「TAMBO 葛飾金町プロジェクト」は中古一棟マンションをリノベして収益アップをめざすファンドで、想定利回り10%となかなかの条件

全室空室の中古一棟マンションのリノベバリューアップ事業

今回のファンドは1996年築の中古一棟マンションをリノベーションして、8室中全室空室の状態からテナントリーシングを行い、収益力をアップする事業です。
駅から徒歩20分程度と少し距離がありますが、マンションの居室は1室平均50㎡規模と、ファミリー向けとなっており、物件から徒歩2分にスーパーマーケットが存在するなど、住環境はそれなりに整っています。

マンションは現在全室空室となっており、適切なリノベーションを施すことで1室約9.6万円～10万円で入居者を確保し、総事業費の8.5%程度の満室賃料収入が得られる状態とすることでバリューアップをめざす事業です。
TAMBOでは築古物件の扱いを複数件取り扱ってきていますので、一定のノウハウは期待できそうです。
劣後出資比率13%水準とそれなりの安全性を確保しており、事業において13%までの損失が出ても、投資家の元本が保護される設計です。
この事業内容で想定利回り10%は、なかなか好条件ではないでしょうか。

留意点としては、入居者の確保が完了するまでは当然賃料は得られませんので、本ファンドの想定利回り10%を実現するには、満室稼働にすることで物件の価値を向上させ、売却益まで確保することが必要です。
中古物件ですので、取得後に想定を超える修繕費が発生する可能性や、期待するほどの賃料が得られない可能性、空室期間が長引く可能性など、想定収支より悪化するリスクもありますが、比較的オーソドックスな事業であり、運営事業者に相応のノウハウがあれば、当初事業計画から大幅な下落リスクが高いものでもありませんので、劣後出資比率13%水準は、それなりのリスク抑制効果がある水準でしょう。

ハザード情報や事業収支など、情報開示がしっかりしている

本物件は、ハザードマップを確認すると浸水可能性のあるエリアとなっており、「およそ200年に1度の規模の大雨により江戸川流域で堤防が決壊した場合、対象不動産のエリアでは0.5ｍ以上3m未満の最大浸水深の洪水が発生する可能性がある」物件となっています。
管理人が好ましく感じたのは、契約成立前書面の冒頭に、「重要な確認事項」としてこの内容が明記されていることです。

加えて、書面の最終ページには、想定賃料、想定費用に加えて、いくらの売却益を確保するととで投資家への配当を支払う計画かも明記されています。

運営事業者の決算は地味だが堅実

運営事業者の決算情報（2025年11月30日）が掲載されていましたので確認すると、事業規模は決して大きくありませんが、堅実な事業を行っているように見えます。

まず、事業者の財務状況が現れる「ＢＳ」を見ると、総資産を膨らましていません。
一方で事業者の稼ぐ力が現れる「ＰＬ」を見ると、売上高15億円水準と小粒ながら、堅実に営業利益を残して運営しています。
結果として、純資産も少しずつ積み上げ、1億6,000万円を確保して、自己資本比率も40%を超える高い水準となりました。

人件費などの固定費を膨らませず、取得した不動産も適切に回転させて買取再販を継続できており、不動産クラファンも適度に活用して事業運営できています。
本決算期末に不動産クラファン「札幌市白石区ブリッジファンド」を通じて保有していたであろう物件も無事に運用を終了したとの通知が2026年2月14日に届いていますので、無理に資産規模や売上を追わず、堅実に事業を推進している企業、と見てよいのではないでしょうか。

もちろん、純資産1.6億円規模だと、今後ファンドで大きな資金調達をすれば自己資本比率が一気に低下する可能性もありますのでウォッチはしておく必要はありますが、サービス開始からの傾向に変化がなければ、過度な心配は不要に感じます。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）