名前：
コメント：
ID:4383 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:16:50]
再出資するかどうかは時節柄、かなり重要な意味を持つかも知れません。よく考えて、最適な投資行動をとることが求めれます。
ID:4382 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:13:01]
テクラウドにとっては、５月８日以降に募集するファンドに、アーカンソーに出資した人がどれだけ再出資するかが天王山になりそうですね。最後の頼みの綱と位置づけられるかも知れません。
ID:4381 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:05:09]
いえ、TECROWD72号ファンド「Arkansas Data Center」の案件です。6月10日が償還日でしたが、5月8日に償還という案内が来ました。
ID:4380 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 20:12:51]
〉〉4310
アメリカのデータセンターの案件
というのはテキサスのことですか？
出資しているんですけど、お知らせ来てないんですが
ID:4379 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 16:14:09]
アメリカはじめ外国は不動産クラファンがしっかり監督されているようですね。日本の一部がやってる怪しい開発型はいっさい認められていないようです。
まぁ、当然ですよね おかしいんだから
ID:4378 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 05:12:15]
以下に該当すると管理人が判断した記載については随時削除、または書き込み禁止処置をさせていただきます。
・事実や根拠なく誹謗中傷する意図の記載
・特定の記載者やコメントに対する悪口、暴言、または発言を許容しないといった趣旨の記載
自分はそのつもりは無くても見ている方は
人の悪口、批判。根拠のない違法性・詐欺を決めつけた誹謗中傷を繰り返しているとしか思えない
自分の発言には責任を持ちましょう
『この話題はここまでとさせてもらいます。』と言ったなら
何を言われても自らは終わりにして書き込むべきではないです
管理人様
この投稿は特定の記載者対する悪口ですから必要であればいつでも削除して下さい
ID:4377 / 投稿者：4325 [2026-04-21 00:45:26]
4354様。
＞1回目はすばらしい対応ですぐに早期償還されました。
私も1号ファンドに（運良く補欠で）当選して出資したので承知しています。
ただ、これまでに問題を起こした事業者も問題を起こす直前までは正常に分配や償還を実施しており、
考えすぎと言われる事は分かっていますがヤマワケエステートで延長をくらっているので、他の事業者も注意深く観察している次第です。
4355様。
＞何かの機会で行政に口座を確認されたら、逃れようがない、というリスクを背負うことになります。
現時点でヤマワケエステートと倒産したダイムラーファンドで資金流用が発覚していますが、
ヤマワケエステートはともかくダイムラーファンドは債務超過状態だったようで、
追い詰められたらリスクを承知でやる事業者もある、という認識でした。
上で書いたように私はヤマワケエステートで延長をくらっていて少し疑心暗鬼になっている自覚はあります。
ID:4376 / 投稿者：4325 [2026-04-21 00:25:20]
これ以上続けても意味が無いと判断して終わらせたのですが、4362と4367は私に文句があるようなので続けましょうか。
私が最初に書いた4325を見て貰えれば分かるように、私の書き込みは「募集期間が変わった？事を認識している方が他に居るかどうか」の確認でした。
そして、仮に募集期間が本当に変わったとしても何か問題があるのかと聞かれそうだったので、不安を感じた理由を事前に書いておきました。
考え方は人それぞれですから、私が不安を感じた理由を書いた以上「それは考えすぎ」などの意見が出る事は承知しており、
その意見を否定するつもりはないので、それらの意見に対しては一切反論していません。
唯一反論したのは「抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などない」という意見に対してであり、その理由は4352で説明しているので省きます。
さて、これらを踏まえた上で4362と4367を書き込んだ人が私を批判するに相応しい材料を持っているなら遠慮なく言って下さい。
ID:4375 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 00:13:33]
最近ほんとうに案件選びが難しくなってきた。アセクリも出さなくなったしクリアルは長すぎるし、脱落組も目立ち始めたし、積極的に入れるものがない。現金待機でかなり増えてきたけどロレックスの時計が驚くほど上がっており、使いもできて2年で利益まで出て二次で買っても利益を取れるという素晴らしい投資先だと気づいた。
ID:4374 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 19:53:36]
設立直後の新規会員獲得キャンペーンも兼ねた好条件案件ですから
出資者数も欲しい、高額出資者も囲い込みたいが為の案分ですかね
落選者がいるってことは最低1口当選はやらずに
3口以下は抽選で1口当選にしたのかも
ID:4373 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 16:18:51]
落選か。部分当選もなし。ここ入れたかったな。
ID:4372 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 13:43:14]
倍率で案分のようですね
ID:4369 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 13:35:41]
私は200万円応募で50万円部分当選でした。
Xを見ていると外れた人もいるようで当選確率がわかりませんが、当選者は1/4くらいの額の方が多いのかもしれませんね。
ID:4367 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 13:21:03]
長々文句たらたら書いといて、勝手に終わらせるとか中々のもんですな
4362
同額ですわ
ID:4363 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 12:47:50]
まったく私と一緒です
ID:4362 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 12:23:09]
別に一人一人に回答しなくてもいいのに負けず嫌いなんでしょうね。
抽選の結果8口当たった。300万申し込んでたけどこんなもんだと思ってます。寧ろ全額当たると他に投資できなくなるからこれでいいです。
ID:4361 / 投稿者：4325 [2026-04-19 23:29:57]
私の説明が十分ではなかったのか、きちんと理解してもらえていない状態の方が居るようなので、まとめて書きます。
4354様。
＞1億くらいですよね。正直この金額でほか流用するにしても飲み会行くとかその程度で大勢に影響なしでしょう
募集金額が1億円で応募金額は4億円を超えています。
私が言及したのは落選分の金額についてです。
4356様。
＞2025年10月サービス開始の募集２案件目で資金繰りうんぬん？
不動産クラウドファンディングの事業開始時期はその通りですが、カワムラ建設の設立は平成26年です。
本業のほうで何か大きな失敗があればファンド1号に問題が無くても資金繰りが悪化する可能性はゼロではないと考えました。
＞ご自分で結論もってるなら他人にアドバイス求める必要はない
私の書き込みを見て頂ければ分かると思いますが、途中で募集期間が変更になったのではと感じて、
自分と同じように募集期間が変更になったと認識している人が居るかどうかを聞いただけで、
資金流用目的の可能性があるのではという考えに対して意見を求めてなどいません。
4334様への返答も単に自分の考えとは違うという事を説明しただけですし、
私がどこで「アドバイスを求めていた」のかサッパリ分かりません。
----------
募集期間が変更されたと認識した人が他に居るかどうかを聞いただけだったのですが、
管理人様を含めて色々な方から頂いた意見は今後の参考にさせて頂きます。
当初の目的は達成しましたし長くなりましたので、この話題はここまでとさせてもらいます。
ありがとうございました。
ID:4360 / 投稿者：まじまじ [2026-04-19 12:49:45]
サイト、つながりました。
ID:4359 / 投稿者：管理人 [2026-04-19 11:48:41]
サイトが復帰しましたね。
ID:4357 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 07:48:26]
4352
匿名掲示板で聞いても答えは出ないですよ。
運営に問うて、その結果によりご自分で決めるしかないです。
ID:4356 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 01:54:52]
疑いすぎ、そんな不安なら国債か定期預金をお勧めします
2025年10月サービス開始の募集２案件目で資金繰りうんぬん？
違法、詐欺前提で話してアドバイスしても『私はそんなことない』と否定する
ご自分で結論もってるなら他人にアドバイス求める必要はない
ID:4355 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 00:37:03]
正直抽選にしておいて、募集額を上回る額集めてしまうという発想はなかったですね。
口座を分けて管理しているはずなので、何かの機会で行政に口座を確認されたら、逃れようがない、というリスクを背負うことになります。
業者にとってはリスクが高く、それを最後にお金を集めて逃走する、くらいの状況にならない限り、リスクに対して得られるものが小さすぎるんでは？
そこまで疑ってかかると、全ての不動産クラファンに投資できない気がします。
ID:4354 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 23:38:10]
1億くらいですよね。正直この金額でほか流用するにしても飲み会行くとかその程度で大勢に影響なしでしょう。ここがこの倍率になるのは1回めに入れた人ならわかると思いますので心配なら入れなければいいと思います。1回目はすばらしい対応ですぐに早期償還されました。
ID:4353 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 23:28:48]
その視点でリスク回避しようと思うと、抽選式ファンド、特に倍率が高いファンドは全てリスク有ということになりますね。
SNSなどで当選、落選などの情報交換がされる時代ですので、投資家が指摘のリスクを避けるには、掲示板やSNSでの情報交換が一つの手段でしょうか。
それも嘘を書かれたおしまいで、どこまでやっても疑心暗鬼を解消しきることは難しそうですが。
ID:4352 / 投稿者：4325 [2026-04-18 22:34:10]
4334様。
＞抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。
私はそんな事はないと考えています。
まとまった額が必要だからといって相場とかけ離れた（と感じる）高い金額を設定すると、
そんな高値で売れるのかと不安に感じて出資を躊躇う人が出てきたりする可能性があるからです。
例えばダーウィンファンディングの掲示板を見て頂ければ分かりますが、
ある程度条件が判明すれば募集金額が妥当ではないと考える人も出てくるようですし、
それなら落選分の応募を当選したように装って振り込ませたほうが良いのでは、と。
このような事が実際に可能かどうかは分かりませんが、
ヤマワケエステートが行政処分によって分別管理を徹底していなかった事が明らかになってますし、
資金繰りが悪化して追い詰められた状態になれば有り得るのではと思いました。
ID:4349 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 19:09:20]
汐留ファンドでレジャーホテルは覚えていないですが、私の汐留のオーソドックスな事業イメージは、相続時に売りに出た不動産を安く買い取り、再生・再販する事業かと思っています。
川崎のアパートはまさにそのパターンで、それなりに安く買ってリノベ再生予定で１８カ月ファンドを組んだところ、短期転売に変わった、という形でした。
このパターン自体は違和感のない事例です。
懸念を感じるべきケースがあるとしたら、全体のうち、同じ売買先の比率が過度に高い、といったケースでしょうか。
付き合いがあり、金払いも対応も良かった会社とは次の取引も積極的に行うので、複数回の取引になること自体は普通なので、程度問題ですが。
ID:4348 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 18:56:00]
管理人様
ありがとうございます。そう言えば汐留からヴィクトリーへの物件というのは他にもレジャーホテルとかでもありましたしね。
ID:4347 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 18:12:00]
若干補足しますが、安値で売る、といってくれる売主がいた場合に、買主を探す仲介ビジネスだと３％しか取れません。（両手で６％）
売主が現金化を急ぐなら、仲介だと他社に取られるかもしれませんが、自社で買い取ると言えれば、売り主との交渉も有利になることもあります。
相場より確実に安い、と思えるなら、「とりあえず買っておく」というのは、不動産会社にとっては価値があるのです。
安値で不動産が変えるなら、融資がひける範囲ならいくらでも持っておきたい、というのがごく普通の不動産営業の感覚かと。
（経営的にはこの融資枠をどう使ってBSPLを作っていくかを、もっと良く考えますが。）
ID:4346 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 18:02:40]
デベでも買取再販でも、融資を付けずに不動産を買うというのは、そうそう簡単ではありません。
借入をして仕入れますし、その際には登記費用もかかりますが、不動産屋にとってはごく当然、という感じです。
そういったリスクを負いたくない、または信用力が不足して融資がひけないようなケースでは仲介で3%取るだけというビジネスもありますし、三為で3%以上の利益を取りに行くという事業者もいますが、所謂デベロッパー、買取再販業者は、融資を付けて不動産を一旦取得し、転売なり開発なりを行いますので、融資を引いて不動産を買って、更に転売する、ということ自体はごく普通の商流かと。
地場の不動産会社でも、好立地の土地が出たらとりあえず融資を付けて土地を買っておいて、欲しい人が見つかれば転売するし、見つからなければしばらく寝かせておくなり、自社で家を建てて売るなり後で考える、といったノリで土地を買いますよ。
ID:4345 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 17:49:44]
管理人様
ご回答ありがとうございます。
疑問点は短期転売というより、物件の取得のためにわざわざ一度借入までしてそれを転売するということは相手のことを非常に信用してのことであり、
グループ会社でなくともビジネスとして、代理取得後、売却をするということはよくあることなのでしょうか？
それとも二社の間に深い関係性があるよ考えられるのでしょうか。
ID:4344 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 17:06:12]
4343様
すいません、伏字が多くイメージが沸かないのですが、疑問点は、短期転売でしょうか？
転売フェーズで土地を担保に入れ、売却時のその抵当権を抹消するのは、ごく自然な商流だと思います。
年間３回の転売、も、業界で言えばすごく珍しいわけではないかと。
デベロッパーでも、開発前提で仕入れて、決算都合での早期売却することはあり、３回といったことも不自然とまでは言えないかと思います。
また、「売る」側からすれば、自社の希望額よりも高値で買ってくれて、かつ、資金決済や信用力に問題が無い相手なら、反社チェックにでも引っかからなければ売却相手に選べるかち思います。
ID:4343 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 16:57:51]
管理人様
某川崎ファンドが一ヶ月で終わった案件がありますが、今、HPが見られないファンドの一個前の案件も同じところが売主です。こちらは異常な動きをしており2024-2025の一年間に３回も所有者が代わり、その際の前所有者はその土地を担保に数億の融資を受け、それを売却と同時に抵当権をその資金で解除しています。
グループ会社でもないのになぜこんなことが起きるのでしょうか？たまたまというわけでもなさそうに感じています。
ID:4341 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 14:31:42]
わかちあいさんはポイントサイトだけに頼らず、ブロガーやインフルエンサーを動員するSNS戦略をしないときついんじゃないかな
ダーウィンがやっている新参を次々と連れてくるやり方
ID:4340 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 13:26:53]
旧軽井沢大樹の森の件でしたら、既存ファンド償還のためには、不動産の売却、現金化が必要です。
現在募集中の第6期で買取る調整をしているわけですから、ファンドが成立して既存ファンドから買取リできることが決定するまでは、償還はもちろん配当もできないはずです。
現時点で配当や償還を断定するのは本質的にまずいという事情があるのではないかと思います。（断定的判断の提供の禁止）
ID:4339 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 13:04:56]
30日配当、来月30日でご安心くださいというメールが来てたので、確定で良いですねとのメールに対しては回答が来なくなっちゃった。結構厳しそうな状況。
ID:4338 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 13:04:06]
サイトが「メンテナンス中」画面になりましたね。
ID:4337 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 09:05:03]
問い合わせようが、真実は分からないので、各々の感じ方次第ですね。
4325
私も記録していて、勝手に変更したなと思いました。
時間も変更しており、初めの日付が単なるミスではないのかなと捉えています。
投資するにしても、自己ルール通りにという感じですかね。
ID:4336 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 08:45:16]
まあミスなんだろうけど騒ぐほどのことじゃないだろ
経験不足で曜日を取り違えただけ
20日の抽選なら応募は（金融機関が絡まないので）土日も受け付けられる
なので19日締め切りが可能（立ち上げ直後なので少しでも応募期間を長くして多くの申し込みが欲しいとの意図は読み取れる）
30日運用開始なら銀行の前営業日までに入金が必要、29日は祝日なので28日が入金期限になるのは当然。
公表後に日程を変更したならその旨を記載すれば良かったのに
こっそり修正したのが悪手だっただけ
ID:4335 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 08:10:15]
今日7:58に電話したら従業員が出ました。「業者が出てきて対応するので今日中には間違いなく復旧すると言われました」見守るしかないですかね‥
ID:4334 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 01:51:56]
抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。
ID:4333 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 01:00:51]
登記は時間的に今は見れないですか？一番最悪なのは出資者の金で不動産取得後それを担保に借入をしてる場合です。時間的に無理ですかね
ID:4332 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 00:58:24]
入金期限も変更されているのですか。
このあたり、何を許容して何を許容しないか、は、それぞれ異なると思いますので、懸念があれば投資しないのも選択かと思います。
ID:4331 / 投稿者：4325 [2026-04-18 00:24:05]
管理人様。
回答ありがとうございます。
そのような可能性も考えられるのですね。
ただ、募集期間が延長された？にも関わらず入金期限のほうは早く？（当初の4月29日から4月28日へ変更）なっているので、
どうしても懸念を払拭出来ません。
とりあえずK-FUNDに問い合わせをしてみたので回答を待つ事にします。
（仮に資金流用目的だったとしても素直に認める事は無いと思うので、気休めにもならない事は分かっていますが）
ID:4330 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 00:01:20]
もし運営企業の倒産といった状況がもし起きた場合、行政のスタンスはあくまで投資商品に関する民民の問題、というスタンスかと思います。
（行政はリスクを投資前に必ず説明させる、など、事業者に対して定めたルールを守らせたり、基準を満たさない企業に許可を与えない、といった役割）
昨年破産したダイムラーファンドの事例では、破産管財人から投資家に通知が届き、それを受けて投資家は破産債権届出書を提出する、といった手続きになったようです。
破産した場合、投資家にはファンドが持つ不動産に対する別除権が無いため、優先的に資金回収ができるわけではなく、管財人による清算処理完了後に、残った財産を一般債権者で分け合う形になります。（これにはそれなりの時間が必要かと思います。）
原因がはっきりしない現時点では、何かを断定できる状態ではなく、あくまで仮定のことですが。
ID:4329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 23:43:19]
契約書はありました。これって週明けに破産申請などをもし出すとどういう状況になるのでしょうか？エラーとかだと思えないのです。証拠隠滅したところで契約書もありますし、管財人が入って大毀損みたいな状況になるのでしょうか？いずれにせよサイトにアクセスできなくなりメールで周知できなかったこと自体が行政問題になりそうだとは思うのですが。
ID:4328 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 23:15:55]
すみません、契約書などをダウンロードしてお手元にみなさまお持ちですか？最悪のことを想定した場合のアクションとしてはどのようなことが必要かよく考えないとダメなようです。丸一日サイトにアクセスできないようなことがあればそれ自体で行政処分の可能性もあり得るようです。
ID:4327 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 22:53:09]
結局、今日はサーバーが復旧しないようですね
公式ページにお知らせも出ないし、来週変化があるかどうかを見るしかないのでしょうかね
ID:4326 / 投稿者：管理人 [2026-04-17 22:45:31]
4325様
当サイトのファンドデータは、定期的にデータを収集してデータ更新を勝手にしているため、10日時点の締め切り日まで残していない状態です。
締め切りが延びる理由としてはいろいろ考えられますが、単に反応が良いので、この機会に会員をたくさん登録してもらって、以降のファンドの募集が円滑になるようにする、という期待を持つ場合も考えられるかと思います。いろいろな可能性が考えられますね。
ID:4325 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 22:31:55]
管理人様。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=k-fund-project-1775627182&service_id=k-fund
上記ページに記載されているK-FUND2号の募集期間は「4月19日の23時まで」となっていて、ページの作成日が「2026-04-10」のようなので、
4月10日の時点で募集期間は4月19日の23時までだった、という事でしょうか？
私は投資予定ファンドの募集期間をメモしており、その内容によれば募集期間は「4月17日の19時まで」で、
数日前に公式サイトで見た時にも「4月17日の19時まで」だったと記憶しています。
また調べたところ、複数のサイトで「4月17日の19時まで」という情報が見つかりました。
https://gokuraku.io/funds/12571/
https://slwatch.net/fundlist/detail/?id=kfund-1775545471
私の記録と記憶、そして上記のサイトなどが間違っていた可能性もあります。
ただ、早い段階で応募率が100%を超えていて延長する合理的な理由が無いのに最近になって募集期間を延長したのだとすると、
嫌な想像をしてしまいます。（資金流用目的でファンドに必要な額以上のお金を集める為に延長した？）
管理人様以外でも募集期間が変わった？事を認識している方が居ましたら知らせて頂けると助かります。
ID:4324 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 12:29:39]
カチデベロップメントのhpは観れるのですね。最近おかしかったですからね。
ID:4323 / 投稿者：管理人 [2026-04-17 12:23:06]
朝見た際はIPアドレスが引けましたが、どうやらDNSキャッシュに残った情報だったのか、確かに今確認すると私の環境でもIPアドレスが引けませんね。
ドメイン情報からは、DNSはAWSを使っているようですので、サーバもAWSのEC2でしょうか。
単にサーバ機能が止まっただけではなく、AWSの解約、または利用停止状態などが起きている可能性も出てくるのでしょうか。
事業者からの公式な説明が出てくると良いのですが、コーポレートサイトにもお知らせなどはないですね。
ID:4322 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 12:23:01]
ドメインは2026/12/31まで生きている。
AWSで管理されているDNSが名前解決していないが、AWSの微課金をこのタイミングで払い忘れた可能性は低く、そもそもAWSのDNSは未払いでも即時にSERVFAILにはならない。
Domain Information: [ドメイン情報]
[Domain Name] VICTORY-FUND.JP
[登録者名] （登録者からの申請により非表示）
詳細は→https://jprs.jp/about/dom-rule/whois-concealment
[Registrant] （Not displayed by registrant's request）
For details -> https://jprs.jp/about/dom-rule/whois-concealment/(only in Japanese)
[Name Server] ns-1240.awsdns-27.org
[Name Server] ns-2017.awsdns-60.co.uk
[Name Server] ns-658.awsdns-18.net
[Name Server] ns-164.awsdns-20.com
[Signing Key]
[登録年月日] 2020/12/08
[有効期限] 2026/12/31
[状態] Active
[最終更新] 2026/01/01 16:13:56 (JST)
ID:4321 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 12:01:03]
nslookup victory-fund.jp
サーバー: UnKnown
*** UnKnown が victory-fund.jp を見つけられません: Server failed
いや、これはひどい。Victoryのサーバの不具合でなくDNS消してるから意図的につなげないようにしている
ID:4320 / 投稿者：管理人 [2026-04-17 08:10:31]
本当ですね。
調べた限りドメインの更新自体はこのタイミングではないので、技術的には、サーバーの障害やメンテナンスなどか、サーバー契約が切れたといった可能性が考えられますが、原因が特定しきれないですね。
ID:4319 / 投稿者：まじまじ [2026-04-17 07:53:21]
どうする！？
ID:4318 / 投稿者：まじまじ [2026-04-17 07:45:49]
サイトにつながらなくなりました。
ID:4317 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 06:14:19]
ついにホームページが消された
ID:4316 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 21:38:40]
でも半月の遅延なら大分マシかと。ヤマワケは一気に半年ですよ。
ID:4315 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 20:11:22]
軽井沢案件で配当遅延発生。前々日に問い合わせたところご安心くださいとのメールをもらいながら、当日に遅延を連絡してきたので一気に私の中では信用無くなりました。案件を出しすぎて売り抜けができていないので、今後の案件は注視が必要かと思います。
ID:4314 / 投稿者：管理人 [2026-04-16 12:27:43]
ナフサ影響ですが、発注済みの物件でも、細々としたもので納期影響が出そうなケースはあるようですので、訂正します。
水回り配管が無いだけでも、入居可能時期の遅れが生じたりしますので、「開発フェーズに入っているものは影響がかなり限定される」、は、言い過ぎのようです。
ID:4313 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 09:58:27]
おや、失礼しました。「サーバーの不具合」と記述しましたのは、私の記憶違いでした。
正確には、下記の文章です。
本件につきましては、お問い合わせを受けて施設運営会社へ確認いたしました。
確認の結果、システムの不具合により一時的に予約ができない状態となっていたものの、現在は復旧し、通常通りご予約いただける状況となっておりますので、ご安心いただけますと幸いです。
ID:4312 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 08:57:34]
結局、どのサイトでも予約できない状態だったことは公式も認める事実だったのですね。
サイトコントローラー（bookibgなどの予約サイトの制御をするもの）にAirhostを使っているようですが、Airhost自体には障害は発生していません。
これは民泊で良く使われるサイトコントローラーですが、それなりにシェアも取っているサービスで、これを使っている事業者ではこのような不具合は生じていませんので、これらの物件固有の問題かと。
「一時的なサーバーの不具合」って何を指すのでしょうね。
公式に相談すれば自社のアピール情報を強調してくるのは当然どのサービスでも同じですが、今回の見解を元にどういう解釈をするか、で投資判断にも影響しそうです。
ID:4311 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 08:40:20]
蓄電池用ファンドは土地のみでしょうか？それとも蓄電池も設置されてるんでしょうか？系統用蓄電池はこれからニーズはあると思いますが、基本的に土地が安い場所に、高額な蓄電池を設置するイメージです。スキームとしては用地のみのファンドに見えるのですが分かる方はおられますか？
土地だけの場合だと、100戦練磨のトーチーズに委ねるということでしょうか？
ID:4310 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-16 07:59:30]
おはようございます。
THE SECOND Kujukuri Beach House、THE SECOND Chousei Beach Villageについて公式サイトを含む全ての各種予約サイトで宿泊予約ができない、という指摘についてテクラウドに問い合わせてみたのですが、やはり一時的なサーバーの不具合で、現在は復旧しているということでした。
また、スリランカのホテルの案件ですが、すでに全面的に稼働し旅行予約サイトなどでも紹介されていますね。評判も悪くはないようです。
アメリカのデータセンターの案件では近く早期償還されるという案内がありました。
ただ、利回りというのはリスクと相関関係があるということを、ほかのクラファンの状況を見ていると感じますね。
ID:4309 / 投稿者：管理人 [2026-04-15 19:49:38]
不動産クラファン愛好家様
NINE FUNDへの書き込みで、ナフサ影響の説明があった旨の情報ありがとうございます。
業界での状況も補足すると、既にゼネコン発注済みの案件では、まだ生産中分含め、納期に影響は出ていないようですので、建築確認を得て開発フェーズに入っている案件は影響は小さいでしょうし、NINEのように竣工直前フェーズで募集するファンドでは影響がかなり限定されると思います。
ただ、現在まだ設計が終わっていない案件への影響は出てくる可能性がありそうです。
ユニットバスを先に確保すれば良い、といった問題ではなく、塗料不足はかなり広い部材に必要ですし、そもそも外装などでも必要なため、ホルムズ海況を普通に船が通過できる状況にならないと影響が拡大する可能性がありそうです。
財務に余力がないデベや買取再販なら、買い控えなども出てくる可能性はあリますし、素地転売などにも影響が出る可能性があるかもしれません。
ID:4308 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-15 19:21:06]
ナフサショックについてお問い合わせしましたところ下記の通り概要欄に詳しく掲載されてます。ご確認下さい。
本プロジェクトへの影響および現状について下記ページへと記載いたしました。
今後心配な方は、確認した方が良さそうですね。
ID:4307 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-15 01:36:47]
政府が10ー15程度の円高狙ってるとか。
ID:4306 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-15 00:51:34]
テクラウドのファンド組成のペースが加速してますね。前回の募集からわずか2週間。今後も矢継ぎ早にファンド組成をしてゆくのでしょうか。これはテクラウドが絶好調で、勢いがすごいという見方と資金繰りに困っているからではという二つの解釈がありそうですね。
ID:4305 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 22:57:41]
現在はブッキング・ドットコム等含め予約できるようになっているようですので予約できない状態は是正されていそうです。
なお、昨日時点では実際に予約できない状況だったので嘘ではないです。
ID:4304 / 投稿者：管理人 [2026-04-14 20:48:01]
既に実施設計が完了していて発注まで完了しているものであれば、現在生産中というケースも含めて納品されるといった感じのようではあります。
一方、今後の発注分の納期は見通せないという感じのようです。
ユニットバスの報道が大きくされましたが、塗料の不足は建築関連で広く影響が出るなど、影響範囲は結構広いようです。
今後いつ新規発注が再開され、生産納品が正常化するかは現時点では見通せませんので、正常化の見通しが立つまで注視しておく必要がありそうです。
ID:4303 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 20:39:45]
予約できるのを、予約出来ないと嘘の風説の流布を語る方は、削除対象ですよね管理人さん！！
ID:4302 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-14 19:13:53]
ID:4301さま
かなり厳しいと思います。いつも利用してる建築業者に確認し工事請負契約に問題ないか確認し、ナフサ関連の建築材料に余分の在庫が有れば、問題ないと思いますが、ユニットバス、トイレ、システムキッチンのストックは無いと思われます。私は心配なので投資する場合は、問い合わせ欄で確認します。
ID:4301 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 18:38:34]
4299
というか、本当に建設するんですかね
ここも、しっかり入念に確認すべき一社ですよね
ID:4300 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 18:17:41]
今度のファンドは4か月の短期運用ですが、以下のように3か月弱の業務委託で6億円弱支払うのですね。
2026年5月 5.995億円を設計費用、建築確認取得費用として支払い
2026年7月中旬 建築確認取得予定
委託先はバルボア工務店という会社のようですが、設計、建築確認申請までの業務で6億円ももらえたら、めちゃくちゃ儲かりそうですね。（この費用は一部で、設計と建築確認までで18億円支払うようです。）
ID:4299 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-14 14:08:31]
2021年〜2024年のウッドショックは代替も効いたが、今回のナフサショックは代替が効かない。建築見積りが出せない状況が続いてますね。「工事請負契約は未締結」これもかなり危険。つまりまだ工事価格が確定していないので、おそらく新築やリノベ開発案件のファンド減るのではと思います。
ID:4298 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 13:08:45]
ホームページでは予約できそうですね。
https://airhost132241.airhost.co/
ID:4297 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 12:49:02]
償還予定は2032年11月ですか・・・
ID:4296 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 12:36:26]
4295
はい、ご認識のとおりでした。現在は公式サイトからは一応予約できる挙動となっていそうなので是正されているようですね。
ブッキング・ドットコム等ではまだ予約できなさそうです。
ID:4295 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-14 11:18:09]
4291様
いずれの日も というのは全く予約ができないという意味でしょうか？
ID:4294 / 投稿者：管理人 [2026-04-14 08:00:06]
今後新築やリノベへの影響が出てきそうですね。
原価高騰は、賃料、出口価格に転嫁できなければ、土地仕入れ可能価格の低下につながりますので、素地転売型ファンドや権利調整ファンドなどへも影響しえます。
ユニットバスの供給制限は、新築やリノベの工期延長、事業収支悪化につながります。
そもそもユニットバスが確保できないとマンションもホテルも完成、稼働させる事ができないですからね。
ID:4293 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-14 06:46:50]
高市さんが、ペルシャ湾からの重油の代替候補に全力を尽くしてますが、それも備蓄を合わせても来年1月までと言われます。代替策→ヤンブー港からサウジのパイプラインで紅海側から積出し輸送コスト増、但しレバノンの親イラン派ヒズボラの攻撃リスク有り。
フジャイラ港（UAE）ペルシャ湾の外
米国原油
オーストラリア（INPEX利権）輸送コスト増
アゼルバイジャン（カスピ海）輸送コスト増
ただし重要なポイントは全部合わせても95%をホルムズ海峡に頼っている代替には足りません。米国11月3日の中間選挙までには解決すると良いですが、かなりの重油施設に被害を受けてますので、元通りの重油生産バレルを回復するには長引と想像します。
ID:4292 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-14 05:53:55]
「ナフサショック」は、中東情勢緊迫によるナフサ価格高騰・供給不安から、断熱材、塩ビ配管、塗料、接着剤など石油由来の建築資材が軒並み値上がり・不足する事態を指します。住宅価格の上昇に加え、工期遅延のリスクが拡大しており、木材だけでなく住宅の根幹部材を直撃しています。
断熱材: ポリスチレンフォーム、ウレタンフォーム、フェノールフォームの原料供給が不足し、工事が停滞。
配管・設備材料: 塩化ビニール管（VP・VU）や水道関連のプラスチック部品の欠品。
外装・塗料・接着剤: ペンキ、防水材、サイディング用接着剤などの高騰。
その他: 電気配線の被覆材、サッシ（樹脂部分）なども影響の範囲。
ナフサの供給不安により、断熱材とシンナーの不足および価格高騰が極めて深刻な事態となっています。単なる値上げにとどまらず、「物理的にモノが手に入らない」状況に突入しています。
シンナー（有機溶剤）の現状
シンナーは成分のほぼ100%がナフサ由来であるため、今回最も甚大な影響を受けています。
価格高騰: 日本ペイントなどの最大手メーカーが、シンナー製品全般で50〜80%という異例の大幅値上げを発表しています。
2026年4月13日、TOTOがユニットバスとシステムバスの新規受注停止を発表した。再開時期は未定。同日、タカラスタンダードも原材料調達の不安定化を表明し、リクシルは出荷制限の可能性と価格改定を示唆した。TOTO株は一時前週末比8.8%安、タカラスタンダード株は6%安、リクシル株は4.7%安をつけた。（Bloomberg/Yahoo!ニュース）
ホームセンターにシンナー買いに行きましたら、全く陳列棚に無く店員に聞いたら、入荷は今のところ1〜2ヶ月先で未定と言われました。開発案件は勿論リノベ案件にも影響ですね。米国の逆封鎖でイラン情勢は長引きそうです。不動産クラファン暫くお休みしようかと考えてます。
ID:4291 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-13 23:00:07]
TECROWDの投資先不動産について、不思議なことになっているのを発見したので書き込みしておきます。
TECROWD34号ファンド、TECROWD61号ファンドはAry Operationsが運営するホテルを投資対象としていると説明しています。
しかしながら、現時点で、THE SECOND Kujukuri Beach House、THE SECOND Chousei Beach Villageについて公式サイトを含む全ての各種予約サイトでいずれの日について宿泊予約ができない状態であることを確認しました。
宿泊施設への投資案件のはずなので、当該ファンドに出資されている方は状況確認してもよさそうに思います。
事業者名：株式会社 Ary Operations
店舗運営責任者：江頭 篤彦
住所：神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1 クイーンズタワーA 401
（住所はインベスコア・ジャパンと同一）
ID:4290 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-13 22:57:55]
建材費の高騰がどの程度不動産クラファンに影響あるのかはよく見極める必要がでてくるのですかね
ID:4289 / 投稿者：管理人 [2026-04-13 21:37:34]
Owner's site 第3号ファンドについて、ファンドへのコメントで「木造」と記載していましたが、鉄骨造の誤りでしたので、訂正、ご案内します。
お問い合わせフォームよりご指摘いただいた「T」様、ご指摘ありがとうございました。
ID:4288 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-13 18:35:01]
4821です。
4281様
事実として、ヤマワケエステートはファンド間の資金流用という法律違反等で処罰を受けてますから、全て適法に、また、十分な事業性やリスク性差を経てファンド組成、運用されていたのかという論点は仰る通りあると思います。
との見解を頂けたけたことで十分です。
ID:4287 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-13 17:06:38]
ナフサショックによる建材受注制限・値上げ、というニュースが相次いでいますね。TOTOに続きLIXILもなんらかの動きがあるのではないかと心配されています。開発型は少なからず影響を受けそうです。
ID:4286 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 23:06:02]
成増ホントに3/31で売れてんのかな？ 誰か登記で所有権移転確認した？
26%毀損だと2億8000万台で売ってるかも
ID:4285 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 18:25:15]
推理ばかりだね。
この掲示板も閉鎖に向かうのか。。。
ID:4284 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 18:06:35]
4275
ヤマワケ側の鑑定評価が2500万なのは、開発を前提としないものなのは確かですね。しかし、島の西側の開発によって、京阪が興味をもたなかったヤマワケの取得した土地の実勢価格がいくらになるのかは、わかりません。少なくとも開発される前は2500万だったことは事実でしょう。それが仮に10倍の2.5億になったとしても、投資家が救われる見込みはないと思います。これが極論として一蹴されるのであれば、同様に、出資者が救われるシナリオを具体的な根拠をもって示さないと、私にはそれこそ極論というか、現実的には見えない主張に感じてしまいます。
ID:4283 / 投稿者：管理人 [2026-04-11 17:49:57]
4281様
事実として、ヤマワケエステートはファンド間の資金流用という法律違反等で処罰を受けてますから、全て適法に、また、十分な事業性やリスク性差を経てファンド組成、運用されていたのかという論点は仰る通りあると思います。
とはいえ、意味のない言い合いになるようでは、情報交換の趣旨から遠くなってしまいますので、事実や根拠と、想定や個人の所感を分けて情報交換いただけますようお願いします。
（同じ主張の繰り返しになる、別サービスのような状態にならないよう工夫いただければ幸いです。）
ID:4282 / 投稿者：管理人 [2026-04-11 17:44:12]
4280様がご指摘のような、資金使途が適正か、や、取得額（ZEKKEIに支払った額）が妥当だったか、ZEKKEIとの契約条件が最善であったかなど、事業としての妥当性が今後まさに問われる部分でしょうね。
商流としては、法律違反が無い限りは募集額の大層がZEKKEIに支払われるのが投資家への説明内容ですので、ファンドとしての資金使途が問題というより、取得額や事業計画の方でしょうか。
投資家の視点での検証が非常に難しい類の事業ですので、根拠の無い中でいい加減なことも言えませんが。
ID:4281 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 17:41:46]
ヤマワケに対する水納島の嫌疑の推論が極論であるとは思えないです。ヤマワケのこれまでの数々の問題点から、詐欺的な思惑があったのではないかと疑われるのは無理からぬことではないでしょうか。推定無罪は法廷においては、重要な原則ですが、ヤマワケの行政処分や数々の不実告知から、演繹的にみると、今回の水納島は最大の募集額であることに反してあまりに不誠実で無理のある説明が二転三転四転してることを考慮するに、4271さんの結論に私も賛同します。
ID:4280 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 17:15:12]
リンクを貼られているので、リンク先を見ると
ただし、開発事業者がとん挫するような場合には、想定していた売却がキャンセルされるリスクはゼロではありません。
不動産売買では、買主は手付放棄により契約を解除できるため、ファンドには手付分の収入は得られるものの、別の売却先に高額での売却を行うことは簡単ではありませんので、開発型ファンドならではのリスクは一定程度あることは理解の上で投資判断をお願いします
とのことですが、手付放棄により契約放棄しないということは、手付自体がなかったとの推察が成り立ちますね。
大騒ぎになっている原因はブリッジファンドだったかどうかではなく、土地の取得だけに本当にお金が使われたのかとの前提の揺らぎであり、そうである前提ならそのとおりですが、そうでないなら、募集時からの大前提が崩れます。
問題の本質的な部分の理解を深める必要があると感じます
ID:4279 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 11:26:52]
景気のインパクトといっても、不動産クラファンの市場規模はまだまだ小さいですから、初期の段階で不良業者がよりつかない厳格な法整備をした方がよいと思いますけどね。
ID:4278 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 11:21:04]
4276
そんなことにはならないでしょうけど、公的資金で投資家や不良業者を救済するのは、やめてほしいですけどね。
そもそも、ソフトランディングさせるのは不可能じゃないですかね。
荒療治で一掃した方が、一時的に景気に悪影響が
あっても、長期的には必要不可欠な処置であるし、
グレーなことを合法的にやってる会社はいずれ破綻するし、破綻した時の損害は出資者の出資金ですから、
影響が大きくならないうちに
一刻もはやく片づけた方がよい気がします。
その方が優良な業者だけが生き残り、健全な業界に
なると思います。
ID:4277 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 11:08:16]
4267
私は4334を記載したもので、普通のクラファン出資者ですが、悪徳クラファン業者と言われて非常に不愉快ですね。
管理人様のコメントも正直あなたに出来るアドバイスはない、と言う明確なメッセージなのにそれすら理解できていないようですね。
今すでに警察や弁護士と相談しておきながら、匿名掲示板の法曹でない方に対する質問としてあなたの質問は明確にお伝えしますが不適切です。
裏取りした資料があるのであれば弁護士に相談して刑事告訴をすべきです。また警察にも相談されているとのことですが警察が告訴訴を囁かないのであればあなたが思ってる裏取りした情報派大したエビデンスになり得ないと言うことです。
また結局あなたが何をしたいのかよくわからないのでおそらくあなたの記述を読んだ読者が気持ち悪いと思うのは致し方なく、それをまた悪徳業者と自分に都合の良い解釈に結びつけていることが滑稽ですね。
ID:4276 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 10:57:21]
不特法の改正案を見たけど、厳格化が進む方向のようだけど、一定数淘汰も出てしまい、それなりの金額になるだろうから、既存出資者に向けて配慮も必要でしょう。サブプライムやPEファンドと同様、規制の枠の正当な債権とカウントされてないから変な時期に出して倒産が相次ぐと景気の腰折れに一役買ってスタグフレーションに拍車かけてしまう。
ID:4275 / 投稿者：管理人 [2026-04-11 10:53:46]
極論が一人歩きしないよう、事実や根拠と、想定や個人の所感を分けて情報交換いただけますようお願いします。
記載された事項例についてはその構成になっていると思いますが、根拠に対する見方は私は少し異なりましたのでコメントします。
まず、これまで開発計画のなかった周辺環境の整備もされていない状態の固定資産税評価額と、開発許可をベースにした開発事業収支から算出される土地の市場価格を比較することは合理的ではないかと思います。
開発事業用地の市場価格は、競争がある環境であれば、開発後の想定売却価格から開発原価や事業利益、リスク予備費相当を引いた価格で売却できる可能性があります。（この数字は、事業主体や事業構想により大きな乖離が出ます。）
現状は当時より開発コストが上がっていたり、開発計画全体、例えば島への訪問人口や宿泊者数などの計画変更もあるでしょうし、市場価格に大きな変動が生じている可能性は有りますので楽観視できるような情報も出ていませんが、かといって過去の固定資産税評価額と比較することは妥当ではないように私は感じます。
また、投資家の資金は基本的に資金使途通り、土地の取得のために集めた資金ですので、土地の購入先である会社に支払われているのは募集時からの大前提であり、今騒ぐことではないかと感じます。
本件は元々開発許可を得て、事業主体となる実施設計やゼネコンなどを固め、そのための事業資金手当ができるまでのブリッジファンドという位置付けであることは募集当初から隠されていなかったと思います。
参考情報ですが、当サイトの募集時記事は以下です。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=yamawake-5e2qqy8yjjga&service_id=yamawake
現在の状況は、記事に記載したようなリスクが顕在化してしまった状態であり、多くの投資家が不安に感じている状況ではないかと思います。
恣意的に不安を煽るような書き込みとならないよう、事実や根拠と、想定や個人の所感を分けて情報交換いただけますようお願いします。
ID:4274 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 10:03:50]
ヤマワケは向こうの掲示板が荒れてますね。
水納島の二転三転するヤマワケの対応は
確かにひどすぎます。掲示板にあった
「詐欺的業者は、カモを外部から隔離しようとするんだよな。オープンにしていかないと騙され続けますよ。」
という言葉が印象的でした。
水納島でヤマワケの取得した土地は固定資産税が15000円だから、鑑定評価額は推定で2500万円なんて書いてありましたが、
もし本当なら、京阪が見向きもしなかったこの土地で、
39億償還するのはかなり厳しそうですね。
投資金額は（手数料などを除いて）すべてzekkeiにいっていますと、財産管理報告書には書いてあるそうなので。
ID:4273 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 07:28:36]
親切を装った妙な人は一定数居ますね…
ID:4272 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 03:56:19]
ヤマワケエステート掲示板については管理人さんが関係ないトラブルに巻き込まれな様に閉鎖・削除することをお勧めします。
ID:4271 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-11 00:16:06]
4月3日のレポートの段階で延長は確定的だったので驚きはしませんでしたが、
レポートを出す度に言う事がコロコロ変わる（新事実？と称するものが出てくる）ので、信用はもうゼロです。
そもそもヤマワケエステートは異常です。
これまでに発生した運用延長、または償還延長が数十件。
組成した案件の数から見れば割合は高くないかもしれませんが、大阪府の行政処分によって資金流用が明らかになった事から、
告知された案件以外でも資金流用が行われていた為に現在の数で済んでいる、という可能性もあります。
他にも、
・ラーメン屋の店舗を作る為に集めて無事に償還した案件が有ったが、実際は店舗が無かった（らしい）
・リフォームする為に資金を集めた案件が有ったが、実際は建物が解体されていた（訴訟中）
・海の家の運営資金を集めた案件があったが、実際は営業実態が無かった（訴訟中）
という情報があり、札幌宮の森の案件では
・ヤマワケエステート前代表の松田が売主から過剰な接待を受けて実勢価格を大幅に上回る価格で買い取った
（その結果4つのうちの3つの案件が運用延長の末に利回りゼロで償還）
という事実が発覚しました。
更には某掲示板の情報をまとめた人の書き込みによれば、
ヤマワケエステート前代表の松田が以前に代表を務めていたとされるサラトガ絡みの案件で、
神戸市東灘区 レジデンス 運用延長中
北九州市小倉 宅地 運用延長中（訴訟？）
北九州市小倉 宅地 2nd 運用延長中（訴訟中）
小田原市 宅地 運用延長中（訴訟中）
流山市 宅地 運用延長を経て利回り大幅下方修正（12.5％→1.248％）で償還（注1）
八千代市村上 宅地 運用延長を経て元本19.77％毀損で償還（注2）
鴻巣市 レジデンス 運用延長、償還延長を経て元本約20％毀損の見込み
板橋区成増 レジデンス 運用延長を経て元本26％毀損で償還（注2）
注1 追加債権回収結果次第で追加配当実施の可能性あり
元本毀損の汚名を避けられた事に満足したのか、運用終了と発表
注2 追加債権回収結果次第で追加配当実施の可能性あり
元本毀損の汚名を避けたいのか、償還延長扱いと発表
などと問題が大量発生しており、
最早「偶然にも悪質な会社がヤマワケエステートに群がって、偶然にもヤマワケエステートが騙された」と考えるのは不自然で、
売主とヤマワケエステートが共謀したと考えるほうが自然だと思います。
勿論こんな事をすれば最終的に会社が破綻する可能性が高まりますが、大金を稼げて詐欺で捕まる事も無いのなら、
やる人はやるでしょう。（現在の法律では詐欺罪で訴えても有罪にする事が非常に困難）
そうだとしたら、39億円という巨額の水納島案件は最後の荒稼ぎにピッタリのように感じます。
ID:4269 / 投稿者：管理人 [2026-04-10 23:46:01]
すいません、猫部屋については事業収益モデルの試算が私にはできそうになく、かつ、オペレータ信用力が全く評価できないため、私には評価できそうにないです。
（基本的にオペレーショナルアセット、かつ特定オペレーター依存型のアセットは、オペレーターの事業収支や財務を見ずに売買されるアセットではないかと）
ID:4268 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 23:31:45]
管理人さんに希望です。もし余裕があれば、ねこべやファンドについても解説する記事を執筆いただきたいです。
ID:4267 / 投稿者：4216 [2026-04-10 23:30:12]
4216 のコメントを書いたものです。
私が書いたコメントと同じものが4266にコピペされていますが私ではないです。
悪徳不動産クラウドファンド会社が追い詰められすぎて自爆したのでしょうかね…
ID:4265 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 23:22:31]
規制は今後多少は厳しくなる見立てなので、不動産クラウドファンディングにおける情報の非対称性がどこまで小さくなるのか注視したいですね
ID:4263 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 21:33:09]
不動産クラウドファンディング業界における不良業者の割合は異常ではないですかね。闇金なみとまでは言いませんが、主要な業者だけでも、かなりいますよね。ニッチで目立たないならまだしも、巨額の出資を集めているメインプレーヤーの中に非常に疑わしいファンドが多数ありますね。日本経済にプラスになっているとはとても思えず、
むしろ弊害の方がはるかに多いのではないかと素人目には思えてしまいます。
ID:4262 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 20:31:37]
もう評判を気にする段階は終わっていると思いますが、
まだ気にしているのでしょうか。
ID:4261 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 18:43:17]
ヤマワケエステート
水納島は元本棄損でも良いから返還して欲しい。もう返還延長は嫌です。縁を切りたい。
ID:4260 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 16:48:49]
沖縄県水納島リゾート地 EXITファンド
償還予定日 2026年5月29日(金)→2026年11月30日(月)
もう何回目の延長だろうか
ID:4256 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-10 00:01:15]
95号ファンド
今回の建築工事費用については、データセンターという特殊用途に対応した仕様であることを踏まえ、工事見積を取得し、内容を精査した結果、十分に妥当な金額であると判断いたしました。見積項目ごとの単価や数量を一つひとつ検証し、工事範囲に過不足がないか、またコストが適正に配分されているか確認しております。
ここまで言うなら、もっと詳細ほしいですね。
Unsung Fields社のリリースも現状資金調達面の訴求にとどまっていて、どこまで事業がうまく行っているのか評価しづらいです。
ID:4255 / 投稿者：管理人 [2026-04-09 22:49:25]
4254様
確かに、削除ルールに入れたのに私が放置していたことで再度応酬になっている形ですね。改めて早めの削除を意識します。
ID:4254 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-09 22:07:03]
上に書かれている掲示板のルールが読めない人が居るようです。
----------
また、以下に該当するコメントは書き込み禁止とさせていただきますので、ご協力をお願いします。
・リスクやリターンを断定または誤認させることを意図する記載
・投資を煽る記載や、特定サービスの人気や募集状況が好調、満額償還で安心、儲かった、といった趣旨の記載
----------
ID:4245 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-09 15:54:10]
83号Fの売却先はA社でした。きらぼし銀行からお金ひっぱったようです。ご参考まで
ID:4244 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-09 09:16:58]
なんのことかと思ったら、そんなキャンペーン、広告をやってるんですね
昔あった家電量販店の最安値広告みたい
投資商品でこれをやるって、私には信頼失って逆効果になるイメージしか持てなかったですが、これが刺さる層が一定いるってことなんでしょうね
驚きました
ID:4243 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-09 08:34:27]
不動産クラファンNo.1宣言！
なんか他とは違う香りがしている
譲渡したいがやり方がわからない、問い合わせても返答がない
ID:4242 / 投稿者：管理人 [2026-04-08 12:38:15]
そうですね、難解ですので、それに変えてLTV、融資調達金利と支払い金利、物件NOIあたりをチェックしていれば十分かと思います。
ID:4241 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-08 10:45:58]
4233
管理者さま ありがとうございます
確かにプロ集団なのでなかなかにすごい「悪い仕組み」を作ってやっていることが分かりましたが、管理人様の言うミスかは分かりませんが、4231 4232 4234 と焦っているように、最終的に正しい道にたどり着けるようさらに調べていきたいと思います。
ID:4240 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-04-08 09:37:19]
管理人さん了解です。ありがとうございます。やはりこの値は私には難解です。今まで通りで見ていきます。インカム・キャピタル・劣後出資比率・自己資本比率・LTV・上場会社・創業年数・建築年（新耐震）・地区・利回り・運用期間・ハザードマップ等を見て総合的なバランスで判断していきます。
ID:4239 / 投稿者：管理人 [2026-04-08 09:04:03]
DSCRは、SPC型ファンドでの融資の際にコベナンツとして設定されることが多いため、この条件を維持できないと融資を返済しないといけないということになるため、この水準がどこに設定されているかは重要ですね。
投資家視点では、この値の意味合いが腹に落ちるなら見る意味が多少あるかもしれませんが、現在のクラファンのインカム型でDSCR1.5を切るようなファンドはそうそうないかと思いますので、実効上は、LTVが過度に高いとか、借入金利が妙に高いとか、そういうケースでのみチェックすれば十分ではないでしょうか。
DSCRが1を下回るのはインカム型として成り立っていないですし、1.5でもクラファンの現状利回りを考えるとかなりLTVが高いハイリスク設計な可能性があります。
かといってDSCRが4でも出口次第では安全なファンドとは言えないケースもあるかと思います。
ID:4238 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-08 08:03:05]
管理人さま
管理人さんのご教示の元、色々と勉強させて貰い有難う御座います。不動産クラファンで個人投資家はLTV（Loan To Value）はよく見ますが、こちらは理解出来てましたが
プロがチェックするのは DSCR（Debt Service Coverage Ratio）日本語では債務返済余裕率 と呼ばれますが「家賃収入で借金返済をどれだけカバーできるか」
という指標ですね。
計算イメージDSCR ＝ 年間家賃収入 ÷ 年間借入返済額
目安ラインはプロ投資家の感覚だとだいたいこうです。
DSCR安全度
2.0以上かなり安全
1.5安定
1.2ギリギリ
1.0以下危険
例えば
家賃収入 1000万円
借入返済 900万円
DSCR = 1.11これはかなり危ないです。このように理解出来ますが、このことは知りませんでした。重説・成立前確認書で、これらは確認出来ますでしょうか？
ID:4237 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-08 03:41:03]
CAMEL63号 テラガーデン EXPO LIVING / ドバイ不動産は残り7日を残してますが、完売しましたね。ある意味凄いね。このイラン情勢で、上空からドローンの破片が落ちて来る地域に良く投資するもんだ。
ID:4234 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-07 12:25:45]
確かに警察にも弁護士にも言ったと言ってるのはおかしい。おおかた、どうだろうと盲信して勝手な空想を描いてるのかもしれないけど、言ってることが本当であり裏トリできてるのであれば刑事告訴すれば良いのでは。裏取りってでも何を持ってそんなこと言ってるのかわからないけどね。
ID:4233 / 投稿者：管理人 [2026-04-07 09:43:34]
4230様
私が記載できるのは、不特法、関連法への抵触面でしょうか。
不特法では資金使途を開示することや、目的外流用の禁止が定められています。
このような事実が確認されれば、監督官庁による処罰や指導が期待できるかと。
ただ、そのような事実を示す証拠が外部にいる投資家に得られるかと言うと、事業者側によほどのミス、想定外でも無いとそんなことは出てくるケースは少ないかと。（そのようなケースであれば、早期に是正されているでしょう。）
Xでもポストしましたが、強い監査権を持つ上場企業の監査法人をすら欺けるわけで、善意の第三者と位置づける会社を絡めると、その先のお金の流れを追うには、何らかの証拠なり根拠が必須になりますし、相当の時間も必要になります。
https://x.com/i/status/2039123804472095077
投資家立場で司法や警察に証跡を示すことができるような事例は少ないでしょうから、短期的には、投資家がそういった可能性、リスクもあり得ることを踏まえた投資判断をするしかないのか、と。
司法の世界でどうにかできるかは、弁護士などに相談いただく領域かと思います。
ID:4232 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-07 06:49:54]
既に専門家に聞いたのが本当ならば、管理人に何を言わせたいのよ…
怖いわ
ID:4231 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-07 03:30:27]
警察や弁護士が同様の見立てならなぜ専門家の警察や弁護士に聞かない？
素人の管理人さんの意見に何の意味があるの？
ID:4230 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-07 00:34:09]
4217
管理人様
>そもそも開発をする意志がないのに開発資金を集める、というのは法律に抵触しますし
これ、全く持って正論だと私も思うのですが（私以外の方々も）…
私は刑事罰の詐欺罪に該当すると思います。
なお、私が相談した警察や、複数の弁護士も同様の見立てでした。
管理人様は、どのような形で法律に抵触するとお考えでしょうか？
その架空工事連発のファンド会社ならびに、その会社が雇っている悪徳弁護士は「ファンドの分配金さえ出ていれば本案件に問題がない」と信じられないようなことを平気で言ってきます。
こういう相手に対してはどのような応対が有効なのでしょうか（誰誰に訴えるなど）
ID:4229 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-06 19:10:55]
上の管理者様の TECROWDの見解【②】先リンクの説明は、ザ苦し紛れだなぁ
特に 全て は、モデルルームの部屋内の全て の意味です て…
ID:4228 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-06 02:14:30]
例題は結果が出ているなら判断できるでしょ？
難しいことでも何でもない自分はどちらを好むかだけ
ただ答えは人それぞれ結果を重視する人もいれば過程を重んじる人もいる
リスク許容度や志向性によっても判断は変わってくる
物件が売れれば繰り上げ返済が行われるはこの商品の特性
繰り上げ返済・償還はいつでも起こり得る
その中でも運用期間が１年未満の案件はある程度出口が見えていると考えた方が良い
償還されても再投資すればよいだけだがここで問題になるのは
利息の付かない運用期間外の存在、入金から運用開始までの期間と
運用終了から償還（さらに返金）されるまでの期間
ここが長いと資金効率を悪化させるので運用会社による差は把握しておくべき
この点については以前議論されたこともあるし、
調べて一覧にしてくれた人もるので参考にするといい
ID:4227 / 投稿者：4216 [2026-04-05 20:33:49]
>4217
管理人様
完全に実態のない幽霊会社であり、かつタイミングがあまりに不自然ですので、そもそも地方の価値がないような土地を不当に値をあげるための行為であろうと改めて感じております。
管理人様も指摘されておられるようにその実態について都道府県の不特法担当者や国土交通省がちゃんと調べない現実、この辺りについて、彼らをけしかけることはできないものでしょうかね。
ID:4226 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 20:02:39]
いえいえ、分かりづらい書き方で恐縮です。もし同様の投資家がいらっしゃれば、先に問い合わせの結果が来たら共有いただけますと幸いです。元々弁護士には相談していたのですが、もし本当に京阪電鉄不動産が無関係という証拠が得られたら消費者契約法違反で勝てる可能性がかなり高いと言われており、早く京阪電鉄不動産の回答が欲しい所です。
ID:4225 / 投稿者：4222 [2026-04-05 19:33:43]
すみません。ファンド募集の際に同表現を使ったのではなく、ファンドレポートの中での表現のようですね。ただ、京阪電鉄が頭で、その事業グループが決済をしてくれないために遅延しているとしていれば、主張が食い違いますし、どちらかの話がおかしいですね。
ID:4224 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 18:24:05]
とにかく問い合わせしてみますが
ID:4223 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 18:23:39]
レポートの中では以下のように書かれているので、私は本当に京阪不動産がヤマワケに金を返してないだけだと思っています。
＝＝
「水納島リゾート開発計画全体の主導的推進事業主体である京阪電鉄不動産等、本事業者グループ」
「これまで事業者グループの弊社への説明と現実の事業進捗が、弊社の期待と信頼に応えていず、結果として投資家の皆様に償還期限の延長という大変なご迷惑ご心配をお掛けすることとなっており」
ID:4222 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 18:18:09]
4129
ヤマワケは、
「水納島リゾート開発計画全体の主導的推進事業主体である京阪電鉄不動産等、本事業者グループ」とファンドレポートで表記していますが、京阪電鉄は開発の主体は株式会社ZEKKEIで、そこから土地を買っただけで、ヤマワケの取得部分とは無関係と言ってますね。
ヤマワケの書き方だと、開発主体が京阪電鉄不動産と読み取れそうな表現になっており、同社の信用力を利用してファンド募集したようにも見えます。京阪電鉄が頭だから、安心した人もいそうですし、出資の際の判断に大きく影響する気がします。39億という大型案件であるにも関わらず、不実告知とは言わないまでも、不用意な表現かと思われます。開発計画全体の主導的推進事業体なら、ヤマワケの開発部分にも当然関与していると解釈できると思います。
ID:4221 / 投稿者：管理人 [2026-04-05 17:31:57]
4219様
情報ありがとうございます。
京阪電鉄不動産はホテルの開発事業者ということですかね。
なお、記載内容を踏まえた私の感想は、4218記載から特段変更有りません。
（ホテル計画が順調なのかなど、もう少し情報があればうれしいですが、開示が無いものについては当該事業者のIR情報など、公式な開示が可能になるタイミングを待たざるを得ないのかと。）
ID:4220 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 17:24:57]
4218
言葉足らずで失礼しました
「ソーシャルレンディング掲示板」のほうで京阪電鉄不動産株式会社に直接問い合わせをされた方が京阪電鉄不動産株式会社 総務部の回答を転載していました。
その内容が創作と思えず（東西の位置関係など）、信ずるに足る内容でした。
あとは書いている通りです。京阪の開発の成就がヤマワケエステート保有の土地にもプラスになるのはもちろんです。
ID:4219 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 17:11:25]
管理人様、大変参考になる分析ありがとうございます。
一点、別の掲示板において、京阪電鉄不動産に問い合わせた方がいらっしゃり、以下のような回答が投稿されておりました（原文ママ）。
真偽は不明ですが、もしこの内容が事実であれば、管理人様の分析の前提である「京阪電鉄不動産が変わらず推進している」という点に大きな影響があるかと思います。
投資家として京阪電鉄不動産に直接確認されることをお勧めいたします。
ーーーー
平素より格別のお引き立てを賜り、誠にありがとうございます。
ご指摘の新聞記事に関しましてお問い合わせいただきました件について、下記の通りご回答申し上げます。
水納島全体の開発につきましては、株式会社ZEKKEIが開発主体となっており、
弊社は同社より島西部の一部土地を取得し、開発許可等を得たのちにホテル事業者等への売却する形で開発に関わっております。
今回、トラブルが生じている島東部は、弊社取得予定地とは異なります。
また、同区域の取得に向けた資金調達に関しては、株式会社ZEKKEIによるものであり、弊社は一切関与しておりません。
つきましては、弊社の関与範囲外であり、確認・回答いたしかねますことをご了承いただけますと幸いです。
誠に恐縮ではございますが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。
※ 本メールのメールアドレスは送信専用のため、返信は受付けておりません。
お手数をおかけいたしますが、返信につきましては下記のメール返信フォームから行なっていただくようお願い申し上げます。
メール返信フォーム
京阪電鉄不動産株式会社 総務部
ID:4218 / 投稿者：管理人 [2026-04-05 16:59:23]
4213様
京阪電鉄は本件の買い手、またはJV参画社といった立場ではないということですか。
とはいえ、「水納島リゾート開発計画全体」という記載なので、②が直接的に京阪電鉄不動産ではないということだけをもって、おかしいと断定する話でもないかと思います。
島の開発ですから、ホテルやレストラン、アクティビティ、交通アクセスなどが一体となって観光客を誘致しないと事業が成立しませんし、主体は様々かと。
全体の開発計画が進行することが、エリアの価値を上げる構造ではありますので、開発事業全体の推進を京阪電鉄が変わらず推進しているという前提が未だ変化が無く、本件土地での開発許可が得られているのであれば、あくまで対象土地の開発計画及びその事業性が問われるという商談フェーズなのかと。
（もちろん、年間宿泊者数や延べ来場者数などの数字が修正されれば影響があるでしょうし、全体の開発計画の影響はあるでしょうけど）
また、想定や憶測の記載自体は問題ないのですが、根拠となる事実なども記載に添えて、その事実や根拠を踏まえて議論いただければ幸いです。
ID:4217 / 投稿者：管理人 [2026-04-05 16:44:17]
4216様
不動産クラファンの場合は、開発型ファンドを組成する場合、「土地の売買契約」「建築確認」の２つが揃っていることが必要です。
その上でも確かに、開発を行わずに償還されている事例はいくつか具体的な事例が確認されていますので、そういった事例が無いとは言い切れないですね。
その際に、ファンドで土地を取得する前に別会社で取得しているとしたら、その会社が土地の物元を握っていて、転売事業者（三為含む）として関わった、という適切な商流という可能性もありますし、意図的にファンド組成前に別会社を関与させて利益を抜いた、という２通りが考えられるかと思います。
いずれの場合もファンドでの取得価格が公正な市場価格であれば許容はされるかと思いますが、不当な利益を抜いていないかの検証が求められそうです。
また、そもそも開発をする意志がないのに開発資金を集める、というのは法律に抵触しますし、その資金使途が不正に流用されるといったことが無いと期待したいところです。
ID:4216 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 16:26:09]
管理人様
いつも、掲示板で勉強させていただいております。
本来は個別掲示板にて質問したいところですが、かなりグレーな内容ですので共通掲示板にて質問させてください。
架空開発工事を繰り返していると思われる不動産クラファンの不正を追っている者です。
本当には開発工事をする気はないのだが（これは裏取りあり間違いないです）、登記簿から察するに、一応そこの土地だけ取得している場合、その土地を取得する前にどうも幽霊会社にいったんその土地を買わせ、その幽霊会社から改めてその土地を取得しているようなのです。
このような経由をさせる悪徳業者側の理由はどう考えたらよろしいのでしょうか。
ID:4215 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 16:13:51]
単なるブリッジファンドと見たら普通にありそうな商流なので、いろんな可能性を考えることも否定しませんが、取り立てて不自然、違和感と断定するものでも無いのでは
何か具体的な根拠があれば、それを示したうえで、それを材料に議論にしませんか？
根拠の無い憶測では何も明らかになりませんし
ID:4214 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 15:44:54]
単なる憶測の域をでませんが、ヤマワケの意図は39億を引っ張るためにこの開発案件を利用しただけのような気がしてしまいます。想定利回り16%で釣った気がします。普通に考えて、入口の土地の仕入れ先と出口の売却先の経営者が同じ時点で、強烈な違和感があります。ヤマワケはそれを知った上でファンドを募集していたわけですよね。
ID:4213 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 14:20:04]
4212
②って誰なんでしょうね。
私も驚いたのですが、②が京阪電鉄不動産でないっていう京阪電鉄不動産からの回答がもう一つの掲示板にありました。
私は、②はたんに話をしたことがある候補程度の事業体の可能性もあるかと思ってます。
そして②が京阪であるようなミスリードをこれまで繰り返していたように思います。
もちろん、西側の京阪の予定地の開発が進めば、島全体の開発につながり、東側のヤマワケエステートの土地にも小さくないプラスの影響があります。
島全体のために京阪に協力することがあればするでしょう。ヤマワケエステートのレポートでも嘘は言っていません。
ID:4212 / 投稿者：管理人 [2026-04-05 13:56:08]
いただいた情報は投資家向けレポートですかね
それを踏まえて私なりの記載事項の理解整理と、現状認識をコメントさせていただきます
■現状の整理
◯言葉の定義
①事業者グループ
用地買収や開発許可取得を主導する
最終事業主体への売却までを行う
②最終事業主体
本件土地等を購入し、リゾート開発を担う
◯ヤマワケエステートの説明についての理解
・開発許可は得られた
・ヤマワケエステートと①との売買契約においては、①と②との売買契約は停止条件となっておらず、ヤマワケエステートは現時点においても①に対して契約の履行、決済を求めることができる立場であり、実際に決済を求めている
・①からヤマワケエステートには、決済期間の延期延長依頼が来ており、支払い時期が確定していない
・現在ヤマワケエステートから①に対して、以下等を求めている
延期理由の開示
延長期間の財産保全措置
売買予約仮登記の抹消
権利明確化
事業進捗に向けた協議
■現状認識
ヤマワケエステートと①との決済（ファンド所有土地の売却）に有利に働くと期待できる場合、①と②との交渉等への協力はやぶさかではないのがヤマワケエステートのスタンス、との記載があります
毅然とした要求を①（土地の売却先）に出しつつも、最終事業主体との交渉に協力すること自体は投資家保護のために必要と考えているということでしょう
このことからは、現状①がヤマワケエステートに対して決済、お金の支払いができる状況ではないと想定します
①からの資金流出を回避すべく、財産の保全を求めつつも、事業を進捗させることで、あくまで①との決済によるファンド償還をめざしている状況かと想定しました
一方で、仮登記の抹消により、他の事業主体への売却という選択肢確保もヤマワケエステートはめざしていると想定します
（仮登記は①側を守るもので、抹消によりヤマワケエステート側には売却先の選択肢が広がります）
これは①、②に対する交渉を有利に運ぶ意図ではないかと思います
もしファンドで開発許可の下りた事業用地全体を持っているなら他の事業主体への売却交渉余地が出ます
一方でおそらく今回のケース、一部の土地のみを持つ場合は土地単体での事業には限界があるため、牽制の意味合いが強いかもしれません
例えばヤマワケエステートが変な事業者に土地を売却してしまえば、①②の事業者にとっては交渉難易度が上がるかもしれませんし、事業計画の見直しが必要になるかもしれません
もっとも、あまり強硬な交渉をして、②が開発自体を完全に断念するような状況になっては開発主体をゼロから再開拓するという非常に難易度の高い状態になってしまいますので、そういった候補事業者が確保できていない状態だとすると、現時点では②の計画に対しても寄り添った交渉が求められるのではないでしょうか
「水納島リゾート開発計画全体の主導的推進事業主体である京阪電鉄不動」と記載があるように、京阪電鉄不動産の資金力やプロジェクト推進力は事業における重要な要素であった案件でしょうから、投資家の立場では、現在の座組内での交渉が進展することを期待したいところではないでしょうか
ID:4211 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 13:28:11]
素人で大変恐縮ですが、皆様のご意見をお伺いできれば幸いです。
トーチーズの案件は年率換算で十数パーセントと書かれておりますが実際は3-6ヶ月の短期案件中心で償還実績を見るとさらに運用期間が短縮され、1〜2ヶ月程度で償還されているケースがほとんどに見受けられます。その場合、実質利回りは1〜2％程度にとどまるのではないかと感じています。
そう考えると例えば
•トーチーズの年12%の3ヶ月案件（実質2ヶ月償還で2%）
•他のファンドで12ヶ月運用で6%案件
といった場合、どちらの方がリスク・リターンや投資効率が優れているのかがなかなか比較が難しいように思います。
この点について皆様はどのようにお考えでしょうか。
ID:4210 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 10:48:54]
水納島案件は本サイトのファンド一覧にも載っていますし、ヤマワケの命運ひいては傾きだした不動産クラファンの命運を握る案件かと思いますので、ぜひ管理人様のご意見を伺いたいです。
2 運用状況と今後の見通し
償還日を延期させていただいておりますこと、謹んでお詫び申し上げます。
本件対象地については、令和8年2月2日に沖縄県知事より事業者グループに対する開発許可がなされ、事業者グループから、事業完成へ向けてより一層最大の努力をしている旨の説明を受けております。 弊社としましても上記事業者グループの本開発事業が早期に進捗し、最終事業主体への対象地の売却、開発事業等が完成することが、地元地域住民の方々の水納島地域再生への期待・希望を実現し、沖縄県・本部町はじめ地域の発展に資し、又、弊社ファンドの投資家の皆様の利益を最大化できると期待し、弊社はこれまで事業者グループを信頼して協力をしてまいりました。
上記のとおり、事業者において対象地の開発許可取得に最大の努力をし、これが実現しましたが、弊社と事業者グループとの売買契約上、対象地の開発許可申請手続及び許可取得並びに対象地の最終事業主体（転売購入者等）と事業者グループとの対象地についての開発許付売買契約等の関係は、弊社への事業者グループの対象地売買代金の支払について何らの条件ではなく、弊社としましては、対象地売買代金の速やかな決済を事業者グループに求めています。
また、水納島リゾート開発計画全体の主導的推進事業主体である京阪電鉄不動産等、本事業者グループからの最終購入者、開発事業主体への開発許可上の地位移転、本対象地の売却等に関しては、投資家の皆様の利益を最大化することが期待できる限り事業者グループへの協力にやぶさかではありません。
現在、弊社は、事業者グループの事業計画の進捗の今後の情報開示の確保、並びに、弊社に対するファンド対象地の売買代金支払についての事業者グループからの期限延長依頼の理由及び支払の確実性、最終期限及びその間の保全措置の確保、開発許可申請手続に必要であるとの事業者グループからの説明を信じて弊社が協力した対象地についての売買予約仮登記の抹消登記手続（現時点で上記必要性がないとの沖縄県開発審査から確認済み）の実行、等々の円滑明確な進行のため、事業者グループに対して、売買代金支払請求及び上記仮登記抹消登記手続請求をし、権利関係の明確化と事業進捗への真摯な協議を求めています。
上記手続と併行して、弊社は、事業者の開発計画実施について、これまでの弊社の事業者グループへの協力が投資家の皆様の利益擁護に資する限り、又、前記明確化がなされる限り、今後もその協力を続けることに前記のとおりやぶさかではありません。
但し、これまで事業者グループの弊社への説明と現実の事業進捗が、弊社の期待と信頼に応えていず、結果として投資家の皆様に償還期限の延長という大変なご迷惑ご心配をお掛けすることとなっており、今後も、前記諸点を明確化し、投資家の皆様のため、法的手続きを含めて最も適切な方策を実行してまいります。
ID:4209 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 10:41:00]
どちらにしても、we capitalもレボリューションも自己資本比率が低く助ける余裕はなさそうに思います。
ID:4208 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 03:51:12]
親会社が100％の株式を所有してる場合は
親会社の判断で増資等により債務超過でも倒産させない判断をする場合は十分ありえる
当然、親会社にも相応の経営責任があるのに子会社を切り捨て
（銀行等の）債務者に迷惑をかけたとなると親会社自体の信用やガバナンス、融資等に影響してくる
親会社が大手や上場企業なら借金を肩代わりして子会社を解散（事業撤退）させるのが常道かな
WeCapitalがどう判断するかはわからんけど
ID:4207 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-05 03:16:08]
株式会社が破産ではなく倒産したなら
裁判所に申し立て、管財人（弁護士）選出、
管財人による残余財産売却、債務者に分配だよ
親会社（株主）は資産処理に関われない
残余財産は従業員の給与、税金、管財人報酬が最優先でその後に一般債権者
債務超過なら株券は無価値になる
ID:4206 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-04 22:15:26]
業務停止命令で思い出したのですが、みんなで大家さんを運営している都市綜研インベストファンド株式会社は
2012年に60日間の「全業務の停止」、2013年に60日間の「一部業務の停止」という処分を受けていたようです。
みんなで大家さんのように過去に業務停止命令を受けても10年以上も事業を存続出来た会社もあるので、
ヤマワケエステートも存続出来る可能性がゼロだとまでは言い切りませんが、
みんなで大家さんと違って既に運用延長（償還延長）を大量に、利回り大幅下方修正や元本毀損も複数発生させてしまっており、
水納島案件では相当数の出資者が巻き込まれていると思われるので、存続出来る可能性は限りなくゼロに近いでしょうね。
しかし、ヤマワケエステートが倒産した時に売却が完了していない不動産があった場合はどうなるんですかね？
親会社が存在しない単独会社なら債権者が不動産を任意売却か競売で処分
（どちらにしろ、ファンド出資者にお金は戻らない）するのだと思いますが、
WeCapitalという親会社があるので対応がどうなるのか良くわかりません。
もし競売になるとしたら、以下のような事が計画されているのではと疑ってしまいます。
競売
↓
コイケデザインワークスが端金で購入
↓
ZEKKEIグループは売った土地を買い戻しただけで30億円以上を丸儲け（ヤマワケエステートにキックバック？）
ID:4204 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-04 10:52:26]
確かに情報の非対称性が著しい不動産クラファンでは、信用が命ですね。もともと、それを解消して、投資の民主化を掲げたのが松田氏で、その理念がヤマワケの原点だったはずですが、皮肉なものです。
営利企業が自分たちの最大の武器であり、利益の源泉である情報の非対称性を自ら放棄することなどあり得ないですからね。
ID:4203 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-04 10:34:07]
60日停止を受けた会社が元の規模に戻る確率は体感20〜30％くらいと言われることが多いです。
理由はシンプルで
① 信用ビジネスだから
クラウドファンディングは
「信用＝命」です。かなり厳しいみたいですね。
ID:4202 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-04 09:51:38]
4199
松田氏はからんでいないし、安心してくださいというのが
ヤマワケの言い分でしたね。松田氏がからんでいないヤマワケ史上最大の39億の案件で、これですか。
企業の体質が改めて問われますね。
もともと事実上、売主と買主が同じでしたし、
はじめから計画通りで、ヤマワケとしては、いざとなったらコイケデザインワークにだまされたことにするシナリオの原野商法に個人的には見えてしまいますが、どうなんでしょうね。
ID:4200 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-03 22:38:36]
イラン情勢長引そうですね。戦争終結しても、破壊された原油施設の修復には、かなりの期間が掛かり、原油が高止まりしそうです。インバウンド効果にも影響が出てますね。原油＝航空燃料だからです。航空券が高くなる原油が上がると航空会社は燃油サーチャージを上げます。
例えば、そうなると「日本旅行やめようか」という人が出てきます。ホテルへの投資も躊躇します。
ID:4199 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-03 21:56:59]
水納島のレポートが出ましたね。
長々と言い訳が書かれていましたが、「決済が行われなかった」という事実が一切書かれていませんでした。
文脈で把握しろ、という事なのかもしれませんが、普通は冒頭で「決済が行われなかった」という事実を書いて、
その経緯と今後の対応を説明するべきでしょう。
かなり前に「売買契約相手のコイケデザインワークスとヤマワケエステートが共謀して出資者に高値で売り付けたのでは？」
という推測をしたのですが、何だか現実味を帯びてきた気がします。
今になって思えば、
・土地の元所有者（売主）であるZEKKEIとコイケデザインワークスは同一グループ会社（代表者が同一人物）の可能性が高い
・今回のファンドで所有不動産を担保にしても借りられない程の巨額を調達出来るというメリットはあるものの、
金融機関から借りる場合と比べて非常に高い利息を払わなければならない
という合理的ではない点がありました。
過去に「宮の森」では利回り下方修正（元本のみ返還）、最近ではサラトガ案件で元本毀損が発生しており、
まだ結果が確定していないものの延長されている案件の多くが「特定の売主」に偏っていて、
出資者に損害を与える（高値で売り付ける）つもりでファンドを組成していた可能性があるので、
前代表が絡んでいないという発表があったとはいえ、今回も売主と共謀したのではと疑われても仕方ないと思います。
例
・宮の森案件ではヤマワケエステートの前代表が過剰な接待を受けて、
出資者が元本毀損する可能性が上がる事を認識しながら実勢価格を大幅に上回る価格で買い取った（ヤマワケエステートが認めた）
↓
何とか対処して元本毀損は免れた
・サラトガ案件ではヤマワケエステートの前代表がサラトガの元代表？で繋がりがあった為、
宮の森と同じように過剰な接待を受けたか後でキックバックを貰う事を条件に実勢価格を大幅に上回る価格で買い取った？
（こちらはあくまで推測）
↓
実勢価格で売却して？元本毀損が複数発生
しかし、これはヤマワケエステートに止めを刺す事になりそうな気がします。
行政処分発表の少し前あたりからファンドへ応募する人が目に見えて減っていたので時間の問題だったかもしれませんが、
水納島は39億円という巨額案件なので投資した人数は他案件よりも遥かに多いでしょうし、
売買契約締結済という説明を信頼して大金を投資した人も居るでしょうから、
現時点での元本毀損確定を避けたとしても再延長などしたら致命傷になると感じました。
（レポートを見る限り、契約破棄はされていない模様）
ID:4198 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-03 21:04:32]
本日のNHKニュースから抜粋です。
① 企業向け高圧電力の新規契約が停止報道によると、
東京ガス と ENEOSホールディングス などが
企業向け電力の新規契約を一時停止しています。
理由は
中東情勢の悪化
燃料価格（LNG・原油）の急騰
将来の電力調達コストが読めない
ためです。神戸新聞、ほかに1件抜粋
中東情勢悪化でLNG施設もかなりの被害が出ており、完全修復には、2〜3年掛かるとも言われてます。これから更に被害拡大。
今後のデータセンターには、影響が出ると言われてます。
ID:4196 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-02 00:00:33]
エムトラストいいね。投資予定
ID:4195 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 22:33:58]
なるほど。年利１５%であっても、どんどん拡大さえしてゆけば、問題ないわけですね。少し安心しました。みんなが買い支えれば、持続可能ですね。仮に日本中の人たちを一人でも多く出資者にしてゆく計画であれば、まだまだ初期段階ですし、心配はないですね。ただ出資のペースが償還を下回ると成り立たなくなるので、絶えず出資者を増やし、一人あたりの出資額も増やす必要はあるので、集金のための絶え間ない努力は永遠に必要になりますね。なかなかロマンのある話です。
ID:4194 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 21:45:03]
フェーズ３のファンドを立ち上げて、また新しい出資者に売却すればいいだけです。
そうすれば、新しい出資者のお金で９５号の出資者にもきちんと配当を支払えます。
これによって、配当遅延０・元本割れ０が続くのですよ。
ネガキャンはやめましょう。TECROWDは永遠です！
ID:4193 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 21:08:35]
エムトラストは、美山氏の流出した音声の中で、ヤマワケの中で唯一、ポンジではないとされていましたね。ですが、私の目にはエムトラやトーチーズもポンジとは言わないまでも、自転車操業に見えてしまいます。これは多くの方が薄々感じている懸念かと思いますが、心配ですね。
ID:4192 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 12:49:35]
事業者の主張は、実需ニーズが高く販売価格を上げることが合理的と判断したため投資家配当を上げた、という内容ですね。
投資家の立場では、事業中での利回りアップはビクトリー、テクラウドなどと同じような流れになっていますし、個人的には、集金が不調なので利回りを上げざるを得なかったもの、という可能性を考える必要があると感じます。
加えてわかちあいではリゾートの売れ残りや工期延期が複数起きていること、紛争等による資金収縮、株価下落による逆資産効果などの外部環境も考えれば相応のリスクがある前提で見ようと思います。
今回のように次のリファイナンスに苦戦する可能性も考えれば、売れなかった場合に無期限延長になるリスクも考えておかないとと思いますし。
ID:4191 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-01 11:19:17]
旧軽井沢大樹の森第6期、利回りが8.0% →12.0%になりました。
50%しか募集金額が集まっていない状況で、打つ手としてはそうなるということでしょうか。
ID:4190 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-31 21:59:13]
95号ファンドにおいて、年利１５%が十分可能である根拠をテクラウドから聞いてみたいです。もしかすると、しっかりとした根拠があった上で、利回りを設定している可能性はあります。小口の出資者から１５%で資金調達しても、充分外部に売却できる公算があれば、それをしっかり説明できれば、出資する人も不安が解消されるのではないでしょうか。
ID:4189 / 投稿者：管理人 [2026-03-31 12:06:31]
断定ではなく、根拠をもって個人の考えを記載するだけだと削除ルールには抵触しないとしたいところなのですが、本掲示板においては、「同様の趣旨、または、ポジティブ・ネガティブいずれかの心象を持たせる類似の書き込みの繰り返し」と読める記載を契機に、結論が出ないことの言い争いが始まったら、その契機となる書き込みもできるだけ削除させていただきます。
今回も、契機となった記載とそれに対する書き込みをセットで削除しております。
ID:4183 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-30 12:50:40]
信頼性を再構醸成するのが目的の施策でしょうが、そういう反応を期待したリリースは今後も多々出てくるでしょうね。
銀行融資がついた、という事実と、それだけのことがプレスリリースになるステージの企業だという現状をフラットに受け止めて、後は投資家がそれぞれ判断すれば良いかと。
（少し前にもSNSで、銀行融資がついたことをプレスリリースで発表して、微笑ましく扱われた事例がありましたね。）
ID:4181 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-30 09:30:12]
ご参考まで。今後自社開発を強化されるそうです。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000175464.html
ID:4180 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-30 07:35:40]
該当案件に投資した人だけの情報ですが大丈夫ですか…
ID:4179 / 投稿者：4177 [2026-03-30 01:07:25]
管理人様、回答ありがとうございます。
「事前承諾なしの後順位抵当権設定の禁止」というのはあくまで「貸付先と第一抵当権設定者の契約」の話で、
後順位抵当権設定者が知らなかったのなら責任を追及する事は出来ないので、契約違反だろうと強制的に抹消させる事は出来ないんですね。
ちなみに該当案件のLTVは69%のようなので、これくらいの数値であればAG社が競売を選択する可能性は十分あるような気がします。
時間はかかりそうですけど。
今回の後順位抵当権設定が担保不動産売却を妨害する目的で実行されたと断定する事は出来ませんが、
今後はLTVが高い（競売を選択肢に入れにくい）案件への投資は慎重に検討しようと思います。
ID:4178 / 投稿者：管理人 [2026-03-29 22:15:29]
4177様
すいません、正直なんとも言えません。
AG社と融資先との間で契約があったとしても、後順位抵当権設定者がAG社との契約条件を知らない（＝善意の第三者）のであれば、その企業としては、融資先から借金を返してもらえない限りは、抵当権抹消に応じる理由が無い気がします。
融資先が資金繰りに困ってそのようなことをしたのだと仮定すると、抵当権抹消は簡単ではないかもしれませんので、その場合は競売にかけるのが選択肢に入るのかもしれません。
（競売では当然優先的に回収できる立場ですから、後順位の抵当権者より有利な立場です。）
なお、記載されたような、意図的に抵当権を設定するというケースは、後順位抵当権設定者が融資をするには高いリスクを取る必要がありますし、そう簡単ではないかと。
また、共謀してそのようなことをした場合には善意の第三者とならず、AG社としては訴訟で争う余地があるのかと思います。
ID:4177 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-29 21:04:16]
管理人様。
AGクラウドファンディングで分配遅延が発生している案件があるのですが、遅延を起こしている貸付先がAG社の事前承諾なしに、
AG社が第一順位の抵当権を設定している担保不動産に対して第三者が後順位の抵当権を設定していた事が判明したそうです。
「事前承諾なしの後順位抵当権設定は契約違反なので対処する」というような説明がAG社からあったようなのですが、
AG社と貸付先の間で「事前承諾なしの後順位抵当権設定の禁止」という条件が契約に含まれているのであれば
貸付先から後順位抵当権設定者への返済が完了していなくても後順位抵当権を抹消させる事は法的に可能なのでしょうか？
返済される見込みがないとAG社が判断した場合は任意売却か競売で担保不動産を処分するのだと思いますが、
安く買われてしまう可能性のある競売を避ける為に任意売却をするには全抵当権の抹消が必要との事で、
その為には後順位抵当権設定者の同意が必要になるのでしょう。
ただ、競売よりは高く売れる可能性が高い任意売却でも後順位抵当権設定者が満額回収出来る可能性は第一抵当権設定者より低くなる為、
後順位抵当権設定者は抹消に同意しないのではないかと思っています。
それどころか、担保不動産が売却されるのを妨害する目的で貸付先が第三者に後順位抵当権を設定してもらったのでは、
とさえ思っています。
（競売なら後順位抵当権設定者の同意は不要ですが、売却価格が貸付額以上にならないと元本毀損が発生するので、
AG社は競売を躊躇する可能性がある）
もし「事前承諾なしの後順位抵当権設定の禁止」が契約条件に含まれていても後順位抵当権の抹消が困難であるなら、
返済に困った企業は第三者に後順位抵当権を設定してもらえば担保不動産の売却を妨害する事が可能になりそうで、
LTV（低いほど万が一の時に回収出来る可能性が高い）という数値が信用出来なくなるのではと危惧しており、
上記の質問をさせてもらいました。
不動産クラウドファンディングの話題ではないので質問を控えていたのですが、
今後もAGクラウドファンディングで投資を続ける予定なので、良ければ管理人様の意見を伺いたいです。
ID:4176 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-29 20:10:10]
管理人様
ありがとうございます。
ヤマワケエステートで運用終了を迎える物件は
エムトラストが購入するということなんですね。
その後エムトラストが運用行い、
その先の売却先も決まっているということですが
いかがなものでしょうか。
ID:4175 / 投稿者：管理人 [2026-03-29 15:06:38]
ヤマワケエステートで運用しているものですね。
TORCHESの方はWeb記載の住所ではなく、契約成立前書面記載の地番表記を確認いただくと同じ物件だと確認できるかと思います。
https://yamawake-estate.jp/funds/vny6efbhfvu5
https://yamawake-estate.jp/funds/lpuynqv516f2
ID:4174 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-29 14:41:44]
恵比寿２丁目ファンドについて管理人様からコメントが出ております。
別サービスで運用中のファンドからの買取物件で、当該ファンドでは2025.12に権利調整を完了し、4カ月での短期売却が狙えるとしていたもの（当該ファンドへの配当分高く買っている可能性）
別サービスが分からないのですが、教えていただけますでしょうか。
ID:4171 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-27 00:14:28]
4168
私もそのページ見てました。
不動産鑑定士に倫理はともかく、違法性を問うハードルは相当高いので、こういう案件を受ける鑑定士もいるでしょう。
95号、93号は2MW本当に引くとして、広さが足りないと思ってます。あの広さで２MW使うと天井高が6Mとかで冷却バリバリの超高密度仕様ですが、そこまでするような場所でもないですし、建物もそんな感じじゃない2階建てになりそうだし。
ID:4169 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 23:48:38]
みんなで大家さんの鑑定士は論外として、95号で突然、鑑定評価を取得した判断に興味があります。
マーケティングにも使っていないですし。
不動産鑑定では一般に賃料の支払者の信用力は関係ないです。ただ借地や借家の賃料は依頼者の数字をそのまま使うのではなく、周辺相場などから不動産鑑定士としての見解を出す必要があります。そのための鑑定士です。ただ、これがデータセンターとなると評価ができず、鵜呑みにした数字という留保をつけて鑑定するような感じでしょうか。これが鑑定評価でなく、単なる算定書であれば問題ないといはいいませんが、ありうるでしょう。
士業の印鑑を押して、鑑定評価として出してしまうことに受けた鑑定士はどのくらいのリスクを感じているのか。
ID:4168 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 23:39:04]
鑑定評価も、無茶苦茶安いところ使ってますね。
https://www.nakamura-kantei.com/plan.html
事務所の事業内容を見てもファンド向け鑑定評価をやるような会社ではないので、単にいい感じの数字を出してくれるところを選んだ感じなんですかね。
https://www.nakamura-kantei.com/business.html
ID:4167 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 23:08:02]
4165
本当ですね、鑑定評価額があるのですね。
しかし、この鑑定評価では関係会社の賃料を前提に積算されており、かつ、その企業の信用力も全く加味されていないようです。
なお、みんなで大家さんのゲートウェイ成田も、グループ会社の賃料をベースにした鑑定評価額となっており、日経不動産マーケットでその鑑定評価の妥当性には大いに問題有り、という記事が出ています。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/05703/
鑑定評価があれば安心、ということではないことは、先行事例を踏まえても理解できますね。
ID:4166 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 22:10:53]
＞4164
＞4163
失礼しました。私のほうが勘違いしてました。
土地が1.88億で設計費他が4.5億で土地は運用額の3分の1以下と恐ろしい状況ですね。
ID:4165 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 22:02:54]
95号の書面読んでて、不動産鑑定士による鑑定評価があってびっくりしました
株式会社中村不動産鑑定士事務所で、なんと 53.7億円
収益還元を全面に押し出し、収益は事業者が提示したものを使う、ということなんでしょうが。
鑑定評価書をみてみたい
ID:4164 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 21:57:56]
＞4163
最初から設計費用払ってるそれは88号でなく別案件ですよね。
ただ21億は異常に高いです。鑑定について別投稿します
ID:4163 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 20:37:15]
フェーズ1では、4.5億円も設計費用を外部に支払っています。
6ヶ月で4.5億円ってことは、設計士1人2,000万円払ったとしても、20人を超える人員を抱えるような立派な体制と実績のある委託先なんですかね？（これがもし例の会社の関連会社なら、そんな体制はなさそうに思いますが。）
今回それに88号ファンドの配当まで払って21億円を募集するのですから、この設計費用の妥当性も考えて投資しないとですね。
最終的にそのコストの含めた価格で外部に売却できなければ事業として成り立たないわけですから。
ID:4162 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 20:08:50]
他もやっているところあるが、このフェーズ１の配当をフェーズ２の投資者が払う案件は本当に理解不能です。
フェーズ２に投資する人は・・・
ID:4161 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 18:58:34]
95号ファンドは、88号ファンドで運用していた土地を購入することで既存出資者の配当を支払う一方、その上で安くはない手数料と経費、妥当性の評価が非常に難しい建築費を支払ったうえで15％の利回りを狙うファンドのように見えますね。
あくまで個人の感想ですが、リスクが低いとはとてもではないけれど言えないとは思います。
ID:4160 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 18:21:47]
15%案件
どんなでしょうか？
抽選、申し込もうか悩みますね‼️
ID:4159 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 18:16:42]
15％案件きた～
ID:4158 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-26 16:55:07]
＞4149
55万ってどこから出ました？
411㎡は借地権で、5.21億円を所有権の坪数で得割ると坪単価334万円ですよ。蓄電池案件はそのくらいあり得ない価格で募集されています。
借地も所有も全部足して、坪でなく平米で割ると56万円ぐらいになりますが。。。
ID:4157 / 投稿者：管理人 [2026-03-26 12:35:25]
不動産クラウドファン愛好家様
全件見ると、結構驚くのがありますよね。
7号はLTV91%でした。
商品設計関係なく「借りられるだけ借りる」という思想に見えますし、個人的には正直、市況悪化期を経験された方や、プロの不動産ファンドや金融出資者が意思決定や審査プロセスに入っていないのかな、という印象を持ちました。
その前提で投資判断するには、開示情報以外の調査をしっかりする必要も出てくる印象もありますが、そういった懸念や調査稼働をかけるという発想は私固有のものだと思いますので、人によって評価が分かれるかと思います。
ID:4156 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-26 11:20:47]
管理人さま
SOLSですがＬＴＶ無しの高劣後出資比率、又はＬＴＶ有りでも60％以下で劣後15％程度を選んで選別投資する手法も有りでしょうか？そういうファンドが2割程度はあるようです。そうなると投資機会も減りますね。
ID:4155 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-03-26 08:42:48]
管理人さま
SOLSが今月募集してましたので、管理人さまが不動産クラファンはプロの専門性を信じて運用を一任するものですので、ファンドの設計思想がきちんと見えないという印象のコメントでしたので、改めて、全件のLTVを確認しました。そしたら管理人さんが言ってらっしゃる意味が良く分かりました。確かにこれは酷いですね。私がたまたま投資したのはLTV無しの劣後出資比率47.12％です。
投資家保護の姿勢から見ると一貫性が無い事がよく分かりました。
ID:4154 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-25 23:31:38]
蓄電池案件が仮に解約になった場合、手付分の違約金だけでは、残った土地を売っても追いつかないんじゃないですかね
電池代抜きの土地だけでこの価格がつくようには見えないので
ID:4153 / 投稿者：管理人 [2026-03-25 22:24:08]
サービス紹介記事にて、VERFUNDを小規模事業者と記載していましたが、1号2号3号事業許可を取得していましたので、更新しました。
小規模事業許可との主な違いは、「資本金要件が厳しくなる（1億円以上必要）」、「募集規模を大きくできる」、「決算に会計士監査を受ける必要がある」といったもので、投資家にとってもメリットがある変化になります。
ID:4151 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-25 21:44:31]
フェーズの乗り換えは、大なり小なりどこもやってるよ！！
ID:4150 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-25 13:27:22]
下記の親会社はエムトラスト株式会社の誤りです。一応手付金は頂いて万全を期してると思いますが・・・
ID:4149 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-25 13:10:34]
こちらは、まだ償還まだ2件で、あまり進んでないのに、今月6件目の新規組成ですね。ちょっと新規組成が速すぎるように感じます。
No.24は私の近所で福岡の系統用蓄電池用地も土地の市場価格は坪単価15万前後ですが、今回55万前後で売買締結先企業が有ります。もし不成立になった時のリスクは大きいかなと思いました。それから、AGクラウドファンディングで親会社のエムストラ株式会社が高い利率で資金調達してます。
ID:4148 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-24 22:38:32]
4144
憶測はやめなさいよ
ID:4147 / 投稿者：不動産初心者 [2026-03-24 09:49:17]
はじめまして。
不動産クラファンに初めて投資します。
14号ファンドです。
よろしくお願いします。
ID:4146 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-23 20:54:13]
今後のテクラウドのことを考えると不安が残る集金ペースでしたね。外部に順調に売却できていない状況では、今後３００億以上の償還を控えていることを考えると、より大規模な案件を今まで以上にハイペースで組成する必要があるように思います。もっと、新規を呼び込み、既存の出資者を囲い込むための効果的な施策が必要になってくるのではないでしょうか。
ID:4145 / 投稿者：匿名投稿 [2026-03-23 15:41:31]
テクラウド94号募集満額終了、後はキャンセル待ち。
