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660件

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SMART FUND99号（埼玉県越谷市）

SMART FUND99号（埼玉県越谷市）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-04	先着式	12カ月	5.8%

魅力	・東武スカイツリーライン「大袋」駅から自転車約7分の一棟アパートを取得し、賃料を原資に配当するインカム型ファンド・賃料保証と劣後出資比率10%で想定利回り5.8%となかなか

留意点	・駅から距離がある木造賃貸ながら、TSONでは標準的な条件

静岡・牧之原系統用蓄電池用地　EXITファンド

静岡・牧之原系統用蓄電池用地　EXITファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-11-01	先着式	7カ月	14%

魅力	・静岡県牧之原市の土地約約341.2坪を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・売却契約締結済み、野村屋の連帯保証、土地上で構築される蓄電池の担保などで投資家のリスクを抑制するキャピタル型ファンド・リセールで利回り向上

留意点	・本件では土地を借りて蓄電池の設置や試験等を野村屋の100%子会社が実施しており、野村屋が連帯保証をするという構造だが、野村屋の連帯保証額はヤマワケでファンド組成分だけでも巨額に膨らんでおり、そこまでの信用力があるかは投資判断時に投資家自らが見極めを・買主、野村屋がなんらかの事情で本物件の買取ができなくなった場合に、本ファンドが取得する「土地」自体の価値はファンド募集額より大幅に小さく、投資家の元本棄損額が大きくなるような可能性がないか、各投資家が良く考慮の上で投資判断を推奨

大阪レジデンス（城北・布施）

大阪レジデンス（城北・布施）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-31	先着式	36カ月	6%

魅力	・JRおおさか東線「城北公園通」駅まで徒歩約2分、Osaka Metro千日前線「新深江」駅徒歩約6分のマンション2棟を取得し、主に賃料収入を原資に（3.9%相当）配当するインカムメイン型ファンド

留意点	・倒産隔離スキームでは劣後出資比率が0%となる代わりに売却益が残った場合は投資家に分配する仕組み・ただし、物件取得時に5.5%、売却時に3.7%＋売却利益の20%の手数料をCREALが取る構造で、取得・売却時手数料は高めであり、想定利回り6%は売却益分も含めた想定である点には留意（物件取得時の手数料は前回の2.5%から5.5%に上昇している点も留意）

森林再生101号（愛知県刈谷市野田町・名古屋市緑区鳴海町）

森林再生101号（愛知県刈谷市野田町・名古屋市緑区鳴海町）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-30	先着式	8カ月	5.6%

魅力	・JR東海道本線「野田新町」駅徒歩約6分に立地する戸建て住宅３戸を取得し、売却することで配当をめざすファンド

留意点	・2025年1月竣工済みながら現状まで売却できていない物件であることは理解の上で投資判断を

系統用蓄電池用地　EXITファンド#12／リセール

系統用蓄電池用地　EXITファンド#12／リセール

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-30	抽選式	6カ月	20.5%

魅力	・愛知県豊橋市の土地約計1190.90㎡を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・売却契約締結済み、野村屋の連帯保証、土地上で構築される蓄電池の担保などで投資家のリスクを抑制するキャピタル型ファンド・リセールで利回り向上

留意点	・本件では土地を借りて蓄電池の設置や試験等を野村屋が実施しており、連帯保証をするという構造だが、野村屋の連帯保証額はヤマワケでファンド組成分だけでも巨額に膨らんでおり、そこまでの信用力があるかは投資判断時に投資家自らが見極めを・買主、野村屋がなんらかの事情で本物件の買取ができなくなった場合に、本ファンドが取得する「土地」自体の価値はファンド募集額より大幅に小さく、投資家の元本棄損額が大きくなるような可能性がないか、各投資家が良く考慮の上で投資判断を推奨

東京都北区岸町　新築ファンド／リセール

東京都北区岸町　新築ファンド／リセール

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-30	抽選式	8カ月	14.5%

魅力	・JR京浜東北線「東十条駅」から徒歩8分の土地76.62㎡と建築途中の建物を取得し、売却益で配当をめざすファンド・シンプルな戸建て分譲ファンドで想定利回り11.9%→リセールで14.5%に向上

留意点	・劣後出資がないため、ファンドで損失が生じた場合に投資家がダイレクトに負担

東京都小金井市＃45ファンド

東京都小金井市＃45ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-28	先着式	6カ月	6.5%

魅力	・国分寺駅から徒歩17分、武蔵小金井駅徒歩19分、複数の大学に近い一棟アパートを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・駅距離有り、劣後出資比率は5%と低めだが、インカムメイン型で想定利回り6.5%はなかなか好条件

留意点	・NOI利回りは現状で4.9%、満室想定で6.1%水準となっており、満額配当のためには売却益確保が前提である点には留意

三軒茶屋1丁目開発プロジェクトフェーズ1（キャンセル分追加募集）

三軒茶屋1丁目開発プロジェクトフェーズ1（キャンセル分追加募集）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-28	抽選式	13カ月	4%

森林再生100号（愛知県名古屋市昭和区田面町）

森林再生100号（愛知県名古屋市昭和区田面町）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-27	先着式	8カ月	5.6%

魅力	・地下鉄東山線「本山」駅徒歩約18分の立地で分譲住宅3戸を開発し、売却益で配当するファンド

留意点	・事業者にノウハウはあると想定されるものの、開発型で想定利回り5.6%は高いとは言えない

らくたま30号（ウエルシア茨城五霞店）

らくたま30号（ウエルシア茨城五霞店）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-24	先着式	12カ月	5.5%

魅力	・茨城県猿島郡五霞町のロードサイド店舗を取得し、運用するインカムゲイン型ファンド・物件のNOI利回りは総事業費の3.8%水準と、想定配当利回りに届かないが、劣後出資者の取り分を小さくする形で投資家配当5.5%を確保するファンド設計

留意点	・地方部のロードサイド店舗のためテナント退去時の空室リスクは高め　（現テナントのウェルシア薬局は2010年から継続出展している点はポジティブな情報）

Rimple's Selection #110

Rimple's Selection #110

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-24	抽選式	6カ月	2.7%

魅力	・京浜急行本線「大森町駅」徒歩6分、京急本線「六郷土手駅」徒歩6分の区分所有マンション2室に投資できるインカム型ファンド・劣後出資比率30%で安全性を高めたファンド

FANTAS repro PJ 第５２号【再募集ファンド】

FANTAS repro PJ 第５２号【再募集ファンド】

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-23	抽選式	2カ月	7.3%

魅力	・JR中央線「西八王子駅」から徒歩9分の一棟アパートを取得し、バリューアップ後に売却することで主に賃料を原資に配当をめざすファンド・現在運用中ファンドについて、早期売却時に利回りが向上するファンドとして再募集するもの・満額配当には売却益確保が必要だが、賃料表面利回り7.9%、NOI利回り6.9%となっており、この条件で劣後出資比率10%、想定利回り7.3%はなかなか好条件

留意点	・2ヵ月の短期運用

トモタクCF113号（水戸Ⅲ）

トモタクCF113号（水戸Ⅲ）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-23	先着式	12カ月	6.5%

魅力	・JR常磐線「水戸」駅から徒歩約13分に位置する一棟マンションに投資するインカム型ファンド・マスターリースと劣後出資比率10%でリスク抑制したファンド・「トモタクCF77号（水戸Ⅲ）」の再組成ファンド

SMART FUND98号（愛知県半田市乙川＜第1期＞）

SMART FUND98号（愛知県半田市乙川＜第1期＞）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-22	先着式	8カ月	5.6%

魅力	・JR武豊線「乙川」駅から徒歩約12分の立地でアパート2棟を開発し、売却することで配当する開発型ファンド

留意点	・TSONサイトでは「インカム型」となっているが、開発を伴い、竣工が2026年6月予定のファンドで、それまでは収益を生まないことには留意

東京都江戸川区西小岩　新築ファンド

東京都江戸川区西小岩　新築ファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-22	先着式	10カ月	12%

魅力	・JR総武線「小岩駅」から徒歩11分の72.01㎡（約21.7坪)の土地と建築中の建物を取得し、完成後に売却することで配当するファンド・シンプルな宅地分譲型ファンド

留意点	・劣後出資比率が無いため、ファンドでの損失発生時に投資家がダイレクトに負担・運営企業の自己資本比率が極めて低い点、償還遅延案件も抱えている点にも留意

Lives FUNDING#33（区分マンション×世田谷区）

Lives FUNDING#33（区分マンション×世田谷区）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-20	抽選式	12カ月	6%

魅力	・東急田園都市線「用賀」駅から徒歩9分の区分所有マンションを取得し、主に賃料を原資に配当するインカムゲイン型ファンド・駅近築浅物件のインカム型で劣後出資比率10%、想定利回り6%はなかなか好条件

留意点	・満額配当のためには売却益確保も必要な点には留意

NINE FUND Vol.11

NINE FUND Vol.11

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-20	抽選式	3カ月	9%

魅力	・「札幌」駅徒歩9分の立地で一棟マンションを開発して売却益で配当をめざすキャピタルゲイン型ファンド・売却契約締結済みであり、総事業費に占める劣後出資比率57%と安全性を高めた設計で想定利回り9%の好条件

SMART FUND97号（愛知県岡崎市下青野町＜第1期＞）

SMART FUND97号（愛知県岡崎市下青野町＜第1期＞）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-17	先着式	8カ月	5.6%

魅力	・JR東海道本線「岡崎」駅から自転車約17分の立地で一棟アパートを開発するキャピタルゲイン型ファンド・本フェーズでは建物完成までを実施し、継続ファンドで売却する前提

留意点	・96号に続いて97号もWebサイト上は「インカム型」となっていますが、開発フェーズのため賃料収入が入るわけではない点には留意

赤坂ホテル

赤坂ホテル

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-16	先着式	36カ月	6%

魅力	・東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ銀座線「赤坂見附」駅まで徒歩約3分、東京メトロ千代田線「赤坂」駅までは徒歩約4分のデザイナーズホテル（センチュリオンホテル）を取得し、主に賃料収入を原資に（3.4%相当）配当するインカムメイン型ファンド

留意点	・倒産隔離スキームでは劣後出資比率が0%となる代わりに売却益が残った場合は投資家に分配する仕組み・ただし、物件取得時に2.5%、売却時に3.7%＋売却利益の20%の手数料をCREALが取る構造で、取得・売却時手数料は高めであり、想定利回り6%は売却益分も含めた想定である点には留意

静岡・賀茂系統用蓄電池用地　EXITファンド

静岡・賀茂系統用蓄電池用地　EXITファンド

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-16	先着式	10カ月	14%

魅力	・静岡県の土地約882.58㎡を取得し、系統用蓄電池用地として売却することで配当をめざすファンド・売却契約締結済み、野村屋の連帯保証、土地上で構築される蓄電池の担保などで投資家のリスクを抑制するキャピタル型ファンド

留意点	・本件では土地を借りて蓄電池の設置や試験等を野村屋が実施しており、連帯保証をするという構造だが、野村屋の連帯保証額はヤマワケでファンド組成分だけでも巨額に膨らんでおり、そこまでの信用力があるかは投資判断時に投資家自らが見極めを・買主、野村屋がなんらかの事情で本物件の買取ができなくなった場合に、本ファンドが取得する「土地」自体の価値はファンド募集額より大幅に小さく、投資家の元本棄損額が大きくなるような可能性がないか、各投資家が良く考慮の上で投資判断を推奨

【トモタクMINI】トモタクCF105号（GEOSPOT元箱根）二次募集

【トモタクMINI】トモタクCF105号（GEOSPOT元箱根）二次募集

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-15	先着式	9カ月	7.5%

魅力	・現在運用中の64号ファンドで取得した土地上で、89号ファンドで開発した新築一棟貸し宿泊施設「GEOSPOT 元箱根」を取得し、主に売却することで配当するキャピタルゲインメイン型ファンド

・89号ファンド募集時の記載では「竣工は夏頃を予定しており、竣工後に売却する事業計画となります。」となっており、本件は売却時期が遅れてファンド再組成になったというものでもないのかもしれませんが、過去ファンドの事業計画からの進展や課題が一切記載されていない点は最近のトモタクの非常に悪い点ではないかと感じます
（建物竣工時期も2025.7末予定となっているが、内装造作やFFE設置など完了して稼働できる時期などは見えているのかどうか？）
・トモタクではリゾート系の売却遅れ事例もある点には留意
・8月8日から運用中のファンドにおいて、キャンセル分の再募集ということですが、全体の1/4近くが再募集とは？

みらファン第26号(栃木県那須塩原市)

みらファン第26号(栃木県那須塩原市)

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-14	抽選式	9カ月	5.8%

魅力	・建築用コンテナモジュール1台を1室に利用した独立客室を持つホテルに投資するインカム型ファンド・若干特殊性のある物件ながら、インカム型で劣後出資比率約20%を確保して、想定利回り6%は悪くない条件では

留意点	・みらファン12号ファンドの再組成ファンド・少し特殊なアセットなので売却時の流動性リスクについては留意

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

らくたま29号（本郷オフィスフロント）

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-14	抽選式	12カ月	5.3%

魅力	・東京メトロ丸の内線・都営大江戸線「本郷三丁目駅から徒歩4分、南北線「東大前駅」から徒歩10分のオフィスビルの4フロア312.97㎡を取得し、賃料と売却益を原資に配当するインカムメイン型ファンド・劣後出資比率33%で安全性を高めて想定利回り5.3%（短期売却時にアップサイド有）の好条件

SMART FUND96号（埼玉県戸田市戸田公園駅・千葉県千葉市...

SMART FUND96号（埼玉県戸田市戸田公園駅・千葉県千葉市...

募集開始日	募集方式	運用期間	想定利回り
2025-10-14	先着式	8カ月	5.6%

魅力	・JR埼京線「戸田公園」駅から徒歩約5分、JR総武線「新検見川」駅から徒歩約14分の立地でアパート２棟を建築し、売却益を原資に配当する開発型ファンド

留意点	・TSONのサイトではインカム型となっているが、2026年3月竣工をめざす開発型ファンド・融資併用で劣後出資比率も低く、開発型としてはリスク抑制が小さめで想定利回り5.6%は好条件とは言えない

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