東京メトロ東西線浦安駅から徒歩11分、1985年7月建築の区分所有マンション投資
今回のファンドはキャピタル型ということで、現在テナントのついていない区分所有マンションを取得し、バリューアップやリーシング（借主をつける）を行った上で売却することで売却益による配当をめざすファンドです。
ノウハウのある不動産会社が事業運営を行うため、バリューアップやリーシング自体のリスクがそこまで大きくない他、賃料相場が短期間で大きく、想定外に変動するリスクは限定されるため、元本がゼロになるような大きなリスクがない点が魅力です。
本ファンドでは劣後出資比率15%と、売却額が想定より15%下回った場合でも投資家の元本が保護される構造となっており、リスクを抑制されているため、これで想定利回り10%が期待できるファンドは、かなり好条件と言えるのではないでしょうか。
ただし、汐留ファンディングのこのパターンのファンドには少し気になる点もあるので、その点もご確認の上で投資判断していただければと思います。
更に「汐留funding」2周年記念キャンペーンも！
本ファンドと来月募集予定のファンドでは、「汐留funding」2周年記念キャンペーンが実施されており、新規会員登録者、既存会員いずれにもキャンペーン特典としてAmazonギフトがプレゼントされます。
想定利回り10%という好条件に加えて出資額の1%相当のAmazonギフトが得られますので、区分マンションのリノベーション型ファンドへの投資としては、かなりの好条件ではないでしょうか。
■2025年1月21日から2025年2月28日までの間に新たに汐留fundingに会員登録し、投資家登録まで完了した方
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■50万円以上の出資をした方
出資金額50万円ごとに5千円のアマゾンギフト券をプレゼント
収支検証してみると、単純に見ると違和感も有りか？
今回の対象物件のこれまでの賃貸募集データから、対象物件の収益性やファンドでの取得価格の妥当性を検証してみましたので、参考にご欄下さい。
■対象物件の募集賃料情報
|
専有面積 |
募集賃料 |
募集時期 |
| 4F |
55.57㎡ |
118,000円 |
2024.8 |
| 4F |
55.57㎡ |
100,000円 |
2024.1 |
首都圏ではファミリータイプ向けのマンション賃料は全般に上昇傾向にありますが、本物件も直近の募集賃料を上昇させる余地がありそうです。
対象物件の専有面積は54.25㎡、かつ1Fと賃料は上記事例より下がるはずですが、リノベーション工事も実施するということで、仮に125,000円での募集をめざす前提で物件の収益力を想定してみましょう。
■対象物件の収益力想定
|
金額 |
| 賃料合計 |
125,000円 |
| 管理費 |
7,750円 |
| 修繕積立費 |
13,980円 |
| NOI（月額） |
103,270円 |
■物件の購入価格と収益力検証
| 購入価格 |
40,000,000円 |
| 想定NOI（年額） |
1,239,240円 |
| 想定NOI利回り |
3.1% |
区分マンションの売却額がNOI利回り3.1%というと、ちょっと微妙な水準になりますが、運営企業が富裕層を抱える士業グループとの連携があるため、そこでの売却を想定すれば不可能でもない水準、という感じでしょうか。
ただし、本ファンドはインカムゲインが無い中、不動産売却益で配当する前提となると、投資家への配当金は売却益の確保が必要ですので、投資家への配当利回り10%を配当するには、340万円の利益確保が必要です。
となると、4,340万円での売却が必要になりますが、その場合のNOI利回りは、2.86%となり、さらに売却先を選びそうな売却価格設定になります。
感覚的には、簡単に実現可能な事業収支ではないようにもみえることは理解しておく必要がありそうです。
ただし、管理人が過去に汐留ファンディングで投資した事例の情報も元に考えてみると、少し景色が違ってきますので、その点も補足します。
過去のファンドで確認できた事業収支の構造
管理人は汐留ファンディングの同タイプのファンドに過去に投資したのですが、その際に確認できたことがあります。
それは、
・ファンドでの調達額全てが物件取得費やリノベ工事費に回ったわけではなく、工事やリーシングに関する費用などの予算も含んでいた
・管理人の投資事例では、3,300万円中実際に使用したのは2,700万円弱となっており、3,500万円弱で売却することで満額配当が可能であった
・投資募集時の書面では、「物件取得額3,300万円」となっており、当該金額内に各種経費や予備費を含んでいた模様であった
上記の過去事例では、事業者の劣後出資分の費用をほぼ使わずに不動産売却、償還までを終えていましたので、本ファンドにおいても、実際の物件取得額は4,000万円よりも小さく、4,000万円にはリノベーション以外の各種経費の他、予備費（リスクバッファ）を積んでいる可能性があります。
そうすると、売却時のNOI利回りはもっと高くても配当することが可能になります。
ここまでの考え方が本ファンドでも同様だとすれば、本ファンドの大きなデメリットとして、事業収支がWebサイトや書面を確認してもわからない中、事業者の実績などを信頼して投資判断をするしかない、ということが言えそうです。
不透明な点はあるのですが、立地はそれなりの1985年築の区分所有マンションということで、仮に損失が生じても大きな損失が生じるリスクが高い物件ではないため、事業者を信頼してうまくいけば利回り10%満額配当があり、損失が出ても損失額の15%までは事業者が負担してくれるファンド、と見れば、面白いファンドではないでしょうか？
もちろん、元本保証のない投資商品のためリスクはゼロではありませんので、その点はご理解の上で投資検討をお願いします。
