:07:40]
ヤマワケエステートはレピュテーションを落としたことで、現在のファンドへの影響は小さいものの、今後のファンドは一応警戒が必要では？
投資家募集が困難化 → 無理な条件設定へ
信頼低下後に起きがちな流れとして募集が集まらない
高利回りで釣る→高リスク案件増加
ID:3826 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 10:44:52]
今のところ不動産特定共同事業法は国交省・都道府県の管轄です。したがって、金融庁が勝手に抜き打ちで検査できる法的根拠が弱いという構造になっています。
今後想定される流れでは大型破綻事件発生し社会問題化となり金融庁主導で規制強化、抜き打ち検査・常時監視体制となるでしょうが・・・今は、しっかり運営会社を選定するしかありませんね。
ID:3825 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 10:20:05]
業務停止が如何に厳しいものなのかお伝えしたくて、もう一個すみません。業務停止を受ける前に金融庁検査では一切の机の中の営業資料は、ダンボール箱に入れて持ち出されました。またパソコンの内部資料とメールも全て点検されます。業務停止に入ったら朝出社したら、オンラインによる本社からのコンプライアンス研修が1時間を受け私は支社でしたので、今度は13時からまた1時間コンプライアンス会議でした。17時まで昼食以外は一切外出禁止され保全以外は外出禁止でした。とにかく金融庁は厳しかったです。ヤマワケエステートの場合は大阪府知事から業務停止でこれ程は厳しく無いと思いますが、60日間は抑止力効果になると思います。やはり不動産クラファンは金融庁の管轄を増やし欲しいと思います。
ID:3824 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 09:49:52]
今回、ヤマワケエステートが60日間の業務停止を受けましたが、お客様の信頼を裏切り、とても残念で、とても厳しい内容です。私は定年退職しましたが、以前勤務していた会社が金融庁より、2週間の業務停止を受けました。一切の営業が出来ず、保全しか出来ませんでした。ただ出社して改善策の策定と１日行動内容報告で終わります。まさに喪に服するわけですが、とてもとても長い１日です。ヤマワケエステートの場合は60日間続くわけですから、考えただけで、ぞっとします。その後見事に会社は立ち直り、お客様に信頼される会社になったと実感しました。今後不動産クラファン業界が、このことを機に、今一度、法律違反が無いか、お客様第一主義になっているか、しっかり見直し欲しいと思います。
ID:3823 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 09:05:51]
私が調べたところファンドにより多少の差があるとは思いますが、資金ロスが1位のTSONは5日ですが最下位PARTNARSは79日でした。結構この差は大きいと感じました。資金効率を上げたい人は、参考にして下さい。
ID:3822 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-22 08:52:31]
出資法は高金利で貸した側に生じる問題です。TSONは企業努力で償還日までの利息を払ってますので払った側には問題ありません。
ただし、民事上の問題として払い過ぎた利息は返してもらえるという権利が発生します。それは、無いと思いますので、私は、この部分はもっと宣伝して良いと思います。周知徹底がされてません。
他の運営会社は、運用期間までの利回り設定となっております。
ID:3821 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-22 04:53:14]
運用終了後に利息が付くのはどうなんでしょう？
信託銀行管理では金利は付かない、クラファン運営側が利息を支払う？
当然安全資産では稼げない金利なのでリスクを取っている？
あるいは販売手数料や劣後出資分から支払う？
資金効率は高くなるけど運営の仕方・姿勢として正しいのか？
運用終了後の資金に利息つけたら出資法も気になるところ
ID:3820 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 21:25:15]
管理人様
エードMYバンクの件ご教授ありがとうございました。
総合的に判断して今後の方針を決めたいと思います。
ID:3819 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-02-21 19:23:38]
たまちゃん様
そうですね。みらファンは上位ですね。最高に資金効率が良いのは、TSONです。償還日まで利回り計算されます。他の運営会社も質問しましたが、やはり運用期間までの利回りです。EXCELに落とし順番を修正して下さい。
https://docs.google.com/spreadsheets/d/19hq3ZptPW1Y1Z2eAN5HU9jAHZR7nPQue/edit?usp=sharing&ouid=108554344545762029332&rtpof=true&sd=true
ID:3818 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-21 19:04:36]
愛好家さま
今日やっと、一覧表開いて、じっくり見せていただきました。
ありがとうございました。
みらファンさんが資金効率が上位なのは全然知らなかったです。
今月運用終了予定なのが1つあります
来月の償還楽しみです。
ID:3817 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 19:03:47]
現在まで元本評価割れ無しというのが普通に考えて妙ですよね
勝率１００％の投資ということでしょうか？
長くやっていれば失敗もあると思うんですが
ID:3816 / 投稿者：管理人 [2026-02-21 15:44:13]
3814様
エードMYバンクはサービス開始頃に確認したのですが、私にロードサイドについての知見が無いので見送っており、すいません、なんとも言えそうにありません。
ロードサイドは事業用の長期契約が多いため比較的安定したインカムが期待できますが、確率が低いものの、テナント退去時のリスク判断が難しいと思っています。
最大想定損失を考える際には、テナントの信用力や、テナント退去後の再リーシングの難易度の見極めなどが必要かと思います。
これには土地勘も必要だと思ってまして、前面道路の交通量や速度、近隣●km以内商圏人口や所得水準、再開発計画や人口増減傾向、予測など知っておくべき情報が多いので、現実的に一般投資家の立場で投資判断するには、事業者を信じるかどうか、になってしまう類の商品ではないかと、個人的には感じました。
業界にはロードサイドに強い、とか、そこに特化している不動産会社さんもいまして、そういうキャリが長い方ならこのサービスの判断もしっかりできるのかと思いますが。
ID:3815 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 13:37:26]
聞いたことがないマニアックなクラファンですね
普通に考えてやめた方が良いのでは？
ID:3814 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 12:33:15]
管理人様及び詳しい方
エードMYバンクという比較的老舗のクラファン業者に投資しているのですが管理人様のブログを見て以降投資を続けるか撤退するか迷っています。
事業用不動産投資がメインでレジ案件もあります。
堅実に運営している感じはありますが事業用不動産投資がメインなので不安な面もあります。
一度投資が完了すれば後はインカム案件メインの為わかちあいファンドのようにスイッチングでいくのでロスがありません。
直近自己資本比率は6.8％です。
わかる範囲で構いませんのでご教授いただければ幸いです。
何卒宜しくお願い致します。
ID:3813 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-21 07:07:27]
3812さん、無記名と言って何でも投稿して良いとは、限りませんよ。不適切な言葉ですよ。
ID:3812 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 22:55:37]
「あなたがもし、天国ばかり目をすえて、
地上をけっして見ないなら、
あなたはきっと地獄行き。」
ID:3811 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 22:08:00]
世間から業界への評判が落ちて、集金には更に厳しい環境になりましたね
神奈川県の監査が還流取引にまで及ぶかはわかりませんが、資金の不正流用に関する監視体制も更に厳しくなるでしょうね
厳しい環境を踏まえ、AMATUHI株を持つLPSが事業支援をあきらめて、上場ゴールをめざすきっかけにならないと良いのですが
ID:3810 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 20:04:59]
こういうのは案件止めて今ある案件をどうするか考えた上でのしょぶんなのっででしょうかねえ。やるならもっと早くやらないと既出資者は悲惨でしょう。
ID:3809 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 19:52:30]
大阪府のヤマワケに対する断固とした対応は、みんなで大家さんから続く同様のスキーム事案に対する危機感の現れと言えます。管理人様の指摘は楽待の報道同様、監督官庁に対して本来、強いプレッシャーを与えるのに十分なものです。神奈川県は、問題を把握しておきながら、大阪府のような対応をいっさいとらなかった場合には、問題が表面化した場合、監督官庁として批判は免れないと思います。これは私の個人的な見解にすぎませんので、あまり意味はないかも知れませんが。
ID:3808 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:35:14]
これぐらいがちょうど良いと言うのは
当選する確率のことです
調子に乗ってると不動産クラファンに
お金を入れすぎてしまい、
確定申告の時に、
株式みたいに、うまく損益通算することが、
できないので、申告書の記載はそれほど大変ではありませんでしたが、
雑所得はいろいろ難しいなと思いました
ID:3807 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:26:29]
銀行側→資金拘束
間違って途中で送信されてしまいましたすみません
ID:3806 / 投稿者：たまちゃん [2026-02-20 19:23:30]
運用期間が短いものに関しては、特に、
資金効率で差が出るので、大切ですね。
2ヶ月とか3ヶ月4ヶ月の案件が、
次々償還されてきます。
（別のところで、まだかまだかと、長く感じ首を長くして待ってるのもあるのですが。）
応募に関しては
1月全敗からの、
2月前半は、まさかの4連勝
後半は再び連敗中です。 汗
抽選はムラがあるので効率が悪いかもしれない
できれば6ヶ月位がいいですね。
以前3週間位で償還され、
銀行側だけが長かった
思うようにはできないので悩ましいところです
これぐらいがちょうどいいのかもしれません。
確定申告提出しました。
思ったほど難しくなかったです。
ID:3805 / 投稿者：匿名投稿 [2026-02-20 19:01:14]
ヤマワケに行政処分。資金流用で二ヶ月なので、みんなで大家さんより重い処分ですね。事実上のポンジ認定に近い処分の気がしてます。同じような調査がテクラウドに及ばないとよいのですが。少し心配しています。
