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K-FUND3号は隣地を取得済み(合計53㎡と狭小ながら)という条件で想定利回り13%、劣後出資比率10%はなかなか好条件

【2026-05-01】
評価

都営大江戸線「両国」駅から徒歩9分、JR総武線「錦糸町」駅から徒歩13分のマンション開発用地転売ファンド

本ファンドが取得する不動産は、都営大江戸線「蔵前」駅徒歩3分、東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩7分の土地26.50㎡と、好立地ながら、かなり狭小な土地となっています。
ただし、既に取得済みの隣地と一体(53.0㎡)で売却することが可能な状態となっていることから、一体での売却により売却益を原資とした配当をめざします。

隣地と一体とはいえ53㎡の土地では大型のビルやマンションには適しませんし用途は限定されそうですが、元の26.5㎡という状態よりは用途が広がり、例えば低層な店舗ビルなどの用途が想定できそうです。
(土地の規模を考えると容積率500%を最大限活用することは容易ではなさそうですが。)

狭小地ということで売却先にも一定の制約はありそうですが、劣後出資比率10%で、ファンドで10%の損失が生じた場合も損失は運営事業者が負担する商品設計となっています。
既に隣地との一体売却を可能とした状態で、想定利回り13%、劣後出資比率10%は、なかなか好条件ではないでしょうか?

「K-FUND」とは?

2025年10月にサービス開始した不動産クラウドファンディングサービスです。
老舗の不動産クラファン事業者が資金調達に苦戦する中、配当利回り10%を超えるハイリターン型サービスとして登場したことで、不動産クラファン愛好家からも、同業者からも注目を集めているのではないか、と思います。

不動産クラファンに逆風が吹くタイミングでサービス開始しただけあって、サービス運営事業者の本業とのシナジーが非常に大きいサービスとなっています。
サービスを運営する株式会社カワムラ建設の得意な事業は、空き家や老朽化アパートを買い取り、権利調整や更地解体などを行った上で、再開発用地として、デベロッパー等に再販する事業です。(いわゆる地上げ屋)

一旦空き家やアパートを買い取るためにはキャッシュが必要です。
空き家やアパートを担保に融資を引くこともできるケースがありますが、満額は引けませんので、手元キャッシュが足りないと、仕入れができません
この不足する資金をクラウドファンディングで調達することで、これまでよりも大型の案件にチャレンジしたり、より多くの案件を並行して推進することができます。

想定利回り10%程度の高いリターンのファンドが提供されるようで、投資家にとっては、事業者の得意事業に投資できて利回りも高いというメリットがあり、うまくガバナンスが効けば、投資家と事業者がWin-Winになれる可能性を占めたクラファン事業モデルと言えると思います。

サービス開始当初は、クラファンによる資金調達により、急激に取得物件を拡大し、自己資本比率の低下やプロジェクト推進リソースの不足などが生じないか心配したのですが、今回が2号ファンドということで、闇雲に事業規模を拡大するというよりは、資金調達手段の多様化の一環、という位置付けなのかもしれません。
(もしそうなら、投資家にとっては安全性とのバランスが良い、かなり魅力的なサービスになる可能性も感じます。)

ファンドの魅力

・都営大江戸線「蔵前」駅徒歩3分、東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩7分の土地26.50㎡を取得し、既に取得済みの隣地と一体(53.0㎡)で売却することで配当をめざすファンド
・既に隣地を取得済みであり、一定のまとまった土地として売却できる準備ができた状態で、想定利回り13%、劣後出資比率10%はなかなか好条件

留意点

・隣地とあわせても53㎡と用途は限定される土地である点には留意

ファンド基本情報

浅草エリア 事業用地売却ファンド (K-FUND3号)
浅草エリア 事業用地売却ファンド (K-FUND3号)
ステータス 募集中
想定利回り 13%
募集期間 2026-05-11 12:00:00~
2026-05-20 23:00:00
運用期間 6ヵ月(2026-06-01~2026-11-30)
募集方式 抽選式
タイプ キャピタル
募集額 4,050万円
劣後出資額 460万円
融資調達額 0円
出資総額 4,510万円
劣後出資比率 10.2%

対象不動産情報

物件タイプ1 土地
物件タイプ2 商業
権利 所有権
建築年月 0000-00-00
物件情報 ・都営大江戸線「蔵前」駅徒歩3分、東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩7分の土地26.50㎡
固有リスク

ファンド運営事業者情報

サービス名称 K-FUND
事業者名 株式会社カワムラ建設
住所 神奈川県横浜市中区住吉町1丁目1番地 第三柳下ビル
TEL 045-211-6704
上場有無 非上場
純資産 4億3,980万4,000円
自己資本比率 24.28%
経常利益 2,314万円
経常利益率 2.23%
決算年月 2025-06-30

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ID:4498 / 投稿者:匿名投稿 [2026-05-08 14:35:06]
もう償還ですか?倍率も高いし、部分当選ですとあまり旨味がないですが本当に堅実ですね。ここはAGからも金借りてますがかなり慎重だと思いました。
ID:4374 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-20 19:53:36]
設立直後の新規会員獲得キャンペーンも兼ねた好条件案件ですから
出資者数も欲しい、高額出資者も囲い込みたいが為の案分ですかね
落選者がいるってことは最低1口当選はやらずに
3口以下は抽選で1口当選にしたのかも
ID:4372 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-20 13:43:14]
倍率で案分のようですね
ID:4369 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-20 13:35:41]
私は200万円応募で50万円部分当選でした。
Xを見ていると外れた人もいるようで当選確率がわかりませんが、当選者は1/4くらいの額の方が多いのかもしれませんね。
ID:4363 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-20 12:47:50]
まったく私と一緒です
ID:4362 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-20 12:23:09]
別に一人一人に回答しなくてもいいのに負けず嫌いなんでしょうね。

抽選の結果8口当たった。300万申し込んでたけどこんなもんだと思ってます。寧ろ全額当たると他に投資できなくなるからこれでいいです。
ID:4357 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-19 07:48:26]
4352
匿名掲示板で聞いても答えは出ないですよ。
運営に問うて、その結果によりご自分で決めるしかないです。

ID:4356 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-19 01:54:52]
疑いすぎ、そんな不安なら国債か定期預金をお勧めします

2025年10月サービス開始の募集2案件目で資金繰りうんぬん?
違法、詐欺前提で話してアドバイスしても『私はそんなことない』と否定する
ご自分で結論もってるなら他人にアドバイス求める必要はない
ID:4355 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-19 00:37:03]
正直抽選にしておいて、募集額を上回る額集めてしまうという発想はなかったですね。
口座を分けて管理しているはずなので、何かの機会で行政に口座を確認されたら、逃れようがない、というリスクを背負うことになります。
業者にとってはリスクが高く、それを最後にお金を集めて逃走する、くらいの状況にならない限り、リスクに対して得られるものが小さすぎるんでは?
そこまで疑ってかかると、全ての不動産クラファンに投資できない気がします。
ID:4354 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-18 23:38:10]
1億くらいですよね。正直この金額でほか流用するにしても飲み会行くとかその程度で大勢に影響なしでしょう。ここがこの倍率になるのは1回めに入れた人ならわかると思いますので心配なら入れなければいいと思います。1回目はすばらしい対応ですぐに早期償還されました。
ID:4353 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-18 23:28:48]
その視点でリスク回避しようと思うと、抽選式ファンド、特に倍率が高いファンドは全てリスク有ということになりますね。
SNSなどで当選、落選などの情報交換がされる時代ですので、投資家が指摘のリスクを避けるには、掲示板やSNSでの情報交換が一つの手段でしょうか。
それも嘘を書かれたおしまいで、どこまでやっても疑心暗鬼を解消しきることは難しそうですが。
ID:4352 / 投稿者:4325 [2026-04-18 22:34:10]
4334様。

>抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。

私はそんな事はないと考えています。
まとまった額が必要だからといって相場とかけ離れた(と感じる)高い金額を設定すると、
そんな高値で売れるのかと不安に感じて出資を躊躇う人が出てきたりする可能性があるからです。
例えばダーウィンファンディングの掲示板を見て頂ければ分かりますが、
ある程度条件が判明すれば募集金額が妥当ではないと考える人も出てくるようですし、
それなら落選分の応募を当選したように装って振り込ませたほうが良いのでは、と。
このような事が実際に可能かどうかは分かりませんが、
ヤマワケエステートが行政処分によって分別管理を徹底していなかった事が明らかになってますし、
資金繰りが悪化して追い詰められた状態になれば有り得るのではと思いました。
ID:4337 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-18 09:05:03]
問い合わせようが、真実は分からないので、各々の感じ方次第ですね。

4325
私も記録していて、勝手に変更したなと思いました。
時間も変更しており、初めの日付が単なるミスではないのかなと捉えています。
投資するにしても、自己ルール通りにという感じですかね。
ID:4336 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-18 08:45:16]
まあミスなんだろうけど騒ぐほどのことじゃないだろ
経験不足で曜日を取り違えただけ

20日の抽選なら応募は(金融機関が絡まないので)土日も受け付けられる
なので19日締め切りが可能(立ち上げ直後なので少しでも応募期間を長くして多くの申し込みが欲しいとの意図は読み取れる)

30日運用開始なら銀行の前営業日までに入金が必要、29日は祝日なので28日が入金期限になるのは当然。

公表後に日程を変更したならその旨を記載すれば良かったのに
こっそり修正したのが悪手だっただけ
ID:4334 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-18 01:51:56]
抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。
ID:4332 / 投稿者:管理人 [2026-04-18 00:58:24]
入金期限も変更されているのですか。
このあたり、何を許容して何を許容しないか、は、それぞれ異なると思いますので、懸念があれば投資しないのも選択かと思います。
ID:4331 / 投稿者:4325 [2026-04-18 00:24:05]
管理人様。
回答ありがとうございます。
そのような可能性も考えられるのですね。
ただ、募集期間が延長された?にも関わらず入金期限のほうは早く?(当初の4月29日から4月28日へ変更)なっているので、
どうしても懸念を払拭出来ません。
とりあえずK-FUNDに問い合わせをしてみたので回答を待つ事にします。
(仮に資金流用目的だったとしても素直に認める事は無いと思うので、気休めにもならない事は分かっていますが)
ID:4326 / 投稿者:管理人 [2026-04-17 22:45:31]
4325様
当サイトのファンドデータは、定期的にデータを収集してデータ更新を勝手にしているため、10日時点の締め切り日まで残していない状態です。
締め切りが延びる理由としてはいろいろ考えられますが、単に反応が良いので、この機会に会員をたくさん登録してもらって、以降のファンドの募集が円滑になるようにする、という期待を持つ場合も考えられるかと思います。いろいろな可能性が考えられますね。
ID:4325 / 投稿者:匿名投稿 [2026-04-17 22:31:55]
管理人様。

https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=k-fund-project-1775627182&service_id=k-fund

上記ページに記載されているK-FUND2号の募集期間は「4月19日の23時まで」となっていて、ページの作成日が「2026-04-10」のようなので、
4月10日の時点で募集期間は4月19日の23時までだった、という事でしょうか?
私は投資予定ファンドの募集期間をメモしており、その内容によれば募集期間は「4月17日の19時まで」で、
数日前に公式サイトで見た時にも「4月17日の19時まで」だったと記憶しています。
また調べたところ、複数のサイトで「4月17日の19時まで」という情報が見つかりました。

https://gokuraku.io/funds/12571/
https://slwatch.net/fundlist/detail/?id=kfund-1775545471

私の記録と記憶、そして上記のサイトなどが間違っていた可能性もあります。
ただ、早い段階で応募率が100%を超えていて延長する合理的な理由が無いのに最近になって募集期間を延長したのだとすると、
嫌な想像をしてしまいます。(資金流用目的でファンドに必要な額以上のお金を集める為に延長した?)
管理人様以外でも募集期間が変わった?事を認識している方が居ましたら知らせて頂けると助かります。
ID:3919 / 投稿者:匿名投稿 [2026-02-27 18:29:55]
非常に手堅いですね。早期償還すれば実質年率高くても本当に一時的なブリッジに過ぎなかったということ。非常に健全でほかの怪しげなクラファン業者のお手品のようでした。
ID:2685 / 投稿者:管理人 [2025-11-01 15:36:50]
ご指摘ありがとうございます。再計算させたら正常になりました。
(スコアは毎日自動更新しており、その時間帯だけ何かデータがおかしかったようです。原因がまだ特定できておりませんが。)
ID:2684 / 投稿者:不動産クラウドファン愛好家 [2025-11-01 14:56:18]
レーダーチャートが少し違ってるかと思います。
ID:2566 / 投稿者:管理人 [2025-10-17 00:04:44]
ご指摘ありがとうございます。対応しました!
ID:2565 / 投稿者:匿名投稿 [2025-10-16 23:00:27]
1号が募集前になっています
ID:2532 / 投稿者:管理人 [2025-10-15 20:21:42]
私は100万応募で10万円当選です
外れた方も多いみたいなので、当たってラッキーなんですが、欲を言えばもう少し。。。
ID:2530 / 投稿者:不動産クラファン愛好家 [2025-10-15 14:30:35]
私は100万入れて全部落選です。なかなか厳しいね。これから、状況見て行く必要ありますね。
ID:2529 / 投稿者:匿名投稿 [2025-10-15 12:50:51]
1口だけ当選。10万円。3ぱ、3000+5400 ならいいか。300万円入れて倍率が10倍超えてますもんね。管理人様は如何でしたか?