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【サービス共通】 ID:4730 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-09 23:52:49]
ケイアイスター、FJネクスト、香陵住販あたりが耐えている感じですね。
6月16日の利上げで悪材料出尽くしで一旦上がるといいのですが。。
とは言え変動金利が最低1%以上となり、ジリ下げの展開になりそうです。
【サービス共通】 ID:4729 / 投稿者：管理人 [2026-06-09 22:07:33]
5月下旬に上がった不動産株があるんですね！
株価の動きはやはり私には読めそうにないので、中長期で気長に企業成長を信じて持ち続けようと思います。
利上げも1%まで乗ってくるとちょっとインパクト上がりますけどね。
【サービス共通】 ID:4728 / 投稿者：たまちゃん [2026-06-09 21:15:46]
そうなんですね。
私が買ってた唯一の不動産株はなぜか5月下旬に、
急騰してきたので、6月利上げ観測が頭をよぎり、一旦
売却しました。
良かったのか悪かったのか。
配当ももらえる予定なので、クラファンより稼げました。
【サービス共通】 ID:4727 / 投稿者：管理人 [2026-06-09 20:17:52]
私の投資している不動産株はAIセクターにお金が流れてここ数カ月全滅状態だったのですが、金利上昇で更に落ち込むかもしれませんね。
まぁ、事業戦略が好きで買った株なので売らないですし、買い増しの機会と思っておこうと思います。
まぁ、本業への金利上昇影響は個社ごとに見ないとですけど。
【サービス共通】 ID:4726 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-09 18:21:13]
通りで本日、銀行の株価が軒並み上昇してますね。
【サービス共通】 ID:4725 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-06-09 18:19:26]
いよいよ15日・16日の金融決定会合で31年ぶりに0,75%→1%へ利上げの公算が濃厚になって来ましたね。
【サービス共通】 ID:4724 / 投稿者：管理人 [2026-06-09 09:31:27]
世の中のムードを変える材料の一つになると良いですね。
ただ、今回の発表は目詰まりの解消といった要因のようですが、根本にあるホルムズ海峡の見通しが立っていないので、不動産業界の視点では、これで好転したとも言えないのが本音だったりもしそうです。
土地仕入れる際の事業収支シミュレーションにおいては開発コストにバッファ積み増してるところは多いと思います。（とにかく買える前提でリスクを見ずに数字作るところもあると思いますが。）
都心部は賃料も上がっているので、そっちも上がる前提を織り込んで、今はなんとかなってるのですが、物価と連動した賃上げムードが継続することが前提で成り立ってる部分も有ります。
【サービス共通】 ID:4723 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-06-09 08:11:58]
中東情勢の緊迫化に伴い、TOTOはナフサなどの原材料が不足し、浴槽や天井に使う部材を安定的に調達できる見通しが立たなくなったとして4月13日に受注を停止していましたが、その後、20日から段階的に新規受注を再開していました。
TOTOによりますと「原材料の供給見通しが立ったことにより、引き続き生産を継続し、安定的な製品供給の維持が可能の状況になった」としていて、納期も通常通りに戻るということです。
やっとナフサ関連の不安が少し取り除けましたね。
【ヤマワケエステート】 ID:4722 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-09 03:59:39]
4717
お気持ちは分かりますが、事業なので無理かと思います
無事に償還されるといいですね
【K-FUND】 ID:4721 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-09 02:06:37]
コモサスと自社クラファンですね。
【K-FUND】 ID:4720 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-08 23:41:50]
ソシャレンで調達ですか。またAGクラウドファンディングからかな？
【K-FUND】 ID:4719 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-08 23:03:07]
融資併用、かつソシャレンで調達というのが二の足を踏ませますね
【K-FUND】 ID:4718 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-08 21:01:12]
3号に結構当たり、ホテルの抽選も当たりました。4号権利調整もので融資併用でも15%ですか。実質3号までは償還終わってるので申し込みするか悩ましいです。
【ヤマワケエステート】 ID:4717 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-08 18:44:54]
みんなしまの営業者報酬2億かえすべきでは
【ヤマワケエステート】 ID:4716 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-07 18:41:55]
レボリューション社から代官山償還に向けた良いニュースが出ています。
良い兆しなんでしょう。
【TORCHES】 ID:4714 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-07 11:37:26]
利回りが高すぎて、心配になりますね。ヤマワケの割高なファンドにさらに高い利回りが乗るわけですよね。東京の不動産はボロい商売なんですかね。そんな甘いもんじゃない気がしますが。
【TORCHES】 ID:4713 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-07 10:52:37]
私も気にしてました。同じ穴のムジナ臭そうと感じるのは私だけでしょうか？
【TORCHES】 ID:4712 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-07 07:14:29]
No.38 港区元麻布2丁目ファンドは、ヤマワケで償還延長になっている244号港区元麻布邸宅地ファンドですね。TORCHESがヤマワケからファンドを買い取って、それを新たなファンドとして売り出すということですね。
ヤマワケが売れなかったものを、TORCHESは利益を乗せて売れるのでしょうか。これは循環取引には当たらないのでしょうか。
【サービス共通】 ID:4711 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-07 00:15:06]
通常行使権と特別検査権の二本立てですね。期中の異常自体対応が特別検査権のようです。ただ拒否されてる以上私の場合、特別検査権の行使のために弁護士費用入ってかからずとも自分で裁判所に請求できるのですが検査のために供託金を預ける必要がありそれが非常に高額なのがネックです。
【サービス共通】 ID:4710 / 投稿者：管理人 [2026-06-07 00:05:55]
あ、私は、539条は「営業者の営業時間内に、次に掲げる請求をし、又は営業者の業務及び財産の状況を検査することができる。」となっており、「次に掲げる請求」ができるとなっているのですが、その具体的な中身として、以下が定められていると読みました。
1項では貸借対照表の閲覧または謄本の請求
2項では裁判所の許可を得て営業者の業務及び財産の状況を検査できる
【サービス共通】 ID:4709 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-06 23:56:04]
管理人様
ご回答ありがとうございます。恐らく539条2項の重要な事由がある時を指されているのかと思いますね。
重要な事由があるときは、裁判所の許可を得て “いつでも” 検査できる。ここでいう「重要な事由」とは：営業者が説明を拒否し続けている営業者が不正をしている疑いがある営業者の財産状況が急激に悪化している営業者が倒産・夜逃げ・連絡不能の兆候出資金が危険にさらされている合理的疑い契約書・帳簿・証憑の開示拒否が続く虚偽説明の疑いが強い
本来は1項で年度末以降は可能なはずかと思われます。
ただ本質的には不特法で定める投資家保護や説明責任で費用の内容絵教えてくださいというのを拒否する理由もないような気もするのですけどね。確かにそれでも拒否すれば裁判所に供託金を預けてまでできるかと言うとそうでもありませんし。
【サービス共通】 ID:4708 / 投稿者：管理人 [2026-06-06 23:21:01]
なお、行政は司法ではないため、あくまで、不特法の監督官庁として、事業者に対する処罰や監督を行う上での考え方は言えるものの、民民には介入しないのが原則、ということで、あくまで監督方針を答えるという形になるかと思います。以下に開示されている資料に基づく考え方を説明する感じか、と。
https://www.mlit.go.jp/common/001390608.pdf
事業者の行為に対して法律的に争えるか、といった話になると、所掌は司法、弁護士の所掌範囲になるかと思います。
行政が裁判で負けることも実際あり得ますし、民民の争いのことに関して行政が言うことが正しいとも言い切れないかと思います。
【サービス共通】 ID:4707 / 投稿者：管理人 [2026-06-06 23:16:48]
商法539条、私は以下で確認しましたが、以下が最新の商法で間違えていなければ、「営業者の貸借対照表の閲覧」が可能なものの、「営業者の業務及び財産の状況を検査する」ことは、「裁判所の許可を得て」するものと読みました。
https://laws.e-gov.go.jp/law/132AC0000000048#Mp-Pa_2-Ch_4-At_539
また、ファンド保有資産に関する固定資産税の開示が必要かについては、法律などで個別具体的に定めているものではないと思いますので交渉次第かと感じますが、ファンドの決算期に開示する財産管理報告書に含めている事業者はありますので、要求する余地自体はあるのでは。（そもそもファンド収支に関わる経費なので、内訳を求める余地はありそうではと感じます）
【サービス共通】 ID:4706 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-06 23:06:02]
管理人様
書いてて思ったのですが財産の状況はあくまで貸借対照表のことであり、損益計算書は含まないという理解なのですかね。
事業者には前年度の固定資産税を問い合わせてそれも開示拒否をされておりよほどその物件の価値を想定されるのが嫌なようですが、それが普通なのでしょうか？
【サービス共通】 ID:4705 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-06 22:59:02]
管理人様
ご回答ありがとうございます。国交省と不特法のの解釈でコンタクトしてみたのですがかなり自分の口から何かを言うのを嫌がるというかメールでの書き物を残したくないという印象でした。まさに責任が来るのを恐れているような。不特法はざる方ですので商法、消費者契約法に拠り所を見つけていく方向性に行ってる状態です。
また、弁護士にも相談した方がいいと思っているのですが商法539条には以下の記述があります。
匿名組合員は、営業年度の終了時において、営業者の営業時間内に、次に掲げる請求をし、又は営業者の業務及び財産の状況を検査することができる。
裁判所の許可がいるのは例えば期中でまだ財産管理報告書の作成などが完了していない時点であったり、事業者が証拠隠滅の恐れがある場合だと認識しており、上記の通り前年度以前の検査権については翌年度以降は組合員の権利を主張できるものと読めると思います。
ただこれを持ってしてもどの事業者は証憑を見せない、と言ってきますので何をやましいところがあるのかわかりませんが損益計算書の内訳の開示などを拒否し続けてるのですね。弁護士を通じて対応をせざるを得ず費用対効果で本当にやるかどうかで悩んでいるところです。
【サービス共通】 ID:4704 / 投稿者：管理人 [2026-06-06 22:13:02]
4703様
国土交通省より法的に正確なコメントができる、というものではないですが、私の理解を後半に記載します。
結論を先に書くと、「本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類」の閲覧を投資家は求めることはできると思います。
「検査」という表現だと法律ともミスマッチがあり断られそうですが、財産状況を記載した書類の閲覧を求めること自体はできるのではないでしょうか。
なお、業務への影響が大きく他の投資家に不利益が生じる場合など、合理的な理由があればその閲覧方法や時期、頻度などに制約を設ける余地もあるかもしれません。
「待つしかないのか」という点で言えば、ファンドの運営に対する指図権などが無いのが匿名組合契約の特性ですので、個別具体的に、どのように売却活動を行うかなどの口出しはできないため、「待つしかない」という表現が使われるのかと思います。
償還遅延という状況を踏まえて、「速やかな換価（売却）清算によって元本償還を求める」権利自体は否定されないのではないかと私は思いますが、事業者側が明らかに何もしない、など、善管注意義務違反などに問える状況がなければ、それ以上にできることは限られるかもしれません。
その他では、契約時に不実告知や不利益事実の不告知があれば、それに基づく契約の取り消しを求めるなど、事業者と投資家の間で争える論点自体はゼロではないと思いますが、弁護士との相談、かつ、訴訟も視野に入れた交渉が必要になる領域になるかと思います。
■商法と匿名組合契約の関係について
・不特法に基づくファンド（匿名組合出資型）は、商法535条に定める匿名組合契約であり、商法が関係ない、というわけではないでしょう
・ただし、商法535条は強行規定と断定できないため、個別契約（ファンド営業者と出資者との契約）でその法律の定めが上書きされ得ます
→ 商法の定めを、個別契約が上書きしている場合、契約の定めが適用される可能性は有ります
ただし、商法の匿名組合契約の定めが無効になっているわけではないでしょう
■商法539条の定めについて
・「営業者の貸借対照表」の閲覧を請求できるとの定めがありますが、これはそもそも不特法で開示義務があり、開示されています
・「重要な事由があるときは、いつでも、裁判所の許可を得て、営業者の業務及び財産の状況を検査することができる」との定めですので、裁判所の許可を得ないと業務や財産の「検査」はできないというのが商法の定めかと思います
■匿名組合契約について
・契約書は各社異なりますが、国土交通省のモデル約款のままの場合、「本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類」は、出資者の請求に応じて閲覧させるとの定めがあります
【サービス共通】 ID:4703 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-06 20:11:43]
先般、ある遅延案件で事業者に対し不特法29条で定める書類とその証憑を見せろと申せ出たのですが証憑の開示は拒否されました。そこで商法539条の匿名組合員の検査権に基づき財産管理報告書の内容を検査させてほしいと申しでましたが、それを拒否されました。
管理人様にお伺いしたいのですが、不特法では待っているだけしかないと言う意見が多いのですが商法では案件の状況を検査する権利があります。国土交通省に問い合わせたところ国土交通省は不特法の解釈だけを教えてくれましたが商法については関係ないという姿勢を崩さず、何かアクションをするかどうかと言うことに対してももちろんお知恵てくれませんでした。
出資者というのは待つしかないのでしょうか？
【サービス共通】 ID:4702 / 投稿者：たまちゃん [2026-06-06 15:26:20]
今年も、早いもので、今月で折り返し地点ですね。
昨年末か年初か、記憶が定かではありませんが、
この掲示板で、今年の展望を議論されていたように、
いくつかの運営会社の問題が表面化してきました。
私自身1月こそは、全く投資できませんでしたが、
何とか2月から5月まではできました。
今後募集に関しても、じっくり吟味する時間が設けられるとのこと。
しっかり吟味して投資していきたいと思います。
後半戦に向けても、管理人様皆様よろしくお願いいたします。
【サービス共通】 ID:4701 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-04 15:17:50]
なるほど不動産STも増えてきていますね。ケネディクスと言えば懐かしのビットリアルティを運営していた会社だったですよね。
ビットリアルティは堅実な事業者ながら、たしか上場企業？で人気がありましたね。ただ結構複雑なスキームで運用遅延が発生していた記憶があります。
案件が出るようであれば不動産STも検討したいと思います。
【サービス共通】 ID:4700 / 投稿者：管理人 [2026-06-04 11:31:00]
参考ですが、戸建て賃貸のテナント空室リスクなどをある程度カバーした投資商品としては、以下のようなものが出ています。（不特法ではなく、不動産STですが）
https://www.kdx-sto.com/funds/012_kolet-1
484戸で分散させることでインカム変動リスクを抑制しています。
ただ、これはこれで、運用期間終了後にREITなどの出口を作る必要もあり、アセマネの力量は必要かと。
今REITは利回りの出る物件が都心部では無く、利回りの出る地方部や新しいアセットをポートフォリオ内に入れていく動きもあるので、これは運用がケネディクスということもあり、ある程度出口も見通した上で組成している気がしますが。
【サービス共通】 ID:4699 / 投稿者：管理人 [2026-06-04 11:22:04]
4698様
はい、土地勘がないとなかなか難しいな、と。
芦屋なんかはまだ有名な土地かと思いますが、山側と海側で別物ですし、海側も結構変化があるエリアなので、ちゃんと見ないといけないのかと。
地場事業者が扱うぶんには目利きはそれなりにされていると思うのですが。
【サービス共通】 ID:4698 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-04 10:46:37]
管理人様
おうちの再生ファンドVIFAの解説ありがとうございました。
確かに地方だと実物件を見たいですが、それはなかなか難しいので案件がたまたま近所で土地勘が分かるのであれば別ですが
そうでなければリスクは高めになってきますね。
【わかちあいファンド】 ID:4697 / 投稿者：管理人 [2026-06-04 10:07:05]
きんぐ様
情報共有ありがとうございます。
やはり、償還遅延の場合も、利益さえある場合は、配当分も得られる可能性がある契約という解釈なのですね。
「売却が完了され資金かされた段階で最終的な損益」が固まるまで待つ必要はありますが、償還延長の期間分でも、ファンドの残利益の範囲で配当を得る権利があることが明瞭になったのは良かったです。
運用延長も償還遅延も同じ、となるかもしれませんね。
若干蛇足になりますが、通常匿名組合出資は、事業者の決算期に余剰利益が残っていると、法人として所得税がかかってしまうため、期末に配当を払って残利益が無いという決算を行います。
これは二重課税の回避のためで、特段違法とか脱法ではなく、一般的な投資商品としての設計です。
このあたりの税処理によっては、事業者が期末にインカム収益に対する課税を受ける可能性もあるので、完全に同じではないかもしれません。（①配当分が課税されて、その残額が残利益になる、または②運営者がその課税分を負担する、または、③利益計上しない期末処理ができることで、課税回避ができる。）
このあたりはおそらく一般的な事例は少ないため、事業者の立場では、年度末の決算や税務の中で調整していくことになるかもしれません。
期末をまたぐ前に売却できるのが、事業者にとっても投資家にとっても最も良いので、売却活動頑張ってほしいですね。
【サービス共通】 ID:4696 / 投稿者：管理人 [2026-06-04 09:55:42]
4686様
すいません、反応遅れていました。
「おうちの再生ファンドVIFA」さんの事業は、空き家や古家の再生という、国土交通省が本来小規模不動産クラファンでやって欲しかった、社会的課題に向き合うテーマのサービスですね。
実需物件や空き家などの案件は、私には正直判断がつかないので掲載が難しい、というサービスでした。
実需物件は、当該エリアの土地感があっても、実物件を見ずに投資するというのはなかなか難しく、一方でクラファンで現地を見るのは非効率でしょうから、事業者を信じるかどうか、になるという印象です。
その意味では過去の償還実績などを見るのも一つですが、マクロでみれば人口減少により中長期的に需給バランスが悪化する市場ですので、事業者の見立てが外れれば、長期間売れなかったり、損失が出る可能性もありますので、できることなら、しっかり当該エリアのことを調べて投資するのが良いかと思います。
後は、戸建て賃貸の場合、テナントの属性がわかれば本当は理想ですが、そこがわからないという情報の非対称性にも注意が必要かと思います。
リースバック物件などわかりやすいですが、持ち家の方がそのままそこに賃貸している間は、古かろうが不便だろうが、長期利用いただける可能性はあります。
が、テナントの所得変動で賃料負担できなくなった場合や、テナントが亡くなり賃貸借契約が解消された後、古家を再生して新しいテナントを誘致することが難しいケースはありえます。
（地方に行くと、地域で人気のあるエリアを除けば、そこかしこに長期間更地で売りに出ている土地が見つかると思います。道一本渡ると全く地格が違う、といったこともありますし、その土地を知らないとなかなか判断が難しいですが。）
リースバック事業者は、そういった物件を多数保有することで、ポートフォリオ全体でリスク管理するような運用ができますが、クラファン投資家が１棟単位で投資すれば、相対的なリスクは高くなります。
【わかちあいファンド】 ID:4695 / 投稿者：きんぐ [2026-06-04 09:08:02]
運営会社から回答ありました。
延期間中に発生する賃料については、建物の維持・管理費、借入金の利息等と合算して管理し、
毎月の配当としてではなく、対象不動産の売却が完了し資金化された段階で最終的な損益の清算を行い、
利益が生じた場合に元本の償還と併せて最終分配として一括で支払う、とのことでした。
毎月配当ではないですが、運用延長も運用終了も大きくは変わらないように感じました。
売却活動、なんとか頑張っていただきたいです。
【FUNDI】 ID:4691 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-03 20:49:51]
なるほどね。マッチングって異様だな、と思ってたのですが、運営会社に関係のない他人が自腹でやってた可能性もあるわけですか。運営会社の預かり知らぬところでってことですね。
【FUNDI】 ID:4690 / 投稿者：管理人 [2026-06-03 17:54:47]
4687様
登記情報を確認、掲載していただいたものと理解しました。情報ありがとうございます。
・社名を一旦変更して、再度FUNDIに戻している
・社名を一旦変更した際に、代表取締役が変更となっている
商号変更には恐らく株主総会や取締役会決議が伴うでしょうから、株主構成にも変化があったのですかね。
これ自体で個々のファンド運営に影響があると断定できるものではないと思いますが、投資家が不安にならないよう、背景や狙いなどの情報発信があると良いのですが。
【FUNDI】 ID:4689 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-03 13:51:13]
この投稿者様は4月下旬にFUNDIが実施された、マッチングで投資金の買取をされなかったのでしょうか？
【FUNDI】 ID:4677 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 12:25:24]
まさか、全損とか無いですよね。心配しています
【FUNDI】 ID:4676 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 12:24:40]
ファンディで、名前の変更や印西の土地で問題が起こっているとXで知りました。未だファンディから何のメールもきていません。誰か知っている人いますか？
私はファンディに投資していますが、どうなるのか心配しています
【FUNDI】 ID:4688 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-03 13:37:03]
令和8年4月22日から令和8年5月18日に再びFUNDIに変更するまでの27日間は、 日本綜合不動産投資株式会社へ称号が変更されていたということ。
そして、重要なのは佐藤悠大氏は令和8年4月22日付にて本人が知る知らない別として、【解任】の事実です。 佐藤氏はこの日以降、FUNDIでもなく、日本綜合不動産投資株式会社でもなく、無権限でFUNDIの代表を名乗ってマッチングを主導していたということです。この事実は、後々事件になった時の大きな証拠になりますので、投資家さんたちはこの事実を冷静に受け止めてください。4月22日付で代表になった森田明彦という人物は調べていません。
【FUNDI】 ID:4687 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-03 13:34:55]
履歴事項全部証明書 ※2026年6月3日取得
商号：株式会社FUNDI
日本綜合不動産投資株式会社（令和8年4月22日変更、令和8年4月24日登記）
株式会社FUNDI（令和8年5月18日変更、令和8年5月20日登記）
本店：神奈川県横浜市都筑区茅ヶ崎中央24番7号シャトルセンター南201号室
会社成立の年月日：平成30年9月13日
資本金の額：金1億円
役員に関する事項：
取締役：
佐藤悠大（令和4年9月17日就任、★★令和8年4月22日解任★★ 令和8年4月24日登記）
中村芳弘（令和4年9月17日就任）
土屋勝彦（令和4年9月17日就任）
★★森田明彦★★（令和8年4月22日就任、令和8年4月24日登記）
代表取締役：
佐藤悠大~~（令和8年4月22日解任、令和8年4月24日登記）
森田明彦（令和8年4月22日就任、令和8年4月24日登記）
証明年月日：令和8年6月3日（東京法務局渋谷出張所 登記官：神山智）
【サービス共通】 ID:4686 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-03 13:20:06]
管理人様
おうちの再生ファンドVIFAというクラファン業者ですが短期で高利回り償還実績もあり良さげに見えますが管理人様はどの様に見てますでしょうか？
以前回答されてましたらコピペでも構いませんので解説頂けたら嬉しいです。
【CAMEL】 ID:4685 / 投稿者：管理人 [2026-06-02 21:51:01]
ジェリービーンズの決算について先日触れましたが、多角化で事業領域を広げており、系統用蓄電池は成長領域の一つとして記載されていますね。
https://ssl4.eir-parts.net/doc/3070/tdnet/2798040/00.pdf
赤字決算を出していることも有り、多角化フェーズを経て「事業再生」というキーワードも挙げられていますが、直近でもメタバース事業に本格参入するなど、多方面での事業展開や業務提携を継続しているようです。
IRトピックス欄を見ると、驚くほど多様な取り組みをしています。
https://www.jelly-beans-group.co.jp/ir/news/
とはいえ、GC注記（継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような状況が存 在しております、との記載）が消えていませんので、来期決算は要ウォッチかと。
それに加えて、系統用蓄電池ファンドに出資する投資家にとっては、系統用蓄電池の市場はまだまだ変化が大きい状況のようで、その市場影響にも関心を持っておく必要はあるかと思います。
現状は構築、試験が完了して電力の売買（充放電）を開始すればかなり儲かるという状況は聞きますが、規制強化や需給変化で収益性の変動が大きく生じうる市場ですので。
【FUNDI】 ID:4684 / 投稿者：管理人 [2026-06-02 20:17:54]
運営会社の商号変更があったようですね。（代表者変更という情報は登記簿が取れてからの確認かと）
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinNo=2011001124314
これ自体は運営企業の事業運営方針などの変更に基づく可能性もあり、商号の変更単体でファンドの収支や償還結果への影響があると断定する根拠にはならないのではないですかね。
ファンドの運営状況と事業運営方針は相互に影響している可能性はあり得ますが、事業者の公式な見解を待ってから判断するのが良いのではないでしょうか。
【CAMEL】 ID:4683 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 19:49:36]
気になるなら事業内容くらい確認したらどうですか？
可能かどうかどころかジェリービーンズグループのＨＰに
サステナブル事業として事業内容が紹介（記載）されていますよ
【FUNDI】 ID:4682 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 19:33:40]
ライブで聞くべし。
【サービス共通】 ID:4681 / 投稿者：管理人 [2026-06-02 16:43:08]
他の掲示板がなくなるのですね。
多くのサービスで償還遅延などが起きていることが背景でしょうか。
本サイトは投資に関する情報交換、特にリスクに関する情報共有や議論用に用いていただければと思いますので、雑談的な記載も禁止対象に加えさせていただきたく、ご理解を賜れますと幸いです。
また、削除要請に対応しきる運用余力も正直無いことから、各人が責任を負える内容であることを確認の上で投稿いただけますと幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。
【サービス共通】 ID:4679 / 投稿者：72歳クラファンファン [2026-06-02 15:42:39]
カナメ先生の掲示板がなくなるので、ここでお世話になることにしました
【K-FUND】 ID:4678 / 投稿者：クラファン小心者 [2026-06-02 12:47:12]
K-FUND4号のローン調達分(5億)がCOMMOSUSで7%募集されてましたので、情報共有させていただきます。
不動産の抵当第1順位、LTV67％。毎月償還(8月から振り込み）との事で、確定申告の関係で今年の枠を使いたい私は、こちらの申し込みをしようかと考えています。
都合が良いことに、抽選発表が
6月9日（火）12:00 募集終了 / 抽選結果発表① ※1
との事なので、抽選に外れた結果を見た後、Owner's site 4号の先着案件に間に合うので、日程上は投資機会を逃さずに済みそうです（クリック合戦は避けられませんが
【FUNDI】 ID:4677 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 12:25:24]
まさか、全損とか無いですよね。心配しています
【FUNDI】 ID:4676 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 12:24:40]
ファンディで、名前の変更や印西の土地で問題が起こっているとXで知りました。未だファンディから何のメールもきていません。誰か知っている人いますか？
私はファンディに投資していますが、どうなるのか心配しています
【CAMEL】 ID:4675 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-02 11:10:38]
4450 の管理人さま発言に質問なのですが、ジェリービーンズという会社は確か婦人靴などの関連会社だと思うのですが、蓄電池やデータセンターなど関連会社でやることなど本当に可能なのでしょうか？
ジェリービーンズと言う会社自体に疑いを持ってしまいますが….
【TREC FUNDING】 ID:4674 / 投稿者：たまちゃん [2026-06-01 16:48:27]
私は前号の国立案件に投資中なので、お休みします。
【ヤマワケエステート】 ID:4673 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-01 13:52:06]
4672
＞WeCapitalの子会社は株式交換でなく株式交付で、大和財託は対象になっていません。
WeCapitalの子会社化は...
【ヤマワケエステート】 ID:4672 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-01 13:51:25]
4660
＞大和財宅はレボリューションの株主ですよね。
違うと思います
WeCapitalの株は大和財託から藤原氏個人に移っているかもしれませんが、大和財託か藤原氏が持っているはずです
WeCapitalの子会社は株式交換でなく株式交付で、大和財託は対象になっていません。
【TREC FUNDING】 ID:4671 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-06-01 13:18:46]
4670様
本当ですね。上場企業だし、ナフサ関連も、この案件は影響無いとのこと、それだけ不動産クラファン全体の状況が厳しいのですかね。
【TREC FUNDING】 ID:4670 / 投稿者：匿名投稿 [2026-06-01 10:35:14]
14号集まりが悪いですね
【ヤマワケエステート】 ID:4660 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-31 00:10:49]
大和財宅はレボリューションの株主ですよね。
株価はかなり低迷してますし、ヤマワケに物件を提供する業者が激減してるので、藤原社長も自分がやらないとどうにもならないと考えているかも知れませんね。大和財宅の協力だけでヤマワケが持ち直すのは難しい気がしてますが。
【TECROWD】 ID:4659 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-30 23:44:22]
4653
単純に疑問や疑念が多すぎるだけかと。楽待の報道等がきっかけで、疑いを持つ人が増えたのだと思います。投資である以上、いろいろ調べないと危険ですしね。最後は自己責任ですが。
【みらファン】 ID:4658 / 投稿者：たまちゃん [2026-05-30 20:17:04]
22号のコンテナホテル案件今月末運用終了
残るは24号だけになりました
24号は当初空室が目立ちましたが
現在は空きがないようで、
さすがだなぁと思いました。
ここは自分が知ってるマンションなので
多めに投資してます。
もし24号に投資してる方が見えましたら、
情報共有です。
^_^
【まにわく】 ID:4657 / 投稿者：たまちゃん [2026-05-30 19:14:54]
ここは早期償還が多いと書かれていたのを見た事はありますが、
私のファンドは、またもや再組成され、今月末運用終了です。
32号
いいのか悪いのか分かりませんが。
【ヤマワケエステート】 ID:4656 / 投稿者：管理人 [2026-05-30 18:41:15]
そうですね、投資はリスクが伴いますので、期待リターンやリスク受容度も踏まえ選択することになりますね。
クラファンにおける倒産リスクは、発生確率が低い場合も万一発生した場合の「最大想定損失」が大きくなる特徴があり注意が必要ですが、10%を超えるリターンというのも大きいので、投信や株、他のクラファンと分散投資する上でも結構魅力のあるファンドじゃないですかね。
【ヤマワケエステート】 ID:4655 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-30 17:58:27]
4652
どう天秤かけるかでしょうね。投資信託や株も同じくです。
【TECROWD】 ID:4653 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-30 15:16:14]
此処の掲示板は何で、自分が投資していないのに、こんなにもテクラウドを批判するのか？
テクラウドにお金が集まっては何か都合が悪いネガティブキャンペーンの、バイト君達の集団なのか？
【ヤマワケエステート】 ID:4652 / 投稿者：管理人 [2026-05-30 14:47:21]
協業事業者、かつ一定の株を持つ企業が、ヤマワケエステートの倒産リスクは低いと判断しているのだろうな、と個人的には感じますね。
ただ、株主でも過去のガバナンス問題を把握できなかった事実もありますので、あくまでインナーではない立場からの判断ですし、倒産隔離の仕組みがあるわけでもありません。
最終、ヤマワケエステートや親会社の信用リスクをどう判断するかは、個々の投資家の判断になるかと。
まぁ、さすがに向こう数カ月のキャッシュフローくらいは確認していると期待できる気がしますが、万一の際に急ぎ不動産を買い取ってファンド清算を試みても、償還までには数カ月かかりますので、時間的に間に合わず破産債権とコミングルする可能性がゼロとまでは言えないかも？と。
【ヤマワケエステート】 ID:4651 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-30 13:52:53]
4649
大和財託は京都の既存ファンドを繰上償還させたほうがいいのではと思ってましたが、
まさかの新規案件組成。
法的は不動産を売っただけでヤマワケエステートが破綻しても無関係ですが、これまでの流れからレピュテーションリスクはあるから、
問題ファンドで会社として債務が発生して既存ファンド出資者に影響が及ぶシナリオは極めて可能性が低いとみているんでしょうね。
【わかちあいファンド】 ID:4650 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-30 06:40:18]
LIFULLで募集・運用していたみんシェアのグループホームが早期償還された。
同じオペレーターの物件、同じ20床をわかちあいも運用しているけど、調達額と配当が違う。
これも売却リスクあるような気がする。
【ヤマワケエステート】 ID:4649 / 投稿者：管理人 [2026-05-29 18:32:20]
開発実績は豊富で出口にも強い協業先という点は魅力ですね。
念のためのコメントですが、投資家が契約する相手はあくまでヤマワケエステ―トですので、ヤマワケエステートの信用リスク影響は受ける構造である点だけ補足させていただきます。
（誤認のないよう、念のため）
【ヤマワケエステート】 ID:4648 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-29 17:09:17]
新ファンドは大和さんの案件、安心して申し込める。
【ヤマワケエステート】 ID:4647 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-29 16:20:53]
4640
ここでやる質問ではありませんね。
ファンドに連絡すべき
【K-FUND】 ID:4646 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-29 09:50:18]
300申し込みです
【K-FUND】 ID:4645 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-29 08:24:12]
5/18には公式で売買契約締結がアナウンスされていたので、もっと早いかもですね
【K-FUND】 ID:4644 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 21:02:33]
1千万申込みですか？
【K-FUND】 ID:4643 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 17:54:59]
KーFUND250万も抽選で当たったと思いましたが6月1日運用開始で今日売買契約が締結されたとのこと。決済日は1ヶ月くらいだとすると運用期間は1ヶ月くらいでしょうか。ここは開発型ですのでハイリスクハイリターンと言いますが完全にブリッジで上手くやれるので利回りは高いですが本当に繋ぎなので配当額としては少ないですね。
【わかちあいファンド】 ID:4641 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 15:05:14]
投資案件であいまいな場合は自分に最悪なケースを覚悟していた方がよい。
契約は終了、インカム分は払います、でも元本は資金の手当が付くまで払えません。
資金の手当は現在後継ファンドを募集していますからお待ち下さい
足りなければ融資を受ける等の手当をすのので資金調達完了までお待ちください
契約終了後のインカムについては後継ファンドの利払いや融資の返済に使いますので
既に契約を完了した投資家の方々に帰属はしません
数か月遅れでも1年の強制延長されずに元本と期間利益を確保出来るのであれば上出来でしょ
【ヤマワケエステート】 ID:4640 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 14:28:23]
成増レジデンスファンドに80万円投資して5/28に603160円の償還がありました。残りは戻らないのでしょうか?
【わかちあいファンド】 ID:4639 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 13:09:05]
ありがとうございます。
元本が無事償還され、期間延長と同様に配当もあるならありがたいです。
出資を募る前は、自社で所有・運用していた安定インカム物件だったはずなので、
足元見られて買いたたかれたりすることがあるのかわかりませんが、
何とか評価額で売却できるよう頑張って欲しいです。
また何か情報わかれば共有させていただきます。
【わかちあいファンド】 ID:4638 / 投稿者：管理人 [2026-05-28 12:58:03]
きんぐ様
契約期間と収益の計算期間の関係はややこしいですね。
とはいえ、契約期間とその契約の対価の支払い期間が異なることなどは一般的な契約でも別であることは普通にありますし、契約期間と、当該そのなかの契約条件の有効期間が異なる、といったこともありますので、本件については、「契約期間は終了するものの、配当の帰属に関わる計算期間が延長される契約条件」という解釈なのかな、と私個人は感じました。
契約上は契約期間が終了しようが、「配当を計算する計算期間」が債務弁済完了時点に上書きされるなら、契約期間終了後の配当が得られると解釈する余地はあるのでは、と。（もちろん、実際に配当が得られるかは売却額と賃料収入次第ですが）
契約終了後、換価が完了していない状態（償還遅延）の間の利益配当が投資家にも帰属するかについて、もし運営の見解が得られたら是非、この掲示板に共有いただければ幸いです。
【わかちあいファンド】 ID:4637 / 投稿者：きんぐ [2026-05-28 12:45:55]
ありがとうございます。
インカム案件なのでずっと発生している賃料なのに、
運用終了だから出資者に配られず、
運営が受け取り出資者への元本償還だけ売却時に先送り、
という扱いあり得るのか、疑問に思い聞いてしまいました。
運営から回答あったらまた共有します。
【わかちあいファンド】 ID:4636 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 12:35:53]
契約が終了してるのであればそれ以降は換価処分を行い最後にテナント分の収入と売却益をまとめて、取り分を決めるという扱いでしょうね。
個人的には物件の取得価額がえらく高く見えます。私は旧軽井沢被弾してますが、売却希望価額を聞いて絶句しています。まあ、まだ施工も終わってないのでまずは建物完成ですがそのまますぐに建物にも金融機関から抵当をつけられるかつけて金を借りるようなことGW前に確認をしておりかなり火だるま状態だと思います。
【わかちあいファンド】 ID:4635 / 投稿者：きんぐ [2026-05-28 11:32:25]
早々の回答ありがとうございます。
東近江２は１年間の運用延長です。
おそらく事業参加者に通知することで、契約期間を１年→２年にしていますので、
これであればおっしゃるとおり、弁済までの配当がありそうに思っています。
一方で、東近江１は再組成募集していたので、4/30で運用終了の１カ月前の通知ができず、
予定どおり4/30契約終了、6/15予定だった償還が遅延、との扱いです。
本事業の計算期間で「計算期間は1カ月ごとの末日及び清算手続きにおいて一切の債務を弁済した日」という記載は確かにありました。
ですが、契約終了時の清算事項で「本契約の契約期間の満了」が生じた場合は契約終了、となっていて、そもそも１年間の契約が終了しているのでは？
契約期間２年に延長ではなく、契約期間が１年で終了していて、契約終了後に発生する配当はどうなるのか？
１カ月前に契約期間延長通知した東近江２は配当有り、延長手続き間に合わず契約終了している東近江１は配当無し、
のような運用があり得るのか？と疑問に思っている次第です。
【わかちあいファンド】 ID:4634 / 投稿者：管理人 [2026-05-28 10:21:48]
ファンド運用中のお金の流れは約款、契約成立時書面などに記載があり、それが投資家と事業者間の契約条件になりますので、私が過去にわかちあいに出資した際の契約条件を確認してみました。
■各計算期間の定め
・収益から費用を引いた残額から、計算期間×年率●%の配当を投資家に帰属させる
・残利益は事業者に帰属させる
■運用終了後の定め
・金銭以外の資産があればこれを換価処分（売却）した上、ファンドの一切の債務を弁済後の残額を、投資家の出資額を上限として返還する
・なお残額がある場合、事業者に返還する
■計算期間とはいつまでか？
計算期間は各契約ごとに個々に期間が定められていますが、清算手続きが当初定めた計算期間より後になる場合には、その清算において債の弁済が行われた日を計算期日とするという定めがあります。
→償還遅延の場合、債務の弁済完了まで期間が伸びると読めるのでは
これを踏まえた私の解釈ですが、この契約条件であれば、
・運用延長の場合は、計算期間も清算、債務の弁済完了までが計算期間となるため、その期間分の配当も得られるのではないか。
・売却の結果得た資金についても投資家への償還に充てらると読めるのではないか。
と私は契約書から解釈しました。
（このような事例の対処を弁護士に相談したわけではなく、あくまで私の解釈になりますが）
なお、投資家への償還は「全ての債務の弁済」後の残額からであり、金融機関への融資返済などは投資家への償還より優先されます。
【わかちあいファンド】 ID:4633 / 投稿者：きんぐ [2026-05-28 09:26:46]
管理人さま
いつも勉強させていただいています。
東近江１で被弾しました。
もしご存知であれば教えてください。
キャピタル案件が償還遅延、というのはわかりやすいのですが、
インカム案件（東近江１）なのに運用終了で賃料配当も終了、だが売却完了まで償還遅延、
というのがあまり理解できていません。
運用終了しても不動産を所有していれば賃料収入は毎月発生しているわけで、
それは誰が手にすることになるのでしょう。
売却されるまで運用期間延長、なら状況がわかりやすいのですが、
運用終了したなら、その後の賃料は売却時とかに合わせて出資者に配当されるのか？されないのか？
運用終了後の物件売却で得た資金は、今の契約の範囲で出資者の元本償還にあてられるのか？
それとも運用期間中の売却益ではないため、償還するのも別契約になるのか？
このあたりが全然イメージがわかず、とりあえず運営にはメールして聞いています。
『運用延長、運用期間中の売却時に償還』ではなく、
『運用終了、運用期間終了後の売却資金で償還』という状況について、
管理人さまの方で、何か想像できることなどあれば、雑談レベルでも構いませんので、教えていただけますと幸甚です。
よろしくお願いいたします。
【Victory Fund】 ID:4632 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-28 00:11:07]
ビクトリー、運用期限が来てもある案件を堺に全案件延長。今までと何かが変わりビクトリーマジックができなくなったようです。
【わかちあいファンド】 ID:4631 / 投稿者：管理人 [2026-05-27 17:30:59]
大樹の森、東近江のリファイナンス失敗で償還遅延が起きていますが、本日、石垣島、滋賀湖南、南青山についてはリファイナンスせず、期間延長して売却する方針が開示されました。
リファイナンスが厳しい環境を踏まえ、今後は延長して売却する、という方向性で行くのですかね？
仮にそれを前提に考えると、今後気になる点は、以下あたりでしょうか。
・土地を取得し、次フェーズで建物建築を計画している東京案件の処分
（建築確認付土地で売れるか？建築費募集ファンド組成を目指すのか？）
・リゾートやグループホームなど売却に工夫がいる物件の出口
・既存資産全体の出口を決めきるまでの資金繰り
投資家の損失や遅延を最小にとどめるよう努力いただきたいところです。
https://info.wakachi-i.jp/2026/05/27/%e3%80%90%e9%87%8d%e8%a6%81%e3%80%91%e4%b8%80%e9%83%a8%e3%83%95%e3%82%a1%e3%83%b3%e3%83%89%e3%81%ae%e9%81%8b%e7%94%a8%e6%9c%9f%e9%96%93%e5%bb%b6%e9%95%b7%e3%81%ab%e9%96%a2%e3%81%99%e3%82%8b%e3%81%8a/
【TOMOTAQU】 ID:4630 / 投稿者：管理人 [2026-05-27 13:05:50]
指摘ありがとうございます。
TOMOTAQUのサイトで、別途ファンドを組成する旨記載があるため、売れたわけではなく自社保有と見るべきですね。
記事も訂正いたします。
【TOMOTAQU】 ID:4629 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 12:30:37]
管理人さんのファンド紹介で『100号ファンド運用中に8棟中3棟が売却されたようで、残った5棟の再組成』とありますが、合っていますか？
残り3棟はトモタク運営会社が所有というのを別のサイトで見かけたのですが…
【サービス共通】 ID:4628 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 09:44:11]
利害関係者以外が買ったとしたら、どんな目的なのか
不思議な感じはしますね。
一ヶ月前に企業し、ファンド終了のタイミングで3億数千万の物件をキャッシュで買って、いきなり事業をはじめるわけですから、なかなかチャレンジャーな印象はうけます。
【LEVECHY】 ID:4627 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 07:56:01]
そうですか。ただここ最近遅延が続いているので、今後も心配ですよね。今は意図的なのか新規案件がもう出ない状況になってますし。クラファン自体が旬を過ぎた感もあります。
【TECROWD】 ID:4626 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 07:43:06]
利害関係者以外が買ったとしたら、どんな目的なのか
不思議な感じはしますね。
一ヶ月前に企業し、ファンド終了のタイミングで3億数千万の物件をキャッシュで買って、いきなり事業をはじめるわけですから、なかなかチャレンジャーな印象はうけます。
【TECROWD】 ID:4624 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-27 04:01:50]
適正価格での売買なら単なる商取引で法的には問題ないでしょ
倫理的にどうかと問われても『投資家保護』と言われると強くは言えない
制度の趣旨からいえばグレーゾーンと言えるから
運用会社の株主は経営者を訴えることは可能かも
（そんなことしたら逆に倒産の危機になるからやらないけど）
【TECROWD】 ID:4622 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-26 21:10:00]
一月前に設立された会社なのですか・・・
テクラウドとはまったく利害関係がない方の会社であることを期待したいですね
【LEVECHY】 ID:4621 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-26 21:06:47]
SPC設立して隔離・分別しちゃってるから運営会社のどんぶり勘定でなんとかなる（しちゃう）話ではない。つまずいたらそのファンドだけで解決しないといけない、遅延をなんとかするにはクローズ＝損切しないと終わらない。逆にいえばニセコの失敗は他のファンドには関係ない話、川崎がどうなるかは川崎だけの問題.
【LEVECHY】 ID:4620 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-26 13:16:38]
案件の遅延が連発してますが、今川崎の物件もギリギリのところに来ましたよニセコも結局何も動いていない状況です。ちょっとだらしなさすぎますが、今レベチー社ではクリアルのように大口やプロ向けのプラットフォームの準備をしているようですが、まずは遅延案件をなんとかして欲しいですね。
【TECROWD】 ID:4619 / 投稿者：管理人 [2026-05-26 08:41:38]
情報ありがとうございます。
R8年4月設立の会社が、3億円超の狭小地（権利調整有り）をキャッシュで購入しているんですね。本件が設立の目的に関わる事業ということなのですかね。
タイミング見て私も確認の上で、一覧更新、反映しておくようにしますね。
【TECROWD】 ID:4618 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-26 08:05:53]
78号の売却先は、SキャピタルというR8/4設立の横須賀！の会社でした。担保はついておりません。ご報告まで。
【サービス共通】 ID:4617 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 22:07:46]
登記変動がない＝出資者に所有権がないのが匿名組合のメリットでは？
出資者が共同事業者として所有権持っちゃうと所有物の無限責任を負う形になる
任意組合だと契約上は出資額以上の責任を問われる可能性がある
まあ任意組合（所有者）だと不動産所得に分類されると言う課税上の大きな問題が別途ある
【サービス共通】 ID:4616 / 投稿者：管理人 [2026-05-23 21:28:45]
問い合わせフォームから、「投資家日記」などの記事がどこに掲載されているかを質問いただいたので掲示板にてご回答します。
メニューに「解説記事」という欄があるのですが、そこをクリックいただいた後、「カテゴリ」欄から、「投資家日記」をクリックいただくと日記記事一覧画面が表示されます。
なお、「カテゴリ」には、「サービス解説」、「投資ノウハウ」などの記事一覧も表示できるようにしております。
【サービス共通】 ID:4615 / 投稿者：レオ [2026-05-23 21:27:29]
管理人様
早急なご回答ありがとうございます。
法改正後事業者ごとにきちんと対応を取ってもらいたいですね。
もっと出資者に情報を開示、説明して欲しいです。
業界の自主規制ルールの進捗や結果がいったいどうなったか知りませんし、正直興味もなくなりましたが、どうしても事業者に不利な情報は隠蔽しようとしているように疑ってしまいます。
また金利が上昇し、市況が悪化すれば立ち行かなくなる事業者も増えると思います。
【サービス共通】 ID:4614 / 投稿者：管理人 [2026-05-23 19:48:08]
1.問題ありません。
2.ファンド間売買は利害関係人取引に当たるため、公正な市場価格である必要はあるため、都心の駅近RCのようなものはまだしも、地方の木造の新築などで同額で売買するのが適当かという検証は本来されるべきですし、本来の価値より高い値段で売買されれば損失補填に該当する可能性があると思います。
事業者はその価格根拠などを説明すべきでは、と思いますが、今は非常に緩く、今後より厳しく問われるかもしれません。
3.問題ありません。（登記変動がないのは匿名組合の仕組み上の問題です）
現在の法規制見直しではファンド間売買、運営者の買取などの利害関係人取引について情報開示等の規制強化は議論されています。
ただ、私募ファンドや私募REITなどと非常に緩い規制になりそうですので、事業者自身が改善する意思を持てるか、または投資家が警戒して情報開示が無いファンドにはお金が集まらない、といった状況にならないと改善は進みにくい気もします。
【サービス共通】 ID:4613 / 投稿者：レオ [2026-05-23 19:29:32]
管理人様
また質問があります。
ずっと疑問だったのですが、インカム型ファンドについてです。
例えば募集額１億円、利回りは賃料収入で５％、期間１年で、出口戦略が再組成という条件の場合
１年後に１億円、利回りは賃料収入で５％、期間１年で再組成
質問１．運用を初めて開始した時の募集額１億円を１年後に出資者に返済するために、次ファンドの募集額で賄う形になっていると思うのですが、これは問題ないのでしょうか？
質問２．都心不動産であれば、１年後に１億円以上で売却できる可能性があるので、次ファンドで１億円の募集をかけるのもあり得るのかもしれませんが、地方の物件では値段は経年で
価格が下がっていくので、もし１年後に１億円でファンドを再組成した場合、「損失補填」にならないのでしょうか？
質問３．所有権は最初のファンドと次のファンドで登記上移転しないのに、このように同じ不動産が同じ価値で取得されるような形は不動産取引上問題ないのでしょうか？（質問１と同じ内容かも）
不動産クラウドファンディングでは、あくまでも出資者から不動産取得するための金額を募集し、購入した不動産を売却することで出資者に損益を分配する、という商品設計のはずなので、このような売却行為がないファンドは商品設計にそぐわないと感じています。
私は過去出資したファンドはこのようなインカム型ファンドが多いのですが、運営事業者に聞いてもいわゆるポジショントークされてすっきりとした回答を得られません。
お忙しいところ恐縮ですがご教示のほどよろしくお願いします。
【Victory Fund】 ID:4612 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 02:27:09]
運用期間終了してますが延長通知も何も出さず、売却もできていない案件が続いて連絡もありませんね。困ったものです
【K-FUND】 ID:4611 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 02:24:58]
もう売買契約締結済みなんですね。まあ、売買契約締結済みと謳ってクラファン業者に売却しようとしてこけたあそこと同じでなければ安心ですね。早期償還かかりそうですが。
【K-FUND】 ID:4610 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 02:16:11]
今回は無茶苦茶抽選で当選しました。13%ってリスクありなんでしょうかね。
【サービス共通】 ID:4609 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 02:15:24]
建設免許も持っていない業者はダメでしょう。ある程度不動産の知識がある業者がやらないと。
【サービス共通】 ID:4608 / 投稿者：管理人 [2026-05-23 01:33:57]
期待値だけで見ると、他にも良いものはありそうですが、ポートフォリオ全体のボラティリティ面と、後は投資判断にかかるリソースや、好き嫌いの世界も大きいと思いますね。
クラファンは本当に玉石混交ですし、ネガティブな心象を持たれる方がいることも自然だとも思いますし、リスクに関わる情報の発信や共有は大切だと思っています。
【サービス共通】 ID:4607 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-23 00:14:12]
管理人様。ご回答有難うございます。リンク先に初心者向けの解説があり、そこに所見がのべられていたのですね。運用期間が短期から中期であれば、確かにクラファンに分散投資した方が期待値が高い可能性はありますね。私は長期運用しか頭になかったので、理解できました。そもそも私がこのサイトにたどり着いたのは私が個人的に詐欺だと確信しているファンドがあり、それ以外にも怪しいファンドが多かったため、不動産クラファンにネガティブイメージが強く、偏ったバイアスがかかっておりました。少し反省しております。
【サービス共通】 ID:4606 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 23:25:53]
4605様
不動産クラファンだけに投資する、というより、分散投資先の一つ、として見るのが良いのかな、と私個人は考えています。
インデックスは30年スパンで見れば対象市場の成長に連動しますので、期待リターンは一定安定しますが、過去の不況フェーズでは、暴落から回復まで151カ月かかった事例も有りますので、年齢や受容可能なリスク、運用期間によっては適しているケースも適さないケースも有るかと思います。
https://investors-eye.jp/exp_12/
不動産クラファンは事業者選びには本当に注意が必要な状況ではありますが、誠実で財務も堅実な事業者の手堅く流動性のあるアセットであれば、劣後出資も加えれば、手堅い利回り投資も狙いえます。
（それなりに事前調査に労力も必要ですし、ある程度の不動産知識、加えて情報の非対称性も大きいので、一定の運も必要だと思いますが。）
私個人は普通預金に寝かせている資金割合が結構高いので、例えばGALAやプレファンのような低めの利回りでも投資する価値があるかな、と思っています。
参考ですが、私の投資ポートフォリオや実績は以下に記載しています。
https://investors-eye.jp/diary_20251228/
個別株はＡＩセクターに他セクターから流れているところがあり、不動産セクターの小型株はここ数か月、ひどい目にあっています。
同業種で私が理想と考えるような戦略を実行している企業が好決算を出しても株価が暴落しているような現況も有りますが、インデックス系はかなり上昇していてバランスが取れていたり、不動産クラファンに一定枠を入れていることで全体のボラティリティも抑制できていて、個別株の投資先調査や売買に時間を割けない私にはこれくらいのバランスが心地よい感じです。
（不動産クラファンはまだわかる投資先で、全くわからないサービスは対象外としているため、投資先選びにエネルギーがかからないという私固有の特性もあるかもしれません）
【サービス共通】 ID:4605 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 23:05:21]
管理人様の知識や了見については尊敬しており、勉強させていただいているのですが、不動産クラウドファンディングの他の代表的な投資に対するメリットがいまいちわからないので、ご教示いただけないでしょうか？
おそらく、まっとうな投資先を選ぶと平均利回りは、S&Ｐ500やオルカン等の代表的なインデックスを下回ります。そして、不動産クラファンは雑所得で総合課税なので、一定以上の収入があれば、ニーサや株の分離課税に比べてかなり不利になります。
不動産の性質上、株やインデックスに比べてボラティリティが低いため、個人的な資金需要と暴落が同時にきた時のダメージは相対的に低いのはメリットかと思いますが、換金性は低いため、これも大きなメリットには感じられません。不動産クラウドファンディングは、銀行が融資しないリスク案件に対して小口の素人から高利回りで資金を集めているというのが私の印象です。そして、ファンドの胴元と出資者の間にはどれほど努力しても情報格差があります。これを透明化すればするほど、ファンドの儲けは少なくなるため、自浄作用は期待できません。不動産クラウドファンディングは構造的に出資者が常に不利なような気がしており、優良な投資先が仮にあったとしても、それを見つけるのは至難の技に思えます。もしも、長期的に利益が見込める事業ならば、広告宣伝費はかけずに銀行から融資をうけた方がコストがはるかに抑えられます。不動産クラウドファンディングが銀行が融資しない野心的なスタートアップだけを対象にした過渡的なシステムなら、まだわかるのですが、でもそれは博打であり、投資家からすると長期的なリターンを著しく下げてしまうように思えます。投資の期間が長くなればなるほど、この矛盾が拡大する気がしています。
【みんなの年金】 ID:4604 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 21:17:38]
再組成なんですね。
正直確認が大変でここの中身まで追いきれませんが、そうなると、はっきり言えば、短期転売がうまくいかなかったものを、投資家会員を集めがてら、数カ月間のブリッジイメージでファンドに放り込んでいる感じなのかもしれません。
ただ、ワンルームの買取再販では8%のキャピタル益は普通に出ますね。むしろ平均で言えばもっとでないと事業としては成り立ちません。
決算の「売上高総利益率」相当の粗利をイメージすると良いかと思いますが、直近年では18%です。
しかも平均3〜4ヶ月で転売するようですから、年利換算にしたら。。。もっと出ます。
厳密にはこの業態の多くは、架電営業分のコストが高いので、営業利益ベースで見るべきで、営業利益率はもっと下がりますが、それでも営業利益率が5%強なので、年利で言えば15%水準の利益が取れているのかと。
1件数千万の物件を高速回転させて200億円売っているので、売れ残り物件は確実に出ますが、値段を下げて売るか、自社で一旦再買取することも容易な業態です。
保有不動産を安めにファンドに入れてもその分手元資金が入るため次の仕入れが滞らない、という事業モデルなので、クラファンとの相性は良いのかと思います。
（ローン組むにも手数料や抵当権設定が必要で、アップフロントも抵当権設定もいらないという意味で、高配当でも財務悪影響は小さい）
とは言え、過去には赤字も出していますし、損益分岐点ライン売上高は高めなので、在庫の回転、売上規模の維持拡大が重要な業態ですので、心配な方はあと1期決算を見て判断するのが良いと思います。
最後に余談ですが。
この粗利率が高い構造は、現物ワンルーム投資をやって失敗した投資家が、キャッシュフローマイナスに耐えられず手放さざるを得なくなり、結果事業者に安値で損切して売っているようなケースが含まれることがあり、このあたりは現物不動産投資家に嫌われるケースがあります。（実際、なかには荒い営業をやる人間が存在することもおそらく事実では、と。）
買取再販で事業者の粗利が出ている、という点をクラファン投資家は喜べるかもしれませんが、現物不動産投資を知る方には複雑な気持ちで見られる方もいるのでは、と思います。
もし現物不動産投資を考える際には、しっかり売却時の譲渡益への税金など含めた正しい事業収支シミュレーションの上でご検討をいただければ、と思います。
所得税率が40%などの高所得層や、相続税対策などでは不動産の価値は大きいと思うのですが、個人向け収益不動産は、誰にでも向くものでも無い面はありますので。
【みんなの年金】 ID:4603 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 20:15:35]
管理人様
タロウ氏のⅩやブログを前から見ていますが売れ残り再組成のようです。
以前ブログにて写真付きで詳しく解説されていたのを見ましたが、今見ると探しきれませんでした。
恐らくタロウ氏的には、ファンドに出ている都心や一等地ですべてのファンドにそもそも8％が出せるわけがないという見立てみたいです。
ただキャピタル型の再組成も良いパターンと悪いパターンがあるということでしょうか。
事実決算も良くなっているのでそこまで気にしなくていいみたいですね。
【サービス共通】 ID:4602 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 19:06:32]
4599様
新規ご訪問ありがとうございます。
注目ファンドの記事更新ができない場合も、個々のファンドについてのコメントは記載していますし、リスクと感じる点などは留意点に記載しますので、そこも参考にご欄いただけると幸いです。
なお、ファンドの記載欄で、「リスクとリターンのバランスが良い」「好条件」といった記載のものは、注目ファンド記事にする際に「優」か「良」をつけたいと感じているファンドになっています。
【みんなの年金】 ID:4601 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 19:00:54]
質問なのですが、「みんなの年金」で、ファンドに入れた物件が売れ残って再組成されているのでしょうか？
みんなの年金は最近サイト掲載したところで正直そのケースがあることを認知していませんでしたが、そのパターンがあるなら、あまり良くないな、とは思います。
が、この事業者の場合は高速回転で山ほど案件を入れて出す業態なの、正直それで事業運営に問題が出るか、という観点では全く問題にならないと見ています。
ファンドに入れる価格は、「市場価格で売れたら8%配当が出せる」と事業者が想定する価格になっているでしょうから、売れ残った際にその価格で事業者が書いとるのはまだ正当化されると思います。（市場価格で購入する分には制約はないため、市況悪化しなければ妥当）
その上で、この業態はやまほど物件を回転させますので、その後に損切して個人投資家などに売却する、としても、事業上影響はありません。（そんなものは一定比率で普通に生じている上で、トータルでの売上高営業利益率が出ます）
どちらかというと、怖いのは、わかちあいさん、トモタクさんのような、総売上や総資産に占める割合が大きいリゾートアセットの再組成かと思っています。
キャピタル型混在だったはずのものが売れずに再組成されているケースでは、投資家に満額配当するためには、事業者が市場価格で買い取って、その直後に、ファンドに値下げして売る（その差損は事業者が負担する）というお金の流れとなっている可能性があります。
こういった大きいアセット、かつ流動性が低いアセットでのキャピタル型での売れ残り再組成は、事業者の財務基盤を痛めるリスクもありますので、ずるずると再組成している状況のサービスについては、信用リスク面もしっかり見ていく必要があると思っています。
この２社は自己資本比率も低く、純資産とアセットの大きさのバランスを見ても、売れ残りのインパクトが小さくない可能性も感じますので。
最後はＴＳＯＮさんでしょうか。
木造アパートは新築プレミアム賃料が、テナント入れ替え時に下がるようなケースもあり、木造は耐用年数が短いので時間とともに価値が下がるケースがあります。
（よほどの都心一等地なら別ですが）
新築で売れなかったものを、再組成で新築時と同じ価格で売るのは難易度が上がるように感じます。
ここは過去に決算でいろいろあったり、赤字も経験しており、みんなの年金同様、損益分岐点ライン売上高がそれなりに高いので、売上が好調であることが黒字決算のために重要な決算に見えていますので、売れ残り再組成がそれなりにある現状が、決算にどう出るのかは、気になっています。
みんなの年金の次年度決算も気にはなりますが、それ以上に後者３つ再組成が多い事業者の次回決算の方が気になっています。
【みんなの年金】 ID:4600 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 17:43:13]
管理人様
タロウ氏が呟いているのですが直近のファンドが1年前も同じ物件でファンドになっていて、いわゆるキャピタル型の再組成（売れ残りのバルク？）と思われるファンドが立て続けに出ているようですが管理人様の所感を頂けたら嬉しいです。
【サービス共通】 ID:4599 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 17:09:12]
ありがとうございます。
〈にわか〉な者でして、、、
【サービス共通】 ID:4598 / 投稿者：管理人 [2026-05-22 17:03:11]
すいません、注目ファンドは私の時間が取れる取れないもあって、均質には更新できておらず、また、何度か「優」をつけていて、同じタイプは、本サイト常連さんはご存知かという気持ちでスルーしたりもしております。
今で言えば、NINE FUNDは「優」をつけられるファンドだと思っています。
【サービス共通】 ID:4597 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-22 16:27:28]
管理人さまの「注目ファンド」がゼロ件になりました（泣）
私のポートフォリオの「注目ファンド」の割合は1/3です。
当初は利回りばかりに目を奪われていましたが、このサイトを拝見し、体質改善に励んでおります。
しかし、ファンドがないのでは、どうにも、、、
【TORCHES】 ID:4596 / 投稿者：管理人 [2026-05-21 22:25:54]
まぁ、普通に考えるとそうですね。
そもそも不動産会社は、上場が幸せとも限りませんからね。
特にオーナー企業は割とルーズにやってるケースもあるので、上場審査でいろいろ是正かかってしまって、損することも多いです。（元の状態が適正なのか、という話はありますが。）
うまく上場できてもバリュエーション低いですし、四半期ごとの決算作るために物件の売却計画入れ替えたり余計な仕事も増えたりします。
大きな成長ビジョンがあったり、上場に憧れる気持ちがあればもちろん上場自体意味はあるんですけどね。
【TECROWD】 ID:4595 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 22:07:46]
原点回帰ですか。初期のモンゴル案件は募集金額は３０００万で利回りは8%くらいでしたね。それでも当時としてはかなり攻めた利回りだったと思います。キャメルも規模を拡大して、ドバイ凱旋を果たしてますね。いずれも、海外不動産のクラファンの象徴的な存在として、これからどうなってゆくか注意深く推移を見守りたいファンドですね。
【TORCHES】 ID:4594 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 21:39:45]
4590です
上場はありえないでしょ
関連会社は処分しないとダメ
利益を関連会社に飛ばす可能性があるので
監査法人や主幹時から必ず言われます
【TORCHES】 ID:4593 / 投稿者：管理人 [2026-05-21 21:23:15]
この業態で100%子会社であるTORCHESが連結から外れることを認める監査法人があったら、さすがに驚いてしまいますけどね。
こういった疑心暗鬼を生まないためには、しっかり親会社の決算、連結決算を開始してもらいたいですね。それを言い出すと、そもそも子会社ではなく親会社本外でクラファン事業をやるほうが投資家には透明性が高いとも思います。
なお、非連結で飛ばし（利益も損失も）のようなことをやるなら、資本関係のない別会社を作る、という方が合理的かと。
ただ、上場審査時はその手のものはチェックがはいると聞きますので、上場を考えならこれも厳しいと感じますが。
【TORCHES】 ID:4592 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 20:09:26]
>4590
私が想定しているのは上場です。
上場準備中は漏れないように（漏れること多いですが）連結決算の話もしません。
見た目の利益がすぐに出せる系統用蓄電池にも手を出して、割高な案件も多く、
決算書を作っていると思ってます。
現在の案件は2026年9月末をまたぐので、年利2割弱の分配金を出してもエムトラストの利益を作って上場、と妄想してます
＞HPのニュースにも「設立10年目となる2025年9月期において売上高535億円を達成。また売上総利益、営業利益ともに過去最高を更新しました。」
＞これ単体と思われる
単体です。
TORCHESが連結外せるかどうかは微妙なのはわかってるので、しばらくしたら、来年か、再来年か、妄想か現実か結果がでます。
自身はありません
【TECROWD】 ID:4591 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 17:10:51]
98号モンゴルみたいですね。
てっきり90号か92号のphase2と思ってました。
やらないとは言ってなかったけど、国内の成長分野（DC、福祉施設）に注力すると言って気がしたので
【TORCHES】 ID:4590 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 10:38:36]
Mは連結は作成してないでしよ
義務もないだろうし
HPのニュースにも「設立10年目となる2025年9月期において売上高535億円を達成。また売上総利益、営業利益ともに過去最高を更新しました。」
これ単体と思われる
かなりイケイケ体質経営者と思われ前年対比の目標値を高くしてると予測
【TORCHES】 ID:4589 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 09:35:49]
TORCHESの最近の前書類を見てると、登記甲区が第三者なのに、TORCHESがエムトラストから買うとなってるのが多いですね。
直接買わずエムトラストを通す。
TORCHESのファンド資産へのエムトラストからの売却は、
エムトラスト連結決算で内部取引の処理をするならばいエムトラストを通す意味は全くない。
ファンドへの売却はエムトラスト連結外への売却の処理をするのか。あるいは上場とかは予定なくエムトラスト単体の決算を良くしたいのか。
以前、LEVECHY かどこかで、三為なり同日売買なりでどこかの会社を経由するのは実質の取得価格を隠す目的もあるかもしれない、という話がありましたが、
もしエムトラストで利益が出るならコストが低い方向になるので、エムトラストが損をするような、実際の価格は前書類の購入価格よりも高くないと意味がないですが、それはさすがに不動産を見てもエムトラストの増収増益維持の点からも可能性は低いと思ってます。
【サービス共通】 ID:4588 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 08:02:11]
愛知県の80代の男性がSNSで知り合った人物から持ちかけられたうその投資話を信じて、現金などあわせておよそ8億7000万円をだましとられました。警察は、詐欺事件として捜査するとともに注意を呼びかけています。
これだけニュースで投資詐欺が注意喚起されてるのに、増やす必要もない人が騙されます。金持ち程、欲が深いのかな。
【TECROWD】 ID:4587 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 07:44:28]
みん大も初めからおかしかったわけでもないのだろうと思っています。
国産バナナ、忍者ミュージアム、成田、こういうファンドを出していく過程で社内にコンプライアンスを守るシステムが機能していたかどうか・・・、そこをしっかり機能させるのがトップの役割でしょう。
不特法が緩いという問題と相まって、組織の規律は、最終的にはトップの見識と人間性につきつめられると思っています。
ですから、社長である新野さんのコンプライアンスに対する姿勢と人間性に注目しています。
【サービス共通】 ID:4586 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-21 06:52:54]
「みんなで大家さん」の最初の大きな行政処分は、今から12年前の2013年5月です。運営会社の都市綜研インベストファンドが大阪府から業務停止命令を受けました。当時の問題は実態より財務を良く見せていたのですが、その時以来投資を止めた人も多いと思います。しかし、また2024年に行政処分なかなか根底は変わらないものだと感じます。
【サービス共通】 ID:4585 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-21 06:29:32]
障がい者グループホーム系は、障害者施設不足等、需要自体は比較的強い分野かなと思い、過去に投資してました。人材不足も有りますが国の補助金が有り、満室で有れば、問題無いかなと思い過去に投資してました。しかし管理人さんのコメントやカザフスタン案件が発生し、その後は投資せず、お休みしてます。
ADM社は、テクラウド関連案件で、不動産取得、中間保有、
開発主体として名前が出るケースがありますが、非上場、詳細決算非公開、借入状況不透明なので外部投資家が見える情報がかなり限られています。ここがまず不安材料になりやすいかと思います。しかし一定程度のテクラウドの根強いファンも多く、コマーシャルも多いので新規投資家も多いと思います。
【TECROWD】 ID:4584 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-21 04:53:54]
>どのようなビジネスモデルで成立しているのかが、よくわかりません
利益の源泉がわからない、理解できないものに投資してはいけません
儲かりそうだから、他人がやっているからやるのは投資ではなくギャンブルと同じです
【TECROWD】 ID:4583 / 投稿者：管理人 [2026-05-20 19:55:29]
補足ですが、一覧のうち未売却のものは、運用中ファンドですので、それ自体は自然な状態です。
また、ADM社やAMATUHI社等の買主はあくまで「外部」で有り、そこへの売却により償還原資配当原資が生まれること自体は、不動産クラファンの仕組みでは有ります。
特定企業が売主、買主双方になることで資金が還流する構造が確認されるため、定期的にチェックして記事は更新予定です。
ただ、こういった事実を元にどう評価するかは、投資家それぞれの考えは異なるのだと思います。
この評価は、掲示板で議論して結論が出るものではないと捉えていますので、あくまで各人の判断材料の一つとしていただければ幸いです。
【TECROWD】 ID:4582 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-20 14:20:25]
管理人様があげているTECROWDの国内ファンドにおける商流（お金の流れ）一覧情報をみて、ビビったんですが、24年６月以降、ADMとアマツヒとテクラ以外には、売れておらず、未売却が大量にあるのですね。ADMやアマツヒは、売主としても深く関与していますので、純粋な外部への売却はいまだに確認がとれないということなのでしょうか。
不動産クラウドファンディングというものは、外部へ売却できなくても、償還や配当ができる仕組みになっているのでしょうか？
どのようなビジネスモデルで成立しているのかが、よくわかりません。これはテクラウドに固有の問題なのでしょうか？
一般的なクラファンは、外部に売れることではじめて、償還と配当原資が生まれて、事業が成り立つものだと思っていましたが、解説いただけないでしょうか？
【らくたま】 ID:4581 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-20 07:36:18]
らくたまの先着は時計をスタンバイさせて申し込みしました。余裕かと思いきや、応募ボタンを押した後アクセス集中で画面がフリーズしました。更新ボタンを押したら、無事に出資確定ボタンを押しました。多分30秒も経たないかと思われます。
【TECROWD】 ID:4580 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-20 06:33:19]
ご忠告ありがとうございます。ご指摘の通り、クラファンは高利回りも含めて、ブラックボックスな部分も多く不安もありますね。
私は現在社会福祉法人で働いておりまして、グループホーム部門もあり、行政の支援はありますが需要も多く成り立たない事業ではないです。また、社会科の教員だったこともあり、開発途上国には外国からの投資が必要なのも実感としてあります。
しかしながら慈善事業をしているつもりはなく（寄付は寄付でしています）、これは自分にとってあくまで投資です。WINWINを目指しています（笑い）。同じ投資でも、都心の高級マンションや外国人向けのリゾート開発などにお金を回すくらいなら、自分の好きな分野に投資したいということです。
まあ、投資は自己責任なのはしっかり理解しているつもりです。
【TECROWD】 ID:4579 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-20 01:17:43]
4574さん。さっぱり分からないなら、投資しない方が良い。
【TECROWD】 ID:4578 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-19 22:00:43]
立派な志だと思いますが、高い利回りと社会貢献は両立が難しくないでしょうかね。利回りが高ければ投資の恩恵を預かるのは投資家で、本来必要としているところには届かない可能性が高い気もします。福祉に多額の寄付をする富豪はたくさんいますが、一般に収益性とは真逆の行為ですね。経済的合理性がなければ、事業は続かないので、寄付という形態になるのだと思います。高利回りと社会貢献が両立するのは理想ですが、その実態が実際に社会貢献になっているのか、そして高利回りが持続可能なのかについては、考慮した方がよい気がしています。
【TECROWD】 ID:4577 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-19 07:49:32]
私は、全資産のうち45％ほどをリスク資産に回し、そのうち10％ほどをテクラウドに投資している。数あるクラファンの中からなぜテクラウドを選んだかというと、開発途上国への不動産投資、福祉分野への投資に以前から興味があったからだ。やっていくうちにデータセンターも面白そうだと思うようになった(笑)。
都心のマンション投資などは手堅いイメージだけど、バブルを助長するだけで社会に何も貢献しない投資は嫌いだね。個人的には面白さという部分ではテクラウドは面白いよ。全ツッパなどをすべきではないのはもちろんだが。
暇人のつぶやきでした。
【TECROWD】 ID:4576 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 22:55:40]
つまり、テクラウドは玄人向けの投資なのですね。なかなか斬新な見解で興味深いですね。確かに目利きができない人はやらない方がいいのは、その通りかも知れませんね。海外不動産やDCは、テクラウドに限らず、難易度が高すぎます。素人が何も調べずに手を出すと痛い目にあいそうな気はしますね。
【TECROWD】 ID:4575 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 22:29:57]
テクラウドの投資は素人はやめておいて銀行の定期か国債に投資したほうがいいと思う。
テクラウドに投資する人は株式投資やっていてリスクが許容でき内容がわかる投資家だけでいいと思う。
投資は1から10まで説明されてするものではない。自分の投資感が大事です。
モンゴル、スリランカ、DC、施設、日本の商社も少し違うところもあるけどみなやってる
【TECROWD】 ID:4574 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 21:54:53]
データセンターだけでなく、他の案件も含めて、採算がどのようにとれているのかが、素人の私にはぜんぜんわからないのが不安です。障害者グループホームは、償還や配当のための利益がどのように生まれているのかをテクラウドには丁寧に説明してほしいですね。大阪データセンターのマスターリース先は、アマツヒですので、特に重要なのではないかと思っています。
障害者グループホームは、民間で収益をあげるのが難しいからこそ、国や自治体の手厚い補助があり、なんとか成り立っている業界のようです。居抜きではなく、出資者から高い利率で調達して、数億円かけて立派な新築を建てて、成り立つものなのかが、私にはいまいちわかりません。
【TECROWD】 ID:4573 / 投稿者：管理人 [2026-05-18 21:17:07]
大阪データセンターは、3年運用ですので、運用終了の2028年までまだ時間がある状態かと思います。
なお、Unsung Fields社は、その基盤をベースに、新たな会社を立ち上げたようで、簡単に記事に記載しています。
https://investors-eye.jp/20260420_ai_and/
PR資料には販売実績の記載がなく、現時点までに大型ユーザが獲得できているというわけではないのであれば、今後、この会社の売上実績が飛躍的に伸びていくことが物件売却において重要になるのかと思います。
今後、具体的な数値などが出てくることを期待したいですね。
【TECROWD】 ID:4572 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 21:10:43]
そういえば、Unsung Fieldsは、大阪データセンターの売却に成功したのでしょうか？
投資家から集めた30億からすると、一日100万近い利払いが発生しているはずで、これは一刻も早く売らないと、財務的に厳しいでしょう。
いまだに導入企業の事例が聞こえてこないことを
心配しています。浸水リスクのある地下のデータセンターであっても興味を示してくれる会社が一社でもあると
よいのですが。
【らくたま】 ID:4571 / 投稿者：たまちゃん [2026-05-18 20:21:19]
先着で初めて申し込み出来ました。
【TECROWD】 ID:4570 / 投稿者：管理人 [2026-05-18 20:17:32]
大阪データセンターのマスターリース賃料を負担するAMATUHI社の信用力に関して、当時の本掲示板への記載を確認しました。
「財務内容についても可能な範囲で把握しており、与信的に不安は極めて少ないものと認識しております。」との記載でした。
掲示板への書き込みになるため事業者の見解であることは必ずしも保証されないことと、「全く問題ない」とまで断定されていたわけではないことを補足します。
AMATUHI社の2025年3月期決算については、以下で簡単に触れておりますので、あわせてご参考に。
https://investors-eye.jp/20251231_amatuhi/
なお、余談ですが、当時同じ書き込みには以下のような回答があったことも書かれていました。
このあたりは現地訪問でも確認できませんでしたが、今のところレポートでも触れられていないかもしれません。
「浸水リスクへの対応は最優先事項の一つとしており、以下の対策を講じる予定です。
・地下への浸水を防ぐ止水壁・防水扉の設置
・データホール上への漏水センサーの設置
・ポンプ排水設備と非常用電源の併」
【らくたま】 ID:4569 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 19:04:36]
らくたま43号即終了。1分も持たなかった。
【TECROWD】 ID:4568 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 13:24:02]
非常に利益が上がりにくい難易度が高い案件ばかりなのに全案件で満額償還、満額配当されているところがすごいところであり、同時に不思議で、非常に不安になるところでもありますね。
【TECROWD】 ID:4567 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 12:16:05]
事業をどう見るかが難しいですね。
だいぶ前にこの掲示板で、大阪DCのマスターリース賃料数億円を負担するアマツヒの信用力を問い合わせた方が、「信用力に全く問題ないと判断している」といった回答を事業者からもらった、という書き込みがあった記憶があります。
ところが、現在決算が開示されたので見てみると、数億円のデータセンター賃料を負担することが自然な企業には私にはとても見えませんでした。
事業者のポジショントークを鵜呑みにせず、自分でも数字を確認すること（できること）が重要だと思います。
【TECROWD】 ID:4566 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 10:54:50]
かぼちゃの馬車だって建物は建ってたからね。
事業性がわからなければ透明性なんて低いとしか言えない。
【TECROWD】 ID:4565 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 08:46:18]
建物を建てている、という、法律上も契約上も義務の範囲のことをやっているというだけの情報だという理解ですね。
そもそもそんなことを投資家側が心配しないといけなくなる問題を起こした企業なので、継続されることの意味はもちろんありますし、全案件でやって欲しいです。
ただ、テクラウドがやっている事業は一般のマンション開発などよりはるかに難易度の高い事業ですし、ここの一番のポイントは、「開発事業として儲かるのか」ということかと。
建設費用が土地価格の数倍かかっていたり、取得する不動産自体の担保価値は出資額より小さいケースが多いです。
特定企業からの用地仕入れが多かったり、ファンド償還も特定企業にばかり売れている（それ以外に売れていない）といった状態もありますので、それが解消されていくのかなどを見ていくことも投資家にとっては重要ではないかと思います。
【TECROWD】 ID:4564 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-18 06:16:44]
テクラウドは前回のカザフスタン案件の反省を踏まえたのか、最近は積極的に進捗状況を、情報発信して、透明性ある企業を目指して努力しているみたいですね。投資者としては、非常に良い事ですね。
【サービス共通】 ID:4563 / 投稿者：管理人 [2026-05-17 12:36:44]
STはREITとの大きな違いとして、最後売却して投資家に元本償還するため、出口の意識は必要かと思います。
事業者にとってはオフバラできることが価値な上規模も大きいので、買戻しができるケースはかなり限られる可能性がありそうですし。
後は、「ST」を技術として使ったスキームが複数あるため、税制は個々に確認が必要かと思います。
このあたりの税制自体の変化もありそうですが。
【サービス共通】 ID:4562 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-17 11:40:38]
STは完全インカム系のイメージだな
売却を意識しない、と言うか簡単に売却出来ない専用物件を扱うイメージ
ホテル、商業施設、ロジ、大規模レジ等
固有テナントの長期契約から生じる賃料が利益の源泉
インカムで諸経費もかかるので想定利回りは高くない
STの性質上期限を設けているけどその時の評価額で自社買取でしょ
買い取って後継案件に回すか、修繕・リニューアルを組み込むか
キャピタルは投資家に帰属するから利益の出ている施設なら売却益も期待出来る
なにより源泉分離課税の対象なので税金が20.315％で済むのが魅力的
【サービス共通】 ID:4561 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-17 11:40:38]
STは完全インカム系のイメージだな
売却を意識しない、と言うか簡単に売却出来ない専用物件を扱うイメージ
ホテル、商業施設、ロジ、大規模レジ等
固有テナントの長期契約から生じる賃料が利益の源泉
インカムで諸経費もかかるので想定利回りは高くない
STの性質上期限を設けているけどその時の評価額で自社買取でしょ
買い取って後継案件に回すか、修繕・リニューアルを組み込むか
キャピタルは投資家に帰属するから利益の出ている施設なら売却益も期待出来る
なにより源泉分離課税の対象なので税金が20.315％で済むのが魅力的
【サービス共通】 ID:4560 / 投稿者：レオ [2026-05-17 07:11:33]
管理人様
ご返信ありがとうございます。
なるほど、物件の売却は各社の自力がひつようなのですね。
クリアルの先週金曜日の決算では、自己資本比率が２５％程度に上がっていました。SBI他からの資本増強と3号、４号でのオフバラの効果のようですね。
イチ投資家としては、やはり手数料を下げてほしいのと、物件が開発物件ではなく、収益物件にして欲しいです。私はかれこれ１年ほどクリアルには投資していません。
余談ですが、COZUCHIにも投資を見合わせています。武藤さんの最近の顔出しでのマーケが好きじゃないです。
ALTERNAの大宮の案件ですが、２００６年にREIT投資法人が約６１億円で取得、２０１５年に約５８億円で売却しています。REITが損切りしたんですね。（リーマンショックのせい？）
今回ALTERNAは底地を約７９億円で取得しているようですが、かなり割高で買っているような気がしています。
何かしら理由があるものと推測しますが。。。
【サービス共通】 ID:4559 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 22:18:18]
SBIは資金調達面では支援ができるでしょうが、物件の売却フェーズでは各事業者の自力が求められるかと思います。
案件のロットにより売買チャネルも違ってきますので、そのあたりは良く見る方が良いかと思います。
同業者がクリアルを褒めるのは、「事業として成り立っているから」「そのために必要な仕入れ/販売リソースとガバナンスをしっかり確保している」あたりではないですかね。
資産価値の下がりにくいアセットを扱うことで最大想定リスクを限定しつつ、投資家にはそれなりの配当を維持し続けており、仕入れの目利きと売却力は大したものですね。
その上で企業としての利益もしっかり上げて成長しているのはすごいことだと思います。
【サービス共通】 ID:4558 / 投稿者：レオ [2026-05-16 21:04:22]
管理人様
クリアルについては、SBIの出資で案件規模が大きくなることを期待しています。
但し対象はほとんどがホテルになるようなことを前期の決算説明資料にありましたね。
rengaを展開するデジタル証券会株式会社もSBI傘下になったので、この期にSBIを軸にSTの規模と組成頻度の向上があれば良いな、と思っています。
とはいえ、クリアルが手数料を下げる可能性は低い気がしますが。。。
個人的に不思議なのは、私が知っている不動産クラファン運営会社の人達は口を揃えてクリアルを持ち上げます。
うまく会員を増やして、手数料を上げて利益を出しているので模範生なんですかね。
【サービス共通】 ID:4557 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 20:46:27]
クリアルは既にSTとほぼ同じ商品を不動産クラファンでやっているのですが、ロットが小さいためにAMフィーが高いという問題があるので、信託受益権にすると更に手数料が高くなります。特にロットが大きいものをSTで扱うのですかね。
投資家の層が異なるので市場開拓手段、マーケ的意味合いだけかもしれませんが。
【サービス共通】 ID:4556 / 投稿者：レオ [2026-05-16 20:19:30]
管理人様
ご返事ありがとうございます。
STの事業に参入する事業者も増えていきそうなので、これからに期待ですね。
一部のファンドはODXで取引できますが、出来高が極めて小さく取引がなかなか成立しませんね。
来年はクリアルも参入するようですし、今後の市場動向がどうなるかですね。
ただ足元の不動産を取り巻く状況が厳しくなってきたので、中期投資は要注意かもしれないと考えています。
【サービス共通】 ID:4555 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 19:47:51]
不動産STも投資検討対象です。
なのですが、ALTERNAは入金後抽選方式で、入金して外れたことと、募集開始まで目論見書が見えないため最近は全く見られていません。
STは3年から5年くらいの運用期間ですが、ご指摘通り売却先のセカンダリー市場が必要で、REITに入るアセットならイメージしやすいですが、ロットも大きいため、REITに入りそうにないアセットは注意が必要かもしれませんね。
まぁ、STはどこもアセマネのプロがやっていますので、遅延のリスクがゼロではないものの、見通しが全く立たない状態にはそうそうならない気がしますが。
（不動産クラファンと異なり、投資運用業か助言業が必須で求められる体制が違いますし、何よりアセットは収益を生んでいる大型物件で、資産性の安定したものが多いですから。）
【わかちあいファンド】 ID:4554 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 19:30:11]
ここはそこまで悪気はないでしょう。案件も値段さえ下げれば売れそうですし、某ニセコ案件とは違いそうです。あちらの法解釈は契約は円満に終了して清算期間に時間がかかってるだけとのことですので。
【サービス共通】 ID:4553 / 投稿者：レオ [2026-05-16 18:26:46]
管理人様
お久しぶりです！といっても４カ月程度のご無沙汰ですが。また現れてごめんなさい。
質問があり投稿しました。
管理人様はSTには投資をしていないのでしょうか？
現時点では１案件の規模が各社小さく、まだメリットを感じませんか？
あとはやはり劣後出資がある不動産クラファンのほうが投資家にとってメリットがあると思いますか？
ALTERNAは最近組成頻度が上がっていますが、案件がしょぼいなっていうのが私の個人的な感想です。
最新案件のイオン大宮はいったい売却先は誰を想定しているのかとても疑問です。
STについてのご見解を頂けたら幸いです。
【わかちあいファンド】 ID:4552 / 投稿者：管理人 [2026-05-16 13:18:18]
運営からの認識が開示されていますね。
・運用期間終了時の通知義務を果たしていないことを認める
・償還、配当時期は2027年4月30日に仮置き
売却および資金化までの期間を踏まえた最大想定期間として設定するものとの補足あり
いずれも気になっていた点ですが、最低限、契約や法律に則した説明になっているようで、このあたりの法的整理の時間がかかったのですかね。
記載にある通り、「これ以上の遅延を防ぐため、工程管理を徹底し、売却決済の早期実現」に向けて全力を上げて取り組んでいただきたいところです。
https://info.wakachi-i.jp/2026/05/16/%e3%80%8c%e3%82%8f%e3%81%8b%e3%81%a1%e3%81%82%e3%81%84%e3%83%95%e3%82%a1%e3%83%b3%e3%83%89%e6%97%a7%e8%bb%bd%e4%ba%95%e6%b2%a2%e5%a4%a7%e6%a8%b9%e3%81%ae%e6%a3%ae%e3%80%8d%e3%82%b7%e3%83%aa%e3%83%bc/
【CAMEL】 ID:4551 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 11:19:20]
いまのところ現金還元を止める感じはないね
今日も重要なお知らせで
『本日償還の43号および25日償還の42号を運用中の方は切替特典の申込みが可能です。』
とある。まあ最大の還元率といっても
それを得る為の投資額がどんどん上がってはいるけれども
変更になっているのは物品提供のＨＰ特典が
指定品目からカタログギフトで選択出来る様になったこと
カタログギフトになったことで投資額の5％が特典と明示されたこと
前は定価換算で10％越えとか多数あったから正常化への動きではある
とは言っても常時5％は異常な水準ではある
（投資額の5％だから運用期間6ケ月なら年利換算だと10％ではあるけど）
そしてまたアンバサダーが交代した
【CAMEL】 ID:4550 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-16 00:30:40]
>>4450
>・マーケティングを一元化されるため、広告や特典は遵法性と効率性の高いものにシフトする可能性
ここの現金特典、むちゃくちゃだったしね
ヤクザの博打みたいなことしてた 野球賭博
【みんなの年金】 ID:4549 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:55:08]
すいません自分の書き込み読み直したらわかりずらかった
偶数月が運用終了から15日で償還
奇数月が運用終了からひと月＋１５日で償還
もしかしたら逆かも
２年前にこちらの掲示板で管理人さんにみんなの年金を聞いたものです
わたしも償還までが長すぎるので今はここは卒業しました
区分も何か嫌な予感がするので
【みんなの年金】 ID:4548 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 22:01:12]
運用終了が奇数月と偶数月で償還日数がたしかまるまるひと月延びます
【みんなの年金】 ID:4547 / 投稿者：管理人 [2026-05-15 17:57:33]
投資したいと思ったのですが、全く間に合わずでした。
組成頻度が高く先着式なのは魅力ですが、仕事を持っている人間には辛い募集開始時間ですね。
【TOMOTAQU】 ID:4546 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 17:25:34]
97号（+102号）
最終利益分配金配当日が5月18日だと
当初想定は2ケ月半後の7月31日だったのに
運用終了日からわずか4日で償還及び配当支払いは資金効率が良くてありがたい
深読みすると募集状況が悪化しているので返せるものは即返すから
投資家にやさしい当社の次の案件に応募してねって事か？
【みんなの年金】 ID:4545 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 15:07:19]
177号、瞬殺でしたね。
【サービス共通】 ID:4544 / 投稿者：管理人 [2026-05-15 12:46:18]
4542様
「会員登録済みの場合はこちら」というリンクを設けましたので、自動での画面遷移前にこちらをクリックいただけますでしょうか。
（リンク先は、ファンド一覧ページにさせていただきました）
【みんなの年金】 ID:4543 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 10:32:37]
此処は運用終了から償還まで一月半と時間が結構かかるので、
これまで敬遠してきました。
今も償還に時間がかかる所には良いイメージを持てないです。
【サービス共通】 ID:4542 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 10:23:22]
「公式サイトへ」をタップした際の移動先を、
事業者の公式トップページにして欲しいです。
プロモーションページでは使い難いので。
【TECROWD】 ID:4541 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 08:59:02]
自分は間に合わず現在キャンセル待ちです。
【ヤマワケエステート】 ID:4539 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 08:50:57]
4/30に運用終了し、6/30に償還予定であった3本のファンドに投資していましたが、一昨日・本日と立て続けに償還されました。
1ヶ月半も早まっています。
ブランクが短くなるのは投資家にとってはありがたいことですので、今後にも期待したいところです。
【TOMOTAQU】 ID:4538 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 04:08:30]
2026年05月13日付け掲載のTOMOTAQU TOPIX
『初心者が選ぶべき不動産クラウドファンディング案件の見方
5つの重要チェックポイントで失敗を回避』が自己否定ばかりで笑う
【TOMOTAQU】 ID:4537 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-15 01:26:25]
断定はしませんが常識で考えてもやってることは分かってるのでは？
【みんなの年金】 ID:4536 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 19:57:55]
みんなの年金をサイト掲載対象にしました。
決算や企業情報も記事掲載しています。
https://investors-eye.jp/minnano/
【TOMOTAQU】 ID:4535 / 投稿者：管理人 [2026-05-14 18:11:33]
97号の募集時はインカム4.5%＋キャピタル2.5%のトータル7%で募集していますので、売却益が出ないなかでの満額配当は、単純計算すると劣後分の配当ゼロでも計算が合わなさそうに思うのですけどね。不思議です。
これはわかちあいのリゾートなどでも起きているのですが、投資家有利な着地はありがたいものの、こういうケースではより透明に、収支内訳を広く開示するくらいの姿勢にしてもらえると安心しやすいのですが。
【TOMOTAQU】 ID:4534 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-14 15:41:57]
97号（+102号）はインカム+キャピタルで7％のはずが
（分配率(税引前)）7.0%（年利）予定通り
本ファンドにおける分配原資は、マスターリース契約に基づく固定賃料収入に加え、
実際の運用により得られた賃料収入等を含めております。
また、当該期間におけるインカム収入が優先出資に対する
配当相当額を上回っていることから、優先出資者の皆様には、
予定どおり年利7.0％（税引前）の分配を実施いたします。
劣後分を放棄する形でインカムのみで予定通りの配当実施
インカムのみで配当出来るならキャピタル分が劣後（運営会社）の取り分？
123号が後継で同額、同利回りだから実質1年延長で満額配当は後付け理由？
【TECROWD】 ID:4533 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-14 14:57:10]
97号先行当選して入金済です。
今までも全部少額でしか運用していませんが無事償還されています。
【サービス共通】 ID:4532 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 17:13:00]
4531様
コメントありがとうございます。
私の出資の考え方は以下のような感じです。とはいえ、手元資金のだぶつき具合によっても差が出ていますので、ファンドからの償還が続く中で抽選に外れ続けると、投資額が大きくなりがちです。
○サービスごとの上限額
・基本は1サービス100万円まで
・損失リスクが低いと感じたサービスは最大300万円～400万円くらいまで（損失に加えて、最大想定損失を重視）
○1ファンドごとの出資額
・基本は1ファンド100万円応募
・上限額が多めのサービスの中で、リスクとリターンのバランスが良いと感じたファンドには、150万円～200万円応募する場合あり
（手元資金にもより）
【サービス共通】 ID:4531 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-13 11:38:47]
管理人様
長文のことで謝らないでください。長文の方が細かい内容まで把握でき、凄く勉強になります。
あと変な質問ですが管理人様が1案件に150万で出資されているのをみます。こちらの勝手な解釈で中途半端な出資額のような気がしますが、何かしら理由がありますでしょうか？
答えは当然その案件から導き出された出資額だとは思いますが、例えばなぜかこの出資額だとよく抽選に当たるとか(笑)あれば面白いなと思いまして。。
【サービス共通】 ID:4530 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 08:50:07]
長文ですいません。
賃料を原資に配当するインカム型ファンド、と、ファンドの収支自体はシンプルなんですけど、オペレーター＝親会社の事業の成功、継続にかける面があるので、物件の質とか鑑定評価とかより、親会社の決算詳細や事業計画（特に投資計画）をみることが重要かと思います。
【サービス共通】 ID:4529 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-13 08:38:52]
管理人様
CONDO・・・やはり総合的に見て色々と難儀ですね。。素人の私には難しそうです。
オープン記念利回りにて少額でやってみるか、、ありがとうございました。
【サービス共通】 ID:4528 / 投稿者：管理人 [2026-05-13 00:41:13]
4527様
見る限り、ヘルスケア系のアセットを所有し、賃料を原資に配当するインカム型ファンドを扱うサービスのようですね。
すいません、私はこれを評価する知見が無いんで、当サイトでは扱えないと思います。
投資検討の際に確認できると望ましいポイントとしては、「テナントとなるオペレーターの信用力や事業戦略」だと思います。
1社のテナントの収入に依存する物件であり、かつ、物件が生む収益は、オペレーターの経営ノウハウに大きく依存します。
ヘルスケア系企業でも倒産は決して珍しくありませんので、本サービスでは親会社がオペレーターということで、オペレーターである親会社の決算もセットで開示する方が良いんじゃないかな？と思います。
（特に本件は親会社の本社機能も持つ建物を子会社のクラファン会社に売却し、10%以上の配当原資を生むだけの賃料を支払うというスキームを作るようで、銀行融資がつかない事情もあるのでは、と感じますし。）
また、親会社がオペレーターということはメリット/デメリットがありますし、利益相反関係もありますので、事業者の言い分をその通り見るより、本来は投資家自身がクロス検証することが望ましい事業構造かと思います。（正直これは難しいと思いつつ。。。）
利益相反で言えば賃料水準等の利益相反もありますが、親会社にとっては出店加速で経営にレバレッジをかけられる事業メリットがある一方、投資家がその資金を拠出する関係です。
前述の通り、本件は本社ビルをファンドに入れて現金化（場合によっては利益確保）するものですが、クラファンサービスまで立ち上げる以上、今後キャッシュを多く必要とするような事業構想があるのだと思いますので、その中身（店舗拡大計画等？）が今後開示されるようであれば、投資判断の材料になるかと感じます。
【サービス共通】 ID:4527 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 21:49:26]
管理人様
CONDOという新手の不動産クラウドファンディング出てきましたがスキームがさっぱり分からないので是非とも解説頂けたら助かります。
【みんなの年金】 ID:4526 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 21:18:22]
4525様
そうですね、懸念点となる点は上げたものの、短期間のうちに倒産するようなリスクが高い決算では決してないですし、アセットも大きな損失が出にくいもので、良いのでは、と思います。
気になる点がゼロとも言えませんが、当サイト掲載サービスが自己資本比率低下やハイリスクアセットを増やしているケースが増えている中では、サービス、ファンドの安全性や、リスクに対するリターンは相対的に高いサービスだと思います。
今日のファンドもすぐに完売になったようですが、ファンド組成頻度も高く、投資先に加えると分散投資がしやすくなりそうですね。
【みんなの年金】 ID:4525 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 20:12:43]
管理人様
解説ありがとうございました。少なめに投資していき、今の金利上昇や市況悪化を乗り越え来期もいい決算であれば、ある程度投資していくのも良さそうですね。
【みんなの年金】 ID:4524 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 13:16:51]
4522様
ファンドの中身も本業のワンルームマンション再販ですね。
都心とも言いませんが、程よい立地で旧耐震でもなく、販売力もあるワンルーム事業者が運営するファンドですので、劣後出資比率10%も含め、大きな損失が出るリスクが抑制されて想定利回り8%は、かなり好条件じゃないですかね。
買い手はローンを前提にキャッシュフローもしっかり見ますので、金利上昇で価格相場が下がるリスクはありますが。
（そのリスクは事業者も一定は織り込んでいると思いますし、劣後出資比率も一定ありますので、大きな損失が出る、ハイリスクファンドとまで見る必要はないかと思います。）
【みんなの年金】 ID:4523 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 12:56:41]
4522様
決算確認しました。
2期連続黒字ですので、無理に決算を作らなくとも、自然体の実力でこの水準の利益が出る体制ができたと見てよさそうですね。
売上高と在庫を見ると、回転も悪化していないようです。
懸念があるとしたら、売り上げの伸びが1.21倍に対して経常利益が1.14倍と、売り上げの伸びに追いついていません。
売上高総利益率または販売管理費（以前と業態が変わっていなければ人件費でしょうか）が足を引っ張っており、おそらく損益分岐点ライン売上高も上昇しているかと。
回転が悪化するような状況が生じれば再度利益減になる可能性は有りそうですが、純資産が13億円まで積み上がっているので、総じて数値は良くなったと思いますので、別途サイト掲載検討したいと思います。
なお、短期間で債務超過に陥るようなリスクは低いとは思いますが、金利上昇でワンルームの市況悪化につながるリスクもありますので、慎重を期すならもう1期決算を見る、という考え方もありそうですので、金利影響なども考慮して投資判断いただければ幸いです。
【みんなの年金】 ID:4522 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 11:24:49]
管理人様
お待たせしました、みんなの年金の直近決算が出ております。
所感を頂けたら嬉しいです。
【ダーウィンファンディング】 ID:4521 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-12 10:53:02]
開発が予定以上に長引くとの判断なら1年程度で再募集するより他の資金調達を選択する、
資金調達の目途が付けば早期償還で借り換えを実施する。
建設中で利益が出ていなくても借入金の利息だと思えば必要な費用。
まあファンド自体は割り切れても色々と特典付けてお金集めた方は
借り換えによる早期償還は特典をバラ撒いた分業績を悪化させるだけなんだけど
【ダーウィンファンディング】 ID:4520 / 投稿者：管理人 [2026-05-12 07:44:36]
正直な内容ではあると思うのですが、文脈的に予定より早期の償還とは、建てずに償還するという可能性を示唆しているのかと感じました。
これは本来損失が出る可能性もあるもののはずですが、損失可能性には特に触れられていませんね。
建てずに売却しても損失が出ていないこれまでのファンドの事業の仕組み、収支構造含めて、この機会に透明性を高めていただきたいと感じます。（建てずに配当が出て償還できる仕掛け、商流が理解できていませんから。）
【サービス共通】 ID:4519 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-12 07:20:02]
出口戦略も含めかなり厳しくなって来てますね。私は、しばらく様子見します。
【ダーウィンファンディング】 ID:4518 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-11 23:50:15]
先に告知してきた
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会員の皆さま
平素よりDARWIN fundingをご利用いただき、誠にありがとうございます。
現在、一部の開発型ファンドに関連する建築市場において、
国際情勢の影響による建築資材価格や物流コストの上昇が継続しております。
特に、中東情勢等を背景とした原材料価格の変動により、
建築業界全体で施工費や工程への影響が見られております。
当社におきましても、施工会社および関係各社と連携しながら、
事業収益性および投資家利益を最優先に、慎重な事業運営を行っております。
そのため、一部案件につきましては、今後の市場環境や事業進捗状況に応じて、
・予定より早期に償還を行う対応
・新たな条件での再募集（再組成）
・事業プランの一部見直し
等を実施する可能性がございます。
現時点で確定している事項はございませんが、投資家の皆様へ適切な情報提供を行う観点から、現在の状況についてご報告申し上げます。
なお、各案件における重要事項につきましては、決定次第速やかにご案内いたします。
今後もDARWIN fundingでは、投資家の皆様の利益保護と安定的な事業運営を第一に、透明性の高い運営に努めてまいります。
引き続きDARWIN fundingをよろしくお願い申し上げます。
【A Funding】 ID:4517 / 投稿者：管理人 [2026-05-11 12:51:50]
不動産クラウドファン愛好家様
この回答が6日は十分立派だと感じました。
正直ナフサ影響は影響が見通しきれませんし、ゼネコン、サブコン、と多層階層で建築は実施されるので、即答が難しいテーマかと思います。
ちなみにですが、本件はリノベで既に発注済み、部材類も確保済みだから言えるのかと思いますが、新築についてであれば、私のまわりの同業で今、「予定通りの完工が可能」と言い切れるところはほとんどないんじゃないかと思います。
塗料とかは相当幅広い工程に響きますし、配管なども納期がかかり、工期影響ゼロと言い切れる根拠は持てていないですね。。。（発注済み分でも一定の影響は出てます。もちろんできる対処はするんですが。）
【A Funding】 ID:4516 / 投稿者：不動産クラウドファン愛好家 [2026-05-11 11:25:08]
やっと回答がきました。質問から6日でした。対応が遅いかと思いますが、上場企業で決算内容も悪くないし、少し投資します。
■中東情勢による内装への影響について
ご懸念の中東情勢に伴う資材不足の影響ですが、本案件の工期および事業計画への影響は極めて限定的です。理由は以下の2点に集約されます。
1. 表層リフォーム中心の計画であるため
本物件は築年数が浅いため、設備の交換を最小限に留める表層リフォームを想定しております。情勢の影響を強く受ける構造材（鉄鋼等）や大型設備の導入がないため、外部要因に左右されにくい計画です。
2. 代替案の確保
唯一影響の可能性があるのは、アクセントタイル等に使用する「専用接着剤」の供給遅延ですが、これについても別の施工方法への変更や、同等の代替資材への切り替えで対応できる体制を整えております。
以上の通り、万が一の部材不足に対しても柔軟に対応し、予定通りの完工・再販が可能です。プロジェクトの進行に重大なリスクを及ぼすものではございませんので、どうぞご安心ください。回答が遅くなり大変申し訳ございませんでした。
【A Funding】 ID:4515 / 投稿者：管理人 [2026-05-11 07:36:58]
申込中状態になってから、サイトからファンドが消えてしまっていましたね。
掲載状態にしました。ファンドは悪くないと思いますが、劣後出資比率が以前より下がっているのが残念な点でしょうか。
それでも上場企業運営で、本業で扱う事業で想定利回り6%は悪くないとは感じますが。
【A Funding】 ID:4514 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-11 00:33:43]
管理人さま
A Fundingの9号について、ファンド一覧に掲載いただければ幸いです。
管理人さまのコメントを参考にしたく思っております。
【TECROWD】 ID:4513 / 投稿者：匿名投稿 [2026-05-10 20:57:48]
応募できるわけがありません
既存投資家を利するだけにしか見えませんね
【サービス共通】 ID:4512 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2026-05-10 18:52:34]
円安はインバウンド効果を上昇させますが燃料は基本ドル建てなので航空燃料（ジェット燃料）は燃料コスト上昇の方が大きい。機材リース料上昇（ドル契約多い）部品・整備費上昇＝コストが直撃で増える
