rengaは、プロ向け不動産ファンドと同クラスの不動産を扱え、ファンド持ち分の投資家間売買も可能になる新たな投資サービス

rengaのメリット・強み

当サイトではこれまで、不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングについて解説してきました。
rengaについては不動産特定共同事業法とは別のスキームのファンドなのですが、対象不動産を裏付けとする投資スキームとして、（投資家にとって）非常に洗練された仕組みで提供されていることから、当サイトでのサービスやファンドの解説を掲載させていただくこととしました。

サービスのメリット・強みをあげると以下のようなポイントとなりますが、それぞれ順番に解説させていただきます。

安定稼働中の、プロ投資家が投資するような大型不動産に投資可能

rengaでは、現在既に完成して稼働中の不動産（厳密には現物不動産ではなく、現物不動産は信託銀行等が保有し、その「受益権」）を裏付け資産としています。
また、裏付け不動産はデューデリジェンスプロセスにおいて、外部の専門家から鑑定評価書やエンジニアリングレポートを取得し、収益性や土地・建物の状況（耐震性や遵法性など）のチェックを経ています。その情報は目論見書に記載され、投資家にも交付されますので、投資判断の材料とすることができます。
景気への連動性の低いマンション、連動性の高いオフィスやホテルなど、アセットタイプによる特性の違いを理解する必要はありますが、投資家のリスク受容度に応じて投資先を選ぶことが可能です。

また、投資家は不動産クラウドファンディングでも活用される、当該ファンドの運営のみを担い、運営事業者から倒産隔離された「SPC（Special Purpose Company）」に対して、「匿名組合出資」という契約形態で出資します。
不動産クラウドファンディングで言えば、「倒産隔離スキーム」と呼ばれる仕組みです。

ここでrengaの特徴となるのが、投資家の出資持分を、「ST（Security Token）」の形で取得するため、投資家間で売買することが可能になるとされています。
現時点では投資家間の売買の場が用意されていないため、どのような形になるか断定できませんが、投資家が現金が必要になった際に、市場で売却することが可能になります。
ただし、この際の売買価格がどのような市場になるのかによって、商品特性が大きくことなってきます（例えばREITのように値動きが大きければ、単一の不動産に投資する分、REIT以上にボラティリティーの高い商品になる可能性も有ります）ので、当面は、途中売却を前提ではなく、運用期間満期まで投資する前提で投資判断する方が良いかもしれません。


rengaの仕組み

不動産の運用（アセットマネジメント）を担うのはrengaのサービス提供事業者でもあるデジタル証券株式会社です。
デジタル証券株式会社はrengaのサービス立ち上げ前からプロ向けファンドを複数組成、運用しており、プロの期間投資家が出資しているとはいえ、2020年創業の企業ですので、倒産隔離スキームで組成されている、ということの価値を感じられそうです。

なお、不動産クラファンでは、倒産隔離スキームで開発型ファンドや開発用地転売型ファンドなど、事業者の倒産影響が大きいものも組成されていますが、rengaは既に完成済みの、収益を生んでいる大型不動産を扱いますので、仮に運営事業者が倒産するようなケースが生じたとしても、比較的容易に市場で売却できる不動産を扱っていますので、運営事業者の倒産リスクを過度に心配する必要はないかと思います。

得られる配当や元本償還は物件の収益により変動（投資家のリターンとダイレクトに連動）

不動産クラウドファンディングでは、「想定利回り」といった概念があり、利回りの期待水準が事前に示され、その利回りが上限利回りとなるケースがほとんどです。
一部例外として、売却益と連動して投資家への配当が変動するタイプがありますが、売却益の25%や30%などに制限される事例が多く、利益の多くは運営事業者に分配されます。

一方でrengaでは、対象不動産の運用を通じて得た収入から必要コストを差し引いた分が、そのまま投資家に配当される仕組みです。
不動産の収益が、よりダイレクトに投資家に還元されますので、運用成績次第で得られる配当も変動することになります。

シンプルに考えると、不動産の賃料や売買価額が上昇している局面では、期待リターンが大きくなっていきますし、その逆の局面では、期待リターンが下がることはもちろん、損失リスクも発生することになります。
不動産クラウドファンディングで一般的な「優先劣後構造」のような投資家保護の仕組みもありませんが、不動産から得るリスク・リターンをそのまま負担したい、不動産の目利きに自信を持てる投資家にとっては、魅力が大きい投資商品と言えるでしょう。

＜不動産クラウドファンディングの利益分配の仕組み＞
①不動産が稼いだ収益から、運営事業者の報酬や運用コストを引く
②残った利益額の範囲で、年利換算●%分を上限として投資家に分配（売却利益の●%というケースも有り）
③残利益は運営事業者に分配

＜rengaの利益分配の仕組み＞
①不動産が稼いだ収益から、運営事業者の報酬や運用コストを引く
②残利益を投資家に分配

不動産クラファンでは売却益を投資家に分配する条件のサービスでも投資家への帰属分は25%から30%の事例が多いことを考えると、rengaのように残利益が全て投資家に帰属する、という仕組みは、面白いのではないでしょうか。

配当、償還の仕組み

rengaでは、ファンドへの出資募集時に対象物件の賃料等を元に「想定利回り」が掲載されていますが、これはあくまで賃料を原資としたインカムゲインに基づく配当になります。
ファンドの最終的な運用実績は、不動産の資産価値・売却額次第でファンドの運用成績が変動します。
まだ、始まったばかりのサービスですので、運用実績（いわゆるトラックレコード）がないため、運営者の手腕に未知数な部分はありますが、組成ファンド第１号は、上場デベロッパーであるコロンビア・ワークスが開発した「ルミーク北品川」が投資対象となっており、想定配当利回りは5.5%となっています。
このあたりの物件は、想定NOI利回り3%程度で売買されていますので、賃料だけでは当然5.5%の配当は出せませんが、融資調達によりレバレッジを効かせることで、投資家向け利回りを向上させています。
その分、資産価値下落時や収益下落時の影響にもレバレッジが効きますし、金利上昇といったリスクもあります。
第１号ファンドでは融資の比率（LTV）が60%水準と、REITなどと比べても若干高めの水準ですので、ファンド個々のLTV水準（レバレッジの水準）についても確認して投資判断することが必要です。

とはいえ、1号ファンドは立地面からも収益性面からも資産価値が中長期的に安定することが期待できる物件ですので、この物件の将来価値に期待を持てると感じる投資家にとっては、面白いファンドと言えるのではないでしょうか。

ST（セキュリティ・トークン）技術を活用して、持分を投資家間で売買可能

rengaの公式サイトを見ると「投資家間でデジタル証券の売買が可能な仕組みを備えており、一定の換金性を確保」というＰＲポイントが記載されています。
不動産クラウドファンディングでは、途中解約ができないサービスが多いですが、rengaでは解約はできない代わりに、ＳＴの仕組みを用いて、投資家間で売買が可能になることが期待できそうです。

2025年9月29日時点では、「本プラットフォームでは、お客さま間でセキュリティ・トークンの売買（投資家間売買）を可能とするサービスを提供予定です。具体的な方法・お手続きは別途ご案内いたします。」と記載されており、売買の仕組みはまだ実装されていませんので、今後の情報発信を期待したいと思います。

情報開示が充実

ALTERNAは、金融商品取引法の定めにより「目論見書」を作成・交付しています。
目論見書は情報量が多く内容の確認は大変かもしれませんが、内容は充実していますので、以下あたりは毎回目を通していただきたいと感じます。
・不動産鑑定評価書の概要
・建物の概要（地震PML値を含む）

不動産クラウドファンディングにおいては、CREALは上記に近い情報を開示していますが、ほとんどの事業者は、そもそも鑑定評価書を取得していませんので、この情報開示の透明性の高さが大きな差分になるでしょう。
（鑑定評価は簡易な物件でも25万円から50万円程度の費用が発生するため、規模の小さいファンドで鑑定評価まで取ることは、コスト高になるという事情も有り、一定以上の規模のファンドでないと鑑定評価の取得が難しい事情も有ります。）

こういった開示資料の充実度合いに興味がない、といった方にとっては価値が小さいのかもしれませんが、開示資料に興味がない方にはそもそも向かない投資商品かもしれません。
（不動産クラファンに比べて、①よりダイレクトに不動産収益と連動する商品特性に関心を持たれた方が投資することを止めるわけでももちろんないですし、②運営企業やアセットの質に価値を置く方にとってももちろん魅力がある投資先だとは思いますが。）

rengaが収益を得る仕組み

rengaが収益を得る仕組みは、①不動産の賃料収入などを原資とした配当と、②ファンド清算時に不動産を売却することで得る売却額と運用残額を原資とした清算時の配当・元本償還の大きく２つになります。

②については、対象不動産が将来、取得時より高く売れれば売却益が得られる可能性もありますし、価値が下がっていれば売却損が生じることもあります。
都心部好立地の大型不動産は値上がり傾向にあるものの、現状の市況が今後も長期継続するか、といった市場予測や、立地や物件の見極めも重要になりますので、②については、一定の不動産知識が求められますが、これはプロでも読み切れないものですし、rengaではプロのアセットマネージャーが物件を選定していますので、ある程度の目利きがされているという考え方をすることでも良いかと思います。
（もちろんアセットタイプにより景気との連動制が大きいもの、インバウンドとの連動制が大きいものなど特性に違いはありますので、それくらいは考慮した方が良いと思いますが。）

rengaが配当原資を得る仕組み

ここでは、rengaの1号ファンドを元に、配当原資がどのように生み出されているか、検証してみます。

まず、renga1号ファンドの物件取得額と総事業費は以下の通りです。


次に、renga1号が取得する物件の収益力は、鑑定評価ベース（空室率や修繕費、固都税から資本的支出等を加味）では以下の通りです。

■物件レベルでの収支試算

物件の収益力だけを見ると、純利益の利回り換算（NOI利回り）は、3.3%水準です。
この立地の築浅大型マンションですので、妥当な水準でしょう。（ちなみに、個人が買う場合、この水準ではなかなか買えないと思います）

ただ、これで、投資家向けの想定配当5.5%をどう捻出するのでしょうか？
これは、物件レベルでの収支だけではなく、ファンドレベル（ＳＰＣと呼ばれるファンド運営のためだけに設立する合同会社）の収支を試算して確認したのが以下の表になります。

■ファンド（SPC）レベルでの収支試算

※信託報酬や金利条件が目論見書において見つけられなかったため、仮の値を設定しています
※融資の返済においては、アモチゼーション（元金返済）も加味していません

AMフィー（不動産の運用を委託するアセットマネジメント会社への報酬）や信託会社の信託報酬、金利などを負担しても、融資によるレバレッジが効くため、「SPC純利益」欄を見ていただくと、想定配当に近い水準の利益が残ることが確認できそうです。
本ファンドでは総事業費の61%を融資で資金調達しているため少し高めのレバレッジが効いており、物件の資産価値低下時や金利上昇で純利益が減少する場合にもレバレッジが効いてしまう点には注意が必要ですが、このファンド設計は、プロ向けの私募ファンドなどと比べても、特別に悪い点があるような設計ではありません。
総じて、セキュリティトークンという仕組みを活用することで、プロ向けファンドに個人が小口投資できるファンドだと捉えると良いと思います。

もちろん賃料水準の変動や空室率、金利変動などによる収支は変動しますので、利回りはあくまで「想定」であり、変動するものであることには留意してください。

rengaの留意点

rengaは投資商品ですので、当然リスクがゼロではありません。
不動産クラウドファンディング愛好家が多い当サイトの読者向けに、留意点についても解説させていただきます。

優先劣後スキームではないため、ファンドでの損失時には、投資家がダイレクトに負担

多くの不動産クラウドファンディングは優先劣後構造を取っており、劣後出資比率10%のファンドであれば、ファンドで10%の損失が生じても、劣後出資者がその損失を負担することで、投資家の元本棄損から保護する仕組みとなっています。
rengaの場合は優先劣後構造が基本となっていませんので、ファンドで損失が生じると、ダイレクトに投資家の元本が棄損する仕組み（※）です。

その分、売却益が出た場合には、運営事業者の成功報酬（20%等）を除く残額が全て、投資家に分配されます。
優先劣後構造の不動産クラウドファンディングに比べて、対象不動産の運用成績（利益、または損失）がダイレクトに投資家に配分されますので、不動産の見極めに自信を持つ投資家に適した投資手法と言えるでしょう。

※優先劣後構造のファンドが組成される可能性もありますので、個々のファンドごとの確認が必要です。

融資によるレバレッジ有り

本ファンドの商品設計は、基本的にプロ向け不動産投資商品と変わりがありません。
ファンドでは不動産を担保とした金融機関からの融資を受けることで、レバレッジを効かせる構造となっています。

不動産クラウドファンディングにおける融資併用型では、「金融機関から借りられるだけ借りている」といったファンドが正直散見されますが、プロ向け商品では、融資の比率（LTV:Loan To Value）は、ファンドのリスクとリターンのバランスを最適化するよう、ファンド・マネージャーが設計するということが本質です。（例えば景気影響が大きい商業アセットはＬＴＶを低めに抑制する、など）
投資家の立場ではアセットと併せてＬＴＶを確認することで、どのような商品設計を志向されているのか、自身のリスク許容度にあった商品なのかを判断していきましょう。
（ＬＴＶを高めればレバレッジ効果が高まり想定リターンも高まるのですが、損失発生時の損失にもレバレッジが効く構造になります。ＬＴＶが高いほどハイリスクハイリターンな商品になる、というのが大枠の構造です。）

特定の物件に投資するため、分散投資は各人で実施することが必要

投資対象は、REITのように複数の物件に分散投資されず、単一の不動産となります。
そのため、対象物件の運用成績の変動がダイレクトに投資家への配当や元本償還に反映されます。
その分ボラティリティー（変動幅）が大きくなりますので、リスクを抑制したい方は、複数のファンドに分散投資されることをお勧めします。

不動産が売却できないと、ファンドの清算（元本償還）ができない

rengaは不動産を裏付けとする投資商品ですので、ファンドへの出資金は不動産（信託受益権）の購入資金に当てられます。
ファンドには運用上必要な手元現金（キャッシュリザーブ）を必要最小限残すものの、投資家の出資金は基本的に不動産（信託受益権）に当てられます。
その信託受益権により得られる現金が投資家への配当原資になる仕組みです。

では、ファンドの運用終了時に、どのようにファンドを清算し、投資家への元本償還を行うか、というと、不動産（信託受益権）を売却して現金化する必要があります。
そのため、不動産の売却ができないと、投資家への元本償還ができない仕組みであることは、理解の上で投資判断をお願いします。

この仕組みは不動産クラウドファンディングを始めとして、不動産を裏付け資産としたファンドの共通の特長です。
ただし、rengaが扱うのは、現在収益を生んでいる、かつ、プロ投資家が購入するような資産ということで、市場での買い手も多い（流動性の高い）不動産ですので、通常の経済状態であれば、過度な心配は不要です。
rengaが取得する不動産は、現在収益を生んでおり、かつ、プロ投資家が投資するような物件ですので、収益力が低下するようなフェーズでも、その分売却額を下げることで、売買を成立させられる可能性が高まります。
この点は特に、キャピタルゲイン型の不動産クラウドファンディングとの大きな違い（※）です。

ただし、例えばパンデミックが再度発生する、といった状況を想定すると、売却が難しくなるようなケースが無いとは言えません。
例えばコロナ渦においては、インバウンド向けの宿泊施設では平均客室単価（ADR）が1/5になったり、総収入が数%水準まで減少したり、収支が赤字になる、といったことが実際に起きています。そのようなタイミングで急いで不動産を売却すると、大きな損失が生じる可能性があります。
一方で、現在まで待って売却していれば総収入も売却額も大きく上昇しているわけですから、この売却タイミングの判断には、専門家としての知見が必要になります。
売却をせず、ファンドの運用期間を延長する、といった判断が実施される方が投資家にとってメリットがある、と、ファンドマネージャー、アセットマネージャーが判断する場合には、不動産の売却、ファンドの清算が延期される可能性もあるのには、こういった意味もあります。

※不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングでは、売却遅れによるファンドの延長や償還遅延が複数のサービスやファンドで発生しています。
この要因として、不動産クラウドファンディングでは、現在収益を生んでいない不動産（開発用地）や、共有持分などの流動性が低い不動産などを扱うファンドが人気を集めていることが上げられるでしょう。
不動産クラウドファンディングではどうしても「高利回り」案件に人気が集中してしまっており、ハイリスクなキャピタルゲイン型ファンド（賃料ではなく、売却益で配当する）が多数組成されています。
開発用地や開発型ファンドは、その時点では収益を生んでいないわけですので、経済情勢が大きく変化し、当初想定していた開発プロジェクトが収益を生まないと判断される状態になれば、買い手がつかなくなり、売却が難しくなるケースがあります。

また、賃料を元に配当するインカムゲイン型ファンドにおいても、高い利回りを出すために、地方部の旧耐震基準の物件や、遵法性に問題のある物件、借地権付き建物や共有持分といった、買い手が限られるような物件を扱う不動産クラウドファンディングも多く存在しています。
そのため、特に高利回りの不動産クラウドファンディングにおいて、売却が円滑にいかない、といったリスクが相対的に高くなってしまうのはやむを得ない面もある でしょう。

元本保証のない投資商品ですので、リスク受容可能な範囲での投資を

rengaは元本保証の無い投資商品です。
金融商品取引法において、運営会社による損失補填も禁止されていますので、対象不動産で損失が生じた場合には、元本が棄損する可能性があります。

裏付け資産となる不動産については決して質の悪い、ハイリスクな物件を扱っているというわけではありませんが、例えばホテルであれば、コロナのパンデミックのような事象が再発すれば、当然収益性が悪化することで、インカムゲインが減少するだけではなく、当該期間中に物件を売却しようとすれば、売却損失が発生する可能性があります。
商業施設であれば、景気低迷により同様に損失が発生する可能性があります。
比較的賃料水準の安定しているマンション等のレジ系物件においても、例えば金利の高騰や需給悪化によりキャップレート（投資家が物件に求める利回り）が大幅に上昇すれば、売却額が大きく下落する可能性はあります。

アセットタイプにより、どのようなケースで運用成績が向上するか、悪化するかについての特性や振れ幅（ボラティリティー）が異なりますので、対象物件の特性と自身のリスク受容度を見極めた上で、投資先を検討していただくことが重要です。

最後に

ここまで「renga」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディングと同様、不動産を裏付け資産とした投資商品ですが、その特徴を正しく理解いただければ、この商品に魅力を感じられる投資家も多いのではないでしょうか。

基本的にプロ投資家向けファンドと類似の商品に投資できる倒産隔離スキーム型のサービスですので、運営企業の倒産リスクや、ファンドごとの当たりはずれが気になる方にとっては、特に価値が大きいかもしれません。

とはいえ、rengaを非常に気に入ったとしても、いつでも投資可能なわけではありませんので、投資先候補の探索が不要、にはなりませんね。
当サイトでは、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについてもご確認下さい。