らくたま（ファンド運営：株式会社フロンティアグループ） サービス詳細情報

「らくたま」とは？

2024年4月にサービスを開始し、２０２５年８月までに２５ファンドを組成し、既に１７ファンドの運用を満額配当（７ファンドは早期償還で利回り上振れ）で終了している不動産クラウドファンディングサービスです。
当サイトでは、不動産証券化協会認定マスター資格を持つ管理人が投資をした、または、投資を検討したいサービスに限定して情報掲載していますが、このサービスについては開始直後から注目しており、これまでのサービスとは良い意味で異質な、良質なサービスとして成長をしているサービスだと感じています。

らくたまは豊富な不動産保有・運用実績を持つ運営企業のアセットを活用しつつ、REITの運用経験もある資産運用（アセットマネジメント）のプロがファンドを設計・運用しており、インカムゲインを中心としつつも高い劣後出資比率で安全性を確保しながら、利回りも6.1%程度と、かなり高めに設定されています。

リスク抑制に際しては劣後出資比率だけではなく、運営企業の財務規律も重要になります。
らくたまは、2025年8月29日に、財務規律ルールを具体的に定める「投資家プロテクトルール」を開示、宣言しました。
内容は後程詳しく解説しますが、不動産ファンドを運営のプロが設計したルールであり、同業者の目から見ても、「良くここまでの宣言をしたものだ」と感心する内容になっており、この内容は、他事業者が模倣しようとしても、そうそう真似できるものではありません。（極めてキャッシュリッチな上場企業GALAさんなどは例外として）

投資商品ですのでリスクがゼロ、ということにはなりませんが、事業者の投資家保護姿勢、その覚悟は、不動産クラウドファンディング業界でも随一ではないか、と私は感じます。

リスクを抑制しつつ、高利回りも狙えるという設計ですので、不動産クラウドファンディングに「堅実な利回り投資」を期待する方にとっては、理想形に近い商品なのではないでしょうか。
情報開示が充実しており、そのファンド設計を見ても、リスクとリターンのバランスを非常に丁寧に調整されたファンドに厳選されていますので、まだ投資検討されたことがない方は、投資先として検討されてはいかがでしょうか？

※不動産クラウドファンディングサービスは、不動産特定共同事業法に基づき提供される不動産投資から得られる利益を原資に配当、元本償還を行う投資商品です。
不動産クラウドファンディングサービス共通の特徴については記事後半で解説します。

「らくたま」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
まだ始まったばかりのサービスのため、今後の組成頻度や利回りなどは変化がありそうですが、これまでのところ、「利回り」は、平均レベルと比べると若干下がるものの、安全性の高さやファンド運用終了後の償還までの早さ（運用翌日償還）を踏まえれば、「高めの利回り」となっています。

「らくたま」のサービスの魅力、特徴

らくたまには多くの特徴、魅力がありますが、まとめると以下のような点が挙げられます。

まず、ファンドのタイプを安全性の高いインカム型に特化した上で、更に万一の損失発生時に投資家の元本を保護する劣後出資比率が平均30%代と業界最高水準（ファンドごとに大きく異なるため注意）の安全設計ファンドが提供されています。
利回り6.1%等と安全重視のファンドの中ではかなり高めの設定となっている上、短期運用終了時にも当初想定期間分の配当計算が実施されるため、利回りが上振れる可能性もあります。 これまでに償還された19ファンドのうち7ファンドが早期償還で上振れとなっており、リスクとリターンのバランスが非常に良いファンドではないでしょうか。

なお、ファンド運用面でのこのサービスの強みは、「運営会社が不動産の長期保有で収益を上げてきた資産運用のプロ」である点です。
例えば運営会社が長期保有し、稼働状況や資産価値も検証された状態（いわゆるトラックレコードがある）の物件をファンドで保有・運営することができます。
トラックレコードがあれば、マスターリース契約も有利な条件で締結できますし、不動産運営のプロが運営することで、運営ノウハウにも期待できます。

また、例えば、マンションのリノベーション転売などノウハウのある事業をファンド化すれば、運営事業者のノウハウがそのままファンドの成功確率につながります。
運営責任者が不動産ファンド運営経験が豊富な方であり、案件の審査や目利き力などについても信頼できるため、投資初心者にとっても、不動産クラファン愛好家にとっても投資しやすい、非常にバランスの良いサービスとなっているのでは、と思います。

「らくたま」は、翌日償還のため、資金効率・実質利回りが高い

不動産クラウドファンディングでは一般的に、対象不動産の売却によりファンドの運用終了後、配当や元本の償還までに２ヵ月程度かかるケースが多くなっています。
これは、運用期間中のテナントからの賃料収入の入金までに時間がかかることや、ファンドの清算に関わる会計処理などに時間を要するため、仕方ない部分があるのですが、らくたまでは、「翌日償還」ルールを策定し、それをこれまで遵守しています。

独自の工夫がされているためか、なかなか他社では真似ができないことなのですが、投資家にとっては、即座に次の投資先に資金を配分できるため、投資効率が高く、実質的な運用利回りが高くなります。
管理人自身、最初償還の早さに戸惑ったのですが、かなり運用面でのメリットが大きく、今後らくたまへの投資配分を上げようと感じる要因になっています。

「全期間配当保証」のファンドでは、短期売却時にも当初運用予定期間分の配当が得られる

らくたまは、2024年4月のサービス以降、投資家がワクワクするようなサービスの強化を矢継ぎ早に実施しています。
例えばらくたま７号では、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます（※）。
もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。
運用期間に得られる利回り（年利換算）は上振れますし、その資金を再投資することで、新たな配当を得ることも可能になります。
※「全期間配当保証」の場合の契約成立前書面 兼 電子取引業務に係る重要事項説明書」の定め
これはらくたま独自の契約条項で、「早期売却した場合には、事業者の利益取り分（残利益）を放棄して投資家に配分するよ」という内容を定めています。
短期売却を行うケースでは当然期中に得られるインカムゲインも当初予定より減少しますので、現象しても投資家に配当できるよう、事業者の取り分を減らして最大限投資家に配当するという内容。投資家にとっては短期間で当初予定の配当が得られる可能性がある、有利な条件になります。

＜らくたま独自の契約条件「全期間配当保証」：らくたま7号の場合の定め＞

また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。

らくたま　全期間配当保証

投資家保護のために「投資家プロテクトルール」を宣言する、運営事業者の強い覚悟

不動産クラウドファンディングでは運営企業の決算情報開示が義務付けられているものの、キャッシュフロー計算書の開示はなく、手元現金余力まで確認できるケースは少ないです。

らくたまでは、この情報開示を積極的に行っていることに加えて、2025年8月29日に「投資家プロテクトルール」を開示、宣言しました。
公式プレスリリースはこちら

正直、一般の方以上に、不動産業界の人間にとってはかなり強烈な宣言です。
事業者の事業運営効率や資本効率などを考えたら、このような宣言はできませんので、「投資家保護」を重視する、という強い決意で宣言されたもの、と管理人は感じました。

まずは、全体像をご覧ください。

らくたま「投資家プロテクトルール」全体像

①ファンド個々の安全設計に加えて、②ファンドの延長や償還遅延を回避するための資金の確保、③財務余力を超える過剰なファンド組成を行わないという、管理人がファンドの安全性としてチェックしたい内容を、全て網羅いただいています。

続けて、投資家プロテクトルールの発表資料から、いくつかポイントをご紹介します。

「償還用リザーブ資金　10億円」で、「自社買戻し宣言」×「ファンド延長ゼロ宣言」

一つ目のポイントは、不動産が売却できない、という問題の回避策です。

不動産クラファンでは、ファンドの運用終了時には不動産を売却して現金に換えることで、投資家に元本を償還します。
売却できないと投資家の資金は長期間拘束されてしまいますが、らくたまではこれを回避するために、10億円の現金を「償還用リザーブ資金」として確保することを宣言しました。


らくたま「償還用リザーブ資金　10億円」

らくたまの2025年8月時点の運用総額は10億円を超えていませんので、仮に全てのファンドが売却できない状況が生じても、らくたまが買取を行うことができます。
実際には全てのファンドが売却できないことは考えにくいため、正直過剰な規模のリザーブを確保していると言ってよいでしょう。

なお、今後ファンド規模が拡大した場合にも、一定基準でリザーブ資金を増額する基準が設けられています。
「25%ルール」と宣言されており、ファンドへの優先出資金（投資家から募集する出資金）の25%をリザーブ資金に積み増す方針となっています。

常にファンド組成額の100%分が準備されるわけではありませんが、ファンド規模拡大時に、事業者の劣後出資金に加えて、このリザーブ資金も積み増すことが必要というルールですので、運営事業者に強い財務規律が働くということです。
今後のファンド拡大規模も、一定範囲に抑制する方針も宣言されていますので、投資家にとっては、大きな安心材料になると思います。

さらに、らくたまはこの発表の中で、「自社買戻し宣言」×「ファンド延長ゼロ宣言」を実施しました。
あくまで「宣言」であり、保証があるわけではありませんが、これを宣言するだけではなく、10億円規模の資金をリザーブするという非常に重い宣言を伴ったものですので、投資家にとっての価値は非常に大きいと感じます。

ただし、このことで、「元本が保証されている」という考え方はできません。
投資商品の共通ルールとして、「損失補填」が禁止されています。そのため、らくたまの買取価格は、「公正な市場価格」である必要があります。
そのため、例えばリーマン・ショックのような経済危機が再発し、不動産価格が暴落するような事態が生じた場合には、劣後出資以上の損失が生じた場合には元本棄損の可能性があります。
もっとも、リーマン・ショック時の不動産相場下落は20%程度から、都心部商業地でも40%程度にとどまっており、らくたまの劣後出資比率を超える損害が生じるケースはかなり限定されています。

運営企業の80億円の含み益

２つ目のポイントですが、サービス運営者の財務に余裕があることが重要です。
これは「宣言」ではないのですが、らくたまの保有不動産の含み益情報が開示（※）されました。
「含み益」とは、不動産の市場価値が、不動産の取得額/簿価より高い場合に生じるもので、市場価格で売却することで、企業には売却益が生じる状態です。
らくたまの保有不動産の多くは収益不動産であり、市場で売却しやすい、流動性の高い不動産ですので、仮に手元キャッシュが減少した場合にも、手元不動産を売却することで利益と現金が得られる、ということです。

これまでの決算をチェックしても、含み益に頼らなくとも利益をしっかり積み上げていますが、市況悪化時にも含み益に余裕があることは、投資家にとっては安心材料です。

※この含み益の算出に際して、不動産鑑定評価の取得は実施されていません。これは、不動産鑑定評価のコストに見合うだけの必要性がないためです。（これはごく一般的です。）
　その意味では、含み益の数字は「あくまで事業者自身の主張」という数字ではあるのですが、らくたまが主に保有する収益不動産の査定は比較的シンプル（収益力と還元利回りから算出される）ですので誰が算定しても大きな差が出るものではありませんので、過度に疑う必要はないと私は感じました。


らくたま「含み益80億円」

高い劣後出資比率で投資家の元本を守る

３つ目のポイントは、ファンドの安全性確保に向けて、劣後出資比率を高める考え方です。
ファンドで損失が生じた場合にも、劣後出資分までの損失であれば、投資家の元本が保護されます。業界においても非常に高い劣後出資比率を確保する考え方は、今後も継続するという方針が確認できます。


らくたま「高い劣後出資比率による投資家保護」

なお、らくたまでは、ファンドで保有する不動産や、事業内容に応じて、劣後出資比率をコントロールしています。
リスクが高めの不動産の場合には高い劣後出資比率とされていますが、逆に言えば、リスクが低い不動産の場合には、劣後出資比率が低いケースもあります。
そのため、常に40%の劣後出資比率が確保される、という意味ではないようですが、低い場合には、低くても問題ないという判断をプロが実施している、という捉え方をして良いでしょう。

ファンドの運営責任者のファンド運営実績と、投資家保護に向けた真摯な姿勢

最後の４つ目に選んだポイントは、ファンドの運営責任者のキャリアに加えて、投資家保護に向けて真摯な姿勢です。
らくたまのファンド運営者は、これまでにJ-REITの運営等を通じてこれまで累計7,000億円超のファンド組成実績を持つ不動産運用（アセットマネジメント）のプロです。 豊富なキャリアに加えて高い実務スキルにより、ファンド運用後の「翌日償還」や、「全期間配当保証を実現する契約条件」など、他サービスが容易に模倣できないことを、次々に実現てきました。
現在は東証スタンダード上場企業の社外取締役を務めるなど、幅広く活躍されている中、らくたまの運営には並々ならぬ熱意で取り組まれています。

実は当サイトでは過去に、ファンド紹介記事において理解違いがあった際に、サイトのフォーム上から指摘をいただきました。
私が誤解した点があれば、らくたまの公式サイトの記載内容をよりわかりやすく改善されたり、時には契約成立前書面をより投資家に親切なよう修正されるなど、投資家保護に関してぶれることのない姿勢を感じさせられる方です。（なお、メールなどでのやり取りは対象不動産の詳細確認など細かいことも含め何度かさせていただいていますが、直接の面識やお仕事での接点があったわけではありません。念のため。）

もちろん、ファンドの設計において、一つ一つリスクを評価され、劣後出資比率や事業スキームの精査などを通じて投資家にとってのリスク・リターンバランスが取れるように工夫されていることからも、その専門性や投資家保護の姿勢を感じています。
また、運営責任者と経営者が投資家保護という考え方で一致していなければ、これだけの宣言は実現できなかったと思います。
運営責任者個人だけではなく、企業として、組織として、投資家保護を重視されているのだと感じます。


らくたま「経験豊富なファンド運営責任者」

株式会社フロンティアグループ
クラウドファンディング事業部長　山形 秀樹

【経歴】
慶應義塾大学商学部卒業後、2001年にジョーンズ ラング ラサール株式会社へ入社。プロパティマネジメントやデューデリジェンスを担当し、不動産ファンド運営に関する実務基盤を築く。
2007年より三菱地所グループに在籍し、15年間にわたり不動産投資事業を推進。J-REIT「三菱地所物流リート投資法人」（現運用資産2,806億円）の東京証券取引所REIT市場への上場や、国内最大級の私募リート「日本オープンエンド不動産投資法人」（現運用資産5,350億円）の拡大に大きく貢献。これまでに累計7,000億円超の不動産ファンド組成・運用に携わり、業界屈指の経験を有する。
『らくたま』の立ち上げにあたっては、「5日ルール」「全期間配当保証」「翌日償還」など、従来の常識を覆す革新的な仕組みを次々と考案。さらに、株式会社ベネフィット・ワンとの業務提携を実現し、「不動産クラウドファンディング × 優待サービス」という新たな付加価値を市場に提供した。
現在は、独自の「投資家プロテクトルール」を企画・導入し、クラウドファンディング事業の責任者として投資家の安心と信頼の確立に尽力。加えて、2024年より東証スタンダード上場企業・東邦レマック株式会社の取締役を兼務し、事業領域をさらに拡大している。

投資家保護姿勢で不動産クラファン業界をけん引するサービスへ

皮肉な話ですが、不動産クラウドファンディング事業では、投資家をたくさん集め、安定運用を繰り返して人気が出ればでるほど、この財務面の指標が悪化していく企業が多数存在しています。

当サイトのトップページでは、「ファンド依存リスク」という指標で各社の純資産に対するファンドによる資金調達規模の大きさをスコアリングしていますが、著名なファンドの多くが、純資産に対して非常に大きい資金調達を行っていることが確認できると思います。
企業としては当然収益を上げないといけませんので、リスクを高めてでも、ファンド組成規模＝事業規模を拡大していくことを目指すこと自体は、仕方ないのですが、現在、多くのサービスが組成規模を拡大させすぎ、結果としてファンドの償還遅延リスクや、損失リスクが高まりつつあるのが実態でしょう。

らくたまが投資家保護のために財務規律を守ると宣言したことは、他サービスと比べると、圧倒的な差別化ポイントと言えるのではないか、と思います。
投資家がこの意味や価値を理解し、利回りだけではなくファンドのリスク抑制も投資判断において重要視するようになれば、リスク抑制を意識するサービスが増加するかもしれません。

らくたまには、資家保護姿勢を今後も徹底、継続いただき、不動産クラファン業界をけん引していっていただきたいと期待します。

「らくたま ハッピーパスポート」で、多様な特典！マスター会員になれば抽選での当選確率がアップする特典も

「らくたま ハッピーパスポート」では、３カ月ごとの運用金額等の条件を元に、優待会員が選出されます。
会員になると、１４０万以上のコンテンツが利用可能なベネフィット・ステーション利用可能になる他、上位会員には電子マネー（ベネポ）5,000円が獲得できるチャンスがあります。

更に、最上位の「マスター会員」に選ばれると、なんと、３カ月間は応募すると当選確率がアップする権利が付与されます。（ただし、部分当選となる場合はあります）
好条件のファンドにはなかなか当選できないことが不動産クラウドファンディングでの課題ですが、これが得られれば、投資効率がぐっと高くなりそうです。
プラチナ会員は投資額上位100位以内、マスター会員は上位10位以内と少しハードルはありますが、ファン会員であれば、毎月15日時点の運用金額が50万円以上でなれますので、不動産クラファン愛好家であれば、比較的めざしやすい金額ではないでしょうか。


らくたま らくたま ハッピーパスポート

【出典情報】らくたまワールドや特典の詳細情報はこちら

「らくたま」を運営する「株式会社フロンティアグループ」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「らくたま」を運営する「株式会社フロンティアグループ」をチェックしてみましょう。

「株式会社フロンティアグループ」の基本情報

創業2008年の不動産会社ですが、主要事業は以下の通りとなっており、不動産の取得、販売よりも、アドバイザリーや投資、不動産賃貸に強い不動産会社です。

・M&Aアドバイザリー・投資事業
・不動産賃貸業
・不動産の取得、販売、及び仲介事業
・不動産クラウドファンディング事業
・再生可能エネルギー源を利用した発電事業

ホームページには「所有不動産一覧」が掲載されています。
収益不動産を取得し、賃貸用不動産として長期保有するということは、賃料の最大化や修繕などの運営コストの管理についても専門的なノウハウを持っている会社です。

ちなみに創業タイミングの2008年と言えば、まさにリーマン・ショックによる不動産価格の暴落のタイミングです。
不動産価格はこの時期に大きく下落しており、現在にかけて、中長期的に価格が上昇してきていますので、長期保有資産については、帳簿価格（簿価）より市場価格が高いという「含み益」が存在しており、これで更に毎年の利益を稼げているということで、かなり固い経営ができていると言えるでしょう。

「株式会社フロンティアグループ」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載している「株式会社フロンティアグループ」の決算（2024.5時点）を見てみましょう。

企業の財務の健全性が確認できる「ＢＳ」を見ると、当サイトで掲載する不動産クラウドファンディング事業者の平均には若干及びませんが、悪い数値とみる必要はないでしょう。

次に、企業の稼ぐ力が確認できる「ＰＬ」を見ると、利益率が極めて高いですね。
これは、「不動産を売却して売却益を得る」というデベロッパーや転売事業では土地や建築費が売上原価となるため原価率が高くなる一方で、「賃貸収入」の場合は、売上原価が修繕費やPMフィーなどとなるため、原価率が低いという影響はあるため、単純比較してはいけないのですが、それでも年間4億円を超える経常利益をコンスタントに稼いでいるというのは強い収益力があるといえます。
※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。

※不動産が値上がりして資産価値があがっても、企業の決算上は、「実際に利益が実現する時」まで利益計上ができません。
　そのため、資産価値が上がった場合には、「含み益」が発生している状態となりますので、企業にとっては現金や利益が不足すれば、売却により売却益を確保できる状態となります。
　リーマン・ショック後の創業ということで、都心部の不動産価値は大きく値上がりしていますので、一定の含み益を確保していると想定できるでしょう。
　厳密には、簿価と市場価格を対比する必要がありますので、断定はできませんが、決算データの後ろに保有不動産情報も抜粋転記しますので、気になる方はご確認ください。

まとめ：「らくたま」とは？

不動産の長期保有で収益を上げてきた資産運用のプロが、高いノウハウを元に運営するサービスです。
組成されるファンドも、「インカム型」を基本として、ファンドの特性を踏まえつつ高めの劣後出資比率を設定し、必要なケースではマスターリースによる賃料保証も加え、リスクとリターンのバランスがしっかり取られたファンドとなっています。
更に、「投資家プロテクト」の仕組みで、「償還用リザーブ資金　10億円」を投資家保護のために確保するなど、投資家保護姿勢や取組は、業界でも随一です。
運営企業の収益不動産運営ノウハウも考えると、非常に安心感の高いサービスと言えます。
不動産クラウドファンディングの多くが利回りを競う状況に陥っており、結果として扱う不動産事業のリスクが高めの案件も増えていますが、そういった利回り競争ではなく、財務規律や元本償還期間の短期化、全期間配当保証などの運用品質を高めることで投資家サービスを向上させる、という方針で差別化を図られていますので、非常に面白いサービスでもあると思います。

サービス開始から1年近くがたっても、「利回り6%」水準とかなり高目の設定となっており、投資先候補としては魅力的な選択肢になるのではないでしょうか？
管理人としては、是非今後も継続的なファンドの組成と、できれば一定の利回り水準の確保を期待したいと思います。

最後に

ここまで「らくたま」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。

「らくたま」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「らくたま」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「らくたま」についても当然、東京都の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（株式会社フロンティアグループ：不動産特定共同事業 東京都知事 第180号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。