手厚いキャンペーンが特長の「DARWIN FUNDING」は、利回り＋キャンペーン特典で評価しましょう【2024年度決算反映】

「DARWIN FUNDING」とは？

2022年8月のサービス開始以降、24ファンドを組成し、13ファンドの運用を完了した実績を持つ不動産クラウドファンディングサービスです。
特に、最近は「開発型」ファンドとして、鉄骨造の一棟マンションの開発を行うファンドを継続的に組成していますが、このタイプのファンドでも10ファンドの運用を終了しています。
不動産開発では、同じタイプの事業を継続することで信頼できる工事業者（ゼネコン）の確保ができたり、開発プラン設計やコスト低減、開発管理やリーシングなどのノウハウも高まっていきますので、特定のパターンに特化してきたことでノウハウが蓄積されていっているというのもサービスの特徴とみてよいでしょう。

※不動産クラウドファンディングサービスは、不動産特定共同事業法に基づき提供される不動産投資から得られる利益を原資に配当、元本償還を行う投資商品です。
不動産クラウドファンディングサービス共通の特徴については記事後半で解説します。

また、2023年のヤマワケエステートの登場以降、他サービスが高い利回りを競う状況になっている中、単純な利回りではなく、「Amazonギフト券」の特典を強化していることも特長のサービスです。

例えば「開発型21号」では、出資額に応じてAmazonギフト件が投資家全員にプレゼントされるのですが、300万円投資すると4%相当の12万円分のAmazonギフトが得られます。（100万円でも2%分の2万円分）
想定利回り6%のファンドでも、Amazonギフトも合わせれば10%相当の利回りが得られるため、このキャンペーンも踏まえるとなかなかの高利回りになります。
また、このAmazonギフトは運用開始後のタイミングでプレゼントされる（※）ケースもあるようですので、運用終了まで待たずに投資メリットを感じたい方にはうれしいキャンペーンかもしれません。

※管理人が投資した開発型13号では、運用スタート後1ヵ月待たずにAmazonギフトのコードが届き、利用可能となりました。ただし、サイト上ではプレゼント送付時期が明記されていないようで、今後も同様という保証はないことはご了承下さい。

「DARWIN FUNDING」を他サービスと比較してみる

まずは、定量的なデータから、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較して、サービスの特長や傾向をチェックしてみましょう。
利回りは当サイトで収集する不動産クラウドファンディングサービスの平均を若干下回りますが、キャンペーンも加えた利回りでみると、平均を上回る水準となりそうです。
劣後出資比率も平均を上回る20%を確保していますので、案件収支が想定より20%悪化しても、損失は運営事業者が負担するため、投資家の元本が保護されます。
ただし、「DARWIN FUNDING」では、マンションを開発する開発型ファンドを中心に扱っているため、開発リスク（※）を考慮する必要があります。
「リスク相応の劣後出資比率を確保しているファンド」、といった評価をすると良いでしょう。

ファンド組成頻度は6ヶ月で7回とそれなりの頻度で、募集額が２億円～５億円程度と比較的大きいため、投資チャンスが多いため、分散投資先としての魅力が高いのではないでしょうか。

※物価高騰や為替変動により工事費が想定より大きくなるようなケースから、完成したマンションで想定ほどの賃料が得られないケースや空室が埋まらないなどのリスクも想定しておく必要があります。
※2024年10月27日時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選３２サービス」の平均値です。

「DARWIN FUNDING」のサービスの魅力、特徴

「DARWIN FUNDING」の魅力、特長をまとめると、以下のポイントになります。

「DARWIN FUNDING」を運営する「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」とは？

不動産クラウドファンディングは、「面倒な不動産運用はファンド運営事業者にお任せ」する投資商品です。
投資先を選ぶ際には、ファンド運営事業者の不動産事業のノウハウや財務状況を確認することが非常に重要になります。
そこで、「DARWIN FUNDING」を運営する「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」をチェックしてみましょう。

「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」の基本情報

2009年創業の10年を超える社歴を持つ不動産会社です。
社名に「アセットパートナーズ」とある通り、ファンドで取り扱いの多いマンション開発が祖業というより、投資用不動産の売買や資産運用が得意な不動産会社のようです。
ただ、ファンドサービスを継続する中マンション開発実績を積み上げていっており、公式ホームページで事業内容を確認すると、マンション開発（デベロップメント事業）についても専用ページを新設し、自社ブランドマンションをアピールできる状態となっています。

鉄骨造のマンションにおいて、不動産クラウドファンディングで求められるような高い配当を出した上で利益を上げるのはなかなか大変なはずですが、これだけ開発型ファンドを多数組成し、運用終了させているところを見ると、仕入れやマンションプランに独自の強みを持たせる余地も出てきているのかもしれません。

「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」の決算情報チェック　＆　業界平均との比較

まず、当サイトに掲載している「ダーウィンアセットパートナーズ株式会社」の決算（2024.10時点）を見てみましょう。

運営企業の財務の健全性があらわれる「ＢＳ」を見ると、自己資本比率が8.95%と、当サイトに掲載する事業者の平均を大きく下回りました。
当サイトが独自に算出しているファンドで預かった資金の運用規模を見ると、直近の決算期の総資産額を上回る規模の資金調達をファンドで行っていますので、不動産クラウドファンディングを利用したマンション開発規模がかなり拡大していっていますので、開発中のマンションの竣工や売却が進み、しっかり開発事業で利益を確保できることを今後ウォッチしていくことが重要になりそうです。

次に、運営企業の利益を稼ぐ力があらわれる「ＰＬ」を見ると、営業利益率、経常利益率が平均を下回っていますね。
マンション開発事業を拡大した結果、利益率が低下しているといった可能性もありますが、経常利益規模5,000万円強、純資産が3億円強の財務状況としては、若干ファンドでの資金調達規模が膨らんでいる可能性があります。
数値面でその他で目を引くのは、総資産規模が36億円規模に膨らむ一方で、売上は70億円と、仕入れた不動産がしっかり回転はしています。
不動産会社の資産が拡大する場合に、不良資産として抱える在庫が増えると問題なのですが、不動産クラウドファンディングの調達資金で行っているマンション開発以外で、回転の良い買取再販などのビジネスでは一定程度堅調な利益を上げているのかもしれません。

管理人自身は「DARWIN FUNDING」に投資中なのですが、一定のリスクが生じる可能性も考慮し、分散投資を前提に投資検討をお願いします。

※決算の見方については、別記事「不動産クラウドファンディング事業者の決算チェックポイント」で解説していますので、興味を持った方はご欄下さい。
※直近1年間のファンドの募集額に運用期間（年換算）を乗じることで、現在運用中ファンドにおける投資家からの出資金規模を算出。（当サイト独自指標です）
※2024年10月27日時点。比較対象は当サイトが収集対象としている「管理人が投資対象候補としたい厳選３２サービス」の平均値です。

まとめ：「DARWIN FUNDING」とは？

キャンペーン特典も加えると高い利回りが期待でき、適度な劣後出資比率でファンドの安全性も確保するバランスの良いファンド設計となっているサービスです。
運営企業のマンション開発実績がまだ未知数な点や、ファンドでの資金調達規模が大きくなってきている点では一定のリスクも想定しておくことが望ましいと管理人は考えますが、トータルで見て、リスクとリターンのバランスは悪くないサービスではないでしょうか？

最後に

ここまで「DARWIN FUNDING」の魅力と留意点をご説明しました。
不動産クラウドファンディング投資は堅実な利回り投資が期待できる投資商品ですが、万が一の運営事業者の倒産リスクの可能性も踏まえ、分散投資が非常に重要になりますので、新たな投資先候補として検討されるのは、いかがでしょうか？

なお、当サイトではリスク分散の観点で、複数のサービスに対する分散投資を強く推奨しており、投資先サービスやファンド探しに役立つ情報の収集、掲載に努めていますので、他サービスについても是非ご確認下さい。

「DARWIN FUNDING」は不動産特定共同事業法に基づき提供される投資型クラウドファンディングサービス

「DARWIN FUNDING」は、不動産特定共同事業法（以下、不特法）に基づき厳しい規制やルールのもとで提供される、投資型クラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングとは、「不動産特定共同事業法（以下、不特法）」という法律に基づき、国土交通省・都道府県から許可または登録を認められた事業者のみが投資家に提供可能な投資商品であり、以下のようなメリット・強みを持つサービスです。

不動産特定共同事業法は厳しい投資家保護のためのルールを定めているため、サービスやファンド運営を行う事業者は全て、このルールに従って投資家保護に取り組んでいます。 （上記のうち、優先劣後構造については厳密には法律に定める義務ではないため、ヤマワケエステートなど一部該当しない事業者が存在します。）

「DARWIN FUNDING」についても当然、サービス提供事業者・ファンド運営者ともに●●の許可を取得しており、サービスやファンド運営についても行政の監督を受けています。
（ダーウィンアセットパートナーズ株式会社：東京都知事 第163号）

不動産クラウドファンディングに共通する特徴や制度については本サイトの「不動産クラウドファンディングとは？」で解説していますので、ご確認ください。