名前：
コメント：
ID:2425 / 投稿者：管理人 [2025-09-26 22:04:44]
2424様
ご指摘ありがとうございます。6階の買い増しで一棟分の所有権がまとまった分額が増えているのですね。
一棟にまとめる上で、追加分を多少割高に買うとしてもそれはおかしくないと思います。
結果として利回り感が下がったとはいえ、実質的な利回り（NOI利回り）で8.6%ある水準は、悪くないのではないかと感じます。
ただ、それなりの築年数で、土地所有権がないため、借地権の契約にもよりますが、建物の実質的な耐用年数が減るに従い価値が下落することは想定する必要はあります。
市場評価額は借地契約の内容やこれまでの修繕改修状況など、数値だけではわからない点が多い点は留意事項かと思います。
ID:2424 / 投稿者：匿名投稿 [2025-09-26 21:22:03]
管理人様。いつも有益な情報ありがとうございます。
78号は、「64号ファンドには含まれていなかった6階部分を新
たに取得」と書いてあります。
これが、募集額が1.6億円上昇の要因として妥当でしょうか。
ID:2132 / 投稿者：管理人 [2025-08-19 19:37:00]
未入金について、Xで対話した方から聞いた情報では、
『不動産の売買に係る取引にて、契約締結後、期を跨いだ引き渡し・決済となる取引があるため、未収入金が計上されております。未収入金は問題なく今期の回収を予定しております。』
という回答があったそうです。
https://x.com/jblogpham/status/1954046481922765137
私が直接問い合わせたわけではないので根拠メールまでの確認はできておりませんが、通常契約締結時点での売上・利益計上はできない（そのために決済引き渡しを年度末に必死でやります）と思いますので、気になる情報です。
特殊なケース（お金は受け取っていないが登記した、実質的に引き渡している、など）では売上・利益計上できるケースもあるようなのですが、不動産業界の感覚では、お金を受け取る前に実質的に相手型に引き渡しや登記を行う、といったことはなかなかイメージがわかないのが本音です。
昨期分の営業利益や経常利益などの好調さを会員向けレポートでアピールされていましたが、ちょっと割り引いてみる必要があるかもしれません。
（未収入金相当の売上から得た利益を差し引くと、そんなに好調ではない可能性がありますので、来期決算でも継続好調か、の確認が重要です。）
一旦、Xにて伺った情報に基づきコメントさせていただきました。
もし、売上計上ができた事情などについて詳細な情報を運営企業さんから確認された方がいらっしゃったら、この掲示板に共有いただければありがたいです。
ID:2127 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-19 13:28:33]
未収入金の回答はどなたかありましたか？
ID:2124 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2025-08-16 10:44:06]
ID：2120さま
根強いファンが居ると思いますので大丈夫集まりますよ。「満額集まらない」の誤字では？
ID:2120 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-15 13:47:24]
今のペースだと漫画集まらない雰囲気ですね
訴訟の問題、未収入金の問題、どちらもリスクですからそこも考慮されているのか、単に募集額が大きすぎるのか
ID:2010 / 投稿者：管理人 [2025-08-07 23:06:43]
芦屋の契約が締結されたことは大きいですね。
決済までに結構時間がかかるようで、相手の属性が多少気になりますが、まずは決済完了までしっかり進めて欲しいところです。
決算について記事にも記載しましたが、2年ほど低迷していた利益率が改善している点もポジティブな情報です。
若干気になるのが、ファンドの償還実績と売上高を比べると、ファンド以外の運用資産を売却しているのか、売却の中身が良く想像できないことと、記事にも記載した「未収入金」が13億円もあるということです。
そこまで巨額の開発プロジェクトは4月末時点でファンドでは売却していないので、どの分の売上が未回収のままとなっているのかが不明で、ここだけ留意しておくべき、という感じでしょうか。
https://investors-eye.jp/rimawari/
芦屋がさばければ、後少し、ヘルスケアや旧耐震借地権付き建物などからもう少し売却してBSを軽くしてもらえるとぐっと財務の健全性が増します。
（今回の訴訟案件も結構重たいアセットですので、減っていくどころか、まだまだ増えていくという可能性もありますが）
ID:2009 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-07 21:33:42]
おやおや、蓋を開けてみれば色々杞憂でしたね。
今期決算の数字も一部では一長一短みたいに言われてますが、
短はほぼなし、長は特大って感じでした。
ID:2008 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-07 19:42:26]
芦屋の病院
契約締結したそうです
ID:1913 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 23:27:21]
利回り重視がいかに多いか。あと渋谷ってのも安心感与えてるか
ID:1912 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 23:19:32]
まだ先行申込期間中。
これから一般申込期間が始まり8/20まで。
すぐに満額行きそうな勢いですね^^
長引いても困らない少額入れました
ID:1911 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 22:37:07]
15.3億円募集で最低成立金額が11.9億円という条件の中、今約10.2億円なので後1.7億円くらいですか。
これ最悪ぎりぎり成立した場合には事業者の財務に影響出そうで、逆に心配になる状況ですね。
ID:1903 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-28 17:48:40]
この案件に集まるのか？懐疑的でしたが集まるもんですね
少しビックリ
ID:1868 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 17:41:56]
「売主」に名前があるということは、仲介ではなく買取再販事業者かもしれませんが、買い手売り手の力関係は正直良くわかりませんね。（そこまで安く買えてる印象も持てなかったのでイーブン？）
先ほど書いたような条件で買い付けもらってうれしい相手はそうそういないとは思いますし、そもそもこの業界、資金調達ができず契約を流した時点で、次の仕入れ力にものすごい悪影響出ます。
クラファンでの資金調達に苦戦している、といった情報だけでも仕入れに悪影響が出ますので、いずれにしても募集したファンドが不成立になるのは、不動産クラファン事業者にとっての悪影響は大きいので、事業者としては集めきることは重要かと思います。（信用力・資金力のない事業者だと見られたら、そんな相手に情報もっていかないですし、買付もらっても優先交渉はしないでしょう）
ID:1865 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 13:02:38]
管理人様
ありがとうございます。最近はレベチーは後から見れないので事前交付書類は保存するようにしていますが売主は更に弱小不動産会社のようですので仲介ですね。ただあの物件にそこまで強気になれる要素はないように見えますが、最後の焦り方見るとそうなんでしょうね。
ID:1864 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 12:40:22]
スレ違いですが、LEVECHYの原宿についても買い手が強気に出られるような案件だったか次第ではないか、と。
LEVECHYは募集終了後に書面が見れないので売主の属性が見られませんが、売り急いでいて、買い手がLEVECHYだけなのなら特約で手付放棄せずに済むような条件を飲ませることができた可能性はありますが、特約がなく、契約解除時に手付放棄になる条件だったとしても全く驚きはないかと思います。
個人的には、資金力のないクラファンで資金調達してる企業が、以下みたいな条件で買い付け出して選んでもらえるには、他に買い手がないとか、ものすごく関係が良い相手だとか、売り手有利な条件を提示できる場合でないと難しい気がしますが。
・クラファンで募集できない場合にはペナルティ無しで解除させていただくことが条件です
・ファンド募集には1カ月かかるし、かつクーリングオフ期間もあるので、決済までは2カ月かかります
ID:1863 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 10:10:59]
管理人様
ご回答ありがとうございます。
そうするとレベチーの原宿案件で最後にキャッシュバック上げたり、ポイントサイトを使ってたのは本当に手付けを払ってて、それを回避するための大盤振る舞いの可能性があったわけですね。
なんと言うか利回り6パー、キャッシュバック6パー、異常な事態に驚いてましたが手付け没収だけは避けたかったのかもしれないですね。
ID:1862 / 投稿者：管理人 [2025-07-26 01:31:04]
微妙なところですが、宅建業者間の取引では、「普通」とは言い切れないかと。
買い手が複数で競っている中で、信用力のない会社から融資特約を条件にされると決済引き渡しの不確実性が増しますので、相手は嫌です。買い負ける可能性は上がると思います。
決済の不確実性が高いというのは、不動産屋にはかなり困るのです。中小の不動産会社で15億の入金予定が飛んだら、経営陣や財務担当の顔色が変わると思います。（本当にヤバいです）
実際融資特約のない契約はあり、特約があるのが「普通」とは言い切れないかと。（逆に信用力の高い大手間だと、特約を入れてもリスクが高くないので気にしないかも）
ただ、確かに今回の場合は買い手が限られそうで、特約を呑ませることが十分できそうな気はしますね。
ID:1861 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-26 00:51:01]
1850
もう一つの掲示板にも同じ意見を言う方がいるのですが普通は資金調達ができない場合は手付け戻しの特約条項を入れるんじゃないですかね。
このビルのオーナーは訴訟しているくらいで早く売りたいはずでそのくらいの条項飲むでしょう。レベチーニセコは決裁8ヶ月後で流石にレベチーも最低限のキャンセルプロテクトをするつもりです手付け戻しの特約条項入れただけだと思いますけどね。
ID:1852 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 09:46:32]
5億ですか。私は大企業にいるので5億くらいと思うのですが、それを捻出するのに苦労するような事業者が10億以上の案件を扱うのって異常ですね。正直私も会社のお金など興味もないし、事業者にとっての出資金も同じようなものでは。なんだかんだ綺麗事言っても。
ID:1850 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-24 00:06:57]
確かにキャッシュで5億円を手元においておける会社ではないでしょうね
もし、劣後30%出すしかない、って状態になったら、どうするんでしょうね？
本当に劣後出資が不別管理口座に入っているか不安になりそうですｗ
後これ、お金集まらずファンドが成立しなかった場合、手付放棄になるとすごい額の損失が利回り不動産（株式会社ワイズホールディングス）が発生しちゃいますね
それこそ手付放棄負担だけで手元キャッシュが全て吹き飛びそうな規模です
さすがに係争相手や状況を考えれば買い手（ワイズ）が強気で交渉できそうな案件なので、「クラファンでお金が集まらなければ手付放棄せず契約解除」といった特約を認めさせられている気はしますが
ID:1848 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 22:20:17]
出せないでしょうね。純資産が5億6千万程度では・・
ID:1847 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 21:48:00]
と思ったんですが
利回り不動産5億も出せるの？
ID:1843 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 19:04:59]
今気づいたんですけど
集まらない場合 劣後が30％になる可能性があると書かれてる
集まらなかったら少し入れるか？
ID:1840 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-23 07:23:03]
野次馬的には面白そうな案件ではありますが…
出資するとなると、延長リスク等が怖いですね
裁判の方は最高裁まで行く可能性あるし、前提となっている先の命令が確定するまで待たされるパターンもありそう
ID:1839 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-23 04:35:08]
管理人さま
解説記事コメント有り難うございます。大変参考になりました。利回り不動産がハイリスクサービスに変貌したのは、なるほどそういうことなのかも知れませんね。私も同意見です。今後も、しっかり業界を注視して行きたいと思います。
ID:1838 / 投稿者：管理人 [2025-07-22 23:40:56]
不動産クラファン愛好家様
利回り不動産の「変化」について、「仕入れ競争の激化」「需給バランス」という切り口で記事コメントしました。
https://investors-eye.jp/diary_20250722/
大型の権利ものと言えばTRIADがイメージされたのが、今やヤマワケ、利回りと、案件持ち込み先が増えたというのは、仕入れる側にとって大きな変化かと。
ちなみにCOZUCHIの武藤さんが少し前以下コメントしてますが、「無理して買わない」というバランスは、本当に難しいものだと思います。
上り調子の際は社内のムードがイケイケで流されるかもしれませんし、苦しい時なら、つい、「最悪投資家のリスクなんだし、買っちゃえ」って気持ちになる自分を諫める必要もあるでしょう。
https://x.com/muto19409182/status/1944761857287315533
プレーヤーの増加、競争激化は、その気持ちのコントロールやガバナンスがより問われる状況を生み出していくかもしれませんので、怖い流れだな、と感じました。
ID:1837 / 投稿者：管理人 [2025-07-22 23:33:15]
法律違反をしている事業者を除けば、資金はファンドごとに分別管理がされています。
本ファンドでの資金調達も基本的に、物件の購入資金に回り余剰キャッシュは限定的ですので、無事に裁判に勝ち、物件が売却さえできれば償還はされる、のが法律の定めです。
利回り不動産については、案件にリスクはあるものの、しっかりと事業実態が明瞭な案件ばかりですので、資金流用は私は心配いらないのでは、と思っています。
資金流用は犯罪なので、そこに疑いを感じるようなら、そもそもそんな事業者には投資しない方が良いと思います。
（SNSや掲示板で言われるほど、資金流用をリアルに疑うべき事業者は多くないと思いますし、仮にこれまで満額償還していたとしても、遵法意識が低い事業者なのだとしたら、そもそも投資家保護や善管義務、誠実義務など期待できないし、近いうちにどこかで損失を被るはめになるでしょう。）
ただ、本件は15億円という物件規模ですから、物件が売却できない場合に自社買取する余力があるとは期待できませんので、訴訟に勝って立退き完了後に物件を高値で売却できるまでは元本償還がない可能性がある前提で投資判断するのが良いかと思います。
ID:1836 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-22 22:03:32]
今回は15億という募集枠の大きさも気になります。
運営側が資金面で何らかの問題に直面したら、
まずは募集枠の大きい案件から延長扱いにするでしょう。
募集枠が小さくても大きくても1件扱いですから、
後々の評判を考えれば自分でもそうします。
ID:1835 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-22 20:44:06]
いつも丁寧な、ご回答有り難うございます。私も償還を迎えた分はリスクアセットが減るまで再投資は控えたいと思います。
ID:1834 / 投稿者：管理人 [2025-07-22 20:34:28]
不動産クラファン愛好家様
私も好きだったのですが、すっかりハイリスクサービスに変貌しましたね。
変化の理由を想像するなら、「事業者として利益追求をしたらこうなる」ということだとしか解釈できないですね。
経営上、早期の利益拡大を求めたのかな、と。
投資家の期待リターンが上がりすぎて、最早ハイリスク案件でないと対応が難しい状況もあると思います。
利回りが上ブレる「利回りプラス」も出して、リターンを投資家ともシェアする仕組みにした時点から、この路線は計画されていたのかもしれません。
「利回りプラス」の存在により、投資家がハイリスクハイリターンと理解して投資する分には、フェアと言えばフェアですし、サービスとしてのリスクバランスは変化しましたが、リターンもセットで向上しているので、異なる層に刺さるサービスに変質したのかと思います。
ただ、案件単価が上がるだけでも求められるノウハウが異なってくる中、アセットタイプも不慣れなものをどんどん買っているのも負担を重くしていそうです。
リスクアセットの増は事業者の信用リスクも高めますので、案件リスクに加えて事業者リスクも考慮すると、私はBSからリスクアセットが減るまで投資しないです。
ID:1832 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-22 20:19:12]
管理人さま
以前の利回り不動産が好きで投資してましたが最近は満期を迎えるたびに投資枠を減らしてます。
利回りが上振れる可能性がある「利回りプラス」への対応と、高い利回りを期待する投資家に向けて、より大きな投資枠を提供するサービスに変化しましたが管理人さんが言ってらっしゃることが、今起きてますね。→（数字には現れませんが、高い利回りを実現するためには、より高い粗利を狙える、割安に取得できる癖のある物件を取得することになります。
結果としてここ１年での新規組成案件は、「オペレータ信用力に依存する病院、ヘルスケア案件」「旧耐震物件」「旧耐震物件かつ借地権付建物」「ロードサイド底地」といった、固有リスクもあるアセットを扱っています。）
純資産も5億円程度に対してリスク資産の比率が拡大し、ファンド依存リスクも上昇しハイリスクハイリターン型ファンドに変化しましたが、何故このような方向に変化したのか理解出来ません。利回り不動産の今までの路線で走って欲しかったです。より大きな収益に拡大させ、会社を大きくしたいのでしょうか？良かったら管理人さんの考え方をお聞かせ下さい。
ID:1831 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-22 20:16:13]
高リスクの取れる投資家に向けての案件なのかなと
ここは情報開示は他社に比べて良いと感じています
前に運用延長になった案件も誰でも見れるところに開示してましたし
今回のは投資するとしたら少額かな
ID:1829 / 投稿者：管理人 [2025-07-22 19:49:16]
業界人としてコメントさせていただくと、正直業界全体の動きではないと思います。
この手の交渉、訴訟になった場合の論点についてはそれなりに情報を見聞きしているのですが、このパターンはなかなか手を出せないですし、それを投資家の出資で扱う、というのは、利回り不動産固有の特性・判断ではないか、と思います。
利回り不動産としては、専門家に相談の上で、早期に訴訟で勝ち、かつ、明け渡しも早期に実施されるという見込みが高いと判断したのだとは思います。が、これは判例が多いものでもないでしょうから、「ローリスク」な訴訟と言い切れるできるだけの根拠があるのかな、と考えると正直疑問も感じます。
詳細記事にもコメントさせていただきましたが、会員限定情報とはいえ、訴訟に関する情報開示もしっかりされており、このリスクを受容できる投資家だけが投資されるなら、勝訴の際にはリターン上振れ期待もある、面白いファンドなのかもしれません。
本ファンドへの投資家の多くが、このリスクを理解・受容した上で投資判断がされる状態となることを祈っております。
ID:1827 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-22 19:28:09]
これはないですね。何か業界がおかしな方向に行ってるんでないでしょうか。
ID:1826 / 投稿者：管理人 [2025-07-22 18:35:54]
4周年記念にまさかの立退き案件、しかも、簡単ではないテナント相手の立退き案件を記念ファンドに持ってくるとは・・・
比較的容易なレジや、難易度が高いものの金で解決できる可能性も有る事業者ではなく、早期に訴訟で勝つ以外に売却益を得られる道がなさそう、というかなりのハイリスク案件に見えます。
正直本件、立退きを扱ってる同業者でも、尻込みするような案件に見えますから、訴訟に負けた際の最大リスクも考慮して投資判断が必要かと思います。
最悪訴訟に負けて１テナントが残り続けると、ビルの収益力は低いままですので、売却時に大きな損失が出える内容です。
今回については「残念ながら旧耐震ではない」ため、安全上の問題で退去を迫る、といった手法も使えそうにないかと思います。（旧耐震の方立退きには有利）
法律の専門家で、裁判の結論に自信が持てるといった方にとっては受容できるリスクかもしれませんが、私には当然訴訟の勝算や時期など読めませんので、これに投資する勇気はありません。
ID:1825 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-22 17:25:12]
立ち退き案件
宗教法人で大丈夫か？
あまり内容を見ないで集まるのでしょうが・・・
ID:617 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-11 12:08:07]
69号ファンドは何室あるのか調べてみると28+70室で、9.5%の配当だと一室あたり月5.6万円になります。 青森市で同様の施設の賃料は月3万円ほどのようなので、どこから9.5%の配当が出てくるのでしょうか？
ID:615 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:52:33]
それでも既に93%埋まってますね
この金額が楽に埋まる状態は運営側には望ましいんだと思うんですが、既存投資家からするとリスク高めのアセットが増えていくという気がかりも感じます
ID:614 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:24:01]
メール来てました
申込金額の誤りがあったと
ID:613 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-10 20:11:58]
何で応募が一気に3億減少
ID:530 / 投稿者：匿名投稿 [2025-02-10 18:00:37]
沖縄南城の建物の募集きましたね
去年あるはずだったので、いやな予感がしてたのでよかったです
既に建設中だそうで、去年台風で被害のニュースみて遅れてる可能性もあるのかと思っていたので
ID:478 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-07 21:13:12]
期日まで1週間近く残して、100%達成しましたね
まずは、良かったですね！
（利回り不動産にとっても、利回り不動産で投資運用中の投資家にとっても）
ID:477 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-06 22:30:24]
なんだかんだ95%まで来て、多少キャンセル出ても満額調達できそうな雰囲気ですね
後は無事に高値売却しきって、落ち着いて欲しいですね
ID:475 / 投稿者：匿名投稿 [2025-01-04 22:45:19]
集まるか心配しましたが、現時点で88%まで来ています
締め切り間際に応募する人もいるので満額行くかもしれません
正念場を乗り越えて、ぜひ30億で売却して欲しいです！
ID:439 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-26 20:06:40]
今日が先行申込の入金締切
逃げた人いるだろうな～
明日、申込額が減額するかも？
ID:432 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-23 14:31:44]
非公開の内容を晒した人は
結構な「責任」を追求されるかもねえ。
ID:430 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-23 10:55:23]
選考申込を回避して正解だったよ
ID:407 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-20 21:23:36]
どなたか問い合わせられた方、何か追加で分かった方とかおりませんか？
できれば自分から問い合わせたいんですが、AGに出資している関係でできないんです。
ID:405 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 23:00:53]
大募集に影響が出ては困るので、先にうまく動くべきところ、そうできなかった事が心配になります。
AGではなく利回り不動産からの説明を期待したいです
ID:404 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 21:52:59]
ID:403さん
延長経緯も記載されていますよ。
ID:403 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 21:40:36]
そっちの掲示板でも、やはり、という感じですが、延長理由までは触れられてないみたいですね
キャッシュフローが出ている不動産を保有してるのなら悪くないのですが、周辺のホテルやリゾートが好況の中で、対象物件が売れ残ってるとしたらまずい状態という可能性もあります
クラファンで大型資金調達をしている最中なので、事業者から追加情報の開示を期待したいところですね
ID:399 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 20:20:12]
私AGに出資してまして勝手にメールあげるのは止めときますが、「ソーシャルレンディング投資の学校」という掲示板に情報書き込まれています
何か分かる人たら教えて下さい
ID:398 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 20:00:42]
そうなんですね。詳細情報あれば共有お願いします！
物件の開発遅延なのか、稼働してるが収益出てなくて希望価格で売れないのか、収益出てるけど売り切れてないのかでだいぶ話が違うけど、中身知りたいですね
ID:397 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 18:00:29]
結構大きな額のレンディングに対する延長ですよね。
資産急拡大中なので少し注意が必要ですね。
ID:396 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-18 17:32:53]
ここのグループ会社がAGクラウドファンディングからの借入延長との事
ID:372 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-08 15:52:33]
経営判断を誤ったか？
ID:364 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 20:11:10]
先行案内来たけど見送り。ヘルスケアやデータセンターなら海外REITかな。
ID:363 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 20:04:17]
先行案内来たけど見送り。ヘルスケアやデータセンターなら海外REITかな。
ID:359 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-03 02:02:18]
先行抽選デメリット案件なので
一般で十分
ID:358 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 22:01:16]
様子見中、現在25%。これから貰う冬ボで行くか悩み中
集まらなければ利回り最大値上げれば埋まるんじゃない？
ID:357 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 19:28:02]
何となく抽選の必要がないような気がしてきた
ファンドが成立するかの問題のような気がしてきた
ID:356 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 12:42:50]
ここを見てくれてるか
誰か言ってくれたか
詳細情報にファンドポイントの説明が入りましたね
ID:355 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-02 00:43:42]
②は払込期日が1/22なので
①は1か月余分にお金を預けるので13月と考える
ID:354 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 23:58:30]
①は払い込み完了後、実際のファンド運用スタートまで1カ月ちょっと資金が寝ている状態になるというデメリットありそうでは。
利回り不動産にとっても投資家にとってもチャレンジングで面白い案件、って感じですかね？
これを期待通りの高値で売り切れれば利回り不動産の財務にもプラスになる期待はあるし、かけてみるか悩みますね、ほんと。
ID:353 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 23:18:50]
①でも払込完了締め切りは12/26だから、②に比べデメリットにはならないのでは？
利回り不動産が何か間違っていなか、ほんと悩む案件ですね。
半日後スタートてす！
ID:352 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 22:11:25]
この検討して考える時間がまた楽しいですよね
さて①～③のどれにしようか
ID:351 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 21:16:41]
掲示板にコメントさせてもらったあたり、記事にも追記しておきました。
これまでの利回り不動産とはアセットタイプも資産規模も事業者が持つノウハウレベルも違う中、見かけの利回りやキャンペーンに飛びつくのではなく、じっくり考えていただきたいということで、アップサイド期待とリスクを丁寧に解説しました。
当サイトの趣旨としては、リスクや懸念があれば、それも踏まえて投資判断いただきたい（リスク知って投資はもちろんありです）、ということでリスクをしつこく買いていますが、リスクとリターンのバランスが悪いということではなく、なかなか面白いファンドではないでしょうか。
ID:350 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 19:44:58]
詳細情報にいつも記載があるのに
今回ないため？
こんな所に書いてあるなんて気付きずらい
ID:349 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 18:51:27]
同じくファンドのポイント見落としていました。
画像の中にあり分かりずらいです。
●売主の事情で早期売却→他社より早く購入意思表示→安価で購入
●1社から既に30億円での購入意向表明あり
ID:348 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 17:37:01]
新規会員でない投資家
①先行抽選申込
メリット 確実に投資出来るのでは
５０万から５００万まで０．５％ＷＣ
５００万以上１％ＷＣ
デメリット １か月資金拘束されるので１３カ月で計算すると年利１１％
１１＋０．５＝１１．５％
１１＋１＝１２％
５００万以上でないと先行投資は利率が下がる
②一般抽選
メリット 資金拘束が短い
デメリット 投資できない可能性もある
③リスクが高いと判断してやめておく
あーだこーだ考えるこの時間も含めて楽しいものだと思われる
募集開始が楽しみだ
ID:347 / 投稿者：匿名投稿 [2024-12-01 14:49:08]
最低成立が１４．４億
過去のファンド最高額６億
新規の会員がそうとう増えてないと
ファンド成立は厳しいのではないか
そんなに増えてる感じがしない
広告も見かけないし
ヤマワケ、コヅチ、TECROWDは広告すごいけど
既存の客も迷ってどうしょうか思案中では
ID:346 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 02:12:25]
すいません、重説など既に出ていましたし、見ていました
今はまだ建物もテナントとの賃借契約も、利回り不動産は、持ってないタイミングですね(信託受益権化されて売り主が受益者状態)
クラファンでの募集期間終了してファンドが成立、その後投資家からの入金を受けて、病院の売主との決済・引き渡しという流れになります
という状況だと、今のタイミングで得ている買い付けの確度はやはりどうもよくわかりません
近隣の大手医療法人なら情報がなくても値付けできるのかもしれませんが、今の保有者がそこに売りに行かず、利回り不動産だけと交渉して安値で売るか、という疑問点が
何せ、利回り不動産が資金決済(購入代金支払い)ができるのは最短でも来年1月22日以降(投資家の入金期日/クーリングオフ期間考えるとさらに先の可能性)ですから、売り急いでいる側からしたら、決して良い売り先でもないはずなんですよね
再度不安点を書いてしまいましたが、とはいえ、リスクを受容する分アップサイド期待もある、『利回りプラス』1号案件にふさわしいファンドではないでしょうか
ID:345 / 投稿者：管理人 [2024-12-01 01:48:16]
病院の世界は本当よくわかりませんが。。。
売り急いでたので安く買えたというのは、利回り不動産の正直な認識ではあるんだと思いますんで、勝算は一定持っているんだろうとは思います
ただ、病院の売主の真の安値売却理由がその通りと決まっているわけではない可能性を疑う、という視点はいるかと
病院系のプロアセットマネージャーであるであろう売主がなんらかの保有リスクを感じていたとして、病院系の経験がない、または少ない利回り不動産が、そのリスクを同程度に察知できるだけのデューデリジェンスやオペレーターリスク調査をやれるのか？という観点ですね
相手側では、まだ最悪よりましな状態で売り抜けた、と思っている可能性もゼロとは言えないかと
迅速な経営判断で買えた、というのはポジティブで美しい表現だと思うんですが、逆から見ると、成長志向の不動産会社が背伸びして高額かつ不慣れな物件を買い急いだ可能性はないか、という懸念点にもなります(この表現でドキッとする業界人多い気がします)
プロの不動産会社が間違わないわけではないですし、大きく伸ばすタイミングにはリスクを取って勝負したくもなりがち
後は重説などを見ないとわかりませんが、まだ利回り不動産が物件オーナーでない、購入契約締結、決済前段階なら、30億の買い付け受領は、オペレレーターの信用審査などが済んでない段階で、停止条件付きという可能性もありますんで、30億の売却成約確度がどこまで高いかは、もう少し情報がないとわからないかもです(病院でなくとも、買付受けたから必ずまとまる、というものではないです)
少しネガティブな記載が多くなりましたが、明らかにリスクが高い、というわけではなく、不安要素もある、といった感覚です
「成長志向の不動産会社がちょっと背伸びして高額かつ不慣れな物件」を扱っている案件、くらいのリスク認識は持った上で投資判断するには、アップサイド期待もあり面白いと思っています
リスクを受容する分アップサイド期待もある、『利回りプラス』1号案件にふさわしいファンドではないでしょうか
ID:344 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-30 21:10:36]
虚偽記載はないでしょうから、30億の打診を蹴るというのはそれだけ顧客還元を優先し社運をかけているかつ1年後にそれ以上になると見込んでいるというポジティブ思考でオッケーですかね?
ID:343 / 投稿者：333 [2024-11-30 20:27:37]
管理人様、いつも丁寧にお返事頂きありがとうございます。
皆様の投稿もとても参考になり感謝です。
ちょっと理解が着いていけないので、今回はまにわくに入れようかと、悩み中
ID:342 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-30 13:24:18]
ファンドのポイントを見落としてました
早期売却理由がしりたいところですね
20億で買って30億で売る、夢のような話しですね
20億融資出来ないならファンド利用は理解できます
私なら運用しないでとつとと売ります
ID:340 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 13:08:58]
利回りプラス(上振れ約款)は、アップサイド狙いの層を明らかに意識してますし、約款取得は半年から1年のお仕事
そもそも仕入れも前もって方向変えないと急にはできませんので、戦略的な変化でしょうから、以前の姿にはならないのかな、と感じますね
でもそれにより新しい会員層はいっぱい入るんじゃないですかね
シンプルに利回り高いのは強いですから
戦略見直しがよりはっきりしてきたら、サービス解説記事も修正せねば、かもですね
ID:339 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 13:04:11]
難しいところですが、三周年から明らかにアセットタイプが見直しになってますので、既存の会員とは異なる層に向けたサービスに変化していく方向なのかもしれませんね
これはこれでニーズもあると思うのですが、運用中ファンドへの影響も出るのでもう少し変化はゆっくりが嬉しい気はします
ID:338 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 12:32:14]
それと、この案件に18億集っめられるか？
何も考えない人ばかりなら可能か
ここの投資家はここまで過激なのを求めてないのでは
ID:337 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 12:07:55]
おっしゃる通り、マスターリースといっても、どこもグループ会社による賃料補償ですから、受容できる損失には上限があります。
不動産クラファン事業者（非上場）で、PLベースはまだしも、キャッシュベースで1億の損失を受けて平気という企業は、そんなにいないですね。
後は、やはり出口ですね。REITの事例を見ても専門性を求められるアセットということで買い手が限られる中、その分野のプロ向けファンドが安値で手放しているものを、今後高値でさばき切れる手腕があるか、は未知数だとは思います。
安値で買えているという事実自体はポジティブな面はあるんですが、なぜ安値で買えたか、という背景がわからない中では不安も同等以上に感じるべきかな、ということで、私はやれて分散投資枠の一部、という感覚でしょうか。
ID:336 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 10:21:22]
330です
管理人様、解説ありがとうございます
ここは説明がいつもしつかりしているのが特徴なのですが
ヤマワケ並みに説明が今回ないなと思いました
マスターリース契約はありますが、入ってこなければ利回り不動産に
配当2億（インカム）払えんだろうと思います
相手は個人と記載あり病院経営もいま大変なところが多いニュースも見ます
先行抽選だと1か月無駄に資金拘束されるのも嫌だなと思ってます
一般で行くかとも
ID:335 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 10:02:35]
記事でも記載しましたが、気になる点だけ補足です。
ヘルスケア系アセットを取得運用する存在としては、ヘルスケアに特化したREITなんかもあるんですよね。
ヘルスケアREITではNOI利回りベースで5%から高くても7%代で物件を運用しています。（鑑定ベースなので取得額はそれより安い＝NOI利回りが高いケースも有り）
（参考）https://hcm3455.co.jp/file/news-036c77e8efc4f4e9e79d34d0d195aa4160388170.pdf
本物件は建物の質や金額としてはREITが取得検討できうるものに見えますが、利回り7%水準の値段でもそこには売却できなくて、利回り不動産が利回り10%水準という安値で取得できた、という状態だ、という点は、投資前にしっかり認識すべきことだと思います。
売却元のファンドに「売り急ぎ」が必要な事情があり、REITやヘルスケア系のファンドへの売却交渉時間がなかったという可能性もあるのでしょうが、それでも配当10%出せるほどに安い価格で売却することになった、という、「売り急ぎの可能性も含め、なんらかの背景があったのだろう」という前提を踏まえ、最終投資判断するのが良いのかな、と思います。
ちなみに、REITにおける病院不動産の扱いについては、「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」が制定されていました。アセットマネージャーには専門家の配置の他、賃料不払い時にも国土交通省への報告や連携が求められるなど、社会インフラとしての固有の特性があります。
利回り不動産はREITのガイドラインに準拠する義務はないですが、そういったそれなりに重たいアセットを積極的に扱えるヘルスケアREITやファンド、または医療法人（経営が異なるので厳しい気がしますが）などに売却する、ということがアップサイド利回りが得られる前提になりそうですので、それなりの専門性は求められるんでは、と思いますので、高く売れて当然、といった楽観を持ちすぎるのは怖いかもです。
https://www.mlit.go.jp/common/001094282.pdf
一方で、NOI利回り6%でファンドが買ってくれたら、売却利益が66%超となり、その25%が投資家に分配されると売却分利回りが16%超（諸経費未考慮）になる可能性もあります。
NOI利回り5.5%で売却できれば投資家の売却分利回り20%といった可能性も。もちろん振れ幅は大きいのですが。
ID:334 / 投稿者：管理人 [2024-11-29 07:30:37]
正直、病院の口コミは参考にしかならないんでは、という印象です。なんの根拠もない感覚ですが、医療や介護は、評判と財務というか利益がは別の面もある印象です。
介護なんかは、介護制度の上限まで保険使って、要介護度を下げない、つまり回復させない方が施設側は儲かったりする、と、患者の利益と介護施設の利益が相反する構造があったりするそうです。（これは専門家に聞いた話なのである程度実態ではあるかも）
病院も昔は薬どんどん出した方が儲かったりで今は医薬分業に進んでますよね。
高所得者向けの人間ドックなどは、評判と儲けが一致する構造でしょうから、そこらは口コミも参考になるのですかね。
あとは人、ですかね。人手不足が課題の業界ですから、人の教育などの面やモチベーション面の評判は参考になるのかも。
とはいえ、このあたりは専門性が必要な分野ですので、すいませんが、私のコメントはあまり参考にならないのが本音です。
ID:333 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-29 00:43:10]
管理人様
病院の評判というか、Googleの口コミには否定的な書き込みが見られました。
こういう評判も考慮して投資判断すべきでしょうか。
ID:332 / 投稿者：管理人 [2024-11-28 23:07:41]
かなり驚きながら解説記事買いてみましたが、すいません、やはり病院のオペレータリスクについては、なんとも言えませんので、ポジネガ両方わかることを書き出してみました。
ポジティブな点としては、これまでプロ向けファンドが持っており、それにはおそらく機関投資家が出資していたと想定されること。
その際に某大手信託銀行で受益権化時にデューデリを経てるはずですので、資産価値や当時のテナント信用力なんかもプロ投資家に売れるレベルなのだとは思うのです。
気になる点は、そのプロ向けファンドが利回り10%出る水準で本物件を売却する、という点でしょうか。（ただの出資者の解約契機の売り急ぎなら、物件の問題ではないかもしれません）
情報の非対称さがある領域ではあり、どうしても「かけ」の面は出ますが、それでもこの物件で利回り12%+α期待が持てるというのは、魅力も有りますね、正直。
もしオペレータの信用不安を解消して売却交渉ができれば、このアセットなら利回り(CAP）10%どころか、もっと低い利回りで（高い売却額で）売れる希望は十二分にあるとも思います。
ファンドからどうしてこの値段で買えたのかを教えてもらえたら、ぐっと安心できそうなんですけどね。
ID:330 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-28 21:26:10]
管理人様
解説をお願いいたします
取り敢えず劣後2億だけ頭に入った
何でこれなのかストーリーがないので？
病院はニッチ過ぎる、取り壊しても安い価格なのか20億
ただの博打案件なのか？
ID:323 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-27 00:08:21]
リファイナンスの怖さ、事業者側はどう思ってるんでしょうね
いろんなサービスが派手に利回りを上げていくもので、銀行の金利以上にクラファンの利回り水準があがってしまってるのでしんどそう
そうそう、VICTORYもそうですが、目の前ではCOZUCHIのANAリファイナンスが迫ってますね
去年同様リセールで注目を集めて会員を増やしてから、という流れで準備はしてるんでしょうが、何せ額がでかいですから業界への影響も大きいですね
ID:322 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-26 22:54:11]
304、306、308です
ビクトリーはまさにリファイナンスの
恐怖を絵に書いたような運営にしか見えない
ID:320 / 投稿者：ID317です [2024-11-26 22:46:47]
管理人さま
お忙しいところとても丁寧な解説をいただきありがとうございます。
とても参考になりました。レジ以外のインカムアセットについてはオペレーター要素が大きいことが良く理解できました。
ID:319 / 投稿者：管理人 [2024-11-26 22:19:34]
318の続きで、ヘルスケアについて補足コメントです。
ただ、REITなどは鑑定NOI利回りで5-6%程度の水準なのに対して、利回り不動産ではNOI利回り10%水準で物件を取得する模様。
設備面やオペレータ信用力などは当然REIT物件などと利回り不動産が取得する利回り10%物件では大差が出るのは当然のことである一方、仮にオペレータの収益が悪化した際に、多少賃料下げたり、最悪オペレータが破綻した際に新しいオペレータを好条件で誘致するなどの対策で損失を限定できる余地がまだありそうです。
オペレータとの交渉や誘致ノウハウなどは未知数ですが、REITと同等の信用力ではなくとも、利回りとのバランスはとれている可能性はあります。
最近の固有リスクが多い物件はキャッシュフローがやたら出ている物件ばかりですので、資金力のある買い手には限定されるものの、全く売りようがない、ということでもないとも思います。
というような考え方で、来期の事業者決算ではＢＳ側の自己資本比率はかなり悪化しますが、ＰＬ側の利益水準がそれ以上に良くなっているなら、今後もそれなりの配分で利回り不動産に投資継続、というのが私の感覚でしょうか。（若干減らしますが）
最後個人的な期待を書くなら、リファイナンス時に鑑定評価などの第三者評価がない現状の不特法クラファンでは、リファイナンスを繰り返すことで含み損が表面化しないまま走り続けられてしまいますので、そういった懸念を持たないで済むよう、ファンド収支やオペレータに関する情報開示を是非積極的に行って欲しいです。
不動産クラファン業界全体の情報開示姿勢の改善を牽引していってもらえればうれしいのですが。
ID:318 / 投稿者：管理人 [2024-11-26 22:14:06]
アセットのバランスとしてはレジ系とリゾート系が中心で来たところに、3周年で借地権付きの都心部駅近テナントビルや飲食ビルが加わったのが現状までという認識ですが、規模を一気に拡大させている、という「懸念」というか「客観的な事実」認識は、私も同感です。
リゾートについては沖縄で事業実績も有り、ボラはある市場なものの、今は正直アップサイド期待も大きく、レジ系とのバランス自体は良いと感じますので、ここまでのバランスは悪くない印象です。（同業でも、リゾートを以前からやっている事業者の今期決算はかなり好調なところが多い印象です。）
ただ、直近のアセットには懸念も正直感じますね。
築古の借地権付きテナントビルは出口流動性には懸念も有り、クラファン（利回り不動産）でのリファイナンスが順調な間は良いものの、何かトラブルがあった場合に、リファイナンス失敗が致命傷にもなりうるというのが新しい懸念点かと。
この点はCOZUCHIと類似のリスクですが、利回り不動産ではやたらキャッシュフローが出ている物件が多く、リファイナンスさえできるなら長期保有しても問題ないため、将来底地権者との交渉で再開発などを探りつつ売却先を気長に探せる（売却を急がない）、という点は強みにも感じます。
（キャッシュフローが出ているので修繕、改修などにも費用を回せそうですし、クラファンでの調達が順調なら事業としては悪くない可能性）
次に来るヘルスケア系は正直未知数で、そこで18億の物件を保有することは、私にとっては今後の投資配分を減らす要因になりそうです。
REITではオペレータの信用力に関する情報が開示されていたり、レンダー（銀行など）がついていればオペレータの収益力（レントカバレッジ）なども必ずチェックされているという安心感が持てますが、不動産クラファンでどこまでの情報開示がいただけるのか？が最大の懸念でしょうか。
※最近のJointαのホテルファンドではオペレータのGOP水準が開示されていたので、次回募集ファンドでもそういった情報があれば理想ですが、ヘルスケア系での開示は固定賃料が中心ということもあってか、開示されている事例を見た記憶がありません
ID:313 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-26 12:07:54]
素人分析ですが、現時点でのファンド資産は劣後分込みで推定約50億。その内訳はレジ系23億、リゾート・宿泊系11億、商業ビル16億。これに次回の66号の18億、かつややチェレンジングなカテゴリが追加されます。
ワイズH社においては勝負駆けの事業年度なのかも知れませんが、やや前のめり感を感じており、個人的には以降の資金投入については少し慎重な構えになっています。
管理人さんから見て、ファンド資産の構成バランスについてはどのように見えておりますか、またどのように評価されますか？
ID:309 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 22:41:39]
私は規模の拡大だけならまだ投資配分まですぐに変える気はないんで、次のファンドがなぜ安く買えてるのかに注目してます
ここには過度な高利回りより、リスクをある程度抑制したファンドを期待したいんですけどね
ID:308 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 22:26:24]
そうなんですよね
リスクはヤマワケのほうで取ってるので
ここは地味でいいんですけど
新規会員のキャンペーンも手厚し
商売としてやるからには
拡大路線なのかな
ID:307 / 投稿者：管理人 [2024-11-24 22:08:09]
分散投資先のバランスを考えると、COZUCHIとかヤマワケと同じ方向には行ってほしくないんですけどね
今のところ築古や借地権を安く仕入れてインカムメイン型ファンドにしているということで他とは違うものの、今回売却益見合いで配当上振れをやるというのは不安もありますね
もし今後ハイリスク型でノウハウのないアセットでの開発とか、権利調整まで入ってくるとＢＳの中身の見方まで変えないといけなくなるので、運営方針変えるとしてもゆっくり変えていって欲しいところですが（安定型インカムファンドと期待するファンドの安定性まで損なわれていってしまうので）
ID:306 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 21:48:14]
利率も上げてきて、額もかよって感じです
ここが、そつちを目指すとは意外でした
ヘルスケア？いままでの流れで縁もゆかりも無さそうですが
コズチ100億、ヤマワケ40億、レベチ25億、そしてここが18億ですか、ここは身の丈にあつてるのかな？
誘惑にまけて応募はすると思いますが
分散投資が崩壊しております
ID:305 / 投稿者：管理人 [2024-11-24 19:15:49]
額が大きくなりすぎるのは正直投資判断にはネガティブになってきますね
後は利回りが過度に高い物件は築古や権利面、立地の課題が気になります
COZUCHI同様の上振れ約款を取得したっぽいこと自体はポジティブですが、額拡大方針が強いならちょっと投資配分を落とす方向で考えざるを得ないですかね
ちなみにヘルスケアというアセットでインカム10%というのは素直にポジティブな面もありそうにも期待します
収益物件としては10%あれば十分キャッシュフローが出る可能性もあり、その水準なら売却先探せる余地や、オペレーター側の収支悪化時には賃料多少下げてもまだそれなりの利回り確保の期待も
出口の売却益も期待しやすい利回り水準ですし
これでオペレーターがREIT物件を運用してるような大手なら更に安心ですが、それは期待できない、ですかね、きっと
投資家の期待キャップレートぎりぎりの物件だとオペレーター側の収支開示がないクラファン物件ではちょっと怖い印象でしたが、賃料下げても収支が出る方が物価高、人件費高の時代には安心かもです
ID:304 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-24 14:57:16]
次期案件メール届いていると思いますが
１８億案件
ここのところ募集金額が拡大路線に舵をきったようで
一気に増やしすぎの感じもするのですが
ID:276 / 投稿者：管理人 [2024-11-01 23:20:13]
275様
プロフィール確認ありがとうございます。
詳しくは書きにくいんですが、経験面では、事業者側の立場ならどういった考え方をしたくなるか、とか、事業者側の収支やキャッシュフローなどはそれなりにリアルに想定できると思います。
とはいえ、価格妥当性や事業者決算などは開示情報だけでわかるとはとても言えませんので、あくまで一つの参考意見としてとらえていただければ幸いです。
