「投資家日記」では、管理人の投資応募先や、投資先選定における考え方などを記載する日記です。
今回は、償還のあった「汐留ファンディング11号」についてのコメントです。
「汐留ファンディング11号」早期償還されました
管理人が投資していた「汐留ファンディング11号」が早期売却のため、当初予定期間から前倒しで償還されました。
配当利回りは当初予定の8%満額ですが、期間が短い分配当も小さくなるので、喜んで良いのかは、ちょっと微妙ですね。
さて、汐留ファンディングの財産管理報告書では、ファンド収支がしっかり詳細開示されていますので、ご紹介します。
しっかり、取得額や運用経費、売却額が確認できるほか、投資家、事業者（劣後出資者）の取り分も見えるため、不動産投資に詳しくない方にとっては面白い情報ではないでしょうか。
物件売買に関わる個人投資家などの存在も考慮し、数字は視えなくしていますが、しっかり安値で購入し、リノベーションを経て高値売却に成功し、配当原資に対して十分な利益を上げています。
事業者の取り分が多いのは、運営の労と劣後出資リスクをとってもらっているのでもちろん違和感はないですし、事業者に利益が残るということは、ファンド運営者の財務や決算にポジティブで、投資家にとって安心できる結果だと思います。
償還結果を見ると、気になる点も
このような詳細情報が開示されているのは良い点ですが、気になる点も一つ。
不動産取得額が、投資時の取得予定額より大幅に小さく（契約成立前時点では3,300万円で取得予定だったものが、2,700万円未満で取得できています）、結局投資家の優先出資分で資金が十分足りており、事業者の劣後出資金が全く使われていないんですよね。
不特法では、ファンド募集時に、不動産の取得契約を締結していることが必須で、募集時より取得額が小さくなることは、本来起きないはずなんです。
管理人は劣後出資比率を、「事業者のキャッシュ余力」判断の目安と考えていますが、これは劣後出資金をファンド専用の分別管理口座にしっかり入金していることが前提（これは法規制上の義務）。
不動産会社にとっては、自由に使える手元資金が使えない状態になるのは非常に大きいことなので、劣後出資比率を高めにできる事業者には、財務余力（手元キャッシュ余力）が必要です。
が、劣後出資金無しでも物件購入ができてしまっていた（投資家の出資金で足りていた）、となると、少しお金を集めすぎ、ということになりますし、ちゃんと劣後出資金を分別管理口座に入れてるのかな？っとも、ちょっと心配になりますので、次回投資でも確認したいところです。
（汐留グループで監査受けてる中、変なことはないと期待はしていますが・・・）
まぁ、しっかり高値売却できているところは、さすが仕業グループと連携して、エンド顧客ネットワークを持っている汐留ファンディング、という頼もしさもありますので、利益をしっかり確保している点では、事業者の信用リスクを過度に高いと見ないでよいとも思いますが。
