victory fund「千葉県浦安市プロジェクト」の利回りが12%まで拡大したわけとは

「投資家日記」では、管理人の投資応募先や、投資先選定における考え方などを記載する日記です。
今週は、「モタクCF66号（水戸）」と「汐留ファンディング10号(江戸川区松江マンションプロジェクト)」に外れ、「TAMBO 名古屋市中川区プロジェクト」が繰り上げ当選。
３つ応募して、当選は１投資枠だけでした。

ところで、投資はしていなかったんですが、victory fundの「千葉県浦安市プロジェクト」の条件アップの件、ご存じでしょうか？

victory fund「千葉県浦安市プロジェクト」の利回りが8%から12%まで拡大したわけとは？

5月13日に募集を開始した「千葉県浦安市プロジェクト」は、募集当初は想定利回りが8%でした。
ところが、最終的に本日5月17日には、想定利回りが12%に拡大して、募集を終了しました。

一体なぜこんなことになったのか？
あやしい、と感じる方もいそうですので、シンプルに理由を考察します。

victory fund「千葉県浦安市プロジェクト」とは

JR京葉線「舞浜」駅及び「新浦安」駅圏域の土地を購入し、将来のマンション用地等として売却益を狙いつつ、当面は駐車場運営などでインカムも得るというファンドでした。
募集当初の利回りは8%でしたが、最終的な利回りは、以下の通り、12%での募集となりました。

victory fund「千葉県浦安市プロジェクト」では、なぜそこまで必死に利回りを上げたの？

管理人の考察はシンプルです。

不動産クラウドファンディングは、法律の定めで、投資家からの出資募集開始時点までに、「対象不動産の購入契約」を締結しておく必要があります。
資金が調達できていないのに、購入契約だけが先にあるわけです。

これでお金が集まらなかったら、大変ですね。
しかも、不動産の購入契約の解約時には、先に支払っている手付金が「解約手付」となり、戻ってこなくなることが一般的です。
10%の解約手付の場合であれば、2億円の土地に対して2,000万円が無駄になってしまうわけです。（10%では済まないかも？）

解約手付として2,000万支払った上でこれまでの商談や調整が無駄になるくらいなら、利回りを上げてでも、ファンドを成立させないと損ですね。

変更方法も割と簡単です。
victory fundの契約約款は、COZUCHIのように「利益の25%」ではなく、「残った利益がある場合には、投資家に●%を上限として配当する」という条件になっていますので、契約条件のそこだけ修正すればOKなはず。

ちなみにCOZUCHIの場合は、想定利回りを上げるには、「利回り」は修正できないので、「売却予定額」を修正するしかありません。
COZUCHIでも過去に利回り変更があったのですが、「募集が集まらないので売却予定額を上げる」って、どうなんでしょうね？

もう一つちなみに、管理人は利回りが最初9%に変更になるとの案内メールを受領した際にすぐに契約成立前書面などを確認したところ、その時点ではまだ、当初の「8%配当」のままの記載でした。（それで投資見送り）
よほどばたばたした状態だったんだと思いますが、購入契約の決裁日までに資金が集まらない（＝解約手付）、となれば、焦るのは仕方ないかもしれません。