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コメント：
ID:2702 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-06 13:26:00]
別荘・リゾート開発は、景気の影響をもろに受けやすいですね。物価高の影響を受けてますね。
ID:2700 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:38:52]
また軽井沢は旧軽井沢は融資併用のはずですので、キツイですね。確か7、8億くらいでの売却が必要になってるはずですが。
ID:2699 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-06 01:36:49]
わかちあい、軽井沢、石垣大苦戦ですね。スケジュール遅延、追加コスト、販売苦戦でしかも実質まだ一つも売却による最終償還ない状態じゃないでしょうか？隠さずにやってくれることはここは私は評価してますが、自前でやってしまおうとしたのが裏目に出て今は募集金額の小さいインカムプラスキャピタルの案件メインで、踏ん張り期ですね。
ID:2698 / 投稿者：管理人 [2025-11-05 21:51:30]
移管受付ということは、第Ⅳ期でも売り切れなかったのですね。
第Ⅱ期が2023/11/1から運用（当時は1.5億円の募集）しており、第Ⅲ期では2023/11/1から２ファンドに分けて計2.85億円の募集。更に第Ⅳ期では「複数のお問い合わせをいただいている」ために4カ月の短期としていたものが再延長ということで、販売に苦戦しているのかもしれません。
デベロッパーにとって予定時期に売却できないと次の案件の融資や仕入れに大きな影響が生じてしまうのですが、クラファンによる調達の場合も、配当や販売に関する人的負担が重たいはずです。
南軽井沢以外のリゾートも販売が長期化していますので、これらの整理（売却）は運営企業の事業運営にとってとても重要、という状態なのではないかと思います。
ID:2697 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-04 23:24:42]
わかちあいファンドPJ南軽井沢第Ⅳ期
また移管受付をし始めました。
第Ⅳ期の4か月から次は10か月です。
見通しが短期間で変わり過ぎだと思うのですが、
こんなものなのでしょうか？
ID:2003 / 投稿者：管理人 [2025-08-06 22:50:57]
ご指摘ありがとうございます。
原因確認までできていませんが、とり急ぎ修正しました。
ID:2001 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-06 20:29:10]
運用期間0ヵ月とあるんですが？
ID:1896 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-27 18:39:14]
なんと石垣も100パー本日達成しました。この夏の3連続リファイナンスをクリアするとはすごいですね。
ID:1857 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 13:22:20]
もう終了しました。ここはリファイナンスのやり方、見せ方が上手い
ID:1856 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-25 12:02:29]
南軽井沢、285に対し230くらいは移管。すぐ終わる
ID:1854 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 20:39:38]
わかちあいはハイブリッドで行くみたいですね。まーキャピタル案件ってことは同じですが。しかし結局は転売ですのでいかに安く仕入れれるかにかかりますね。軽井沢は相当学んだでしょう。結局は一軒も売ってないんじゃなかったでしたっけ？シェア別荘で動かしている以外は。あれもいつかは中古で売りに出すとは思いますけど。
ID:1853 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 16:32:46]
4ヶ月で切ってきたので死に物狂いで売って欲しいものです。大樹入れてるのですがあっちでリファイナンスになるとヤバいでしょう。キチンと学んで欲しいです
ID:1851 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 08:25:30]
この夏の間に売り切れるか、正念場ですね
安定志向のインカムファンド出資者のためにも、一旦ここを乗り切れると良いね
ここを乗り切れたら、リゾートからはすっぱり撤退してほしいところですが
ID:1849 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 23:07:53]
ここは見せ方でそのような小細工をしてきます。移管分も応募したように見せてきますね。
ID:1846 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 21:10:55]
先に移管分を集めた残りの募集ではないんですね。
ID:1845 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 19:30:18]
ただここは選択の余地もくれて移管しない人にも配当して経営は知りませんが、良い対応してくれてますね。
ID:1844 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 19:26:41]
わかちあい瞬殺だと思いますよ。半分は移管で埋まると思いますので、よく内容がわかってない人にすると短期間で10パーのミラクル案件に見え、しかも初日で半分も埋まってると誤認しますからね。
ID:1842 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 13:25:02]
4カ月の短期運用ということで、短期売却の雰囲気を見せることに加えて、利回りを上げてでなんとかリファイナンスを乗り切るというシナリオですかね
とはいえ4カ月で10%だと950万円の配当負担増＋固都税などの負担もありますし、リゾートを早くさばかないとまずいですね
今回4カ月で売り切れることを祈ってます
ID:1841 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 12:52:52]
わかちあい流石に移管では賄いきれずに一週間だけ募集。ただ移管は結構いそう。石垣に人集まらなくなる。
ID:1820 / 投稿者：管理人 [2025-07-21 16:00:34]
メールでの質問への回答は丁寧なのですね。
わかちあいの他トモタクもですが、リゾートについての状況（売却状況や収入状況）に関する情報発信がもう少しオープンに展開されると良いのですが。
特に延長やファンド再組成の際に収益好調ならその旨を開示しそうですので、開示しないということは、「悪い状況」である可能性も感じてしまいます。
とはいえ、リゾート物件はオペレータチェンジで収益ががらっと変わったりもしますし、いろいろな選択肢があるでしょう。最善の結果につながるような対処がされることを願っております。
ID:1818 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-21 15:26:40]
管理人様
割とわかちあいはリファイナンスについては、メールで質問しても回答してきますし、南軽井沢は7月30日償還で急にメール出してるようですので物件自体は半年以上売却してるところでしたので、売買契約のキャンセルでも入ったのかもしれません。賃貸収入のシェア別荘に切り替えた新軽井沢のようであれば少しは収入あるのでしょうがこちらはまんま売却している物件だと思います。
私は大樹に入れてしまってるので怖いですね。あれは南軽井沢より総工事費がかかってるはぅですので売却に苦労しそうです。
わかちあいのリゾートは本当にボロボロになってますね。
ID:1816 / 投稿者：管理人 [2025-07-21 13:12:30]
一般投資家に見せない中で、そんな動きがあるのですね。
それが事実だとすると想定されることは、オープンに募集かけることで、①売却が想定通り進んでいないこと、②募集進捗が悪くなった場合にリファイナンスに苦戦することが一般に認知され、レピュテーション悪化する可能性、などを懸念したのかと感じます。
運営企業の財務影響については、既に物件が稼働して宿泊客からの収入によってNOIが出ている状態なのかにもよるかと思います。
NOIが出ていたとしても配当10%というのはかなり高い水準でしょうから、事業者の財務への負担は大きそうです。（もし仮にNOIで10%水準が出ていれば、さすがに売却に苦戦することはないでしょう。そこまで儲かるならむしろ物件を担保に長期融資引いて、物件を長期保有に切り替えてもキャッシュフローが出そうですので、クラファンで高配当支払いする状態を継続しない気がします。）
現在抱えるリゾートの早期売却によって利益確定できることは、今後の事業継続に向けて、非常に重要になりそうに感じます。
ID:1815 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-21 12:21:45]
わかちあいは南軽井沢の新規出資者募集はしていないので、リファイナンスプラス事業者のインジェクションで行くのかな。石垣を今募集している中で募集をかけるとリスクあるしね。リファイナンスはとうとう10パーで出資者の連絡きてるようです。
ID:1812 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 22:13:25]
契約期間の延長理由によると思います。
ID:1811 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 22:01:33]
契約期間の延長はざらにある話だと思いますが、契約期間の延長を騒いでいるのですか？
ID:1810 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 21:57:30]
全員がリファイナンスに応じればリファイナンスと言えるけど、そうじゃなくれば延長になるんじゃない?少しは社長本人が入れたりすればリファイナンスってことになるけど。
ID:1809 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 20:54:56]
リファイナンスではなくて延長ですか？
ID:1808 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 18:45:40]
南軽井沢で半年以上売れ残ったので大樹は想像もしたくないですね。3月31日期限の皆様は一蓮托生でございます。
ID:1807 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 16:42:49]
リゾートがどれも売却できてないまま、シーズン過ぎての延期になっているのは大きな課題です
リゾートを売却しきれないと、滋賀のインカム型が巻き込まれるリスクが残るため安全性を求めてインカム型に投資している人は要注意かもですね
ID:1806 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-20 16:35:54]
情報提供有り難うございます。本当に潮目が変わったね。
ID:1805 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-20 16:22:54]
わかちあい、南軽井沢延長のようです。
ID:1737 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-14 16:42:19]
わかちあいからのアンケートは、会社を見直しましたね。この会社自体が異常な利回り追求に疑問を持ち始めた変化だと思っています。ハイリスクハイリターンではなくミドルリスクミドルリターンというクラウドの本当の姿に戻りたがっていると解釈しました。
ID:1696 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:01:56]
わかちあいはよくトレースしないと何が何だか訳が分からないのですね。
ID:1695 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:00:14]
わかちあいは難しいですよ。大樹は延長組を除いた金額で募集、石垣は延長組を入れた金額で募集、しかしまだ延長組の金額は入ってないので2期、3期の合計金額295百万円となっていますね。恐らく3、4割はリファイナンスに承諾してると思うのでいきなり初日に1億程度の応募があったように見えるのでしょう。で結構入ってるので入れてみようかな、と。レベチーなど他の遅延ファンドを研究している点では立派です。
ID:1693 / 投稿者：管理人 [2025-07-09 21:53:05]
わかちあいのファンドは、複数の募集にわかれているケースがあり、その総額における総事業費と劣後出資額から計算しています。
このような募集形式をとっている事業者はここくらいかな、と思うのですが、今回募集される「Ⅴ」については、
プロジェクト出資予定総額 金615,000,000円
優先出資予定総額 金550,000,000円
劣後出資予定総額 金 65,000,000円
のうち本契約においては 出資予定総額 金332,000,000円を募集
というようなファンドのストラクチャーになっています。
優先劣後関係は、基本的には総事業費に対する比率が適用されると考えたいところですが、正確には、「ファンドに入っている額まで」の比率でみるのが本来正解かと思います。
が、わかちあいのファンドでは当該ファンドで現在どこまで集まっているのか読み解くのが難しいため、全ての募集が終了した後の状態での劣後出資比率を掲載させていただくことにしました。
正直、投資家フレンドリーではないですし、対象不動産が裏付けにしっかり理解しきれないのが本音で、ちょっと自信を持って解説できない、というのがわかちあいのこのパターンだと感じています。
（フェーズⅣ組成後、フェーズⅡ、Ⅲがまだ存続しているとして、それぞれが裏付けとしている対象不動産は一つしかないのでは、と思うのですが・・・）
ID:1690 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:24:29]
リファイナンスの延長比率が気になりますね
ID:1689 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 21:14:49]
あってるんじゃないですか。延長組の金額除いた金額で募集鵜かけてますね。初日で3、4割は埋まってくるのでしょう。
ID:1688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-09 20:41:13]
劣後出資比率が間違っていないでしょうか？
ID:1671 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-08 02:37:50]
8ヶ月の方が評価されてるんじゃないでしょうか。ここの動きをよくみていないとこの118百万円がどう言う数値か分かりませんからね。次は石垣のリファイナンスでこちらはどれだけ再投資したかによりますが、結構な金額の集金になると思います。軽井沢は流石にこれで３月31日で終わりでしょう。これ以上の追加あれば驚きで逃げ切れたと思っています。
レベチーよりもここが叩かれなかったのはリファイナンスで配当を出して、継続か否かを決めれたことですかね。
ID:1670 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 20:31:52]
新規募集分は5,000万円なのですが、それでもインカム型よりペース早そうですね
7%ってこのタイプのファンドとしては決して高くないと感じるんですが、軽井沢のリゾートということで、あこがれる人が多いんですかね？
ID:1669 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-07 18:08:35]
軽井沢めちゃくちゃ集まってますね。短期間で利回りいいのはなんだかんだで集まりますね。
ID:1629 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 05:07:39]
1628様
最初の見出しのポイントの物件売却によるファンドの償還のところに書いてありますよ。投資をするんだったら、新聞斜め読み飛ばしじゃ駄目ですよ。ちゃんと読まなきゃ投資は自己責任ですから・・・
ID:1628 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:41:38]
ちなみにどこに既に引き合いがあると買いてありますか？
ID:1627 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:40:00]
うちの会社もそうですが新規事業をやりたがる層は一定数以上いて大体破茶滅茶になっている。自分の趣味と仕事がごっちゃになっていて自分のやりたいことをやってるだけ。杜撰な計画を作成し、私の会社は上場の大企業なのでそれでも許されてしまう。管理部門の目から見ると甘いプランで会社の金で遊びやがって、というのが本音。ここは投資家の金だからそんな杜撰でないこと期待してる。リゾートのキャピタルゲインの方が魅力的に映ったんだろうけどちょっと計画甘すぎないかな。
ID:1626 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-04 01:34:44]
当初の計画とは全く違うんじゃないですかね。大樹のおかわりがここで出てきたことには衝撃を受けました。来月は石垣のリファイナンスで結構な金額になると思われます。まだここは強制償還延期をせずに選択の余地を残してくれるからいいですけど。
ちょっと社長が若いので心配ですね。
ID:1625 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 22:58:42]
わかちあいは同じ物件で何度も追加募集がかかったり、工期延伸で再募集になったり、当初計画していた総事業費で収まっているのか、などが良く見えないのが課題ですね
おっしゃる通り、既に引き合いがある、というのは確実性を示すわけではないため、それを鵜呑みにして投資判断するべきではないと思います
ID:1624 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:28:34]
既に引き合いがあるという不確実性の言葉は、信じないようにしております。
ID:1623 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-03 21:10:08]
軽井沢もおかわりですか？リファイナンス分と追加でしょう？ちょっと総工事費ふくらみすぎじゃないですかね。
ID:1492 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-19 15:59:14]
石垣島、リファイナンスですが、延長かしないかを選択できるのはいいですね。まあ、ここで強制延長とかですとレベチー、ヤマワケと同じになりますから流石に難しいですが優良です。
ID:1403 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:43:42]
なお、決算の話題が触れられていますが、不動産会社が保有する不動産を流動資産とするか固定資産とするかは、賃貸を目的として長期保有するか、販売を目的とするかで別れます。
キャピタル型ファンドはまず流動資産になると思いますが、継続的に組成運用しているインカム型ファンドは、固定資産で処理できる可能性もあるのでは、と思います。
その他決算で気になる点としては、固定資産17億に対して固定負債が37億円と、何を担保に調達しているかよくわからないBSのバランスになっています。
一方で運用中のファンド総額が現時点では30億円くらいありそうなのですが、流動負債は4.7億円に留まっていますので、クラファンの調達額の一部が流動負債ではなく、固定負債に計上されている可能性もあるのかもしれません。
固定か流動かの整理は会計士監査を経た数字なので会計のルールに則っていると思うのですが、固定/流動の考え方は各社に違いが許される部分があり解釈が難しいですね。
ID:1402 / 投稿者：管理人 [2025-06-07 00:36:05]
運用中のファンド情報は、以下URLで見られますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/fund_list.php?fund_stat=%E9%81%8B%E7%94%A8%E4%B8%AD&select_rate=&rate_operator=up&select_op_span_m=&op_span_m_operator=up&service_id=wakachi-i&select_fund_name=&select_sort=desc
ファンド一覧の「詳細検索」という点をクリックいただくと、少し細かい検索条件で絞り込めます。
サービス名称を選択して検索した後、「運用中」などのステータスをクリックすることでこういった画面が確認可能になっています。
リファイナンス案件やリセールなどで重複されるケースや、過去データの取り込みが正常にいっていないケースがあるので、100%の精度ではない点はご容赦いただければ幸いです。
ID:1401 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:03:00]
1247
財務状況にのしかかってきているというより、リファイナンスを何度も繰り返しおり心配なところであります。
ID:1400 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-07 00:01:09]
ちなみにクラファンのシステムで15億なんて絶対に行かないはずだわ。
ID:1399 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-06 23:59:57]
>>1250
販売用の不動産は固定資産にならんね。恐らくインカム型で何度も募集しているスカイコート大津や西京極の不動産が自社保有で最悪これを売ればいい。このに物件何度も募集かけてるけど、金を寝かせてる間に運用してるでしょう。
ID:1252 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 15:25:07]
結局軽井沢とかは石垣島の物件は何件？
ID:1251 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:52:07]
後、わかちあいがファンドで長期保有している不動産会社の多くには金融機関融資がついており、抵当権設定もされています。
BSの左にある資産に対応する右側は、金融機関からの借金と投資家の出資金が90%以上となります。
劣後出資分がわかちあいの純資産から捻出されている、という感じですので、キャッシュを生むとしたら売却益が大きく確保でき、投資家への配当よりも過大な利益が出た時でしょうか。
ID:1250 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:48:35]
純資産が資本の1億円、利益剰余金で66百万円なので、リゾートなどいくつかがこけたら厳しい状態になりえる点は注意すべきとは思いますね。
固定資産には、ファンドで長期運用中の不動産が入っていますので、それは売却しても投資家の出資金償還に充当されます。
その他はクラファンやわかちあいリゾートなどのシステム初期投資などでしょう。
わかちあい自体の資本は純資産1.66億であることは目を反らしてはいけないかと思います。
ID:1249 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 12:33:10]
わかちあい、今更ながら契約書類をしっかり確認しました。劣後出資は10パー入れてるんですね。最近の傾向よりは多少厚いですね。あとBS2023のものを見ますと純資産は少ないですけどここいらは、利益を極小にするような中小企業ですので潤沢とも言えませんが、まあ普通ですね。特筆すべきは有形固定資産を15億も持っていること。最悪それを売却に出せばそれなりのキャッシュは入手できそうです。
ID:1248 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-28 02:39:59]
管理人様
コメントありがとうございます。工期遅れがスケジュールと資金手当につながり、最初のフェーズで運用完了となっていますが結構後ろのフェーズだと危ないですよね。インカムの時は良かったのですけど開発難し初めてどの物件でいくら使ってるのかさえわからなくなってきました今入れて入りキャピタル系、償還ぐらいに新フェーズ募集してますので、安心ですねえ。
ID:1247 / 投稿者：管理人 [2025-05-28 00:56:00]
わかちあいファンドについては、リゾート案件での苦戦が事業にどの程度影響するか、気になる状況だと思います。
1年ほど前に以下記事でコメントしていますが、昨年夏前でも苦戦傾向でしたが、今年に至っても売却遅れの他、工事の延期も生じていますので、運営企業の財務への影響も正直懸念を感じます。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-ishigaki-03&service_id=wakachi-i
現時点ではまだ2025年3月31日決算が開示されていないですが、昨年時点で自己資本比率3.84%というのは良好な数値とも言えないかと。
決算/サービスの解説記事については、「サービス比較」または、「解説記事」から記事が見えますので、ご欄いただければ幸いです。
また、工事の延期については、一般の方より、不動産業の人間の方が厳しい見方をしているかもしれません。
デベロッパーにとってはエリアごとの良いゼネコンを確保するは非常に重要なのですが、良いゼネコンを押さえられていないエリアに進出する際には、事前に十分な準備が必要ですしリスクも高くなります。
現在建築価格の高騰でデベロッパーも苦しいですが、ゼネコンも材料の値上がりなどで苦しいケースも多く、単に安いゼネコンが良いわけでもなく、発注前にゼネコンの信用力、品質などチェックすべき点も多く、しっかりしたゼネコンを押さえられないまま開発案件を多数抱えるのはかなり大変（危険）です。
デベロッパーにとって売却時期の延期は本来かなり重たい影響がありますから。（ＰＬ上の利益があげれない、ＢＳは重たいまま、案件収支も悪化、です）
延期が複数案件で起きているということからは、慣れないエリアで事業を展開してしまっているのではないか、とか、延期に伴いゼネコンを切り替えたのであれば、手戻りや不要なコストが発生しているのではないか、など、いろいろな観点で要ウォッチ、というのが率直な印象です。
倒産隔離スキームではありませんので、リゾートの処分が完了しない中だと、インカム型ファンドも「手堅い利回り投資」とは言いにくく、私個人としては、リゾートが売却され、なお黒字決算が確保されていることを確認してから、再度投資検討対象に戻すか考えるサービス、という位置づけです。
ID:1246 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-27 22:20:56]
管理人様
わかちあいファンド、キャピタル案件についてどのように考えられていますでしょうか。軽井沢だけで旧、南、新をひたすらフェーズを区切り集金、石垣島も遅延があると言いつつフェーズ分けがすごいです。
前は京滋の手堅いインカムゲインファンドが別荘一件で何億もかけてやってるような状態にも見えますが、そこまで軽井沢とかは需要があるものなのでしょうか。また管理者様の財務分析ではかなり低いレベルだったかと思いますが財務諸表を見られてのでしょうか。
