みんなの年金38号ファンド詳細情報

ステータス	運用終了
想定利回り	8%
募集期間	2022-10-13～
運用期間	12ヵ月（2023-01-01～2023-12-31）
募集方式	先着式
タイプ
募集額	5,350万円
劣後出資額	600万円
融資調達額	0円
出資総額	5,950万円
劣後出資比率	10.08%

サービス名称	みんなの年金
事業者名	株式会社ネクサスエージェント
住所	東京都港区新橋1丁目11番7号新橋センタープレイス3F
TEL
上場有無	非上場
純資産	13億1,723万8,000円
自己資本比率	23.87%
経常利益	5億3,277万円
経常利益率	2.65%
決算年月	2025-12-31

みんなの年金口コミ掲示板

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ID:4604 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 21:17:38]

再組成なんですね。
正直確認が大変でここの中身まで追いきれませんが、そうなると、はっきり言えば、短期転売がうまくいかなかったものを、投資家会員を集めがてら、数カ月間のブリッジイメージでファンドに放り込んでいる感じなのかもしれません。

ただ、ワンルームの買取再販では8%のキャピタル益は普通に出ますね。むしろ平均で言えばもっとでないと事業としては成り立ちません。
決算の「売上高総利益率」相当の粗利をイメージすると良いかと思いますが、直近年では18%です。
しかも平均3〜4ヶ月で転売するようですから、年利換算にしたら。。。もっと出ます。
厳密にはこの業態の多くは、架電営業分のコストが高いので、営業利益ベースで見るべきで、営業利益率はもっと下がりますが、それでも営業利益率が5%強なので、年利で言えば15%水準の利益が取れているのかと。
1件数千万の物件を高速回転させて200億円売っているので、売れ残り物件は確実に出ますが、値段を下げて売るか、自社で一旦再買取することも容易な業態です。
保有不動産を安めにファンドに入れてもその分手元資金が入るため次の仕入れが滞らない、という事業モデルなので、クラファンとの相性は良いのかと思います。
（ローン組むにも手数料や抵当権設定が必要で、アップフロントも抵当権設定もいらないという意味で、高配当でも財務悪影響は小さい）
とは言え、過去には赤字も出していますし、損益分岐点ライン売上高は高めなので、在庫の回転、売上規模の維持拡大が重要な業態ですので、心配な方はあと1期決算を見て判断するのが良いと思います。

最後に余談ですが。
この粗利率が高い構造は、現物ワンルーム投資をやって失敗した投資家が、キャッシュフローマイナスに耐えられず手放さざるを得なくなり、結果事業者に安値で損切して売っているようなケースが含まれることがあり、このあたりは現物不動産投資家に嫌われるケースがあります。（実際、なかには荒い営業をやる人間が存在することもおそらく事実では、と。）
買取再販で事業者の粗利が出ている、という点をクラファン投資家は喜べるかもしれませんが、現物不動産投資を知る方には複雑な気持ちで見られる方もいるのでは、と思います。
もし現物不動産投資を考える際には、しっかり売却時の譲渡益への税金など含めた正しい事業収支シミュレーションの上でご検討をいただければ、と思います。
所得税率が40%などの高所得層や、相続税対策などでは不動産の価値は大きいと思うのですが、個人向け収益不動産は、誰にでも向くものでも無い面はありますので。

ID:4603 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 20:15:35]

管理人様

タロウ氏のⅩやブログを前から見ていますが売れ残り再組成のようです。
以前ブログにて写真付きで詳しく解説されていたのを見ましたが、今見ると探しきれませんでした。
恐らくタロウ氏的には、ファンドに出ている都心や一等地ですべてのファンドにそもそも8％が出せるわけがないという見立てみたいです。
ただキャピタル型の再組成も良いパターンと悪いパターンがあるということでしょうか。
事実決算も良くなっているのでそこまで気にしなくていいみたいですね。

ID:4601 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 19:00:54]

質問なのですが、「みんなの年金」で、ファンドに入れた物件が売れ残って再組成されているのでしょうか？
みんなの年金は最近サイト掲載したところで正直そのケースがあることを認知していませんでしたが、そのパターンがあるなら、あまり良くないな、とは思います。

が、この事業者の場合は高速回転で山ほど案件を入れて出す業態なの、正直それで事業運営に問題が出るか、という観点では全く問題にならないと見ています。
ファンドに入れる価格は、「市場価格で売れたら8%配当が出せる」と事業者が想定する価格になっているでしょうから、売れ残った際にその価格で事業者が書いとるのはまだ正当化されると思います。（市場価格で購入する分には制約はないため、市況悪化しなければ妥当）
その上で、この業態はやまほど物件を回転させますので、その後に損切して個人投資家などに売却する、としても、事業上影響はありません。（そんなものは一定比率で普通に生じている上で、トータルでの売上高営業利益率が出ます）

どちらかというと、怖いのは、わかちあいさん、トモタクさんのような、総売上や総資産に占める割合が大きいリゾートアセットの再組成かと思っています。
キャピタル型混在だったはずのものが売れずに再組成されているケースでは、投資家に満額配当するためには、事業者が市場価格で買い取って、その直後に、ファンドに値下げして売る（その差損は事業者が負担する）というお金の流れとなっている可能性があります。
こういった大きいアセット、かつ流動性が低いアセットでのキャピタル型での売れ残り再組成は、事業者の財務基盤を痛めるリスクもありますので、ずるずると再組成している状況のサービスについては、信用リスク面もしっかり見ていく必要があると思っています。
この２社は自己資本比率も低く、純資産とアセットの大きさのバランスを見ても、売れ残りのインパクトが小さくない可能性も感じますので。

最後はＴＳＯＮさんでしょうか。
木造アパートは新築プレミアム賃料が、テナント入れ替え時に下がるようなケースもあり、木造は耐用年数が短いので時間とともに価値が下がるケースがあります。
（よほどの都心一等地なら別ですが）
新築で売れなかったものを、再組成で新築時と同じ価格で売るのは難易度が上がるように感じます。
ここは過去に決算でいろいろあったり、赤字も経験しており、みんなの年金同様、損益分岐点ライン売上高がそれなりに高いので、売上が好調であることが黒字決算のために重要な決算に見えていますので、売れ残り再組成がそれなりにある現状が、決算にどう出るのかは、気になっています。

みんなの年金の次年度決算も気にはなりますが、それ以上に後者３つ再組成が多い事業者の次回決算の方が気になっています。

ID:4600 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 17:43:13]

管理人様

タロウ氏が呟いているのですが直近のファンドが1年前も同じ物件でファンドになっていて、いわゆるキャピタル型の再組成（売れ残りのバルク？）と思われるファンドが立て続けに出ているようですが管理人様の所感を頂けたら嬉しいです。

ID:4549 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:55:08]

すいません自分の書き込み読み直したらわかりずらかった
偶数月が運用終了から15日で償還
奇数月が運用終了からひと月＋１５日で償還
もしかしたら逆かも
２年前にこちらの掲示板で管理人さんにみんなの年金を聞いたものです
わたしも償還までが長すぎるので今はここは卒業しました
区分も何か嫌な予感がするので

ID:4548 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:01:12]

運用終了が奇数月と偶数月で償還日数がたしかまるまるひと月延びます

ID:4547 / 投稿者：管理人 [2026-05-15 17:57:33]

投資したいと思ったのですが、全く間に合わずでした。
組成頻度が高く先着式なのは魅力ですが、仕事を持っている人間には辛い募集開始時間ですね。

ID:4545 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 15:07:19]

177号、瞬殺でしたね。

ID:4543 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 10:32:37]

此処は運用終了から償還まで一月半と時間が結構かかるので、
これまで敬遠してきました。
今も償還に時間がかかる所には良いイメージを持てないです。

ID:4536 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 19:57:55]

みんなの年金をサイト掲載対象にしました。
決算や企業情報も記事掲載しています。
https://investors-eye.jp/minnano/

ID:4526 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 21:18:22]

4525様
そうですね、懸念点となる点は上げたものの、短期間のうちに倒産するようなリスクが高い決算では決してないですし、アセットも大きな損失が出にくいもので、良いのでは、と思います。
気になる点がゼロとも言えませんが、当サイト掲載サービスが自己資本比率低下やハイリスクアセットを増やしているケースが増えている中では、サービス、ファンドの安全性や、リスクに対するリターンは相対的に高いサービスだと思います。
今日のファンドもすぐに完売になったようですが、ファンド組成頻度も高く、投資先に加えると分散投資がしやすくなりそうですね。

ID:4525 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 20:12:43]

管理人様

解説ありがとうございました。少なめに投資していき、今の金利上昇や市況悪化を乗り越え来期もいい決算であれば、ある程度投資していくのも良さそうですね。

ID:4524 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 13:16:51]

4522様
ファンドの中身も本業のワンルームマンション再販ですね。
都心とも言いませんが、程よい立地で旧耐震でもなく、販売力もあるワンルーム事業者が運営するファンドですので、劣後出資比率10%も含め、大きな損失が出るリスクが抑制されて想定利回り8%は、かなり好条件じゃないですかね。
買い手はローンを前提にキャッシュフローもしっかり見ますので、金利上昇で価格相場が下がるリスクはありますが。
（そのリスクは事業者も一定は織り込んでいると思いますし、劣後出資比率も一定ありますので、大きな損失が出る、ハイリスクファンドとまで見る必要はないかと思います。）

ID:4523 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 12:56:41]

4522様
決算確認しました。
2期連続黒字ですので、無理に決算を作らなくとも、自然体の実力でこの水準の利益が出る体制ができたと見てよさそうですね。
売上高と在庫を見ると、回転も悪化していないようです。

懸念があるとしたら、売り上げの伸びが1.21倍に対して経常利益が1.14倍と、売り上げの伸びに追いついていません。
売上高総利益率または販売管理費（以前と業態が変わっていなければ人件費でしょうか）が足を引っ張っており、おそらく損益分岐点ライン売上高も上昇しているかと。
回転が悪化するような状況が生じれば再度利益減になる可能性は有りそうですが、純資産が13億円まで積み上がっているので、総じて数値は良くなったと思いますので、別途サイト掲載検討したいと思います。

なお、短期間で債務超過に陥るようなリスクは低いとは思いますが、金利上昇でワンルームの市況悪化につながるリスクもありますので、慎重を期すならもう1期決算を見る、という考え方もありそうですので、金利影響なども考慮して投資判断いただければ幸いです。

ID:4522 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 11:24:49]

管理人様

お待たせしました、みんなの年金の直近決算が出ております。
所感を頂けたら嬉しいです。