らくたま１８号の実績利回りが年利1642%に！？これってどういうこと？

らくたま１８号、１３号とは

らくたま１８号、１３号は、JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩3分の店舗ビル7Fのワンフロアを、２つのファンドに持分50%ずつを分けて運用するインカムゲイン型ファンドです。

らくたまの多くのファンドでは長期保有を前提として継続ファンドで運用するパターンが多いのですが、有利な条件で売却ができる場合には、運用予定期間の途中でも売却によりファンド運用が終了する場合があります。
今回のケースでは、不動産が早期売却となった結果、共有持分で運用されていた２つのファンドの運用終了が決まりました。

どうして利回りが上振れたの？

今回、利回りが大きく上振れたのは、らくたま独自の「全期間配当保証」により、早期売却で運用期間が短くなった場合にも、当初予定されていた期間分の配当額が得られる、という仕組みの影響です。
配当額自体は予定と変更になっていませんが、運用期間が大幅に短期化された、というのが今回の利回り上振れの仕組みです。
特に18号ファンドは実質運用開始後即終了となっていますが、それでも投資家には当初予定通りの配当額が支払える結果となったことから、年利換算での配当利回りは大きく上振れ多、というものです。

あやしいものではないの？

今回、「運用期間１日」という結果となったことで利回り換算が大きく上振れましたが、上記の表を見ていただく通り、ファンド運用者にとって支払う配当は変わっているものではなく、あやしいものではありません。

疑ってかかるとしたら、「マーケティングのために、あえて１日運用になるように仕組んだんでは？」ということですが、この点については運営事業者も予想しているのか、発表資料の中で、丁寧に解説をしています。
特に利回りが上振れた１８号について時系列で整理すると以下のような流れで、事業者としては18号の組成自体のとりやめも検討したとのことなのですが、「投資家と利益を分かち合うことが最善」との判断に基づき、18号ファンドの組成と運用終了（配当支払い）を実施することを決めた、とのこと。

2025年2月21日　ファンド募集開始
2025年3月16日　ファンド運用スタート
2025年3月16日　売却完了・ファンド運用終了
2025年3月17日　元本償還・配当支払い

正直、マーケティング効果狙いという意図がないと断定できる材料もありませんが、らくたまでは、継続運用ファンドを安定的に組成、運用するというスタンスはサービス開始依頼堅持してきていますので、素直にファンド運用サイクルに対して、売却タイミングがこのタイミングに重なったことで大幅な上振れになった、という捉え方で良い気がします。
まだ売却決済が終了していないようにも見える状況なので、運用期間をもう少し長くし、投資家への償還や配当支払いを遅らせることもできた可能性はありますが、どうせ前倒し償還するなら、この際、よりインパクトが大きくなるよう、最短での償還をめざされたのかもしれませんが、かといって、「利回りが高すぎるからあやしい」ものではない、という構造であるとは理解して良いでしょう。

らくたまとは

「らくたま」は、不動産の長期保有などの資産運用で収益を上げてきた不動産会社が運営しています。
２０２４年４月のサービス開始から、安全性の高いインカム型ファンドで劣後出資比率も確保しながら、利回り６％代というかなり魅力的な条件のファンドを提供し続けています。
運営会社は資産運用のプロとして300億円規模の長期保有不動産を運用しており、安定稼働中でファンドに適した不動産によってファンド組成されており、運営企業のノウハウやファンドの商品設計（リスクとリターンのバランスの良さ）についてはかなり信頼感が持てるサービスです。

後述するような、ファンド運用上の細やかなサービス品質や、財務規律ルールの設定など、派手な利回りで注目されがちな不動産クラウドファンディングサービスとは少し異なる、独自の方向性でサービスの魅力を高めており、まだご存じではない方は、一度確認してみてはいかがでしょうか。

らくたま独自の契約条件「全期間配当保証（アップサイド配当）」

らくたまの全期間配当保証型ファンドでは、短期でファンド償還が実施された場合も、当初運用予定期間分の配当利回りが得られます。

一般的な不動産クラウドファンディングサービスでは、運用期間終了時には、「運用期間×●%」という計算式で、投資家への配当計算がされます。
そのため、短期運用終了時には、運用期間が短くなる分、配当利回りは同じでも、配当金額が小さくなってしまいます。

一方でらくたまの場合は、「当初運用予定期間×●%」という計算式で配当計算を行うため、例え運用期間が１日だけだったとしても、元々の予定運用期間分の配当が得られます。
配当金額自体は当初予定通りですが、年利換算での配当利回りが大きく上振れる可能性があるファンドとなっています。
実際投資家には、予定より前倒しで元本と予定配当が戻ってくるわけですから、すぐに次の投資先に資金投下できるわけですので、後述する「翌日償還」ルールもあわせると、実際の年利換算利回りが上振れることになります。

もちろん、配当はファンドが得た賃料収入や売却益から実施されるため、あまりに短期間で償還された場合や売却損失が生じた場合などには配当が満額得られない可能性はありますが、短期償還時にも当初の運用予定期間分の配当が得られる可能性がある、というのは魅力的な条件です。

また、本事業者が、11．に規定する契約期間の満了日前かつ別紙2規定の不動産取引の終了予定日前に対象不動産全部の売却等を完了した場合も同様とします。なお、その場合、本条第1項（2）号⑤に規定する本事業者に帰属する残利益について、本事業者はこれを放棄し、当該残利益は同号④の規定による優先出資に係る利益の分配の対象とします。

らくたま　全期間配当保証

「らくたま」は、翌日償還のため、資金効率・実質利回りが高い

不動産クラウドファンディングでは一般的に、対象不動産の売却によりファンドの運用終了後、配当や元本の償還までに２ヵ月程度かかるケースが多くなっています。
これは、運用期間中のテナントからの賃料収入の入金までに時間がかかることや、ファンドの清算に関わる会計処理などに時間を要するため、仕方ない部分があるのですが、らくたまでは、「翌日償還」ルールを策定し、ファンドが運用終了した翌日には投資家の銀行口座に元本と配当が入金されます。

独自の工夫がされているためか、なかなか他社では真似ができないことなのですが、投資家にとっては、即座に次の投資先に資金を配分できるため、投資効率が高く、実質的な運用利回りが高くなります。
管理人自身、最初償還の早さに戸惑ったのですが、かなり運用面でのメリットが大きく、今後らくたまへの投資配分を上げようと感じる要因になっています。

らくたま FACT

「らくたま」は、運営企業の財務規律ルールが有り、財務もガラス張りの安心感

不動産クラウドファンディングでは運営企業の決算情報開示が義務付けられているものの、キャッシュフロー計算書の開示はなく、手元現金余力まで確認できるケースは少ないです。

らくたまでは、この情報開示を積極的に行っていることに加えて、独自にファイナンシャル・ターゲット（財務目標）を設定し、ファンド募集額に対して備えるべき純資産の比率や、投資家への配当に対して備えるべき現預金の比率を設定しています。
下の資料を見ていただくと、現在は設定したファイナンシャル・ターゲットに対して十分な余裕を持ったファンド運用規模にとどめています。
皮肉な話ですが、不動産クラウドファンディング事業では、投資家をたくさん集め、安定運用を繰り返して人気が出ればでるほど、この財務面の指標が悪化していく企業が多数存在しています。
当サイトのトップページでは、「ファンド依存リスク」という指標で各社の純資産に対するファンドによる資金調達規模の大きさをスコアリングしていますが、著名なファンドの多くが、純資産に対して非常に大きい資金調達を行っていることが確認できると思います。
らくたまについては、今後投資家層を拡大し、ファンドの規模を拡大していくとしても、一定の規模を超えない方針を開示していますので、他サービスとの大きな差別化ポイントと言えるのではないか、と思います。


らくたま　フィナンシャル・ターゲット

「らくたま」は、情報開示も非常に丁寧でファンド運営企業、運営者に関する安心感が非常に高い

らくたまのこれまでのファンドでも同様の印象、記事コメントを記載しましたが、らくたまは運営企業自体が資産運用のプロであり、ファンドの設計がしっかりしているだけではなく、その情報開示についても非常に丁寧で投資家にとって投資判断がしやすいことが大きな特徴です。
特長的な情報を抜粋して紹介します。


らくたま7号（湘南）　平塚市のエリア特性


らくたま7号（湘南）　賃貸需要ヒートマップ

管理人が好感を持つのは、最後の１枚です。
ヒートマップを見ると、現在は満室稼働とはいえ、退去者が出た場合に再度のリーシングが容易ではないということがわかります。
ファンド運営者にとっては不利な情報と言えそうですが、こういった不利な情報もしっかり開示しています。
その上で、その対処策としてマスターリース契約を締結したり、劣後出資比率を15%確保したり、投資商品としての魅力を高めるバランスの良い商品設計を実施するなど、リスクをしっかり開示しつつ、事業者の立場ではそれを商品設計で抑制することも忘れない、というのは非常に望ましい姿勢に感じます。

結果として、どのファンドも概ね年利6%程度の水準のファンドが多いのですが、どのファンドに投資しても当たりはずれが少ない設計となっており、抽選で外れても、次回のファンドに追加募集することで、希望する投資枠を確保しやすい、という点も不動産クラファン投資家にとっては有りがたいサービスとなっています。

優待使い放題「らくたま　ハッピーパスポート」

らくたまでは、出資額に応じた会員クラスが割り当てられるハッピーパスポートという仕組みがあります。
多様な施設や店舗の割引が受けられたり、会員限定のコンテンツが楽しめたりするベネフィットステーションが利用可能な他、上位会員にはベネポというポイントが得られる仕組みとなっています。

会社の福利厚生などで類似のサービスが利用できる方もいるかもしれませんが、層でない方にとっては、普段利用する店舗を割引価格で利用できたり、ちょっとお得な体験が得られるかもしれません。
（管理人は良く使うレストランが1割引きになるなど、結構この特典を使わせていただいています。）

らくたま　ハッピーパスポート