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「AI勝率一番180」18号（岐阜県各務原市川島＜第1期＞）

「AI勝率一番180」18号（岐阜県各務原市川島＜第1期＞）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-23	先着式	6カ月	5.5%

魅力	・JR東海道本線「木曽川」駅から自転車で約22分の土地上で建築中の一棟アパートを取得し、竣工後に売却することで配当をめざすファンド

留意点	・開発型、かつ駅から自転車で22分という立地と条件が良いとは正直言えないが、TSONでは駅から距離の遠い立地での実績は多い・この条件で想定利回り5.5%は他サービスと比べた優位性があるとは言いにくい

系統用蓄電池用地　EXITファンド#1

系統用蓄電池用地　EXITファンド#1

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-23	先着式	11カ月	15%

魅力	・長野県下高井郡木島平村の土地4,619.53㎡を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・売却契約締結済み、野村屋の連帯保証、土地上で構築される蓄電池の担保などで投資家のリスクを抑制するキャピタル型ファンド

留意点	・土地の売主でもなく、本ファンドの利害関係者でもない野村屋が連帯保証をするという不可思議な状態についての説明がないが、何らかの形でファンドが野村屋に便益を与えていると考えないと合理的な解釈が難しい・買主、野村屋がなんらかの事情で本物件の買取ができなくなった場合に、本ファンドが取得する「土地」自体の価値はファンド募集額より大幅に小さく、投資家の元本棄損額が大きくなるような可能性がないか、各投資家が良く考慮の上で投資判断を推奨

港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2（キャンセル分追加募集）

港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-22	抽選式	8カ月	6.5%

東京都大田区西蒲田　宅地ファンド

東京都大田区西蒲田　宅地ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-22	先着式	6カ月	10.2%

魅力	・「蓮沼駅」から徒歩4分、「蒲田駅」へも徒歩12分の土地を取得し、「住宅整備工事」を行た上で売却益をめざすファンド・当初想定利回り7.2%で募集したが、10.2%に見直しての再募集に

留意点	・キャピタル型で劣後出資比率がないため、売却時に損失が生じた場合の損失はダイレクトに投資家が負担する構造である点には留意・「住宅整備工事」が何をするのか、なぜファンドに入れるのかよくわからないファンド

東京都世田谷区上馬　EXITファンド

東京都世田谷区上馬　EXITファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-22	先着式	10カ月	12%

魅力	・東急世田谷線の「松陰神社前駅」から徒歩7分の立地で建築中の賃貸住宅を取得し、竣工後に売却することで配当をめざすファンド・シンプルなマンション開発型ファンドで、既に売却契約締結済みという条件で想定利回り12%は比較的好条件か・ヤマワケエステートがファンド組成時に取る手数料が3%と低めの水準な点は投資家にメリットか

留意点	・キャピタル型で劣後出資比率がないため、売却時に損失が生じた場合の損失はダイレクトに投資家が負担する構造である点には留意

東京都渋谷区元代々木町　邸宅地ファンド

東京都渋谷区元代々木町　邸宅地ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-21	先着式	8カ月	12.1%

魅力	・「代々木上原駅」から徒歩8分、「代々木八幡駅」から徒歩10分の土地と建物を取得し、建物の更地解体後に売却を目指すファンド・利回り水準が迷走気味だが、本ファンドはシンプルな更地解体型で想定利回り12%代と比較的高めの設定

留意点	・キャピタル型で劣後出資比率がないため、売却時に損失が生じた場合の損失はダイレクトに投資家が負担する構造である点には留意

エリア分散型アルファアセットファンド第十二弾

エリア分散型アルファアセットファンド第十二弾

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-19	先着式	12カ月	3%

魅力	・東京、大阪、兵庫、福岡の区分所有マンションに分散投資するインカムゲイン型ファンド・劣後出資比率10%は上場企業系インカム型では低めだがそれなりの安全設計

利回り不動産72号ファンド（埼玉県本庄市ロードサイド店舗底地）

利回り不動産72号ファンド（埼玉県本庄市ロードサイド店舗底地）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-19	先着式	12カ月	8.7%

魅力	・ロードサイド店舗用の「底地」を取得し、土地を利用して建物を取得する事業者向けに賃貸することで得る賃料収入と、底地の売却益で配当をめざすファンド・インカムゲインについてはマスターリースでリスクを抑制

留意点	・中長期的に人口減が想定される地方部のロードサイドには固有のノウハウとテナントネットワークが必要だが、利回り不動産のノウハウは未知数の面有り・底地としての売却を志向しており、買い手が限定される面有り・マスターリースが有るが、テナントがつかないままでは売却はかなり困難となるため、実質的な投資家保護の意味合いが薄い

トモタクCF99号（水戸）

トモタクCF99号（水戸）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-16	先着式	12カ月	6.5%

魅力	・JR水戸駅から徒歩5分のタワーマンションの2室を取得し、賃料収入で配当するインカムゲイン型ファンド・マスターリース契約と劣後出資比率10%で安全性を高めて想定利回り6.5% ・会員ランクに応じてもらえるトモタクポイントが、今回は1.3倍のキャンペーン有

「AI勝率一番180」17号（愛知県津島市神守町＜第1期＞）

「AI勝率一番180」17号（愛知県津島市神守町＜第1期＞）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-16	先着式	6カ月	5.5%

魅力	・名鉄津島線「青塚」駅から自転車で約10分の土地上でアパート２棟を建築し、売却することで配当をめざすファンド

留意点	・TSONでは一般的な条件ながら、駅からの距離があるといった立地には留意・開発型ファンドで駅から自転車で10分、想定利回り5.5%だと、劣後出資比率を高めるなどもう一工夫欲しいか

系統用蓄電池用地　EXITファンド#1

系統用蓄電池用地　EXITファンド#1

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-16	先着式	12カ月	10%

魅力	・長野県下高井郡木島平村の土地4,619.53㎡を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・長野県を中心に520箇所72.0MW以上の太陽光発電を開発、県内トップクラスの実績を持つ株式会社野村屋との売買契約締結済みという条件で想定利回り10%

留意点	・系統用蓄電所の完成後は、現在比較的小さめの構成8MWhクラスで7億円弱規模（土地、電池、工事等込み）で投資商品として販売されていますが、うち土地原価は1億円程度イメージ・本案件の土地価格を考慮すると、50MWhくらいの規模を想定が妥当か？となると、開発できるのはかなりの投資余力のある企業に買い手が限定されそう・売買契約が万一解約された場合のリスクは高めですので、土地の価値は株式会社野村屋が構築する蓄電所構築が順調に進むかどうかにかかっているという面有り・ファンド組成時にヤマワケエステートが取得する手数料が8%と高めのため、土地売却で8%を超える利益が無いと損失発生リスク

系統用蓄電池用地　EXITファンド#2

系統用蓄電池用地　EXITファンド#2

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-16	先着式	12カ月	10%

魅力	・静岡県地頭方の土地1,134.19㎡を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・長野県を中心に520箇所72.0MW以上の太陽光発電を開発、県内トップクラスの実績を持つ株式会社野村屋との売買契約締結済みという条件で想定利回り10%

・系統用蓄電所の完成後は、現在比較的小さめの構成8MWhクラスで7億円弱規模（土地、電池、工事等込み）で投資商品として販売されていますが、うち土地原価は1億円程度のイメージ
・本案件の土地価格を考慮すると、50MWhくらいの蓄電所規模を想定するのが妥当かと感じるのですが、土地の広さを考えるとそこまで容量が取れない可能性もあり、蓄電所ビジネス全体における土地値バランスが取れているか検証困難な面も
・売買契約が万一解約された場合のリスクは高めですので、土地の価値は株式会社野村屋が構築する蓄電所構築が順調に進むかどうかにかかっているという面有り
・ファンド組成時にヤマワケエステートが取得する手数料が8%と高め

NINE FUND Vol.6

NINE FUND Vol.6

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-15	抽選式	6カ月	7.9%

魅力	・JR・地下鉄「琴似」駅徒歩4分の2階建て商業ビル（店舗/事務所）を取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・地方都市ながら駅近立地の商業ビルのインカム型×賃料保証×劣後出資比率25%で想定利回り7.9%の好条件ファンド・物件の売却益は配当原資としておらず、原則運営事業者が買い取りというファンド設計

留意点	・表面利回り9.3%、NOI利回り6.2%水準となかなか好条件で物件を取得・投資家に7.9%を配当できる仕掛けとして、本ファンドでは劣後出資者（運営事業者）の配当を低く設計することで、一般投資家には7.9%の配当をする計画となっており、一般投資家に極めて有利な設計となっています（サービス開始から半年以内のため、今回もＰＲも兼ねている？）

大阪府岸和田市　事業用地ファンド

大阪府岸和田市　事業用地ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-15	先着式	10カ月	10.5%

魅力	・大阪府岸和田市臨海町にある工業団地内の角地の土地とその上に建っている事務所や工場等を取得し、建物を解体して更地売却することで配当をめざすファンド・工場解体は一定のリスクも考慮が必要だが、本件で協業する企業は淀川案件でも類似案件を対応し、円満に運用終了済み

留意点	・キャピタル型で劣後出資比率がないため、売却時に損失が生じた場合の損失はダイレクトに投資家が負担する構造である点には留意

SMART FUND83号（愛知県稲沢市石橋I・岐阜県岐阜市I＜...

SMART FUND83号（愛知県稲沢市石橋I・岐阜県岐阜市I＜...

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-13	先着式	12カ月	5.7%

魅力	・名鉄名古屋本線「国府宮」駅で、物件より自転車で11分、名鉄各務原線「田神」駅より徒歩11分の一棟アパート（定期借地権付）を取得し、賃料収入で配当するインカムゲイン型ファンド・賃料保証付き、劣後出資比率10%

留意点	・定期借地権付き建物のため土地所有権がなく、土地の値上がり益が得られない他、売却時の流動性への影響等は考慮の上で投資判断を

東京都渋谷区代々木上原　宅地ファンド

東京都渋谷区代々木上原　宅地ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-13	先着式	10カ月	9.1%

魅力	・「代々木上原駅」駅から徒歩6分に立地する土地と建物を取得、解体後に売却することで配当をめざすファンド・シンプルな更地解体ファンドで想定利回りは9.1%

留意点	・キャピタル型で劣後出資比率がないため、売却時に損失が生じた場合の損失はダイレクトに投資家が負担する構造である点には留意

【抽選】KORYO Funding－MC　#22

【抽選】KORYO Funding－MC　#22

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-12	抽選式	12カ月	4.5%

魅力	・茨城県ひたちなか市の一棟アパートに投資するインカムゲイン型ファンド・上場企業運営のファンドの中では、駅からの立地や木造築20年超である点など資産価値の下がりにくいさでは見劣りはするものの、劣後出資比率30%のインカム型で想定利回り4.5%は好条件

トモタクCF98号（新潟Ⅱ）

トモタクCF98号（新潟Ⅱ）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-12	先着式	0カ月	8%

魅力	・JR越後線白山駅から徒歩29分、JR信越本線新潟駅から徒歩30分の商業ビルを取得し、大規模修繕工事等を通じたバリューアップ後に売却するファンド・売却益確保が前提の事業ながら、売却先との売買契約締結済みであり、出口が見えている点は魅力

留意点	・マスターリース契約で賃料収入があるものの、実質的にはリノベ再販ファンド・売却契約はあるもののキャンセル可能性は有り、加えて大規模修繕を行うことを考慮すると、停止条件（大規模修繕等の完遂）に抵触した際に解除される等の可能性も考慮の上で投資判断を

渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2（優先・一般同時募集）

渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2（優先・一般同時募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-09	抽選式	12カ月	6%

魅力	・高級住宅街渋谷区松濤エリアの一棟の賃貸レジデンスを取得し、立退き交渉を通じてリノベ、再開発等の選択を可能とすることで、売却益の獲得をめざすファンド

留意点	・フェーズ２だが、①当初シナリオ（賃料増額によるバリューアップ）から大きく方針転換し、フェーズ１での売却計画から、フェーズ２で立退き行い、大規模リノベや再開発用地としての売却方針に変更となっていること、②立退きを経て物件取得額が14%高くなっていることを確認、納得の上で投資判断を

ＧＡＬＡＦＵＮＤＩＮＧ #２７（白金高輪）

ＧＡＬＡＦＵＮＤＩＮＧ #２７（白金高輪）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-09	抽選式	6カ月	3%

魅力	・東京メトロ南北線、都営三田線「白金高輪」駅まで徒歩４分の区分所有マンションを取得し、賃料収入で配当をめざすインカムゲイン型ファンド・好立地築浅インカム型、運営企業の自己資本比率70%超、劣後出資比率30%、と、安全性重視の投資家に魅力の高いファンド

GATES FUNDING 19号

GATES FUNDING 19号

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-09	抽選式	6カ月	8%

魅力	・新潟市旭町通に所在する更地を取得し、協業パートナー（AMAZING COMPANY社）が「ホームパーティーしたくなる高性能デザイン住宅」を建築後に売却するキャピタルゲイン型ファンド・2025年4月4日にプロジェクト第一弾、4月15日に第二弾ファンドを募集し、今回第三弾を募集する、ハイペースな新規事業チャレンジ

留意点	・プロジェクト成否はAMAZING COMPANY社の手腕による部分が大きい上、GATES FUNDINGでもこれまで実績がない様子のため、以下サイト等から確認の上で投資判断を https://www.amazing-company.jp/

利回り不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）

利回り不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-09	抽選式	12カ月	9.5%

魅力	・青森県の優良老人ホームとデイサービスセンターを取得し、運用するインカムゲイン型ファンド・売却益が出た場合、売却益の20%を投資家に配当する「利回りプラス」対応ファンドのため利回りが上振れる可能性有のため、想定利回りは9.5%+α（売却益の20%)

留意点	・ヘルスケア施設はオペレーターリスクが高いアセットであり、かつ、青森のヘルスケア施設のファンドは３件目となるため、オペレータに経営不振があった場合のファンド影響が大きくなっている点には留意

Rimple's Selection #100

Rimple's Selection #100

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-09	抽選式	6カ月	5%

魅力	・東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目駅」徒歩3分、「新宿御苑前駅」徒歩6分、「新宿駅」徒歩10分の区分所有マンションを取得、運用するインカムゲイン型ファンド・好立地築浅物件のインカム型、上場企業運営、劣後出資比率30%という安全性の高い設計で想定利回り5%という好条件ファンド

留意点	・これまでのRimpleに多かった複数物件への分散投資型ではないが、利回りが最近のほとんどのファンドで統一されていた2.7%より大幅に高いねらい目ファンド

FUNDROP　31号「東京都八王子市」賃料保証×再組成

FUNDROP　31号「東京都八王子市」賃料保証×再組成

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-05-08	抽選式	6カ月	8%

魅力	・JR中央線・横浜線「八王子駅」から徒歩30分、バス停から徒歩6分の借地権付き一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・マスターリース有、劣後出資比率30%で想定利回り8%という好条件・運用終了後の買取は原則運営事業者（または継続ファンドの再組成）

留意点	・ファンドのリスクとリターンのバランスが良いFUNDROPで利回りが高いということで、「借地権付建物（土地所有権無し）」、「駅からの距離有り」といった留意点は有

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