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【サービス共通】 ID:3376 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-28 00:50:42]
管理人さま連続ですみません。株式会社アセットリードで自己資本比率17,6%、劣後出資比率31%です。創業25年、資本金1億で、ちょうど先着募集の時間が都合が良かったので、お試し投資です。これから組成が増えると良いと思っています。
【サービス共通】 ID:3375 / 投稿者：管理人 [2026-01-28 00:46:57]
ASSET FUNDING、調べたことがなかったので、今は少し時間かかりそうですが、私も確認してみます。
区分マンションメインですかね。
LEVECHYのようにBSPL非開示じゃなく、決算がしっかりしていれば、時間見てサイト掲載検討してみます。
【サービス共通】 ID:3374 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-28 00:18:50]
管理人さま
実は先着募集でASSET FUNDING #8 投資家登録をしてたので案内が来ましたので先着お試しで少し投資しました。不特法4号5号有りです。ただ組成頻度が少ないです。
【サービス共通】 ID:3373 / 投稿者：管理人 [2026-01-27 23:58:28]
CREALはアセットタイプはマンション、ホテル、ビルなど多様ですが、どれも立地やグレードはしっかりしているので、「最大想定損失」「流動性」という観点では最上位クラスかと。
ちなみに、このサイトの安全性スコアなどの指標を出す際に、そういった指標も加えられないかを考えたんですが、定量化ができないので断念した経緯があるのですが、「最悪の場合どうなるか」を考えておくのは分散検討時に役立つと思います。
記載いただいた通り、ポシャった時全損だとダメージが大きいですから。
同じ文脈で、決算などから倒産リスクをチェックすることや、事業の中身や蓋然性をチェックすることの意味は結構大きいと思います。（どちらも全損リスク回避につながります）
【サービス共通】 ID:3372 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 23:50:07]
管理人さま
ご回答有り難うございます。なるほどですね。勉強になります。同じポシャり方でも、全損では無く傷口が浅い方が良いに決まってますね。クリアルのランクを上げてポートフォリオを組み直しをします。
【サービス共通】 ID:3371 / 投稿者：管理人 [2026-01-27 23:33:32]
分散大事ですね。
そうそう、「平均利回りは5%で運用しても１つポシャると赤字」という記載をいただいていましたが、その「ポシャリ方」で言えば、CREALは魅力があると思います。
完成して収益を生む都心部の資産価値の高い物件を扱っていますので、ハイリスクな共有持分や流動性の低い物件などと異なり、ポシャった際でも、少し値段を下げれば売れる可能性が高いです。（●●ショックで過度の流動性枯渇でもおきなければ）
リーマンクラスの不動産不況が生じても30%くらいの下落で済むと考えれば、10件に１件ぽしゃっても、全体から見ても3%の下落です。
「最大想定損失の低さ」は、CREALの魅力の強みだと思いますので、分散投資先に入れる価値は結構大きいと思います。
これで劣後出資比率5%まで上げてくれればいうことないんですが、その代わりに売却時リターンも投資家に配分されるので、各種事業者報酬、手数料を下げてくれれば十分魅力は高いと思います。
（今回のに是非投資するべき、とまでは思っていないものの）
【サービス共通】 ID:3370 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 23:24:29]
管理人さま
早速のご回答有り難うございます。今回は見送りして、次回ファンドを待ちます。TAMBO、ベルファンドを検討します。今回は3連続の落選苦戦中です。妥協せず分散投資します。
【サービス共通】 ID:3369 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 23:13:31]
管理人さま
見つかりました。不動産クラウドファンディングはなせ利回りが高い2024年5月6日の記事です。
他の事業者でいえば、ちょこっと不動産などは、戸建住宅の建築資金を不動産クラウドファンディングで調達していますが、これくらいの実績があれば、エリアによっては融資してくれる金融機関もあるため（地域差有り）、「知ってもらうこと（認知/ＰＲ）」という目的も混在しているケースかもしれません。
勝手に入れてすみません。私も劣後出資比率は最高ランクですし、自己資本比率もそこそこある為、良いと思いました。
【サービス共通】 ID:3368 / 投稿者：管理人 [2026-01-27 23:05:02]
あ、ちょこっとさん、私がＰＲ目的と紹介していたのでないならよかったです。失礼しました。
CREALは先に入金が必要な上先着が結構早く埋まるので、時間に自由が効きにくい私にはなかなかハードルが高いんですよね。
CREALの倒産隔離スキームは、不動産ST（ALETERNA等）と同じ設計になり、劣後出資が無い代わりに売却益が投資家に配分されます。
一方、類似のALTERNAやrengaがインカムだけで利回りを表示して、3%～のインカム配当を実現しているのに対して、CREALはインカム分が小さく、投資家への見せ方もキャピタル込ですね。
取得額もそこまで安くない中ですが、これまでは意地でもキャピタル益が出る額で売却してきたのだと思うので売却力はあるのだと思うのですが、今回は正直インカム分が小さすぎて、はうまみを感じなかったです。
CREALはSPCの組成手数料や事業者報酬が類似企業よりも高めな要因もあるので、手数料類が低減されればもう少しインカム配当も出せると期待したいところです。
【サービス共通】 ID:3367 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 22:58:30]
「PR目的」についてだけですが、ちょこっとさん、私の記事どこかでPR目的に分類してましたか？
ちょこっとさんは、その中は入ってませんでした。別記事でちょこっとさんも、こちらの部類に入る可能性があるかもと言う表現だったと思います。すみません勝手に加えまして、何処に書いてあるか探しましたが、今のところ見つかりませんでした。皆様も誤解のないようお願い致します。
【サービス共通】 ID:3366 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 22:40:30]
管理人さま
ナインファンドもらくたまも落選しました。らくたま35も落選しそうです。トレックも落選したら、CREALかな？
しかし融資でレバレッジを効かせてインカム配当0.2%なので見送りかな？更にオフィスビルだし、期間も長くなりましたね。以前の24カ月のインカムが良かったです。
稼働率ゼロからリーシングする案件のため、ほぼ売却益のキャピタル型ですが最近管理人さんもクリアル投資されてませんね。どう思いますか？ご意見をありましたら、宜しくお願い致します。
【サービス共通】 ID:3365 / 投稿者：管理人 [2026-01-27 22:35:19]
劣後出資が高いところはまさにセイムボートで、かつ損失負担を優先的に受ける仕組みですので、不動産クラファンの大きな魅力なので、うまくこの仕組みは使いたいですね。
なお、「PR目的」についてだけですが、ちょこっとさん、私の記事どこかでPR目的に分類してましたかね？
戸建住宅建売事業では、土地は融資がつくのですが、建物の融資を付けるか、つくかは、事業者はエリア（金融機関の特性）によります。
融資が建物部分を自己資金で出すと資金効率が悪いので、そこをクラファンで集めるパターンになってるかな、と思っています。
もし記事でＰＲ目的に分類しているものが残っていたら、修正しておきたく、教えていただければ幸いです。
【サービス共通】 ID:3364 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 21:51:11]
運営会社のファンであっても関係者であっても、そういう書き込みは、普通はしません。安定とか一番だとか、逆に怪しまれますよ。
【TECROWD】 ID:3363 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 21:30:05]
テクラは安定だよ、リターンとリスクを考えても一番バランスが良い。
【サービス共通】 ID:3362 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 17:59:01]
セイムボートそうですよね。運命共同体なのに、開示内容不足、指摘されて苦し紛れの反論、協業先とのグレーな関係、リスクを隠そうとする行為これでウィンウィンの関係と言えるのでしょうか
【TECROWD】 ID:3361 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 15:55:18]
参考情報
対ADMとのお金のやりとり
入金合計2170百万円（内訳 A川崎麻生、A葛飾東金町A棟、A千葉矢作町、A八王子宮下町、那須）
出金合計2157百万円（内訳 オメDC、ねこべや2、ねこべや3、オメDC2、足立区南花畑、横浜市戸塚区用地開発）
補足 那須はリターンが予定通りであることから、キャピタルなしと想定（簿価売却）、ねこべや2は元の建物代と改装費の区別不明のため資金用途の建物代を丸ごと算入、従いもうちょっとTECRAが勝っていると思います。
【サービス共通】 ID:3360 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-01-27 14:32:55]
不動産クラファンで言うセイムボートって皆さん知ってますよね。投資家：優先出資、運営会社：劣後出資に例えて同じ船に乗ってる運命共同体。私の友人が遊漁船の船長をしていて、私も古いですが10人乗りのプレジャーボートを持ってます。私も出船するとき今日どう思う？と必ず聞きます。
その船長は夏場は月平均10回、冬場は4回ぐらいしか出船しません。無理する遊漁船は、波が高くて釣りにならない時も出船し、結果お客様は愚痴をこぼします。そんな中、安全第一の為、人気の船長です。もっと稼ぎたいけど、波・うねり・風向き・潮の流れ・波長等、天候の悪化等で出船を諦めます。
運営会社が船長なので、稼がなといけないのはわかりますが危険だったら、止める勇気が必要です。知床遊覧のようになったら、おしまいです。それだけ組成って大変です。乗船客を危険に晒してはいけない。あらゆる危険を想定し出口戦略はしっかり考える船長を選びたいものです。
認知PR目的で募集しているところもあります。案外狙い目では？ T's Funding、GALA、Rimple、ちょこっとさんは、銀行融資で出来るものを、わざわざ高金利で組成して配当という魚を安全に釣らせてくれる優良船長だと思います。
【TAMBO】 ID:3359 / 投稿者：クラファン小心者 [2026-01-27 14:21:41]
TAMBO 札幌市白石区ブリッジファンドⅡ
1月14日に売却済みになっていたようです(2週間気づかず、、、
償還日は確定し次第通知との事ですが、無事償還される可能性が高くなりました。出資者の皆様、おめでとうございます。関係者の皆様、ご発展お祈り申し上げます。
【サービス共通】 ID:3358 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-27 13:34:56]
仮に1000万を50万ずつ20本に1年間分散投資したとして平均利回りは5%で運用しても税引後は3,98% 398,000円貰っても1本もしポシャると102,000円の赤字です。そう考えると慎重に選ぶべきですね。
【LEVECHY】 ID:3357 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 13:06:51]
プロでも不特法に理解のある人間は少ない。私はそこで結構苦労してますね。あとちょっと話して使い物にならないとこちらから思っても相談料を強く請求してくるのでそんなかんだで時間が結構すぎ召喚できるのではないかと思いさえします。NPOとかはさすが天下り用だけあって何の役にも立ちません。
【サービス共通】 ID:3356 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 13:03:22]
不動産価格の上昇とクラファンは大いに関係あるでしょうね。コズチくらいの真っ当な業者でもフェーズ変えで不動産価格の上昇でうまく資金を大きくできていたような感じだと思いますが！
【サービス共通】 ID:3355 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 12:29:39]
みんなで大家さんは、もし倒産しても不動産クラファン2番目倒産にならないのね。電子取引では無く、書面取引だからね。私も書類取寄せて、決算報告書見ただけで取り止めて良かった。今年度は2号3号が出て来そう。注意しましょう。
【TECROWD】 ID:3354 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 11:08:49]
メスをいれて身体の中をみたら、全身に転移していて、
手の施しようがない状態だったとしたら。
とても怖いです。
【TECROWD】 ID:3353 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 11:05:12]
末期癌だったら、どうしますか？
【サービス共通】 ID:3352 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 08:54:46]
不動産クラファンの成長が続いてきたものの、不動産価格が上昇局面だったので、苦戦して延長しても何とかなってきた面がありますね。
【TECROWD】 ID:3351 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 08:45:15]
投資される前に、やっぱり国語の勉強なされた方が宜しいかと、存じ上げます。
【サービス共通】 ID:3350 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 08:21:26]
AIで不動産クラファンの倒産を調べたところまだ1社ですがこれから増えそう。
不動産クラファンでの2025年7月、不動産クラウドファンディング「DAIMLAR FUND（ダイムラーファンド）」を運営していた株式会社ダイムラー・コーポレーション（横浜市）が横浜地裁より破産手続き開始決定を受け、倒産しました。約300人の投資家から集めた負債総額は約3.3億円にのぼり、投資金の返還（償還）が難しい状況です。
【サービス共通】 ID:3349 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 07:47:59]
上場企業の年間倒産率は極めて低く、0.01%〜0.1%未満（1万社に数社〜10社程度）非常に稀です。
上場企業を除くと2024年度の推計で約0.282%（倒産発生率）となっています。
不動産会社の廃業率（廃業届提出ベース）は年間約3%前後で推移しており近年は不動産仲介業の倒産が急増しております。よってより安全性を追求した方が良いかも分かりません。
【TECROWD】 ID:3348 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 07:08:37]
仮に怪しいを病気に例えるなら、何か大変な病気かも知れません。抱えてる仕事は大変かも知れませんが暫く休んで、しっかり検査して、その怪しい病変が見つかれば、早期発見に繋がり、治療出来て仕事はやり直せるかも。
【TECROWD】 ID:3347 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 06:51:05]
そこは個人の判断て書いてるやない！！も少し理解力付けないと！！先ずは国語の勉強して下さいませ。
【TECROWD】 ID:3346 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 06:46:28]
仮に、怪しいと感じても今までの実績や、短期の利益取り等、色んな個人の思惑や判断で投資する。投資はあくまでも自己判断、自己責任である。それを加味した上で今回も、私は次も投資するつもりだ。
この記載の意味が解らない？普通は怪しいと感じたら次回は投資はストップし、様子見します。
【TECROWD】 ID:3345 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 05:58:03]
全ての事業内容や、財務を個人が理解するのはどの企業でも無理だろう。上場企業でさえも、監査役がいるのにもかかわらず、粉飾決算等もあり得る。それでも仮に、怪しいと感じても今までの実績や、短期の利益取り等、色んな個人の思惑や判断で投資する。投資はあくまでも自己判断、自己責任である。それを加味した上で今回も、私は次も投資するつもりだ。
【LEVECHY】 ID:3344 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 00:20:45]
6268様
お忙しい中回答頂きありがとうございます。
仰る通りですね。座して待つしかない素人ですので
少しでも返って来ることを祈りながら待ちます。
6268様の状況がここに記載できるような段階になりますことお待ちしております。6268様の回収がうまく行きますことお祈り申しあげます。
【サービス共通】 ID:3343 / 投稿者：2446匿名 [2026-01-27 00:20:11]
6268様
お忙しい中回答頂きありがとうございます。
仰る通りですね。座して待つしかない素人ですので
少しでも返って来ることを祈りながら待ちます。
6268様の状況がここに記載できるような段階になりますことお待ちしております。6268様の回収がうまく行きますことお祈り申しあげます。
【サービス共通】 ID:3342 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-27 00:00:25]
ワンルームマンション投資のことかな？
【サービス共通】 ID:3341 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 23:58:41]
1340様
何のことですか？
【サービス共通】 ID:3340 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 23:29:10]
今はどこに聞いても一律月一万円の赤字、諸経費100万くらい、将来の生命保険と年金代わりにとのことですが固定資産税と月一万円の手出しで毎年赤字作ってどうするのでしょうかねえ。
【LEVECHY】 ID:3339 / 投稿者：6268 [2026-01-26 23:22:35]
2446様
再びのご指名ありがとうございます。やや辛口な部分は予めご容赦ください。
「有言実行」の内容自体は掲示板に記載すべきではございませんが、
このような場合の適切な専門家（具体的にはご想像にお任せします。）の協力も得て、
粛々と進めております、とだけは記載させていただきますね。
なお、2446様が「こちらは諦めつつ悶々と待つしかない身なのですが、」であれば、
そのままレベチー社からの回答を待ち続けるしかないかと存じます。
私は一投資家として自分自身の為に上記専門家へ頼んでまで
（当然にそのようなプロの方へ依頼するための報酬＝費用つまりお金もそうですし、
そもそも受けていただけるプロの方を探す労力＝時間もかかります。）、投資回収のための出来る限りの努力をしている所存でございます。
私へのご質問「その後の進捗はいかがなものなのでしょうか？なにかいい方向に向かっておられますか？」に
期待されている（概ね推察します）回答は記載出来ませんが、座して待つ人と、自ら投資回収に動く人との当然の差ではないでしょうか？
後者を望むのであればまずはご自身で出来る努力をされてはいかがでしょうか、と言いたいところですが、
ニセコ案件は募集時のEXITありきのアマ向けの宣伝からは逸脱しており、
我々投資家間は現時点で被害者であり仲間である意識（あくまで匿名投資家同士ですので繋がりはないのですが、実質セイムボート。）は持っておりますので、
記載可能な状況になりましたらコメントさせていただきますね。
【サービス共通】 ID:3338 / 投稿者：管理人 [2026-01-26 20:55:34]
ワンルームについてはいろいろコメントしにくいですが、個人投資家には金利影響大きいですし、既に大きな影響が出てるでしょうね。
そもそも今は都心部ではキャッシュフローを出すには手金を求められる状況だったところなので、ハイレバ効かせてる層はキャッシュフローマイナスの方もいるでしょう。
そこにローン金利上昇でマイナス幅拡大するという構図ですから、赤字でも売却せざるを得ないという状況になって、「投げ売り」も出そうですね。（既に一定程度いると思いますが。）
ただ、クラファン投資家視点で見れば、この領域の買取再販屋は利益が出る水準で買って短期で回転させるので、「よほど短期間で」「想定外の変化」が起きなければ、甚大な被害ということにもならないかと。
ただ、運営企業が倒産したらダメですので、適正に市場で利益あげられる水準で商売できているか、「自己資本比率」や「回転率」後は「損益分岐点ラインの売上高」などを見ることが重要、という感じかと思います。
結構人手をかけて営業する業態ですので、粗利率はそれなりでも、人件費分稼がないといけないので、市況悪化期でも売買し続けるしかない企業も多いですから。
【LEVECHY】 ID:3337 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 20:33:01]
ここの経営陣はノイローゼか何かになっているのでしょうか?情報漏洩を恐れて出資者に状況を知らせない、私も好みで質問したら取引の安全性のためお答えできませんという無茶苦茶な回答来ました。
これでは出資するのがより困難です。またこれだけバタバタしても財務諸表すら開示しない姿勢は、自分達で自分の首を絞めてると思いますがね。
【サービス共通】 ID:3336 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 20:28:37]
ワンルームは甚大な影響が出ますよ。投資用ローンのほとんどが長プラに紐づいてるので金利が今無茶苦茶上がってる。クラファンの前に若者をターゲットにしたまるで物件内容を精査せずに無尽蔵に売りつけ購入した層がわんさかいるので、このまま金利が上がり続ければ米国のサブプライムと同じで投げ売りが出てくる。
既にその兆候は見られかなり都心のワンルームの値段が落ちてるのでキャッシュで買える人は狙ってもいいと思う。
【サービス共通】 ID:3335 / 投稿者：管理人 [2026-01-26 19:14:36]
地政学リスクの補足ですが、インカム型ファンドでも、最後物件を売却して元本償還あいますので、不動産価格下落時にはインカム型ファンドでも損失が出ます。
金融危機時に影響を受けにくいものとなると、例えば区分ワンルームマンション投資のように、個人投資家相手の物件でしょうか。
これは海外のファンドなどは絶対に買いません（プロも再販用途以外で買いません）ので、機関投資家の資金が縮小した際の影響は限定的かと。
ただこちらは、個人投資家がローンを引いた上でキャッシュフローが出ないと売れない市場なので、金利上昇の悪影響を強く受けますので、今が有利かと言うと微妙ですね。
短期転売を狙う不動産会社は金利の動きも織り込んで仕入れているとは思いますし、今は賃料も上がって追い風もあり、ファンドのリスクが上がっていることも無いとは思いますが。
【NINE FUND】 ID:3334 / 投稿者：管理人 [2026-01-26 18:36:31]
336%まで行ってしまったのですね。
はい、私は今日落、選通知来ました・・・残念です。
【サービス共通】 ID:3333 / 投稿者：管理人 [2026-01-26 18:35:03]
地政学リスク自体について意見は差し控えますが、不動産市況への影響についてコメントさせていただきます。
私の見解、結論から言えば、仮に急激な金融ショックが生じると、不動産の価格・流動性へは甚大な影響が生じる可能性があります。
仕組みとしては、
①機関投資家は、投資家からのエクイティを出資に多重のレバレッジをかけて、投資資金を生み出しています。
その巨額の資金が、株式市場だけではなくオルタナティブ資産（不動産もここに含む）にも投資されています。
（国内機関投資家だけではなく、海外の機関投資家からのお金の流れも大きいです。）
②金融ショックで機関投資家がリスクオフ方向に倒れると、「エクイティの縮小×レバレッジの縮小」により、乗数がかかって投資資金が減少します。
そうすると、その出資先の一部である不動産の買い手が減り、かつ、現金化を急ぐ機関投資家から、大量の売りが出ます。
つまり、急激な金融ショックが生じれば、不動産の需給バランスを大きく悪化させる可能性が高いです。
この需給悪化は、A.価格と、B.流動性に大きな影響を与えます。
Aについてですが、まず、収益物件の不動産価格は、「物件NOI÷キャップレート」で求められます。
キャップレート（投資家の期待利回りのようなもの）の上昇が起きれば、不動産価格は下落します。
現在の都心部優良物件の還元利回りは3%前後ですが、これが4%になるだけで、不動産価格はなんと、25%下落します。
還元利回りが2.8%で売れている物件が4%になれば、不動産価格は30%下落しますので、今の低キャップレート化では、小さな変化が大きな不動産価格下落につながります。
そうなると素地転売案件や新築案件では、出口価格下落で損失が生じる可能性が出てきます。
Bについてですが、価格がまだ下がると考えられる間は、誰も不動産を買いません。
価格が底を打ったと考えるプレーヤーが出てくるまでは極端に流動性が低下し、売りたくても売れない状況が生じます。
特に収益を生まない不動産を扱う、例えば素地転売（立退きや権利調整など）や開発事業（デベ）を生業にする事業者にとっては、キャッシュフローは売却時にしか生まれませんので、「流動性枯渇」は致命的な影響を与えます。
リーマン・ショックの際は自己資本比率30%を切る不動産会社で多くの倒産が出た、と言われますが、不動産価格下落による損失確定だけではなく、キャッシュフロー倒産したケースも多かったでしょう。
といったことを背景に、不動産会社の決算については、危機時においては、「自己資本比率」や、「BS内部に抱えている不動産にリスク資産がどれだけあるか」、などもしっかり見ておくことが重要かと思っております。
【NINE FUND】 ID:3332 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-26 15:26:02]
管理人さま、クラファン小心者さま
ナインファンド14号は336%まで行きましたね。当選は厳しそうですね
【LEVECHY】 ID:3331 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 15:07:42]
春に暖かくなってからでは無く、儲かったお金あるなら、その金を使い、今のスキーシーズンに外国人投資家を呼べよ‼️
【サービス共通】 ID:3330 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 15:00:55]
全面戦争とまでは、行かないでしょう。単なる武力衝突で脅しを掛けて来ると思います。それに怯んで、今の総統を失脚させ、親中の総統を選ばせるよう、工作するのでは？
どちらにしても中国の兵力は世界最大で203,5万人、台湾23万人だと、話しにならない。
しかし、有識者による2030年までに武力衝突の発生確立は40〜60%と上昇してますね。
【LEVECHY】 ID:3329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 14:56:23]
レベチーは久しぶりの大型案件の売却が成功。かなり儲けていると思うので無駄遣いせずにニセコの買い取りなどを真剣に考えて欲しい。
【サービス共通】 ID:3328 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 13:59:07]
国会での高市発言でよりリスクも増してますね。習近平さんのお決まりコースですね。レアアース輸出規制、輸入品規制強化、日本への旅行規制、パンダ外交まで、トランプさんが同盟国の味方発言もないし、ドンロー主義で本気で南米の覇権を取り戻しに行ってる。ベネズエラ攻撃がその始まり。言い換えるとアジア大陸はロシア中国にお任せするが、南米には口出しするなとも取れる。えっ日米同盟はどうなるの？この先どうなるやら
【サービス共通】 ID:3327 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-26 13:36:51]
台湾有事をChatGPTに深掘り質問し不動産クラファンへの影響の可能性を調べました。一応参考までに・・・
ウクライナ・ロシア戦争がロシア有利に終結するとリスク上昇、中国の不動産バブル後輩症により若者の失業率の高止まり、歴史的に内政が厳しい国ほど外に不満を逸らし、敵を作る、台湾総統が中国を刺激しない曖昧戦略から独立へ舵を切って来ている。台湾周辺の海底ケーブルを切断し、先ずは台湾のインフラをストップさせる。南西諸島は日本の海底ケーブルも集中し切断・意図的な事故により多大な影響を受ける。株式市場は、急激な金融ショックが発生し、台湾海況ルート変更の為、燃料アップで輸入物価の高騰、株価の大暴落、円高・円安の乱高下、不動産クラファンは徐々に影響、短期連発型、キャピタル型、劣後出資比率の低い会社は要注意、償還遅延、再組成が増える。高金利のソシャレン要注意、投資家は様子見で新規投資をストップする人も出て来る。インバウンド特化型ファンドは要注意、上場企業クラファンは影響小と出ました。
【サービス共通】 ID:3326 / 投稿者：管理人 [2026-01-26 12:35:42]
不動産クラファン愛好家様
サイト開設当初に、不動産投資に関してざっと網羅した情報があればと考えて作成したものですが、難解なものも正直多いですよね。
多くの時間をとっていただきありがとうございます。
ここのところ本業が多忙でノウハウ記事の更新追加ができていないのですが、見ていただける方もいるようでしたら、更新や、①について主要アセットや、注意が必要な事業パターンなどピックアップした個別記事なども考えてみます。
状況的に、記事にまとめるのが春過ぎ〜夏頃になりそうですが、できたらまたご案内させていただきます。
【サービス共通】 ID:3325 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-26 11:57:50]
管理人さま
昨日は、色々アドバイス頂き有り難うございました。後輩は嫁さんの退職金もある為、自分の分は、ほぼ全額不動産クラファンに投資するとファンド一覧を見ているとのことです。投資家登録の承認が入るまで、順次勉強するらしいです。そんなに急いでも抽選は当たらないし、先着順はクリック合戦だよと伝えました（笑）全額投資するまで半年は掛かるかも？と分散投資配分は、私のポートフォリオを参考に渡しました。そこで、カテゴリーのサービス解説で、自分の投資対象は必ず読んでと伝えましたが投資ノウハウは、私もソートして無くて、ほぼ読んで無かったのであらためて昨夜全部読破しました。いや〜管理人さんの分析力はやはり凄いですね。そこで友人に、この中で、ここは読んでおくようメールしました。
①不動産クラファンの見極め方:不動産価格はどう決まる？
②初心者向け:不動産クラファンの始め方 ③不動産クラファンとは？ ④初心者にお勧めのクラファン ⑤不動産クラファンとは？ ⑥初心者にお勧めの不動産クラファン:インカム型ファンドのマンション投資で堅実な利回り体験 ⑦不動産クラファン劣後出資比率のチェックが重要なわけとは？ ⑧不動産クラファンの2つのリスクと安全性チェックのポイント ⑨不動産クラファン事業者の決算チェックポイント ⑩不動産クラファンはなぜ利回りが高い？
①はかなり難しかったです。でもとても参考になりました。後輩には上記は必ず読むよう伝えました。それから皆さんも是非ここは読んだ方が良いですよ。初心者と見出しがなってるところも有りますが、必ず気付きかあります。
セイムボート（運営会社と投資家が運命共同体）や認知PR目的の募集 T's Funding、GALA、Rimple、ちょこっとさんなんかは、銀行融資で出来るものを、わざわざ高金利で組成して、まさしくその通りですよね。
【LEVECHY】 ID:3324 / 投稿者：2446匿名 [2026-01-26 10:10:28]
6268様
久しぶりに投稿させていただきますが、ニセコの件、当然承継も成立せず、その後も売却は一向に進まず、レベチからの状況報告もなくこちらは諦めつつ悶々と待つしかない身なのですが、6268様は10/27付けで「投資家として「有言実行」を粛々と進めております。」と書かれておりますがその後の進捗はいかがなものなのでしょうか？
なにかいい方向に向かっておられますか？
【TECROWD】 ID:3323 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 09:52:36]
3322様
そうですね。ここのサイトではリスクを理解している為、中身を語る人は居ないでしょうね。巷では瞬殺なのは運営会社を深掘りしてない初心者か、もしくは全てを理解して短期の利回りだけを取りに来てる人だと思います。
【TECROWD】 ID:3322 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 08:03:45]
物件の詳細見た上で投資判断した、という中身を語る人が誰も出てこないですね。
瞬殺なことと投資する事業の安全性は全く関係ない無いのに、ここを推す人は瞬殺、人気、利回り、これまで遅延無し、といった点しか推されないですね。
瞬殺だから安心、と感じる方向けということなんでしょうね。
【TECROWD】 ID:3321 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-26 03:00:33]
迷う必要はないよ、ここは最高
【サービス共通】 ID:3320 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 22:16:21]
利回り経緯の件は、日記系の記事の件ですかね。
不動産クラファンにはハイリスクな案件も複雑な案件もありますが、分散投資を意識しながら理解を深めていっていただけることを祈っております。
【サービス共通】 ID:3319 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 20:30:40]
良く整理されてますね。確かにこちらの点グラフの推移を見ると利回りが上昇した経緯が良く分かりますね。また投資家側に取っても利回りアップが決して良い事では無いこともよく分かります。早速伝えたいと思います。
また投資する場合はサービス解説から該当の運営会社の記事も合わせて読むように伝えます。色々と有り難うございました。
【サービス共通】 ID:3318 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 19:33:27]
ありがとうございます。
せっかくなので、サービス運営会社の概要や決算については以下のページで一通り触れていますので、こちらもご覧いただければ、不動産会社の決算の特性など少し参考になるかもしれません。（不動産会社の決算の特性は結構癖があります。）
https://investors-eye.jp/category/service/
後は、クラファンの概要など。
https://investors-eye.jp/category/knowhow/
どれも長文で恐縮ですが。。。
【サービス共通】 ID:3317 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 18:25:16]
勿論、運営会社の5つレーダーチャートを良く見るように伝えてます。時間有れば順次ファンド一覧、注目ファンド、該当の解説記事、こちらの掲示板を見るように伝えました。アプリに入れて掲示板もそのうちに見るかも分かりません。
【サービス共通】 ID:3316 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 18:12:04]
管理人さま
ご回答有り難うございます。それから後輩の友人から、メールが入り驚きました。なんと安全性ランクの上から25社の投資家登録が終わり早速順次募集の運営会社に出資して行くとのことです。株式投資経験も有り、リスクの許容度はあります。そこで、上場企業は業績を見て四半期毎の経常利益の確認するようにメールしました。しかし非上場企業は決算書確認は年1回なので、劣後出資比率15%以下のところは、とくに直近3ファンド前まで遡り劣後出資比率・利回り・ファンドの組成頻度の変化を見るように伝えました。事務職もやってたので得意分野ではあります。そこで危ないサインの見分け方として伝えました。
①劣後出資比率が順次低下してないか？
キャッシュ比率の低下の可能性、含み損在庫を抱えている可能性、借入金返済や運転資金に現金が吸われている。説明無く15%→10%→5%と減る。健全な会社は減った理由の説明有り
②短期的な利回り上昇
投資家が集まらず同エリア同タイプでも利回りの吊り上げ、健全な会社は、リスクが有れば寧ろ利回りは下げる。それでも募集直後でも80%程度は埋まり既存安定投資家を確保している。
③ファンド組成が急激に増える。
月1本が月3本と増え既存案件の資金繰りを新規案件に回してる可能性、内部では在庫処分を急いでいる。借入金返済に追われている等の危険なサインを教えてましたが、管理人さんのご意見や間違い等を教えて下さい。かなり乗り気で責任を感じています。宜しくお願い致します。
【らくたま】 ID:3315 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 16:49:36]
ソシャレンでもアップフロントを取る所もあったと思いますので今回ゼロなのかは分かりませんが、そもそも14%となると上限金利の問題でアップフロントフィーは取りたくてもそれほど取れません。
よって、AG調達に資金調達面で「有利」といえる条件は特に無く、ただ、短期のキャッシュを得るためには上限金利近い水準で調達する必要があったということかと。
レバレッジを拡大すれば粗利が狙える案件がある際に、多少資金調達コストが高いところでも調達するという考えは、中小不動産会社では「それなりに普通」にはある考えですので、考え方自体に違和感は無いんですけどね。
ソシャレンが経営者保証を求めないなら、レバレッジ拡大の心理的負担も小さいでしょうし。
総資産や棚卸資産規模をどこまで膨らませるか、や、資金繰り面でいくらの余剰資金を通常時に確保しておくかは企業の経営方針が現れる部分ですので、今後の動向をウォッチしていくのが良いのかな、と思います。
【らくたま】 ID:3314 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 15:00:11]
管理人さま
2〜3割は結構寄せられてますね。私は抽選外れも有り、15%でした。抽選が外れて無ければ20%でした。不動産市況の悪化を考えプロテクトルールを過度に妄信せず、分散投資を心掛けて行きたいと思います。AGへの返済で早期返済の可能性がある場合アップフロントフィー（前払手数料）を払わない選択が有利なのですね。勉強になりました。
【サービス共通】 ID:3313 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 14:45:37]
不動産クラファン愛好家様
サイトを紹介いただきありがとうございます。
今の不動産クラファンには、事業者の倒産リスクや、遵法性含めた不透明さも混入している可能性がありますので、最悪のシナリオとしては全損リスクも有る前提で、リスク受容度に応じた投資判断が重要ですね。
定年後だと損失を取り返す手段が限られますので、事業者選びや分散投資を是非意識して投資を楽しんで行っていただければ。
リスクは一定あるものの、しっかり事業者を選んで分散投資すれば、一定比率を不動産クラファンに投資することには私は合理性はあると思っています。
もちろん個人の嗜好や資産状況、年金などの状況にもよりますが。
【らくたま】 ID:3312 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 14:36:16]
過度な心配もいらないと思いつつ、なんですけど、特にキャッシュを手厚めに置いているという訳でもない「普通の不動産会社」、という前提で、プロテクトルールを少し冷静に捉え直す契機にはなりました。
それでも、財務面でのガバナンスルールがあることの価値は相当に大きいとは思っています。
経営者や営業部門への牽制効果がありますし、それ以上にそのルールを社内で協議して決めきれた、ということ自体が結構大きいと思っています。（経営者や営業部門にとっては結構嫌なルールです。）
私は不動産クラファンの2〜3割がらくたまと、過剰に寄せていましたので、それの補正はするものの、クラファン専業系に比べれば不動産市況悪化時のリスク耐性はだいぶマシだと思っていますので、他より比率高めな状態は維持しつつ、今後の資金調達の動き次第で評価を上書きしていきたいと思います。
【らくたま】 ID:3311 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 12:16:45]
私も少しらくたまの配分を上げてましたので1ランク下げようと思いました。
【らくたま】 ID:3310 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 12:12:18]
そうですね。すでに売却先候補が存在し、運用開始後2〜3か月での売却を予定しています。
尚更、自社で組成して早期償還でも良かったのではと疑問を感じました。
融資総額：3.65億円
年率14％を「6か月」運用した場合：利息 約2,550万円（＝元本の7％）
しかし本事業は「2〜3か月」想定のため：
2か月：利息 約851万円（＝元本の約2.3％）
3か月：利息 約1,277万円（＝元本の約3.5％）
それにしても利息が高いですね。
【らくたま】 ID:3309 / 投稿者：管理人 [2026-01-25 11:59:11]
説明が出ていますね。
問題ない、とまで断定するのは早計には感じますが、開示姿勢がやはり良いですね。
ただ、問題ないと断定しきるよりは、担保付、LTV54%水準で、貸金業の上限に近い14%の金利設定という審査結果であり、フロンティアグループとしてはその条件でも融資を引く意思決定をした、という客観的な事実自体はフラットに認識しておくべきかと思います。
AGがアップフロントフィーを取らない前提だとして、その結果短期融資のために金利を高めにとっているといいう想定もしつつも、現時点で何か結論を断定する必要はないかと思います。
（とはいえ、正直私個人の投資配分の感覚には、ほんの少し影響出ると思います。）
【らくたま】 ID:3308 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-01-25 11:37:41]
私の想像していた通り問題なさそうですね。
このたび、AGクラウドファンディング掲載案件につきまして、らくたま会員のみなさまから多数のご質問・ご連絡をいただきました。
投資判断に必要な情報をできる限りわかりやすくお届けするため、いただいたご質問にまとめて回答した内容を『らくたま』ニュースへ掲載いたしました。
下記リンクよりご確認いただけますと幸いです。
【サービス共通】 ID:3307 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-25 11:01:57]
長文ですみません。名前が抜けてました下記は私です。
【サービス共通】 ID:3306 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-25 11:00:06]
私の信愛なる後輩が定年退職し退職金を貰い、どう運用すべきかを昨日自宅に来て聞いてきましたので、株式運用も含め、不動産クラファンを勧めました。管理人さんの経験抱負な素晴らしい考え方でこちらのサイトを勧めました。全くの初心者なので劣後出資比率・期間・利回り・運営会社の選び方を聞かれましので、管理人さんから学んだことを分かり安く例え話にして伝えました。皆さんは余計な話をと思ますが一応再確認の意味で・・・投資家がマラソンレースを観戦しているとします。レース終了後に応援の対価として高配当という、運営会社からご褒美が貰えます。何処を応援するか？その時、劣後出資比率とはリスクを吸収してくれるクッション座布団（クッションは価格下落、空室リスク売却遅延が来ても耐える）と観戦している間の座布団の厚さで床に直接座ったら、足が痺れてキツイですよね。ふかふかの座布団の方が楽しんで見れますよね。また期間を観戦時間に表して30分レース6カ月、12カ月1レース1時間、18ヶ月レース1,5時間、24カ月レース2時間と短い方が長く座り続けると市況悪化、運営会社の資金繰り悪化（但し期間短いと空白期間のリスク、再投資の手間）ゴールしたら運営会社が配当を出してくれますが、配当は高いけと座布団無しを選びますか？それとも配当は低いけど、ふかふかの座布団が良いですか？と聞きました。それから選手は劣後出資比率の高い体力のある選手を選びますよねと説明し、ゴールまで行かない選手（途中棄権・期間延長・配当遅延）のリスク。よってこのサイトで選手を選びことを伝えました。
最後に不動産クラファンは高いご褒美を貰う投資では無く最後まで安心して座っていられる投資だと思います。これが長く生き残れる投資家だと伝えました。少し勉強したらたまにリスクを取ってハイリスクにも挑戦をと・・・不正解も多々あると思いますが、こちらサイトで経験を重ね長く不動産クラファンを愛好して行きます。
【TECROWD】 ID:3305 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-25 07:24:33]
そうでよ！！少しでも迷ったら、投資しない事ですよ。
【サービス共通】 ID:3304 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-24 23:47:36]
そう言いながら、みらファンの+3%には乗りましたけどね。ちょうどみらファンの満期分が有りましたので、そのまま回しただけです。私は安全性寄りですがたまに、ハイリスクも投資しますが、全体投資枠の5%くらいに抑えるようにしてます。大怪我しないように納得出来る範囲です。
【サービス共通】 ID:3303 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-24 23:17:16]
3302様
劣後出資比率が削減されたのを気付かない初心者も一定程度はあると思います。初心者には劣後出資比率より現金やキャンペーン、アマゾンポイントの方が目につき易く効果が上がるのでしょうね。裏を返せば、そういう得点を付けなければ、募集が集まらないのかな？と思ってしまいます。また運営会社の利益を削ってしまうことになり、負の連鎖ですね。私はキャンペーンより、本来のファンドの本質とか出口戦略を見るようにしてます。好調な運営会社さんは、キャンペーンより利回りと劣後出資比率のバランスをよく考えてるのでは？キャンペーンを連発するのは、寧ろ注意したいと思います。
【サービス共通】 ID:3302 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-24 22:36:19]
数年前と比べて劣後出資を削っている企業は幾つもありますね。
自分は気になるのですが、気にされない方が多いのでしょうか。
プレゼント等の特典を付けた方が反応が良くなるのでしょうか。
それに掛かるコストを劣後出資に回すべきだと思うのですが。
【TECROWD】 ID:3301 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-24 21:00:23]
大丈夫です、そういう時次回までスルーしましょう。
【サービス共通】 ID:3300 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-24 08:41:33]
確かに、管理人さんが言われますように、今年は不動産クラファンも、まだいろいろトラブルも生じると思います。早期の不特法改正が望まれます。私はまだトラブルに巻き込まれず、分散投資を心掛けてます。そこで前兆はあると思いますが、そういう時は投資枠を減らしたりストップしたりが重要かなと思います。過去からの経験でちょっとおかしいなと思ったら早目に決断すべきかと、例えば利回りが6%→8%→10%と跳ね上がり資金が集まり難くなってるサインかも？劣後出資比率が静かに低下し、あれって感じでです。裏を返せば自己資本の温存かも、投資家の警戒感で即完売が消え始めた。グループ会社・他社クラファンとの循環取引、ここまで来たら、決算書の異変、高利回りのソシャレンからの借入で最終的に償還遅延、期間延長、元本割れでレピュテーションの悪化で詰む。あくまでも自分の想像の域ですが、注意したいものですね。
【らくたま】 ID:3299 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-24 07:36:38]
3298様
すみません。それは的が外れてますね。AGクラウドファンディングに投資家登録をされて、投資家限定情報を見ると理解出来ますが、ここでは、投資家限定情報は公開出来ません。投資家登録をしてご確認下さい。AGレンディング会社は、アイフルの子会社でとても審査が厳しく、不動産鑑定も実施し、ちゃんと不動産に第一順位の担保を取り、お金を融資しますので、単なる融資では無く、それだと目的外利用になります。リザーブ資金の為に14%もの高金利回りでは、らくたまさんは全く採算が取れません。らくたまさんは物件を利用し、6カ月以内に売却し利益を得ようとしてます。ただ自社だと7%前後、6カ月で組成出来るものを、何故このよう高利回りを利用されたのかなということです。
【らくたま】 ID:3298 / 投稿者：クラファン小心者 [2026-01-24 00:48:18]
高金利での借入はあんまり嬉しくないですね…
ファンドに出すより事業者さんにお金貸した方が利回り良いとなると相対的に各ファンドの魅力が…（LTV 54%ともなれば劣後40%位と同じとも見れますし）あぁ、ただし、早期償還可能な案件の模様です。らくたまさん側のファンドは、全期間配当保証があるので、その辺りでバランス取れてたりするのかも？
資金不足の要因として、投資家プロテクトルール内の償還金リザーブの影響があったりするかなぁと考えましたので以下のように計算してみました。
結論としては［償還金リザーブ分足りないので調達した］と見ても不自然ではなさそうな数字に感じています。
［らくたまさん、手元資金の推移予想］※表計算も使わずざっくりとなので間違ってたらごめんなさい
プロテクトルール発表後の27号から最近までのファンドで、劣後出資分（らくたまさん手出し）が8億位ある様には見えました（償還済みの28号は除く）。
プロテクトルール発表時点で優先出資の145%=10億のリザーブがあり、優先出資の25%をキープルールが宣言されています。
仮に手出し分を全てキャッシュで出し、手元キャッシュが2億残とした時、27号からの優先出資分は16億位になっており、また、プロテクトルール発行時には優先出資分が7億、20号と24号が償還されているので約1億引くとして…優先出資分の積み上げは23億といったところでしょうか。
仮にそれの25%（5.75億）を手元に置こうとすると、残っている2億では足りない3.75億ほど資金調達が必要になりますね…
【サービス共通】 ID:3297 / 投稿者：管理人 [2026-01-24 00:32:57]
株式投資、今年は難しいですね。
積立NISA枠は何も考えず継続しているのですが、成長投資枠分をいつ、どこに入れるかが今年は特に難しくて悩んでいます。（今年は不動産以外で探したいのですが、なかなか・・・）
今年は不動産クラファンでもまだいろいろトラブルも生じるとは思いますが、それでも投資先を選べば価値は結構高いと期待しています。
【サービス共通】 ID:3296 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-24 00:01:14]
了解です。ご意見参考になります。それだと少し比率を下げて投資してみようかと思います。今年度は、株式投資比率を減らしました。
【らくたま】 ID:3295 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 23:52:11]
情報提供ありがとうございます。
TAMOBさんについては、管理状況の悪い物件で空室も多くなっているものを再生して転売するという、割りとオーソドックスな事業かな、と思います。
もちろん立地などにもよりますが、元の大家さんがあまり管理やリーシングに関心がないまま放置されているケースはままあり、そういうものには再生妙味があるケースはあります。
【らくたま】 ID:3294 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 23:46:01]
私はオルタナバンクに以前投資していたのですが、貸付先が不動産会社A社とか抽象的で、精査出来ず止めました。その点AGクラウドファンディングは投資家限定情報で貸付先の自己資本比率やLTV比率、対象不動産、決算情報も確認出来ますので、自分が取れるリスクの範囲で投資しています。これからも、不動産クラファン業者のソシャレンでの資金調達があったら共有したい思います。割と発生します。因みにらくたまさんへは、お問い合わせ欄で自社ファンドで組成されなかったのか、差し支え無ければ教えて下さいと質問しました。共有しても差し支え無ければ共有します。
それから、TAMBOさんの今回のファンドは6件中3件が空室が気になります。それだけ傷んでいるのかな？と木造で41年にもなるとシロアリ、木造の腐れが見つかれば、想定を越える修復代も掛かり、人件費・材料費でオーバーすれば、利回り割れにも影響するかと今回は投資は止めて、トレックさんとナインファンドへ投資しました。
【TECROWD】 ID:3293 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-23 23:36:44]
率直な感想なんですが、物件の詳細見た上でここに投資判断する方がいるんですね・・・
物件を見て判断しようと試みて、投資するのは難しい、という判断になっちゃいました
【らくたま】 ID:3292 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 23:11:24]
AGさんのサイトを拝見したのですが、LTV54%で抵当権第一位の設定して、なお14%の金利設定がされているのは、ちょっと嫌な感じですね。
私自身はソシャレン投資は検討しておらず、事業者の立場で何社かと少しお話したレベルですが、不動産の担保力、企業の与信審査で利回りも設定しているところはありました。
私はソシャレンのチェックはできていませんが、今後もしクラファン事業者のソシャレン調達で気になるケースがあれば、また共有いただければ幸いです。
不動産クラファンは企業の信用リスク影響を受けますので、ソシャレンでの調達拡大や高金利設定という情報は、投資判断の際に念頭に置いておく価値のある情報だと感じました。
【らくたま】 ID:3291 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 22:07:23]
AGからの貸付金利は14%ですからね。私も、これが続くようだと注視したいと思いました。
【らくたま】 ID:3290 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 22:00:52]
AGの情報は私は見ていないのですが、10%ですか。うーん、なんでしょうね。
ソシャレンにも信用審査がありますので、自社不動産クラファンより早いと単純には言えないかな、と感じます。
シンプルに考えれば資金調達手段の多様化、キャッシュポジションの自由度を上げたいということでソシャレンも試してみるとおう意図だと想像すれば納得できなくもないのですが、その高金利だと、事業者の資金調達コストとしては嬉しくはないかと。
お試しでやってみる、というくらいのケースも実際に聞きますので、これが頻発しないなら一旦は気にしないで良いのかな、とも思いますが、もし今後も続くようなら気になりますね。
【サービス共通】 ID:3289 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 20:45:18]
今回のケースとは違ってますが前に一度、某運営会社が無事償還したかに見えましたが、実際はソシャレンから高金利で借りて無事償還しました。そのファンドに投資した投資家にとっては良かったかも分かりませんが、本来は期間延長となるところです。販売力や想定が甘かったと思います。この手法は運営会社のリスクを隠すことに繋がり私は好みません。そうやって市況悪化を理由にする運営会社は先行き心配です。
【らくたま】 ID:3288 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-01-23 20:19:32]
下記に記載ミスがありました。船橋オフィシャル区分→船橋オフィスビル区分です。しかし不動産業界はスピードが勝負なのでしょうね。
【らくたま】 ID:3287 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 20:14:41]
管理人 様
これは、健全な一時対応ですよね。本日ソシャレンのＡＧクラウドファンディングより募集のお知らせが来ましたので中身を確認しました。
不動産担保ローンファンド＃155 船橋オフィシャル区分
募集：1/26～2/9 先着順
期間：6ヶ月 予定利回り：10％
上記を募集を確認すると貸付先が(株)フロンティアグループのらくたまでした。買付金利は14％の6ヶ月です。LTVの記入はありませんが70％程度に抑えていると思います。場所は千葉県船橋市 船橋スクエア21の4Ｆです。貸付実施日は2026年2月20日です。そこで何故自社のクラファンで組成しなかったのか、素人なりに考えたのですが、今回はスピード優先？ファンドに載せるには開示資料作り（1ヶ月程度）に時間が掛かかり、支払いが間に合わない。自社クラファンに載せにくい個別事情（築古平成4年11月テナントリスク）等ですかね。まあ高金利とは言え借入6ヶ月の短期だから、安く仕入れたのでしょうか？
【TORCHES】 ID:3286 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 16:54:58]
商流や会計は、あまり気にしないでも良い思いますよ。
特段不動産クラファンでは珍しい商流ではなく、「出口価格≒めざすテナント賃料や属性のよい有料テナント確保を実現できそうか」、というシンプルな見方で、案件のリスクや事業蓋然性を見れば良いかと思います。
会計の理解は、正直業界外の方には理解は本当に容易では無いですし、投資判断への影響は小さいかと思います。
【TORCHES】 ID:3285 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 09:23:12]
管理人さん有り難うございます。今回の件で、私は理解し難いので投資レベルを一段階下げて様子見します。
【TORCHES】 ID:3284 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 09:09:36]
会計はとてもややこしくて苦手なのですが、当該指針は、TMKや合同会社などのSPCとの取引において適用されるものです。
指針をよくよく読むと任意組合もこれに含まれるのですが、匿名組合は対象になりません。（TORCHESは匿名組合）
また、通常の企業間の売買はこれではなく、収益認識に関する会計基準などに従いますので、そちらを見る必要があります。
ややこしいです。
私もこの手のものは専門とは全く言えず、個別具体的な施策や案件ごとに税理士や会計法人に相談してどの指針に従うか教わるノリなのですが、更に言えば不動産会社の経理系の方、なんならファンドで実務やってる片でも、普段自分たちが扱う事業以外のルールを熟知してる方はかなりレアではないかと思います。
また、指針の解釈やフローチャート個々の線引き判断は監査法人によっても、かなり異なる事例があります。上場企業大手を見る大手監査法人、中小監査法人でも違うでしょう。
更に、不特法クラファンをやる中小企業（非上場）を見る会計士など、とくごくわずかな報酬で監査済み、とするようなところもあるため、上場企業の決算と同等レベルの監査を受けていると見ることはできないという余談もあったりします。
（Webで調べると宣伝してる会計士がいくつか見つかると思いますが、値段を見ていただくと面白いかもです。）
【TORCHES】 ID:3283 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-01-23 04:08:49]
実務指針を読みましたら、継続的関与の判定のところで譲渡後に譲渡人が不動産に対して何らかの継続的な関与をしている場合（例：セール・アンド・リースバックやバックアップサービス等）は、リスクと経済価値の移転が十分でない可能性があり、その場合は売却ではなく金融取引的な扱いとなる場合がある、といった考え方が指針内で整理されています。
【TECROWD】 ID:3282 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-23 00:52:02]
私もなんだかんだで、ここ続けて4年くらいになります。
【TORCHES】 ID:3281 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 00:48:57]
結局、連結決算を開示してもわらないと、TORCHESの決算、エムトラスト社の決算をそれぞれここに見ても実態がわからない、という構造ではあります。
TORCHES社、エムトラスト社が情報開示を検討いただければ投資しやすくなるので、今後期待したいところです。
【TORCHES】 ID:3280 / 投稿者：管理人 [2026-01-23 00:47:00]
3276様
『特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針』に触れるとなると、同業の方ですかね？
この会計指針、任組やTMKなどのスキームでは適用するものなので不動産流動化の世界ではついこれを意識してしまいますが、この場合はどうなのでしょう・・・
まず、匿名組合出資のため、5%未満だろうが、TORCHES社としてはそもそもオフバラが不可能です。（営業者のオンバラ）
となると、後はシンプルに、エムトラスト社がTORCHESへの売却時の扱いだけが問題になるのではないかと。
単独決算で見る場合は、「リスクと経済価値の移転」がされていれば売上も利益も計上できるのかと。（ファンドの一切の責任を負わない、と言われると投資家としては不安になりますが）
ただ、連結企業となっていれば、連結決算では売上も利益も相殺されそうですね。
まぁこれも、非上場系の決算は上場企業ほど正しく処理されていない可能性もありそうで、おっしゃる通り、確認のしようがないですが。
【TECROWD】 ID:3279 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-22 19:24:23]
3236様コメント誠に有り難う御座います。正直この掲示板を見ていますと、途中かなりの不安になりましたが今迄の実績と、その後の瞬殺の募集終了、それで安心して投資できました。
【TECROWD】 ID:3278 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-22 18:38:02]
美味しいですね、とりあえず物件の詳細見てから決めます。
【TECROWD】 ID:3277 / 投稿者：匿名投稿 [2026-01-22 17:40:28]
テクラウド来た〰１２％の30億！！
募集前 ファンド一覧
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