名前：
コメント：
ID:4560 / 投稿者：レオ [2026-05-17 07:11:33]
管理人様
ご返信ありがとうございます。
なるほど、物件の売却は各社の自力がひつようなのですね。
クリアルの先週金曜日の決算では、自己資本比率が２５％程度に上がっていました。SBI他からの資本増強と3号、４号でのオフバラの効果のようですね。
イチ投資家としては、やはり手数料を下げてほしいのと、物件が開発物件ではなく、収益物件にして欲しいです。私はかれこれ１年ほどクリアルには投資していません。
余談ですが、COZUCHIにも投資を見合わせています。武藤さんの最近の顔出しでのマーケが好きじゃないです。
ALTERNAの大宮の案件ですが、２００６年にREIT投資法人が約６１億円で取得、２０１５年に約５８億円で売却しています。REITが損切りしたんですね。（リーマンショックのせい？）
今回ALTERNAは底地を約７９億円で取得しているようですが、かなり割高で買っているような気がしています。
何かしら理由があるものと推測しますが。。。
ID:4559 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 22:18:18]
SBIは資金調達面では支援ができるでしょうが、物件の売却フェーズでは各事業者の自力が求められるかと思います。
案件のロットにより売買チャネルも違ってきますので、そのあたりは良く見る方が良いかと思います。
同業者がクリアルを褒めるのは、「事業として成り立っているから」「そのために必要な仕入れ/販売リソースとガバナンスをしっかり確保している」あたりではないですかね。
資産価値の下がりにくいアセットを扱うことで最大想定リスクを限定しつつ、投資家にはそれなりの配当を維持し続けており、仕入れの目利きと売却力は大したものですね。
その上で企業としての利益もしっかり上げて成長しているのはすごいことだと思います。
ID:4558 / 投稿者：レオ [2026-05-16 21:04:22]
管理人様
クリアルについては、SBIの出資で案件規模が大きくなることを期待しています。
但し対象はほとんどがホテルになるようなことを前期の決算説明資料にありましたね。
rengaを展開するデジタル証券会株式会社もSBI傘下になったので、この期にSBIを軸にSTの規模と組成頻度の向上があれば良いな、と思っています。
とはいえ、クリアルが手数料を下げる可能性は低い気がしますが。。。
個人的に不思議なのは、私が知っている不動産クラファン運営会社の人達は口を揃えてクリアルを持ち上げます。
うまく会員を増やして、手数料を上げて利益を出しているので模範生なんですかね。
ID:4557 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 20:46:27]
クリアルは既にSTとほぼ同じ商品を不動産クラファンでやっているのですが、ロットが小さいためにAMフィーが高いという問題があるので、信託受益権にすると更に手数料が高くなります。特にロットが大きいものをSTで扱うのですかね。
投資家の層が異なるので市場開拓手段、マーケ的意味合いだけかもしれませんが。
ID:4556 / 投稿者：レオ [2026-05-16 20:19:30]
管理人様
ご返事ありがとうございます。
STの事業に参入する事業者も増えていきそうなので、これからに期待ですね。
一部のファンドはODXで取引できますが、出来高が極めて小さく取引がなかなか成立しませんね。
来年はクリアルも参入するようですし、今後の市場動向がどうなるかですね。
ただ足元の不動産を取り巻く状況が厳しくなってきたので、中期投資は要注意かもしれないと考えています。
ID:4555 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 19:47:51]
不動産STも投資検討対象です。
なのですが、ALTERNAは入金後抽選方式で、入金して外れたことと、募集開始まで目論見書が見えないため最近は全く見られていません。
STは3年から5年くらいの運用期間ですが、ご指摘通り売却先のセカンダリー市場が必要で、REITに入るアセットならイメージしやすいですが、ロットも大きいため、REITに入りそうにないアセットは注意が必要かもしれませんね。
まぁ、STはどこもアセマネのプロがやっていますので、遅延のリスクがゼロではないものの、見通しが全く立たない状態にはそうそうならない気がしますが。
（不動産クラファンと異なり、投資運用業か助言業が必須で求められる体制が違いますし、何よりアセットは収益を生んでいる大型物件で、資産性の安定したものが多いですから。）
ID:4554 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 19:30:11]
ここはそこまで悪気はないでしょう。案件も値段さえ下げれば売れそうですし、某ニセコ案件とは違いそうです。あちらの法解釈は契約は円満に終了して清算期間に時間がかかってるだけとのことですので。
ID:4553 / 投稿者：レオ [2026-05-16 18:26:46]
管理人様
お久しぶりです！といっても４カ月程度のご無沙汰ですが。また現れてごめんなさい。
質問があり投稿しました。
管理人様はSTには投資をしていないのでしょうか？
現時点では１案件の規模が各社小さく、まだメリットを感じませんか？
あとはやはり劣後出資がある不動産クラファンのほうが投資家にとってメリットがあると思いますか？
ALTERNAは最近組成頻度が上がっていますが、案件がしょぼいなっていうのが私の個人的な感想です。
最新案件のイオン大宮はいったい売却先は誰を想定しているのかとても疑問です。
STについてのご見解を頂けたら幸いです。
ID:4552 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 13:18:18]
運営からの認識が開示されていますね。
・運用期間終了時の通知義務を果たしていないことを認める
・償還、配当時期は2027年4月30日に仮置き
売却および資金化までの期間を踏まえた最大想定期間として設定するものとの補足あり
いずれも気になっていた点ですが、最低限、契約や法律に則した説明になっているようで、このあたりの法的整理の時間がかかったのですかね。
記載にある通り、「これ以上の遅延を防ぐため、工程管理を徹底し、売却決済の早期実現」に向けて全力を上げて取り組んでいただきたいところです。
https://info.wakachi-i.jp/2026/05/16/%e3%80%8c%e3%82%8f%e3%81%8b%e3%81%a1%e3%81%82%e3%81%84%e3%83%95%e3%82%a1%e3%83%b3%e3%83%89%e6%97%a7%e8%bb%bd%e4%ba%95%e6%b2%a2%e5%a4%a7%e6%a8%b9%e3%81%ae%e6%a3%ae%e3%80%8d%e3%82%b7%e3%83%aa%e3%83%bc/
ID:4551 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 11:19:20]
いまのところ現金還元を止める感じはないね
今日も重要なお知らせで
『本日償還の43号および25日償還の42号を運用中の方は切替特典の申込みが可能です。』
とある。まあ最大の還元率といっても
それを得る為の投資額がどんどん上がってはいるけれども
変更になっているのは物品提供のＨＰ特典が
指定品目からカタログギフトで選択出来る様になったこと
カタログギフトになったことで投資額の5％が特典と明示されたこと
前は定価換算で10％越えとか多数あったから正常化への動きではある
とは言っても常時5％は異常な水準ではある
（投資額の5％だから運用期間6ケ月なら年利換算だと10％ではあるけど）
そしてまたアンバサダーが交代した
ID:4550 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 00:30:40]
>>4450
>・マーケティングを一元化されるため、広告や特典は遵法性と効率性の高いものにシフトする可能性
ここの現金特典、むちゃくちゃだったしね
ヤクザの博打みたいなことしてた 野球賭博
ID:4549 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:55:08]
すいません自分の書き込み読み直したらわかりずらかった
偶数月が運用終了から15日で償還
奇数月が運用終了からひと月＋１５日で償還
もしかしたら逆かも
２年前にこちらの掲示板で管理人さんにみんなの年金を聞いたものです
わたしも償還までが長すぎるので今はここは卒業しました
区分も何か嫌な予感がするので
ID:4548 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:01:12]
運用終了が奇数月と偶数月で償還日数がたしかまるまるひと月延びます
ID:4547 / 投稿者：管理人 [2026-05-15 17:57:33]
投資したいと思ったのですが、全く間に合わずでした。
組成頻度が高く先着式なのは魅力ですが、仕事を持っている人間には辛い募集開始時間ですね。
ID:4546 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 17:25:34]
97号（+102号）
最終利益分配金配当日が5月18日だと
当初想定は2ケ月半後の7月31日だったのに
運用終了日からわずか4日で償還及び配当支払いは資金効率が良くてありがたい
深読みすると募集状況が悪化しているので返せるものは即返すから
投資家にやさしい当社の次の案件に応募してねって事か？
ID:4545 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 15:07:19]
177号、瞬殺でしたね。
ID:4544 / 投稿者：管理人 [2026-05-15 12:46:18]
4542様
「会員登録済みの場合はこちら」というリンクを設けましたので、自動での画面遷移前にこちらをクリックいただけますでしょうか。
（リンク先は、ファンド一覧ページにさせていただきました）
ID:4543 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 10:32:37]
此処は運用終了から償還まで一月半と時間が結構かかるので、
これまで敬遠してきました。
今も償還に時間がかかる所には良いイメージを持てないです。
ID:4542 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 10:23:22]
「公式サイトへ」をタップした際の移動先を、
事業者の公式トップページにして欲しいです。
プロモーションページでは使い難いので。
ID:4541 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 08:59:02]
自分は間に合わず現在キャンセル待ちです。
ID:4539 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 08:50:57]
4/30に運用終了し、6/30に償還予定であった3本のファンドに投資していましたが、一昨日・本日と立て続けに償還されました。
1ヶ月半も早まっています。
ブランクが短くなるのは投資家にとってはありがたいことですので、今後にも期待したいところです。
ID:4538 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 04:08:30]
2026年05月13日付け掲載のTOMOTAQU TOPIX
『初心者が選ぶべき不動産クラウドファンディング案件の見方
5つの重要チェックポイントで失敗を回避』が自己否定ばかりで笑う
ID:4537 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 01:26:25]
断定はしませんが常識で考えてもやってることは分かってるのでは？
ID:4536 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 19:57:55]
みんなの年金をサイト掲載対象にしました。
決算や企業情報も記事掲載しています。
https://investors-eye.jp/minnano/
ID:4535 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 18:11:33]
97号の募集時はインカム4.5%＋キャピタル2.5%のトータル7%で募集していますので、売却益が出ないなかでの満額配当は、単純計算すると劣後分の配当ゼロでも計算が合わなさそうに思うのですけどね。不思議です。
これはわかちあいのリゾートなどでも起きているのですが、投資家有利な着地はありがたいものの、こういうケースではより透明に、収支内訳を広く開示するくらいの姿勢にしてもらえると安心しやすいのですが。
ID:4534 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-14 15:41:57]
97号（+102号）はインカム+キャピタルで7％のはずが
（分配率(税引前)）7.0%（年利）予定通り
本ファンドにおける分配原資は、マスターリース契約に基づく固定賃料収入に加え、
実際の運用により得られた賃料収入等を含めております。
また、当該期間におけるインカム収入が優先出資に対する
配当相当額を上回っていることから、優先出資者の皆様には、
予定どおり年利7.0％（税引前）の分配を実施いたします。
劣後分を放棄する形でインカムのみで予定通りの配当実施
インカムのみで配当出来るならキャピタル分が劣後（運営会社）の取り分？
123号が後継で同額、同利回りだから実質1年延長で満額配当は後付け理由？
ID:4533 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-14 14:57:10]
97号先行当選して入金済です。
今までも全部少額でしか運用していませんが無事償還されています。
ID:4532 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 17:13:00]
4531様
コメントありがとうございます。
私の出資の考え方は以下のような感じです。とはいえ、手元資金のだぶつき具合によっても差が出ていますので、ファンドからの償還が続く中で抽選に外れ続けると、投資額が大きくなりがちです。
○サービスごとの上限額
・基本は1サービス100万円まで
・損失リスクが低いと感じたサービスは最大300万円～400万円くらいまで（損失に加えて、最大想定損失を重視）
○1ファンドごとの出資額
・基本は1ファンド100万円応募
・上限額が多めのサービスの中で、リスクとリターンのバランスが良いと感じたファンドには、150万円～200万円応募する場合あり
（手元資金にもより）
ID:4531 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-13 11:38:47]
管理人様
長文のことで謝らないでください。長文の方が細かい内容まで把握でき、凄く勉強になります。
あと変な質問ですが管理人様が1案件に150万で出資されているのをみます。こちらの勝手な解釈で中途半端な出資額のような気がしますが、何かしら理由がありますでしょうか？
答えは当然その案件から導き出された出資額だとは思いますが、例えばなぜかこの出資額だとよく抽選に当たるとか(笑)あれば面白いなと思いまして。。
ID:4530 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 08:50:07]
長文ですいません。
賃料を原資に配当するインカム型ファンド、と、ファンドの収支自体はシンプルなんですけど、オペレーター＝親会社の事業の成功、継続にかける面があるので、物件の質とか鑑定評価とかより、親会社の決算詳細や事業計画（特に投資計画）をみることが重要かと思います。
ID:4529 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-13 08:38:52]
管理人様
CONDO・・・やはり総合的に見て色々と難儀ですね。。素人の私には難しそうです。
オープン記念利回りにて少額でやってみるか、、ありがとうございました。
ID:4528 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 00:41:13]
4527様
見る限り、ヘルスケア系のアセットを所有し、賃料を原資に配当するインカム型ファンドを扱うサービスのようですね。
すいません、私はこれを評価する知見が無いんで、当サイトでは扱えないと思います。
投資検討の際に確認できると望ましいポイントとしては、「テナントとなるオペレーターの信用力や事業戦略」だと思います。
1社のテナントの収入に依存する物件であり、かつ、物件が生む収益は、オペレーターの経営ノウハウに大きく依存します。
ヘルスケア系企業でも倒産は決して珍しくありませんので、本サービスでは親会社がオペレーターということで、オペレーターである親会社の決算もセットで開示する方が良いんじゃないかな？と思います。
（特に本件は親会社の本社機能も持つ建物を子会社のクラファン会社に売却し、10%以上の配当原資を生むだけの賃料を支払うというスキームを作るようで、銀行融資がつかない事情もあるのでは、と感じますし。）
また、親会社がオペレーターということはメリット/デメリットがありますし、利益相反関係もありますので、事業者の言い分をその通り見るより、本来は投資家自身がクロス検証することが望ましい事業構造かと思います。（正直これは難しいと思いつつ。。。）
利益相反で言えば賃料水準等の利益相反もありますが、親会社にとっては出店加速で経営にレバレッジをかけられる事業メリットがある一方、投資家がその資金を拠出する関係です。
前述の通り、本件は本社ビルをファンドに入れて現金化（場合によっては利益確保）するものですが、クラファンサービスまで立ち上げる以上、今後キャッシュを多く必要とするような事業構想があるのだと思いますので、その中身（店舗拡大計画等？）が今後開示されるようであれば、投資判断の材料になるかと感じます。
ID:4527 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 21:49:26]
管理人様
CONDOという新手の不動産クラウドファンディング出てきましたがスキームがさっぱり分からないので是非とも解説頂けたら助かります。
ID:4526 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 21:18:22]
4525様
そうですね、懸念点となる点は上げたものの、短期間のうちに倒産するようなリスクが高い決算では決してないですし、アセットも大きな損失が出にくいもので、良いのでは、と思います。
気になる点がゼロとも言えませんが、当サイト掲載サービスが自己資本比率低下やハイリスクアセットを増やしているケースが増えている中では、サービス、ファンドの安全性や、リスクに対するリターンは相対的に高いサービスだと思います。
今日のファンドもすぐに完売になったようですが、ファンド組成頻度も高く、投資先に加えると分散投資がしやすくなりそうですね。
ID:4525 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 20:12:43]
管理人様
解説ありがとうございました。少なめに投資していき、今の金利上昇や市況悪化を乗り越え来期もいい決算であれば、ある程度投資していくのも良さそうですね。
ID:4524 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 13:16:51]
4522様
ファンドの中身も本業のワンルームマンション再販ですね。
都心とも言いませんが、程よい立地で旧耐震でもなく、販売力もあるワンルーム事業者が運営するファンドですので、劣後出資比率10%も含め、大きな損失が出るリスクが抑制されて想定利回り8%は、かなり好条件じゃないですかね。
買い手はローンを前提にキャッシュフローもしっかり見ますので、金利上昇で価格相場が下がるリスクはありますが。
（そのリスクは事業者も一定は織り込んでいると思いますし、劣後出資比率も一定ありますので、大きな損失が出る、ハイリスクファンドとまで見る必要はないかと思います。）
ID:4523 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 12:56:41]
4522様
決算確認しました。
2期連続黒字ですので、無理に決算を作らなくとも、自然体の実力でこの水準の利益が出る体制ができたと見てよさそうですね。
売上高と在庫を見ると、回転も悪化していないようです。
懸念があるとしたら、売り上げの伸びが1.21倍に対して経常利益が1.14倍と、売り上げの伸びに追いついていません。
売上高総利益率または販売管理費（以前と業態が変わっていなければ人件費でしょうか）が足を引っ張っており、おそらく損益分岐点ライン売上高も上昇しているかと。
回転が悪化するような状況が生じれば再度利益減になる可能性は有りそうですが、純資産が13億円まで積み上がっているので、総じて数値は良くなったと思いますので、別途サイト掲載検討したいと思います。
なお、短期間で債務超過に陥るようなリスクは低いとは思いますが、金利上昇でワンルームの市況悪化につながるリスクもありますので、慎重を期すならもう1期決算を見る、という考え方もありそうですので、金利影響なども考慮して投資判断いただければ幸いです。
ID:4522 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 11:24:49]
管理人様
お待たせしました、みんなの年金の直近決算が出ております。
所感を頂けたら嬉しいです。
ID:4521 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 10:53:02]
開発が予定以上に長引くとの判断なら1年程度で再募集するより他の資金調達を選択する、
資金調達の目途が付けば早期償還で借り換えを実施する。
建設中で利益が出ていなくても借入金の利息だと思えば必要な費用。
まあファンド自体は割り切れても色々と特典付けてお金集めた方は
借り換えによる早期償還は特典をバラ撒いた分業績を悪化させるだけなんだけど
ID:4520 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 07:44:36]
正直な内容ではあると思うのですが、文脈的に予定より早期の償還とは、建てずに償還するという可能性を示唆しているのかと感じました。
これは本来損失が出る可能性もあるもののはずですが、損失可能性には特に触れられていませんね。
建てずに売却しても損失が出ていないこれまでのファンドの事業の仕組み、収支構造含めて、この機会に透明性を高めていただきたいと感じます。（建てずに配当が出て償還できる仕掛け、商流が理解できていませんから。）
ID:4519 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-12 07:20:02]
出口戦略も含めかなり厳しくなって来てますね。私は、しばらく様子見します。
ID:4518 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-11 23:50:15]
先に告知してきた
------------------------
会員の皆さま
平素よりDARWIN fundingをご利用いただき、誠にありがとうございます。
現在、一部の開発型ファンドに関連する建築市場において、
国際情勢の影響による建築資材価格や物流コストの上昇が継続しております。
特に、中東情勢等を背景とした原材料価格の変動により、
建築業界全体で施工費や工程への影響が見られております。
当社におきましても、施工会社および関係各社と連携しながら、
事業収益性および投資家利益を最優先に、慎重な事業運営を行っております。
そのため、一部案件につきましては、今後の市場環境や事業進捗状況に応じて、
・予定より早期に償還を行う対応
・新たな条件での再募集（再組成）
・事業プランの一部見直し
等を実施する可能性がございます。
現時点で確定している事項はございませんが、投資家の皆様へ適切な情報提供を行う観点から、現在の状況についてご報告申し上げます。
なお、各案件における重要事項につきましては、決定次第速やかにご案内いたします。
今後もDARWIN fundingでは、投資家の皆様の利益保護と安定的な事業運営を第一に、透明性の高い運営に努めてまいります。
引き続きDARWIN fundingをよろしくお願い申し上げます。
ID:4517 / 投稿者：管理人 [2026-05-11 12:51:50]
不動産クラウドファン愛好家様
この回答が6日は十分立派だと感じました。
正直ナフサ影響は影響が見通しきれませんし、ゼネコン、サブコン、と多層階層で建築は実施されるので、即答が難しいテーマかと思います。
ちなみにですが、本件はリノベで既に発注済み、部材類も確保済みだから言えるのかと思いますが、新築についてであれば、私のまわりの同業で今、「予定通りの完工が可能」と言い切れるところはほとんどないんじゃないかと思います。
塗料とかは相当幅広い工程に響きますし、配管なども納期がかかり、工期影響ゼロと言い切れる根拠は持てていないですね。。。（発注済み分でも一定の影響は出てます。もちろんできる対処はするんですが。）
ID:4516 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-05-11 11:25:08]
やっと回答がきました。質問から6日でした。対応が遅いかと思いますが、上場企業で決算内容も悪くないし、少し投資します。
■中東情勢による内装への影響について
ご懸念の中東情勢に伴う資材不足の影響ですが、本案件の工期および事業計画への影響は極めて限定的です。理由は以下の2点に集約されます。
1. 表層リフォーム中心の計画であるため
本物件は築年数が浅いため、設備の交換を最小限に留める表層リフォームを想定しております。情勢の影響を強く受ける構造材（鉄鋼等）や大型設備の導入がないため、外部要因に左右されにくい計画です。
2. 代替案の確保
唯一影響の可能性があるのは、アクセントタイル等に使用する「専用接着剤」の供給遅延ですが、これについても別の施工方法への変更や、同等の代替資材への切り替えで対応できる体制を整えております。
以上の通り、万が一の部材不足に対しても柔軟に対応し、予定通りの完工・再販が可能です。プロジェクトの進行に重大なリスクを及ぼすものではございませんので、どうぞご安心ください。回答が遅くなり大変申し訳ございませんでした。
ID:4515 / 投稿者：管理人 [2026-05-11 07:36:58]
申込中状態になってから、サイトからファンドが消えてしまっていましたね。
掲載状態にしました。ファンドは悪くないと思いますが、劣後出資比率が以前より下がっているのが残念な点でしょうか。
それでも上場企業運営で、本業で扱う事業で想定利回り6%は悪くないとは感じますが。
ID:4514 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-11 00:33:43]
管理人さま
A Fundingの9号について、ファンド一覧に掲載いただければ幸いです。
管理人さまのコメントを参考にしたく思っております。
ID:4513 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-10 20:57:48]
応募できるわけがありません
既存投資家を利するだけにしか見えませんね
ID:4512 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-10 18:52:34]
円安はインバウンド効果を上昇させますが燃料は基本ドル建てなので航空燃料（ジェット燃料）は燃料コスト上昇の方が大きい。機材リース料上昇（ドル契約多い）部品・整備費上昇＝コストが直撃で増える
ID:4511 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-10 18:35:37]
勝手な独り言です。「原油高＋景気悪化＋物価高」が最悪ですよね。航空業界が過去に危険だったのは原油高・円安・景気悪化・旅行需要減少が同時に来た時。特に今は、「中東リスク → 原油高 → 消費悪化」の連鎖をかなり意識されています。だから航空株は地政学リスクにすごく敏感なんですね。日経平均が過去最高の上げ幅なのに軒並み航空株下がってます。過去に原油高の時、世界の格安航空会社は多数潰れた。飛ばせ無かったら、利益ストップ、運賃上げたら客は集まらない。この負の連鎖に不動産クラファン似てるね。2026年後半の不動産クラファンが怖いです。人件費高騰・材料費高騰・ナフサショック・長期金利上昇で再組成乱発・期間延長・元本割れ・倒産が増えそうですね。組成止めたら詰む、利回り下げたら集まらない、自己資本比率の高い耐力のある会社は、クラファンは縮小し利益の出る案件に選別組成し自社案件で廻す冒険はしない、ホテル・リゾート・別荘案件は注意したいものです。我々もしっかり選別しなきゃと思います。
ID:4510 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-10 15:05:24]
売れない在庫をクラファン市場で何も知らない素人に売りさばく。そんな構造がたしかにありそうですね。それを生業にして、破綻するまで自転車を漕ぎながら、高利回りにつられた無知な素人から最後まで搾り取る。そんな業者が多い気がしています。
ID:4509 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-10 14:26:34]
一度バカやってる業者を一斉に調査し処分かけてもいいんじゃないですかね。クラファンに売れない在庫をしわ寄せさせる傾向を国交省が把握できてるのでしょうか?まともな評者が撤退していく傾向は正直あると思う。
ID:4508 / 投稿者：たまちゃん [2026-05-10 13:02:16]
↓間違えました。当日、または翌日(24時間以内）には、ご回答いただけてます。
運営の姿勢は、大事なので判断基準ですよね。
管理人様
それぞれ約款に記載されており、通知に関して違いがあるのですね。知りませんでした。勉強になります。
てっきり、私、運用終了時に、どこも必ずメールが来るものだと思い込んでまして、来なかったところは少し心配になりました。NINE さんだったので、心配のうちに入りませんが。。
少しドキドキしながら様子見てたら、償還時に配当・償還完了のメールありました。(笑)
初めての運営業者さんの初償還は、よくわからず、とにかく気になりますね。
ID:4507 / 投稿者：たまちゃん [2026-05-09 17:38:34]
4503 愛好家様
えっ。何も返信がない業者さんもあったんですね〜
私も何社か自分の投資先に質問させていただきました。
全て営業日の翌日または、翌々日には返信がありました。
ID:4506 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-09 13:48:05]
本日、運営者が「わかちあいファンド旧軽井沢大樹の森第6期」の募集ページを削除しましたので、キャッシュページを示しておきます。
尚、閲覧方法は、2アクセスする必要ですがサイト運営者さまの承諾を得ていないないので閲覧手順は伏せておきます└|∵|┐
https://web.archive.org/web/*/https://wakachi-i.jp/fund/taijyunomori-6-1
ID:4505 / 投稿者：管理人 [2026-05-09 09:15:36]
ナフサ影響は考慮して判断していく必要は感じますね。
仕入れをストップするデベロッパーも出てきていますので、長期化するとベロッパーだけでなく素地転売型や権利調整型の出口にも影響はありそうです。
デベロッパーへの影響は、工事が完了せず回転が悪くなるだけで粗利が出せず、経常利益率などに響きますし。
ID:4504 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-09 03:47:33]
ナフサショックによる材料不足で在庫が無くなった工事会社はとても厳しくなってます。運営会社もかなり敏感になって連絡を取り合ってます。
設備工事会社、防水工事、塗装業、内装業、配管工事、電気工事。
ID:4503 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-09 03:28:17]
4502様
本当に失礼極まりないですね。私も最近ナフサショックによるキャピタルファンドでリノベを伴う可能性がある場合は全て質問しますが、運営会社で、こんなにも違うのかと思いました。直ぐにちゃんと状況を説明し投資家の不安を取り除き、お客様第一主義で有るのが良く分かるファンドも有れば、全く回答も無いところも有ります。運営会社をお問い合わせ回答対応で選別してます。
ID:4502 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-09 02:03:24]
管理人様
そうです。多分不特法に引っ掛かるような気がしますが。
あと契約終了から償還までの期間がビクトリーは確かに明確に記載されておらずどのようにでも解釈できますね。ここはなぜかメールで連絡を絶対に取らないので今どのような状況なのかさっぱりわからないです。
ID:4501 / 投稿者：管理人 [2026-05-08 19:04:44]
4496様
victoryのことでしょうか？
少し気になって調べたのですが、「契約期間の満了」時に、事業者側からその旨を通知する義務を定める約款と、通知する義務を定めない約款があるようです。
わかちあいの場合は契約期間満了時（延長通知ができなかったファンド）には「直ちに」通知する義務があります。
一方で、victoryの場合は、契約上は通知することを定めておらず、物件の売却・換価後に元本償還を行う、という契約書となっています。
とはいえ、victoryも「本事業者は、本出資者が請求する場合には、財産の管理の状況について説明するものとします。」という定めが別条項でありますので、出資者からの請求があれば財産管理状況の説明を行う必要はあります。
もちろん投資家側も、過度に事業者の事業活動を妨げると他の法律等で問題になる可能性はありますが、適法・適切な範囲での問い合わせを行う権利はありますし、応えていただけないと困りますね。
■わかちあいの約款
【本契約の終了に関する事項】
本契約は、以下のいずれかの事由が生じた場合に終了します。かかる事由の発生により本契約が終了した場合、本事業者は、本出資者に直ちに通知します。
（１）本契約の契約期間の満了
※（２）以降略：売却や事業継続不能、破産手続き開始、等
【本事業の清算に関する事項】
本契約が終了した場合、本事業者は、本事業において金銭以外の資産があればこれを換価処分した上、(中略)匿名組合損益を確定し、（中略）出資の価額の返還を行うものとします。
■victoryの約款
【契約終了時の清算に関する事項】
1.本事業は下記の事由により終了します。
(1)本契約の契約期間の満了
※（２）以降略：売却や事業継続不能、破産手続き開始、等
2.本契約が終了した場合、本事業者は、本事業において金銭以外の資産があればこれを換価処分した上、（中略）匿名組合損益を確定し、（中略）出資の価額の返還を行います。
ID:4500 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 16:58:44]
理解が苦しみます
↓
理解に苦しみます
ID:4499 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 16:57:38]
そもそも上で管理人様が書いている注意事項は、業務をして良いレベルではない位の問題だと思うのですよね
私も確認をしてよく知っています
建物や土地も書けない（実態がない）会社に、なぜ不動産クラウドファンディングの免許が与えられたのか本当に理解が苦しみます
ID:4498 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 14:35:06]
もう償還ですか？倍率も高いし、部分当選ですとあまり旨味がないですが本当に堅実ですね。ここはAGからも金借りてますがかなり慎重だと思いました。
ID:4497 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 08:05:09]
日本語不自由すぎる意味不明
AIに添削してもらえ
ID:4496 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-08 01:50:45]
業務管理者が名ばかりで在籍していないと思われるファンドがあります。最近わかちあいが騒ぎになってますが以前より話題になっていたいい加減な事業者です。責任者を出せと言ってもいないといい、契約書の業務管理責任者を出せと言っても言い訳ばかりしています。クラファン急激に今年になり遅延が勃発矛盾が大爆発していますね。
ID:4495 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:41:33]
ここだからお伝えしておきます└|∵|┐
３月３１日運営からのメールは超重要です。他の出資者のお気持ちは十分に理解しております。
コチラは、３月１６日頃から４期に出資し更新しない全員に対しての意義を運営に伝えていました。
ですが、３月３１日の期限までに運営と折り合いをつけておかなければリスク回避できないと思い個人だけの折り合いをつけました。（匿名組合なので投資者がだれか不明）
その結果の運営側からの回答があったのが該当メールとなります。
法的として、その時点では、破綻は決まっていないかった。つまり、出資額償還についての戻しは該当しないです。
ですが、キャンペーン金・配当は、未だ支払われていません。、もし、破綻などしたら･･･管理者の方だったら理解してもらえると思う。
コチラは、私たちが償還されればそれでいいと思ってない。
それだけのリスクを鑑みての公表であった└|∵|┐
ID:4494 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:28:50]
大伊集 → ×
大樹 → 〇
訂正しお詫び申し上げます。
ID:4493 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 19:26:46]
4492
代打のエリーがお応えします└|∵|┐
はい！本当です♪
３月３１日運営からのメールは開示は、隠し玉で開示しない。どうしても必要になった時に状況に応じてスクショ or 写メの開示は、掲示板では迷惑がかかるのでできませんが、HP上で開示してもと考えています。
いろいろと悪影響が生じてくるのでご理解の程、よろしくご理解ください(｀・∀・´)ﾉｼ
（注） 一部モザイクがかかる場合があります。先出ジャンケンで投資額は、大伊集の森４期は５００万円でした└|∵|┐
ID:4492 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 17:53:26]
第Ⅳ期の元本が4月15日に償還されているって本当？公式HPでは「当初予定しておりました配当および出資金の償還に遅れが生じる見通し」となってる。
ID:4491 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 17:09:56]
ご指摘いただいた第Ⅵ期の位置づけについて、「第Ⅱ期から第Ⅴ期までの事業を第Ⅵ期へリファイナンスする案件」という整理は理解しました。つまり、第Ⅵ期は単に第Ⅳ期や第Ⅴ期単体の追加工事費を募集しているというより、第Ⅱ期から第Ⅴ期までで保有・開発してきた不動産を第Ⅵ期ファンドへ移し、その資金で既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期を償還する構造である、という見方が事業構造としては正確なのだと思います。
その点は理解したうえで私が最も重要だと感じているのは、管理人様が最後にまとめてくださった三点です。すなわち、契約期間や現状の契約状況について、運用中なのか、運用終了後の換価待ちなのかを正しく表示し、投資家へ説明すること。同じ条件の投資家間で公平性を確保すること。そして、不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示することです。
私の問題意識も、まさにここにあります。
第Ⅱ期、第Ⅲ期、第Ⅳ期、第Ⅴ期がいずれも2026年3月31日を終了時期としたファンドであり、第Ⅵ期がそれらのリファイナンス案件であるなら既存出資者にとって最も重要なのは、現在の契約状態が何なのかという点です。契約期間が有効に延長されているのか、それとも契約期間は終了しているが、売却・換価・償還が未了である状態なのか。この区別は、投資家にとって非常に重要だと思います。
私が出資している第Ⅳ期については、契約期間を1年延長する正式通知を受けていません。受け取ったのは、第Ⅵ期へ更新するかどうかの打診であり第Ⅳ期の契約期間を2027年3月31日まで延長するという通知ではありませんでした。しかも、その内容は、更新する人は2026年4月1日から第Ⅵ期として運用開始し更新しない人は2026年5月15日に償還するというものだったと認識しています。
この扱いは、第Ⅳ期が一律に延長されるという説明ではなく、第Ⅳ期終了後に第Ⅵ期へ移る人と移らない人を分ける説明だったと理解しています。更新する人には4月1日から利回りが発生し更新しない人は5月15日償還とされていたのであれば、同じ第Ⅳ期の出資者の中で更新の有無によって資金拘束期間や利回り発生の扱いに差が出ていたことになります。この点は、管理人様が指摘された「同じ条件の投資家間での公平性」という観点からも、非常に重要だと思います。また、2026年3月31日付の個別メールでは、私に対して第Ⅳ期の償還金、分配金、キャンペーン金を4月15日に処理する旨が案内されました。実際に元本は4月15日に償還されています。この経緯から見ても少なくとも私に対しては、第Ⅳ期は3月31日で終了し償還処理へ進む前提で案内されていたものと理解しています。
ところが、その後、分配金とキャンペーン金は4月30日に変更され、さらに現在では第Ⅳ期や第Ⅴ期のHP上の運用期間が2027年3月31日まで延長後の内容に変更されています。正式な延長通知がなかったのであれば、これは「契約期間が有効に延長された状態」ではなく、「契約期間は終了しているが、換価・償還が未了である状態」と表示し説明すべきではないでしょうか。
第Ⅵ期がリファイナンス案件であるなら、なおさら、そのリファイナンスが既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の償還原資となるのか第Ⅵ期が不成立または一部成立にとどまった場合に既存出資者はどう扱われるのか、既存出資者にとって不利益な事実はないのかを募集時点で明確に説明する必要があったと思います。第Ⅵ期の公式説明では、新フェーズ、完成度向上、付加価値創出、価値実現といった説明が前面に出ていますが、既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の償還のためのリファイナンスであるという点が一般の投資家に十分伝わる説明だったのかは疑問です。
第Ⅲ期については、私は出資者ではないため個別案内までは確認できませんが、プロジェクト全体の期間を見るうえでは含める必要があると思っています。第Ⅲ期でも当初は2025年末竣工、その後売却償還という説明だったにもかかわらず、現在は第Ⅳ期・第Ⅴ期と同じく2027年3月31日までの運用表示になっています。さらに、第Ⅲ期については、配当後に第Ⅳ期へ組み入れられた、または更新扱いにされたという趣旨の投稿を見かけたため、第Ⅲ期の出資者の方で、当時の償還案内、配当後の扱い、第Ⅳ期への移行・更新案内、本人同意の有無について疑念を持たれている方がいれば、各自の判断で滋賀県に申告することも検討してよいのではないかと思います。これは申告を強制する趣旨ではありません。
一方で第Ⅴ期については、第Ⅲ期のような組み入れ疑惑としてではなく、「最終募集」と説明されていたにもかかわらず、その後に第Ⅵ期が募集されている点が問題だと考えています。第Ⅴ期も2026年3月31日を終了時期としたファンドであった以上、第Ⅵ期募集の必要性、リファイナンス構造、契約期間の扱い、償還予定、延長通知の有無について第Ⅴ期出資者にどのような説明があったのかは重要な確認事項だと思います。第Ⅴ期出資者の方で、この点に疑念を持たれている方がいれば、こちらも各自の判断で滋賀県に申告することを検討してよいのではないかと思います。これも申告を強制する趣旨ではありません。
まとめると、管理人様が最後に整理されたとおり、私も契約期間や現状の契約状況についての正しい表示、同じ条件の投資家間での公平性、不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示する姿勢が最も重要だと考えています。
第Ⅵ期がリファイナンス案件であるという整理を前提にしても、だからこそ、既存の第Ⅱ期から第Ⅴ期の出資者に対して、現在の契約状態、償還の見通し、リファイナンス不成立時の扱い、更新者と非更新者の取扱いの違いを明確に説明すべきだったと思います。
私が求めたいのは、まさに管理人様が書かれた、正しい表示、公平な取扱い、不利益事実の誠実な開示です。この三点が曖昧なまま、HP上の運用期間だけが後から変更されているのであれば投資家保護の観点から大きな問題があると考えています。
ID:4490 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 15:53:03]
延長通知無し＝延長できていないのに、Webサイトの運用期間が変わっている事例は契約との齟齬が起きているはずですので、ご指摘通り、修正すべきでは、と思います。
また、同じファンドへの出資者の公平性も大事な点で、同じ条件の投資家間で扱いに差が出ないような運用を事業者は求められると思います。
大樹の森についてのフェーズ間移行（第Ⅵ期への移行）だけ、補足します。
わかちあいの説明がわかりにくいという問題がありそうですが、今回の第Ⅵ期は、追加で開発するというものではなく、「第Ⅱ期＋第Ⅲ期＋第Ⅳ期＋第Ⅴ期の事業 ⇒ 第Ⅵ期へのリファイナンス（借り換え））」という案件になっています。
言い換えると、「Ⅱ～Ⅴのファンドで保有・開発を進めてきた不動産を、Ⅵ期ファンドに売却することで、Ⅱ～Ⅴ期ファンドの償還を行う」という案件です。
こういった事業となっているため、第Ⅴ期とⅥ期の募集額を比べるのではなく、リファイナンス前（～Ⅴ期）の総事業費/出資構成と、今回（Ⅵ期）のリファイナンス後の総事業費/出資構成を比較して評価する事業構造となっています。
繰り返しになりますが、わかちあいのこのファンド設計は投資家に非常にわかりにくく、個々の契約書の総事業費の説明を確認しないと理解できないという課題が生じていると思います。
かつ、契約書を見ても、事業構造がかなりわかりにくく、各ファンド出資者が、自身のファンドが持つ「対象不動産」が何なのか理解できていない状況が生じてしまう原因になっているのでは、と感じます。
また、第Ⅱ期、第Ⅲ期、第Ⅳ期、第Ⅴ期はいずれも、2026年03月31日を終了時期としたファンドとなっており、第Ⅴ期では「一括売却し元利金を償還するファンド」と説明していますので、計画段階よりも竣工、売却時期が遅れて、2026年03月31日までの売却、償還ができなかったため、第Ⅵ期へのリファイナンスを余儀なくされた、という状況なのかと想定します。
（過去ファンドの解説を見ると、Ⅱ期の出資分はⅤ期募集時にリファイナンスして、償還されているかもしれません。）
このあたり、工事が順調でない場合や、売却に苦戦している場合などは、本来投資家にしっかり説明すべきだと感じますが、似た状態になっているトモタク含め、そういった投資家にとって不利益な情報を説明しないサービスが不動産クラファンでは散見されると感じます。
当サイトではなるべく、気付いた不利益情報は留意点として触れるように努力しようと思っており、特に多いリゾートのリファイナンスでは、例えば以下のような形で触れるよう心掛けています。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=wakachi-i-taijyunomori-6-1&service_id=wakachi-i
ただ正直、意図的に隠されているケースもあるようで、全ての不利益には気付けていないと思います。
出資判断時の調査稼働や、不利益な事実を知らないまま投資してしまうリスクも考えると、事業者の情報開示姿勢、投資家保護姿勢が本当に重要だと感じます。
まとめると、以下のような点をわかちあいに求めるというご意見には賛同でございます。
①契約期間や現状の契約状況（運用中なのか、運用終了・換価待ちなのか）についての正しい表示、投資家への説明
②同じ条件の投資家間での公平性
③不利益な事実をファンド募集時に誠実に開示する姿勢
（複数ファンドで同じ不動産/分割できないものに出資するようなわかりにくいファンドの改善含め）
ID:4489 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 14:45:29]
4488運営管理者様記載内容についての補足として。
ご返信ありがとうございます。
募集額については、公式募集ページを確認すれば判明する内容だと思いますのでその前提で書きます。
公式募集ページ上で確認できる範囲では、旧軽井沢大樹の森の第Ⅰ期相当は1.65億円、第Ⅱ期は2.65億円、第Ⅲ期は1億円、第Ⅳ期は1億円、第Ⅴ期は1.18億円です。一方で、第Ⅵ期の優先出資募集額は5.83億円です。
ここで重要なのは、第Ⅵ期の5.83億円が第Ⅱ期から第Ⅴ期までの募集額合計と同額になっている点です。つまり、第Ⅵ期は「Ⅴ期までと募集額が変わっていない」という単純な話ではなく第Ⅱ期から第Ⅴ期までの建物建築・進捗フェーズ全体に相当する金額を第Ⅵ期としてもう一度募集している構図に見えます。
さらに、第Ⅳ期単体の募集額は1億円、第Ⅴ期単体の募集額は1.18億円です。これと比較すると第Ⅵ期の5.83億円は、第Ⅳ期の約5.8倍、第Ⅴ期の約4.9倍です。第Ⅳ期や第Ⅴ期のような1億円前後の各ファンドと比較すれば、追加工事名目で約5倍から6倍規模の募集が行われていることになります。
私が問題にしているのは、単に募集額の数字が同じか違うかではありません。第Ⅳ期では、11月竣工予定で早ければ1～2カ月償還が早まる可能性があるとの説明でした。その後、第Ⅴ期では最終募集という説明がありました。ところが、その後に第Ⅵ期が出てきて、追加工事、価値向上、利益追求のためという説明になっています。
追加工事という説明で第Ⅳ期や第Ⅴ期単体の約5倍から6倍規模、しかも第Ⅱ期から第Ⅴ期までの募集額合計と同額の募集が行われるのであれば通常の追加工事費という説明だけでは納得しにくいです。第Ⅵ期の5.83億円が具体的に何の費用に充当されるのか、追加工事の内訳はいくらなのか、当初計画との差額はいくらなのか、第Ⅴ期で最終募集と説明していたことと第Ⅵ期募集との整合性はどうなるのか、既存出資者の償還原資や資金繰りに影響がないのかは、明確に説明されるべきだと思います。
私は、この流れが単なる追加工事ではなく後続ファンドの募集資金に依存した資金繰り構造になっているのではないかと疑っています。言い換えれば、ポンジ的な資金繰り構造ではないかという疑念です。もちろん、現時点で断定するものではありません。しかし、少なくとも「優先出資募集額が同じだから問題ない」「追加工事だから問題ない」と簡単に整理できる内容ではないと思います。
契約期間の延長についても同じです。不動産クラファンで一定期間前の通知により契約期間を延長できる条項があること自体は理解しています。実際に、東近江ウイングⅡでも契約上は一定期間前の通知により延長できるような建付けだったと認識しています。
しかし、問題は、延長条項があるかどうかではなく実際にその条件どおりに通知・説明が行われたのかという点です。東近江ウイングⅡでは、運用期間終了が近い段階、私の認識では1か月前程度のタイミングで、従来の賃貸運用から売却へ方針転換する説明が出ています。そして、その方針変更により、HP上の運用期間は1年延長された内容に変更されています。これは、単に「延長されたように見える」という話ではなく実際にHP上の表示が当初の運用期間から1年延長後の内容へ変更されているということです。
問題は、その変更が契約上の正式な延長通知に基づくものなのか、それとも契約期間終了間際の方針転換後にWeb上の運用期間だけを後から変更したものなのかという点です。もし事前通知期限までに正式な延長通知が行われていないのであれば、それは「契約期間が有効に延長された状態」ではなく、「契約期間は終了しているが、償還・清算・換価が未了の状態」と説明すべきではないでしょうか。
大樹の森第Ⅳ期も私には同じ構図に見えます。私が受け取ったのは、第Ⅳ期の契約期間を1年延長するという正式通知ではなく第Ⅵ期へ更新するかどうかの打診でした。しかも、その内容は、更新する人は2026年4月1日から第Ⅵ期として運用開始し更新しない人は2026年5月15日に償還するというものでした。
この説明自体が、第Ⅳ期を一律に延長するものではなく、第Ⅳ期終了後に第Ⅵ期へ移る人と移らない人を分けるものだったと理解しています。さらに、更新する人には4月1日から利回りが発生する一方、更新しない人は5月15日償還とされていたのであれば同じ第Ⅳ期の出資者でありながら、更新するかどうかによって資金拘束期間や利回り発生の扱いが分けられていたことになります。
私は、この点についても不動産特定共同事業法が前提とする投資家保護や出資者間の公平性の観点から問題があるのではないかと考えています。少なくとも同じ第Ⅳ期の出資者に対して、更新者には4月1日から利回りを発生させ、更新しない者には5月15日償還とする扱いは、出資者間の平等な取扱いではなく実質的な差別化が行われていたと感じています。
その後、第Ⅵ期の運用開始日が当初の4月1日開始から5月1日開始へ変更され、さらに現在では第Ⅳ期や第Ⅴ期のHP上の運用期間も、2027年3月31日まで延長された内容に変更されています。正式な延長通知がなかったのであれば、これは「契約期間が有効に延長された」と説明できるものではなく、「契約期間は終了しているが、償還・清算・換価が未了であるにもかかわらず、HP上では延長後の運用期間に変更されている状態」と説明すべきだと思います。
私の問題意識は、募集額の表面上の一致ではなく一連の流れ全体です。第Ⅳ期では早期償還の可能性を示していた。第Ⅴ期では最終募集と説明していた。その後、第Ⅵ期として大きな規模の募集が出た。第Ⅵ期は追加工事・価値向上・利益追求を理由としている。第Ⅵ期への更新者は4月1日から運用開始、更新しない者は5月15日償還とされ、同じ第Ⅳ期出資者の中で扱いが分けられていた。第Ⅵ期の運用開始日は4月1日から5月1日に変更された。第Ⅳ期について正式な延長通知を受けていない。それにもかかわらず、HP上では第Ⅳ期の運用期間が1年延長後の内容に変更されている。さらに、東近江ウイングⅡでも運用終了間際に賃貸から売却へ方針転換しHP上の運用期間が1年延長後の内容に変更されている。
この流れを見ると私は、単なる追加工事や通常の契約延長ではなく事業計画と資金繰りの整合性、さらに出資者間の公平性に重大な疑念があると考えています。少なくとも、延長条項があるから問題ない、追加工事だから問題ない、募集額が同じだから問題ない、更新者と非更新者で扱いを分けても問題ない、という単純な話ではないと思います。
如何でしょうか？
ID:4488 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 12:33:47]
4486様記載内容について、補足します。
・募集額について
既に契約書が見られませんが、当サイトで蓄積したファンドデータを見る限り、Ⅴまで期のファンドの優先出資募集額と、Ⅵ期の優先出資募集額は変更にはなっていなさそうです。
Ⅴ期までは、総事業費が7.5億円に対して融資調達1.67億円、劣後出資0.5億円となっており、優先出資募集額は5.83億円でした。
Ⅵ期は、総事業費が7.83億円と少し上がっていますが、融資調達額が1.5億円、劣後出資比0.5億円、優先出資募集額は5.83億円となっています。
融資が減るのは元金返済分、総事業費が増えているのは、差額で配当原資を生む計画だったのかと推測できそうですが、投資家からの優先出資募集額は変えない設計としていたのかと思います。
・契約期間の延長について
不動産クラファンの契約書は行政の審査を経る必要がありますが、「事業者による一方的な通知（●ヵ月前に通知する必要）で延長が可能」という契約になっています。
これは、不動産クラファンは元本償還のために不動産の売却が必要になることと、不動産の流動性が高くはないという特性を踏まえて契約書に定められているものかと思います。
（国土交通省がモデル約款を公開しており、そのモデル約款でも標準の定めとなっています。）
・契約期間終了後にも不動産が売却できないケースについて
契約期間の延長は●ヵ月前までに実施する必要がありますが、この事前通知ができない場合には契約期間が当初期間で終了します。
ただし、元本の償還のためには、不動産の売却・換価を行うという手順が定められています。
結局元本償還のためには不動産の売却を待つ必要が出てしまうことから、現在で言えば、ヤマワケエステートやLEVECHYにおいてこの状態が発生し、償還遅延状態が長引いてしまっている実態があります。
わかちあいにおいても、事前通知期日までに契約期間の延長通知を行えなかったファンドについては原則契約期間の延長ができないでしょうから、「償還遅延」が生じている状態になっているのでは、と思いますので、わかちあいのＷｅｂサイトの記載で、１年間の延長がされたかのうな記載となっていることは、許容されないのではないかと私も感じます。
（契約期間はあくまで当初期間であり、その期間を過ぎても償還ができない状態である、ということを、Ｗｅｂ上も投資家にも説明すべきではないか？と）
ID:4487 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 12:17:28]
東近江ウィング２は、運営都合で契約期間１年延期（契約上で違法性なし）。売却だ！
東近江ウィング１は、募集額埋まるのか～ぃ！埋まらなけれ、大樹の森だ！！
まぁ！一発免取ありき(出資者保護されるかの業務停止しだい)の破綻でしょ。詐欺罪などの刑事罰があっても同じことだけどwww
ID:4486 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 11:17:51]
契約期間を出資者の承諾なしで１年延長する会社が正常と言えるのか？ 又、公式ファンド募集ページの改竄も複数行われている。
記事に書かれている大樹の森６期について追加工事名目で約６億円の募集で５期までの１期あたり募集額と比較したらの約５倍である。無限地獄のポンジスキームで末期に近い状態である。
東近江ウィング１と２についても焦げ付いている。
契約期間無断延長やファンド募集ページ改竄及びファンド運用期間終了後の契約期間未承諾延長などを含めた行政処分の可能性や財務状況悪化などで破綻する可能性が非常に高くなってる。
ID:4483 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 05:46:17]
応募しましたよ。
ID:4482 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 00:29:27]
後は、ファンド個々の留意点もできるだけ触れるよう意識してコメントしていますので、そこも参考にご覧いただければ幸いです。
ID:4481 / 投稿者：管理人 [2026-05-07 00:25:12]
残念ながら、掲載当時以降で情報開示やファンドの内容、運営事業者の自己資本比率の悪化などで、私が投資対象外にしたサービスが正直かなり増えてきています。
とはいえ、一旦掲載したものは継続掲載している分、各サービス掲示板の上段に留意事項を記載するようにしました。
また、以下記事には全てではないですが、投資を控えたサービスやそのきっかけなどを参考に記載しています。
https://investors-eye.jp/diary_20251228/#no_recommend
また、ハイリスクハイリターン型サービスも、投資家のリスク受容度次第、ポートフォリオ構成次第で投資する価値があると思います。
私も比率は低いですが、ハイリスク型にも投資しています。
ID:4480 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-07 00:01:07]
掲載当時は良かったのかもしれませんが、最近は迷走しているサービスがあって、
本当に「投資したいと感じたサービス」なのかと思うサービスが見受けられます。
ヤマワケ、victory、わかちあい等です。現在はどうお考えなのでしょうか？
ID:4479 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-06 21:38:12]
>>4476
管理人様
ありがとうございました
ID:4478 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-06 19:37:57]
https://www.sl-gakkou.com/detail/12/1410.html#bbs
酷い状態になっています。ご確認されたら如何なのですか？
ID:4477 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-05 15:58:22]
97号、抽選
応募した方いますか？
ID:4476 / 投稿者：管理人 [2026-05-05 10:42:36]
不動産クラファンをやっていない、上場している不動産会社でもそんなものですので、不動産を仕入れて、それに伴う多額の借金をできるという事業構造の問題かと。
純資産50億円で借金200億円や300億円普通にできてしまうわけで、不動産会社は多額の借金ができて、成長のためのレバレッジをかけられる業種だという見方もできると思います。
もちろん、不動産クラファン事業者はその通常の不動産会社が持てる融資枠を大きく超えてクラファンで資金調達している企業が多数存在するので、投資家はそれをしっかり確認の上でリスクを把握することが必要だと思います。
ID:4475 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-05 01:02:14]
管理人様
ありがとうございます。
なんというか、不動産クラファンは極めて危険な業種とみなされている感じなのでしょうかね…
ID:4474 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-04 08:55:27]
4470様
ありがとうございます。
かなり長いので、確かに躊躇します。
最新決算もまだ少し先ですし、よく考えてから投資します。
ID:4473 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-04 08:49:19]
イランと米国の合意が成立し米国の制裁が解除したら、一番日本にとっては有利になります。1960年代日本の日章丸が欧米の制裁を受ける中で、イランを助けるためイラン産原油を運んだ象徴的な船です。当時の日本は欧米メジャーに依存していて、イラン産原油は事実上タブーでしたが、しかし出光が突破した。いわば「圧力に屈しない独自外交」の象徴です。現在は日米同盟の中イラン産原油を買うことが出来ませんが、当時から日本は金払いが良く、とても日本に好意を持っています。アラグチ外相は元日本駐日大使で、今回の日本タンカーを有利に通過させてます。親日派が多いのです。値引きしてでも日本に売りたがってます。中国とインドはしたたかで、15%近い値引きを要求し、米国の制裁の中、世界基軸通貨のドルでの支払いが出来ず、インドルピー、人民元で支払って、その通貨でイランは中国・インドの製品を購入してます。イラン情勢が早く解決し、平和になって欲しいですね。
ID:4472 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-04 08:46:51]
4468様
失礼しました。見落としていました。
償還は半月と早い方ですが、運用開始が遅いですね。
ただまあこれは入金期限日次第でもありますが。
ID:4471 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-04 00:43:20]
すみません間違ってました。不動産クラファンは、運用期間までの利回り計算です。しかし唯一！TSONは、償還日までの利回りとなっております。なので今度の決算発表で改善するのを待っております。
ID:4470 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-04 00:35:37]
4460様
8号に投資してました。償還は3ヶ月以内と有りますが、実際の償還は運用終了日から62日でした。不動産クラファンの中では、タスキ、パートナーズ、九州アジアファンディング、プレファンが運用終了から2ヶ月超えになります。翌日償還のTSON、らくたま、FANTASからすれば、ちょっと躊躇しますね。その分上場企業ということも有り、投資しました。運営会社のアンビションDXホールディングスは会社四季報では【快走】となってますが前年割れとなってます。
ID:4469 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-03 23:54:04]
ナフサショックはかなり長引そうですね。ホルムズ海峡の封鎖が解除になっても、直ぐには回復しないと想像します。それを想定し高市総理電話外交も含めプライベートジェットで新たな代替先を求めて飛び回ってますね。オーストラリア、ベトナム、南アフリカのアンゴラ、アラブ首長国連邦、カナダとまた茂木大臣もアラブ首長国連邦、カタール、ロシアのサハリンⅡ、インド、サウジアラビアとそれだけ深刻な問題と受け止められてます。
私もまにわく39号はインカムで大規模リフォーム済となってましたので、投資しましたが、かなり慎重になってます。
ID:4468 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-03 23:16:53]
4466様
39号ファンド特徴に記されてます。
運用期間：2026年6月16日〜2027年2月28日
予定償還予定日：2027年3月15日（月）
ID:4467 / 投稿者：管理人 [2026-05-03 23:11:09]
4462様
やはり、保存しきれてない方が多いのかもしれませんね。
個人的には、相手が悪意を持っているケースでなければ口座出入金履歴が双方に残っているため、致命的な問題にはなるリスクは低いかと思いました。
書面を保存するより、投資先を慎重に選ぶことが重要かもしれませんね。（あくまで、保存しないことを推奨はできませんが）
ID:4466 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 22:13:35]
そういえばまにわくは償還等の運用スケジュールに関する
情報が見当たらなかったですね。
これは遅いのを自覚した上で意図的に伏せたのでしょうか？
ID:4465 / 投稿者：管理人 [2026-05-03 21:21:27]
想像の続きになってしまいますが、もう一点大きいこととして、不動産は市況悪化で一気に流動性が枯渇する場合があり、その際には見かけBS上の純資産が潤沢でも、キャッシュフロー破綻する可能性があり得るという不動産会社の特性が影響するのかもしれません。
（不動産業の資金繰りは、業界外の方にはちょっと想像がつかないくらいシビアなものだと思います。）
その際に、担保のない融資は回収できないリスクが大きくなりますので、損失リスクを考えると、運転資金は出せず、担保評価×掛け目までの融資に限定すべき、という考え方がありそうです。
銀行は融資の際に、担保不動産だけではなく企業が保有する全資産の情報、それこそ取得額からキャッシュフローまで情報を取るのですが、それでもなお、不動産会社のキャッシュフロー破綻リスク、倒産リスクは読み切れない、または一定以上の確率で起きるものという考え方なのかもしれません。
ID:4464 / 投稿者：管理人 [2026-05-03 20:48:02]
法律は特にないですね。
銀行側のリスク管理の問題かと。
何故なのかは私も良くわかっていませんが、政策系でつくような例外を除けば、銀行は運転資金を貸さないというのが私の知るクラファン事業をやる規模の不動産会社の資金事情です。
銀行を経験していない人間が勝手な想像で考えれば、不動産業のキャッシュフロー、利益は不動産からのみ得る構造であり、その不動産に担保つけて金を貸しているので、事業構造として既に相当高いレバレッジをかけて事業を行なっているということが大きいのでは、と思います。（仲介専業、管理受託専業のように不動産を持たない業態はこれに当てはまりませんが。）
それだけのレバレッジをかけて事業を回して、利益や資金余剰を生めていない企業に更に運転資金まで出すのはリスクが高いということなのかもしれません。
（すいません、後半勝手な想像なので、今後銀行の友人にあったら聞いてみたいと思います。）
ID:4463 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 20:09:01]
管理人様
922 の管理人様の書き込みに「銀行から運転資金が引けない業態」とございますが、不動産クラウドファンディングは銀行から融資を受けられない何か取り決めでもあるのでしょうか？（法律など
ID:4462 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 19:28:04]
管理人様
書面のダウンロードの件ありがとうございました。
投資の際に書面はダウンロードして見てますがPCには保存していません。
全部ダウンロードするのも大変ですし、皆さんどうされてるか気になった次第です。
気になるならすべてダウンロードすればいいのですがファイルもいっぱいになりますし・・
地味に難しい問題ですね。
ID:4461 / 投稿者：管理人 [2026-05-03 17:29:14]
4459様
法律上は、「契約成立時書面」のダウンロード時に契約が成立した、とされる、法律上の契約書面になります。
また、「重要事項説明書」「契約成立前書面」も一体の契約プロセスとなっており、事業者としてはその書面も投資家が確認の上で契約している、とされる内容になります。
仮にトラブルが生じた場合に備えて、少なくとも「契約成立時書面」のダウンロードはしておくべきかと思いますし、できれば「重要事項説明書」「契約成立前書面」もあるほうが望ましいは望ましいと思います。
ほとんどの不動産クラファンシステムではこれら書面を投資家が確認できるようになっていますが、法的な義務ではありませんし、クラウド事業者の障害や、事業者側の操作ミスなどの事故でデータが消失するリスクはゼロとは言えませんので。
こんなことを書きましたが、私は全ての書類をダウンロードしてローカルPCで保存までできていません。
ということは、最悪データが消えた場合、銀行口座振り込み履歴は得られますしので、それを元に事業者との交渉を試みる感じになるのですかね。
これはもちろんリスクがゼロではないので、トラブルが起きる懸念を感じるようなら、ダウンロードしておく方が安心ではありますね。
ID:4460 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 16:28:53]
ココに過去投資されたことがある方、よろしければ教えてください。
公式サイトの各案件の分配日蘭に「不動産特定共同事業契約（匿名組合契約）に基づき、投資対象不動産の売却の完了後、●ヶ月以内。完了とは、投資対象不動産の最終残金決済が完了することを指します。」と記載があります。
どの案件も2ヵ月か3ヵ月と記載されていますが、実際にこれだけ掛かりましたか？
ID:4459 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 15:24:18]
管理人様にお聞きしたいです。
不動産投資クラウドファンディング会社がサービスの提供を終了する予定の場合に書面のダウンロードが必要かということですがどのようにお考えでしょうか？
例えば、すべて償還済だから必要ない・・支払調書だけでいい・・万が一の為すべてダウンロードが必要等色々考えがあると思います。
私は投資の際に書面はダウンロードしておらず、そもそも契約成立時書面等の書面は投資の際にダウンロードしておかないとダメだろうという声もあると思います。
人それぞれですね、、言われればそれまでですが意見を聞いてみたいです。
ID:4458 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-03 11:59:23]
まにわくは運用期間前後の待機が長すぎて利回りが募集時の記載よりかなり悪化しますよね…
まぁ、おっしゃる通り、償還されること自体が有り難いと思わんとダメなんですが、どうしても欲っとおしくなります。
ID:4457 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-02 12:16:40]
らくたまが既に6倍を超えていたので諦めて、その分をまにわくに回しました。
ただ此処は早期償還が多くて、当然その期間分の利益が減ってしまいます。
遅延でいつ償還されるか分からない状況になるよりはずっと良いのですが。
ID:4456 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 21:34:27]
案件数が減る、といった影響が今後出るのですかね。
個人的にはどちらかというと、投資家にリスク転嫁できる不動産クラファンの特性を活かして、市況が劇的に悪化するまでリスクを取り続ける、といったケースが出てくる可能性も感じます。
そういったリスクも踏まえて、投資家自身がリスクを取っている意識で投資判断することが重要かもしれません。
なお、事業者に悪意があるというだけの意味でもなく、仕組みとして、中小の買取再販事業者やデベロッパーは、常に一定のリスクを負いつつも、仕入れなければ将来のビジネスのタネが得られないため、買うしかない、という面があります。
市況悪化フェーズでは、自己資金で投資する業態でも、損失を受けて退場する事業者が出てくるのですが、不動産クラファンはそのリスクを投資家が負担する仕組みですから、自己資金で取れるリスクよりも、はるかに大きなリスクを事業者側は取れるという、構造があります。
そもそも先の市場を読み切ることはプロでもできませんし、手堅く行き過ぎてはリターンも限定されますので、リスクオンでハイリスク案件に投資したがる投資家が多いのであれば、事業者がハイリスクハイリターンな商品（投資機会）を供給しようとすること自体は、おかしな話でもありませんので。
ID:4455 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 17:51:53]
管理人様
コメントありがとうございます。
大変参考になると同時に昨今の中東情勢により全体的に案件が少なくなるのではないかと思い、良質な案件を着実に拾っていきたいと思っています。
ID:4453 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 14:15:35]
4448様
サイトにファンド情報の取込み、ファンドへのコメント反映させていただきました。
組成頻度が低いためなかなか投資機会がありませんが、上場企業運営で、かつ本業でもノウハウのある事業ですので、これで想定利回りが6%ならなかなか良いですね。
劣後出資比率が今確認できませんが、過去は30%水準、直近は17%弱と、下がっていはいるもののそれなりの水準だと感じました。
ID:4452 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 11:29:17]
わかちあいの東近江はインカムは毎月配当してるはずですよ。
ここはそこまで悪どくない。今回の混乱も不特法に対する知識面での欠如が大きい油断が招いたものだと思う。
ID:4451 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 10:32:59]
4448様
A funding、以前調べたのですが特長がはっきり理解できず、サイト掲載検討するまでに至らず放置していました。
サイトに掲載できないような悪い内容ではなさそうですので、少し調べて、別途コメントさせていただきますので、少しお時間くださいませ。
ID:4450 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 10:29:42]
本件Xで少しポストしましたが、掲示板でも改めて概要と気付いたことを。
■提携の概要
・東証グロース上場企業 株式会社ジェリービーンズグループが、CAMELと資本業務提携
‐株式の5.5%相当を1億円で取得（売主はCAMEL運営会社社長が運営する企業）
‐同社100%子会社を設立し、CAMELのマーケティング業務を独占実施（一次代理店）
‐同社グループが担う「系統連系蓄電池」をCAMELファンドに組み込み
■株式会社ジェリービーンズグループの決算状況や事業概況
・PL面では3期連続赤字（▲5億円規模から、直近期は▲2.5億円規模に縮小）
・BS面では2025.1.31時点では純資産2.05億円と赤字規模に対して非常に厳しい状況となったものの、2026.1.31には増資に成功し、純資産49.2億円を確保
・事業面では創業の婦人靴から物流、サステナブル、エンタメ、系統用蓄電池と多角化を図っており、直近1年でも18の新規事業に関する業務提携を実施し、黒字転換をめざす新興企業
・増資後もGC注記（継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような状況が存
在しております、との記載）が解消できておらず、財務、事業の脆弱性が高い状況
■私が想定する影響
・5%強の出資のため連結対象とはならず、上場企業グループ監査などまでは期待できないのではないか
・マーケティングを一元化されるため、広告や特典は遵法性と効率性の高いものにシフトする可能性
・系統用蓄電池では以前から、「上場企業保証」といった案件が組成されていましたが、今後「株式会社ジェリービーンズグループ保証」と明記されたものが増える可能性
系統用蓄電池の保証企業は、他でも上場企業保証がうたわれるものがありましたが、財務が堅牢とは言えない企業の保証が多かった印象です。
本件では純資産が多めの企業ではありますが、PLがマイナス継続ということに加えて、純資産も例えば系統用蓄電池や、出資金などとして換金性が低いものに利用されている可能性があり、どこまで保証が有効か、という点の見極めが重要になりそうです。（増資をしてなおGC注記が消せないのには、監査法人がそう判断する相応の理由があるのは間違いないですから。）
幸い上場企業は決算開示義務がありますので、決算を良く研究して、信用力や資金余力（実際に5億円規模×ファンド組成件数分のキャッシュ余剰を持っているのか）があるかを判断するのが良いのか、と思います。
ただ、GC注記がついた企業の実情なども多少知っていますが、上場企業だから安定、といった考え方はすべきではないかと思います。
ID:4449 / 投稿者：管理人 [2026-05-01 10:11:59]
各ファンドには計算期間が定められており、計算期間終了後2カ月以内に利益が出ている場合には配当を支払うことを定めていますので、インカム型ではファンドで得た賃料に基づく利益分の配当は行う必要があります。
法律上ファンドごとの分別管理が定められていますので、これが適法に実施されていれば、理論的には、配当支払いには問題が無いはずです。
（これができないとなると、非常に大きな問題に発展しえますので、さすがに大丈夫と信じたいところですが。）
わかちあいの持つ約款では、計算期間上の利益計算において不動産の維持管理費や公租課税、不動産売却損は費用として計上することが可能な一方で、減価償却費や不動産の評価損は計算しない条件となっていますので、まずは運用期間終了後２カ月以内の配当がインカム型で支払われることを確認したいところです。
なお、一般的なファンド会計において、匿名組合型ファンドの場合は期末配当を行わないと所得税が法人レベルで発生するため二重課税の問題が生じるという課題がありますので、分別管理の徹底を前提とすれば、運営事業者としては配当を留保するメリットは（理論上）ないはず、かと思います。
ID:4448 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 09:57:36]
管理人様
上場企業運営で割と老舗のクラファン業者のA fundingから久しく案件が出ます。
管理人様の評価はいかがなものでしょうか。
ID:4447 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 06:16:09]
4424
たしかに運用期間ごと、少なくと1年で区切るP/Lがどうなるか。
ここで紙の上でも利益をだしておかないと、累積配当のようなことはできず第2期運用期間の日数分しか分配ができないことになりますね。
（書面を入手できていませんが、累積配当のようなことができなければ、超過利益は劣後に行ってしまう）
そして利益を出してしまったら、12月までに第2期運用期間を締めて損をださないと税務上の利益が発生して源泉徴収票のコースになってしまう。
おそらくこの税務上の利益問題は、適当な処理をしてお咎めもないと思う（当局もそれどころではない）と思いますが。
ID:4446 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 06:04:35]
4445
確かに計算期間で一回締めて、利益の出ているP/Lを発行しないといけないですね。
不動産の減損をして利益を消す決断を事業者ができるかどうか。分配率は予定通りと言い張るならできないでしょうけど。
分配をせずにP/L上の利益だけなら、出資者は現金を受け取らず源泉徴収票だけ送られて、雑所得が発生するだけになる。
ID:4445 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-01 03:40:11]
5％程度とはいえ上場企業が資本参加？
子会社設立して代理店業務開始？
現金ばら撒いての募集終了？
少人数で無茶苦茶やってる自転車操業と思っていたけど
上場企業の監視でクリーンなイメージに変わるのか？
https://ssl4.eir-parts.net/doc/3070/tdnet/2796577/00.pdf
https://fundcamel.com/news/news_pdf_view?news_id=33
ID:4444 / 投稿者：管理人 [2026-04-30 22:51:44]
契約上運用期間の延長は事業者からの通知で可能なのですが、通知期限があるため、その期日を過ぎると契約期間の延長ができません。
そうなると、契約期間終了となるため、基本的には不動産を換価処分して現金化し、投資家への元本償還を行う必要があります。
（インカム型では珍しいですが、ヤマワケエステートやLEVECHYでも起きている償還遅延の状況）
ただ、インカム型であれば計算期間終了時点でインカム利益が出ているはずで、その配当支払いは行う必要がありますので、投資家には一旦期中配当を行った上で、換価処分（売却）後に元本償還、清算を行うという手順になるのが基本手順になると思います。
売却については所謂「売り急ぎ」で安値売却（損失発生→元本棄損の可能性）を許容するのか、取得額同等額以上での売却をめざすのかは、ファンド運営事業者に原則一任される契約になっていますが、事業者は速やかな換価処分は求められるため、いつまで延長しても良い、という関係性ではないと考えられると思います。（長期間かかる場合には合理的な理由や相応の売却努力：所謂善管義務が求められるでしょう）
また、融資併用型の場合は、融資期限までに売却を迫られる可能性も有り、それらの条件も加味して決断されることになると思います。
ID:4443 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-30 22:12:25]
東近江ウイング2は不成立濃厚なので、再組成が中止になり外部売却を視野に入れるとのメールが来ましたが
これからどうなるんでしょうね。出口が再組成のインカムファンドで延長は初のケースだと思いますが。
ID:4441 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-29 14:59:01]
ファンドがなぜこんなにも途切れなく出してしまってるのでしょうか？あと東京の新築物件はリスクありすぎますね。
確かに今回もキチンとHPには書いているので他社のディスクロージャーでの失敗事例よりマシな部分もありましたが、旧軽井沢は2月から募集を始めてて集まらないことは想定できてたはずで、リスク対応が甘すぎますね。この調子で東京新築の金が集まると思えないので土地の売却で手を打つべきかと思うのですがね。
ID:4439 / 投稿者：管理人 [2026-04-29 11:21:15]
キャピタル型ファンドでは、物件が売れないと配当原資が得られませんので、売却前に配当予定を投資家に伝えてしまっていた点など、「可能性/リスクへの備え」ができていなかったように私も感じました。
また、今後に向けて注視すべき、という点も同感です。
正直、竣工までの資金を集めきったファンドでのリファイナンス失敗は、投資家にとってはつらい償還遅延にはなるものの、開発型ファンドに比べれば運営企業の経営への影響はまだ小さくとどまります。（決して小さくはないですが、相対的に）
一方で、開発型ファンドで追加出資が必要なフェーズでは、ゼネコン発注後は工事費が不足して「支払い遅延」につながるリスクがあります。そしてこれが起きてしまうと、いろんなことに波及し得ます。
その影響で仮に倒産につながるようなことがあれば全てのファンド出資者に影響が出ますので、大樹の森シリーズと同時期に募集した新小岩の3期の資金調達を想定利回り15%という条件で優先調達する、という判断自体は、賛否両論あると思いますが、ある意味英断だったのだろうと想像します。
今後、開発型では以下３ファンドが建築フェーズにシフトする計画となっているようです。
・東京賃貸マンションシリーズ渋谷第1期（～2026/7/31）
・東京都葛飾区PJ1期（～2026/7/31）
・東京新築マンションシリーズ第1期（～2026/9/30）
これらを建築フェーズに移行するかが、大きな判断ポイントになるかと感じます。
配当利回り15%のノリで建築資金を集める方針で行くのか、「建確付土地での売却償還」をめざすのか？
「建確付土地」での売却は、わかちあいの実績を踏まえると満額配当まで確保できる価格で売ることが容易とも言いにくく、今から準備が必要ではないか、と感じます。
一方で建築フェーズに踏み込むと、着手金を払って建築工事に着手（フェーズ２成立）した場合には、フェーズ３で竣工金を集めきることが非常に重要になりますが、そのタイミングでの集金環境がどうなるか、不透明な状況もあります。
ホルムズ海峡問題など、デベロッパーや素地転売事業者には今、大きな不確定要素がある状況です。
多様な可能性/リスクシナリオを想定した上で、必要な時には経営判断、英断が求められるタイミングも出てくると思いますが、マジメにやってこられたサービスだけに踏ん張って欲しいところです。
ID:4438 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-29 10:56:12]
わかちあいの軽井沢大樹の森案件が正式に延長になりました。お知らせのところにキチンと延長の案内も出ていましたので確定ですが、ここに至るまでのドタバタぶりはひどいものがありました。
これでこの会社も信用を失った部分も大きく今後乗りファイナンスに響いてくる可能性があり、注視が必要かと思われます。
ID:4437 / 投稿者：管理人 [2026-04-29 10:15:35]
PACIFIC FUNDのファンド情報掲載、記事掲載を行いました。
企業決算は堅実に利益剰余金を積み重ねていますが、明確な懸念ではないものの中身を見ると内訳が良くわからない部分もあり、念のため気になる点については記事に触れています。
もし今後、何か追加情報が得られれば記事追記補足します。
https://investors-eye.jp/pacific/
ID:4436 / 投稿者：管理人 [2026-04-29 00:00:01]
PACIFIC FUNDですが、決算を良く見ると、ちょっと私のイメージしにくい業態のようで、もう少し確認して、記事に反映しようと思います。
固定資産が多い業態（大家さん業がメイン）に見えるのですが、売上高営業利益率が低く、営業利益より経常利益が高いという、町の不動産屋系とも違う事業収支構造のようで、不動産本業以外の稼ぎが経常利益の多くを占めているようです。
不動産本業の収益力という面では、ちょっと良くわからない印象でしたので、とり急ぎ補足します。（明日以降で、記事でわかる範囲コメントしようと思います。）
ID:4435 / 投稿者：管理人 [2026-04-28 23:42:19]
PACIFIC FUND、書面とともに決算も開示されていますね。
情報ありがとうございます。（以前見たら決算がまだ見れなかったのです）
決算見る限り、地道に利益を積み上げてきている企業のようで、1号が扱うアセットを見る限りは、ファンドで資金調達を過度に膨らませるというより、再生事業にファンドを活用する可能性も感じますので、面白い企業だと思います。
ただ、ファンドとして見た際には、以下のようなリスクもあります。
・物件の売却市場が不透明
・変動の大きい宿泊事業で、想定利回りが6.05％と、収益が下振れた場合に満額配当が得られないリスク
運営企業の財務は悪くないですし、劣後出資比率20%と安全性にも配慮されていますので、トータルで見てリスクとリターンのバランスは良いのではないでしょうか。
ID:4434 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-28 22:36:14]
管理人様
まもなく新事業者PACIFIC FUNDの1号案件が募集されます。
期待できる事業者なのか・・管理人様の見解を宜しくお願い致します。
ID:4432 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-28 06:22:39]
4431様
どう思われようが勝手ですけど
不動産クラファンも投資、投資に絶対は無いし損失も付きもの
自己責任で覚悟をもって投資しているので
読みが外れて悔しいと思いしても『騒ぎ出す』様なみっともないことはしませんので
「必ずあなたも騒ぎ出します」と言われるは耐えられません、訂正してください
ID:4430 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-27 20:18:44]
くじらファンド複数案件に投資してます。
キャンペーンがあるときに対象最低額だけですけど
銀行は融資しないでしょうから高めの金利で借りるか
クラファン等で調達するしかないので好条件の案件になりがち
案件は月１件程度、募集額も少ないので
倒産前提の取り込み詐欺的な懸念はないかと
ホームページの更新は新規案件募集開始時のみ
情報少な目、入金確認が日に２回と使い難いのは確か
数千万程度の募集額がなかなか埋まらないので人気は無い
ただ配当・償還は今のところ毎月きっちり行われています
『君子危うき近寄らず』か『虎穴に入らずんば虎子を得ず』か
お勧めもしませんし、否定もしません、
投資判断の参考になればと単なる情報提供です
ID:4429 / 投稿者：クラファン小心物 [2026-04-27 14:30:19]
管理人様 コメントありがとうございます！
以前コメントされていたとの事で、繰り返しになってしまい失礼しました。
こちらからは両方ともリンクを見ることができました。両方とも参考になりました(^^)/(最終判断は言わずもがなになりそうです...ﾊﾊﾊ。
ID:4428 / 投稿者：管理人 [2026-04-27 12:58:07]
くじらファンディングは以前掲示板でコメントを求められたのですが、決算を見て、当サイトでは掲載対象外としました。
その他、こういった情報を積極的に投資家に公開していない姿勢を踏まえ、今後も当サイトでは扱わない方針としています。
https://regbase.jp/enforcement/c00d7d37-4045-44fe-b940-5c276c8f93e2
https://x.com/i/status/1990745679548014771
後者はリンク先が消えていますが、当時はリンク先が確認できました。
ID:4427 / 投稿者：クラファン小心物 [2026-04-27 12:31:36]
投資対象の分散を目的に、新ファンドの検討をしてみました＞＞くじらファンド
28号は21m2 の部屋に家賃12万のマスターリース(自社）と強気に見えたんですが、よく見るとそもそも物件が自社のホテルの一室のようでした（Totoyomi in).
となると、人が住む賃貸部屋のファンドではなく、ホテル運用事業に対する出資という内容に変わるわけですが、サイトを見ても直ぐにはそれが分からない所が若干トラップ感を感じました。
事業者の決算(明治株式会社）を見ると、利益余剰金が2023年 -20億 2024年 -4億 2025 年-5000万 と経理上は改善傾向ですが、グループ全体(豊臣ホールディングス）の決算をそろえないと、クラファン事業者である明治株式会社 だけお化粧している可能性もあり、経営健全性が私には判断が付きませんでした、、、(2025年、営業益3億は立派
ファンド単体で見ると1800万 劣後 300万(16%)、出資枠1500万、利回り8%で”毎月配当”（まにわくに似てますね。あちらは３か月毎)。出資してすぐにインカムが欲しい方には良さそうだと思ったのですが、なかなか判断に困ってます。
2023年に事業破綻レベルの大赤字だったのに、サイト、お知らせ等で情報公開している風でもないです。
どなたか検討された事のある方はいらっしゃいますでしょうか？コメントいただけたら幸いです。
ID:4426 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-27 11:28:43]
とりあえず24日で大阪府から受けた一部業務停止の
行政処分期間が終わり、業務を再開するそうです。
https://yamawake-estate.jp/announcements/487
業界のポジション的にTORCHESと被っていますし、
20％級の利回りを出さないと資金が集まらなそう。
ID:4424 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 21:27:29]
今回、1期は2026年7月31日まで、2期と3期は2026年10月31日まで、となっていますので、7月末に1期の償還、配当は、確かにどうするのでしょうね？
基本的には誰かに売却しないと利益は生まず、配当償還ができませんので、その時点で土地が売れていなければ、継続ファンドを出すか、契約期間の延長を行うか、といった選択肢がありそうです。
ID:4423 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-26 20:28:19]
集まるかわからない資金を当てにして開発案件をするというのはリスキーではありますね。現状他PJでの資金の需要逼迫もあり15%の利回りで釣ってしまって、とても正常な状態だと思えませんね。一期の配当はそこじゃら出るのでしょうか？その場合。
ID:4422 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 18:53:03]
4421様
東京都新小岩PJについては、1期の募集時点で2期・3期を行うことを決めていると宣言しているので、リゾートで繰り返している、工事遅延や販売遅れでの1年延長ではありません。
1期：土地を取得し、建築確認取得までを実施
2期・3期：1期で取得した土地に加えて、建築を募集（2期は建築工事の着手金、3期は建築工事の竣工金）
不動産クラファンでは建築費の募集は、建築確認取得後ではないとできないことになっているため、土地と建築費を募集する場合、2回以上に分けて募集する必要があります。
また、工事費については、恐らく、2期で一気に着手金・竣工金を募集すると、本来すぐには必要ない着手金分には配当負担が発生するため、工事費が必要なタイミングで募集しています。
これは銀行融資で資金調達する場合でも良くやる、普通のやり方ではあります。
ID:4421 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-26 18:20:47]
1期だけ償還が早いんですね。2期と3期は同じですけど。1期は延長かもと疑ってしまう数字で案件を出してしまうこと自体が宜しくない。
ID:4420 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 11:45:10]
１点補足情報ですが、開発型ファンド、特に都心部のレジ系の場合、金融機関が実績の少ないデベロッパーに対して建築資金は出せないケースでも、竣工後の物件には一定の融資を（当然担保付で）出せるケースはあります。
担保価値×掛け目が上限にはなりますが、しっかり完成さえすれば、不動産クラファンから金融機関への借り換えができる余地はあります。（リゾート物件では出なくとも、都心部新築レジなら出る、といった物件ごとの担保価値の違いは出ます。）
もちろん企業の信用力、借入上限額などの制約はありますし、融資調達にはアップフロントや抵当権設定等のコストも発生しますので、不動産クラファンの運用期間中に外部売却して現金化できることが最善ではあると事業者は考えていると思いますが。
ID:4419 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 11:38:36]
リファイナンスにも、当初から長期案件をフェーズに分けている、「計画通り」の案件もあるのですが・・・
現在はクラファン投資家離れがあり、計画通りの案件ですらリスクが顕在化していますね。
通常の不動産会社の資金調達で置き換えて考えるとイメージしやすいのですが、「事業企画が最低3年の事業であれば、銀行融資も3年以上で引く（少し長め）」のが通常の考え方であるのに対して、「事業企画が最低3年の事業なのに、銀行融資は1年返済（つまり借り換え必須）」というようなハイリスクなことを不動産クラファンでは多くの事業者がやっています。
これは期間中に銀行の融資姿勢が変わった際に問題になりますので、本当は、避けたいことなはずです。
ではなぜ、不動産クラファンで長期事業に対して短期の資金調達がされているか、というと、クラファン投資家が１年を超える案件には出資を控えるという傾向があるためでしょう。
長期ファンドを避けるために、苦肉の策として短期ファンドを「フェーズ１」「フェーズ２」などと分けてリファイナンスする仕組みを先行企業が編み出し、現在は後続企業にもこのやり方は広がっていますが、投資家の立場では、改めてリファイナンスリスクを意識しておくことが重要になりそうです。
ID:4418 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-04-26 07:04:44]
私も、ここで色々学ばせて貰い有難う御座います。
私はリファイナンスは銀行は融資しないと思いますので、投資しないようにしてます。裏を返せば計画通りに物事が進んでいないことの現れですから・・・
ID:4417 / 投稿者：管理人 [2026-04-26 00:08:18]
たまちゃん様
ありがとうございます。４月は抽選でかなりあたりが続き、投資枠が確保できました。しばらく月100万円～200万円ペースに戻ると思います。
最近は投資家のクラファン離れでリファイナンスリスクが顕在化するなど、ヒヤヒヤするケースが増えた気がします
それでも面白い投資先もあると思いますので、慎重な投資判断に加えて、余剰資金の範囲での分散投資を意識していこうと思います。
ID:4416 / 投稿者：たまちゃん [2026-04-25 22:37:42]
管理人様
4月に入り、いろいろ当選おめでとうございます。
私もいくつか^_^ビギナーズetc
こちらの掲示板を知り半年くらいになりますが、
かなり勉強になっております。
大変感謝しております。
同じ運用期間でも、
例えば1年ですが、
あっという間に早く感じるファンドもあれば、
なかなかじれったく、まだかなまだかなーと
心配になるファンドもあり。。。
これらの経験も含め、
今年度投資3年目になりますが、
やっといろいろと全体像がわかってきました。
用語もそうですが、見分け方とか最初全然わかんなかったのが
まだまだ半人前ですか
それとなくわかってきたように感じます。
見る目を養うと、安心感が変わってきます。
しかし、予期せぬことも起こりますね。
早く戦争終わってほしいですね！
ID:4415 / 投稿者：管理人 [2026-04-25 14:32:35]
ゼネコンに建築工事を発注する際には、着手金、中間金、竣工金など、何回かに分けて支払いを行います。
2期は着手金までで、3期で竣工金を払う予定でしたので、3期の募集は2期スタート時点で計画通りです。
というより、竣工金は必ず払わないと信用問題になってしまいますので、事業者にとっては、今回資金調達できることは（仮にファンドで集まらないとしたら別手段を駆使してでも）必須です。
事業者にとってだけでなく、既存ファンド出資中の投資家にとっても重要な案件、という面もあると思いますし、一方で投資する際には多様なリスク判断が求められる案件かと感じます。
ID:4414 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-25 12:23:24]
わかちあいファンド東京都葛飾区PJ1期及び新小岩PJ2期ご出資者様【限定】で、
一般公開に先駆けて好条件でご出資いただける「優先販売」をご案内申し上げます。
ベース利回り15%に【特別還元2%】を上乗せした『年利17%』にて優先枠をご用意いたしました。
本日こういう内容の案内メールが届きました。
2期に投資したのもそれより前の案件に投資をした人限定のボーナスがあったので、
実質利回りが8％だったという訳ではないのですが、(それでも15％には届かない)
ただ2期がまだ完全に運用中なのにもう3期の募集をするのはどうなんでしょうか？
劣後出資は低くはないのですが、1案件に集中させ過ぎになるので見送り予定です。
ID:4413 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-25 04:04:05]
確実に投資出来る他に資金を回してキャンセル、忘れていて未入金となった
これはどこでもいつでもありえる話、むしろ繰り上げ無し方が珍しいのでは？
あなたが繰り上げ当選となったと言っても全員が繰り上げ当選となったことにはならない
1人キャンセルする人がいれば必ずその分が誰かに回るだけ、20％のキャンセルがなくても起こりうる現象
ID:4412 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-24 22:09:06]
No.28で繰り上げ当選の連絡が来ました。
応募率は120％とそこそこだったのですが、
キャンセルや未入金が2割近くも出るのは、
クラファンでは珍しくないのでしょうか？
ID:4409 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-24 16:51:19]
私も96号投資しました。期間も短いし、金利も魅力的ですから。
ID:4402 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-23 17:33:00]
96号投資しました。
期間が短いのであえて
やりました。
追加でやろうか思案中です。
ID:4401 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-23 13:03:58]
この掲示板には、出資する人はまずいないのではないでしょうか。
ID:4400 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-23 12:25:13]
96号ファンドは運用期間短いけどみんなは投資する？
ID:4399 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-23 10:10:02]
いちいち誹謗中傷などと騒ぎ立てるヤバいやつがいるよなこの業者だけ。
多額ファンド連発、高利回り化、少しだけ早期償還して騒ぎ立てるなど苦戦している様子も見られる。
頑張れ。
ID:4398 / 投稿者：管理人 [2026-04-23 08:37:20]
ご指摘ありがとうございます。
先着枠がないケースがあるのですね。反映しました。
ID:4397 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-23 05:01:31]
今回の再販売８案件は先着ではなく抽選です
ID:4394 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 23:52:52]
結構工夫しないと募集ファンド数がすごいことになるのでは？
打開策はあるのだろうか。
ID:4391 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 13:18:52]
>4379
海外での開発案件なんてもってのほか
日本の政府・行政は頭がおかしいのか？
日本はまだ最低、登記簿謄本チェックできるが、海外案件の調査はする気あるんか？
いやいや、日本は国内の登記簿謄本すらチェックしてないんだったな苦笑
ID:4390 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 12:06:15]
5年目ですからね。償還しなきゃならない額も巨額になりました。当然の懸念かも知れませんね。ファンドの状況が好転しているように見える人が少ないのでしょう。
ID:4389 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 11:54:34]
別掲示板もそうだったけど、テクラウド掲示板はいつもこのループだなぁ
ファンド募集前→下げ投稿爆増
ファンド募集時→あっさり完売
ファンド完売後→なんかおかしいぞ投稿
さて、今回はどうなることやら
ID:4388 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 11:25:10]
4306 4384
あそこと同じ手口
あそこはテクラウドの名前を好意的によくあげていたから
（撲ちゃんの海外取材でバレた時も）つながってる可能性ありなのか
ID:4387 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 11:23:01]
１７ヶ月の運用で、一ヶ月繰り上げでは、その可能性が高そうですね。
ID:4386 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-22 11:13:25]
繰り上げ償還なんて完全なるセールスプロモーションですよ！
ID:4384 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 23:05:32]
繰り上げ償還するくらいだから其処まで追い詰められていないのでは？
ID:4383 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:16:50]
再出資するかどうかは時節柄、かなり重要な意味を持つかも知れません。よく考えて、最適な投資行動をとることが求めれます。
ID:4382 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:13:01]
テクラウドにとっては、５月８日以降に募集するファンドに、アーカンソーに出資した人がどれだけ再出資するかが天王山になりそうですね。最後の頼みの綱と位置づけられるかも知れません。
ID:4381 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 21:05:09]
いえ、TECROWD72号ファンド「Arkansas Data Center」の案件です。6月10日が償還日でしたが、5月8日に償還という案内が来ました。
ID:4380 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 20:12:51]
〉〉4310
アメリカのデータセンターの案件
というのはテキサスのことですか？
出資しているんですけど、お知らせ来てないんですが
ID:4379 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 16:14:09]
アメリカはじめ外国は不動産クラファンがしっかり監督されているようですね。日本の一部がやってる怪しい開発型はいっさい認められていないようです。
まぁ、当然ですよね おかしいんだから
ID:4375 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-21 00:13:33]
最近ほんとうに案件選びが難しくなってきた。アセクリも出さなくなったしクリアルは長すぎるし、脱落組も目立ち始めたし、積極的に入れるものがない。現金待機でかなり増えてきたけどロレックスの時計が驚くほど上がっており、使いもできて2年で利益まで出て二次で買っても利益を取れるという素晴らしい投資先だと気づいた。
ID:4374 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 19:53:36]
設立直後の新規会員獲得キャンペーンも兼ねた好条件案件ですから
出資者数も欲しい、高額出資者も囲い込みたいが為の案分ですかね
落選者がいるってことは最低1口当選はやらずに
3口以下は抽選で1口当選にしたのかも
ID:4373 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 16:18:51]
落選か。部分当選もなし。ここ入れたかったな。
ID:4372 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 13:43:14]
倍率で案分のようですね
ID:4369 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 13:35:41]
私は200万円応募で50万円部分当選でした。
Xを見ていると外れた人もいるようで当選確率がわかりませんが、当選者は1/4くらいの額の方が多いのかもしれませんね。
ID:4363 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 12:47:50]
まったく私と一緒です
ID:4362 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-20 12:23:09]
別に一人一人に回答しなくてもいいのに負けず嫌いなんでしょうね。
抽選の結果8口当たった。300万申し込んでたけどこんなもんだと思ってます。寧ろ全額当たると他に投資できなくなるからこれでいいです。
ID:4360 / 投稿者：まじまじ [2026-04-19 12:49:45]
サイト、つながりました。
ID:4359 / 投稿者：管理人 [2026-04-19 11:48:41]
サイトが復帰しましたね。
ID:4357 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 07:48:26]
4352
匿名掲示板で聞いても答えは出ないですよ。
運営に問うて、その結果によりご自分で決めるしかないです。
ID:4356 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 01:54:52]
疑いすぎ、そんな不安なら国債か定期預金をお勧めします
2025年10月サービス開始の募集２案件目で資金繰りうんぬん？
違法、詐欺前提で話してアドバイスしても『私はそんなことない』と否定する
ご自分で結論もってるなら他人にアドバイス求める必要はない
ID:4355 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-19 00:37:03]
正直抽選にしておいて、募集額を上回る額集めてしまうという発想はなかったですね。
口座を分けて管理しているはずなので、何かの機会で行政に口座を確認されたら、逃れようがない、というリスクを背負うことになります。
業者にとってはリスクが高く、それを最後にお金を集めて逃走する、くらいの状況にならない限り、リスクに対して得られるものが小さすぎるんでは？
そこまで疑ってかかると、全ての不動産クラファンに投資できない気がします。
ID:4354 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 23:38:10]
1億くらいですよね。正直この金額でほか流用するにしても飲み会行くとかその程度で大勢に影響なしでしょう。ここがこの倍率になるのは1回めに入れた人ならわかると思いますので心配なら入れなければいいと思います。1回目はすばらしい対応ですぐに早期償還されました。
ID:4353 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 23:28:48]
その視点でリスク回避しようと思うと、抽選式ファンド、特に倍率が高いファンドは全てリスク有ということになりますね。
SNSなどで当選、落選などの情報交換がされる時代ですので、投資家が指摘のリスクを避けるには、掲示板やSNSでの情報交換が一つの手段でしょうか。
それも嘘を書かれたおしまいで、どこまでやっても疑心暗鬼を解消しきることは難しそうですが。
ID:4352 / 投稿者：4325 [2026-04-18 22:34:10]
4334様。
＞抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。
私はそんな事はないと考えています。
まとまった額が必要だからといって相場とかけ離れた（と感じる）高い金額を設定すると、
そんな高値で売れるのかと不安に感じて出資を躊躇う人が出てきたりする可能性があるからです。
例えばダーウィンファンディングの掲示板を見て頂ければ分かりますが、
ある程度条件が判明すれば募集金額が妥当ではないと考える人も出てくるようですし、
それなら落選分の応募を当選したように装って振り込ませたほうが良いのでは、と。
このような事が実際に可能かどうかは分かりませんが、
ヤマワケエステートが行政処分によって分別管理を徹底していなかった事が明らかになってますし、
資金繰りが悪化して追い詰められた状態になれば有り得るのではと思いました。
ID:4349 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 19:09:20]
汐留ファンドでレジャーホテルは覚えていないですが、私の汐留のオーソドックスな事業イメージは、相続時に売りに出た不動産を安く買い取り、再生・再販する事業かと思っています。
川崎のアパートはまさにそのパターンで、それなりに安く買ってリノベ再生予定で１８カ月ファンドを組んだところ、短期転売に変わった、という形でした。
このパターン自体は違和感のない事例です。
懸念を感じるべきケースがあるとしたら、全体のうち、同じ売買先の比率が過度に高い、といったケースでしょうか。
付き合いがあり、金払いも対応も良かった会社とは次の取引も積極的に行うので、複数回の取引になること自体は普通なので、程度問題ですが。
ID:4348 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 18:56:00]
管理人様
ありがとうございます。そう言えば汐留からヴィクトリーへの物件というのは他にもレジャーホテルとかでもありましたしね。
ID:4347 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 18:12:00]
若干補足しますが、安値で売る、といってくれる売主がいた場合に、買主を探す仲介ビジネスだと３％しか取れません。（両手で６％）
売主が現金化を急ぐなら、仲介だと他社に取られるかもしれませんが、自社で買い取ると言えれば、売り主との交渉も有利になることもあります。
相場より確実に安い、と思えるなら、「とりあえず買っておく」というのは、不動産会社にとっては価値があるのです。
安値で不動産が変えるなら、融資がひける範囲ならいくらでも持っておきたい、というのがごく普通の不動産営業の感覚かと。
（経営的にはこの融資枠をどう使ってBSPLを作っていくかを、もっと良く考えますが。）
ID:4346 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 18:02:40]
デベでも買取再販でも、融資を付けずに不動産を買うというのは、そうそう簡単ではありません。
借入をして仕入れますし、その際には登記費用もかかりますが、不動産屋にとってはごく当然、という感じです。
そういったリスクを負いたくない、または信用力が不足して融資がひけないようなケースでは仲介で3%取るだけというビジネスもありますし、三為で3%以上の利益を取りに行くという事業者もいますが、所謂デベロッパー、買取再販業者は、融資を付けて不動産を一旦取得し、転売なり開発なりを行いますので、融資を引いて不動産を買って、更に転売する、ということ自体はごく普通の商流かと。
地場の不動産会社でも、好立地の土地が出たらとりあえず融資を付けて土地を買っておいて、欲しい人が見つかれば転売するし、見つからなければしばらく寝かせておくなり、自社で家を建てて売るなり後で考える、といったノリで土地を買いますよ。
ID:4345 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 17:49:44]
管理人様
ご回答ありがとうございます。
疑問点は短期転売というより、物件の取得のためにわざわざ一度借入までしてそれを転売するということは相手のことを非常に信用してのことであり、
グループ会社でなくともビジネスとして、代理取得後、売却をするということはよくあることなのでしょうか？
それとも二社の間に深い関係性があるよ考えられるのでしょうか。
ID:4344 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 17:06:12]
4343様
すいません、伏字が多くイメージが沸かないのですが、疑問点は、短期転売でしょうか？
転売フェーズで土地を担保に入れ、売却時のその抵当権を抹消するのは、ごく自然な商流だと思います。
年間３回の転売、も、業界で言えばすごく珍しいわけではないかと。
デベロッパーでも、開発前提で仕入れて、決算都合での早期売却することはあり、３回といったことも不自然とまでは言えないかと思います。
また、「売る」側からすれば、自社の希望額よりも高値で買ってくれて、かつ、資金決済や信用力に問題が無い相手なら、反社チェックにでも引っかからなければ売却相手に選べるかち思います。
ID:4343 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 16:57:51]
管理人様
某川崎ファンドが一ヶ月で終わった案件がありますが、今、HPが見られないファンドの一個前の案件も同じところが売主です。こちらは異常な動きをしており2024-2025の一年間に３回も所有者が代わり、その際の前所有者はその土地を担保に数億の融資を受け、それを売却と同時に抵当権をその資金で解除しています。
グループ会社でもないのになぜこんなことが起きるのでしょうか？たまたまというわけでもなさそうに感じています。
ID:4341 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 14:31:42]
わかちあいさんはポイントサイトだけに頼らず、ブロガーやインフルエンサーを動員するSNS戦略をしないときついんじゃないかな
ダーウィンがやっている新参を次々と連れてくるやり方
ID:4340 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 13:26:53]
旧軽井沢大樹の森の件でしたら、既存ファンド償還のためには、不動産の売却、現金化が必要です。
現在募集中の第6期で買取る調整をしているわけですから、ファンドが成立して既存ファンドから買取リできることが決定するまでは、償還はもちろん配当もできないはずです。
現時点で配当や償還を断定するのは本質的にまずいという事情があるのではないかと思います。（断定的判断の提供の禁止）
ID:4339 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 13:04:56]
30日配当、来月30日でご安心くださいというメールが来てたので、確定で良いですねとのメールに対しては回答が来なくなっちゃった。結構厳しそうな状況。
ID:4338 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 13:04:06]
サイトが「メンテナンス中」画面になりましたね。
ID:4337 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 09:05:03]
問い合わせようが、真実は分からないので、各々の感じ方次第ですね。
4325
私も記録していて、勝手に変更したなと思いました。
時間も変更しており、初めの日付が単なるミスではないのかなと捉えています。
投資するにしても、自己ルール通りにという感じですかね。
ID:4336 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 08:45:16]
まあミスなんだろうけど騒ぐほどのことじゃないだろ
経験不足で曜日を取り違えただけ
20日の抽選なら応募は（金融機関が絡まないので）土日も受け付けられる
なので19日締め切りが可能（立ち上げ直後なので少しでも応募期間を長くして多くの申し込みが欲しいとの意図は読み取れる）
30日運用開始なら銀行の前営業日までに入金が必要、29日は祝日なので28日が入金期限になるのは当然。
公表後に日程を変更したならその旨を記載すれば良かったのに
こっそり修正したのが悪手だっただけ
ID:4335 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 08:10:15]
今日7:58に電話したら従業員が出ました。「業者が出てきて対応するので今日中には間違いなく復旧すると言われました」見守るしかないですかね‥
ID:4334 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 01:51:56]
抽選で募集金額が変更になっていなければ資金流用目的などないと思いますが。
ID:4333 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-18 01:00:51]
登記は時間的に今は見れないですか？一番最悪なのは出資者の金で不動産取得後それを担保に借入をしてる場合です。時間的に無理ですかね
ID:4332 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 00:58:24]
入金期限も変更されているのですか。
このあたり、何を許容して何を許容しないか、は、それぞれ異なると思いますので、懸念があれば投資しないのも選択かと思います。
ID:4331 / 投稿者：4325 [2026-04-18 00:24:05]
管理人様。
回答ありがとうございます。
そのような可能性も考えられるのですね。
ただ、募集期間が延長された？にも関わらず入金期限のほうは早く？（当初の4月29日から4月28日へ変更）なっているので、
どうしても懸念を払拭出来ません。
とりあえずK-FUNDに問い合わせをしてみたので回答を待つ事にします。
（仮に資金流用目的だったとしても素直に認める事は無いと思うので、気休めにもならない事は分かっていますが）
ID:4330 / 投稿者：管理人 [2026-04-18 00:01:20]
もし運営企業の倒産といった状況がもし起きた場合、行政のスタンスはあくまで投資商品に関する民民の問題、というスタンスかと思います。
（行政はリスクを投資前に必ず説明させる、など、事業者に対して定めたルールを守らせたり、基準を満たさない企業に許可を与えない、といった役割）
昨年破産したダイムラーファンドの事例では、破産管財人から投資家に通知が届き、それを受けて投資家は破産債権届出書を提出する、といった手続きになったようです。
破産した場合、投資家にはファンドが持つ不動産に対する別除権が無いため、優先的に資金回収ができるわけではなく、管財人による清算処理完了後に、残った財産を一般債権者で分け合う形になります。（これにはそれなりの時間が必要かと思います。）
原因がはっきりしない現時点では、何かを断定できる状態ではなく、あくまで仮定のことですが。
ID:4329 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 23:43:19]
契約書はありました。これって週明けに破産申請などをもし出すとどういう状況になるのでしょうか？エラーとかだと思えないのです。証拠隠滅したところで契約書もありますし、管財人が入って大毀損みたいな状況になるのでしょうか？いずれにせよサイトにアクセスできなくなりメールで周知できなかったこと自体が行政問題になりそうだとは思うのですが。
ID:4328 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 23:15:55]
すみません、契約書などをダウンロードしてお手元にみなさまお持ちですか？最悪のことを想定した場合のアクションとしてはどのようなことが必要かよく考えないとダメなようです。丸一日サイトにアクセスできないようなことがあればそれ自体で行政処分の可能性もあり得るようです。
ID:4327 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 22:53:09]
結局、今日はサーバーが復旧しないようですね
公式ページにお知らせも出ないし、来週変化があるかどうかを見るしかないのでしょうかね
ID:4326 / 投稿者：管理人 [2026-04-17 22:45:31]
4325様
当サイトのファンドデータは、定期的にデータを収集してデータ更新を勝手にしているため、10日時点の締め切り日まで残していない状態です。
締め切りが延びる理由としてはいろいろ考えられますが、単に反応が良いので、この機会に会員をたくさん登録してもらって、以降のファンドの募集が円滑になるようにする、という期待を持つ場合も考えられるかと思います。いろいろな可能性が考えられますね。
ID:4325 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 22:31:55]
管理人様。
https://investors-eye.jp/fund_detail.php?fund_id=k-fund-project-1775627182&service_id=k-fund
上記ページに記載されているK-FUND2号の募集期間は「4月19日の23時まで」となっていて、ページの作成日が「2026-04-10」のようなので、
4月10日の時点で募集期間は4月19日の23時までだった、という事でしょうか？
私は投資予定ファンドの募集期間をメモしており、その内容によれば募集期間は「4月17日の19時まで」で、
数日前に公式サイトで見た時にも「4月17日の19時まで」だったと記憶しています。
また調べたところ、複数のサイトで「4月17日の19時まで」という情報が見つかりました。
https://gokuraku.io/funds/12571/
https://slwatch.net/fundlist/detail/?id=kfund-1775545471
私の記録と記憶、そして上記のサイトなどが間違っていた可能性もあります。
ただ、早い段階で応募率が100%を超えていて延長する合理的な理由が無いのに最近になって募集期間を延長したのだとすると、
嫌な想像をしてしまいます。（資金流用目的でファンドに必要な額以上のお金を集める為に延長した？）
管理人様以外でも募集期間が変わった？事を認識している方が居ましたら知らせて頂けると助かります。
ID:4324 / 投稿者：匿名投稿 [2026-04-17 12:29:39]
カチデベロップメントのhpは観れるのですね。最近おかしかったですからね。
