「投資家日記」では、管理人の投資応募先や、投資先選定における考え方などを記載する日記です。
投資にはリスクもありますので、あくまで管理人個人の考えとして、参考程度にご覧いただけるようお願いします。
2024年に償還を完了したファンドについて
2024年に償還のあったファンドは合計８ファンド７サービスでした。
1,160万円の投資額に対して全て当初想定利回りで配当されており、配当が約70万円（源泉徴収後）となりました。
・わかちあいファンド
・トモタク
・T’s Funding
・汐留ファンディング
・Levechy
・TAMBO
・ヤマワケエステート
最終の年末に、ヤマワケエステートの償還がシステムトラブルなどでばたばたしたようですが、無事に入金があり、ハイリスク型サービスも含めて全て償還と、順調な1年でした。
個人的には、2024年はデフォルトが起きる可能性が一定程度あると想定していましたが、管理人の知る限り、一部期間延長があったものの、どの不特法サービスも現時点では無事に元本償還や配当を行える状況が継続しています。
とはいえ、不動産ビジネスで100戦100勝というのは、全く当たり前の状態ではありません（というか、ハイリスク案件含め満額償還・配当が続いている方が不自然）ので、これが当然、という思い込みだけは持たないよう、投資先バランスを考えていこうと思っています。
2024年末時点の投資先構成
普段当サイトでは不動産クラウドファンディング投資を中心に触れていますが、年度末の投資先状況は、以下のようなバランスです。
インデックス投信は、NISAやiDeCoといった非課税枠外（特定口座）も含めて投資しており、比率としては一番大きい結果です。
新NISA枠は来年も積立/成長投資ともに使い切っていくでしょうから、今後もインデックス投信の比率が高くなるでしょう。
個人的には、S&P500も全世界株式連動も、ここ２年の間に株価下落と円高シフトでマイナスになる局面が来るという感覚もあり、インデックス投信は積立NISA枠を中心として、NISAの成長投資枠は不動産以外の個別株への配分を考えています。
ただ、こうしてみると現金がちょっと過剰ですね。
車の買い替えができるくらいはおいておきたいものの、過剰に貯金に寝かしておくくらいなら、GALAさんなどの超ローリスク不動産クラファンにもう少し投資枠を配分すべきかもしれません。
2024年の不動産クラウドファンディングの振り返りと、2025年の展望
2024年の不動産クラファンは、2023年後半のヤマワケエステートの登場により、ハイリスクハイリターン型の超高利回りファンドが多数登場しました。
既存のクラファン事業者もその影響を受けて、利回り向上やAmazonギフトなどのキャンペーン強化を打ち出す結果となり、投資家にとっては有利な商品が組成された反面、不動産クラファン事業者の事業環境は厳しい状況となりました。
ハイリスク型ファンドでも現状は満額配当される状況が続いており、「これまで元本棄損無し」といった広告でつられて不動産クラファンを知ったような一般投資家にとっては、高い利回りのファンド以外に目を向ける必要性を感じにくいのかもしれません。
結果として、共有持分や築古借地権付き建物、地上げや立退き案件、買い手が限定されるタイプの大規模開発用地転売、といった、ハイリスクな案件が多数組成されてきており、損失発生リスクは、この１年でかなり高まっているように感じます。
この手の案件を扱ってきた経験のある事業者にとっては100戦100勝というのは考えにくい世界ですから、これで元本棄損が起きていないというのは、見えない部分でどこかに無理が生じている可能性も有りますので、逆に注意が必要かもしれません。
当サイトでは掲載していないサービスになりますが、今後の投資家への損失発生有無などに行政やメディアから注目されている事例も有り、当たり前のことながら、不動産クラウドファンディングは投資であり、元本保証のないことを前提とした投資判断を行うことが重要ですね。
一方で、共有持分などの難解な案件に強いCOZUCHIが、CREALのように都心部好立地の築浅物件をインカム/キャピタル併用で配当するなど、流動性に難のある物件比率を少し低下させたように感じます。
2025年は、COZUCHIのような先行事業者が、事業基盤として必要な投資家数を確保完了し、ハイリスクな案件を抑制して、持続可能性を優先したサービス運営に段階的にシフトしていく可能性も感じます。
不動産クラファン事業者はどこも、初期の会員獲得フェーズでは先行投資がかさみ、一定の規模まで拡大しないと事業利益が出にくい構造もあり、当初数年間はどうしても規模を追わざるを得ない部分がありますが、ある程度の事業規模に至った段段階無理をしない運営にシフトしていくことができるのであれば、リスクとリターンのバランスを維持できる、健全な運営状況を継続できるかもしれません。
ボラティリティを許容できるような投資資金なら、個別株式や投資信託に投資する方が上限リターンははるかに大きいわけですから、不動産クラファンの強みになるのはやはり、損失リスクを限定しつつ堅実な利回りが期待できるミドルリスク・ミドルリターンという商品ではないでしょうか。
2025年は2024年のようにハイリスクハイリターンに寄り過ぎず、適度なバランスを取っていける事業者が増加していくことを期待したいと思います。
