三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留〜詳細情報

ステータス	運用中
想定利回り	3.5%
募集期間	2025-02-20 07:00:00～ 2025-03-19 07:00:00
運用期間	60ヵ月（2025-03-28～2030-03-31）
募集方式	先着式
タイプ	インカム
募集額	93億7,000万円
劣後出資額	0円
融資調達額	0円
出資総額	93億7,000万円
劣後出資比率	%

サービス名称	ALTERNA
事業者名	三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
住所	東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階
TEL
上場有無	東証プライム（親会社が上場）上場
純資産	38億2,200万円
自己資本比率	84.93%
経常利益	4億8,100万円
経常利益率	23.39%
決算年月	2024-03-31

ALTERNA 口コミ掲示板

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ID:2764 / 投稿者：レオ [2025-11-11 20:08:14]

こちらの名古屋物件のウェビナーも今日ありました。
既にサイト掲載内容の説明の繰り返しで時間の無駄でした。

ID:2688 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-03 00:36:12]

早速ありがとうございます。
テナントの契約更新がいつなのか次第では賃料交渉もまさか難しいのではないかとかも素人考えですが懸念です。
説明会があるようなのでその辺りも質問してみようかと思います。

ID:2687 / 投稿者：管理人 [2025-11-02 21:04:26]

同じく名古屋は市場動向を知らないので、わからない、という意味で今回は見送りです。
名古屋のNOI利回りを見ると大阪と大差ない水準（4.45と4.3くらいの違い）で、市場も堅調ではあるようです。
名古屋のオフィスでもかなり良い物件のようで、資産価値の下がりにくい物件ではあると思います。
ただ、鑑定評価額の前提となっている還元利回り3.4%水準で取得して、5年後に値上がり期待できるかよく分からない、という心象でして。

ID:2686 / 投稿者：匿名投稿 [2025-11-02 20:16:00]

今回オルタナ初のオフィスビルですね。
都内なら迷いなく投資したのですが大阪でもなく名古屋…立地に土地勘が無さ過ぎて悩んでいます。管理人様は申し込みますか？

ID:1955 / 投稿者：管理人 [2025-08-01 23:33:33]

長文ご確認ありがとうございます。
ALTERNAのようなファンドは、不動産クラファンと違って、現物不動産投資のうち、日常の不動産管理（修繕や収支管理など）を丸任せした上で、最後の売却損益含めた収益が投資家に得られるイメージですね。
現物と違って不動産を担保に融資でレバレッジが効かない点や減価償却や資産圧縮などのメリットがないものの、そこを狙わない人にとっては、運用後の売却損益にかけられる面白さはあるので、不動産が好きな人向けの投資商品なのかもしれません。

当サイトの記事でも書いたかもしれませんが、不動産クラファンで不動産に興味を持ち、もう少し安定した運営企業が運営する、個人の資金力では買えない大型不動産に投資したい方にピッタリくる商品かもしれません。
とはいえ、不動産クラファンのように外れ事業者を引かないよう事業者の決算を毎年チェックする手間がなく、開発型のようなハイリスク案件がない分、ALTERNAの方が何も調べずに投資してもリスクがある程度限定されているという魅力はあると思いますが。

ID:1950 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-01 10:11:37]

管理人様
宮前の件、早速の詳細な解説ありがとうございました！よく理解出来ました。

ID:1949 / 投稿者：管理人 [2025-08-01 08:41:07]

毀損の定義によりますが、不動産は値上がり局面が続き麻痺しがちですが、建物には耐用年数があり、経年で残存期間減少、価値下落があります。
それを配当含めた利益でトータルで投資回収する構造ですので、売却時に利益が出るのは当然ではありません。
Aクラスオフィスでは適切な修繕改修により残存期間を維持しつつバリューアップするケースもあり、適切な資本的支出も含め、トータル収益を最適化するのがアセマネのお仕事です。
Aクラスオフィスやホテルなどでは含み益ができて売却時利益が出るケースも普通にありますね。
一方で地方部築古物件で収益力の高いものは、毎年の収益があるので多少資産価値が下がってもトータルで収益が上がるものもあります。こういったものは期中にキャッシュフローを生みますが、売却時に経年分損失が出るケースもあるでしょう。
実際のPLでは毎年減価償却していくため簿価が下がっていきますので、売却損は出ないのですが、ここらのお金の流れは、ストラクチャーなどにより若干異なりますが、期中の賃料収入や配当も含めてトータルで評価するべきかと思います。
今回のものは個人的には中長期で資産価値がどんどん上がるものでもなく、景気次第では下落もある代わりに配当高めのアセットと見ておくのが良いかと感じます。
数値としては55億で取得したものを55億で売れば損得はない、と言いたいところですが、仲介手数料、登記費用、税金、AMフィー、信託関連やSPC組成コストなど商品組成でコストがかかるので、55億で売却してはそのコスト分はマイナスになりますので、期中の賃料収入と、売却損益トータルで商品を評価する必要があります。
期間中のインフレ含む賃料上昇などもありえますので、それも見込んだ将来収入と将来のキャップレートまでは正直読み切れるものではないのですが、最終の運用終了時の資産価値を考えても投資価値があるかを考えないといけない点は、不動産投資が好きな人向けの商品ではあると思います。
アップサイドもダウンサイドもあり得るもの、という前提ですが、アセマネとしては商品としての妙味があるように工夫して設計はしており、よほどのことがなければ大損はしない、といった商品特性ではあると思います。ただ、リーマン・ショックみたいなものが来たら損失は出ると思います。

ID:1948 / 投稿者：匿名投稿 [2025-08-01 08:12:57]

管理人様
宮前商業施設に関するレオ様とのやりとりの件、私も当初レオ様と同じ疑問を持っていましたが解説ありがとうございます。
募集価格の妥当性はある程度理解出来たのですが、ただ出口としては55億で取得したものを少なくとも60億以上で売却出来ないと毀損が発生するという構図の理解で正しいものでしょうか？

ID:1945 / 投稿者：管理人 [2025-07-31 20:35:24]

そうですよね、この設計で売却益分配が投資家じゃなければちょっと。。。ですね。
W大阪は意欲的なホテルだと思うのですが、私も見送りでｗ

ID:1943 / 投稿者：レオ [2025-07-31 19:39:58]

管理人様
ごめんなさい。W大阪の件で訂正とお詫びです。
不動産売却時の損益は投資家に配分されます。
目論見書のP.46 (二）です。

迷ったときは買わない、というのが私のポリシーなので今回は見送ります。
ALTERNAは「オルタナ信託」が新たに設立されたので、ST発行頻度が上がるようです。
私もレジデンス系が良いので、ALTERNAのレジデンス系の募集があれば、応募を検討してみます。

ID:1939 / 投稿者：管理人 [2025-07-31 09:08:59]

補足ですが、ホテルのADRは、当初の数年かけて稼働率をみながら少しずつ上げていきます。ここは既に開業5年目のようですので、一旦軌道に乗った状態かもしれません。
ただ、万博みたいな需給要因があれば上がりますし、需給が緩めば下がりますので、大きな需給変化の影響は大きく、ホテルはここを想定するかけの面が大きいですね。
ここ数年はインバウンド本格回復要因で勝手に上がっていますが、万博後少し緩むと大阪では読んでいる人が多いと思いますので、秋以降2024年水準まで落ちそうな気がしちゃいました。あくまで気がする、ですが。
観光地の多い大阪は万博除きでも需要増が見込まれ、中期的にはIR、関空アクセスを改善する新線など、需要増要因は多いのですが、IR見越した供給者や特区民泊も多いので需給が読みにくい中なので、なかなかむつかしいですが、そこが面白い感じでしょうか。

ID:1938 / 投稿者：管理人 [2025-07-31 08:58:31]

ALTERNAもそうですが、キャピタル益の配分が明記されていないケースは、利益分配の項目を丁寧に読み込むしかないんでしよね。
ウォーターフォールと呼ばれますが、収益をどの順番に支払うか、全て定められていますし、なんならその順番ごとに口座を分けたりして厳格に管理されます。で、その最後の残利益配分先はおそらくエクイティ出資者です。
ALTERNAでは劣後がない構造だと全て投資家がキャピタル残利益を得られる構造で、損失もリターンも投資家なのですが、アセットがプロが買えるようなグレードなので流動性に懸念が小さく、大幅毀損になるケースが限定されるような商品です。
この手のものはアップサイド期待も織り込んで還元利回りが設定されていますので、残利益を事業者総取りだと魅力無いですから、これで良いと思っています。
ケネディクスでも、エクイティに優先劣後がなければ同じ構造かと思いますので、最後キャピタルもらえないとこの契約（ホテル利益連動で、当初2.5%配当計画）だと面白くないですしね。

ID:1937 / 投稿者：レオ [2025-07-31 08:09:16]

管理人様
ご指摘の通り増収条件はどこにも明記されていません。目論見書を要約した証券会社の資料にも、あくまでも目論見書の賃料イメージでしか説明がされていまぜん。
また売却益が発生した場合も、証券会社の資料によると出資者に分配されないようです。（明確には書いていません。）
Ｗは5つ星ラグジュアリーホテルでオペレーターのマリオットの信用も高いと思いますが、内容としてはあまり投資家寄りではないようですね。
賃料アップ＝客室単価アップが必要だと思いますが、すでに７万円台の客室単価を上げるには客室や設備の改装が必要かもしれません。
そうなると逆に配当が減るかも。
管理人様に相談して良かったです。
頭の中が整理できました。
猛暑の影響で熱中症気味です。。。他にクラファンで気になることがあるのですが、頭が冴えず、涼しくなってからにします。
どこかのクラファンがアマギフではなく、アイスクリームとか風鈴とか涼のある粋な特典を付けてほしい。

ID:1934 / 投稿者：管理人 [2025-07-30 23:40:35]

レオ様
Ｗ大阪のST、ケネディクスがアセマネなんですね。確認できました。
ホテルのコンセプトとかはすごく興味あったんですが、目論見書のP28を見て今回は見送りにしました。

ホテルでは多様な契約パターンがある中、本件は利益完全連動型報酬と将来の増収を期待して、アップサイド期待で投資するのは面白いかと思ったのですが、ざっと見たレベルでは以下の状態で、これ以上時間かけて読み込む時間が取れなさそうでして。　※良く見たらあるのかもですが、今週忙しくてｗ
①利益連動の増収条件が見つけられなかった（オペレータの取り分/オーナー取り分のバランスが書いてない？現状収益もそもそも非開示）
②鑑定評価額のベースとなる利益水準は、直近の2024実績より上で、大幅なADR/OCC改善が前提
Ｗ大阪のＡＤＲ推移が確認ができていないのですが、大阪は今万博特需もあり向上傾向で、Ｗ大阪はＩＲもにらんでまだＡＤＲが上昇する、といったシナリオなのかもしれませんが、大型ホテルの供給予定もまだあり、梅田の再開発や話題の特区民泊の供給増も非常に多く、今後宿泊需給バランスが悪化する可能性もあるとみていますので、ずっと右肩上がりとまでは楽観的になれませんでした。
素人予測なのであてにならないですし、特区民泊全面禁止になれば全体にＡＤＲが上がる可能性もあり、かけてみる価値自体は十分ありそうですが。

ID:1933 / 投稿者：管理人 [2025-07-30 23:17:01]

疑心暗鬼にもなりますよね、今の状況・・・

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、金商法免許で１種、２種、投資運用業を持つ事業者で、AUMも数千億円という企業ですので、不動産クラファンと同類とみる必要はないと思います。
AM業（アセットマネジメント）が本業ですので、もちろんアクイジション（物件取得）や売却時の成果報酬などもとりますが、プロの「投資運用業者」として運用報酬で稼ぐモデルですので、ガバナンスは不動産クラファンとは全く別次元です。

Ｗ大阪、証券会社でファンド組成されてるんですか？
このホテル自体にそもそも興味があったので、商品になってるならとても興味あります。
ＳＴについてはストラクチャーが企業ごとに個々ですし、二次流通は望まない（投資口価格に変動が大きいのなら、ＲＥＩＴで良いかも）ので細部を確認する必要がありますが、まだ間に合うなら是非投資したいので、URLなど教えていただければうれしいです。
なお、ALTERNAは期間途中でもNAV（ネットアセットバリュー：現在の資産価値）ベースで買取してもらう機会があるためREITのような値動きがない、ということで、二次流通市場がないことに逆に価値があると感じています。

ID:1932 / 投稿者：レオ [2025-07-30 20:21:28]

管理人様
お世話になっております。
早速のコメントありがとうございます。
なるほど、還元利回り分の差が出ているのですね。
確かにキャッシュリザーブやアップフロントフィーもありますし。
対象不動産の額が大きいので、そう考えると妥当ですね。
私も最近色々な事が立て続けに起きているので、全ての件でかなり疑心暗鬼です。。。
不動産クラウドファンディング事業者ももっと情報の質と透明性を高めてもらいたいものです。
ところで管理人様は証券会社が窓口のSTにはご興味がないのですか？
W大阪を対象としたSTの募集があり、私は投資しようと考えています。
利回りはかなり低いですが。。。
目利きがあるとは言えない私が投資すべきか迷っています。

ID:1931 / 投稿者：管理人 [2025-07-30 19:20:07]

後補足ですが、アセマネ会社や信託銀行の報酬は全てガラス張りで出ていますので、一度「目論見書」を見ると、報酬感はわかるかと思います。
後ご覧になっているかもしれませんが、ALTERNAは不特法とは全く別商品なので個別記事解説していますのでもしお時間あれば。
https://investors-eye.jp/alterna/

ID:1930 / 投稿者：管理人 [2025-07-30 19:15:47]

将来の売却益が狙えるか、というと私も微妙で、賃料を原資とした安定配当を期待する方向けかな、と私も思います。

数字面の懸念を持たれたようなのですが、正直ALTERNAでは不特法と違って、数値面や商流の不信感を持つ必要は全くないと思いますので、そこだけコメントさせてもらいますね。
まず、本件での物件取得額は55億円ですね。
総事業費との差額455百万円についてですが、ファンドではキャッシュリザーブを設けますし、修繕や資本的支出の計画を踏まえた資金分は調達する必要があるので、本件では、全く気にする必要はないと思います。

不特法クラファンでは最近いろいろあり、私自身も変な心配をすることが癖になりそうですが、ALTERNAはプロ向けファンドと同等のスキームです。
物件保有運用は信託銀行で、取得時にデューデリを通りますので、例えば違法建築物などはまず対象にできませんし、支出収入管理などの会計も心配は全くないと言い切って良いくらいでしょう。
ファンドの保有主体であるSPCでは第三者性の高い人間が配置され、決算や意思決定をチェックしますので、ガバナンス面での心配を持つ必要はないと思いますし、運用を担う企業も三井物産の出資を受けた企業ということで、資金流用、といった心配をする必要まではないのではないでしょうか。
（まれに大企業の会計担当が不正を働いたりしますが、ファンドではガバナンスは通常より厳格に保たれています）
ここが不特法とALTERNAスキームの大きな違いで、運営企業の信用リスクや信頼性のチェックにリソースを割く必要が薄いため、純粋に対象不動産だけを目利きして投資判断できることが、ALTERNAの価値だと思います。

物件の目利きについても第三者鑑定評価があり、鑑定評価に確かに幅はあるんですが、現在稼働している収益物件で収益還元法（かつDCF法）で積算されますので、そこまで無茶な数字にはなりません。（LEVECHYのニセコの土地のようなものとは大きく異なります。）
将来の修繕費や収益などでは差が出てもあまり大きくはならず、大きな差がついているのは「還元利回り」部分です。

今回のREITとの差異はほぼ「還元利回り」の差から生まれていますが、このあたりは正直「委託元からの目線（強要ではないｗ）」も一定の影響が出ているのかもしれません。
（ある程度現在の市場価格と整合性が取れる還元利回りを求める、といったコメントは私も聞いたことがあります。）

ちなみに、信託受益権化するための信託報酬は別として、アップフロント報酬は上限1.1億円と明記されてますが、私募ファンドなどこの規模のファンドで設定される手数料率としては、高いことはないと思います。（プロ向けに組成されているファンドとしてみたとしても）

ID:1929 / 投稿者：レオ [2025-07-30 16:05:01]

私もオルタナに投資をしているのですが、今回の案件については投資を見送ることにしました。
商業施設で営業から30年も経過していると集客力がかなり低下していると考えられるのと、オルタナは説明資料に一切来客者数の推移や施設内部の画像などを開示していません。
かなり不親切な説明だな、と思いました。

また、今回対象の「宮前ショッピングセンター」について、リートの物件入れ替え情報が出ていました。ユナイテッドアーバン投資法人が譲渡主で、譲渡価格は5,500百万円となっています。

（下記がユナイテッドアーバン投資法人のお知らせ）
https://www.united-reit.co.jp/file/news-2ef7df4d4bb50264edbdd5e8e3a94e6e4e157acf.pdf

募集口数と発行価格を掛けた金額、融資を受ける金額、譲渡価格が下記のとおりです。

募集口数　：277,700口
発行価格　：9,560円
ST募集金額：2,654,812,000円（約2,655百円）①
銀行融資　：3,300百万円　②
①＋②＝＊＊＊5,955百万円　A

譲渡を受けた価格（仕入れ価格？）：5,500百万円＊＊＊Ｂ

ＡとＢの差＝455百万円

この差はいったい何？
という疑問が生じました。

また、オルタナによると、鑑定評価額は5,910百万円。（直接還元法）
ユナイテッドアーバン投資法人によると、鑑定評価額は 5,150百万円。（直接還元法）

鑑定人が違いますが、差が大きいです。
ユナイテッドアーバンの資料によると、この宮前ショッピングセンターを譲渡する理由として、

「譲渡先より鑑定評価額及び帳簿価額を上回る水準で購入意向を受領」

とのコメントがあります。これって高く買わされたってこと？
これも疑問。

私は本案件に投資する予定がないため、オルタナには質問していませんが、もしかしたら私が投資している過去の案件も仕入れ価格と差が大きく、ＳＴ販売時にオルタナがかなり儲けているのでは？と疑問が湧きました。

もしかしたら私の数字の見方がまずいのかも。

ID:1928 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-30 08:56:11]

管理人様、ありがとうございます。コメント反映されていないのですが時間差かと思いますのでお待ちしてます。
オルタナでは過去5件ほど、いずれも100万〜の抽選枠で申し込んでいますが全て満額当選しており、穴場なのかと思っています。

昨年のオルタナセミナーを聴講した際には、毎月1本を目指すと言っていましたが実際のペースは年に5本くらいといったところでしょうか。私も都心案件に投資したいので首を長くして待っています。

ID:1927 / 投稿者：管理人 [2025-07-29 22:57:30]

すいません、私が良く知らないアセットだと思っているうちにコメントなしで募集開始になっていましたが、今コメントしました。
商業の評価は結構調べるべきことが多く、商業アセット扱っているところは有償のデータベースなんかを契約していたりしますが、私にはそういったデータも専門性もなく、コメントが難しいため個別コメントはほとんどできていませんが、ALTERNAの商品ページを見ると、プロ視点で見るべき点をしっかり押さえて解説されていましたので、そこらを見ればデータを自分で調べないでも特性がわかるようになっていますね。
将来すごく値上がりする、という感じではないですが、収益の安定性（インカム配当）はそれなりに期待できるのではないでしょうか。

個人として投資するか、でいうと、今回は投資しないのですが、ALTERNAについては商品の良しあしはあまりないと思います。
収益不動産の価格は、ばっくり言えば①現状の収益力、②収益の安定性（ボラティリティ/リスク）、③将来の成長期待、といった要素で価格/キャップレートが決まりますが、ALTERNAは市場価格が付くようなアセットしか扱いませんので、市場で流通する公正価格ですし、どれでもバランスがとれた商品になっているかと。
①につ関しては利回り配当高め、ですが、②景気影響があるアセットですし、③固定賃料で将来の景気向上やインフレ時にも大きな伸びは期待しにくい、という特性でバランスがとられている感じかと思います。

私は、ALTERNAはせっかくの商品特性（キャピタルゲインが投資家に残る）なので、自分のまだ詳しい領域のアセットを対象に「将来のキャピタルゲインが得られそう」なものを狙って先着申込をしようと企んでいます。
ということで、ALTERNAについてはレジやオフィス、商業などより都心部のホテル系が来たら再チャレンジしたいと思っています。
不動産クラファンのようにキャピタルの取り分が事業者によっているものは、レジ系が好みなのですが、ALTERNAはキャピタル取り分が投資家よりなので、狙ってみるのも面白いか、という、感覚です。

ID:1923 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-29 20:14:55]

今回管理人様の評価コメントが記載ございませんが、管理人様は今回見送りでしょうか
商業ということで利回り高めの一方、決して新しい施設でもなく、人口は多めのようですが都心ではなく、いくら入れるか悩んでます
みなさまどうされてますか？

ID:1479 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 16:40:33]

はい、どうしても、自分の知識、それ以上に「関心がある分野」の方が、掘り出しものとなる投資先を探しやすいと感じます。（読み間違えて痛い目見ることも多々あるのですが。）
不動産セクターのリスクについては、物価上昇やゼネコンの人員不足などもありますが、「緩やかな右肩上がりが続く相場の天井がどこか、が見えない点」でしょうか。
過去のバブルのように実態不動産の収益性と関係なく値がついた時代とは異なるものの、金利が上がってもキャップレートがなお下がる現状が「当たり前」という感覚は、疑いを持たないといけない（既にみな持っていると思いますが）状況だと思います。
好立地物件を持っておけば勝手に上がる、といった時代ではもはやないでしょう。

現在のクラファンは、投資家の期待利回りの向上に対応すべく、「自身の得意領域ではないが、高めのリターンが狙えるハイリスク案件」に手を出す事業者が増え過ぎている一方で、そのリスクを啓蒙する努力が足りない状態に感じます。
投資家がリスクを理解し、リスク受容度に応じて投資している状態なら、ハイリスクハイリターンファンドも健全な商品だと言えるかもしれません。
とはいえ倒産隔離がないスキームで、リスクアセットを過剰に積み上げた事業者が増えている中では、更なる調整局面は避けられない気もします。
不動産セクターに投資するなら、不動産クラファンに固執せず、ＳＴや不動産小型株なんかにも投資先をシフトする選択肢を広げたいな、と思っています。

ALTERNAのような仕組みの商品は、もちろんそれなりの知識が必要だったり、元本棄損リスクもあるため投資家を選ぶと思ってますが、本サイトを訪れる投資家にも知っていただく価値くらいはあるのでは、と思います。
加えて、不動産クラファン以外の不動産投資の世界を一度知ってもらうことで、不動産クラファンの現状や課題を客観視できる可能性もあるのでは、という気持ちもあります。

ID:1478 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 15:52:13]

恐らく自分んがいる業界が会社の情報を一番知ってるからではないでしょうか。自然とセクターが偏りがちなのはわかります。
今は年収500万とかで一生懸命区分は集客してますが、クラウドファンディングと区分投資は日本のサブプライムローンやシャドーバンキングとして不動産価格が横ばいになった段階から足を引っ張り始めると思いますがね。

笹塚徒歩7分築14年1980万とか横浜駅徒歩９分1680築８分とか今から思えば金利は高かったですけど激安物件がアベノミクス初動の時は結構ありましたね。

ID:1477 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 15:22:34]

区分マンション投資については、本音を書くといろんなところからご意見をいただきそうでコメント差し控えますが、区分でなくとも、個人が現物で良い物件を買える機会は、そうそうありませんね。
富裕層が税効果含めて見ないと、今は現物を見いだせない方が多いのではないでしょうか。
今はレバかけてもキャッシュフローが出ていない投資家が多そうで、それで現物はしんどいですね。
プロファンド（ST含む）では、今はAグレードビルやホテル、ファミリー向けレジなどが好調で期待も持てますし、配当も計算しやすいですが、5年後の将来の見通しとなると何とも言えませんので、あくまでポートフォリオの一部として、不動産セクターを一定組み込むという位置づけでしょうか。

と書きつつ私は株も半分が小型不動産株だったり、少し他を増やすべきなんですが、なかなか良い株が見つからず、他分野はS＆Pの買い増しくらいしか出来てないです。
個人的には不動産株小型株がかなり儲かってるんで、ここを買い増せると更に不動産に寄ってしまうかもです。（駄目だと理解しつつも、他業界の株はマイナスになるケースも多く、買いたいものがなかなか見つからずで。）

ID:1476 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 14:42:11]

オルタナの京都は順調ですね。4%上がってて6月にも配当ありますし。銀座はどうでしょうかね。安心感はすごいですが、今持ってる延長案件が整理できたら暫くクラファンや不動産関連はやめたほうがいいかもと思ってます。私は、もともと現物不動産をアベノミクス以降買って来てどこで売ってもボロ儲け、状態でしたが現物不動産もリノシーやわけの分からない業者が出現して皆様大変な高値づかみをして毎月赤字を出して将来のキャピタルゲインにかけて保有しているのを見る限り区分も終わってますね。

昔は毎月1万円くらい黒になって5件くらい保有すればそれなりに確定申告で税金の還付も受けれてキャッシュアウトもなく運用できたのですが、今では手出しプラス固定資産税で皆様実質損している状態になってると思うのですが。

ID:1475 / 投稿者：管理人 [2025-06-15 13:46:55]

先日NAV見たときはマイナスがなさそうでしたが、下がったのもあるのですかね。
そうですね、ALTERNAは損失リスクがない利回り投資として期待すると、あまり魅力はない気がしますし、インカム型の不動産クラファンと比べると全く特性は違うと思います。
ALTERNAはNAV連動で投資家の価値が連動しますので、NAV倍率のかからないREIT（売買タイミングの自由度もないですが）という価値がありますが、個別物件を決め打ちで選ぶため、物件による当たり外れは出てしまいます。
好みの物件を探し、将来の値上がりを狙って投資したい人向けです。
値下がりリスクも普通にあり得ますが、株やREITよりはボラははるかに小さい、ミドルリスクミドルリターン投資、という感じでしょう。

スキーム自体がプロ向けの「不動産私募ファンド」がそのままSTを用いて個人で買えるものになったもの、という商品特性ですのでスキーム自体はクラファンより断然投資家優位にできていますし、投資商品としての市場規模自体は不動産クラファンよりはるかに大きいんですが、一般向けにわかりやすいか、というと別な話ですね。

将来の出口価格にかけて投資する、というのは現物不動産投資家でも嫌う人がいる（首都圏除く区分やアパート系の方はほとんど？）くらいですので、これが向く投資家は、一般に広くいるわけではないのでしょうね。
今回銀座ホテルに「優」とつけたのは、このサイトの特性を考えるとやりすぎかもしれませんね。
不動産クラファンが今、「堅実な利回り投資」という状態から外れてきているという課題感を私が持っているため、相対的に価値を大きく感じてしまっているかもしれません。

ID:1474 / 投稿者：匿名投稿 [2025-06-15 13:04:34]

オルタナ、梅田ホテル元本割れしてるみたいですね。利回りも3.2とかでしたのでオルタナの意義がよくわからないですね。

ID:1231 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-26 10:46:09]

私は京都は知見があり、三条、四条は京都の繁華街のど真ん中ですが鴨川沿いですので、富裕層には人気が出そうなホテルかと思います。まあ鴨川沿い三条というのは昔ながらの京都の方は好まないかもしれませんが時代も変わりました。
ALTERNAはそもそも金融機関の融資も入ってて三井物産側としても個人など売れる必要もないとは思いますが、クラウドのバブル的なところを見て参入してきた感じでしょうか。た一年で10パーといえど資金拘束が前後で5ヶ月程度ありましたので、入れるのであればかなりの金額を入れないと満足感が低いですね。私の友人は10百万円入れても当選1百万円とか、個人的にはクラウドファンディングは抽選と言いつつ大口は事前に確保してる中での落選でしたので、余程の金額を張らないとそこまでの旨みはないかと。安心感は絶大ではありますが。

ID:1230 / 投稿者：管理人 [2025-05-26 00:05:13]

ホテル系は去年かなり人気も価格もあがってるので、今後どこまで上がるか不安もある、という感じでしょうか。
1年で10%も利益が出たなら、それは大きかったんではないですか？おめでとうございます。

京都はエリアにより結構差が出ていると聞きますが、ALTERNAの持ってる三条あたりはどうなんでしょうね。
●●ショックみたいなことがなければ期待持てそうな物件ですし、投資できてるのがうらやましいです。
私は最近初めて認識したので、ALTERNA未投資なので、次の募集案件に期待です。
前回一瞬再募集かけてた東京汐留は固定賃料方式だったのでやめたのですが、どうせホテルに投資するなら、ボラの大きいMC契約のを狙いたいと思っています。
こんな感じで、全般に不動産クラファンより物件の価値にリターンがダイレクトに連動するのを楽しめるので、不動産クラファンとちょっと違う期待値を持ってます。

ID:1227 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 23:07:09]

管理人様

ご回答ありがとうございます。確かにホテル一軒ですのでそうですね。見る見る時価評価の含み益も増え、てたので5年後はどこまで大きくなるのかと期待したのですが、不動産に精通してる方の肌感覚でもそうなんですね。もう一件京都のホテル案件も持っておりこちらも含み益が出ておりもう少し長く持たせてくれてもいいんですけどね。まあ1年で税引き前で10パーくらい出してくれたので良しですね。京都浅草はビジネスマンの出張で使えるホテルすら不足しているので、もう少し行けるような気もしますが。ただ三井物産とか人やわけの分からない外資系ホテルでやってた投資家ミーティングなど無駄を省いてほしいというのは少しありますね。

ID:1226 / 投稿者：管理人 [2025-05-25 22:13:26]

1223様
早期売却は、ホテルだったのですね。なるほど、です。
エリアによりますが、東京大阪は去年から今年にかけて、ホテルは非常に好調で、ADRなどもコロナ前を大きく上回り、収益力がかなり高まりました。
一方で今後の見通しとしては、①過度な円安が是正された、②コロナ後に開発したホテルや民泊の開業も相次ぎ、今後需給バランスが悪化するフェーズも想定される、③中国の不動産不況や景気悪化リスク、トランプ関税など不確定要素も多い、と、悪材料もいくつか抱える状況かと思っています。
今後はホテルも、立地やオペレータブランド（その顧客層や強いエリア）などで優劣が出てくるでしょうし、今ほど旺盛な買い意向が2年後に継続しているか、というとどうなのかな、というのが私個人の感覚でした。
特に春頃の一時期は、円高がどこまで進むかが見通せない時期がありましたから、この影響はかなり大きい状況でした。
プロが売り判断したということに、特別な違和感はないかな、と思います。
三井物産グループという安心感は同感です。

このようなサイトを構築して、細かに運営事業者の財務などをチェックしていますが、それでも非上場企業の会計監査ということ、情報量も限られることを考えると、チェックに限界があります。
ここのところ、多くの事業者がハイリスク案件を増やし、財務的にも総資産規模がどんどん拡大するという状況もあり、不動産クラファンに比べて、ALTERNAに対して感じる魅力が私にとっては大きくなってきました。
ファンドの価値が純粋に不動産価値に連動するので、事業者側の取り分がガラス張りでフェアーな点も、クラファンと比べて安心な点です。
最後の課題は、不動産を目利きして将来価値にかけて投資する、という特性のため、これが嫌な場合は不動産クラファンの方が向いているのかと思います。

ID:1223 / 投稿者：匿名投稿 [2025-05-25 21:10:47]

そうですか。そこまで詳しくわかっていませんが、確かに出資した元本の時価が上がってその部分での含み益も出て配当も出てと良い商品だと考えてましたが、浅草はたったの時価4パーの含み益で売却してしまい、何故こんな早くにという思い出いっぱいです。損させないという考えもあるのでしょうが、今はホテルだとそんなものなのでしょうか？浅草のホテル、利回り4パーでとてもラッキーで含み益も5年でかなり期待していたのですが、たったの1年で売却。金融機関ローンなども入っており複雑なのもわかりますがこれだと正直旨みはないですね。ただ三井物産なので強力な安心感はありますが。