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わかちあいビル石山 詳細情報

ファンド基本情報

わかちあいビル石山
わかちあいビル石山
ステータス 運用終了
想定利回り 6.3%
募集期間 2019-10-01~2019-11-30
運用期間 36ヵ月(2019-12-01~2022-11-30)
募集方式 抽選方式
タイプ
募集額 3,200万円

ファンド運営事業者情報

サービス名称 わかちあいファンド
事業者名 株式会社日本プロパティシステムズ
住所 滋賀県大津市島の関1-10
TEL 077-511-5281
上場有無 非上場
純資産 1億6,700万円
自己資本比率 3.84%
経常利益 4,100万円
経常利益率 1.79%
決算年月 2024-03-31

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コメント投稿
ID:1403 / 投稿者:管理人 [2025-06-07 00:43:42]
なお、決算の話題が触れられていますが、不動産会社が保有する不動産を流動資産とするか固定資産とするかは、賃貸を目的として長期保有するか、販売を目的とするかで別れます。
キャピタル型ファンドはまず流動資産になると思いますが、継続的に組成運用しているインカム型ファンドは、固定資産で処理できる可能性もあるのでは、と思います。

その他決算で気になる点としては、固定資産17億に対して固定負債が37億円と、何を担保に調達しているかよくわからないBSのバランスになっています。
一方で運用中のファンド総額が現時点では30億円くらいありそうなのですが、流動負債は4.7億円に留まっていますので、クラファンの調達額の一部が流動負債ではなく、固定負債に計上されている可能性もあるのかもしれません。
固定か流動かの整理は会計士監査を経た数字なので会計のルールに則っていると思うのですが、固定/流動の考え方は各社に違いが許される部分があり解釈が難しいですね。
ID:1402 / 投稿者:管理人 [2025-06-07 00:36:05]
運用中のファンド情報は、以下URLで見られますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/fund_list.php?fund_stat=%E9%81%8B%E7%94%A8%E4%B8%AD&select_rate=&rate_operator=up&select_op_span_m=&op_span_m_operator=up&service_id=wakachi-i&select_fund_name=&select_sort=desc
ファンド一覧の「詳細検索」という点をクリックいただくと、少し細かい検索条件で絞り込めます。
サービス名称を選択して検索した後、「運用中」などのステータスをクリックすることでこういった画面が確認可能になっています。
リファイナンス案件やリセールなどで重複されるケースや、過去データの取り込みが正常にいっていないケースがあるので、100%の精度ではない点はご容赦いただければ幸いです。
ID:1401 / 投稿者:匿名投稿 [2025-06-07 00:03:00]
1247
財務状況にのしかかってきているというより、リファイナンスを何度も繰り返しおり心配なところであります。
ID:1400 / 投稿者:匿名投稿 [2025-06-07 00:01:09]
ちなみにクラファンのシステムで15億なんて絶対に行かないはずだわ。
ID:1399 / 投稿者:匿名投稿 [2025-06-06 23:59:57]
>>1250
販売用の不動産は固定資産にならんね。恐らくインカム型で何度も募集しているスカイコート大津や西京極の不動産が自社保有で最悪これを売ればいい。このに物件何度も募集かけてるけど、金を寝かせてる間に運用してるでしょう。
ID:1252 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-28 15:25:07]
結局軽井沢とかは石垣島の物件は何件?
ID:1251 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-28 12:52:07]
後、わかちあいがファンドで長期保有している不動産会社の多くには金融機関融資がついており、抵当権設定もされています。
BSの左にある資産に対応する右側は、金融機関からの借金と投資家の出資金が90%以上となります。
劣後出資分がわかちあいの純資産から捻出されている、という感じですので、キャッシュを生むとしたら売却益が大きく確保でき、投資家への配当よりも過大な利益が出た時でしょうか。
ID:1250 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-28 12:48:35]
純資産が資本の1億円、利益剰余金で66百万円なので、リゾートなどいくつかがこけたら厳しい状態になりえる点は注意すべきとは思いますね。
固定資産には、ファンドで長期運用中の不動産が入っていますので、それは売却しても投資家の出資金償還に充当されます。
その他はクラファンやわかちあいリゾートなどのシステム初期投資などでしょう。
わかちあい自体の資本は純資産1.66億であることは目を反らしてはいけないかと思います。
ID:1249 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-28 12:33:10]
わかちあい、今更ながら契約書類をしっかり確認しました。劣後出資は10パー入れてるんですね。最近の傾向よりは多少厚いですね。あとBS2023のものを見ますと純資産は少ないですけどここいらは、利益を極小にするような中小企業ですので潤沢とも言えませんが、まあ普通ですね。特筆すべきは有形固定資産を15億も持っていること。最悪それを売却に出せばそれなりのキャッシュは入手できそうです。
ID:1248 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-28 02:39:59]
管理人様

コメントありがとうございます。工期遅れがスケジュールと資金手当につながり、最初のフェーズで運用完了となっていますが結構後ろのフェーズだと危ないですよね。インカムの時は良かったのですけど開発難し初めてどの物件でいくら使ってるのかさえわからなくなってきました今入れて入りキャピタル系、償還ぐらいに新フェーズ募集してますので、安心ですねえ。
ID:1247 / 投稿者:管理人 [2025-05-28 00:56:00]
わかちあいファンドについては、リゾート案件での苦戦が事業にどの程度影響するか、気になる状況だと思います。
1年ほど前に以下記事でコメントしていますが、昨年夏前でも苦戦傾向でしたが、今年に至っても売却遅れの他、工事の延期も生じていますので、運営企業の財務への影響も正直懸念を感じます。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-ishigaki-03&service_id=wakachi-i

現時点ではまだ2025年3月31日決算が開示されていないですが、昨年時点で自己資本比率3.84%というのは良好な数値とも言えないかと。
決算/サービスの解説記事については、「サービス比較」または、「解説記事」から記事が見えますので、ご欄いただければ幸いです。

また、工事の延期については、一般の方より、不動産業の人間の方が厳しい見方をしているかもしれません。
デベロッパーにとってはエリアごとの良いゼネコンを確保するは非常に重要なのですが、良いゼネコンを押さえられていないエリアに進出する際には、事前に十分な準備が必要ですしリスクも高くなります。
現在建築価格の高騰でデベロッパーも苦しいですが、ゼネコンも材料の値上がりなどで苦しいケースも多く、単に安いゼネコンが良いわけでもなく、発注前にゼネコンの信用力、品質などチェックすべき点も多く、しっかりしたゼネコンを押さえられないまま開発案件を多数抱えるのはかなり大変(危険)です。
デベロッパーにとって売却時期の延期は本来かなり重たい影響がありますから。(PL上の利益があげれない、BSは重たいまま、案件収支も悪化、です)
延期が複数案件で起きているということからは、慣れないエリアで事業を展開してしまっているのではないか、とか、延期に伴いゼネコンを切り替えたのであれば、手戻りや不要なコストが発生しているのではないか、など、いろいろな観点で要ウォッチ、というのが率直な印象です。

倒産隔離スキームではありませんので、リゾートの処分が完了しない中だと、インカム型ファンドも「手堅い利回り投資」とは言いにくく、私個人としては、リゾートが売却され、なお黒字決算が確保されていることを確認してから、再度投資検討対象に戻すか考えるサービス、という位置づけです。
ID:1246 / 投稿者:匿名投稿 [2025-05-27 22:20:56]
管理人様

わかちあいファンド、キャピタル案件についてどのように考えられていますでしょうか。軽井沢だけで旧、南、新をひたすらフェーズを区切り集金、石垣島も遅延があると言いつつフェーズ分けがすごいです。

前は京滋の手堅いインカムゲインファンドが別荘一件で何億もかけてやってるような状態にも見えますが、そこまで軽井沢とかは需要があるものなのでしょうか。また管理者様の財務分析ではかなり低いレベルだったかと思いますが財務諸表を見られてのでしょうか。