汐留ファンディング17号は、2年契約で入居者の退去後のリノベーションにより想定利回り8%をめざすファンド

2026.3.17追記
本ファンドは初年度はインカムのみ、2年目にリノベーションを行った上で売却益の確保をめざすため、以下の配当が計画されています。
初年度利回り：4%
2年目利回り ：12%（売却益が確保できた場合）
24ヵ月運用の場合の通期利回り：8%

ただ、この配当計算が各事業年度ごとに12%を上限とする配当となると、例えば100万円を出資し、13か月で売却が完了した場合の配当は、以下のような計算の仕方となってしまう可能性があります。
初年度　：4万円
2年目　：1万円（100万円×12%÷12=1万円）
通年での利回り：5%(5万円÷100万円÷13×12)

この点については汐留ファンディングに質問をしていますので、確認でき次第続報を記載させていただきます。

汐留ファンディング17号(世田谷区ファミリーマンションプロジェクト)概要

汐留ファンディングではマンションをリノベーションして富裕層向けに売却するタイプのファンドを多く扱っており、今回のファンドも得意の区分マンションを取得し、リノベーションにより収益力を最大化した上で売却する、というこれまでのノウハウが活かせるファンドとなっています。
築古ではあるものの、東急田園都市線 用賀駅 徒歩7分とそれなりの立地であり、比較的流動性面の心配が小さい物件を扱うファンドで、劣後出資比率も9%弱と、このタイプのアセットとしては及第点の水準を確保しています。

賃料を原資としたインカムゲインに加えて、リノベーション等によるバリューアップを通じた売却益も得られる必要はあるものの、これで想定利回り8%というのは、なかなか好条件のファンドはないでしょうか。

2年間の契約であり、満額配当をめざすは、いくつかの留意点も

本契約は２年契約と不動産クラウドファンディングの中では長めの運用期間となっており、この際の留意点が２つ１つあります。
１）2年契約の間に不動産市況が変化するリスクがあること
２）リノベーション後の賃料値上げを織り込んだ売却計画なものの、現在の入居者の退去時期が見えないこと

前者については、現在のマンション賃料は物価高に加えて建築原価高騰などもあり、上昇傾向にあります。
そのため、2年間の間にリノベーションを実施すれば、現状より賃料を上げられる期待を事業者としては持っているでしょう。
一方、この賃料上昇トレンドが期待通りとならない場合には、物件の売却額には、賃料に加えて、先行きの上昇期待がしぼむことで、期待より低い額で売れなくなってしまう可能性があります。
現在賃料のあるそれなりの立地の物件で、劣後出資比率が9%ありますので、それなりのリスク抑制は効いていますが、この変動リスクを受容する必要があることは留意する必要があります。

後者については、今回、入居者の退去に関する情報がありませんでした。
契約更新時にももちろん一定の値上げ交渉はできるものの、周辺相場の上昇分以上の値上げ交渉は簡単ではありませんので、退去後にリノベーションして、賃料を値上げして入居者を募集するケースに比べると、賃料も売却額も高く取れない可能性があります。
【追記】
後者について、当初記事掲載以降、再度公式サイトを確認したところ、記載が確認できましたので訂正します。
「1期目は定期建物賃貸借契約による賃貸収入を原資とした想定年利4%のインカム型、2期目は退去後のリノベーション・売却による想定年利12%のキャピタル型として運用する計画」との記載が公式サイトに掲載されていました。
「定期建物賃貸借契約」は期限の定めのある契約であり、通常の賃貸借契約と異なり、賃借人が希望しても契約更新を断ることができますので、退去時期が明確に定まっています。
退去後のリノベーション工事が実施できることが契約上担保されているという点で、事業計画の蓋然性は高そうです。

事業内容的に、市況の大幅な悪化でもなければ、大きな損失が出るリスクは限定されていますので、この条件で想定利回り8%は、悪くない条件ではないでしょうか。

汐留ファンディングの魅力１：富裕層向け販売チャネル

汐留ファンディングは、税理士等の士業グループと連携する汐留プロパティが運営するクラウドファンディングサービスです。
富裕層に対する販売チャネルの強さ、という特徴があるサービスです。

富裕層においては相続税の圧縮効果や、減価償却費の計上など節税効果が期待できる場合、不動産を表面的な運用利回り＋αで評価できるケースがあるため、いわゆるプロ向け価格より高い価格で不動産が売却できる期待が持てるため、ファンドに投資する投資家にとっては、富裕層向け販売チャネルが強い点は魅力になります。
これまでのファンドでも、比較的売却価格を高めに想定しているように見えるファンドが多いのですが、無事に償還できているのは、このチャネルの強さがあることは大きいのではないか、と管理人は感じています。

汐留ファンディングの魅力２：富裕層からの仕入れチャネル

富裕層は相続対策で不動産を保有する、ということは、相続後は、その不動産を相続した方が、不動産売却を希望されるケースがあります。
その際に、お抱え税理士に不動産会社を紹介してもらうケースがあるのですが、そういった案件を仕入れられていることもあってか、運営企業の決算を見ると、かなり売上高営業利益率が高くなっています。

士業との連携ですので、だからといって安く買い叩けるわけではないでしょうが、安易に資産規模を膨らませるのではなく、高粗利率が狙える物件のみを取得して、利益を着実に積み上げている様子ですので、本ファンドが事業者の得意な事業パターンであることは、投資家にとっては安心材料の一つとなるのではないでしょうか。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）