FUNDROP26号「東京都八王子市」は高利回り8%で、インカム型×賃料保証×劣後出資30%という好条件ファンド

立地や借地権建物という点に理解は必要だが、リスクとリターン（想定利回り8%）のバランスの良い好ファンド

借地権付き建物を取得し、賃料保証付きで安定性を確保した賃料収入を原資に配当を行うインカムゲイン型ファンドです。
JR中央線・横浜線「八王子駅」から徒歩30分、「八王子駅」からバス12分　バス停から徒歩6分の立地と、駅からの距離が遠い物件ですが、居住用マンションの賃料は、不況やコロナ下でも短期間で大きく値下がりしにくい特性があります。
商業用不動産やホテルなどのアセットに比べて高い安定性のある賃料をベースに「想定利回り8%」という高い利回りが確保されている点はこのファンドの魅力です。
駅は遠いもののスーパーまで450m、コンビニまで550mと周辺環境はほどほどで、空室リスクに対しては賃料保証があるため、ファンド運用期間中に賃料が減少するケースは相当に限定されています。
（市況の急激な変動があった場合など、マスターリース契約があっても、賃料が減額される可能性はありますが、前述のとおり、住居系の賃料相場がファンド運用期間の半年間の間に、マスターリースでカバーできないほど下がることは災害など特殊なケースに限定されるでしょう）

また、対象物件は「借地権付き建物」ということで、土地の権利は持ちませんが、借地権は強い権利ですので、借地権に関する契約違反などがなく建物が正常に存続していれば、使用、収益を継続できます。
1990年建築のRCマンションということですが、RCマンションの法定耐用年数は47年と長く、適切に修繕すればそれ以上の期間良好に使える物件もありますので、半年間のファンド運用中に建物が大災害で損壊するなどの例外的な事象を除き、大きなリスクととらえる必要はないでしょう。

なお、借地権付き建物では、土地の値上がり益が得られない他、土地と建物が一体の所有権となっていないことなどから、流動性や売買価格では一定の制約は受ける可能性はあります。
とはいえ本ファンドでは運用期間終了後に事業者が買取、再組成ファンドとして投資家からの出資を募る予定のため流動性リスクは低いと言えます。
加えて、配当利回り8%を出せる割安な水準の価格で不動産を取得できていますので、仮にファンドの再組成ではなく外部に売却する場合でも、大幅な売却損失が出るようなリスクが低いでしょう。
また、仮に損失が出る場合にも、劣後出資比率30%ということで、30%の損失までであれば事業者が損失を負担し、投資家の元本が守られる仕組みです。

計画通り円滑に運用されれば投資家には8%の利回りが期待でき、仮に状況が変化し外部売却で損失が出る場合にも、投資家の元本棄損リスクが劣後出資により大きく抑制されている、良いバランスのファンドと言えるのではないでしょうか。

「FUNDROP」はファンド運用を専門的に扱う不動産会社が運営する好バランスサービス

「FUNDROP」は2020年11月のサービス開始以降、「賃料保証」付の収益マンションを中心としたファンドを28件組成し、運用を無事に終了したファンド数も17件の実績を持つ（2024.9時点）運用実績の豊富な不動産クラウドファンディングサービスです。

運営会社である「ONE DROP INVESTMENT 株式会社」の公式ページでは、事業内容が以下の３点のみとなっており、ファンド運用を専門的に扱う不動産会社です。

1. 不動産クラウドファンディング事業
2. 不動産流動化事業
3. アセットマネジメント事業

そのため、提供されるファンドは投資家向け利回りと安全性のバランスを考慮されており、安全性を考慮しつつそれなりに高い利回りが得られる、ミドル（またはロー）リスクミドルリターン型のサービスとなっています。

専門家が設計するだけあって、他ファンドのようにリスクとリターンのバランスが不均質なケースが少ない（＝ファンド毎の当たりはずれが感じられない）ため、不動産ファンドに詳しくない方にもお勧めしやすい、分散投資先として非常にバランスの良いサービスです。

その中、本ファンドは、比較的利回りの高い8%となっており、その理由も説明されていますが、「借地権付き建物」のため、高い利回りが得られる価格で不動産を取得できたためです。
前述のとおり、売却時にも高めの利回りを求められることも踏まえた一定のリスクも考慮され、一定のリスクと引き換えに高めのリターンが設定されており、好バランスのファンドではないでしょうか。