名前：
コメント：
ID:617 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-11 12:08:07]
69号ファンドは何室あるのか調べてみると28+70室で、9.5%の配当だと一室あたり月5.6万円になります。 青森市で同様の施設の賃料は月3万円ほどのようなので、どこから9.5%の配当が出てくるのでしょうか？
ID:615 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:52:33]
それでも既に93%埋まってますね
この金額が楽に埋まる状態は運営側には望ましいんだと思うんですが、既存投資家からするとリスク高めのアセットが増えていくという気がかりも感じます
ID:614 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:24:01]
メール来てました
申込金額の誤りがあったと
ID:613 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:11:58]
何で応募が一気に3億減少
ID:530 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-10 18:00:37]
沖縄南城の建物の募集きましたね
去年あるはずだったので、いやな予感がしてたのでよかったです
既に建設中だそうで、去年台風で被害のニュースみて遅れてる可能性もあるのかと思っていたので
ID:478 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-07 21:13:12]
期日まで1週間近く残して、100%達成しましたね
まずは、良かったですね！
（利回り不動産にとっても、利回り不動産で投資運用中の投資家にとっても）
ID:477 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-06 22:30:24]
なんだかんだ95%まで来て、多少キャンセル出ても満額調達できそうな雰囲気ですね
後は無事に高値売却しきって、落ち着いて欲しいですね
ID:475 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-04 22:45:19]
集まるか心配しましたが、現時点で88%まで来ています
締め切り間際に応募する人もいるので満額行くかもしれません
正念場を乗り越えて、ぜひ30億で売却して欲しいです！
ID:439 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-26 20:06:40]
今日が先行申込の入金締切
逃げた人いるだろうな～
明日、申込額が減額するかも？
ID:432 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-23 14:31:44]
非公開の内容を晒した人は
結構な「責任」を追求されるかもねえ。
ID:430 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-23 10:55:23]
選考申込を回避して正解だったよ
ID:407 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-20 21:23:36]
どなたか問い合わせられた方、何か追加で分かった方とかおりませんか？
できれば自分から問い合わせたいんですが、AGに出資している関係でできないんです。
ID:405 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 23:00:53]
大募集に影響が出ては困るので、先にうまく動くべきところ、そうできなかった事が心配になります。
AGではなく利回り不動産からの説明を期待したいです
ID:404 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 21:52:59]
ID:403さん
延長経緯も記載されていますよ。
ID:403 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 21:40:36]
そっちの掲示板でも、やはり、という感じですが、延長理由までは触れられてないみたいですね
キャッシュフローが出ている不動産を保有してるのなら悪くないのですが、周辺のホテルやリゾートが好況の中で、対象物件が売れ残ってるとしたらまずい状態という可能性もあります
クラファンで大型資金調達をしている最中なので、事業者から追加情報の開示を期待したいところですね
ID:399 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 20:20:12]
私AGに出資してまして勝手にメールあげるのは止めときますが、「ソーシャルレンディング投資の学校」という掲示板に情報書き込まれています
何か分かる人たら教えて下さい
ID:398 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 20:00:42]
そうなんですね。詳細情報あれば共有お願いします！
物件の開発遅延なのか、稼働してるが収益出てなくて希望価格で売れないのか、収益出てるけど売り切れてないのかでだいぶ話が違うけど、中身知りたいですね
ID:397 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 18:00:29]
結構大きな額のレンディングに対する延長ですよね。
資産急拡大中なので少し注意が必要ですね。
ID:396 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 17:32:53]
ここのグループ会社がAGクラウドファンディングからの借入延長との事
ID:372 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-08 15:52:33]
経営判断を誤ったか？
ID:364 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 20:11:10]
先行案内来たけど見送り。ヘルスケアやデータセンターなら海外REITかな。
ID:363 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 20:04:17]
先行案内来たけど見送り。ヘルスケアやデータセンターなら海外REITかな。
ID:359 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 02:02:18]
先行抽選デメリット案件なので
一般で十分
ID:358 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 22:01:16]
様子見中、現在25%。これから貰う冬ボで行くか悩み中
集まらなければ利回り最大値上げれば埋まるんじゃない？
ID:357 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 19:28:02]
何となく抽選の必要がないような気がしてきた
ファンドが成立するかの問題のような気がしてきた
ID:356 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 12:42:50]
ここを見てくれてるか
誰か言ってくれたか
詳細情報にファンドポイントの説明が入りましたね
ID:355 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 00:43:42]
②は払込期日が1/22なので
①は1か月余分にお金を預けるので13月と考える
ID:354 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 23:58:30]
①は払い込み完了後、実際のファンド運用スタートまで1カ月ちょっと資金が寝ている状態になるというデメリットありそうでは。
利回り不動産にとっても投資家にとってもチャレンジングで面白い案件、って感じですかね？
これを期待通りの高値で売り切れれば利回り不動産の財務にもプラスになる期待はあるし、かけてみるか悩みますね、ほんと。
ID:353 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 23:18:50]
①でも払込完了締め切りは12/26だから、②に比べデメリットにはならないのでは？
利回り不動産が何か間違っていなか、ほんと悩む案件ですね。
半日後スタートてす！
ID:352 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 22:11:25]
この検討して考える時間がまた楽しいですよね
さて①～③のどれにしようか
ID:351 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 21:16:41]
掲示板にコメントさせてもらったあたり、記事にも追記しておきました。
これまでの利回り不動産とはアセットタイプも資産規模も事業者が持つノウハウレベルも違う中、見かけの利回りやキャンペーンに飛びつくのではなく、じっくり考えていただきたいということで、アップサイド期待とリスクを丁寧に解説しました。
当サイトの趣旨としては、リスクや懸念があれば、それも踏まえて投資判断いただきたい（リスク知って投資はもちろんありです）、ということでリスクをしつこく買いていますが、リスクとリターンのバランスが悪いということではなく、なかなか面白いファンドではないでしょうか。
ID:350 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 19:44:58]
詳細情報にいつも記載があるのに
今回ないため？
こんな所に書いてあるなんて気付きずらい
ID:349 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 18:51:27]
同じくファンドのポイント見落としていました。
画像の中にあり分かりずらいです。
●売主の事情で早期売却→他社より早く購入意思表示→安価で購入
●1社から既に30億円での購入意向表明あり
ID:348 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 17:37:01]
新規会員でない投資家
①先行抽選申込
メリット 確実に投資出来るのでは
５０万から５００万まで０．５％ＷＣ
５００万以上１％ＷＣ
デメリット １か月資金拘束されるので１３カ月で計算すると年利１１％
１１＋０．５＝１１．５％
１１＋１＝１２％
５００万以上でないと先行投資は利率が下がる
②一般抽選
メリット 資金拘束が短い
デメリット 投資できない可能性もある
③リスクが高いと判断してやめておく
あーだこーだ考えるこの時間も含めて楽しいものだと思われる
募集開始が楽しみだ
ID:347 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 14:49:08]
最低成立が１４．４億
過去のファンド最高額６億
新規の会員がそうとう増えてないと
ファンド成立は厳しいのではないか
そんなに増えてる感じがしない
広告も見かけないし
ヤマワケ、コヅチ、TECROWDは広告すごいけど
既存の客も迷ってどうしょうか思案中では
ID:346 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 02:12:25]
すいません、重説など既に出ていましたし、見ていました
今はまだ建物もテナントとの賃借契約も、利回り不動産は、持ってないタイミングですね(信託受益権化されて売り主が受益者状態)
クラファンでの募集期間終了してファンドが成立、その後投資家からの入金を受けて、病院の売主との決済・引き渡しという流れになります
という状況だと、今のタイミングで得ている買い付けの確度はやはりどうもよくわかりません
近隣の大手医療法人なら情報がなくても値付けできるのかもしれませんが、今の保有者がそこに売りに行かず、利回り不動産だけと交渉して安値で売るか、という疑問点が
何せ、利回り不動産が資金決済(購入代金支払い)ができるのは最短でも来年1月22日以降(投資家の入金期日/クーリングオフ期間考えるとさらに先の可能性)ですから、売り急いでいる側からしたら、決して良い売り先でもないはずなんですよね
再度不安点を書いてしまいましたが、とはいえ、リスクを受容する分アップサイド期待もある、『利回りプラス』1号案件にふさわしいファンドではないでしょうか
ID:345 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 01:48:16]
病院の世界は本当よくわかりませんが。。。
売り急いでたので安く買えたというのは、利回り不動産の正直な認識ではあるんだと思いますんで、勝算は一定持っているんだろうとは思います
ただ、病院の売主の真の安値売却理由がその通りと決まっているわけではない可能性を疑う、という視点はいるかと
病院系のプロアセットマネージャーであるであろう売主がなんらかの保有リスクを感じていたとして、病院系の経験がない、または少ない利回り不動産が、そのリスクを同程度に察知できるだけのデューデリジェンスやオペレーターリスク調査をやれるのか？という観点ですね
相手側では、まだ最悪よりましな状態で売り抜けた、と思っている可能性もゼロとは言えないかと
迅速な経営判断で買えた、というのはポジティブで美しい表現だと思うんですが、逆から見ると、成長志向の不動産会社が背伸びして高額かつ不慣れな物件を買い急いだ可能性はないか、という懸念点にもなります(この表現でドキッとする業界人多い気がします)
プロの不動産会社が間違わないわけではないですし、大きく伸ばすタイミングにはリスクを取って勝負したくもなりがち
後は重説などを見ないとわかりませんが、まだ利回り不動産が物件オーナーでない、購入契約締結、決済前段階なら、30億の買い付け受領は、オペレレーターの信用審査などが済んでない段階で、停止条件付きという可能性もありますんで、30億の売却成約確度がどこまで高いかは、もう少し情報がないとわからないかもです(病院でなくとも、買付受けたから必ずまとまる、というものではないです)
少しネガティブな記載が多くなりましたが、明らかにリスクが高い、というわけではなく、不安要素もある、といった感覚です
「成長志向の不動産会社がちょっと背伸びして高額かつ不慣れな物件」を扱っている案件、くらいのリスク認識は持った上で投資判断するには、アップサイド期待もあり面白いと思っています
リスクを受容する分アップサイド期待もある、『利回りプラス』1号案件にふさわしいファンドではないでしょうか
ID:344 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-30 21:10:36]
虚偽記載はないでしょうから、30億の打診を蹴るというのはそれだけ顧客還元を優先し社運をかけているかつ1年後にそれ以上になると見込んでいるというポジティブ思考でオッケーですかね?
ID:343 / 投稿者：333 [2024-11-30 20:27:37]
管理人様、いつも丁寧にお返事頂きありがとうございます。
皆様の投稿もとても参考になり感謝です。
ちょっと理解が着いていけないので、今回はまにわくに入れようかと、悩み中
ID:342 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-30 13:24:18]
ファンドのポイントを見落としてました
早期売却理由がしりたいところですね
20億で買って30億で売る、夢のような話しですね
20億融資出来ないならファンド利用は理解できます
私なら運用しないでとつとと売ります
ID:340 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 13:08:58]
利回りプラス(上振れ約款)は、アップサイド狙いの層を明らかに意識してますし、約款取得は半年から1年のお仕事
そもそも仕入れも前もって方向変えないと急にはできませんので、戦略的な変化でしょうから、以前の姿にはならないのかな、と感じますね
でもそれにより新しい会員層はいっぱい入るんじゃないですかね
シンプルに利回り高いのは強いですから
戦略見直しがよりはっきりしてきたら、サービス解説記事も修正せねば、かもですね
ID:339 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 13:04:11]
難しいところですが、三周年から明らかにアセットタイプが見直しになってますので、既存の会員とは異なる層に向けたサービスに変化していく方向なのかもしれませんね
これはこれでニーズもあると思うのですが、運用中ファンドへの影響も出るのでもう少し変化はゆっくりが嬉しい気はします
ID:338 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 12:32:14]
それと、この案件に18億集っめられるか？
何も考えない人ばかりなら可能か
ここの投資家はここまで過激なのを求めてないのでは
ID:337 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 12:07:55]
おっしゃる通り、マスターリースといっても、どこもグループ会社による賃料補償ですから、受容できる損失には上限があります。
不動産クラファン事業者（非上場）で、PLベースはまだしも、キャッシュベースで1億の損失を受けて平気という企業は、そんなにいないですね。
後は、やはり出口ですね。REITの事例を見ても専門性を求められるアセットということで買い手が限られる中、その分野のプロ向けファンドが安値で手放しているものを、今後高値でさばき切れる手腕があるか、は未知数だとは思います。
安値で買えているという事実自体はポジティブな面はあるんですが、なぜ安値で買えたか、という背景がわからない中では不安も同等以上に感じるべきかな、ということで、私はやれて分散投資枠の一部、という感覚でしょうか。
ID:336 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 10:21:22]
330です
管理人様、解説ありがとうございます
ここは説明がいつもしつかりしているのが特徴なのですが
ヤマワケ並みに説明が今回ないなと思いました
マスターリース契約はありますが、入ってこなければ利回り不動産に
配当2億（インカム）払えんだろうと思います
相手は個人と記載あり病院経営もいま大変なところが多いニュースも見ます
先行抽選だと1か月無駄に資金拘束されるのも嫌だなと思ってます
一般で行くかとも
ID:335 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 10:02:35]
記事でも記載しましたが、気になる点だけ補足です。
ヘルスケア系アセットを取得運用する存在としては、ヘルスケアに特化したREITなんかもあるんですよね。
ヘルスケアREITではNOI利回りベースで5%から高くても7%代で物件を運用しています。（鑑定ベースなので取得額はそれより安い＝NOI利回りが高いケースも有り）
（参考）https://hcm3455.co.jp/file/news-036c77e8efc4f4e9e79d34d0d195aa4160388170.pdf
本物件は建物の質や金額としてはREITが取得検討できうるものに見えますが、利回り7%水準の値段でもそこには売却できなくて、利回り不動産が利回り10%水準という安値で取得できた、という状態だ、という点は、投資前にしっかり認識すべきことだと思います。
売却元のファンドに「売り急ぎ」が必要な事情があり、REITやヘルスケア系のファンドへの売却交渉時間がなかったという可能性もあるのでしょうが、それでも配当10%出せるほどに安い価格で売却することになった、という、「売り急ぎの可能性も含め、なんらかの背景があったのだろう」という前提を踏まえ、最終投資判断するのが良いのかな、と思います。
ちなみに、REITにおける病院不動産の扱いについては、「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」が制定されていました。アセットマネージャーには専門家の配置の他、賃料不払い時にも国土交通省への報告や連携が求められるなど、社会インフラとしての固有の特性があります。
利回り不動産はREITのガイドラインに準拠する義務はないですが、そういったそれなりに重たいアセットを積極的に扱えるヘルスケアREITやファンド、または医療法人（経営が異なるので厳しい気がしますが）などに売却する、ということがアップサイド利回りが得られる前提になりそうですので、それなりの専門性は求められるんでは、と思いますので、高く売れて当然、といった楽観を持ちすぎるのは怖いかもです。
https://www.mlit.go.jp/common/001094282.pdf
一方で、NOI利回り6%でファンドが買ってくれたら、売却利益が66%超となり、その25%が投資家に分配されると売却分利回りが16%超（諸経費未考慮）になる可能性もあります。
NOI利回り5.5%で売却できれば投資家の売却分利回り20%といった可能性も。もちろん振れ幅は大きいのですが。
ID:334 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 07:30:37]
正直、病院の口コミは参考にしかならないんでは、という印象です。なんの根拠もない感覚ですが、医療や介護は、評判と財務というか利益がは別の面もある印象です。
介護なんかは、介護制度の上限まで保険使って、要介護度を下げない、つまり回復させない方が施設側は儲かったりする、と、患者の利益と介護施設の利益が相反する構造があったりするそうです。（これは専門家に聞いた話なのである程度実態ではあるかも）
病院も昔は薬どんどん出した方が儲かったりで今は医薬分業に進んでますよね。
高所得者向けの人間ドックなどは、評判と儲けが一致する構造でしょうから、そこらは口コミも参考になるのですかね。
あとは人、ですかね。人手不足が課題の業界ですから、人の教育などの面やモチベーション面の評判は参考になるのかも。
とはいえ、このあたりは専門性が必要な分野ですので、すいませんが、私のコメントはあまり参考にならないのが本音です。
ID:333 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 00:43:10]
管理人様
病院の評判というか、Googleの口コミには否定的な書き込みが見られました。
こういう評判も考慮して投資判断すべきでしょうか。
ID:332 / 投稿者：管理人 [2024-11-28 23:07:41]
かなり驚きながら解説記事買いてみましたが、すいません、やはり病院のオペレータリスクについては、なんとも言えませんので、ポジネガ両方わかることを書き出してみました。
ポジティブな点としては、これまでプロ向けファンドが持っており、それにはおそらく機関投資家が出資していたと想定されること。
その際に某大手信託銀行で受益権化時にデューデリを経てるはずですので、資産価値や当時のテナント信用力なんかもプロ投資家に売れるレベルなのだとは思うのです。
気になる点は、そのプロ向けファンドが利回り10%出る水準で本物件を売却する、という点でしょうか。（ただの出資者の解約契機の売り急ぎなら、物件の問題ではないかもしれません）
情報の非対称さがある領域ではあり、どうしても「かけ」の面は出ますが、それでもこの物件で利回り12%+α期待が持てるというのは、魅力も有りますね、正直。
もしオペレータの信用不安を解消して売却交渉ができれば、このアセットなら利回り(CAP）10%どころか、もっと低い利回りで（高い売却額で）売れる希望は十二分にあるとも思います。
ファンドからどうしてこの値段で買えたのかを教えてもらえたら、ぐっと安心できそうなんですけどね。
ID:330 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-28 21:26:10]
管理人様
解説をお願いいたします
取り敢えず劣後2億だけ頭に入った
何でこれなのかストーリーがないので？
病院はニッチ過ぎる、取り壊しても安い価格なのか20億
ただの博打案件なのか？
ID:323 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-27 00:08:21]
リファイナンスの怖さ、事業者側はどう思ってるんでしょうね
いろんなサービスが派手に利回りを上げていくもので、銀行の金利以上にクラファンの利回り水準があがってしまってるのでしんどそう
そうそう、VICTORYもそうですが、目の前ではCOZUCHIのANAリファイナンスが迫ってますね
去年同様リセールで注目を集めて会員を増やしてから、という流れで準備はしてるんでしょうが、何せ額がでかいですから業界への影響も大きいですね
ID:322 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-26 22:54:11]
304、306、308です
ビクトリーはまさにリファイナンスの
恐怖を絵に書いたような運営にしか見えない
ID:320 / 投稿者：ID317です [2024-11-26 22:46:47]
管理人さま
お忙しいところとても丁寧な解説をいただきありがとうございます。
とても参考になりました。レジ以外のインカムアセットについてはオペレーター要素が大きいことが良く理解できました。
ID:319 / 投稿者：管理人 [2024-11-26 22:19:34]
318の続きで、ヘルスケアについて補足コメントです。
ただ、REITなどは鑑定NOI利回りで5-6%程度の水準なのに対して、利回り不動産ではNOI利回り10%水準で物件を取得する模様。
設備面やオペレータ信用力などは当然REIT物件などと利回り不動産が取得する利回り10%物件では大差が出るのは当然のことである一方、仮にオペレータの収益が悪化した際に、多少賃料下げたり、最悪オペレータが破綻した際に新しいオペレータを好条件で誘致するなどの対策で損失を限定できる余地がまだありそうです。
オペレータとの交渉や誘致ノウハウなどは未知数ですが、REITと同等の信用力ではなくとも、利回りとのバランスはとれている可能性はあります。
最近の固有リスクが多い物件はキャッシュフローがやたら出ている物件ばかりですので、資金力のある買い手には限定されるものの、全く売りようがない、ということでもないとも思います。
というような考え方で、来期の事業者決算ではＢＳ側の自己資本比率はかなり悪化しますが、ＰＬ側の利益水準がそれ以上に良くなっているなら、今後もそれなりの配分で利回り不動産に投資継続、というのが私の感覚でしょうか。（若干減らしますが）
最後個人的な期待を書くなら、リファイナンス時に鑑定評価などの第三者評価がない現状の不特法クラファンでは、リファイナンスを繰り返すことで含み損が表面化しないまま走り続けられてしまいますので、そういった懸念を持たないで済むよう、ファンド収支やオペレータに関する情報開示を是非積極的に行って欲しいです。
不動産クラファン業界全体の情報開示姿勢の改善を牽引していってもらえればうれしいのですが。
ID:318 / 投稿者：管理人 [2024-11-26 22:14:06]
アセットのバランスとしてはレジ系とリゾート系が中心で来たところに、3周年で借地権付きの都心部駅近テナントビルや飲食ビルが加わったのが現状までという認識ですが、規模を一気に拡大させている、という「懸念」というか「客観的な事実」認識は、私も同感です。
リゾートについては沖縄で事業実績も有り、ボラはある市場なものの、今は正直アップサイド期待も大きく、レジ系とのバランス自体は良いと感じますので、ここまでのバランスは悪くない印象です。（同業でも、リゾートを以前からやっている事業者の今期決算はかなり好調なところが多い印象です。）
ただ、直近のアセットには懸念も正直感じますね。
築古の借地権付きテナントビルは出口流動性には懸念も有り、クラファン（利回り不動産）でのリファイナンスが順調な間は良いものの、何かトラブルがあった場合に、リファイナンス失敗が致命傷にもなりうるというのが新しい懸念点かと。
この点はCOZUCHIと類似のリスクですが、利回り不動産ではやたらキャッシュフローが出ている物件が多く、リファイナンスさえできるなら長期保有しても問題ないため、将来底地権者との交渉で再開発などを探りつつ売却先を気長に探せる（売却を急がない）、という点は強みにも感じます。
（キャッシュフローが出ているので修繕、改修などにも費用を回せそうですし、クラファンでの調達が順調なら事業としては悪くない可能性）
次に来るヘルスケア系は正直未知数で、そこで18億の物件を保有することは、私にとっては今後の投資配分を減らす要因になりそうです。
REITではオペレータの信用力に関する情報が開示されていたり、レンダー（銀行など）がついていればオペレータの収益力（レントカバレッジ）なども必ずチェックされているという安心感が持てますが、不動産クラファンでどこまでの情報開示がいただけるのか？が最大の懸念でしょうか。
※最近のJointαのホテルファンドではオペレータのGOP水準が開示されていたので、次回募集ファンドでもそういった情報があれば理想ですが、ヘルスケア系での開示は固定賃料が中心ということもあってか、開示されている事例を見た記憶がありません
ID:313 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-26 12:07:54]
素人分析ですが、現時点でのファンド資産は劣後分込みで推定約50億。その内訳はレジ系23億、リゾート・宿泊系11億、商業ビル16億。これに次回の66号の18億、かつややチェレンジングなカテゴリが追加されます。
ワイズH社においては勝負駆けの事業年度なのかも知れませんが、やや前のめり感を感じており、個人的には以降の資金投入については少し慎重な構えになっています。
管理人さんから見て、ファンド資産の構成バランスについてはどのように見えておりますか、またどのように評価されますか？
ID:309 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 22:41:39]
私は規模の拡大だけならまだ投資配分まですぐに変える気はないんで、次のファンドがなぜ安く買えてるのかに注目してます
ここには過度な高利回りより、リスクをある程度抑制したファンドを期待したいんですけどね
ID:308 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 22:26:24]
そうなんですよね
リスクはヤマワケのほうで取ってるので
ここは地味でいいんですけど
新規会員のキャンペーンも手厚し
商売としてやるからには
拡大路線なのかな
ID:307 / 投稿者：管理人 [2024-11-24 22:08:09]
分散投資先のバランスを考えると、COZUCHIとかヤマワケと同じ方向には行ってほしくないんですけどね
今のところ築古や借地権を安く仕入れてインカムメイン型ファンドにしているということで他とは違うものの、今回売却益見合いで配当上振れをやるというのは不安もありますね
もし今後ハイリスク型でノウハウのないアセットでの開発とか、権利調整まで入ってくるとＢＳの中身の見方まで変えないといけなくなるので、運営方針変えるとしてもゆっくり変えていって欲しいところですが（安定型インカムファンドと期待するファンドの安定性まで損なわれていってしまうので）
ID:306 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 21:48:14]
利率も上げてきて、額もかよって感じです
ここが、そつちを目指すとは意外でした
ヘルスケア？いままでの流れで縁もゆかりも無さそうですが
コズチ100億、ヤマワケ40億、レベチ25億、そしてここが18億ですか、ここは身の丈にあつてるのかな？
誘惑にまけて応募はすると思いますが
分散投資が崩壊しております
ID:305 / 投稿者：管理人 [2024-11-24 19:15:49]
額が大きくなりすぎるのは正直投資判断にはネガティブになってきますね
後は利回りが過度に高い物件は築古や権利面、立地の課題が気になります
COZUCHI同様の上振れ約款を取得したっぽいこと自体はポジティブですが、額拡大方針が強いならちょっと投資配分を落とす方向で考えざるを得ないですかね
ちなみにヘルスケアというアセットでインカム10%というのは素直にポジティブな面もありそうにも期待します
収益物件としては10%あれば十分キャッシュフローが出る可能性もあり、その水準なら売却先探せる余地や、オペレーター側の収支悪化時には賃料多少下げてもまだそれなりの利回り確保の期待も
出口の売却益も期待しやすい利回り水準ですし
これでオペレーターがREIT物件を運用してるような大手なら更に安心ですが、それは期待できない、ですかね、きっと
投資家の期待キャップレートぎりぎりの物件だとオペレーター側の収支開示がないクラファン物件ではちょっと怖い印象でしたが、賃料下げても収支が出る方が物価高、人件費高の時代には安心かもです
ID:304 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 14:57:16]
次期案件メール届いていると思いますが
１８億案件
ここのところ募集金額が拡大路線に舵をきったようで
一気に増やしすぎの感じもするのですが
ID:276 / 投稿者：管理人 [2024-11-01 23:20:13]
275様
プロフィール確認ありがとうございます。
詳しくは書きにくいんですが、経験面では、事業者側の立場ならどういった考え方をしたくなるか、とか、事業者側の収支やキャッシュフローなどはそれなりにリアルに想定できると思います。
とはいえ、価格妥当性や事業者決算などは開示情報だけでわかるとはとても言えませんので、あくまで一つの参考意見としてとらえていただければ幸いです。
ID:275 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-01 22:15:17]
管理人様
クラファンで長期運用する前提なら、気長に後者のチャンスを狙う、という手はありそう→個人的にはこれを期待し投資するつもりです。
ところでプロフィール欄を拝見したところ管理人様は不動産クラファンの業務に関わった経験がおありになるのですね。
おみそれしました！
どおりで多角的かつ鋭い視点の解説が多いわけです。
不動産素人の私には大変勉強になります。
ID:274 / 投稿者：管理人 [2024-11-01 20:06:30]
273様
共用部の清掃状態などが悪く空室が多い、となると、オーナーチェンジの際に管理会社を変えて改修して、賃料増額やリーシングでの収益改善余地が多いという見方もできますので、おっしゃるようなバリューアップ転売というシナリオかもしれませんね。（私も通ったことのある場所ですが、立地は良いですよね。）
もう一つは土地所有者からの所有権買取や、立退き・建て替え再開発のチャンスを狙う、というパターンでしょうか。
耐用年数を過ぎたビルだと融資期間の問題で買いてが限定されるため買い手がつけられるかにもよりますが、クラファンで長期運用する前提なら、気長に後者のチャンスを狙う、という手はありそうです。
本件借地権付き建物なのでややこしいですが、土地所有者と合意できるなら、１－２年の間に段階的に定期借家契約に切り替えて建替えを狙う、といった流れ？
このあたりは想像でしか書けない、あくまで可能性の話になりますが、しっかりした事業計画と適正な買値であるなら、悪いと断定するものでもないかと。
前置き長くなりましたが、クラファンの場合、マスターリース会社がグループ会社であることが多いため、1年程度のファンド運用の場合は運営事業者の財務余力がしっかりしていれば、ファンドとしての減収リスクは限定されると思っています。
特に、今回のように長期保有前提でのファンド組成の初年度では中長期事業計画からの乖離は出ていないはずですし、バリューアップシナリオは現時点で断定しきらないで投資判断する、というのもありかな？と個人的には感じております。
（最悪価格下げれば売りようもありそうな立地と取得価格の物件に思えましたし。）
後は、首都圏直下地震などでの損害リスクは耐震性に関する情報があるかは見ておきたいですが、これは確率の問題ですし、エリア分散などで対処する考え方もあると思います。
（高利回りファンドでは、一定程度のリスク受容は必要ですし）
ID:273 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-01 14:51:42]
管理人様
いつも即時性の高い有益な情報ありがとうございます!
管理人様的にも良かつ私も推しの利回り不動産最新案件での情報共有をさせていただけたら幸いです。
最寄りゆえ物件を見てきました。
一階飲食店はまあまあお客さんは入っていますが、なにせ空室が多くしかも共有のフロアの清掃がなっておらず内見に来た者は回れ右になる感じです。
どうせマスターリースですし、管理が良くない状態は改装して家賃アップや売却で建て替えなどのシナリオがあるとと考え、劣後も10%ありますし、このようなパターンの案件は一般的にプラス思考に捉えてよいパターンでしょうか？
ID:258 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-18 23:48:05]
京橋か
ID:257 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-18 08:24:43]
募集時間に割り込みで予定入って、間に合わず
せっかく先着式だったのに残念
ID:256 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-17 19:08:42]
6分で終わりました
ID:243 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-08 13:23:27]
新橋 埋まりました
キャンセル待ち繰り上げのようです
ID:242 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-08 10:49:51]
新橋、申込額が応募額を下回ってる
キャンセル出たけど
キヤンセル待ちがなかったのかな
ID:238 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-04 18:11:44]
次は5億なのでそれと新橋のあとすぐなので
すぐには埋まらないのでは
ID:231 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-01 19:25:38]
12%外れました
部分当選もなかったので、満額当選→端数だけ部分当選なんですかね
で、さっきやっと手が空いて、急いで今日の新橋申し込みチャレンジしようと思ったけど、少し出遅れたら当然先着終わってました
次回再チャレンジです
ID:228 / 投稿者：匿名投稿 [2024-10-01 12:16:25]
宝くじに当たったようです
ビックリ
全額でした
ID:227 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-29 05:16:40]
新橋、抽選でなく先着なので
はずれた人は１９時スタンバイ
６億のマグマが３億を飲み込む感じか？
ID:226 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-28 22:58:33]
利回り不動産で10%は嬉しい、同じく抽選に当たるまで応募します。
ビルというか2階建ての古い建物？ですが、飲み屋の場所としてはとてつもなく良いですね
ID:225 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-28 18:39:13]
私外れたら次の3ファンドに応募しますね、多分
作戦にきれいにやられそうです
ID:224 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-28 15:37:56]
10/1当選発表でハズレタ人を新橋で吸収する作戦ですね
ID:223 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-27 20:24:44]
とてもビルには見えない
ID:206 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-17 18:45:51]
ヤマワケの倍率みたいになってきましたね
ID:189 / 投稿者：管理人 [2024-09-10 20:01:15]
早速記事、サイトご確認ありがとうございます。
はい、今回私、分散投資のポリシーを曲げて応募してしまいますが、同じ気持ちの方がやはりいらっしゃいますよね。
地方物件ではあるものの、NOI利回りベースで12%出せる価格で仕入れているというのは、流動性面でも不安が少なく魅力を感じてしまいます。
私も利回り不動産さんにはこれまで先着式で募集開始時間即応募した経験しかなく、抽選で高倍率への応募は初めてです。
どなたか部分抽選の経験がある方がいらっしゃったら、情報共有いただければ幸いです！
ID:188 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-10 19:42:33]
管理人様
同じファンド2つのものです
既に私も３つ入れてますが
宝くじに当たったらいいな気分で応募してしまうと思われます
誘惑に勝てそうもありません
ここの抽選は、部分当選はあるのでしょうか？
誰かご存じのかた、いらっしゃいますか
ID:49 / 投稿者：管理人 [2024-06-24 22:36:29]
「匿名投稿」様
２つとも同じとは！好みが似てるんですね、きっと。
ちなみに私の後１つは、53号ファンド（港北FM）に50万円、です。
利回り不動産さんや汐留ファンディングさん、T's Fundingさん、らくたまさん、FUNDROPさん、まにわくさんあたりのインカム型ファンドは隠れた好バランスファンドだな、と思ってます。
ここ1年くらいのサービスもよいバランスのファンドが多く、先行きにも期待してます。
ID:42 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-23 23:23:41]
管理人様
今、気がついたのですが日記なるものがあつたのですね
千歳も投資されてたんですね
私もなので2つとも金額まで同じでした
ID:37 / 投稿者：管理人 [2024-06-20 21:15:12]
「匿名投稿」様
すいません、不特法１号型ファンドは運営企業の信用リスクが全ファンドに大きな影響を与えるため、決算の悪いファンドは私としては推奨してサイトに乗せるのはなかなか難しいと思ってまして。
配当利回りを下げれば黒字化するのかもですが、今の環境では配当を下げると会員が集まらないというなかなか難しい状況かもしれませんね。
が、結局事業者も投資家もＷｉｎ－Ｗｉｎの状態にならないと事業の継続性がないので、創意工夫して頑張っていただきたいところです。
クラウドファンディングは不動産会社にとっては先行投資が大きく、事業の黒字化に時間がかかる構造のため、今後先行投資の回収フェーズになり黒字化されるようなら、是非掲載考えさせてくださいませ。
（クラファン開始初年度は3,000万以上くらいの先行投資を想定しないと会員規模が確保できないので、順調ならどこかで黒字転換できる可能性はあるかもです）
ID:36 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-20 10:09:27]
管理人様さっそくのド直球の解説ありがとうございます
運営会社の業績ですよね
3期前から赤字なんですよね
経常まで黒なんですけど金利負担等なのか当期利益3期赤
あと私の偏見なんですけど大阪の会社なのもちょつと気になってます
ありがとうございました
ID:34 / 投稿者：管理人 [2024-06-19 20:37:52]
「匿名投稿」様
まにわくさん、気に入っていただけて良かったです
扱う不動産がシンプルですし、条件も好条件ですね
さて、「みんなの年金」さんですが・・・
すいません、過去に調べたのですが、シンプルに、
「運営会社の決算が３期連続赤字なので掲載見送り」
としています。
別板でも書いたかもしれませんが、不動産会社では金融機関との関係が非常に重要で、赤字決算は銀行の心象が非常によろしくない（債権者区分が変わるなど、実際の融資条件や上限額に影響もあります）ため、できるものなら黒字決算を作りたいという気持ちがあるはず、というのが私の認識する不動産会社経営者像なんです。
また、不動産業界では元気な会社に情報が集まりますので、赤字が続いて仕入れを絞ると、その後の仕入れにも影響したりもします。
１期の赤字というだけでも良いことではないと外部から見られる中、３期赤字という状態は、クラファンと不動産本業をこのまま継続する持続可能性がない状態という可能性も感じますので、せめてしっかり黒字転換して、黒字が継続できる状態になってから投資家の資金をお預かりしてもらう方が良いのかな？という印象をもってしまいます。
当サイトでは掲載見送りサービスのことについて積極的には触れていませんが、他にも赤字会社、ひどいケースでは債務超過（純資産がマイナス）となっているサービス運営企業もあったりするのですが、そういった企業の投資を推奨するような形で情報掲載をするのは、サイト管理者として無責任かな、と考え掲載していません。
例外としては、利回り10%超えなどで「ハイリスクハイリターン」に振り切っているようなサービスは、その旨を明記して掲載してはいます
が、これはあくまで「ハイリスクの分散投資枠」、という位置づけで見ていく前提で見ていただきたいところです
また、その中でも不信を感じる個別ファンドは、できるだけ「リスク」を補足コメントすることで、投資前のリスク判断材料にしていただければ、と思っております
ID:33 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-19 10:45:51]
管理人さん返信いただきありがとうございます。
こちらのサイトで「まにわく」を知り抽選参加し一部当選しました
分散投資先が1社増えました
ありがとうございます
もし差支えなければ既に投資している「みんなの年金」の管理人さまの考えをお聞かせいただければ幸いです
ID:32 / 投稿者：管理人 [2024-06-18 22:50:17]
匿名投稿さん、私と類似の投資方針ですね。お互い購入できてよかったですね
不動産クラファンではやはり分散バランスが大事ですが、ついつい好みでバランス崩すことがあるのですが、その時は自己責任と割り切ることにしてます
リゾートはやはり一定リスクがあると思ってますが、運営が利回り不動産さんでこの条件なら、つい・・・枠超えちゃいますね
とはいえ、人様にはやはりできるだけ均等に分散をお勧めせねば、と思っていますので、他サービスも比較検討していきましょう
ID:27 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-18 13:13:15]
利回り不動産
管理人さんと同じく既に２つ投資
当分ここは無と思ってたんですけど
管理人さんと同じようなことを考えてました
もたもたしてしまつて1分くらい固まつてダメかと思ったのですが
無事購入できてホッ
ID:17 / 投稿者：匿名投稿 [2024-06-15 21:36:38]
利回り不動産って10%みたいな高利回りイメージなかったんですが、いきなり10%のファンドって、大丈夫なんですかね？
このサイトの記事ではかなり高い評価のようですが、リゾートで10%いわれると、逆にちょっとリスクもありそうな印象も
