不動産特定共同事業法（不特法）は不動産投資商品に関するルールを定める法律となっており、事業者はこの法律に基づく許可、登録等を受ける必要がある。
事業者が行う事業内容に応じて必要となる許可、登録等が異なっており、当該事業以外は行うことができない。
これらの事業種別は
不動産特定共同事業法の第２条４項、６項の各号に定められていることから、例えば第２条４項一号に定められる事業「不特法１号（一号）事業」などと呼ばれる。
各事業の概要は以下の通り。
不特法1号事業（一号事業）とは
投資家から出資を受けて不動産を取得、運営するファンドを運営する事業者。
行政による許可制となっており、宅建業免許やファンド運営に資する組織や人員の他、資本金１億円以上、直近年度の決算が黒字であることなどが求められる。
自ら投資家の募集を行うことができるが、他社に投資家募集（出資の媒介、代理）を委託する場合は、委託先には不特法２号事業の許可が必要。
不特法２号事業（二号事業）とは
不特法１号事業者より委託を受けて、投資家の募集（出資の媒介、代理）を行う事業者。
行政による許可制となっており、宅建業免許やファンドの審査を適切に行える組織や人員の他、資本金1,000万円以上、直近年度の決算が黒字であることなどが求められる。
不特法１号事業者及びファンドに関する審査義務や情報開示の義務を負うが、ファンドの運営や投資家の元本償還に対する責任は負わない。
不特法特例事業とは
原則倒産隔離を施され、不動産ファンドの運営のみを行うＳＰＣ（合同会社等）が行う不動産ファンドを運営する事業者。
ＳＰＣの特性上、１号事業で求められる宅建業免許や組織要件等を取得することができないことから、倒産隔離スキームが実現できないことから2013年の法改正により、特例事業については要件を緩和し、届け出制とすることで、倒産隔離されたＳＰＣが特例事業（不特法１号事業）を行うことが可能となった。
ただし、不動産取引に関わる業務は不特法３号事業者に、投資家の募集（出資の媒介、代理）は不特法４号事業者に委託することが必要となる。
倒産隔離スキームが施されたファンドでは、１号事業スキームのように運営事業者のその他事業影響による倒産に巻き込まれないメリットがある。
一方で、①特定事業者の出資比率が5%未満となるため、劣後出資比率も5%未満となる、②不動産価格の10%を超える大規模な改修工事が行えないため、基本的にはインカムゲイン型（コア型）のファンドの運営しかできないという制約がある。
不特法３号事業（三号事業）とは
不特法特例事業の届出を受理されたＳＰＣからの委託を受けて、不動産取引（不動産の取得、売却、維持管理等）を行う事業者。
宅建業法や不特法を所掌する国土交通省に加えて、金融商品取引法を所掌する金融庁の許可を得る必要がある。
不特法４号事業（四号事業）とは
不特法特例事業の届出を受理されたＳＰＣからの委託を受けて、投資家の募集（出資の媒介、代理）を行う事業者。
宅建業法や不特法を所掌する国土交通省に加えて、金融商品取引法を所掌する金融庁の許可を得る必要がある。
不特法小規模事業者とは
不特法１号事業を行う事業者のうち、ファンドでの資金調達が同時に1億円以下、投資家一人当たり100万円以下の事業のみを行う事業者。
許可制ではなく届出制となる他、事業者の資本金要件が大幅に緩和されている。（1号事業者の資本金要件1億円に対して小規模事業者は1,000万円）
