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運用中注目ファンド情報一覧

不動産証券界協会認定マスター資格を持つ管理人が、特に魅力が高いと評価したファンドの他、注意が必要な点がある要注意ファンドについての解説記事を一覧表示します。
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41件

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2025/06/03更新

「nine fund vol.6（二次募集）」は札幌市内「円山公園」駅から徒歩2分の店舗ビル×インカム型×劣後出資比率25%で想定利回り7.9%の好条件ファンドだが抽選倍率は高いか？

NINE FUND Vol.6（二次募集）

NINE FUND Vol.6（二次募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-06-05	抽選式	6カ月	7.9%

魅力	・NINE FUND Vol.5にキャンセルが出た分の二次募集分・JR・地下鉄「琴似」駅徒歩4分の2階建て商業ビル（店舗/事務所）を取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・地方都市ながら駅近立地の商業ビルのインカム型×賃料保証×劣後出資比率25%で想定利回り7.9%の好条件ファンド・物件の売却益は配当原資としておらず、原則運営事業者が買い取りというファンド設計

留意点	・表面利回り9.3%、NOI利回り6.2%水準となかなか好条件で物件を取得・投資家に7.9%を配当できる仕掛けとして、本ファンドでは劣後出資者（運営事業者）の配当を低く設計することで、一般投資家には7.9%の配当をする計画となっており、一般投資家に極めて有利な設計となっています（サービス開始から半年以内のため、今回もＰＲも兼ねている？）

2025/05/26更新

東京都目黒区三田　宅地ファンド　フェーズⅠ

東京都目黒区三田　宅地ファンド　フェーズⅠ

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-26	先着式	6カ月	10%

魅力	・「恵比寿駅」と「目黒駅」からそれぞれ徒歩10分の土地（所有権、一部共有持分有り）を取得し、建築確認申請取得までを行うファンド・フェーズⅡで建物を建築して売却するシナリオの他、フェーズ１で建築確認取得後に売却することで売却益を確保する可能性もあるという条件で、想定利回り10%

留意点	・Webサイトだけを見ると好条件ファンドに見えるのですが、書面を見ると土地の一部（①部分）が共有持分となっています・不動産において所有権と共有持分では大きな差がありますので、これをWebサイトに記載していないことも加味した投資判断を

2025/05/14更新

「nine fund vol.6」は札幌市内「円山公園」駅から徒歩2分の店舗ビル×インカム型×劣後出資比率25%で想定利回り7.9%の好条件ファンド

NINE FUND Vol.6

NINE FUND Vol.6

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-15	抽選式	6カ月	7.9%

魅力	・JR・地下鉄「琴似」駅徒歩4分の2階建て商業ビル（店舗/事務所）を取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・地方都市ながら駅近立地の商業ビルのインカム型×賃料保証×劣後出資比率25%で想定利回り7.9%の好条件ファンド・物件の売却益は配当原資としておらず、原則運営事業者が買い取りというファンド設計

留意点	・表面利回り9.3%、NOI利回り6.2%水準となかなか好条件で物件を取得・投資家に7.9%を配当できる仕掛けとして、本ファンドでは劣後出資者（運営事業者）の配当を低く設計することで、一般投資家には7.9%の配当をする計画となっており、一般投資家に極めて有利な設計となっています（サービス開始から半年以内のため、今回もＰＲも兼ねている？）

2025/05/08更新

FUNDROP31号「東京都八王子市」は高利回り8%で、インカム型×賃料保証×劣後出資30%という好条件ファンド

FUNDROP　31号「東京都八王子市」賃料保証×再組成

FUNDROP　31号「東京都八王子市」賃料保証×再組成

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-08	抽選式	6カ月	8%

魅力	・JR中央線・横浜線「八王子駅」から徒歩30分、バス停から徒歩6分の借地権付き一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・マスターリース有、劣後出資比率30%で想定利回り8%という好条件・運用終了後の買取は原則運営事業者（または継続ファンドの再組成）

留意点	・ファンドのリスクとリターンのバランスが良いFUNDROPで利回りが高いということで、「借地権付建物（土地所有権無し）」、「駅からの距離有り」といった留意点は有

2025/05/01更新

「DARWIN funding 開発型27号」は、開発型ファンド17件の償還実績とキャンペーン特典に魅力

★短期運用ボーナス！えらべるPayキャンペーン付き★DARWIN...

★短期運用ボーナス！えらべるPayキャンペーン付き★DARWIN...

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-01	抽選式	5カ月	7.6%

魅力	・JR南武線「浜川崎」駅から徒歩5分の立地で土地を取得し、一棟マンションを開発するキャピタルゲイン型ファンド・DARWINがこれまでに組成してきた主力事業として一定のノウハウの蓄積は期待可能・出資額に応じた「えらべるPay」が、1%～最大2.4%ついてくることも加味すればなかなか好条件か

留意点	・開発リスク（ケイン地区コスト増や想定する収益が得られないなど）が伴うことは理解の上で投資判断を

2025/04/23更新

らくたま21号（小樽①）は系統用蓄電所固有リスクを、らくたま独自の工夫で抑制するファンド

らくたま21号（小樽①）

らくたま21号（小樽①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-04-28	抽選式	11カ月	6.1%

魅力	・西小樽変電所の隣に立地する系統用蓄電所用地を取得し、系統連系等諸コストの明確化（系統用蓄電池の事業収支み見通しを立てる）後に売却することで売却益確保をめざすファンド・系統用蓄電所の大きなリスクは系統連携コストが電力会社からの回答が来るまで読めないことだが、本立地はコストが低廉な可能性が高い変電所隣接地においてかなり規模も大きく、系統用蓄電所に有利な立地・とはいえ事業収支の変動幅が大きい事業特性はリスクだが、その分劣後出資比率40%でリスク抑制を図っている構造

留意点	・系統用蓄電所におけるコスト増要因となる「系統連携コスト」については電力会社との事前確認済みではあるものの、通常の不動産開発とは異なるリスクがある点は留意・電池が海外製（中国製）の場合、政治や為替による事業収支影響があるなど、変動要因は一定有ります・他サービスが組成した系統用蓄電所用地ファンドと比べると廉価に仕入れているため事業性は高く、ファンド収支も明瞭ですが、総じてこれまでのらくたまに比べて特殊性の高い物件

2025/04/04更新

ヤマワケエステート「東京都品川区西五反田宅地ファンド」は、何が変わった？

東京都品川区西五反田　宅地ファンド

東京都品川区西五反田　宅地ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-04-07	先着式	16カ月	11%

魅力	・東急目黒線「不動前駅」から徒歩4分の計4筆の土地と5つの建物を取得し、権利調整の上で完全所有権取得をめざし、戸建て分譲用地またはマンション開発用地として売却益確保をめざすファンド

留意点	・底地所有者の意向等によっては権利調整ができないリスクも有り、その場合の売却価格や難易度（時期）に影響br/> ・ヤマワケエステートではこれまで立退き系は多かったものの、底地/借地権付き建物系事例は少なく、かつ、難易度は立退きより高い可能性は踏まえ投資判断を

2025/04/01更新

らくたま初のリゾート開発型ファンドらくたま２０号（軽井沢①）は、劣後出資比率41%でリスクも抑制

らくたま20号（軽井沢①）

らくたま20号（軽井沢①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-28	抽選式	11カ月	6.1%

魅力	・軽井沢駅まで約1.3kmの土地と古建物を取得し、売却益で配当をめざすファンド・らくたまでは珍しいリゾート地のキャピタルゲイン型ファンドですが、①地元軽井沢リゾートと協力、②劣後出資比率41%で損失リスクを抑制、③売却まで中期的な期間を予定しており、らくたまによる買取予定有りという仕組み（ができる、安値仕入れ）で安全性を高めるファンド設計

留意点	・劣後出資率41%で安全性を高めているとはいえ、リゾート固有のリスクは有

2025/03/24更新

アップサイド期待のCOZUCHIファン注目の「中央区銀座商業ビルフェーズ２」が本格売却フェーズへ

中央区銀座商業ビルフェーズ２（優先・一般同時募集）

中央区銀座商業ビルフェーズ２（優先・一般同時募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-25	抽選式	12カ月	8.5%

魅力	・銀座の外堀通りに面する角地の店舗ビル2棟とその敷地を取得し、立退き交渉後に再開発用地として売却することで売却益確保をめざすファンド・今期フェーズでの売却をめざすとのことであり、売却益の上振れを期待するCOZUCHIファンには魅力が大きいか

留意点	・現在運用中の中央区銀座商業ビルの継続ファンドとなっており、これまでのファンド運用期間に、立退きに「一定の目途が立っている」とのことだが、具体的な進捗は不明、かつ、情報の非対称性が大きいため、事業者の言い分を信じるかは投資家の判断に委ねられる・想定利回りはフェーズ１より0.5%低下

2025/03/20更新

「TAMBO 名古屋栄商業ビルプロジェクト」は、高い劣後出資比率と高利回り9%を両立する好条件ファンド

TAMBO 名古屋栄商業ビルプロジェクト

TAMBO 名古屋栄商業ビルプロジェクト

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-20	抽選式	12カ月	9%

魅力	・名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩5分の商業ビルを取得し、遵法性確保に向けた改修等工事を実施することでバリューアップし、売却益で配当をめざすファンド・現在の稼働率は53%水準と低稼働状態であり、テナントリーシングも合わせて実施する大規模なバリューアップ事業

留意点	・2025/3/20 00:35まで、劣後出資比率/融資について誤って記載、コメントしておりました。申し訳ありません。・訂正内容、記事を改めてご確認下さい【正】劣後出資比率（融資調達除く）：56.7% 【誤】劣後出資比率（融資調達除く）：0%

2025/03/18更新

らくたま１９号（九段南①）は、劣後出資比率50%の安全設計で、初心者向け特典も充実

らくたま19号（九段南①）

らくたま19号（九段南①）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-13	抽選式	10カ月	6.1%

魅力	・東京メトロ半蔵門線、東西線「九段下駅」から徒歩7分に立地する店舗用ビル3フロアを取得し、テナントリーシングを実施後に売却益を確保することで配当をめざすファンド・らくたまでは珍しい、配当原資の過半が売却益となっているキャピタルメイン型ファンドだが、その分劣後出資比率50%という極めて高い数値で安全性も高めたファンド ★初回投資者限定特典＆当サイトタイアップキャンペーン有★ ・初回投資者には、投資額に応じて最大10,000円のデジタルギフトプレゼント有・更に、当サイト経由でらくたまに新規会員登録の上で、本ファンドに10万円以上投資すると，10,000円のデジタルギフト追加プレゼント有

留意点	・3フロア中2フロアが空室状態で取得しており、リーシングによるバリューアップが売却益確保の前提

2025/03/04更新

「利回り不動産69号ファンド（青森県ヘルスケア施設2）」の魅力と留意点

利回り不動産69号ファンド（青森県ヘルスケア施設2）

利回り不動産69号ファンド（青森県ヘルスケア施設2）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-07	抽選式	12カ月	9.5%

魅力	・青森市八重田の優良老人ホーム2棟を取得し、インカムゲインで配当するファンド・マスターリース有り、劣後出資比率10%で想定利回り10%＋アップサイドの可能性があるハイリターンファンド（インカム9.5%に加えて売却益の20%が配当原資に）・67号ファンドと同じオペレータ、スキームでの追加組成ファンド（利回りは異なりますが）

留意点	・オペレータは青森県を中心に20施設を運営する実績はあるものの、オペレータリスクの大きい介護アセットであり、オペレータの信用力に関する情報を得られない中ではリスク判断が難しいファンド・とはいえリターンも大きいので、投資家のリスク受容度を踏まえて投資判断を・類似の67号に出資している方は、69号にも出資すると運営事業者、オペレータの信用リスク問題が両方に影響するため、過度な集中を避けることもご検討を

2025/03/04更新

わかちあい東近江ウイングⅠは総資産に対する融資併用型となっている点に要注意！

わかちあい東近江ウイングⅠ（ステップ１対象ファンド）

わかちあい東近江ウイングⅠ（ステップ１対象ファンド）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-03-05	先着式	12カ月	6%

魅力	・3棟の一棟アパート及び店舗・住宅付きアパートを取得し、運用するインカムゲイン型ファンド

留意点	・融資併用型だが本ファンド募集時点では融資調達比率（LTV）が70%を超えており、劣後出資比率も3.2%とかなりハイリスクなファンド設計・本ファンドは追加での出資募集予定があり、その際に事業者劣後出資も増加させる可能性がある模様だが、契約の捉え方が難解

2025/02/04更新

らくたま１７号（湘南）は、地方物件ならではの高利回りに劣後出資で安全性を高めたファンド

らくたま17号（湘南②）

らくたま17号（湘南②）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-02-10	抽選式	11カ月	6.1%

魅力	・JR東海道本線「平塚駅」徒歩25分、神奈川中央バス「花水台停」徒歩5分の一棟アパートに投資するインカム型ファンドで、想定利回り6.1% ・駅からの距離があるが、虹ケ浜海岸まで徒歩3分の好立地で現在満室稼働＋劣後出資比率15%で安全性を確保

留意点	・駅からの距離など、気になる点についても情報提供が充実しているため、納得の上で投資検討してください

2024/02/07更新

注目のCOZUCHI「外苑前駅前　ビル2棟」のリスクや留意点は？

外苑前駅前　ビル2棟（一般募集）

外苑前駅前　ビル2棟（一般募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-02-10	抽選式	12カ月	10%

魅力	・外苑前から徒歩２分という好立地の2棟の店舗・オフィスビルを取得し、開発用地として売却することで売却益を確保し、配当をめざすファンド・キャピタル型のため売却益確保が前提だが、全テナントが既に定期借家契約（期限のある契約）となっている状態で想定利回り10%はなかなか好条件

留意点	・総事業費に占める劣後出資比率2.5%とキャピタル型としてはかなり低い水準・融資併用（固定金利）のため、損失発生時には損失にもレバレッジが効く構造・定期借家契約とはいえ、期間満了までの残期間を意識した価格（立退き解体前で一種1,000万円超）となっていることを前提に考えると、前倒しでの立退き交渉が難航することで事業収支が悪化していく構造は理解を

2025/02/01更新

「利回り不動産67号ファンド（青森県ヘルスケア施設）」の魅力と留意点

利回り不動産67号ファンド（青森県ヘルスケア施設）

利回り不動産67号ファンド（青森県ヘルスケア施設）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-02-03	抽選式	12カ月	10%

魅力	・青森市八重田の優良老人ホームを取得し、インカムゲインで配当するファンド・マスターリース有り、劣後出資比率10%で想定利回り10%＋アップサイドの可能性があるハイリターンファンド（インカム10%に加えて売却益の20%が配当原資に）

留意点	・オペレータは青森県を中心に20施設を運営する実績はあるものの、オペレータリスクの大きい介護アセットであり、オペレータの信用力に関する情報を得られない中ではリスク判断が難しいファンド・とはいえリターンも大きいので、投資家のリスク受容度を踏まえて投資判断を

2024/11/24更新

Jointα SPC型アルファアセットファンド1号は倒産隔離スキームだが、投資家にとってのメリットには疑問有り

SPC型アルファアセットファンド1号

SPC型アルファアセットファンド1号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-01-27	先着式	36カ月	5%

魅力	・JR山陽本線「倉敷駅」徒歩5分に立地するホテルを取得し、変動賃料型で支払われる賃料（ホテルのGOP=ホテルの営業総利益の80%）を元に配当するファンド・倒産隔離スキームのため、穴吹興産の倒産影響から隔離（対象不動産が例えば破産債権に組み込まれない）（ただし、その場合ファンド運営会社（SPC）は、穴吹興産以外のAM会社に業務を委託する必要があるため、バックアップオペレーターの探索や委託費用は発生）

留意点	・JOINTαとしては利回り高めだが、以下の留意点を考慮の上で投資判断してください・融資併用型でLTV60%弱、劣後出資比率は総事業費の2.73%とかなり低い水準　（倒産隔離スキーム確保のためには劣後出資比率5%未満である必要があるとはいえ、ここまで下げる必要はないのでは）・ホテルオペレータとの契約もGOP（ホテル側の営業総利益）連動の変動収益のため、観光業界動向の影響が大きい　（私募ファンドのようにアップサイド期待がある場合には投資家が望む条件だが、本ファンドはアップサイド分は劣後出資者が総取りのため投資家にとっては固定賃料が望ましい）

2025/01/21更新

汐留ファンディング14号(浦安市マンションプロジェクト)は区分マンション投資×劣後出資比率15%で想定利回り10%の好条件

汐留ファンディング14号(浦安市マンションプロジェクト)

汐留ファンディング14号(浦安市マンションプロジェクト)

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-01-27	抽選式	12カ月	10%

魅力	・東京メトロ東西線「浦安」駅徒歩9分の区分所有マンションを取得し、リノベーションを通じてバリューアップ後に売却することで配当をめざすファンド・キャピタル型ながら事業者の実績の多い事業パターン、劣後出資比率15%で想定利回り10%は好条件・新規会員登録で500円、出資金額50万円ごとに5千円のAmazonギフトプレゼントキャンペーン付

2025/01/02更新

TREC12号　＜名鉄コラボ＞名古屋市中区マンションファンドは、新世代の不動産クラファンサービス

TREC12号　＜名鉄コラボ＞名古屋市中区マンションファンド

TREC12号　＜名鉄コラボ＞名古屋市中区マンションファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-01-17	先着式	24カ月	6.5%

魅力	・名古屋市営地下鉄「新栄町」駅から徒歩5分に立地する一棟マンションを取得し、インカムゲインに加えて主に売却益で配当をめざすファンド・物件を安く仕入れており、売却益の30%を投資家に配当するファンド設計のため、アップサイド利回りが得られる可能性有・本ファンドでは名鉄都市開発が劣後出資者として参画しており、プロが案件の審査をした上で投資判断しているファンドであるという点が最大の魅力か

留意点	・物件自体の収益力は表面利回り7.1%、NOI利回り5%あるものの、金利支払いやAMフィー、減価償却後の配当可能利益は出資総額の2.5%水準となっており、想定利回りの大層はキャピタルゲインから得る必要があるファンド設計

2024/11/28更新

「利回り不動産66号ファンド（芦屋市ヘルスケア施設）」は、インカム10%＋利回り上振れも有る驚きのファンド

利回り不動産66号ファンド（芦屋市ヘルスケア施設）

利回り不動産66号ファンド（芦屋市ヘルスケア施設）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-12-05	抽選式	12カ月	12%

魅力	・2018年築の芦屋市に立地する病院を取得し、インカムゲイン10%に加えて売却益も含め12%以上の利回りをめざすファンド・新たに「利回り12%または売却益の25%の高い方」を配当する契約約款の許可を得たようで、COZUCHI同様利回り上振れの可能性あるファンド・賃料についてはマスターリース有り、劣後出資比率10%と申し分のない水準・建物はこれまで受益権化されており、信託銀行のデューデリを経ているため遵法性などの心配は低い

留意点	・築浅の病院ということで、オペレータリスクの評価が困難な点を除けば非常に好条件

2020/11/20更新

Livesの25号は多くの投資家に好まれそうな好条件インカム型×劣後出資比率20%×マスターリースで想定利回り6%

Lives FUNDING#25（一棟収益レジ×板橋区）

Lives FUNDING#25（一棟収益レジ×板橋区）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-11-22	先着式	12カ月	6%

魅力	・東武東上線「中板橋」駅まで徒歩10分の一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・劣後出資比率20%にマスターリース付きという安全設計で想定利回り6%の好条件ファンド

留意点	・若干築年数は古めですが、物件取得価格が表面利回り8.5%、NOI利回り（予備費込み）で6.1%となっており、劣後出資比率20%という条件も加味すればかなり手堅い条件とみてよいでしょう

2024/11/08更新

ヤマワケエステート「兵庫・神戸三宮駅前　収益ビルファンド」は好立地テナントビルのインカム収入がありつつ、利回り14.4%を狙える面白いファンド

兵庫・神戸三宮駅前　収益ビルファンド

兵庫・神戸三宮駅前　収益ビルファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-11-11	抽選式	8カ月	14.4%

魅力	・神戸市営地下鉄「三宮駅」から徒歩1分、阪急「神戸三宮駅」から徒歩2分、JR「三ノ宮駅」から徒歩4分の土地182.69㎡と鉄筋コンクリート鉄骨造9階建てテナントビルをバリューアップ改修の上で売却するファンド・好立地テナントビルで表面利回り4.8%のインカムゲインに加えて売却益で14.4%をめざすという一定の安定性とわかりやすさ、ハイリターンを両立するファンド

留意点	・劣後出資がない点には留意・旧耐震設計ビルだが、阪神・淡路大震災は乗り越えたビル

2024/10/29更新

「利回り不動産65号ファンド（京橋テナントビル）」は、京橋駅徒歩2分の好立地借地権付き建物のインカム型で利回り10%の好条件

利回り不動産65号ファンド（京橋テナントビル）

利回り不動産65号ファンド（京橋テナントビル）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-11-06	先着式	12カ月	10%

魅力	・京橋駅から徒歩２分、東京駅から徒歩7分の好立地一棟ビル（借地権付き建物）に投資するインカムゲイン型ファンド・築古の旧耐震6F建RC造ビルながら、表面利回り11.8%で仕入れており、マスターリース有でインカム型ファンドとしての想定利回り10%という好条件

留意点	・立地は良いが土地所有権がなく、築年数を考慮すると売却先を選ぶ点には留意・ファンド運用終了後は事業者による買取や、継続ファンドで運用継続の可能性がある点は好材料

2024/10/25更新

「DARWIN funding 開発型21号」は、開発型ファンド10件の償還実績とキャンペーン特典に魅力

★秋の特大キャンペーン付き★DARWIN funding 開発型21号

★秋の特大キャンペーン付き★DARWIN funding 開発型21号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2024-11-01	抽選式	9カ月	6%

魅力	・東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅まで徒歩9分の土地を取得し、一棟の鉄骨造マンションを建築し、売却益をめざすファンド・出資額に応じたAmazonギフトがついてくるため、100万円出資時には想定利回り6%＋Amazonギフト2%のプレゼント（最大4%/12万円）・劣後出資比率20%と高めのファンド設計で、開発型ファンドのリスクを抑制

留意点	・サービス開始当初は運営事業者サイトではマンション開発に関する記載が薄かったが、開発型10号までの竣工が完了した状況もあってか、現在は自社ブランドマンションの紹介有り・開発型10号までの償還/竣工実績が出てきた点含め、安心材料か・劣後出資が1億円/20%と高めだが、運営事業者の2024.3末時点の純資産が3億円強の中複数の開発型ファンドを運営している点には留意

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