トモタクCF78号（杉並区井草）は杉並区の一棟アパートインカム型×マスターリース×劣後出資比率10%で利回り7%<

評価

良

バランスの良いインカムゲイン型ファンドで利回り7%の好条件

トモタクのこれまでのインカム型ファンドの多くは、地方部の築古マンションなど、資産価値の安定性よりも、表面利回りの高い物件が多かった印象でした。
本ファンドの対象物件は木造で築27年と築浅とは決して言えません（木造アパートの法定耐用年数は22年）が、西武新宿線下井草駅から徒歩11分と程よい立地での一棟アパートですので、インカムゲインの安定性は高めです。

トモタクの強みであるマスターリースと劣後出資比率10%の条件と合わせて、かなり安全性の高いファンド設計となっています。
この条件で想定利回り7%が期待できるというのは、なかなかの好条件ではないでしょうか。

先着式（2024年10月18日12:00～）のため、募集開始時間に投資申込できればチャンス有り

先着式のため、クリック合戦になる可能性はありますが、高倍率の抽選に比べれば、募集開始時間に申込ができる方にとっては、魅力的な条件です。
昼の12時から募集開始ですので、ご注意を。

運営事業者の自己資本比率が低めな点はご留意ください

ファンド自体のリスクとリターンのバランスはかなり良いファンドですが、運営事業者の自己資本比率は5.77%と低めの水準です。
事業者の立場では、不動産クラウドファンディングで保有している資産については劣後出資の範囲でのリスク負担となっているため、保有資産全てのリスクを負担しているわけではないものの、運用中のファンドにおいて大きな損失があった場合の事業者への影響は軽視できない点は理解の上で投資検討をお願いします。
とはいえ、直近の決算を確認すると、大きくはないものの利益を上げ、自己資本も積み増していますので、ファンドでの運用規模が増加している割には、自己資本比率の低下率は抑制はされています。
気になる方は、当サイトに掲載されている決算情報もご確認下さい。

ファンドの魅力

・西武新宿線下井草駅から徒歩11分に立地する一棟アパートに投資するインカムゲイン型ファンド
・比較的好立地で1997年築のインカム型ファンドを劣後出資比率10%とマスターリース契約で安全性を高めており、これで想定利回り7%はかなり好条件

留意点

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ファンド基本情報

トモタクCF78号（杉並区井草）

ステータス	運用終了
想定利回り	7%
募集期間	2024-10-18 12:00:00～ 2024-10-23 12:00:00
運用期間	3ヵ月（2024-11-01～2025-01-31）
募集方式	先着式
タイプ	インカム
募集額	1億1,700万円
劣後出資額	1,300万円
融資調達額	0円
出資総額	1億3,000万円
劣後出資比率	10%

※想定利回り・元本の保証はありません。

対象不動産情報

物件タイプ１	一棟収益
物件タイプ２	レジ
権利	所有権
建築年月	1997-09-00
物件情報	・西武新宿線下井草駅から徒歩11分に立地する一棟アパート
固有リスク

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ファンド運営事業者情報

サービス名称	TOMOTAQU
事業者名	株式会社イーダブルジー
住所	東京都港区六本木7-4-1 スマイリービル6F・7F
TEL	03-6388-0464
上場有無	非上場
純資産	3億2,755万851円
自己資本比率	4.92%
経常利益	2,839万4,296円
経常利益率	0.62%
決算年月	2025-07-31

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・書き込みに関して開示請求する・される、訴訟する・されるといった記載
・その他不動産クラファン投資に関する情報交換という趣旨にそぐわない記載

TOMOTAQUの投資リスクに関する情報交換をする際の参考情報/留意点

投資リスクについて議論されるケースがあるため、投資リスクを考察する際の関連情報、管理人が確認した留意点を掲載させていただきます。
リスクの発生確率や発生条件、最大想定損失は断定できませんので、投資判断はそれぞれの投資家により異なる、という前提で情報交換をお願いします。

リゾート案件について、当初計画時期に完了せず、再組成となった事例が複数件存在しています。
当初計画が順調にいかず、ファンド運用期間での売却ができないケースにおいて、再組成時に投資家にとって不都合な情報を主体的には開示しなかった事例が確認されています。
既に無事に償還済みですが、インカム型ファンドにおいて、グループ会社のマスターリース賃料が周辺賃料より高い可能性がある事例も過去にあり。（関連ファンド情報）

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コメント投稿

ID:5422 / 投稿者：匿名投稿 [2026-07-12 06:15:59]

督促メールとかが来るの嫌なもんで、大抵翌日には振り込んでいます。なんやかんや言うても、払えるもんはすぐ払うというのが金運的にも良いと聞いたのも大きいけど。

ID:4874 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-25 20:21:14]

残り3棟は127号として再組成
運用期間が1ヶ月短いだけで条件は125号と同じ

48時間限定先着100人キャンペーン
条件があいまいだったので問い合わせたら
48時間以内に出資申し込みではなく入金完了だった
問い合わせが多かったのかしれっと（ご入金完了まで）が追記されてた

18時半には100人越えたらしいけど
皆さんは即入金してますか？
私は銀行金利がもったいなので必ず入金期限日に振り込む様にしています

ID:4630 / 投稿者：管理人 [2026-05-27 13:05:50]

指摘ありがとうございます。
TOMOTAQUのサイトで、別途ファンドを組成する旨記載があるため、売れたわけではなく自社保有と見るべきですね。
記事も訂正いたします。

ID:4629 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 12:30:37]

管理人さんのファンド紹介で『100号ファンド運用中に8棟中3棟が売却されたようで、残った5棟の再組成』とありますが、合っていますか？
残り3棟はトモタク運営会社が所有というのを別のサイトで見かけたのですが…

ID:4546 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 17:25:34]

97号（+102号）
最終利益分配金配当日が5月18日だと
当初想定は2ケ月半後の7月31日だったのに
運用終了日からわずか4日で償還及び配当支払いは資金効率が良くてありがたい

深読みすると募集状況が悪化しているので返せるものは即返すから
投資家にやさしい当社の次の案件に応募してねって事か？

ID:4538 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 04:08:30]

2026年05月13日付け掲載のTOMOTAQU TOPIX
『初心者が選ぶべき不動産クラウドファンディング案件の見方
5つの重要チェックポイントで失敗を回避』が自己否定ばかりで笑う

ID:4537 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 01:26:25]

断定はしませんが常識で考えてもやってることは分かってるのでは？

ID:4535 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 18:11:33]

97号の募集時はインカム4.5%＋キャピタル2.5%のトータル7%で募集していますので、売却益が出ないなかでの満額配当は、単純計算すると劣後分の配当ゼロでも計算が合わなさそうに思うのですけどね。不思議です。
これはわかちあいのリゾートなどでも起きているのですが、投資家有利な着地はありがたいものの、こういうケースではより透明に、収支内訳を広く開示するくらいの姿勢にしてもらえると安心しやすいのですが。

ID:4534 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-14 15:41:57]

97号（+102号）はインカム+キャピタルで7％のはずが

（分配率(税引前)）7.0%（年利）予定通り
本ファンドにおける分配原資は、マスターリース契約に基づく固定賃料収入に加え、
実際の運用により得られた賃料収入等を含めております。
また、当該期間におけるインカム収入が優先出資に対する
配当相当額を上回っていることから、優先出資者の皆様には、
予定どおり年利7.0％（税引前）の分配を実施いたします。

劣後分を放棄する形でインカムのみで予定通りの配当実施
インカムのみで配当出来るならキャピタル分が劣後（運営会社）の取り分？
123号が後継で同額、同利回りだから実質1年延長で満額配当は後付け理由？

ID:1984 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 23:35:52]

以前は、運用延長時に、「地中埋設物があり工事が想定外に伸びた」とか丁寧に開示してて好印象だったんですけどね
ここまで情報開示に後ろ向きというか、都合の悪いことを一切書かない姿勢に転じられると、集金できないとやばい状況に追い込まれてしまったのか、と心配してしまいます

ID:1983 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-02 20:19:29]

情報開示姿勢その他諸々、
まともな会社と比べてここを「常識的」と称するのは極めて難しいでしょう。。。

ID:1551 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-24 11:25:19]

あ、お知らせ自体はそんなに気にしてないんですが、プロジェクトI+IIで買主の存在を匂わせていてこれで終わるのかと思いきや、
結局プロジェクトIIIで継続というのが少し気になるという話です。

ID:1549 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 20:21:52]

まず延長は1か月だけですし、更にきちんと「運用終了日の変更」と明記していますから、
かなり常識的だと思います。
ヤマワケの場合は一気に半年の延長ですし、更にその間の投資資金の扱いも不明ですから。

ID:1547 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-23 12:53:47]

元箱根プロジェクトIIIについて。
元箱根プロジェクトIのお知らせの説明では買主がいるみたいな書き方でしたが、結局計画通り売れなかったということなんですかね？
(見るのにログイン必要みたいなので詳細は書きませんが)
https://mypage.tomotaqu.com/news/3906

こういうのが増えてくるとちょっと気になりますね。

ID:218 / 投稿者：管理人 [2024-09-20 14:33:47]

161様の記載にて、償還遅延との情報がありましたが内容確認が取れました。

償還遅延はなく、運用期間の延期が２件あったようですが、延期した分、当初の想定利回り分の配当支払いを実施されているようです。
運用期間延期の原因は、「工事過程での地中障害物の影響により、竣工が延期」と、開発型ファンドで想定されうるパターンのひとつです。
公式サイトでも開示されていますので、ご案内します。

■延期したファンドと延期情報
https://tomotaqu.com/newspost/3706
https://tomotaqu.com/newspost/3707

■運用結果
https://www.tomotaqu.com/newspost/3771
https://www.tomotaqu.com/newspost/3772

ID:186 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-09 23:08:39]

トモタクCF52号（さいたま市）、先週無事に元本、配当償還されました
満額配当だったのはありがたいんだけど、トモタクはファンド運用期間の収支報告が一切ないんですね

ID:162 / 投稿者：匿名投稿 [2024-08-28 12:44:54]

私も分散投資前提で、投資枠の5%から10%くらいまでと考えてます

ただ、自己資本比率については、資金調達をクラファンに頼ってるCOZUCHI、ヤマワケ、VICTORY、わかちあいなどに比べたら大分ましですけどね
劣後出資比率10%というトモタクが定めたルールを守りきれてる間は、過度な心配はいらないとは思ってますので、他より比率高めです

ID:161 / 投稿者：匿名希望 [2024-08-28 07:19:15]

一度償還遅延があったようですが、その後、予定通りの利回りも戻って来たようです。自己資本比率の低さは、やはり心配なのでリスク分散し、クラファン全体投資の3%位に留めています。