札幌への分散投資が可能な「NINE FUND」は、高い劣後出資と立地の良さも魅力

「NINE FUND」とは？

2024年12月に1号ファンドを組成後、毎月コンスタントにファンド組成を継続しており、既に１ファンドの償還を完了した実績を持つ不動産クラウドファンディングサービス（※）です。
不動産クラウドファンディングでは珍しい札幌の好立地物件が投資対象となっており、分散投資先に加えることで、エリア分散投資が可能となりそうです。

※不動産クラウドファンディングサービスは、不動産特定共同事業法に基づき提供される不動産投資から得られる利益を原資に配当、元本償還を行う投資商品です。
不動産クラウドファンディングサービス共通の特徴については記事後半で解説します。

「NINE FUND」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
これまで（2025.4.15時点）のところ、賃料収入を原資に安定した配当をめざすインカムゲイン型ファンドが中心ながら、劣後出資比率、想定利回りともに業界平均を超える水準となっており、かなり好条件のファンドを組成してきています。

優先劣後構造を取っており、ファンドにおいて損失が生じてしまうような場合も、劣後出資分までは運営事業者が損失を負担するという構造となっていますので、これまで組成したファンドは、安全性と高い利回りを両立している、という見方をして良いでしょう。
物件の立地についても、駅から徒歩5分以内（なんと2分～3分）の好立地物件が中心となっています。

ファンド組成頻度もこれまでのところ毎月１ファンドの組成と安定しており、分散投資先候補に加えることで、投資効率の改善が狙えるのではないでしょうか。

なお、札幌近辺は経済や地価が好調という報道を見たことがある方も多いと思いますが、人口はおだやかに減少傾向にあります。
人口が減少すると、当然マンションに関する需要が減るわけです、その際には立地が非常に重要になるのですが、これまでの物件を見る限り、好立地物件でファンドを組成できていますので、札幌を地場にする企業運営ならでは、という魅力が発揮されているのではないでしょうか。

※2025年4月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選３６サービス」の平均値です。

「NINE FUND」のサービスの魅力、特徴

他の不動産クラウドファンディングサービスと比較しての魅力は、北海道エリアに強い不動産会社が運営しており、北海道札幌の好立地物件に投資できる、という点でしょう。

加えて、サービス開始直後のＰＲ狙いという面もあるかもしれませんが、安定した賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンドながら、高い利回りと劣後出資比率を両立するファンドを組成しているというファンド自体の強みも持っています。
サービス開始からまだ半年たっていないということで、今後変化していく可能性はありますが、魅力のあるサービスとして、今後の展開をウォッチしていきたいサービスです。

「NINE FUND」を運営する株式会社ファクター・ナインとは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「NINE FUND」を運営する「株式会社ファクター・ナイン」をチェックしてみましょう。

株式会社ファクター・ナインの基本情報

２００１年に創業し、創業から２０年を超える歴史を持つ不動産会社であり、リーマン・ショックやコロナなど、不動産の下落局面も乗り越えて事業成長をさせてきた企業です。
ナインホールディングスという持ち株会社の元、不動産の企画開発（受託コンサル型）からリノベーション設計施行、不動産管理まで、不動産投資に関する業務をトータルで提供する企業グループを形成しています。
不動産管理会社である株式会社ファクター・ナイン サービスは管理戸数１万戸を超えているようで、地方に根ざした不動産管理会社としては、かなりの管理戸数ですので、地元札幌での不動産ネットワークや物件管理、リーシングノウハウなど、グループの高い総合力が期待できそうです。

株式会社ファクター・ナインの決算情報チェック　＆　業界平均との比較

当サイトに掲載している株式会社ファクター・ナインの決算（2025.4時点）を見てみましょう。

財務の健全性が現れるＢＳを見ると、自己資本比率は当サイトに掲載する不動産クラウドファンディング事業者の平均値を超える23.9% となっており、財務面では一定の堅牢性が確認できます。

次に企業の稼ぐ力が現れるＰＬを見ると、2022.7期、2023.7期に営業赤字、経常赤字が生じています。
赤字の原因についての情報開示は見つけられませんでしたが、2023.7期は流動資産（販売用不動産等）が大きく拡大した一方で、同期間の売上増には直結しておらず、仕入れは増加したものの販売・利益確定にまで至った比率が低い様子が確認できます。
例えばリノベーションを伴う買取再販事業などを強化する場合、利益確定までに一定の期間を要するケースも有り、利益確定までの期間は人件費などのコストだけが生じる構造ですので、流動資産が長期間滞留せず、しっかり短期間の間に販売され、利益を生んでいくかを見ることが重要です。
株式会社ファクター・ナインの場合は2024.7期には総売上を大きく拡大できており、売上高総利益率は低下しているものの、堅実に利益を確保しています。不良資産を抱えていたというよりは、販売・利益確定時期までに時間がかかる事業の比率を拡大させていく過渡期に生じた一時的な赤字、と想定しておくことが適切かもしれません。
（販売時期ずれなのか、もともと2023年は赤字覚悟で仕入れ強化を重視していたのかなどは見えませんが）

2023年の流動資産比率の拡大や2024年の売上高総利益率の低下は若干気になりますが、現時点では過度に懸念する水準ではないと思いますので、2025年7月期の決算でもしっかり利益確保できているかチェックしていきたいと思います。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）
※2025年4月時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選３６サービス」の平均値です。

まとめ：「NINE FUND」をとは？

創業20年を超える、札幌を地盤とした業界ネットワークや不動産管理実績を持つ企業が運営するサービスです。
以下のような魅力のあるファンドを組成していますので、分散投資先候補としての魅力は十分にあるサービスではないでしょうか？
・駅近好立地物件のインカム型という資産価値の安定性の高い物件を扱いながら、高い劣後出資比率と高い利回りを両立
・不動産クラウドファンディングでは珍しい札幌の好立地物件が投資対象となっており、分散投資先に加えることで、エリア分散投資が可能
・月１回ペースの安定したファンド組成頻度で投資機会も多い

最後に

ここまで「NINE FUND」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。

「NINE FUND」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

TREC FUNDINGは、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「NINE FUND」についても当然、サービス提供事業者・ファンド運営者ともに国土交通省と金融庁の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（ 株式会社ファクター・ナイン：北海道知事 第3号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。