TECROWDの国内ファンドの取引一覧（特定企業との相互取引 / ファンド組成前の転売事例）

TECROWDの国内ファンドを調査してみると、特定企業との繰り返し、かつ、相互の取引関係が確認されましたので、32号以降の国内ファンドを一覧化してみました。

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TECROWDの国内ファンドにおける商流（お金の流れ）一覧情報

以下に、32号以降で登記簿が取れた国内ファンドの情報を表にしてみました。

表の中ほど「【①収入を得る側】ファンドへの売主/転売期間」の欄には、ファンドに土地を売って転売益を得る企業や、ファンドから工事費などを受け取る企業情報を掲載しました。
表の右側、「【②支払う側】不動産売却先」の欄には、ファンドから不動産を買ってお金を払ったり、賃料を支払う企業情報（わかった範囲）を掲載しました。

ファンド情報				【①収入を得る側】ファンドへの売主/転売期間				【②支払う側】不動産売却先
番号	ファンド名	募集額 （100万円）	募集開始日	売主/転売者	取得日	募集まで 所要日数	その他商流	買主	補足事項
97	OME Data Center#03 phase2	2,519.4	2026/4/23	TECRA	2025/11/11	183	89号土地を文筆	未売却
96	OME Data Center#05 （青梅市滝ノ上町）	1,020	2026/4/23	ADM	2026/2/27	55		未売却
95	OME Data Center#02 phase2	2,100	2026/4/9	ADM	2025/11/11	149	直接の売主はTECRA	未売却
94	猫専用個室ペットホテル ねこべや#03 phase2	600	2026/3/18	ADM	2025/6/24	267	直接の売主はTECRA	未売却
93	OME Data Center#04 （青梅市新町9-A）	3,100	2026/2/18	ADM	2025/12/26	54		未売却
92	横浜市戸塚区　 福祉施設用地開発 プロジェクト	300	2026/1/14	ADM	2025/9/30	106	直接の売主はTECRA	未売却
91	AMANEKU 八王子美山町C棟	300	2025/12/23	スピンオフ	2025/1/17	340	建築請負はAMATUHI	未売却
90	足立区南花畑 福祉施設用地開発 プロジェクト	600	2025/12/2	ADM	2025/9/30	63		未売却
89	OME Data Center#03	1,300	2025/11/5	U社				TECRA	文筆した土地は97号へ
88	OME Data Center#02	600	2025/11/5	G社				95号ファンド
87	猫専用個室ペットホテル ねこべや#03	500	2025/10/9	ADM	2025/6/24	107	直接の売主はTECRA	未売却
86	猫専用個室ペットホテル ねこべや#02	300	2025/9/22	ADM	2025/3/31	175		未売却
85	OME Data Center	2,300	2025/9/4	ADM	2025/6/30	66		未売却
84	AMANEKU葛飾西水元	400	2025/8/5	スピンオフ	2025/5/9	88	建築請負はAMATUHI	未売却
83	AMANEKU川崎麻生B棟	300	2025/7/23	インベスコアJ	2024/6/28	390	建築請負はAMATUHI	ADM	ADMから転売済み
82	猫専用個室ペットホテル ねこべや港区芝店(仮称)	500	2025/6/20	個人				未売却
80	Osaka City Data Center	3,100	2025/4/22	TECRA	2025/2/27	54	建築請負はAMATUHI	未売却	賃料はAMATUHI払い
79	AMANEKU千葉仁戸名町	300	2025/4/8	インベスコアJ	2024/4/30	343	建築請負はAMATUHI 直接の売主はTECRA	未売却
77	AMANEKU八王子美山町Ⅱ	300	2025/3/4	スピンオフ	2025/1/17	46	建築請負はAMATUHI	ADM
76	AMANEKU八王子宮下町	400	2025/2/20	スピンオフ	2025/1/31	20	建築請負はAMATUHI	ADM
75	大阪市 四つ橋なんば駅前ビル	1500	2025/2/6	AMATUHI	2024/12/20	48		未売却
73	宮城県角田市 系統用蓄電池発電所	1,400	2024/12/19	スピンオフ	2024/12/9	10		未売却
71	AMANEKU千葉矢作町	300	2024/10/31	インベスコアJ	2024/1/29	276	建築請負はAMATUHI	ADM	ADMから転売済み
70	AMANEKU町田野津田町 ／葛飾東金町	900	2024/10/8	インベスコアJ	2024/1/15	267	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
68	AMANEKU葛飾東金町	500	2024/9/2	インベスコアJ	2024/7/31	33	建築請負はAMATUHI	ADM	ADMから転売済み
67	AMANEKU千葉大木戸町	300	2024/9/2	TECRA	2024/6/24	70	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
65	AMANEKU千葉加曽利町	700	2024/7/23	TECRA	2024/7/11	12	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
64	AMANEKU川崎麻生	300	2024/6/27	インベスコアJ	2024/6/28	-1	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
58	（仮称）THE SECOND PREMIUM Ito Ocean House	400	2024/2/27	インベスコアJ	2023/11/30	89		スピンオフ
56	AMANEKU八王子川口町	1,200	2024/1/17	インベスコアJ	2023/8/31	139	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
52	AMANEKU八王子中野山王	400	2023/10/23	インベスコアJ	2023/7/21	94	建築請負はAMATUHI	Z社
51	AMANEKU八王子美山町	300	2023/10/12	インベスコアJ	2023/7/31	73	建築請負はAMATUHI	AMATUHI
49	ZONE shinsaibashi west	300	2023/9/12	インベスコアJ	2023/4/10	155		Z社
45	AMANEKU加須大門町	55.8	2023/7/11	TECRA	2021/12/24	564	建築請負はAMATUHI	個人
43	ZONE shinsaibashi west	300	2023/6/6	インベスコアJ	2023/4/10	57		Z社
42	ZONE shinsaibashi west	400	2023/5/9	インベスコアJ	2023/4/10	29		Z社
32	AMANEKU平塚徳延	72.1	2022/7/14	インベスコアJ	2021/6/10	399	建築請負はAMATUHI	個人

TECROWDの国内ファンドにおける商流（お金の流れ）を調べてわかったこと

一覧調査の結果明らかになったことについて、コメントします。

相互取引関係が確認できた企業：AMATUHI社、ADM社、スピンオフ社

①、②双方に登場する（相互取引関係がある）企業には上記表の背景に色をつけています。
AMATUHI社、ADM社、スピンオフ社において相互取引関係があることが確認できるかと思います。

2024年頃まではインベスコアジャパン社とAMATUHI社との取引関係が多かったのですが、この頃の売却先、2025年からの物件取得先（転売事業者）としてADM社との取引が増加している他、平行してスピンオフ社との取引も確認されます。

ファンド組成前に転売益を得ているケースが多い

もう一つの特徴として、TECROWDのファンドでは、ファンドで不動産を取得する前に、前述の相互取引関係にある会社、またはTECROWD、インベスコアジャパン社が先に不動産を一旦取得し、転売するケースが非常に多くなっています。

「募集まで所要日数」欄に、これらの会社が不動産取得してから、TECROWDでのファンド募集までの期間を記載していますが、1～2カ月での短期転売もある他、64号のように、募集開始の翌日に不動産を取得して転売益を得ているケースもありました。（さらに契約成立前書面においては、当該取引は記載されていませんでした。）

なぜファンド組成前に、このような短期転売が繰り返されるのか、投資家としては注意して見ておく必要がありそうです。

ファンドへの物件供給に際して「仲介」を行っているのであれば、仲介者が得られる手数料は、（不動産価格の3%＋6万円）×２が上限となります。
もし、それ以上の転売益を上げているようであれば、ファンド投資家が不動産を得る価格は、その分高くなってしまっている可能性があるからです。

また、REITなどでは「利害関係人取引」に際して第三者鑑定評価の取得が必要であったり、承認が必要であったり厳しい制約があるのですが、不動産クラファンではそこまで厳しい規制がない他、これらの会社とは資本関係がないようで、「利害関係人」に該当しないようで、厳しい規制は適用されていない状況ですので、より注意が必要かもしれません。

なお、インベスコアジャパン社は、当時はTECROWD運営企業の取締役が代表取締役を務めた会社です。（2025年7月28日付にTECRA社の役員退任で、役員の兼任を解消済み。）
もし実質的な支配関係が確認されれば、「利害関係人取引」に該当する可能性もあったのでは、と感じましたが、実質的な支配関係が成立していなかったのか、契約成立前書面等では、利害関係人取引は無いとされていました。