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ID:4554 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 19:30:11]
ここはそこまで悪気はないでしょう。案件も値段さえ下げれば売れそうですし、某ニセコ案件とは違いそうです。あちらの法解釈は契約は円満に終了して清算期間に時間がかかってるだけとのことですので。
ID:4552 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 13:18:18]
運営からの認識が開示されていますね。
・運用期間終了時の通知義務を果たしていないことを認める
・償還、配当時期は2027年4月30日に仮置き
売却および資金化までの期間を踏まえた最大想定期間として設定するものとの補足あり
いずれも気になっていた点ですが、最低限、契約や法律に則した説明になっているようで、このあたりの法的整理の時間がかかったのですかね。
記載にある通り、「これ以上の遅延を防ぐため、工程管理を徹底し、売却決済の早期実現」に向けて全力を上げて取り組んでいただきたいところです。
https://info.wakachi-i.jp/2026/05/16/%e3%80%8c%e3%82%8f%e3%81%8b%e3%81%a1%e3%81%82%e3%81%84%e3%83%95%e3%82%a1%e3%83%b3%e3%83%89%e6%97%a7%e8%bb%bd%e4%ba%95%e6%b2%a2%e5%a4%a7%e6%a8%b9%e3%81%ae%e6%a3%ae%e3%80%8d%e3%82%b7%e3%83%aa%e3%83%bc/
ID:4506 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-09 13:48:05]
本日、運営者が「わかちあいファンド旧軽井沢大樹の森第6期」の募集ページを削除しましたので、キャッシュページを示しておきます。
尚、閲覧方法は、2アクセスする必要ですがサイト運営者さまの承諾を得ていないないので閲覧手順は伏せておきます└|∵|┐
https://web.archive.org/web/*/https://wakachi-i.jp/fund/taijyunomori-6-1
ID:4497 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 08:05:09]
日本語不自由すぎる意味不明
AIに添削してもらえ
ID:4495 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:41:33]
ここだからお伝えしておきます└|∵|┐
３月３１日運営からのメールは超重要です。他の出資者のお気持ちは十分に理解しております。
コチラは、３月１６日頃から４期に出資し更新しない全員に対しての意義を運営に伝えていました。
ですが、３月３１日の期限までに運営と折り合いをつけておかなければリスク回避できないと思い個人だけの折り合いをつけました。（匿名組合なので投資者がだれか不明）
その結果の運営側からの回答があったのが該当メールとなります。
法的として、その時点では、破綻は決まっていないかった。つまり、出資額償還についての戻しは該当しないです。
ですが、キャンペーン金・配当は、未だ支払われていません。、もし、破綻などしたら･･･管理者の方だったら理解してもらえると思う。
コチラは、私たちが償還されればそれでいいと思ってない。
それだけのリスクを鑑みての公表であった└|∵|┐
ID:4494 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:28:50]
大伊集 → ×
大樹 → 〇
訂正しお詫び申し上げます。
ID:4493 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:26:46]
4492
代打のエリーがお応えします└|∵|┐
はい！本当です♪
３月３１日運営からのメールは開示は、隠し玉で開示しない。どうしても必要になった時に状況に応じてスクショ or 写メの開示は、掲示板では迷惑がかかるのでできませんが、HP上で開示してもと考えています。
いろいろと悪影響が生じてくるのでご理解の程、よろしくご理解ください(｀・∀・´)ﾉｼ
（注） 一部モザイクがかかる場合があります。先出ジャンケンで投資額は、大伊集の森４期は５００万円でした└|∵|┐
ID:4492 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 17:53:26]
第Ⅳ期の元本が4月15日に償還されているって本当？公式HPでは「当初予定しておりました配当および出資金の償還に遅れが生じる見通し」となってる。
ID:4491 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 17:09:56]
ご指摘いただいた第Ⅵ期の位置づけについて、「第Ⅱ期から第Ⅴ期までの事業を第Ⅵ期へリファイナンスする案件」という整理は理解しました。つまり、第Ⅵ期は単に第Ⅳ期や第Ⅴ期単体の追加工事費を募集しているというより、第Ⅱ期から第Ⅴ期までで保有・開発してきた不動産を第Ⅵ期ファンドへ移し、その資金で既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期を償還する構造である、という見方が事業構造としては正確なのだと思います。
その点は理解したうえで私が最も重要だと感じているのは、管理人様が最後にまとめてくださった三点です。すなわち、契約期間や現状の契約状況について、運用中なのか、運用終了後の換価待ちなのかを正しく表示し、投資家へ説明すること。同じ条件の投資家間で公平性を確保すること。そして、不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示することです。
私の問題意識も、まさにここにあります。
第Ⅱ期、第Ⅲ期、第Ⅳ期、第Ⅴ期がいずれも2026年3月31日を終了時期としたファンドであり、第Ⅵ期がそれらのリファイナンス案件であるなら既存出資者にとって最も重要なのは、現在の契約状態が何なのかという点です。契約期間が有効に延長されているのか、それとも契約期間は終了しているが、売却・換価・償還が未了である状態なのか。この区別は、投資家にとって非常に重要だと思います。
私が出資している第Ⅳ期については、契約期間を1年延長する正式通知を受けていません。受け取ったのは、第Ⅵ期へ更新するかどうかの打診であり第Ⅳ期の契約期間を2027年3月31日まで延長するという通知ではありませんでした。しかも、その内容は、更新する人は2026年4月1日から第Ⅵ期として運用開始し更新しない人は2026年5月15日に償還するというものだったと認識しています。
この扱いは、第Ⅳ期が一律に延長されるという説明ではなく、第Ⅳ期終了後に第Ⅵ期へ移る人と移らない人を分ける説明だったと理解しています。更新する人には4月1日から利回りが発生し更新しない人は5月15日償還とされていたのであれば、同じ第Ⅳ期の出資者の中で更新の有無によって資金拘束期間や利回り発生の扱いに差が出ていたことになります。この点は、管理人様が指摘された「同じ条件の投資家間での公平性」という観点からも、非常に重要だと思います。また、2026年3月31日付の個別メールでは、私に対して第Ⅳ期の償還金、分配金、キャンペーン金を4月15日に処理する旨が案内されました。実際に元本は4月15日に償還されています。この経緯から見ても少なくとも私に対しては、第Ⅳ期は3月31日で終了し償還処理へ進む前提で案内されていたものと理解しています。
ところが、その後、分配金とキャンペーン金は4月30日に変更され、さらに現在では第Ⅳ期や第Ⅴ期のHP上の運用期間が2027年3月31日まで延長後の内容に変更されています。正式な延長通知がなかったのであれば、これは「契約期間が有効に延長された状態」ではなく、「契約期間は終了しているが、換価・償還が未了である状態」と表示し説明すべきではないでしょうか。
第Ⅵ期がリファイナンス案件であるなら、なおさら、そのリファイナンスが既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の償還原資となるのか第Ⅵ期が不成立または一部成立にとどまった場合に既存出資者はどう扱われるのか、既存出資者にとって不利益な事実はないのかを募集時点で明確に説明する必要があったと思います。第Ⅵ期の公式説明では、新フェーズ、完成度向上、付加価値創出、価値実現といった説明が前面に出ていますが、既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の償還のためのリファイナンスであるという点が一般の投資家に十分伝わる説明だったのかは疑問です。
第Ⅲ期については、私は出資者ではないため個別案内までは確認できませんが、プロジェクト全体の期間を見るうえでは含める必要があると思っています。第Ⅲ期でも当初は2025年末竣工、その後売却償還という説明だったにもかかわらず、現在は第Ⅳ期・第Ⅴ期と同じく2027年3月31日までの運用表示になっています。さらに、第Ⅲ期については、配当後に第Ⅳ期へ組み入れられた、または更新扱いにされたという趣旨の投稿を見かけたため、第Ⅲ期の出資者の方で、当時の償還案内、配当後の扱い、第Ⅳ期への移行・更新案内、本人同意の有無について疑念を持たれている方がいれば、各自の判断で滋賀県に申告することも検討してよいのではないかと思います。これは申告を強制する趣旨ではありません。
一方で第Ⅴ期については、第Ⅲ期のような組み入れ疑惑としてではなく、「最終募集」と説明されていたにもかかわらず、その後に第Ⅵ期が募集されている点が問題だと考えています。第Ⅴ期も2026年3月31日を終了時期としたファンドであった以上、第Ⅵ期募集の必要性、リファイナンス構造、契約期間の扱い、償還予定、延長通知の有無について第Ⅴ期出資者にどのような説明があったのかは重要な確認事項だと思います。第Ⅴ期出資者の方で、この点に疑念を持たれている方がいれば、こちらも各自の判断で滋賀県に申告することを検討してよいのではないかと思います。これも申告を強制する趣旨ではありません。
まとめると、管理人様が最後に整理されたとおり、私も契約期間や現状の契約状況についての正しい表示、同じ条件の投資家間での公平性、不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示する姿勢が最も重要だと考えています。
第Ⅵ期がリファイナンス案件であるという整理を前提にしても、だからこそ、既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の出資者に対して、現在の契約状態、償還の見通し、リファイナンス不成立時の扱い、更新者と非更新者の取扱いの違いを明確に説明すべきだったと思います。
私が求めたいのは、まさに管理人様が書かれた、正しい表示、公平な取扱い、不利益事実の誠実な開示です。この三点が曖昧なまま、HP上の運用期間だけが後から変更されているのであれば投資家保護の観点から大きな問題があると考えています。
ID:4490 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 15:53:03]
延長通知無し＝延長できていないのに、Webサイトの運用期間が変わっている事例は契約との齟齬が起きているはずですので、ご指摘通り、修正すべきでは、と思います。
また、同じファンドへの出資者の公平性も大事な点で、同じ条件の投資家間で扱いに差が出ないような運用を事業者は求められると思います。
大樹の森についてのフェーズ間移行（第Ⅵ期への移行）だけ、補足します。
わかちあいの説明がわかりにくいという問題がありそうですが、今回の第Ⅵ期は、追加で開発するというものではなく、「第Ⅱ期＋第Ⅲ期＋第Ⅳ期＋第Ⅴ期の事業 ⇒ 第Ⅵ期へのリファイナンス（借り換え））」という案件になっています。
言い換えると、「Ⅱ～Ⅴのファンドで保有・開発を進めてきた不動産を、Ⅵ期ファンドに売却することで、Ⅱ～Ⅴ期ファンドの償還を行う」という案件です。
こういった事業となっているため、第Ⅴ期とⅥ期の募集額を比べるのではなく、リファイナンス前（～Ⅴ期）の総事業費/出資構成と、今回（Ⅵ期）のリファイナンス後の総事業費/出資構成を比較して評価する事業構造となっています。
繰り返しになりますが、わかちあいのこのファンド設計は投資家に非常にわかりにくく、個々の契約書の総事業費の説明を確認しないと理解できないという課題が生じていると思います。
かつ、契約書を見ても、事業構造がかなりわかりにくく、各ファンド出資者が、自身のファンドが持つ「対象不動産」が何なのか理解できていない状況が生じてしまう原因になっているのでは、と感じます。
また、第Ⅱ期、第Ⅲ期、第Ⅳ期、第Ⅴ期はいずれも、2026年03月31日を終了時期としたファンドとなっており、第Ⅴ期では「一括売却し元利金を償還するファンド」と説明していますので、計画段階よりも竣工、売却時期が遅れて、2026年03月31日までの売却、償還ができなかったため、第Ⅵ期へのリファイナンスを余儀なくされた、という状況なのかと想定します。
（過去ファンドの解説を見ると、Ⅱ期の出資分はⅤ期募集時にリファイナンスして、償還されているかもしれません。）
このあたり、工事が順調でない場合や、売却に苦戦している場合などは、本来投資家にしっかり説明すべきだと感じますが、似た状態になっているトモタク含め、そういった投資家にとって不利益な情報を説明しないサービスが不動産クラファンでは散見されると感じます。
当サイトではなるべく、気付いた不利益情報は留意点として触れるように努力しようと思っており、特に多いリゾートのリファイナンスでは、例えば以下のような形で触れるよう心掛けています。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-taijyunomori-6-1&service_id=wakachi-i
ただ正直、意図的に隠されているケースもあるようで、全ての不利益には気付けていないと思います。
出資判断時の調査稼働や、不利益な事実を知らないまま投資してしまうリスクも考えると、事業者の情報開示姿勢、投資家保護姿勢が本当に重要だと感じます。
まとめると、以下のような点をわかちあいに求めるというご意見には賛同でございます。
①契約期間や現状の契約状況（運用中なのか、運用終了・換価待ちなのか）についての正しい表示、投資家への説明
②同じ条件の投資家間での公平性
③不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示する姿勢
（複数ファンドで同じ不動産/分割できないものに出資するようなわかりにくいファンドの改善含め）
ID:4489 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 14:45:29]
4488運営管理者様記載内容についての補足として。
ご返信ありがとうございます。
募集額については、公式募集ページを確認すれば判明する内容だと思いますのでその前提で書きます。
公式募集ページ上で確認できる範囲では、旧軽井沢大樹の森の第Ⅰ期相当は1.65億円、第Ⅱ期は2.65億円、第Ⅲ期は1億円、第Ⅳ期は1億円、第Ⅴ期は1.18億円です。一方で、第Ⅵ期の優先出資募集額は5.83億円です。
ここで重要なのは、第Ⅵ期の5.83億円が第Ⅱ期から第Ⅴ期までの募集額合計と同額になっている点です。つまり、第Ⅵ期は「Ⅴ期までと募集額が変わっていない」という単純な話ではなく第Ⅱ期から第Ⅴ期までの建物建築・進捗フェーズ全体に相当する金額を第Ⅵ期としてもう一度募集している構図に見えます。
さらに、第Ⅳ期単体の募集額は1億円、第Ⅴ期単体の募集額は1.18億円です。これと比較すると第Ⅵ期の5.83億円は、第Ⅳ期の約5.8倍、第Ⅴ期の約4.9倍です。第Ⅳ期や第Ⅴ期のような1億円前後の各ファンドと比較すれば、追加工事名目で約5倍から6倍規模の募集が行われていることになります。
私が問題にしているのは、単に募集額の数字が同じか違うかではありません。第Ⅳ期では、11月竣工予定で早ければ1～2カ月償還が早まる可能性があるとの説明でした。その後、第Ⅴ期では最終募集という説明がありました。ところが、その後に第Ⅵ期が出てきて、追加工事、価値向上、利益追求のためという説明になっています。
追加工事という説明で第Ⅳ期や第Ⅴ期単体の約5倍から6倍規模、しかも第Ⅱ期から第Ⅴ期までの募集額合計と同額の募集が行われるのであれば通常の追加工事費という説明だけでは納得しにくいです。第Ⅵ期の5.83億円が具体的に何の費用に充当されるのか、追加工事の内訳はいくらなのか、当初計画との差額はいくらなのか、第Ⅴ期で最終募集と説明していたことと第Ⅵ期募集との整合性はどうなるのか、既存出資者の償還原資や資金繰りに影響がないのかは、明確に説明されるべきだと思います。
私は、この流れが単なる追加工事ではなく後続ファンドの募集資金に依存した資金繰り構造になっているのではないかと疑っています。言い換えれば、ポンジ的な資金繰り構造ではないかという疑念です。もちろん、現時点で断定するものではありません。しかし、少なくとも「優先出資募集額が同じだから問題ない」「追加工事だから問題ない」と簡単に整理できる内容ではないと思います。
契約期間の延長についても同じです。不動産クラファンで一定期間前の通知により契約期間を延長できる条項があること自体は理解しています。実際に、東近江ウイングⅡでも契約上は一定期間前の通知により延長できるような建付けだったと認識しています。
しかし、問題は、延長条項があるかどうかではなく実際にその条件どおりに通知・説明が行われたのかという点です。東近江ウイングⅡでは、運用期間終了が近い段階、私の認識では1か月前程度のタイミングで、従来の賃貸運用から売却へ方針転換する説明が出ています。そして、その方針変更により、HP上の運用期間は1年延長された内容に変更されています。これは、単に「延長されたように見える」という話ではなく実際にHP上の表示が当初の運用期間から1年延長後の内容へ変更されているということです。
問題は、その変更が契約上の正式な延長通知に基づくものなのか、それとも契約期間終了間際の方針転換後にWeb上の運用期間だけを後から変更したものなのかという点です。もし事前通知期限までに正式な延長通知が行われていないのであれば、それは「契約期間が有効に延長された状態」ではなく、「契約期間は終了しているが、償還・清算・換価が未了の状態」と説明すべきではないでしょうか。
大樹の森第Ⅳ期も私には同じ構図に見えます。私が受け取ったのは、第Ⅳ期の契約期間を1年延長するという正式通知ではなく第Ⅵ期へ更新するかどうかの打診でした。しかも、その内容は、更新する人は2026年4月1日から第Ⅵ期として運用開始し更新しない人は2026年5月15日に償還するというものでした。
この説明自体が、第Ⅳ期を一律に延長するものではなく、第Ⅳ期終了後に第Ⅵ期へ移る人と移らない人を分けるものだったと理解しています。さらに、更新する人には4月1日から利回りが発生する一方、更新しない人は5月15日償還とされていたのであれば同じ第Ⅳ期の出資者でありながら、更新するかどうかによって資金拘束期間や利回り発生の扱いが分けられていたことになります。
私は、この点についても不動産特定共同事業法が前提とする投資家保護や出資者間の公平性の観点から問題があるのではないかと考えています。少なくとも同じ第Ⅳ期の出資者に対して、更新者には4月1日から利回りを発生させ、更新しない者には5月15日償還とする扱いは、出資者間の平等な取扱いではなく実質的な差別化が行われていたと感じています。
その後、第Ⅵ期の運用開始日が当初の4月1日開始から5月1日開始へ変更され、さらに現在では第Ⅳ期や第Ⅴ期のHP上の運用期間も、2027年3月31日まで延長された内容に変更されています。正式な延長通知がなかったのであれば、これは「契約期間が有効に延長された」と説明できるものではなく、「契約期間は終了しているが、償還・清算・換価が未了であるにもかかわらず、HP上では延長後の運用期間に変更されている状態」と説明すべきだと思います。
私の問題意識は、募集額の表面上の一致ではなく一連の流れ全体です。第Ⅳ期では早期償還の可能性を示していた。第Ⅴ期では最終募集と説明していた。その後、第Ⅵ期として大きな規模の募集が出た。第Ⅵ期は追加工事・価値向上・利益追求を理由としている。第Ⅵ期への更新者は4月1日から運用開始、更新しない者は5月15日償還とされ、同じ第Ⅳ期出資者の中で扱いが分けられていた。第Ⅵ期の運用開始日は4月1日から5月1日に変更された。第Ⅳ期について正式な延長通知を受けていない。それにもかかわらず、HP上では第Ⅳ期の運用期間が1年延長後の内容に変更されている。さらに、東近江ウイングⅡでも運用終了間際に賃貸から売却へ方針転換しHP上の運用期間が1年延長後の内容に変更されている。
この流れを見ると私は、単なる追加工事や通常の契約延長ではなく事業計画と資金繰りの整合性、さらに出資者間の公平性に重大な疑念があると考えています。少なくとも、延長条項があるから問題ない、追加工事だから問題ない、募集額が同じだから問題ない、更新者と非更新者で扱いを分けても問題ない、という単純な話ではないと思います。
如何でしょうか？
ID:4488 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 12:33:47]
4486様記載内容について、補足します。
・募集額について
既に契約書が見られませんが、当サイトで蓄積したファンドデータを見る限り、Ⅴまで期のファンドの優先出資募集額と、Ⅵ期の優先出資募集額は変更にはなっていなさそうです。
Ⅴ期までは、総事業費が7.5億円に対して融資調達1.67億円、劣後出資0.5億円となっており、優先出資募集額は5.83億円でした。
Ⅵ期は、総事業費が7.83億円と少し上がっていますが、融資調達額が1.5億円、劣後出資比0.5億円、優先出資募集額は5.83億円となっています。
融資が減るのは元金返済分、総事業費が増えているのは、差額で配当原資を生む計画だったのかと推測できそうですが、投資家からの優先出資募集額は変えない設計としていたのかと思います。
・契約期間の延長について
不動産クラファンの契約書は行政の審査を経る必要がありますが、「事業者による一方的な通知（●ヵ月前に通知する必要）で延長が可能」という契約になっています。
これは、不動産クラファンは元本償還のために不動産の売却が必要になることと、不動産の流動性が高くはないという特性を踏まえて契約書に定められているものかと思います。
（国土交通省がモデル約款を公開しており、そのモデル約款でも標準の定めとなっています。）
・契約期間終了後にも不動産が売却できないケースについて
契約期間の延長は●ヵ月前までに実施する必要がありますが、この事前通知ができない場合には契約期間が当初期間で終了します。
ただし、元本の償還のためには、不動産の売却・換価を行うという手順が定められています。
結局元本償還のためには不動産の売却を待つ必要が出てしまうことから、現在で言えば、ヤマワケエステートやLEVECHYにおいてこの状態が発生し、償還遅延状態が長引いてしまっている実態があります。
わかちあいにおいても、事前通知期日までに契約期間の延長通知を行えなかったファンドについては原則契約期間の延長ができないでしょうから、「償還遅延」が生じている状態になっているのでは、と思いますので、わかちあいのＷｅｂサイトの記載で、１年間の延長がされたかのうな記載となっていることは、許容されないのではないかと私も感じます。
（契約期間はあくまで当初期間であり、その期間を過ぎても償還ができない状態である、ということを、Ｗｅｂ上も投資家にも説明すべきではないか？と）
ID:4487 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 12:17:28]
東近江ウィング２は、運営都合で契約期間１年延期（契約上で違法性なし）。売却だ！
東近江ウィング１は、募集額埋まるのか～ぃ！埋まらなけれ、大樹の森だ！！
まぁ！一発免取ありき(出資者保護されるかの業務停止しだい)の破綻でしょ。詐欺罪などの刑事罰があっても同じことだけどwww
ID:4486 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 11:17:51]
契約期間を出資者の承諾なしで１年延長する会社が正常と言えるのか？ 又、公式ファンド募集ページの改竄も複数行われている。
記事に書かれている大樹の森６期について追加工事名目で約６億円の募集で５期までの１期あたり募集額と比較したらの約５倍である。無限地獄のポンジスキームで末期に近い状態である。
東近江ウィング１と２についても焦げ付いている。
契約期間無断延長やファンド募集ページ改竄及びファンド運用期間終了後の契約期間未承諾延長などを含めた行政処分の可能性や財務状況悪化などで破綻する可能性が非常に高くなってる。
ID:4478 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-06 19:37:57]
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/1410.html#bbs
酷い状態になっています。ご確認されたら如何なのですか？
ID:4452 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 11:29:17]
わかちあいの東近江はインカムは毎月配当してるはずですよ。
ここはそこまで悪どくない。今回の混乱も不特法に対する知識面での欠如が大きい油断が招いたものだと思う。
ID:4449 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 10:11:59]
各ファンドには計算期間が定められており、計算期間終了後2カ月以内に利益が出ている場合には配当を支払うことを定めていますので、インカム型ではファンドで得た賃料に基づく利益分の配当は行う必要があります。
法律上ファンドごとの分別管理が定められていますので、これが適法に実施されていれば、理論的には、配当支払いには問題が無いはずです。
（これができないとなると、非常に大きな問題に発展しえますので、さすがに大丈夫と信じたいところですが。）
わかちあいの持つ約款では、計算期間上の利益計算において不動産の維持管理費や公租課税、不動産売却損は費用として計上することが可能な一方で、減価償却費や不動産の評価損は計算しない条件となっていますので、まずは運用期間終了後２カ月以内の配当がインカム型で支払われることを確認したいところです。
なお、一般的なファンド会計において、匿名組合型ファンドの場合は期末配当を行わないと所得税が法人レベルで発生するため二重課税の問題が生じるという課題がありますので、分別管理の徹底を前提とすれば、運営事業者としては配当を留保するメリットは（理論上）ないはず、かと思います。
ID:4447 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 06:16:09]
4424
たしかに運用期間ごと、少なくと1年で区切るP/Lがどうなるか。
ここで紙の上でも利益をだしておかないと、累積配当のようなことはできず第2期運用期間の日数分しか分配ができないことになりますね。
（書面を入手できていませんが、累積配当のようなことができなければ、超過利益は劣後に行ってしまう）
そして利益を出してしまったら、12月までに第2期運用期間を締めて損をださないと税務上の利益が発生して源泉徴収票のコースになってしまう。
おそらくこの税務上の利益問題は、適当な処理をしてお咎めもないと思う（当局もそれどころではない）と思いますが。
ID:4446 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 06:04:35]
4445
確かに計算期間で一回締めて、利益の出ているP/Lを発行しないといけないですね。
不動産の減損をして利益を消す決断を事業者ができるかどうか。分配率は予定通りと言い張るならできないでしょうけど。
分配をせずにP/L上の利益だけなら、出資者は現金を受け取らず源泉徴収票だけ送られて、雑所得が発生するだけになる。
ID:4444 / 投稿者：管理人 [2026-04-30 22:51:44]
契約上運用期間の延長は事業者からの通知で可能なのですが、通知期限があるため、その期日を過ぎると契約期間の延長ができません。
そうなると、契約期間終了となるため、基本的には不動産を換価処分して現金化し、投資家への元本償還を行う必要があります。
（インカム型では珍しいですが、ヤマワケエステートやLEVECHYでも起きている償還遅延の状況）
ただ、インカム型であれば計算期間終了時点でインカム利益が出ているはずで、その配当支払いは行う必要がありますので、投資家には一旦期中配当を行った上で、換価処分（売却）後に元本償還、清算を行うという手順になるのが基本手順になると思います。
売却については所謂「売り急ぎ」で安値売却（損失発生→元本棄損の可能性）を許容するのか、取得額同等額以上での売却をめざすのかは、ファンド運営事業者に原則一任される契約になっていますが、事業者は速やかな換価処分は求められるため、いつまで延長しても良い、という関係性ではないと考えられると思います。（長期間かかる場合には合理的な理由や相応の売却努力：所謂善管義務が求められるでしょう）
また、融資併用型の場合は、融資期限までに売却を迫られる可能性も有り、それらの条件も加味して決断されることになると思います。
ID:4443 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-30 22:12:25]
東近江ウイング2は不成立濃厚なので、再組成が中止になり外部売却を視野に入れるとのメールが来ましたが
これからどうなるんでしょうね。出口が再組成のインカムファンドで延長は初のケースだと思いますが。
ID:4441 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-29 14:59:01]
ファンドがなぜこんなにも途切れなく出してしまってるのでしょうか？あと東京の新築物件はリスクありすぎますね。
確かに今回もキチンとHPには書いているので他社のディスクロージャーでの失敗事例よりマシな部分もありましたが、旧軽井沢は2月から募集を始めてて集まらないことは想定できてたはずで、リスク対応が甘すぎますね。この調子で東京新築の金が集まると思えないので土地の売却で手を打つべきかと思うのですがね。
ID:4439 / 投稿者：管理人 [2026-04-29 11:21:15]
キャピタル型ファンドでは、物件が売れないと配当原資が得られませんので、売却前に配当予定を投資家に伝えてしまっていた点など、「可能性/リスクへの備え」ができていなかったように私も感じました。
また、今後に向けて注視すべき、という点も同感です。
正直、竣工までの資金を集めきったファンドでのリファイナンス失敗は、投資家にとってはつらい償還遅延にはなるものの、開発型ファンドに比べれば運営企業の経営への影響はまだ小さくとどまります。（決して小さくはないですが、相対的に）
一方で、開発型ファンドで追加出資が必要なフェーズでは、ゼネコン発注後は工事費が不足して「支払い遅延」につながるリスクがあります。そしてこれが起きてしまうと、いろんなことに波及し得ます。
その影響で仮に倒産につながるようなことがあれば全てのファンド出資者に影響が出ますので、大樹の森シリーズと同時期に募集した新小岩の3期の資金調達を想定利回り15%という条件で優先調達する、という判断自体は、賛否両論あると思いますが、ある意味英断だったのだろうと想像します。
今後、開発型では以下３ファンドが建築フェーズにシフトする計画となっているようです。
・東京賃貸マンションシリーズ渋谷第1期（～2026/7/31）
・東京都葛飾区PJ1期（～2026/7/31）
・東京新築マンションシリーズ第1期（～2026/9/30）
これらを建築フェーズに移行するかが、大きな判断ポイントになるかと感じます。
配当利回り15%のノリで建築資金を集める方針で行くのか、「建確付土地での売却償還」をめざすのか？
「建確付土地」での売却は、わかちあいの実績を踏まえると満額配当まで確保できる価格で売ることが容易とも言いにくく、今から準備が必要ではないか、と感じます。
一方で建築フェーズに踏み込むと、着手金を払って建築工事に着手（フェーズ２成立）した場合には、フェーズ３で竣工金を集めきることが非常に重要になりますが、そのタイミングでの集金環境がどうなるか、不透明な状況もあります。
ホルムズ海峡問題など、デベロッパーや素地転売事業者には今、大きな不確定要素がある状況です。
多様な可能性/リスクシナリオを想定した上で、必要な時には経営判断、英断が求められるタイミングも出てくると思いますが、マジメにやってこられたサービスだけに踏ん張って欲しいところです。
ID:4438 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-29 10:56:12]
わかちあいの軽井沢大樹の森案件が正式に延長になりました。お知らせのところにキチンと延長の案内も出ていましたので確定ですが、ここに至るまでのドタバタぶりはひどいものがありました。
これでこの会社も信用を失った部分も大きく今後乗りファイナンスに響いてくる可能性があり、注視が必要かと思われます。
ID:4424 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 21:27:29]
今回、1期は2026年7月31日まで、2期と3期は2026年10月31日まで、となっていますので、7月末に1期の償還、配当は、確かにどうするのでしょうね？
基本的には誰かに売却しないと利益は生まず、配当償還ができませんので、その時点で土地が売れていなければ、継続ファンドを出すか、契約期間の延長を行うか、といった選択肢がありそうです。
ID:4423 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-26 20:28:19]
集まるかわからない資金を当てにして開発案件をするというのはリスキーではありますね。現状他PJでの資金の需要逼迫もあり15%の利回りで釣ってしまって、とても正常な状態だと思えませんね。一期の配当はそこじゃら出るのでしょうか？その場合。
ID:4422 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 18:53:03]
4421様
東京都新小岩PJについては、1期の募集時点で2期・3期を行うことを決めていると宣言しているので、リゾートで繰り返している、工事遅延や販売遅れでの1年延長ではありません。
1期：土地を取得し、建築確認取得までを実施
2期・3期：1期で取得した土地に加えて、建築を募集（2期は建築工事の着手金、3期は建築工事の竣工金）
不動産クラファンでは建築費の募集は、建築確認取得後ではないとできないことになっているため、土地と建築費を募集する場合、2回以上に分けて募集する必要があります。
また、工事費については、恐らく、2期で一気に着手金・竣工金を募集すると、本来すぐには必要ない着手金分には配当負担が発生するため、工事費が必要なタイミングで募集しています。
これは銀行融資で資金調達する場合でも良くやる、普通のやり方ではあります。
ID:4421 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-26 18:20:47]
1期だけ償還が早いんですね。2期と3期は同じですけど。1期は延長かもと疑ってしまう数字で案件を出してしまうこと自体が宜しくない。
ID:4415 / 投稿者：管理人 [2026-04-25 14:32:35]
ゼネコンに建築工事を発注する際には、着手金、中間金、竣工金など、何回かに分けて支払いを行います。
2期は着手金までで、3期で竣工金を払う予定でしたので、3期の募集は2期スタート時点で計画通りです。
というより、竣工金は必ず払わないと信用問題になってしまいますので、事業者にとっては、今回資金調達できることは（仮にファンドで集まらないとしたら別手段を駆使してでも）必須です。
事業者にとってだけでなく、既存ファンド出資中の投資家にとっても重要な案件、という面もあると思いますし、一方で投資する際には多様なリスク判断が求められる案件かと感じます。
ID:4414 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-25 12:23:24]
わかちあいファンド東京都葛飾区PJ1期及び新小岩PJ2期ご出資者様【限定】で、
一般公開に先駆けて好条件でご出資いただける「優先販売」をご案内申し上げます。
ベース利回り15%に【特別還元2%】を上乗せした『年利17%』にて優先枠をご用意いたしました。
本日こういう内容の案内メールが届きました。
2期に投資したのもそれより前の案件に投資をした人限定のボーナスがあったので、
実質利回りが8％だったという訳ではないのですが、(それでも15％には届かない)
ただ2期がまだ完全に運用中なのにもう3期の募集をするのはどうなんでしょうか？
劣後出資は低くはないのですが、1案件に集中させ過ぎになるので見送り予定です。
ID:4394 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 23:52:52]
結構工夫しないと募集ファンド数がすごいことになるのでは？
打開策はあるのだろうか。
ID:4341 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 14:31:42]
わかちあいさんはポイントサイトだけに頼らず、ブロガーやインフルエンサーを動員するSNS戦略をしないときついんじゃないかな
ダーウィンがやっている新参を次々と連れてくるやり方
ID:4340 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 13:26:53]
旧軽井沢大樹の森の件でしたら、既存ファンド償還のためには、不動産の売却、現金化が必要です。
現在募集中の第6期で買取る調整をしているわけですから、ファンドが成立して既存ファンドから買取リできることが決定するまでは、償還はもちろん配当もできないはずです。
現時点で配当や償還を断定するのは本質的にまずいという事情があるのではないかと思います。（断定的判断の提供の禁止）
ID:4339 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 13:04:56]
30日配当、来月30日でご安心くださいというメールが来てたので、確定で良いですねとのメールに対しては回答が来なくなっちゃった。結構厳しそうな状況。
ID:4316 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 21:38:40]
でも半月の遅延なら大分マシかと。ヤマワケは一気に半年ですよ。
ID:4315 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 20:11:22]
軽井沢案件で配当遅延発生。前々日に問い合わせたところご安心くださいとのメールをもらいながら、当日に遅延を連絡してきたので一気に私の中では信用無くなりました。案件を出しすぎて売り抜けができていないので、今後の案件は注視が必要かと思います。
ID:4192 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 12:49:35]
事業者の主張は、実需ニーズが高く販売価格を上げることが合理的と判断したため投資家配当を上げた、という内容ですね。
投資家の立場では、事業中での利回りアップはビクトリー、テクラウドなどと同じような流れになっていますし、個人的には、集金が不調なので利回りを上げざるを得なかったもの、という可能性を考える必要があると感じます。
加えてわかちあいではリゾートの売れ残りや工期延期が複数起きていること、紛争等による資金収縮、株価下落による逆資産効果などの外部環境も考えれば相応のリスクがある前提で見ようと思います。
今回のように次のリファイナンスに苦戦する可能性も考えれば、売れなかった場合に無期限延長になるリスクも考えておかないとと思いますし。
ID:4191 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 11:19:17]
旧軽井沢大樹の森第6期、利回りが8.0% →12.0%になりました。
50%しか募集金額が集まっていない状況で、打つ手としてはそうなるということでしょうか。
ID:3207 / 投稿者：管理人 [2026-01-15 20:53:30]
今回の計算は、今回募集額と借り入れを含む事業費に対する劣後出資割合で計算しました。（3205様記載の数値）
正直わかちあいの「途中で対象不動産や出資構成が変わる」ファンドはどの数字を表記するか正解がないと思っています。
が、投資家に裁量がない中変わるため、出資構成が変動する中で、投資家に不利なタイミングの数字をできるだけ確認して表記したいと思っています。
ID:3205 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-15 15:18:01]
管理人様、いつも楽しく拝見しています。今年もよろしくお願いします。
>>3204様
ファンドの実態と一致しているかは別として、”Investor's EYE"の対象ファンドページを見たところ、
出資総額 1億8,700万円
とあるので、これを元に計算した値ではないでしょうか。170 / 1870 (口数）= 0.0909なので、9.09%かと思います。
”Investor’s EYE"ページ内では募集1億、劣後1700万、借り入れ7000万となってますね。
実際のファンドと一致しているかは、あまり興味がなかったので調べませんでした。
ID:3204 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-15 12:18:44]
わかちあいファンド東京都葛飾区PJ2期
の劣後出資比率なのですが、
プロジェクト出資予定総額 金 330,000,000 円
（出資総口数：3300 口）
優先出資予定総額 金 280,000,000 円（出資総
口数：2800 口）
劣後出資予定総額 金 50,000,000 円（出資総口
数：500 口）
借入総額 金 70,000,000 円
のうち本契約においては、
出資予定総額 金 117,000,000 円（出資総口数：
1170 口）
優先出資予定総額 金 100,000,000 円（出資総口
数：1000 口）
劣後出資予定総額 金 17,000,000 円（出資総口
数：170 口）
この情報からどうやって9.09％と算出したのですか？
因みに別の比較サイトでは14.5％と記載されています。
ID:2702 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 13:26:00]
別荘・リゾート開発は、景気の影響をもろに受けやすいですね。物価高の影響を受けてますね。
ID:2700 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:38:52]
また軽井沢は旧軽井沢は融資併用のはずですので、キツイですね。確か7、8億くらいでの売却が必要になってるはずですが。
ID:2699 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:36:49]
わかちあい、軽井沢、石垣大苦戦ですね。スケジュール遅延、追加コスト、販売苦戦でしかも実質まだ一つも売却による最終償還ない状態じゃないでしょうか？隠さずにやってくれることはここは私は評価してますが、自前でやってしまおうとしたのが裏目に出て今は募集金額の小さいインカムプラスキャピタルの案件メインで、踏ん張り期ですね。
ID:2698 / 投稿者：管理人 [2025-11-05 21:51:30]
移管受付ということは、第Ⅳ期でも売り切れなかったのですね。
第Ⅱ期が2023/11/1から運用（当時は1.5億円の募集）しており、第Ⅲ期では2023/11/1から２ファンドに分けて計2.85億円の募集。更に第Ⅳ期では「複数のお問い合わせをいただいている」ために4カ月の短期としていたものが再延長ということで、販売に苦戦しているのかもしれません。
デベロッパーにとって予定時期に売却できないと次の案件の融資や仕入れに大きな影響が生じてしまうのですが、クラファンによる調達の場合も、配当や販売に関する人的負担が重たいはずです。
南軽井沢以外のリゾートも販売が長期化していますので、これらの整理（売却）は運営企業の事業運営にとってとても重要、という状態なのではないかと思います。
ID:2697 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-04 23:24:42]
わかちあいファンドPJ南軽井沢第Ⅳ期
また移管受付をし始めました。
第Ⅳ期の4か月から次は10か月です。
見通しが短期間で変わり過ぎだと思うのですが、
こんなものなのでしょうか？
ID:2003 / 投稿者：管理人 [2025-08-06 22:50:57]
ご指摘ありがとうございます。
原因確認までできていませんが、とり急ぎ修正しました。
ID:2001 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-06 20:29:10]
運用期間0ヵ月とあるんですが？
ID:1896 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 18:39:14]
なんと石垣も100パー本日達成しました。この夏の3連続リファイナンスをクリアするとはすごいですね。
ID:1857 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 13:22:20]
もう終了しました。ここはリファイナンスのやり方、見せ方が上手い
ID:1856 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 12:02:29]
南軽井沢、285に対し230くらいは移管。すぐ終わる
ID:1854 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 20:39:38]
わかちあいはハイブリッドで行くみたいですね。まーキャピタル案件ってことは同じですが。しかし結局は転売ですのでいかに安く仕入れれるかにかかりますね。軽井沢は相当学んだでしょう。結局は一軒も売ってないんじゃなかったでしたっけ？シェア別荘で動かしている以外は。あれもいつかは中古で売りに出すとは思いますけど。
ID:1853 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 16:32:46]
4ヶ月で切ってきたので死に物狂いで売って欲しいものです。大樹入れてるのですがあっちでリファイナンスになるとヤバいでしょう。キチンと学んで欲しいです
ID:1851 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 08:25:30]
この夏の間に売り切れるか、正念場ですね
安定志向のインカムファンド出資者のためにも、一旦ここを乗り切れると良いね
ここを乗り切れたら、リゾートからはすっぱり撤退してほしいところですが
ID:1849 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 23:07:53]
ここは見せ方でそのような小細工をしてきます。移管分も応募したように見せてきますね。
ID:1846 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 21:10:55]
先に移管分を集めた残りの募集ではないんですね。
ID:1845 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 19:30:18]
ただここは選択の余地もくれて移管しない人にも配当して経営は知りませんが、良い対応してくれてますね。
ID:1844 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 19:26:41]
わかちあい瞬殺だと思いますよ。半分は移管で埋まると思いますので、よく内容がわかってない人にすると短期間で10パーのミラクル案件に見え、しかも初日で半分も埋まってると誤認しますからね。
ID:1842 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 13:25:02]
4カ月の短期運用ということで、短期売却の雰囲気を見せることに加えて、利回りを上げてでなんとかリファイナンスを乗り切るというシナリオですかね
とはいえ4カ月で10%だと950万円の配当負担増＋固都税などの負担もありますし、リゾートを早くさばかないとまずいですね
今回4カ月で売り切れることを祈ってます
ID:1841 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 12:52:52]
わかちあい流石に移管では賄いきれずに一週間だけ募集。ただ移管は結構いそう。石垣に人集まらなくなる。
ID:1820 / 投稿者：管理人 [2025-07-21 16:00:34]
メールでの質問への回答は丁寧なのですね。
わかちあいの他トモタクもですが、リゾートについての状況（売却状況や収入状況）に関する情報発信がもう少しオープンに展開されると良いのですが。
特に延長やファンド再組成の際に収益好調ならその旨を開示しそうですので、開示しないということは、「悪い状況」である可能性も感じてしまいます。
とはいえ、リゾート物件はオペレータチェンジで収益ががらっと変わったりもしますし、いろいろな選択肢があるでしょう。最善の結果につながるような対処がされることを願っております。
ID:1818 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-21 15:26:40]
管理人様
割とわかちあいはリファイナンスについては、メールで質問しても回答してきますし、南軽井沢は7月30日償還で急にメール出してるようですので物件自体は半年以上売却してるところでしたので、売買契約のキャンセルでも入ったのかもしれません。賃貸収入のシェア別荘に切り替えた新軽井沢のようであれば少しは収入あるのでしょうがこちらはまんま売却している物件だと思います。
私は大樹に入れてしまってるので怖いですね。あれは南軽井沢より総工事費がかかってるはぅですので売却に苦労しそうです。
わかちあいのリゾートは本当にボロボロになってますね。
ID:1816 / 投稿者：管理人 [2025-07-21 13:12:30]
一般投資家に見せない中で、そんな動きがあるのですね。
それが事実だとすると想定されることは、オープンに募集かけることで、①売却が想定通り進んでいないこと、②募集進捗が悪くなった場合にリファイナンスに苦戦することが一般に認知され、レピュテーション悪化する可能性、などを懸念したのかと感じます。
運営企業の財務影響については、既に物件が稼働して宿泊客からの収入によってNOIが出ている状態なのかにもよるかと思います。
NOIが出ていたとしても配当10%というのはかなり高い水準でしょうから、事業者の財務への負担は大きそうです。（もし仮にNOIで10%水準が出ていれば、さすがに売却に苦戦することはないでしょう。そこまで儲かるならむしろ物件を担保に長期融資引いて、物件を長期保有に切り替えてもキャッシュフローが出そうですので、クラファンで高配当支払いする状態を継続しない気がします。）
現在抱えるリゾートの早期売却によって利益確定できることは、今後の事業継続に向けて、非常に重要になりそうに感じます。
ID:1815 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-21 12:21:45]
わかちあいは南軽井沢の新規出資者募集はしていないので、リファイナンスプラス事業者のインジェクションで行くのかな。石垣を今募集している中で募集をかけるとリスクあるしね。リファイナンスはとうとう10パーで出資者の連絡きてるようです。
ID:1812 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 22:13:25]
契約期間の延長理由によると思います。
ID:1811 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 22:01:33]
契約期間の延長はざらにある話だと思いますが、契約期間の延長を騒いでいるのですか？
ID:1810 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 21:57:30]
全員がリファイナンスに応じればリファイナンスと言えるけど、そうじゃなくれば延長になるんじゃない?少しは社長本人が入れたりすればリファイナンスってことになるけど。
ID:1809 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 20:54:56]
リファイナンスではなくて延長ですか？
ID:1808 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 18:45:40]
南軽井沢で半年以上売れ残ったので大樹は想像もしたくないですね。3月31日期限の皆様は一蓮托生でございます。
ID:1807 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 16:42:49]
リゾートがどれも売却できてないまま、シーズン過ぎての延期になっているのは大きな課題です
リゾートを売却しきれないと、滋賀のインカム型が巻き込まれるリスクが残るため安全性を求めてインカム型に投資している人は要注意かもですね
ID:1806 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-20 16:35:54]
情報提供有り難うございます。本当に潮目が変わったね。
ID:1805 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 16:22:54]
わかちあい、南軽井沢延長のようです。
ID:1737 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-14 16:42:19]
わかちあいからのアンケートは、会社を見直しましたね。この会社自体が異常な利回り追求に疑問を持ち始めた変化だと思っています。ハイリスクハイリターンではなくミドルリスクミドルリターンというクラウドの本当の姿に戻りたがっていると解釈しました。
ID:1696 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:01:56]
わかちあいはよくトレースしないと何が何だか訳が分からないのですね。
ID:1695 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:00:14]
わかちあいは難しいですよ。大樹は延長組を除いた金額で募集、石垣は延長組を入れた金額で募集、しかしまだ延長組の金額は入ってないので2期、3期の合計金額295百万円となっていますね。恐らく3、4割はリファイナンスに承諾してると思うのでいきなり初日に1億程度の応募があったように見えるのでしょう。で結構入ってるので入れてみようかな、と。レベチーなど他の遅延ファンドを研究している点では立派です。
ID:1693 / 投稿者：管理人 [2025-07-09 21:53:05]
わかちあいのファンドは、複数の募集にわかれているケースがあり、その総額における総事業費と劣後出資額から計算しています。
このような募集形式をとっている事業者はここくらいかな、と思うのですが、今回募集される「Ⅴ」については、
プロジェクト出資予定総額 金615,000,000円
優先出資予定総額 金550,000,000円
劣後出資予定総額 金 65,000,000円
のうち本契約においては 出資予定総額 金332,000,000円を募集
というようなファンドのストラクチャーになっています。
優先劣後関係は、基本的には総事業費に対する比率が適用されると考えたいところですが、正確には、「ファンドに入っている額まで」の比率でみるのが本来正解かと思います。
が、わかちあいのファンドでは当該ファンドで現在どこまで集まっているのか読み解くのが難しいため、全ての募集が終了した後の状態での劣後出資比率を掲載させていただくことにしました。
正直、投資家フレンドリーではないですし、対象不動産が裏付けにしっかり理解しきれないのが本音で、ちょっと自信を持って解説できない、というのがわかちあいのこのパターンだと感じています。
（フェーズⅣ組成後、フェーズⅡ、Ⅲがまだ存続しているとして、それぞれが裏付けとしている対象不動産は一つしかないのでは、と思うのですが・・・）
ID:1690 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:24:29]
リファイナンスの延長比率が気になりますね
ID:1689 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:14:49]
あってるんじゃないですか。延長組の金額除いた金額で募集鵜かけてますね。初日で3、4割は埋まってくるのでしょう。
ID:1688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 20:41:13]
劣後出資比率が間違っていないでしょうか？
ID:1671 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-08 02:37:50]
8ヶ月の方が評価されてるんじゃないでしょうか。ここの動きをよくみていないとこの118百万円がどう言う数値か分かりませんからね。次は石垣のリファイナンスでこちらはどれだけ再投資したかによりますが、結構な金額の集金になると思います。軽井沢は流石にこれで３月31日で終わりでしょう。これ以上の追加あれば驚きで逃げ切れたと思っています。
レベチーよりもここが叩かれなかったのはリファイナンスで配当を出して、継続か否かを決めれたことですかね。
ID:1670 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 20:31:52]
新規募集分は5,000万円なのですが、それでもインカム型よりペース早そうですね
7%ってこのタイプのファンドとしては決して高くないと感じるんですが、軽井沢のリゾートということで、あこがれる人が多いんですかね？
ID:1669 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 18:08:35]
軽井沢めちゃくちゃ集まってますね。短期間で利回りいいのはなんだかんだで集まりますね。
ID:1629 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 05:07:39]
1628様
最初の見出しのポイントの物件売却によるファンドの償還のところに書いてありますよ。投資をするんだったら、新聞斜め読み飛ばしじゃ駄目ですよ。ちゃんと読まなきゃ投資は自己責任ですから・・・
ID:1628 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:41:38]
ちなみにどこに既に引き合いがあると買いてありますか？
ID:1627 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:40:00]
うちの会社もそうですが新規事業をやりたがる層は一定数以上いて大体破茶滅茶になっている。自分の趣味と仕事がごっちゃになっていて自分のやりたいことをやってるだけ。杜撰な計画を作成し、私の会社は上場の大企業なのでそれでも許されてしまう。管理部門の目から見ると甘いプランで会社の金で遊びやがって、というのが本音。ここは投資家の金だからそんな杜撰でないこと期待してる。リゾートのキャピタルゲインの方が魅力的に映ったんだろうけどちょっと計画甘すぎないかな。
ID:1626 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:34:44]
当初の計画とは全く違うんじゃないですかね。大樹のおかわりがここで出てきたことには衝撃を受けました。来月は石垣のリファイナンスで結構な金額になると思われます。まだここは強制償還延期をせずに選択の余地を残してくれるからいいですけど。
ちょっと社長が若いので心配ですね。
ID:1625 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 22:58:42]
わかちあいは同じ物件で何度も追加募集がかかったり、工期延伸で再募集になったり、当初計画していた総事業費で収まっているのか、などが良く見えないのが課題ですね
おっしゃる通り、既に引き合いがある、というのは確実性を示すわけではないため、それを鵜呑みにして投資判断するべきではないと思います
ID:1624 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:28:34]
既に引き合いがあるという不確実性の言葉は、信じないようにしております。
ID:1623 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:10:08]
軽井沢もおかわりですか？リファイナンス分と追加でしょう？ちょっと総工事費ふくらみすぎじゃないですかね。
ID:1492 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-19 15:59:14]
石垣島、リファイナンスですが、延長かしないかを選択できるのはいいですね。まあ、ここで強制延長とかですとレベチー、ヤマワケと同じになりますから流石に難しいですが優良です。
ID:1403 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:43:42]
なお、決算の話題が触れられていますが、不動産会社が保有する不動産を流動資産とするか固定資産とするかは、賃貸を目的として長期保有するか、販売を目的とするかで別れます。
キャピタル型ファンドはまず流動資産になると思いますが、継続的に組成運用しているインカム型ファンドは、固定資産で処理できる可能性もあるのでは、と思います。
その他決算で気になる点としては、固定資産17億に対して固定負債が37億円と、何を担保に調達しているかよくわからないBSのバランスになっています。
一方で運用中のファンド総額が現時点では30億円くらいありそうなのですが、流動負債は4.7億円に留まっていますので、クラファンの調達額の一部が流動負債ではなく、固定負債に計上されている可能性もあるのかもしれません。
固定か流動かの整理は会計士監査を経た数字なので会計のルールに則っていると思うのですが、固定/流動の考え方は各社に違いが許される部分があり解釈が難しいですね。
ID:1402 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:36:05]
運用中のファンド情報は、以下URLで見られますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/fund_list.php?fund_stat=%E9%81%8B%E7%94%A8%E4%B8%AD&select_rate=&rate_operator=up&select_op_span_m=&op_span_m_operator=up&service_id=wakachi-i&select_fund_name=&select_sort=desc
ファンド一覧の「詳細検索」という点をクリックいただくと、少し細かい検索条件で絞り込めます。
サービス名称を選択して検索した後、「運用中」などのステータスをクリックすることでこういった画面が確認可能になっています。
リファイナンス案件やリセールなどで重複されるケースや、過去データの取り込みが正常にいっていないケースがあるので、100%の精度ではない点はご容赦いただければ幸いです。
ID:1401 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:03:00]
1247
財務状況にのしかかってきているというより、リファイナンスを何度も繰り返しおり心配なところであります。
ID:1400 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:01:09]
ちなみにクラファンのシステムで15億なんて絶対に行かないはずだわ。
ID:1399 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 23:59:57]
>>1250
販売用の不動産は固定資産にならんね。恐らくインカム型で何度も募集しているスカイコート大津や西京極の不動産が自社保有で最悪これを売ればいい。このに物件何度も募集かけてるけど、金を寝かせてる間に運用してるでしょう。
ID:1252 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 15:25:07]
結局軽井沢とかは石垣島の物件は何件？
ID:1251 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:52:07]
後、わかちあいがファンドで長期保有している不動産会社の多くには金融機関融資がついており、抵当権設定もされています。
BSの左にある資産に対応する右側は、金融機関からの借金と投資家の出資金が90%以上となります。
劣後出資分がわかちあいの純資産から捻出されている、という感じですので、キャッシュを生むとしたら売却益が大きく確保でき、投資家への配当よりも過大な利益が出た時でしょうか。
ID:1250 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:48:35]
純資産が資本の1億円、利益剰余金で66百万円なので、リゾートなどいくつかがこけたら厳しい状態になりえる点は注意すべきとは思いますね。
固定資産には、ファンドで長期運用中の不動産が入っていますので、それは売却しても投資家の出資金償還に充当されます。
その他はクラファンやわかちあいリゾートなどのシステム初期投資などでしょう。
わかちあい自体の資本は純資産1.66億であることは目を反らしてはいけないかと思います。
ID:1249 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:33:10]
わかちあい、今更ながら契約書類をしっかり確認しました。劣後出資は10パー入れてるんですね。最近の傾向よりは多少厚いですね。あとBS2023のものを見ますと純資産は少ないですけどここいらは、利益を極小にするような中小企業ですので潤沢とも言えませんが、まあ普通ですね。特筆すべきは有形固定資産を15億も持っていること。最悪それを売却に出せばそれなりのキャッシュは入手できそうです。
ID:1248 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 02:39:59]
管理人様
コメントありがとうございます。工期遅れがスケジュールと資金手当につながり、最初のフェーズで運用完了となっていますが結構後ろのフェーズだと危ないですよね。インカムの時は良かったのですけど開発難し初めてどの物件でいくら使ってるのかさえわからなくなってきました今入れて入りキャピタル系、償還ぐらいに新フェーズ募集してますので、安心ですねえ。
ID:1247 / 投稿者：管理人 [2025-05-28 00:56:00]
わかちあいファンドについては、リゾート案件での苦戦が事業にどの程度影響するか、気になる状況だと思います。
1年ほど前に以下記事でコメントしていますが、昨年夏前でも苦戦傾向でしたが、今年に至っても売却遅れの他、工事の延期も生じていますので、運営企業の財務への影響も正直懸念を感じます。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-ishigaki-03&service_id=wakachi-i
現時点ではまだ2025年3月31日決算が開示されていないですが、昨年時点で自己資本比率3.84%というのは良好な数値とも言えないかと。
決算/サービスの解説記事については、「サービス比較」または、「解説記事」から記事が見えますので、ご欄いただければ幸いです。
また、工事の延期については、一般の方より、不動産業の人間の方が厳しい見方をしているかもしれません。
デベロッパーにとってはエリアごとの良いゼネコンを確保するは非常に重要なのですが、良いゼネコンを押さえられていないエリアに進出する際には、事前に十分な準備が必要ですしリスクも高くなります。
現在建築価格の高騰でデベロッパーも苦しいですが、ゼネコンも材料の値上がりなどで苦しいケースも多く、単に安いゼネコンが良いわけでもなく、発注前にゼネコンの信用力、品質などチェックすべき点も多く、しっかりしたゼネコンを押さえられないまま開発案件を多数抱えるのはかなり大変（危険）です。
デベロッパーにとって売却時期の延期は本来かなり重たい影響がありますから。（ＰＬ上の利益があげれない、ＢＳは重たいまま、案件収支も悪化、です）
延期が複数案件で起きているということからは、慣れないエリアで事業を展開してしまっているのではないか、とか、延期に伴いゼネコンを切り替えたのであれば、手戻りや不要なコストが発生しているのではないか、など、いろいろな観点で要ウォッチ、というのが率直な印象です。
倒産隔離スキームではありませんので、リゾートの処分が完了しない中だと、インカム型ファンドも「手堅い利回り投資」とは言いにくく、私個人としては、リゾートが売却され、なお黒字決算が確保されていることを確認してから、再度投資検討対象に戻すか考えるサービス、という位置づけです。
ID:1246 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-27 22:20:56]
管理人様
わかちあいファンド、キャピタル案件についてどのように考えられていますでしょうか。軽井沢だけで旧、南、新をひたすらフェーズを区切り集金、石垣島も遅延があると言いつつフェーズ分けがすごいです。
前は京滋の手堅いインカムゲインファンドが別荘一件で何億もかけてやってるような状態にも見えますが、そこまで軽井沢とかは需要があるものなのでしょうか。また管理者様の財務分析ではかなり低いレベルだったかと思いますが財務諸表を見られてのでしょうか。
