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ID:601 / 投稿者：管理人 [2025-03-08 21:36:54]
あ、COZUCHIでは、LAETOLIがファンド運営事業者である場合と、TRIADが運営事業者である場合があり、掲示板を一応、分けてます。
本件はTRIADがファンド運営事業者（1号事業者）なので、TRIAD側掲示板で大丈夫です！
ID:599 / 投稿者：匿名投稿 [2025-03-08 20:05:07]
すいません。こちらでした。よろしくお願いします
管理人様
新しく出る 「博多区大博町 事業用地」 は、上振れ期待できますでしょうか？
ご意見伺えますと幸いです
ID:329 / 投稿者：管理人 [2024-11-28 17:23:19]
情報ありがとうございます。
11.28付けで追記されたんですね。
最上段の目立つところで好印象ですね。
他社も真似していってほしいところです。
一応気になる点もコメントすると、『ACAO社代理人弁護士より「対象不動産の賃貸借契約を維持し賃料の支払いを継続していく」旨の通知書』があるとのことですが、これって、債権者の承認と裁判所の認可が降りた場合、というようにも読めました。
一般債権者には債権放棄などを求める可能性もあるんでしょうし、代理人に今将来の確約までは難しいのでは。
もちろん事業継続の上で駐車場は必須でしょうし、解約リスクは相当低いでしょうが、今後も減額交渉が入らないと断定してよい、とまでは開示からは私は断定できませんでした。
まぁでも、投資家に損害が出ることにならない方向という状態っぽいのは、良かったですね。
ID:328 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-11-28 13:36:29]
管理人様
先日の投稿では名前を入れ忘れました。
改めて返信、ありがとうございます。
今、見るとACAOの詳細ページに民事再生の件が追記されていますね。
他の方から情報格差の指摘があったのか、運営側自身で気づいたのかもしれませんね。
募集にとってはマイナスだったかもしれないですが、投資家にとっては良かったことかもしれません。
以上、よろしくお願いいたします。
ID:321 / 投稿者：管理人 [2024-11-26 22:48:17]
当サイトでは中期運用型を掲載していないのですが、募集するみたいですね。
おっしゃる通り、民事再生に関する事実や経緯などがWebに掲載されない状態には正直疑問を感じます。
まず、リセールは「あくまで当初出資者の契約の譲渡」ですので、当初契約を構成する書類である重説や契約成立前書面などが変わらないのは仕方ないでしょう。
ただ、事業者は当初出資者に対してファンド運用状況を案内していますので、最低限、同等の情報をリセール出資希望者にWeb上等で伝えることまでは法規制上特に禁止されていないのでは？と思っています。
そうでなければ、リセール現出資者は出資者が知っている不利な情報を知らないままに投資判断することになりますので、それではまずい、とも思います。
（2号事業者に求められる善管義務や説明義務の程度については判例もなく難しいですが、私の感覚では、テナントの民事再生という事実は不利な事実の一つではあるので、投資希望者に対して伝える方が良いんじゃないか、と思うのですがね）
譲渡の媒介を行う2号事業者の責任として、せめて運用期間中に起きた事象や、それに関して投資家に案内した情報と同レベルの案内がリセール希望者に対してもされるよう、変わっていくことを期待したいところです。
ID:317 / 投稿者：匿名投稿 [2024-11-26 21:40:55]
管理人様
お疲れ様です
ACAO、リセールが募集されるみたいですね。4000万ちょっと位。逆に言うと、民事再生の件があっても解約は4000万ちょっとしか発生しなかったと。
COZUCHIは熱狂的なファンもいるからでしょうか。
ただリセール案件の詳細画面を見ましたが、初期と記載がほとんど変わってない感じにも見えました。民事再生の件にも触れてないように見えて、いかがなものか？．．．と。
こういうのは、投資家に対する重要事項説明が抜けてることにならないのですかね？ちょっと対応に疑問を感じました。
ID:253 / 投稿者：管理人 [2024-10-11 23:43:36]
四半期レポート出ましたね。
現状は債権放棄や減額請求などの要求がきていないようで、スポンサーとの契約が従前と同条件で無事に締結できれば、落ち着く雰囲気ですね。
とはいえ現状は「予定」ということですから、次の四半期レポートまでには出ているであろう契約結果の報告を待って着地、という感じでしょうか。
ID:251 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-10-11 21:29:52]
管理人様
お疲れ様です
四半期レポートに『ACAO社の民事再生手続きにより、新しいスポンサーが決定しましたので、新スポンサーとの間で賃貸借契約を締結し、土地の賃料収入に基づく長期運用を行う予定です。』
と記載がありました。
案件継続の見込が見えてきたのかもしれませんが、詳細は不明なので、今後も経過観察でしょうか．．．
ID:221 / 投稿者：管理人 [2024-09-24 22:35:52]
情報ありがとうございます。
9月にも行われるスポンサー企業の入札を経て、更に再生プランの承認や見直しプロセスを経て、やっとファンドへの影響有無が見えるのでしょうね。
不特法クラファンは最後不動産を売却して現金化することで元本償還を行う（リファイナンスする場合は別として）ので、その時点での資産価値は最終的に承認された再生プランの影響を受けるのでしょうし、投資家としては今はこの動きを見守るしかなさそですね。
ID:220 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-09-24 21:02:56]
ACAOについては、COZUCHI側からは特に公式な情報はないようですが、以下のようなものを見つけましたので、参考までに
https://atami.keizai.biz/column/9/
上記の情報で何が変わる訳でもないですが、ACAO側では9月末頃に何か転機があるのかも．．．位でしょうか。
COZUCHI側からの情報提示は更に後になるでしょうが、四半期レポートが10月上旬に提示されるので、そこでどんな報告がされるか。
まあ、強羅やANAもトラブル系は個別報告なので、四半期レポートでは大した情報提示はないと思いますが。
ID:146 / 投稿者：管理人 [2024-08-09 23:14:43]
いろいろな案件で一定のリスクが懸念される状況もありますので、ウォッチしていきたいですね。
今後ともよろしくお願いします！
ID:145 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-09 21:19:47]
（管理人様）
度々のコメントありがとうございます。
なるほど、投資家が業務執行行使権限がないのは、投資家全体の利益保全のためなのですね。
任意組合の投資家のメリットは本当にあまり感じられないですね。運営側のためなのですかね。
万が一、元本棄損などがあった場合でも、雑所得ではなく、不動産所得の赤字となるため、他の不動産ＣＦ
が雑所得なため、所得種別をまたがる相殺はできず、本当にイマイチですね。
今後のACAOの経過をウォッチして行こうと思います。
お忙しいところ、ありがとうございました。
ID:142 / 投稿者：管理人 [2024-08-07 23:53:31]
若干補足ですが、任意組合において、投資家が持つ不動産に対する持分については、民法で制限があります。
投資家は共同事業者として、組合が行う事業のために出資しているため、事業の目的達成に支障を与えるような権利を行使できない、といった考えです。
具体的には共有持分の分割請求ができないなどの制限があるため、「合有持分」といった表現をされます。
という法律的な裏付けもあり、業務執行組合員は、その売却価格や売却先の妥当性などを投資家に説明することは求められるでしょうが、個々の投資家が業務執行に関する権限の行使まではできない形というのは、投資家に不利というより、投資家保護のために必要なこと、という理解でよいのかと思います。
ID:141 / 投稿者：管理人 [2024-08-07 23:46:39]
任意組合契約を元に投資商品を組成する場合、基本的には業務執行組合員（ファンド運営者）に業務を委任してもらわないと運営に支障をきたしますので、組合員に売却や運営に関して指示する権利を与えない形に制約はされる契約になっていると思います。
運営事業者が倒産するなどして業務執行責任者としての責任を果たせない場合や、業務執行組合員に求められる善管注意義務違反を問えるような状況が生じれば話が違ってくるかもしれませんが、任意組合契約を用いて投資商品を組成する形態はそれなりにこなれたスキーム（特に富裕層向け小口化商品では一般的）ですので、そのあたりの法的立て付けはあまり心配する必要はないと思います。
（節税対策商品として目をつけられた結果、損益通算できないような対処ルールが適用されてしまったという歴史があるくらいですので）
ID:139 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-07 22:06:30]
（管理人様）
追加のコメントありがとうございます。
私も漠然と感じていたのですが、投資家にとって任意組合のメリット少なさそうですね。納得しました。
ただ、あまり任意組合型は見かけないし、私の所有している案件にもなかったので普段は気にしないで済みますけど。
ファンド詳細に任意組合に関連して以下の記載があり、
－－－－－
①ACAOへの売却可能性
本物件はACAOのリゾートにおいて駐車場運営のために必要性の高い土地であるため、将来的にはACAOとしても所有権を
取り戻したい土地と言えます。
そのため、任意組合とACAOの双方にメリットが得られるように、ACAOに対して、ファンド運用期間中（10年間）において、
任意組合の取得価格に金額を上乗せすることで任意組合から優先的に本物件を再取得できるような優先交渉権を
付与しています。これによりACAOの買戻し可能性と買い戻しの際の任意組合の利益向上が図られています。
②ACAO以外の事業会社への売却可能性
本件取引においては、本売買契約と同時にACAOとの間で、土地の処分について協定書を結んでおり、仮に
ACAOが第三者へリゾートを売却する場合には、任意組合の事前承諾を要するものとしています。
そのため、本物件は相互補完性の高いACAO所有の周辺土地とともに売却されることも考えられます。
－－－－－
①は元々、ACAOが順調に業績を上げるというシナリオに沿ったもので、民事再生で、どこかのスポンサーが
つく場合では、その難易度はあがったような気がします（安くしないと買取しないとか）。
仮にスポンサーが見つかったとしても、②によるLAETOLI（任意組合）側の要求（なるべく高く売りたい？）
によって、問題が長期化することも想像してしまいました。
組合員に土地の持ち分があるため、組合員の賛同を得ないと売却の合意が出来ないとかありますかね。
何か匿名組合に比べると、問題がより複雑化したような気がしました（勘違いかもしれませんが）。
ID:137 / 投稿者：管理人 [2024-08-06 23:31:43]
通りすがりのＣＦ投資家様
概ね記載された通りかと。
なお、私の理解では、任意組合契約は、富裕層の相続対策におけるメリットがあるものの、一般投資家にとっては任意組合はデメリットの方が多いと思っています。
COZUCHIの任組契約書を見られていないのですが、一般的には投資家は無限責任は負うもののファンド運営については業務執行組合員（ファンド運営者）に業務を委任する形のため、業務執行組合員が倒産するなどのケースを除けば、各投資家が好きに業務執行できる、という状態にはならないと思います。
（メリット）
・不動産を合有するため、相続税評価額等の圧縮効果がある
・減価償却費などを損益通算できることで所得税の圧縮効果がある
・ただし、節税対策で利用されてきた歴史から、損失には取込み規制有り（損益通算に制約がある）
・営業者の倒産の際にも合有持分を持つと主張できる
（デメリット）
・確定申告が必要で、不動産所得等として扱うため、顧問税理士などがいない方にとっては負担が大きい
・単なる出資者ではなく、任組合における共同事業者となるため、ファンドに対する債権者から直接の請求を受ける可能性がある（無限責任）
→ 流動性の低い不動産の場合に、最悪出資額以上の請求を投資家が受けるリスクを否定できない
とはいえ、今回の事例では匿名組合に比べてリスクが大きい可能性も低いと思います。
ご指摘の通り無限責任を負うのですが、この状態から更にファンド運営者（任意組合における業務執行組合員）が倒産でもしない限りは、債務の責任を個人投資家が負うような状況は考えにくいかと。
そもそも本件の場合、ゼネコンへの発注工事費の支払い義務があるような開発型ファンドでもないですし、ファンドのキャッシュフローを超えるような想定外の巨額債務をファンドでおっていることはないのではないか、と想定しますし。
※仮に完全に土地の収益や将来価値がゼロとなり、税金などの支払い義務だけが残るような事態になれば別ですが
ちなみに不動産会社にとっては以下のようなメリットがあり、対面型の不動産小口化商品としては匿名組合より任意組合の方が売りやすいと思いますが、クラファンで任意組合の方がメリットを得られる投資家は少ないのでは、と常々思っています。（相続対策をしたい人にとっては現物不動産か対面型の任組ファンドか王道でしょう）
ので、任組型ファンドは掲載を積極的にしない考えです。
・合有持分はBSから切り出せるため、リスク資産を軽くすることができる
・配当利回りに加えて「節税効果」「相続対策商品」として販売できるため、利回りが低くても販売できる
ID:136 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-06 22:23:07]
管理人様
遅くなりましたが、コメントありがとうございます。
8/5に債権者説明会が終わりましたが、まだ特にその後の情報は得てない状況です。
COZUCHI側から投資家への連絡があったのかどうかも分かりませんが。
そういえば、当該案件はCOZUCHIでは珍しく、「任意組合型」のスキームなのですよね。長期ファンドだから今更かもしれませんが。
今回の民事再生受けて、このスキームが投資家のメリット・デメリットになる点とか思いつきますでしょうか？
（メリット）
・確定申告時には、所得の区分が不動産所得なので、万が一、元本棄損とかなった場合、その部分が費用計上として認められる？
あとは、「投資家は無限責任を負う」となるので、
・債権整理の調整下において、一定の発言権がある？逆に言えば収集がつかなくなる可能性もあり、デメリットかも
（デメリット）
・無限責任のため、予想外の債務が発生した場合に、元本棄損の割合が増えることがある？
何か、コメント等ありましたら、お手すきの時にお願いできればと思います。
ID:132 / 投稿者：管理人 [2024-08-02 09:34:43]
賃貸借契約は、借主側からの解約のほうが容易なので、確かに事業継続において必要な内容への見直し検討余地はあるかもですね。
システム情報もありがとうございます。
解約申請をしたことなかったんですが、その仕組みだと工夫いりそうですね。
LAETOLIシステムを自社開発してたはずなので、ファンドごとの設定変更程度なら割と簡単に対応できるはずのため、対応準備だけは既にしているかもしれません。
ID:131 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-02 09:04:28]
管理人様
コメントどうもです
自分もこの案件投資していないのですが、何か情報があれば共有できればと思います。
なお、COZUCHI（TRIAD案件です）で私は解約やったことがあるのですが、所有案件から解約したい案件を選択して、簡単な入力をすれば、その場で「地位譲渡成立（予定）日」が表示され、その後すぐに解約受付メール（こちらに予定日等の記載は無）が送信されてくる人手を介さない流れでした。
まあ、あくまで「予定日」なので、後でCOZUCHI側でどうとでも出来そうではあるのですが、停止・保留するなら後フォローが必要そうですね。
あと、駐車場が再生債権になるかどうかですが、どうでしょうね。私が経営者なら、ゴージャスな駐車場にランニングコストかけるよりは、建物のそばの空きスペースを有効利用してランニングコストを下げられないか考えちゃいますけどね（敷地見てないから可能かどうかは分かりませんが）
ともあれ、今後の行く末を見守りたいと思います。
ID:126 / 投稿者：管理人 [2024-08-01 22:26:39]
解約受付については、「要請がきてもこたえない（こたえられない）」といった運用上の対応にするのかもですね。
なお、私も詳しいわけではないですが、民事再生は、即破綻させるわけではなく再生をめざすものなので、業務を行う上で必要のものは共益債権として、その支払いはその他の一般の債権（再生債権）より先に弁済されますので、それに該当するかどうかが目の前の支払いに直結します。
賃貸借契約上の権利の扱いも、破産、民事再生、会社更生など基づく法律によって異なりややこしいのですが、どの手続きでも共益債権のような考え方はありますので、業務上駐車場が全くなくなってもよい、ということにはならないのではないかと。
ただ、この掲示板でも書きましたが、全く同じ契約（価格や広さなどの条件）が続く保証まではないのではと思うので、この後の動きはおっていきたいところですね。
管理人はこのファンドを保有していないので情報があれば是非共有お願いします！
ID:123 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-01 12:45:33]
管理人様
ご意見、情報提供、ありがとうございます。
第1回目の計算期間の支払は済んでいるようなので、2回目以降の支払がACAOからなされるのか、その見込があるのかといった点がポイントかもしれませんが、債権者説明会でその見通しがつくのかどうかは、LAETOLI以外の債権の状況次第ですね（63億の内訳次第？）
状況が明らかにならなければ、本案件の投資家がしびれを切らして、解約に走るのではないかと想像しています。
10年ﾌｧﾝﾄﾞの初年度からトラブって、かつ、この案件の予定利率は大したものではないので、元本棄損よりは速やかな撤退．．と自分が投資していたら考えてしまいます。
リセールしても売れるかどうか微妙ですね。地図見た感じだと、ACAO以外での利用価値はなさそうなロケーションに見受けられました。再生計画が簡単に立つとも思えないし。
LAETOLIは長期で1本（ACAO）、短期で1本しか運用中のものがなく、短期は2億に満たない調達額なので、現金の用意という意味では、TRAIDからの手数料収入の方が大きいのかもしれませんね。
果たして、LAETOLI自身が債権譲渡を引き受けるなんてあるのかどうか？
TRIADの案件への影響は少ないと思いますが、この案件での対応をしくじるとCOZUCHI全体の信用低下につながるかもしれませんね（混同している投資家が多そうですし）。
再生の見込がないのに引き受けるのはビジネス的にはないと思っています。
COZUCHI全体の信用のために今回引き受けたとして、（TRIAD案件含め）他の案件でも同様の事態が発生したら．．．いつまでも受けきれるものではないと思いますので、管理人さんの選択肢③を経由して、④に移行ではないかと想像しております。
蛇足ですが、COZUCHIのシステムはちょっとしょぼいので、ACAOの案件だけ、解約受付を停止するとか出来なさそうな気はします。
ID:122 / 投稿者：管理人 [2024-08-01 09:35:51]
連投になりますが、投資家から債権譲渡請求が大量に出た場合に、ファンドのキャッシュリザーブを超える場合には、以下くらいの選択肢がありそうです。
①リセールで一般投資から募集
②ＣＯＺＵＣＨＩ自身が債権譲渡を受ける（投資口を買い取る）
③債権譲渡請求の受付を停止する
④土地を売却してファンドを清算し、償還する
④で損失が出ない形でイグジットできれば素晴らしいですが。。。このタイミングで高値で買ってくれる企業はかなり考えにくそう。
②については本ファンドはTRIAD社ではなく、LAETOLI社のファンドのため、やったとしても理論上はTRIADが運営しているANAクラウンなどへの影響はないはず。
ただ、LAETOLI社の2023.6時点の現預金が3億円強という情報でした。2024年の決算がまだ確認できていませんが、LAETOLI社による買取りのためには社債による金主からの資金調達や資産の売却による現金化などしないと、COZUCHIのマーケコストやシステム維持コストなどのキャッシュも必要なため、結構負担が大きいかもしれませんね。
ID:121 / 投稿者：管理人 [2024-08-01 09:25:13]
通りすがりのＣＦ投資家様
説明会では、COZUCHIが想定している「共益債権（再生債権に優先して弁済される）」とされ、継続的に満額支払いがされるかあたりはまず見えるのでしょうかね。
現時点ではCOZUCHIは配当が満額支払われる想定、という考えを投資家に示してるようですので、それによってポジティブな影響が出るわけではなき気がします。
現在の駐車場稼働率が極めて低い、といった状態とかではなければ「事業維持のために必要な設備」として契約や支払いが維持されなくなる懸念がゼロではない気もしますので、そこらのネガティブ要因が一定払拭される？（どっちかというとポジティブサプライズはなく、ネガティブサプライズがないことを確認する意味合い？）
再生計画で現在の賃借契約の減額交渉や、契約する広さが減らされないか、といったことが見えるのかと思いますので、策定までに数か月かかるのが一般的のようですが、そのタイミングで土地自体の価値がある程度固まっていくイメージでとらえています。
ID:120 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-08-01 07:37:17]
管理人様
コメント、ありがとうございます。まずは8月5日に行われる債権者説明会を受けて、どのようになるかですかね。
債権者も多く、負債額もそれなりで再生は困難を極めそうな気がしております。
また、COZUCHIは手数料を払えば中途解約が出来るので、解約が殺到した場合に、それをLAETOLIが、どうコントロールするのかも手腕が問われそうに思いますが、要経過観察ですね。
正直、投資額回収以前に、解約対応でこの案件にピリオドが打たれそうにも思えています。
ID:118 / 投稿者：管理人 [2024-07-31 23:44:45]
もともとACAOリゾートに依存するタイプのファンドでしたので、ACAOリゾートの再生計画で賃貸契約についての扱いがどうなるかを待つしかないんでしょうね。
再生計画が出る前に高値売却は正直簡単ではないでしょうし、その前に安値売却で損失確定させてファンド償還するには、投資家への事前説明（後述）からの環境変化の説明に苦慮しそうで、いずれも簡単ではないのではないか？と私個人としては感じました。
なお、ファンド募集時にLAETOLI社は以下のように投資家に見通しを伝えていますので、この見通しが正しかったかが今後確かめられることになりますね。
・本物件の賃借人はACAO一社であり、収支の安定性はACAOによる駐車場及びリゾート全体の利用状況に大きく依存します。
・基本的にはACAOリゾートの創生に伴い資産価値が向上し、ACAOやその他のリゾート開発事業者への売却による投資回収を前提としていますが、創生計画が不調に終わり、今回の投資対象を単体で売却する事態となった場合であっても、本物件は別荘用地又はホテル用地としての流動性が高いものと考えます。本物件の周辺エリアにおける近年の取引事例を鑑みても、本物件の取得価格程度での投資額回収は可能と判断しています。
ID:116 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-07-31 21:12:52]
一応、追加情報です
ACAO SPA＆RESORT／旧ホテルニューアカオ、民事再生法の適用申請で負債63億円
https://www.ryutsuu.biz/strategy/q073046.html
別サイトの掲示板情報で、出資者が運営側からメールがあった報告があり、気づきました（COZUCHIのHPには掲載情報無）
ID:114 / 投稿者：通りすがりのＣＦ投資家 [2024-07-31 15:25:41]
COZUCHI(LAETOLI) の中長期型ファンドNo.3の土地賃借人が民事再生手続開始の申立を始めたみたいですね。
COZUCHIでこのパターンは初じゃないですかね？
自分はこの案件に投資していないし、まだ、これだけですぐにどうこうではないですけど、COZUCHIがこれをどう処理するのかはちょっと注目したいですね
