文京区大塚5丁目ファンド詳細情報

ステータス	募集前
想定利回り	17%
募集期間	2026-01-21 18:00:00～ 2026-01-25 12:00:00
運用期間	10ヵ月（2026-01-29～2026-11-29）
募集方式	先着式
タイプ	キャピタル
募集額	7億6,339万円
劣後出資額	2,361万円
融資調達額	0円
出資総額	7億8,700万円
劣後出資比率	3%

物件タイプ１	一棟収益
物件タイプ２	商業
権利	所有権
建築年月	0000-00-00
物件情報	・東京メトロ丸ノ内線「新大塚駅」徒歩2分の157.54㎡の土地上で新築3階建ての建物（商業ビル）を建築
固有リスク

サービス名称	TORCHES
事業者名	TORCHES株式会社
住所	徳島県徳島市寺島本町東3-12-6徳島駅前濱口ビル7階
TEL	050-3108-8061
上場有無	非上場
純資産	1億126万円
自己資本比率	93.19%
経常利益	128万1,000円
経常利益率	2.8%
決算年月	2025-04-30

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ID:2878 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 02:31:42]

私も、全く同意見です。

ID:2877 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-29 00:41:15]

この手の成長を急ぐ会社というのは時にして無茶なことまで平気でやってくるのでハイリスクハイリターンと分かっていてもリスクの方は相当みておいた方が良いと思いますね。K-FUND飲みに第一号案件は非常に良い丁寧かつ失敗は許されないという意気込みを感じましたが一度に複数案件を出してくる時点で実績作りに急いでいるというのがヒシヒシ伝わってきます。本当に注意した方がいいとは思います。

ID:2875 / 投稿者：管理人 [2025-11-28 18:45:33]

2874様記載の通り、集金プラットフォームという位置づけではあるでしょうね。
ヤマワケエステートに供給していたエムトラスト案件は元々、自社が取得済みの物件をファンドに入れる出口までのブリッジファイナンス的な案件が多かったですから、融資がつかない物件というより、成長を急ぐ企業固有の「資金調達枠の拡大/レバレッジ拡大」が狙いかな、と思います。
融資枠を超えてレバレッジを効かせるというのは、一定のリスクはありますが、だからこそのハイリターンと見た上でリスク受容できる範囲で投資する分には面白いかと感じます。
資金調達枠の拡大、融資枠を超えたレバレッジは、ここに限らずクラファンの本質でもあり、多かれ少なかれどこもですが。

ID:2874 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 18:26:19]

どうでしょうか。2872様の仰るままだと思いますね。AGで7パーや8パーで借りまくってて一層のこと自前でと今は土地の転売で済んでますがそのうち自社物件用の集金プラットフォームになるような気がします。

ID:2873 / 投稿者：管理人 [2025-11-28 18:10:51]

2872様
そういった意図があったかはわかりませんが、結果としては劣後出資比率10%ながら、10%の損失を吸収できない（実質は1%または0.1%の損失に対応）というのは客観的な事実だと契約書からは読み取りました。
（私も最初見た際、劣後出資比率の高さに大きな魅力を感じたので、契約書を読んで正直少し残念な印象にはなりました。）

個人的な期待としては、サービス開始時には会員集めのコストもかかるので高いのも仕方ないとして、今後段階的に手数料が下がれば、劣後出資比率の意味が出てきます。
事業者には効率的な運営をめざしていただき、劣後出資分がファンド内に残るようにしていってもらえれば、かなり面白いサービスになると思います。

また、現在の商品設計でも、ヤマワケエステートに物件供給していた際より安全性は高い（劣後がほぼない中、組成手数料3.5%～4.5%のマイナススタート）ことと、ヤマワケエステートの信用リスク影響が出ない（もちろん、TORCHESの信用リスク影響はある）ファンドということで、ヤマワケエステートとのすみ分けはできているかとも思いますし、ハイリターン志向の方には面白い商品にはなっていると思います。（ハイリスクハイリターン枠という意味では類似ですが）

ID:2872 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 16:42:36]

というか、この構造は劣後でもなんでもないですよね？
単に、劣後を10％に見せるためだけの設定と思ってしまうのですが、そういう理解で良いのでしょうか？
理解としては、一般の目の付きやすい劣後を10％として、
人によっては目に付きにくい契約書に10％に近い金額をフィーとして取る記載を行っている
結果として、劣後がない状態になる

という理解で良いということですか？
それってあまりにも悪質だと思うのですが

ID:2871 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-28 16:29:44]

10%劣後で成立報酬が10%というだけで私には無理ですね。財務諸表が悪いわけでもないですが、創業まだ10年程度ですよね。ヤマワケと関わってただけでも様子見ですね。

ID:2852 / 投稿者：きんぐ [2025-11-26 10:21:06]

管理人さま

ありがとうございます。
おっしゃるとおり『不動産を取得した価格（＝親会社との取引額）』を基準にすると、劣後10％の安全性はないと思います。
ただ今回の案件も含め、多くの場合は『総事業費』を基準にして劣後10％の安全性を説明しているのかと思っていました。

超ざっくりでは、100の優先・劣後出資をつのり、親会社から88で物件を仕入れ（事業者は手数料10を得て）、
100で売却すれば配当無し、105で売却できれば10％配当（運用期間半年）、というイメージで、
いずれにせよ、私のような素人には判断が難しい気がしております。

親会社がファンドに不動産を売却する意味は、大変分かりやすく勉強になります。
ありがとうございました。

ID:2850 / 投稿者：管理人 [2025-11-25 21:37:45]

2849様
確かに！
ということは、総事業費の9.9%がファンドから最初に事業者への報酬として支払われるので、劣後出資分が0.1%しか残らないことになりますね。
総事業費の90.1%の現金からスタートするファンドになりますね。
厳密には土地には消費税がかからないものの建物にはかかりますので、売却時に建物分で利益が出れば、仕入税額控除で0.9%は戻って来るという見方もできそうですが、おっしゃる通りそこまで計算しているかどうかは、疑問もありますね。

ID:2849 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 21:28:21]

管理人様
組成時の報酬ですが、消費税を加えて優先出資の11%が最初から減るのだと思います
報酬の消費税は事業者全体からみたら一部は仕入税額控除で戻ってきますが、どうも他事業者の財産管理報告書を見てると、（私は不特法に出資したことがないのであやふやですが）丸々ファンドの分別管理の会計からは控除しているように思います

ID:2848 / 投稿者：管理人 [2025-11-25 19:39:23]

きんぐ様
ファンド組成時の報酬（今回で言えば優先出資額の10%=総事業費の9%)は、ファンドが成立した時点で事業者が報酬としてファンドから受け取るため、事業資金がいきなり減ることになります。
成立直後には既にファンドの資金は総事業費から9%を運営者報酬として支払った残額=91%しか残りませんので、その価格以下の不動産しか取得できない、という構造になります。

仮に総事業費100、優先出資90＋劣後出資10でファンドが成立して場合だと、事業者が9の報酬を受け取り、ファンドには残額91の現金が残ります。
その現金で91の価値の不動産を買ったとすると、ファンドには現金0、91の価値の不動産だけがある状態になります。
ファンド運用を経て、91で買った不動産価格が10%下落して82の額で売却されれば、ファンドに残る現金は82。
優先出資90に対して▲8の損失が投資家に発生する、ということが起こりえることになります。（劣後出資者は全損/ただし組成時報酬は受取済）

次に、出資総額より取得予定額が小さい点については、開発型ファンドでは、賃料収入が得られないため、固都税や諸経費の他、施策経費（境界確定や立退き、解体、造成など）の費用の他、リスクに備えたバッファなども募集しておく必要があります。
そのため、対象不動産価格以上の募集額になること自体は普通のことですので、その差額分の資金使途に合理的な説明がつくか、を確認できれば問題ないかと思います。

最後に、親会社がファンドに不動産を売却することの意味自体は、あります。
不動産会社は、基本的に自己資金だけではなく、融資等でレバレッジをかけて物件の仕入れを行います。
ただ、この融資枠には上限があり、事業成長期にはこの上限枠が成長の足かせになることがありますので、その成長のための資金をクラファンで調達する、ということで、更に仕入れを拡大し、事業成長につなげられる余地が出ます。
銀行融資枠を超えて成長を急ぐ企業にとっては価値は大きいと思います。

ただこれは、銀行などが「リスクが高い」と見て融資しない規模まで事業規模を膨らませる可能性がありますので、例えば市況悪化時には、財務や事業へのダメージを大きくします。
（レバレッジを効かせるのですから、当然の話ではあるのですが）
また、ご指摘のとおり、クラファンは融資と異なり、「対象事業に失敗した場合にも投資家に返す義務はない金」であり、事業における金銭的なリスクは、出資者が負います。
その分、融資に比べてはるかに高い配当利回りを投資家に分配される、というものであることは理解の上で投資判断が必要かと思います。
これは開発型ファンド全てに共通する事項で、特段TORCHES固有のものではありませんので、リスクのある事業に出資しているという理解は必要でしょう。

一方でクラファン事業者が事業成長のためにクラファンでの調達が必要だと考えているのであれば、投資家が離反することは事業にとって大きな痛手です。
投資家保護が、事業にとっても重要になりますので、①事業能力と②リソース余力、③事業の将来性がある事業者であれば、投資家をおろそかにはしない（と感じさせる）ことは、事業者にとっても重要になります。（もちろん①、②、③どれも揃う必要がありますが）

ID:2847 / 投稿者：きんぐ [2025-11-25 13:57:30]

管理人さま
いつも勉強させていただいております。
下記、変なこと言ってたらすみません。

私が気になるのは、2. 不動産特定共同事業契約に関する事項で親会社との取引予定額（不動産取得金額）の記載があり、それが出資総額よりずいぶん安いところです。

出資総額費＞＞＞物件取得金額で、物件取得時に優先出資の１０％の手数料を事業者が得るため、物件評価額の90％の金額で売却できれば、
・優先出資の元本は毀損なく償還、配当なし
・劣後出資の元本は毀損。ただし手数料収入が9％あるため、事業者の実際の損失は評価額の10％ではなく1％
のようなイメージで、優先出資者から見ると、物件評価額に対する見かけ上の比率どおりの安全性はあるように思います。

管理人さまも2839で『売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされないかなど、投資判断時に対象不動産の中身も見たほうが良さそうです』と記載してますが、私も同感で、
『物件評価額が取得金額に比べ１０％以上高いが妥当なのか？』『配当原資を得るには、その物件評価額からさらに高値での売却が必要だが見込はあるのか？』という気がしていて、
相変わらず私のような素人には判断が難しいキャピタル案件です。

そもそも、対象物件を親会社から安値でクラファン子会社が購入し手数料を得て、高値で売却し優先出資者にも配当する、というスキームの目的は何なのでしょう。
素人目には、高値での売却見込みがあるなら、子会社を挟んで売却せずとも、親会社が直接売却すれば利益も大きくなりそうな気がします。

ということは、高値で売却できる見込みが確実ではないので、手数料収入で確実に利益を得て、安値売却リスクを優先出資者と共有しようとしているのでは・・・
などとも思えて、本当に2839で記載されているとおり、『売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされてないか』という判断が重要に感じています。

自分ではそれを判断できないので、現状は見送り寄りに考えているところです。

何か考え違いとか変なところとかあればご意見いただけますと幸甚です。
よろしくお願いいたします。

ID:2845 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-25 09:16:50]

2844
さすがにサービスローンチで祝日でも業者も気合い入ってますね。
管理人さんのその行動力が投資には重要だと思います

ID:2844 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 20:11:53]

会員登録しないと書面も決算も見えないサービスが多いですからね。
私はサイト自体は今日確認して、会員登録も今日でした。
私の場合昼前に本人確認情報の登録(eKYC）をした後、数時間で審査承認が得られた感じですが、申請者数が増えると、少し時間がかかるのかもしれませんね。

ID:2843 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 19:52:49]

管理人さん。有り難う御座いました。まだ会員登録してなかったので見れてませんでした。

ID:2842 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 19:04:46]

2841
さっきアカウントつくりましたが投資家登録の審査待ちでまだ文書みれませんでした。
アカウント作るのは前からできたんですね。

ID:2841 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 18:21:18]

契約成立前書面に記載があります。
16. 不動産特定共同事業契約の報酬に関する事項の部分をご確認下さい。

ID:2840 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-24 17:18:56]

管理人さま、すみませんファンドの組成手数料10%はどこを見たら分かるでしょうか？ご教示お願い致します。

ID:2839 / 投稿者：管理人 [2025-11-24 16:34:24]

先ほど共通掲示板でもコメントさせていただきましたが、運営企業の財務状況が見通せないなど課題もありますが、面白いサービスですね
ただ、劣後出資比率10%については注意点があり、ファンド組成時の手数料が、優先出資額の10%となっています。
つまり、事業者の劣後出資分は、組成時の報酬として概ね回収されてしまう（厳密には総事業費の90%の10%なので9%相当）ため、劣後出資金の1%しかファンドに残らない状態になりますので、見かけ上の劣後出資比率ほどの安全性は無い、という点には注意が必要そうです。

ファンドは親会社のエムトラスト社が保有している物件を取得するパターンが多いようで、融資もついている（相手は銀行とは限りませんが）物件をファンドに売却する形がメインになりそうですので、売れ残っている物件や難易度の高い物件がファンドにまわされないかなど、投資判断時に対象不動産の中身も見たほうが良さそうです。
私個人は実需案件には正直全く詳しくないため、なかなか投資判断が難しいサービスになりそうです。

ID:2836 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-11-24 15:32:01]

さすが管理人さん、素早い掲載対応ですね。一挙に4件募集とは、注目集めるでしょうね。劣後出資比率10%も継続して欲しいです。ただ運用期間終了から償還まで30日を越えており、少し資金効率が悪いですね。

ID:2830 / 投稿者：レオ [2025-11-24 13:06:42]

私はエムトラストが何故徳島で不動産クラウドファンディングの許認可を受けたのかが気がかりです。もしTORCHESが全国区で案件を発掘、募集をするのであれば徳島県では監督できないでしょう。

ID:2829 / 投稿者：クラファン小心者 [2025-11-24 12:39:43]

ヤマワケさんでファンド募集していたエムトラストさんが、新しくTORCHERSという不動産クラウドファンディングサービスを始めたようです。
登録して様子を伺おうと思っています。
元々開発、転売系の事業をやっていたエムトラストが、本業のノウハウを生かしながら、資本効率を上げるために始めたサービスなのであれば、
リスクとリターンのバランスが取れた良いサービスになるのではないかと期待しています。

ID:2773 / 投稿者：管理人 [2025-11-12 19:34:06]

2769様
情報ありがとうございます。
エムトラスト社の100%子会社がクラファン参入ということは、ヤマワケエステートではなく、そちらでファンドを出す形になるのですかね。
（ヤマワケエステートが、蓄電池ばかりになってしまう？）

しかし、エムトラスト社は営業利益22億円も出しているとPRに記載されていますが、これはかなり大きな利益額ですね。
これだけ営業利益もしっかり出して実績を積むと、土地はもちろん、建築コスト含めてそれなりの金融機関から融資を引けそうなもので、資金調達も信金等から地銀などにシフトできる事業規模感な気もしますので、今わざわざ自社でクラファン事業を立上げて、どういった資金をクラファンで調達するのか、ウォッチしていきたいと思います。
後は決算の中身も見えないので、できれば親会社の決算も開示してもらいたいところです。

ID:2769 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-12 17:39:27]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000018.000070783.html
エムトラストが完全子会社でクラファン事業を開始するようです。