FUNDROP　23号「東京都目黒区」賃料保証×インカム詳細情報

ファンド基本情報

FUNDROP　23号「東京都目黒区」賃料保証×インカム

ステータス	運用終了
想定利回り	5%
募集期間	2024-06-04 12:00:00～ 2024-06-21 12:00:00
運用期間	11ヵ月（2024-07-01～2025-05-31）
募集方式	先着式
タイプ	インカム
募集額	2,000万円
劣後出資額	500万円
融資調達額	0円
出資総額	2,500万円
劣後出資比率	20%

対象不動産情報

物件タイプ１	区分収益
物件タイプ２	レジ
権利	所有権
建築年月	2023-04-00
物件情報	・令和５年４月に新築した借地権付の１棟アパート
固有リスク

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ファンド運営事業者情報

サービス名称	FUNDROP
事業者名	ONE DROP INVESTMENT 株式会社
住所	東京都港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー37階
TEL	03-6441-3086
上場有無	非上場
純資産	4億8,563万786円
自己資本比率	35.55%
経常利益	214万8,455円
経常利益率	0.99%
決算年月	2024-12-31

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ファンドの魅力

・借地権付き建物ながら、築１年程度のアパートのインカム型ファンド
・劣後出資20%で安全性を高めており、リスクとリターンのバランスは良い感じ
・物件の収入・支出計画を全てガラス張りでWeb掲載しており、情報の透明性も良好

留意点

・借地権付き建物のため土地の権利はありません
（とはいえ、建物を表面利回り7.2%、NOI利回りで6.4%程度で購入する計画のため、数値的には違和感はないかと）

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コメント投稿

ID:176 / 投稿者：管理人 [2024-09-01 22:52:33]

図面ありがとうございます。なるほど、ロフト付きパターンですね。
借地で中目黒駅徒歩15分となると、キャップレート6%は多少強気な気がしますが、これくらいの価格帯の物件って買い手がいなくもないようで、流動性に多少難はありそうですが、相手を個人投資家向け価格設定で考えれば、これくらいはありえる価格なんですかね。

FUNDROPさんのインカムは再組成型もありますし、最悪劣後出資20%あることを考えれば元本を大きく棄損するリスク自体は低い印象なので、リスクとリターンのバランスはありじゃないでしょうか？
（FUNDROPさんはどのファンドもこのバランスが考えられていて、個人的には投資家の足元を見たような外れファンドが見当たらない印象です）

ID:175 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-01 21:56:38]

こちらに図面ありました、　https://will-be.co.jp/property/25462/rent/71831　。やはりロフトがあったのですね。

ID:174 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-01 21:52:58]

こちらに図面ありました、　https://will-be.co.jp/property/25462/rent/71831　。やはりロフトがあったのですね。

ID:173 / 投稿者：匿名投稿 [2024-09-01 21:47:53]

管理人さま
丁寧にお調べいただきありがとうございました。このような仕立ての物件があるんですね...。
マスターリースがはいっているのでインカムは大丈夫そうなのですが、借地でキャップレート6％を出口って微妙ですよね。
おかげさまで良い勉強になりました。

ID:170 / 投稿者：管理人 [2024-09-01 14:23:02]

9.4㎡のマンションですか・・・
所謂ミニマリスト向けマンションというような呼ばれ方をするものが、都心部中心に一定程度の頻度で存在しますが、10-11㎡くらいあるものはまだしも、9.4㎡というのはかなりミニマリストを突き詰めた物件ですね。
10㎡クラスだと、一応３点セット（トイレ・バス・キッチン）を押さえた設計になっていましたが、9.4㎡だとベッドと入れる前提にすると、本当に荷物を置くスペースはかなり限定されそうです。
ただ、以下のＵＲＬを見ると、物件自体は存在していそうです。
https://www.homes.co.jp/chintai/room/bdb31ccab8326a92760a2df4d6fafe32f564eb92/?cmp_id=001_01001_0007104835
図面が確認できませんでしたが、３点セットがないと共同住宅扱いとならず（寄宿舎など）容積率緩和が受けられないため、なんとか入れてるんじゃないかな・・・と。

この手の物件の特徴としては、専有面積あたりの賃料を高く設定し、同じ土地・容積からの収益を高めることができるため、少し安めの準富裕層向け相続対策/収益物件（レバレッジをかなり効かせる前提）でとして建てる会社があるようです。
私の知る範囲でも、富裕層の方が類似物件を同じ不動産会社から複数件購入されてました事例がありましたので、そういった物件の開発や販売が得意な開発事業者がいるようです。
それらの物件、結構リーシングも得意な事業者がついているのか、どれも満室稼働はされていましたので、一定のニーズは存在するようです。
ざっくりとしたイメージ、専有面積20㎡で9万くらいの賃料水準のエリアで、11㎡で7万弱で売るイメージでリーシングできている感じでした。
（ただ、やはり癖はあるので、当該物件売却時のキャップレートは低めにしないと扱いにくいし、プロは絶対買わない、という印象/評判でしたので、相続対策としてはお勧めしにくそうですが。）

ID:169 / 投稿者：匿名 [2024-09-01 12:47:10]

管理人さまへの質問です。
FUNDROP・[東京都目黒区賃料保証×インカム] のシリーズ募集案件について、物件開示内容に、以下の通り理解できない点があります。
① 建物総面積は150平米程度で1R-16戸、つまり1戸あたり約9.4平米といったアパート物件があり得るのか？
② あり得たとして、想定収支に記載のマスターリース料を裏付けるような高い家賃収入が期待できるのか？
当方が、何か開示内容を読み違えていたり、投資内容を根本的に誤解しているのでしょうか？
ご教示いただけると大変勉強になります。