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ID:1737 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-14 16:42:19]
わかちあいからのアンケートは、会社を見直しましたね。この会社自体が異常な利回り追求に疑問を持ち始めた変化だと思っています。ハイリスクハイリターンではなくミドルリスクミドルリターンというクラウドの本当の姿に戻りたがっていると解釈しました。
ID:1696 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:01:56]
わかちあいはよくトレースしないと何が何だか訳が分からないのですね。
ID:1695 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:00:14]
わかちあいは難しいですよ。大樹は延長組を除いた金額で募集、石垣は延長組を入れた金額で募集、しかしまだ延長組の金額は入ってないので2期、3期の合計金額295百万円となっていますね。恐らく3、4割はリファイナンスに承諾してると思うのでいきなり初日に1億程度の応募があったように見えるのでしょう。で結構入ってるので入れてみようかな、と。レベチーなど他の遅延ファンドを研究している点では立派です。
ID:1693 / 投稿者：管理人 [2025-07-09 21:53:05]
わかちあいのファンドは、複数の募集にわかれているケースがあり、その総額における総事業費と劣後出資額から計算しています。
このような募集形式をとっている事業者はここくらいかな、と思うのですが、今回募集される「Ⅴ」については、
プロジェクト出資予定総額 金615,000,000円
優先出資予定総額 金550,000,000円
劣後出資予定総額 金 65,000,000円
のうち本契約においては 出資予定総額 金332,000,000円を募集
というようなファンドのストラクチャーになっています。
優先劣後関係は、基本的には総事業費に対する比率が適用されると考えたいところですが、正確には、「ファンドに入っている額まで」の比率でみるのが本来正解かと思います。
が、わかちあいのファンドでは当該ファンドで現在どこまで集まっているのか読み解くのが難しいため、全ての募集が終了した後の状態での劣後出資比率を掲載させていただくことにしました。
正直、投資家フレンドリーではないですし、対象不動産が裏付けにしっかり理解しきれないのが本音で、ちょっと自信を持って解説できない、というのがわかちあいのこのパターンだと感じています。
（フェーズⅣ組成後、フェーズⅡ、Ⅲがまだ存続しているとして、それぞれが裏付けとしている対象不動産は一つしかないのでは、と思うのですが・・・）
ID:1690 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:24:29]
リファイナンスの延長比率が気になりますね
ID:1689 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:14:49]
あってるんじゃないですか。延長組の金額除いた金額で募集鵜かけてますね。初日で3、4割は埋まってくるのでしょう。
ID:1688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 20:41:13]
劣後出資比率が間違っていないでしょうか？
ID:1671 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-08 02:37:50]
8ヶ月の方が評価されてるんじゃないでしょうか。ここの動きをよくみていないとこの118百万円がどう言う数値か分かりませんからね。次は石垣のリファイナンスでこちらはどれだけ再投資したかによりますが、結構な金額の集金になると思います。軽井沢は流石にこれで３月31日で終わりでしょう。これ以上の追加あれば驚きで逃げ切れたと思っています。
レベチーよりもここが叩かれなかったのはリファイナンスで配当を出して、継続か否かを決めれたことですかね。
ID:1670 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 20:31:52]
新規募集分は5,000万円なのですが、それでもインカム型よりペース早そうですね
7%ってこのタイプのファンドとしては決して高くないと感じるんですが、軽井沢のリゾートということで、あこがれる人が多いんですかね？
ID:1669 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 18:08:35]
軽井沢めちゃくちゃ集まってますね。短期間で利回りいいのはなんだかんだで集まりますね。
ID:1629 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 05:07:39]
1628様
最初の見出しのポイントの物件売却によるファンドの償還のところに書いてありますよ。投資をするんだったら、新聞斜め読み飛ばしじゃ駄目ですよ。ちゃんと読まなきゃ投資は自己責任ですから・・・
ID:1628 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:41:38]
ちなみにどこに既に引き合いがあると買いてありますか？
ID:1627 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:40:00]
うちの会社もそうですが新規事業をやりたがる層は一定数以上いて大体破茶滅茶になっている。自分の趣味と仕事がごっちゃになっていて自分のやりたいことをやってるだけ。杜撰な計画を作成し、私の会社は上場の大企業なのでそれでも許されてしまう。管理部門の目から見ると甘いプランで会社の金で遊びやがって、というのが本音。ここは投資家の金だからそんな杜撰でないこと期待してる。リゾートのキャピタルゲインの方が魅力的に映ったんだろうけどちょっと計画甘すぎないかな。
ID:1626 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:34:44]
当初の計画とは全く違うんじゃないですかね。大樹のおかわりがここで出てきたことには衝撃を受けました。来月は石垣のリファイナンスで結構な金額になると思われます。まだここは強制償還延期をせずに選択の余地を残してくれるからいいですけど。
ちょっと社長が若いので心配ですね。
ID:1625 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 22:58:42]
わかちあいは同じ物件で何度も追加募集がかかったり、工期延伸で再募集になったり、当初計画していた総事業費で収まっているのか、などが良く見えないのが課題ですね
おっしゃる通り、既に引き合いがある、というのは確実性を示すわけではないため、それを鵜呑みにして投資判断するべきではないと思います
ID:1624 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:28:34]
既に引き合いがあるという不確実性の言葉は、信じないようにしております。
ID:1623 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:10:08]
軽井沢もおかわりですか？リファイナンス分と追加でしょう？ちょっと総工事費ふくらみすぎじゃないですかね。
ID:1492 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-19 15:59:14]
石垣島、リファイナンスですが、延長かしないかを選択できるのはいいですね。まあ、ここで強制延長とかですとレベチー、ヤマワケと同じになりますから流石に難しいですが優良です。
ID:1403 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:43:42]
なお、決算の話題が触れられていますが、不動産会社が保有する不動産を流動資産とするか固定資産とするかは、賃貸を目的として長期保有するか、販売を目的とするかで別れます。
キャピタル型ファンドはまず流動資産になると思いますが、継続的に組成運用しているインカム型ファンドは、固定資産で処理できる可能性もあるのでは、と思います。
その他決算で気になる点としては、固定資産17億に対して固定負債が37億円と、何を担保に調達しているかよくわからないBSのバランスになっています。
一方で運用中のファンド総額が現時点では30億円くらいありそうなのですが、流動負債は4.7億円に留まっていますので、クラファンの調達額の一部が流動負債ではなく、固定負債に計上されている可能性もあるのかもしれません。
固定か流動かの整理は会計士監査を経た数字なので会計のルールに則っていると思うのですが、固定/流動の考え方は各社に違いが許される部分があり解釈が難しいですね。
ID:1402 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:36:05]
運用中のファンド情報は、以下URLで見られますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/fund_list.php?fund_stat=%E9%81%8B%E7%94%A8%E4%B8%AD&select_rate=&rate_operator=up&select_op_span_m=&op_span_m_operator=up&service_id=wakachi-i&select_fund_name=&select_sort=desc
ファンド一覧の「詳細検索」という点をクリックいただくと、少し細かい検索条件で絞り込めます。
サービス名称を選択して検索した後、「運用中」などのステータスをクリックすることでこういった画面が確認可能になっています。
リファイナンス案件やリセールなどで重複されるケースや、過去データの取り込みが正常にいっていないケースがあるので、100%の精度ではない点はご容赦いただければ幸いです。
ID:1401 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:03:00]
1247
財務状況にのしかかってきているというより、リファイナンスを何度も繰り返しおり心配なところであります。
ID:1400 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:01:09]
ちなみにクラファンのシステムで15億なんて絶対に行かないはずだわ。
ID:1399 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 23:59:57]
>>1250
販売用の不動産は固定資産にならんね。恐らくインカム型で何度も募集しているスカイコート大津や西京極の不動産が自社保有で最悪これを売ればいい。このに物件何度も募集かけてるけど、金を寝かせてる間に運用してるでしょう。
ID:1252 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 15:25:07]
結局軽井沢とかは石垣島の物件は何件？
ID:1251 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:52:07]
後、わかちあいがファンドで長期保有している不動産会社の多くには金融機関融資がついており、抵当権設定もされています。
BSの左にある資産に対応する右側は、金融機関からの借金と投資家の出資金が90%以上となります。
劣後出資分がわかちあいの純資産から捻出されている、という感じですので、キャッシュを生むとしたら売却益が大きく確保でき、投資家への配当よりも過大な利益が出た時でしょうか。
ID:1250 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:48:35]
純資産が資本の1億円、利益剰余金で66百万円なので、リゾートなどいくつかがこけたら厳しい状態になりえる点は注意すべきとは思いますね。
固定資産には、ファンドで長期運用中の不動産が入っていますので、それは売却しても投資家の出資金償還に充当されます。
その他はクラファンやわかちあいリゾートなどのシステム初期投資などでしょう。
わかちあい自体の資本は純資産1.66億であることは目を反らしてはいけないかと思います。
ID:1249 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:33:10]
わかちあい、今更ながら契約書類をしっかり確認しました。劣後出資は10パー入れてるんですね。最近の傾向よりは多少厚いですね。あとBS2023のものを見ますと純資産は少ないですけどここいらは、利益を極小にするような中小企業ですので潤沢とも言えませんが、まあ普通ですね。特筆すべきは有形固定資産を15億も持っていること。最悪それを売却に出せばそれなりのキャッシュは入手できそうです。
ID:1248 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 02:39:59]
管理人様
コメントありがとうございます。工期遅れがスケジュールと資金手当につながり、最初のフェーズで運用完了となっていますが結構後ろのフェーズだと危ないですよね。インカムの時は良かったのですけど開発難し初めてどの物件でいくら使ってるのかさえわからなくなってきました今入れて入りキャピタル系、償還ぐらいに新フェーズ募集してますので、安心ですねえ。
ID:1247 / 投稿者：管理人 [2025-05-28 00:56:00]
わかちあいファンドについては、リゾート案件での苦戦が事業にどの程度影響するか、気になる状況だと思います。
1年ほど前に以下記事でコメントしていますが、昨年夏前でも苦戦傾向でしたが、今年に至っても売却遅れの他、工事の延期も生じていますので、運営企業の財務への影響も正直懸念を感じます。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-ishigaki-03&service_id=wakachi-i
現時点ではまだ2025年3月31日決算が開示されていないですが、昨年時点で自己資本比率3.84%というのは良好な数値とも言えないかと。
決算/サービスの解説記事については、「サービス比較」または、「解説記事」から記事が見えますので、ご欄いただければ幸いです。
また、工事の延期については、一般の方より、不動産業の人間の方が厳しい見方をしているかもしれません。
デベロッパーにとってはエリアごとの良いゼネコンを確保するは非常に重要なのですが、良いゼネコンを押さえられていないエリアに進出する際には、事前に十分な準備が必要ですしリスクも高くなります。
現在建築価格の高騰でデベロッパーも苦しいですが、ゼネコンも材料の値上がりなどで苦しいケースも多く、単に安いゼネコンが良いわけでもなく、発注前にゼネコンの信用力、品質などチェックすべき点も多く、しっかりしたゼネコンを押さえられないまま開発案件を多数抱えるのはかなり大変（危険）です。
デベロッパーにとって売却時期の延期は本来かなり重たい影響がありますから。（ＰＬ上の利益があげれない、ＢＳは重たいまま、案件収支も悪化、です）
延期が複数案件で起きているということからは、慣れないエリアで事業を展開してしまっているのではないか、とか、延期に伴いゼネコンを切り替えたのであれば、手戻りや不要なコストが発生しているのではないか、など、いろいろな観点で要ウォッチ、というのが率直な印象です。
倒産隔離スキームではありませんので、リゾートの処分が完了しない中だと、インカム型ファンドも「手堅い利回り投資」とは言いにくく、私個人としては、リゾートが売却され、なお黒字決算が確保されていることを確認してから、再度投資検討対象に戻すか考えるサービス、という位置づけです。
ID:1246 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-27 22:20:56]
管理人様
わかちあいファンド、キャピタル案件についてどのように考えられていますでしょうか。軽井沢だけで旧、南、新をひたすらフェーズを区切り集金、石垣島も遅延があると言いつつフェーズ分けがすごいです。
前は京滋の手堅いインカムゲインファンドが別荘一件で何億もかけてやってるような状態にも見えますが、そこまで軽井沢とかは需要があるものなのでしょうか。また管理者様の財務分析ではかなり低いレベルだったかと思いますが財務諸表を見られてのでしょうか。
