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【サービス共通】 ID:1801 / 投稿者：管理人 [2025-07-20 00:34:56]
このサイト記事でもしばしば書いてますが、公開情報には限界があり、完全に調べきることは難しいですね。
本業の業績や実績を見つつ、結局は利益剰余金を毎年着実に積み上げられているか、などを日々チェックしていく必要があるのかもしれません。
社歴があり得意な事業でクラファンをやっているようなところはわかりやすいですが、クラファンで別事業をスタートしていたり、クラファン事業のためだけに立ち上げた、新設のクラファン専業企業などは、どうしても「かけ」の面が出る、ということを再認識しないといけないのかな、と改めて思いました。
後は、やはりBSが膨らみ過ぎて自己資本比率下がってるか、や、クラファンへの依存度が高まっているかなども改めて意識したいと思いました。
【LEVECHY】 ID:1800 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 22:10:56]
もう8月ですか。電話して状況聞いてみたのですが8月後半のは嬉しいニュースを発表できそうなことを言ってましたがどうでしょうかね。7月も期待させてあれでしたので。ただエージェントは決まってもう動いてるようなことを言ってたと思いますが、念のためうる覚えです。
今は契約期間が終わってるので、債務不履行状態ですが、10末も厳しそうですね。清算期間で運用やってるこの状態で再延長とかグチャグチャな状態ですがないとことからはとれない、ので毎日イライラしています。
【サービス共通】 ID:1799 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 21:56:26]
裏の事情をよく知らないと財務諸表や劣後資本だけ見ても判断できないですね。ダイムラーのように劣後資本を借り入れで賄ってたなんてだれもわからないし。自分は経理だけど、私の知ってる現預金の超薄いところがありますが貸付金で２億くらいあるから結構持ってると思って安心したけどその貸付先がわからず、実態的には引当金を引くようなものかもしれないし。
【サービス共通】 ID:1798 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 21:41:10]
1794
それだけで判断してもしょうがないですよ
【サービス共通】 ID:1797 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 21:25:49]
弁護士の話を聞いてきたけど、不動産クラファンはどことどこが結託してるかよく見なければならないということでした。金融投資の専門弁護士の話を聞いて、目から鱗でした。今の事故案件なんてほとんどが結託したつもりが裏切られたとかそういうものですね。
今事故案件抱えてる人は一度相談だけでもいくことをお勧めします。クラウドを全て換金してインデックスとか流動性の高い株式の方が遥かにマシだと分かります。
【サービス共通】 ID:1796 / 投稿者：過去にダイムラーに投資 [2025-07-19 21:19:30]
過去にダイムラーに出資していて、無事償還まではされてました。
今、思えば決算内容も開示されてない会社に投資していて無事だったのは、運が良かっただけなのですが。
正直、経営者の性格とか、あまり興味はなく、運営能力次第なのかなと思っています。
書籍（不動産投資の噓）とかも出していて、いろいろ知見があるように見えても投資は結果が全てなので。
【サービス共通】 ID:1795 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 21:19:00]
1792
お金を貸すのではなく訳の分からない株を買うのと一緒なのです。貸したお金なら返してもらえるのです。
【サービス共通】 ID:1794 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 21:09:56]
償還が遅れると黄色信号という事でしょうか。
今現在だとヤマワケとかレベチーでしょうか。
誰か一覧表にして纏めて欲しいです。
【サービス共通】 ID:1793 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 20:45:58]
1792 変なの。 貸したお金は返してもらえる権利がある。楽勝じゃん。
【サービス共通】 ID:1792 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-19 20:41:34]
楽待新聞からの抜粋です。→ダイムラーファンドでは以前に償還延期が繰り返し発生していた。あるファンドでは、半年で償還する予定だったのが、物件の売却先探しが難航したことを理由に、4回の償還延期が発生し、最終的に約2年間償還が遅れたこともあったという。「不動産の売買がスケジュール通りに進まないことは珍しくないとは言え、さすがに4回も償還が延期されるのはちょっとおかしいなとは思っていましたが…。今から思えば、あれが倒産の予兆だったと言えなくもないような気がしています」（投資家Aさん）
不動産クラウドファンディングの利回りに魅力を感じ、これまでは「定期預金のような感覚」で投資してきたというAさんだが、今回の一件で投資のリスクを再認識したと話す。
「運営会社の破たんに直面し、不動産クラウドファンディングは運営会社にお金を貸すのと同じようなものだということに気付きました。経営状況もよくわからない小さな会社に出資するのはハイリスク・ローリターンで、リターンに見合わないリスクを負っていました」
出資金が戻ってくる可能性「極めて低い」
今回のように、不動産クラウドファンディングの運営会社が破たんした場合、投資家が出資したお金が戻ってくる可能性はあるのだろうか？
関口郷思弁護士によると、一般的に会社が破産した場合、そもそも会社に資産が残っていないことが多く、あったとしても税金や破産手続き費用などの支払いに優先的にあてられるため、「一般の債権者のもとにお金が戻ってくる可能性は極めて低い」という。
1口数万円から「不動産投資」を始められる気軽さに加え、10％以上の高利回りを謳う商品もあることなどから、個人投資家からの支持が広がっている不動産クラファン。
インターネットを活用したクラウドファンディングに対応するため、不動産特定共同事業法が2017年に改正されて以降、新規参入事業者も増加傾向にある。国交省の資料によれば、不動産特定共同事業は2024年3月時点で1051商品、1.3兆円にまで拡大しているという。
不動産クラウドファンディングは株などの一般的な金融商品と同様に元本割れなどのリスクがあるが、元本割れや配当遅延が発生していないことをアピールする商品もみられ、投資リスクを正しく認識していない投資家も多いとみられる。
不動産クラウドファンディングの運営事業者は、国交省または都道府県の許可を受ける必要があるが、2017年の改正で資本金などの要件が一部緩和され、登録制の「小規模不特事業」が創設された。今回破産したダイムラー・コーポレーションも小規模不特事業者として登録していた。
ダイムラー・コーポレーションの代表は6月に死去していたそうですね。運営会社にお金を貸すことと同じです。しっかり投資家が運営会社を分析査定しましょう!
【LEVECHY】 ID:1791 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 18:44:26]
1738様
かなりの知見をお持ちのようですが、本件についてどのように推察されていますでしょうか?たとえ話としてでも記載してもらえると嬉しいです。
【サービス共通】 ID:1790 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-19 17:56:08]
1788様
そうですね。劣後出資比率を主に判断するのでは無く、運営企業の財務の状況で自己資本比率・現預金比率・経常利益等の毎年の変化を見たりします。
管理人さんのレーダーチャートでも分かりますように、ファンド依存リスク低い（※評価スコアについて）を見て下さい。過去1年間に募集したファンドが運営企業の純資産の何倍規模かに応じて評価されてます。運営企業の身の丈に合った資金調達を行っているかが良く分かりますよ。このスコアは管理人さんが素人でも判断しやすいように工夫されてます。その点らくたまは、無理な冒険はせず身の丈に（純資産）合った資金調達に抑えてます。また不動産の長期保有を主要事業としている事業者がクラファンに参画しているケースは、ほとんど無く財務もガラス張りの安心感があります。今のクラファンのような利回り競争では無く、財務規律や元本償還期間の短期化、全期間配当保証などの運用品質を高めることで投資家サービスを向上しています。これらのことは、管理人さんが、らくたまサービス概要で紹介されてますよ。また募集終了から運用開始までの期間と運用終了日から償還日まで合計空白期間は、僅か12日です。1番長い運営会社の空白期間は80日にも及びます。よって差は2ケ月超となります。つまり、らくたまがファンド出してる利回りは、他社よりも上がると思います。私はもし投資したいと思うファンドが、その月に複数あるとしたら、こちらの空白期間も参考にします。
【らくたま】 ID:1788 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 16:38:32]
不動産クラファン愛好家様
直近で破産した企業も、劣後出資比率が高いので
この利率だけで投資するには危険だと思いました。
らくたまはその点大丈夫だと思いますか？
【らくたま】 ID:1787 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-19 16:07:39]
抽選外れになることは、余り有りません。一部当選が多いような感じですから、私は多めに申込します。翌日償還なので資金拘束が少ないです。早期償還が以外に多くても利回りは全期間分保証されます。
【らくたま】 ID:1786 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 14:02:19]
管理人様
私は申し込みました。すでに230%超えておりますので
抽選外れになることも仕方ありませんね。
【サービス共通】 ID:1785 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 13:21:38]
潮目変わったかな、という感じですね。基本的に安愚楽牧場と一緒で最初は本当に良いサービスを提供しようと思っている経営者も欲にまみれて行き、規模を拡大すればするほど失敗すればその隠蔽工作を必死でやる傾向になりグレーゾーンに入っていく。
クラファンの出資はたとえ母体が健全でも担当者が横領したり不正すると飛んでいきますからね。今までアホみたいにクラファンに突っ込んでましたが、一旦業界が清浄化されるまで待ったほうが良いかとも思います
【ダーウィンファンディング】 ID:1784 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 13:15:34]
ダーウィン新規案件ピタッと止まったけど大丈夫かな。
【サービス共通】 ID:1783 / 投稿者：管理人 [2025-07-19 10:27:42]
書面は見ていないのですが、経営者が個人保証つけて借金してたんですかね？
中小不動産会社の経営者の負担の一つが、「融資についてくる経営者保証の重たさ」だという話は良く聞きます。
実は経営者がクラファンや上場に魅力を感じる背景の一つは経営者保証の精神的・実質的負担の問題で、クラファンなら担保を求められないのは大きいようです。（ヤマワケのような協業者モデルはどうしてるか分からないですが。）
そんな中、安易に投資家にリスク負担を転嫁せず、経営者が自ら借金をして劣後出資金を確保していたんだとしたら、すごく真面目な方だったんだろうな、と感じました。
ただ、1774、1777さんがおっしゃるように、もし、無理がたたって苦境に至り、結果としては投資家保護につながらなかったということなら、残念ですし、複雑な心境です。
経営者個人の借金は運営企業の決算に表れるケースと表れないケース（その金を企業に出資するのか融資や社債かによる）もありますし、見極めは難しいかもしれませんね。
不特法ではキャッシュフロー計算書の開示義務がないため、結局、自己資本比率や保有不動産にリスクアセットが大きくないかなどの確認は最低限するとして、一定の社歴が有り、本業でしっかり利益剰余金とキャッシュ余力を積み上げてきているか、そういうところを見るしかないのかもしれません。
投資家保護を意識する経営者なら、節税のために毎年利益を吐き出すようなことはせず、税金納めてでも純資産をしっかり蓄えるでしょう。
財務を改善すれば銀行融資も好条件で得やすくなりますから、不動産会社が成長を目指す上ではとても大事なことです。
今、この業界では毎年の利益剰余金の積み上げが大きくない中、総資産だけがどんどん膨らむ企業も複数（クラファン専業大手の多くかも）存在していますので、改めて注目していきたいところです。
【サービス共通】 ID:1782 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-19 09:40:30]
やはりしっかり決算内容を見れば、ある程度は会社がどれだけキャッシュを持っているかを把握できます。特に、貸借対照表の「現金及び預金」残高や、キャッシュ・フロー計算書で現金の流れを把握することで、より詳細に現金状況を理解することができます。これはAIからの引用ですが私も勉強しました。私は管理人さんの安全性ランキングから選ぶようにしております。
【サービス共通】 ID:1781 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 09:33:32]
1779
若い経営者なのですかね。理想と無理が膨れ上がってのは何事業者は同じような傾向にありますからね。
恐らく分別管理はできてないわ、出資金の別利用なども想定されますのでそれをキチンと追いかけて不特法の改正が必要かと思いますね。
【サービス共通】 ID:1780 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-19 09:28:13]
最近、償還遅延が増えてるなと思ってましたが元本割れを飛び越え倒産？今後不動産クラファンは淘汰されて行くと思います。キャンペーンを使い一挙に運営会社も増え過ぎたと思います。それにつられて初心者も増えましたね。今後は、投資家の目線も厳しくなってくるのではと思います。やはり投資家目線の堅実経営の会社が生き残って行くのでは？我々も、しっかりファンド・運営会社を選定し被弾しないようにしなければと思います。今後の不動産クラファンの更なる発展を祈っています。
【サービス共通】 ID:1779 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 09:13:25]
1777様
はい、まさにその通りです。
倒産した理由はここには記載しませんが、（書面に書かれてました）
そこから考えられる経営者の方の性格を考えても、理想と無理が膨れ上がったのではないかと察します。
【サービス共通】 ID:1778 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 09:09:43]
決算詳細を開示していないところには出資しない方がいいということですね。勉強になりました。
1775様
劣後出資比率が高いので安心して投資しましたが、結局かなりの負債があったのではないかということなので、じゃあその劣後出資分はどこから出していたのか？どこかからの借入だったのではないか？と…
倒産してしまえば、先に私たち出資者よりもそちらの借入分から優先されて返還されるわけですから、借入が膨らんでいたとしたら、私たちには返ってこないんだな、ということを痛感しております。
【サービス共通】 ID:1777 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 09:09:05]
＞1775
ファンドの安全性をアピールするために、営業者が無理（借金）をして劣後出資をするのであれば、営業者の財務に負荷をかけてしまい元も子もない、という意味かと思います。
【サービス共通】 ID:1776 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 09:02:40]
被弾された方は大変でしたね。お察しします。ダイムラーファンドは決算詳細を開示していませんので、決算情報チェックは重要だと思います。
【サービス共通】 ID:1775 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 08:46:22]
1774様
それってどういう意味、劣後出資比率が高いということは、借り入れを膨らませない要因なのでは・・・
【サービス共通】 ID:1774 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 07:53:54]
1767様
ダイムラーファンド、出資していて巻き込まれている者です。
私が出資したものは、5500万のうち、2500万が劣後出資でした。
逆に、それが借入を膨らませた原因であるとしたら、結局破産してしまえば出資者の資金は後回しになるわけですから、劣後出資割合だけを見て投資するのはやはり危険なのだなと思いました。
【サービス共通】 ID:1773 / 投稿者：管理人 [2025-07-19 01:09:10]
1771様
物件が安定して収益上げてるインカム型なら管理修繕だけですから他社に引き継ぐのは容易なはずなんですけどね。
元々3号4号スキームはそれを想定して、開発も改修もNG、不動産価格の1割までの修繕工事までしか出来ないことが法律で決まっていました。
ところがLEVECHYニセコのようにインカムをうんでいない用地転売や、独自のノウハウで行う大規模改修は倒産時には誰が引き継ぐかという問題を生じさせる可能性が出てきます。（LEVECHYのJP-BASE案件が改修ではないという整理で良いのか未だによくわかりませんし。）
TRECなんかのファンドはインカム型中心ですので、他の3号事業者への切り替えもまだ容易かと思います。
【LEVECHY】 ID:1772 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 00:52:02]
行政はやはりイケてなかったです。ですが個人としては随分進捗したと思います。
とりあえずここは、QAの回答もよくわからなかったのですが、担当者が言ってることもよくわからないです。なんとなくですがとぼけているとかそういう感じでなく本当に分かってない感じがしています。
【サービス共通】 ID:1771 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-19 00:38:16]
1764
正直委託しててもそれなりに物があれば何とでもなりそうですが。会計帳簿も簡単ですし。
【らくたま】 ID:1770 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 23:08:23]
既に180%超え！
利回りの高さだけじゃなく、リスクとリターンのバランスを重視する投資家が増えつつあるのですかね。
それ自体は健全な投資市場に変わりつつあることの現れにも感じて、うれしく感じる一方、抽選倍率が上がってきましたね。
らくたまは部分当選もあるので毎回応募していれば一定枠を確保できていたのですが、今後だんだん出資枠確保が難しくなっていくのかもしれませんね。
とはいえ、らくたまだけは過度に「量」を追わず、今のままリスクとリターンのバランスを取る運営を継続いただきたいと願っております。
【サービス共通】 ID:1769 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 23:03:32]
不動産クラファンは3号4号を除くと倒産隔離されていませんので、倒産時に巻き込まれます。
当サイトには解説記事もあるので、参考にご覧いただければ。
ノウハウ記事リスト：https://investors-eye.jp/category/knowhow/
不動産クラファンとは？記事：https://investors-eye.jp/exp_1/
3号4号の場合に安全か、というと、現状はアセマネ事業者（3号事業者）のバックアップ探索が機能するかが未知数、という問題があります。
法律上は、不特法特例事業者（SPC：ファンドのためにだけ作った会社）は3号事業者に不動産運営を委託する必要があります。
で、実際上SPCは運営する人がおらず3号事業者に運営を全委託する構造ですので、誰かが倒産した3号事業者の変わりを見つけてこないと、不動産の運用が宙に浮きます。
例えばTRECやCREALは3号を持っていますが、例えばLEVECHYの案件を途中から引き継いでさばけるのか、という問題が生じてしまいます。
結局のところ、1号事業者、3号事業者といった、実態的に不動産事業を担う事業者の財務チェックは、不動産クラファンでは非常に重要です。
当サイトではしつこく事業者の決算の解説などを実施してきている背景になります。
また、3号事業者は決算開示義務がないのですが、LEVECHYはそれに乗じて決算詳細を開示していませんので、決算情報チェックを必須としている投サイトでは、LEVECHYはファンド一覧に載せられていません。（乗せるのを見送りました）
【みらファン】 ID:1768 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 22:56:03]
個別フォームから指摘をいただいた「はんこう」様
ご指摘ありがとうございます。みらファンのファンド自動掲載がエラーで止まっていたのを修正しました。
んですが、今回のファンドへのコメントはちょっと辛口気味になりました。
物件自体は悪くないし良いと思うのですが、融資併用にした分の取り分が投資家にまわってきていないように見えましたので。
ご指摘の通り、サービス解説記事の財務面の評価修正がいりますね。これも承知しました！
【サービス共通】 ID:1767 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 21:18:19]
ヤマワケの償還遅延以降は劣後出資比率10％を下回る案件には手を出さない様にしているのですが、
ダイムラーファンドが取り扱っていた案件の劣後出資比率はどれくらいだったか分かるでしょうか。
【らくたま】 ID:1766 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 21:01:04]
管理人様
らくたま２３号すぐ埋まりましたね、180％超えです。
今回は資金の関係から遠慮しましたが、秋以降には検討したいと思います。
【サービス共通】 ID:1765 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 20:16:26]
経営者の膨らんだ負債に、出資金が全て流れ込んでしまうことが許されるなんて…やはりもっと慎重にならなければいけなかったと、反省です。
【サービス共通】 ID:1764 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 19:49:27]
3号・4号で、ファンドの運営を、倒産した営業者に委託していたり、運営者の劣後出資がある場合はどのような処置になるんですかねぇ。
【サービス共通】 ID:1763 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 18:35:47]
そうすると３号４号の方がまだマシって話か。しかし資本金10百万円とか、不特法ダメでしょ。明らかに償還延期が増えてきて潮目変わってると思ってた時にこのニュース。出資金が分別管理されてたかくらいはキチンと調査してほしい。いい加減なことしてた可能性高いと思うけど。
【サービス共通】 ID:1762 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 15:19:07]
また、このようなことが他の会社でも起こらないよう、祈るばかりです。
【サービス共通】 ID:1761 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 15:16:55]
ただ、僅かな望みに賭け、少しでも返還があるよう、届出書は送りました。
祈るしかないですね。
【サービス共通】 ID:1760 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 15:15:44]
ダイムラーファンドの件、出資をしており、書面が届いたため、担当弁護士の方にも電話し確認しましたが、やはり優先権はなく、負債がある可能性が高いようで、返還の可能性はヒクイトノコトデス低いとのことでした。
不動産クラファンを始めたばかりで、何社かに出資しましたが、いきなりこのような事態に遭遇してしまい混乱しております。
【サービス共通】 ID:1759 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 13:01:19]
1758様、情報ありがとうございます。
こういう情報を見るのは大事ですね。
キャップレートの概念は一般の方には馴染みが薄いかと思いますが、この情報の意味がわかるようになると、相場の大きな流れが把握できるので、ご存じない方には調べてみられることをお勧めしたいです。
ちなみに、「キャップレート低下=売買価格は上昇」という意味になります。アセットタイプやエリアにより動きが違うこともぼんやり見えるのではないかと思います。
また、収益物件の価格は、「物件の年間収益（NOIまたはNCF）÷キャップレート（対応したもの）」という構造です。
キャップレート動向と賃料動向を追えると、価格動向もわかる、という感じですね。
まぁ、これの先を見通すのは専門家でも難しいのは株式などと同じですが。
【サービス共通】 ID:1758 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 10:40:56]
主要都市別・アセット別キャップレート動向調査：3アセット（賃貸住宅・ファミリータイプ、都心型高級専門店、宿泊特化型ホテル）は地方都市で低下し、その他の都市・アセットでは概ね横ばい。
https://www.nomu.com/cre-navi/market/20250717.html （野村不動産ソリューションズ）
2024年初からの踊り場トレンドを継続中というところですね。2025年になってからは、ソシャレンのウェイトを増やし、不動産クラファンはインカム型にウェイトをシフトしました。
【サービス共通】 ID:1757 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 08:27:23]
＞ID:1755
それ、タロウのXのコピペだろ。
コピペするなら引用元を明記しなよ、行儀悪いぞ。
【サービス共通】 ID:1756 / 投稿者：管理人 [2025-07-18 07:55:29]
まだ確実な情報が見つけられていませんが、事実なら不特法クラファンでの初事例になりますね。
これだけ事業者が増えれば不思議なことではないですが、ここ最近の利回り競争もありクラファン専業はなかなか大変な時期なのでしょう。
このサイトの記事では触れていますが、倒産スキーム（破産法、更生系の法律など）により手続きが異なるものの、いずれのケースでもクラファン投資家には別除権が無いため、債権の弁済順位は高くありません。
各種債務の清算後の残資産を債権者の債務額に応じて（その前段として、恐らく管財人等に債権者として申し出る必要があります）配分されるため一定の損失が生じる可能性は高いですし、清算まで時間もかかるためいくら弁済されるか固まるまでには時間がかかりますので、いくらの損失が生じるかの結論には、時間がかかると見るしか無いでしょうね。
【サービス共通】 ID:1755 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 07:45:31]
【運用中の案件と運用期間】
・プールヴィラ済井出 第二期（2千万円、～2025/8/9）
・プールヴィラ済井出 第三期（2千万円、～2025/9/30）
・プールヴィラ瀬底島（2,700万円、～2026/3/13）
・プールヴィラ済井出 第四期（3千万円、～2026/6/5）
以上4件が運用中です。投資家は心配でしょう。精算が済み、少しでも返還されることを願っています。
【サービス共通】 ID:1754 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-18 01:38:09]
ダイムラーファンドの事業者が破産したとのことです。運用中の商品もあり初めてのケースですのでどうなるか注視です。１号２号ですと匿名組合の資産といえど事業者の資産ですので他債権者との争奪戦はあるのでしょうか。
【LEVECHY】 ID:1753 / 投稿者：管理人 [2025-07-17 08:01:45]
「十分に」という説明をしているんですね。
先日のコメントで間に合わせるのが簡単ではないかと感じるようなコメント私が書きましたが、記載した通りこの手の案件に詳しいわけではありませんので、参考程度に見ていただければ。
法的についても何とも言えません。
私なら、善管義務等の絡みでも、投資家にとって最善の結果を求めるのが一番で、説明会の頻度よりも実際の販売活動、販売戦術の工夫を頑張ってもらいたいですね。
【LEVECHY】 ID:1752 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-17 01:57:12]
管理人様
レベチーの説明では、市況には変化がないので半年で十分に捌けると見て半年間の延長とした。だけども更なる延期もあるかも、となんとも保身的な説明に終始して合理的な説明はなされていませんでしたね。
つい最近月報も出すけど基本的には進捗があった場合のみ報告するという通知があったばかりで、何故か翌週には一ヶ月以上先の説明会の久しぶりの開催通知。毎月やると言ってたこともやらなくて投資家との信頼関係が壊滅的に崩壊しており、これはかなり大きな問題なはずです。
だから急に説明会をやらないと法的リスクばかりが高まってる状態ですね。
【LEVECHY】 ID:1751 / 投稿者：管理人 [2025-07-17 00:44:44]
Levechyが一旦設定した期日についてどう出資者に説明しているかを理解できていないのですが、額の大きな不動産の売買交渉は相手側にも相応の時間がかかりますので、1週間2週間で驚くような進展を期待していては、期待するような追加情報がなく、疲弊するだけかと思います。
投資家に説明ができるくらいの確たる進展が得られるには少し時間がかかるもの、と考えておくほうが気を休められるかもしれません。
【LEVECHY】 ID:1750 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-17 00:22:35]
管理人様
ありがとうございます。説明会は、法的な対応のためにやるような感じですね。個人的には劇的に何かが動くとももう思えないです。
以前、管理人様と6268様が言ってたまさかオリジネーターであればやってるはずだ、と指摘されたことがなされていなかったことの危険さを漸く理解し始めてきたようです。
【LEVECHY】 ID:1749 / 投稿者：管理人 [2025-07-16 22:37:14]
すいません、この手の案件、私には知見がありませんので、何ら専門性を持ったコメントはできないのが本音です。
強いて書けば、国内デベロッパー相手だと、プランとモデル収支を8月に持ってこられて10月末までに決済と言われても、余程案件が魅力的で、最優先で対応する気にならないと、間に合わせられる気がしないですし、それほど簡単なスケジュールでは無いかと感じます。
このエリアのゼネコンと付き合いが無いとか、ニセコの別荘開発事業のノウハウが無いようなところであればなお厳しいでしょうから、建築プランを持っていくとしても、早期決済を目指すにはかなり相手は選ぶと思います。
とは言え、海外資本など短期売却目線とは違う意思決定のできる相手なら速度も違うのかもしれませんし、例えばLevechyがどこかと組んで、良いゼネコンも押さえきって、建築条件付きでなお収支が出せるような素敵なプランでも持ってきてくれれば、もう少し早いかもしれません。（海外でも資金移動の課題などもあり得ますが）
私ではこのような曖昧なことしか書けませんが、Levechyの続報で朗報があることをお祈りしております。
【Victory Fund】 ID:1748 / 投稿者：管理人 [2025-07-16 22:02:45]
銀行融資がつきにくい案件は買い手も限定されますので、売却先シナリオがイメージできるかどうか、でしょうか。
銀行融資がつかないということは、キャッシュでポンと買える買い手にしか売れないという意味合いになります。
共有持分なら共有を解消すれば、開発型ファンドなら開発が完了して竣工・稼働まで行けば、違反建築物なら遵法性を確保し直せば融資が引けるようになりますが、旧耐震そ耐震補強して融資を付けるのは現実策では無いでしょう。
とは言え、旧耐震である代わりにキャッシュフローがすごく出るものに仕上げ直せば買い手もつくでしょうし、逆にそこのシナリオが描けない方にとっては賭けの面はどうしてもあるかと思います。（私はこの手のものの収支改善効果や、出口の投資家層を単純に「良く知らない」のでイメージできないので判断できないという感じなので、投資に踏み切れる自信が持てない感じです。これは旧耐震と言うわけではないですし、このあたりに詳しい方向けですかね。）
【LEVECHY】 ID:1747 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-16 19:48:13]
管理人様
不動産の関係者としてみられた時に、今販売エージェントを探したり建設プランを今作成しているような状況で10月末に決済まで行くというには不動産業界の常識で言って可能なものなのでしょうか。
本当に困っています。
【Victory Fund】 ID:1746 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 19:39:40]
ただ想定利回りが低くても、劣後出資比率の高い方を選びます。
【Victory Fund】 ID:1745 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 19:33:44]
そういう見方も確かに有りですね。銀行融資が付きにくいので不動産クラファンで資金を集める・・・
【Victory Fund】 ID:1744 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-16 19:24:33]
そういう考え方もありですね。ただこういう案件こそ融資つきにくいでしょうから案件の選択としては間違ってないのではないでしょうか。
【Victory Fund】 ID:1743 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 18:56:50]
私は、一応1981.06.01以降建築の新耐震基準基準で選定していますので、築年数で除外しました。
【Victory Fund】 ID:1742 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-16 17:42:08]
Victory fund、ここは情報開示もほとんどしてないし、HPも放ったらかしで普通なら避けるべきと感じるのですがvictory magicで妙な安心感ありますね。レジャーホテルとか普通ではあまり扱われない案件でもしっかり償還と配当してくれればそれでいいです。心配ばかりかけられるファンドより全然いいです。ここの株主、この前電話して聞きました。スター建設株式会社、千葉県なのですね。数年前に大幅な増資をしており親会社よりもこちらの方が規模としては大きいようです。
【Victory Fund】 ID:1741 / 投稿者：管理人 [2025-07-16 17:22:16]
ご指摘ありがとうございます！
それにしても、2軒目の「レジャーホテル」ですね。最近は普通のホテルへのコンバージョン事例も出てきていますが、この築年数と立地はVictoryならではですかね。
（私には投資判断難しいですが、投資家はどう投資判断しているのでしょう）
【Victory Fund】 ID:1740 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-16 14:58:35]
管理人様
37号の劣後出資比率が間違ってました。
【LEVECHY】 ID:1739 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-15 21:18:14]
8月19日にニセコの説明会が開催されます。まだ一ヶ月以上先のことで、逆にいうとそれまでの償還はないということでしょう。流石に一年を超える運用になってきており利回り12パーはどこかにいってしまい、償還の道筋すら見えてきません。投資家にとっても資金需要が人によってはあるでしょうし、困ってる人も多いとは思いますがどのように解決していくのでしょうか。
【LEVECHY】 ID:1738 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-15 19:49:25]
全くの外野なので交付書面はなにも見ておらず投資家への説明内容も把握していません。
本件では覚書や意向表明でなく売買契約を結んだと書いてあるので、契約が実行されていないので手付金（手付放棄の期限が過ぎてからの解除でしょうが、ないよりはいいでしょう）の額か、違約解約による違約金の分だけ現金が増えているはずです。
1年以内に1回出す財産管理報告書で現金が増えておらず、契約の相手に法的な手続きも取っていなかったら、さすがに事業者としてまずいでしょう。
まあ、三為の収益や、元の所有者が儲けた分で違約金相当額は軽くカバーできるでしょうから、内輪もめしてなければそのくらいの現金は捻出できると思いますが。
【わかちあいファンド】 ID:1737 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-14 16:42:19]
わかちあいからのアンケートは、会社を見直しましたね。この会社自体が異常な利回り追求に疑問を持ち始めた変化だと思っています。ハイリスクハイリターンではなくミドルリスクミドルリターンというクラウドの本当の姿に戻りたがっていると解釈しました。
【LEVECHY】 ID:1736 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 18:53:09]
管理人様
ありがとうございました。昨今契約書で記載して問題が多発して、ヤマワケに至っては0.1ヶ月前通知という案件まで出てきました。要するに契約書は絶対であるということが前提です。
【LEVECHY】 ID:1733 / 投稿者：管理人 [2025-07-13 14:15:34]
客先がキャンセルすることは不動産の商流上は一定起こり得ることですが、投資商品として募集する際にLEVECHYの説明が十分であったか、や、投資家にとっての予見可能性が十分だったか、が論点というイメージなのでしょうか。
法的な解釈や勝算有無を私が判断できるものでもありませんのでコメントは差し控えますが、専門家の見解などがあれまた共有いただければ幸いです。
【LEVECHY】 ID:1732 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 11:21:24]
管理人様
ご回答ありがとうございます。お金がかからない方法で進めていければと考えております。ただ契約書は絶対ですので、不可抗力条項を設けて客先がキャンセルした場合、と記載していない限り契約違反の解除事由になり得るのではと思います。表面的な事実は契約違反をしているのは間違いないところで、相手が不可抗力であったと言えばそれを立証する責任は向こうに発生しると考えています。
【LEVECHY】 ID:1731 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 11:11:13]
レオ様
そうですね。ただ清算時期が到来すると次の延期は厳しいというのは事業者もわかっていると思うので売却を焦って、下値で売るという選択肢を選ぶ可能性が否定できません。自分で引き続き検討を進めることとします。
【TECROWD】 ID:1730 / 投稿者：管理人 [2025-07-13 11:09:04]
マイナーなサイトでやっていますので、大した事は出来ないんですが。
国土交通省は今は閉じた検討会になってますが、パブコメとかやってくれると良いですね。
今はSNS経由で大量かつ特定ポジションに偏ったパブコメが届く時代で、容易にはできないようですが。（このあたりはSNS社会の負の側面かも）
【LEVECHY】 ID:1729 / 投稿者：管理人 [2025-07-13 11:05:28]
善管注意義務は確かにありますが、個人の感覚としては、ニセコに関する今のLEVECHYの取り組み自体は、やれることはやっている状態で、責める状態でもないかと思います。
売買契約がキャンセルされるまでの信用調査の不足有無なども検証困難でしょうし、特に海外資本が相手だと、実際に口座に入金されるまで決済できるか分からない、といった部分は実際ありますので、事業者の行動一つで防げたという立証は容易ではない気もします。（中国系は海外に金を持ち出すのに苦労するケースがあります。そもそもどう持ち出してるのか正直よくわかりませんし。）
今回は融資の問題との情報をもらったので事情は違うかもしれませんが、LEVECHYの今の動きは次善の結果には繋がる方向だと思いますので、個人的には、お金の損得だけで言うなら、見守るのが最善ではないかと思います。
もちろん私は弁護士ではないので個人の感想レベルのコメントですが。
【LEVECHY】 ID:1728 / 投稿者：レオ [2025-07-13 10:53:12]
まだレベチーが当該不動産を売却しようとしてるので、法的措置は焦らなくても良いのではないでしょうか?
他の出資者との連携は、FacebookやグループLINEが考えられますが、相手との妥結点は個個人で違うので、ちょっと難しい気がしますが。
【LEVECHY】 ID:1727 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 10:43:33]
管理人様、レオ様
私はもうそういう時期が来ていると考えております。自己責任という言葉では契約違反が正当化されるのかどうか、確かにそれがもつ重要性などを鑑みて告知が遅れたことを問われない可能性もあると伺っていますが、25億も集めて毎月資金繰りのフォローはしていた、10日前に気づいて慌てて通知をしたというのはいくらなんでも転売と決めつていたアクションそのものも妥当性に欠くと思われます。
【LEVECHY】 ID:1726 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 10:31:47]
レオ様
お世話になります。行政は当てにならないということですね。
本件、6268様のようなプロが厳しい問い合わせをすることで不動産クラウドファンディングのオリジネーターとしての奮起を促すという対応と、法的に強制力を持って対応をするという二つの取るべき手段があるかと思います。
幸いなことに説明会での言葉は、善管注意義務違反や不作為、また契約書の通知が遅れたことは事実で一週間前にそれが分かったと言ってもそれこそがプロとしての自覚を欠いていたことにつながると考えており合理的な延長理由にはなり得ないと考えます。すなわち、買主のキャンセルが不可抗力となり通知ができなかったことが不可抗力として認められるだけの理由にはならないということに相当し、民事でいう債務不履行、信義則、善管注意義務違反と言った内容であとは消費者契約法と不特法はグレーかと考えています。
もしも私と同じような考えがいれば是非連携させていただければと思いますが何かコンタクトする方法あれば教えてください。
【TECROWD】 ID:1725 / 投稿者：レオ [2025-07-13 09:23:28]
管理人様
管理人様のように誠意と善意をもって不動産クラウドファンディングの発展、投資家保護に全力を尽くされている方に対して、私は尊敬の念を抱きます。
本来なら、事業者や監督省庁が自覚をもって、問題点に対する改善を図るべきですが。。。政府の検討会でいくらか進展はみられるとは思いますが、国交省の対応、そして業界団体の対応を見ている限りは、改善をしようという意気込みを感じられません。
両者とも必死に保身しているようです。
私が不動産クラウドファンディング協会に何度か問い合わせをしていたのですが、最後のほうは質問を無視されました。
政府の検討会に、出資者の意見が反映される仕組みがあれば良いのですが。
【LEVECHY】 ID:1724 / 投稿者：レオ [2025-07-13 09:18:43]
契約書上の、運用終了の１か月前の通知、について、私がヤマワケエステートの岡本案件で、同様に１か月前通知を怠っていたので、その旨不特法に違反するのではないかと、ヤマワケエステートの管轄部署である大阪府に「不特法における契約違反にあたるのではないか」と問い合わせたところ、大阪府からは「契約違反があれば、それは民民（つまり自分でヤマワケエステートに民事訴訟をするなり話し合いをするなど）をしてほしい」との回答がありました。
残念ながら契約内容違反だけでは、不特法の監督部門は、不動産クラウドファンディング事業者に何もも対応をしません。
個人で民事裁判を起こすこともできるでしょうが、あくまでも自己責任の「投資」ですので、事業者の悪質性が違法であることの根拠を立証できななければ、法廷で争うことは難しいのではないか、と個人的には思います。
但し、当初から仮に既に締結済みの売買契約が、買主から破棄された場合は新しい購入先を探す、としていたので、その動きが遅いことに対して、出資者はLEVECHYに新規購入先をすぐに見つけて売却するように強く求めることはできると思います。
民事訴訟等、法的手段については、LEVECHYがファンド運営管理者の責任を放棄した時点で行うことができるのかな、と思います。
【サービス共通】 ID:1723 / 投稿者：不動産クラファン愛好家 [2025-07-13 05:21:49]
社長インタビューでも、らくたま金子社長とレベチー高社長の違いが如実に現れてますね。投資家ファースト経営の根幹の違いが・・・
【LEVECHY】 ID:1722 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 01:30:18]
そもそも1週間くらい前になるまで客のキャンセルを確認できなかった事自体がプロの事業者として取るべき慎重なアクションをやってなかったってことで善管注意義務違反でもありますからね。
【LEVECHY】 ID:1721 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-13 01:25:18]
レオ様
お世話になります。QAのシェアありがとうございます。また一つ辻褄の合わないことを発見しまして、QAでは、8カ月の決済期間の猶予は相手が自社開発か転売かで悩んでおりという資金繰りの話を言ってなかったということですね。5月の説明会では買い手キャンセルのための不可抗力を主張しており実際にそうだったのかもしれませんが、去年の時点ではそれは伏せていたということになりますね。ここは、明確に一ヶ月の通知義務を違反しており、買い主のキャンセルがそのまま運用の継続になって仕方ないような雰囲気が醸成されていますが、契約から行くと本来契約は完了しており、向こうも言ってる通り清算期間に入っているのですが、その契約期間で実質運用をやっていることは法的に問題を抱えていると考えています。
【TECROWD】 ID:1720 / 投稿者：管理人 [2025-07-12 22:24:55]
レオ様
私自身情報発信の範囲や方法には悩む部分がありますが、投資家保護のためにも、投資家の判断材料となりうる情報を提供したいと考えて発信しています。
不動産クラファンにおける情報開示などのルールは、まだまだ改善の最中だと感じており、投資家がより多くの投資判断材料を元に判断できる環境に改善していって欲しいと感じています。
風呂敷を広げるような言動かもしれませんが、私は不動産業界にも関わる人間ですから、不動産クラウドファンディング業界が健全に発展し、投資家とWin-Winの関係で成長していくことを願っています。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1716 / 投稿者：管理人 [2025-07-12 15:30:35]
サイトで見たら、20坪弱の土地の5階建てビル、各フロア40㎡規模と、結構店舗系が得意な事業者でないと、リーシングが大変そうなビルですね。
この手のビルは路面店と上層階で全く集客力が異なるので、取れる賃料帯も全く違いますし、ニーズも当然路面の方が高いです。
できれば1F～5Fまでまとめて借りてもらえれば理想ですが、1Fだけ、または1F2Fといった引き合いの多いフロアのテナントを先に決めてしまうと、上層階を個別に埋めないといけなくなる、など、駅近立地ながら、逆にいろいろ悩む点はあるのかもしれません。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1715 / 投稿者：1711匿名 [2025-07-12 13:13:22]
管理人様
ありがとうございます。素人なものでCOZUCHIを信用しすぎてしまっておりまして。先方とのやり取りの中でなかなか具体的なことが分からないので
不安を感じております。
気長に構えておけるくらいの資金範囲、ということを今後肝に銘じて投資を続けていきたいと思います。とにかく現状はTRIADに期待して待ちたいと思います。お忙しいところありがとうございました。
【LEVECHY】 ID:1714 / 投稿者：1611 [2025-07-12 02:29:44]
6268様 いつも有益な情報ありがとうございます。もう七月なのでこのペースで10月に償還できるのでしょうかね。
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1713 / 投稿者：管理人 [2025-07-12 01:00:07]
補足ですが、一棟テナントビルのリーシング案件はレジのリーシングとは全く質が違いますので、投資する場合は、気長に構えておけるくらいの資金範囲での投資にしておく方が、精神的に楽だと思います
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1712 / 投稿者：管理人 [2025-07-12 00:56:36]
ちょうどCOZUCHIのサイトがメンテナンス中で案件が確認できないですが、11月末までが運用期間のファンドですかね
原宿駅至近の一棟テナントビルだと、TRIADが希望する（ファンドのめざす売却額を実現するための収益を得られる）水準の賃料負担力がある企業はある程度限定されるでしょう
TRIAD社記載の通りで、与信面で課題のあるテナントを入れてしまうと、物件売却にも大いに悪影響がありますので、賃料もテナントの信用力、ブランド力・収益力も重要です
求める賃料水準はもちろん、店舗の専有面積やフロア構造などによりターゲット層の広さも異なるのだと思いますし、TRIADの店舗系テナントリーシング能力も未知数ですが、11月末までは、まだ期間があります
今どの水準の賃料で交渉しているかわかりませんが、一度賃料を下げてしまうと売却額にダイレクトに響きますので、今簡単に賃料を下げて折衝することはないように感じます
そのあたりの判断はTRIADに委ねるしかないですし、現状まだ余裕があるかどうかも、現時点で外から伺い知ることはできないかと思います
TRIADの立場からすると、妥協してテナントを選ぶよりは、延長してでも良いテナントを誘致して高値売却を狙う方が、投資家のためにも重要かもしれません
【COZUCHI(TRIAD)】 ID:1711 / 投稿者：匿名 [2025-07-12 00:09:36]
COZUCHI114 原宿駅前の件ですが、４月の報告に続き７月の報告でも（運用開始してすでに半年経過しても）まだ空室のようです。
COZUCHIに問い合わせしても、「運用当初から複数社とリーシングについて交渉していたがリーシング条件、与信等の理由から契約締結に至らず、４月下旬に数十社集めた内覧会を開催して反響対応中」との回答でした（５月末での回答）。その後も現在まで賃貸契約は出来ていないようです。
具体的なところは秘密保持を理由にほとんど回答になっておりません。（こういう誠意なき対応はCOZUCHIに限りませんが）
このままだと売却できずに毀損する可能性が高いと考えております。
管理人様その他の方、どうお考えになりますか？
【TECROWD】 ID:1710 / 投稿者：管理人 [2025-07-11 19:35:10]
情報ありがとうございます。
事業者は当然、事業者の立場での主張を回答するわけですから、当然、不正がある、などという回答はありえないでしょうね。
（以前も、AMATUHI社が4.8億円/年のキャッシュ負担をする上での「与信的に不安は極めて少ない」って主張をされていたとの情報があったのを思い出しました。）
最後結局は、それぞれの投資家自身がしっかり情報を集めて、判断していくしかないですね。
当サイトの情報も、その判断材料の一つとなることを願っております。
【GATES FUNDING】 ID:1709 / 投稿者：管理人 [2025-07-11 19:21:25]
首都圏や大阪の好立地タワマン系は、将来の値上がり期待もあり、海外資金の投下先としての需要があるので、もはや一般人には変えない世界になっていますね。
分譲時の倍率も高く、即転売しても利益が出るような世界ですので、流動性面では区分マンションより安心感があるのではないか、と思います。
ので、GATESさん、よくこの類のものを何件も仕込んでくるな、と。（かつ、それをよくクラファンに出すものだな、と。まぁ、しばらく持つことで更に高値で売れる期待があるのかもしれませんが。）
【GATES FUNDING】 ID:1708 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-11 18:53:05]
金額だけ見ると高いですけど
上層階で売りに出てるものの㎡単価より安いですよね
【GATES FUNDING】 ID:1707 / 投稿者：レオ [2025-07-11 17:11:54]
管理人様
こちらに引っ越ししました。
10億でもまだ値上がりするかもしれないんですね。
世の中どうなってしまったんでしょうか。。。
前澤さんみたいな人いっぱいいるのかな。
運用期間も短いですし、購入希望者がすでにいるのかもしれませんね。
【LEVECHY】 ID:1706 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-11 15:52:03]
すみません、5月にあった社長のアーカイブってどうやって見ることができますか？
【サービス共通】 ID:1705 / 投稿者：管理人 [2025-07-11 12:46:41]
レオ様
GATESについては、商流にもよりますが、今東京どころか、主要都市の人気タワマン系は、欲しい人が多数いる中手に入らない、という状況が生じてますので、高すぎでもないかも。
しかも、今の市況だと先高感を持っている方も多く（建築原価高騰で、今から開発するものはもっと原価が上がる）、取得額そのままで手放すということは考えにくいので、過度に高すぎるというものでもないかな、と思います。
低層階で専有面積のもっと小さい部屋でもそれなりの坪単価で売り出されていましたので、今回物件は、決して不当な価格でもないかな？と私は感じました。
GATESさんは、この手のアセットに関する専門性は高そうですから、このファンドだけで見たらすごくねらい目だと思います。
気になる点があるとしたら、不慣れなアセットタイプに手を出されているケースや総資産規模が増加傾向にある点で、そこだけ留意して分散投資は個人的には有りと感じました。
ポンジ・スキームの可能性についてはあくまで可能性や、その疑いを晴らすための情報発信や商流の透明化改善などを求めたいな、と私が思っているということで、コメントは一旦ここまでとさせていたあだきますね。
【TECROWD】 ID:1703 / 投稿者：レオ [2025-07-11 12:26:52]
さすが管理人様ですね。
専門性のある見解と鋭い指摘です。
私がテクラ社に、ファンドでのAMATUHI社の関係、資金の還流についてメールで質問をした内容を共有します。
当然といえば当然ながら、不正はない、との回答です。（不正してます、なんて回答しませんよね。）
あとは、投資家自身がテクラウドに投資するかどうか判断を委ねるしかないと思います。
私も捜査機関に所属しているわけではないですし、不正かどうかは分かりかねます。
（テクラ社からの回答）
利害関係人とは、例えば、当社の議決権の過半数を保有している法人もしくは個人、当社の主要株主、当社の役員および使用人等が挙げられますが、AMATUHI社と当社との間にはそのような関係はなく、両社は利害関係人には該当しません。また、AMATUHI社とのマスターリース等の取引があるために、利害関係人に当たるということはございません。
なお、AMATUHI社との不動産売買やマスターリース契約は通常の商取引であり、全く問題はございません。もちろん、不正なお金の流れ等も一切ございません。
【TECROWD】 ID:1702 / 投稿者：管理人 [2025-07-11 09:35:29]
もう一つ大きな問題があります。
決算上、当該取引を通じて別会社に利益計上されるという構造は、本来法律が防ごうとしている「出資金の目的外流用」を可能にしてしまいます。
ファンド運営事業者以外の決算開示義務は不特法に定められていませんので、関係会社で仮に利益を過剰に出してプールできてしまうと、ファンドが生み出した余剰利益を元にした資金のファンド間流用により、ポンジ・スキームが形成「できてしまう」のです。
詳しくはこちらの記事に記載していますのでご参考に。
https://investors-eye.jp/exp_16/
これは法規制の設計思想からしても望ましくない取引であり、事業者に他意はなかったとしても、ポンジ・スキームという疑念を持たれる理由にはなりえます。（だからポンジだと断定してよいということではありませんが。）
今は楽待記事で当初目論見や投資家には建物を建てる資金を集めながら建物を建てていなかったとの指摘があったところ。
それが国会で議論を巻き起こしている状況ですから、その状況で更に、テクラ社の取締役が代表取締役を務める会社から土地を購入するような取引形態のファンドを今出すのですから、投資家保護のためにも、事業者にはこれまで以上に丁寧な説明を実施していくことが望ましいのではないでしょうか。
ファンドの収支設計をし、妥当性検証をしているテクラ社のとっては、その価格妥当性や商流の妥当性を説明することは本来容易なはずです。そこを丁寧に説明する姿勢になれば、変な疑念を持たれることも避けられて、投資家にとっても事業者にとっても良い状態にすることができるのではないでしょうか。
加えてAMANEKU案件は、AMATUHI社が建築請負をすることが重要事項説明書などから読み取れないというのも、投資家に不安を感じさせてしまう可能性があるのでは、と懸念します。
本ファンドでは、それぞれの工程で関係企業との商流が生じています。
①入口の購入先（インベスコスジャパン）
②期中の資金使途（建築請負AMATUHI）
③出口の収益力に直結するテナント（利用者AMATUHIのみ）
事業者側の立場では、疑念を持たれないよう、より繊細な配慮を持って、情報開示をしていくことが望ましいのではないでしょうか。
情報開示等に関する不安を感じる投資家がいることをテクラ社が不本意に感じるのであれば、今からでも丁寧に情報発信を行い、情報の透明性確保に向けた努力をされることを期待したいです。
【TECROWD】 ID:1701 / 投稿者：管理人 [2025-07-10 23:45:58]
プロ向けファンドの世界では、一つの会社内で利益相反取引がある場合、組織の分離や意思決定に関与させないファイアウォールなどが求められますね。
・インベスコスジャパンとしては少しでも高くファンドに売りたい
・ファンドを運営するテクラとしては、少しでも安く不動産を買う努力が必要
この利害が相反する両者の意思決定が同じ人物が行えることが望ましくないというのが利益相反の問題です。
このあたりは不動産ファンドでなくとも、会社の役員兼任時にも普通に問題になるため、会社組織のガバナンスでも、利益相反関係のある役員や代表を意思決定から外す、といったことを実際に行うケースがありますし、外部からも求められますね。
【TECROWD】 ID:1700 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 23:04:04]
素人なので詳しくはわかりませんが、一つの会社内で専門部署間で案件を共有するのは当然だろうと思いますが、専門部署を子会社化してグループ会社間で共有したらポンジだとか言われる。一体、何が違うんだろうと思います。素人考えですが。
【TECROWD】 ID:1699 / 投稿者：管理人 [2025-07-10 22:41:42]
テクラウドの新ファンドを見ると、テクラ社の役員が代表取締役を務めるインベスコアジャパンから不動産を購入する契約でした。
本件含め、関係性の濃い会社との取引が多いため、いくつかのファンド情報を整理してみました。
https://investors-eye.jp/20250710_tecra/
記事にも記載しましたが、「李下に冠を正さず」で、関係性の濃い企業が商流に入る場合には、売買価格や賃貸価格、商流の妥当性についての情報発信をもっと積極的に実施してもらいたいと感じました。
また、私はそもそも、関係性のある会社を商流に入れる（２カ月での短期転売）などは、本来ファンドとしては行うべきではないと感じました。
投資した投資家みながそれを理解の上で投資しているのであれば双方納得の上、ということなので問題ないのかもしれませんが、果たしてみなさん、気付かれてるんですかね。
【サービス共通】 ID:1698 / 投稿者：管理人 [2025-07-10 08:07:02]
難しいですね。行政は調査機関でもなく、あくまでルールに従い監督する部門で、司法は疑わしいは罰せず。
とはいえ判断基準が監督方針に明記されたりすれば線引きは明確になっていきますし、今起きている課題への対処が進むと良いのですが。
金融庁管轄にもする、は、そのうちあるのかもしれませんね。
不特法1号でも、STを用いれば金商法適用になりました。
実態に沿って規制のあり方も変化はしていくのだと思います。
【サービス共通】 ID:1697 / 投稿者：レオ [2025-07-10 07:04:08]
管理人様
詳細な調査ありがとうございます。
確かに某事業者とマスターリスを請け負った会社の関係は、利害関係人に該当するかもしれませんね。
かなりグレーなゾーンですが。。。
この辺りは、行政や裁判所の判断によるところが大きいですよね。
但し基本、グレーは白、というのが法治国家の理念ですので、違法かどうかというと合法かな、とも思われますが。。。
確かにメディアは確固たる根拠がないと動けないですね。
不特法の下での事業の健全性を確保するために、事業者の資格の厳格化、投資家保護のための事業内容の明確化と透明性の確保、問題が発生した場合の事業者、投資家の対応ガイドラインなどが、政府の検討会で進められることを期待したいところです。
個人的には、そもそも金融商品を国土交通省の管轄下においていることが問題ではないかと思っています。
金融庁の管轄下にしたほうが、専門性のある行政の人材がクラウドファンディング事業者をきちんと監督できると考えています。
【わかちあいファンド】 ID:1696 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:01:56]
わかちあいはよくトレースしないと何が何だか訳が分からないのですね。
【わかちあいファンド】 ID:1695 / 投稿者：匿名投稿 [2025-07-10 01:00:14]
わかちあいは難しいですよ。大樹は延長組を除いた金額で募集、石垣は延長組を入れた金額で募集、しかしまだ延長組の金額は入ってないので2期、3期の合計金額295百万円となっていますね。恐らく3、4割はリファイナンスに承諾してると思うのでいきなり初日に1億程度の応募があったように見えるのでしょう。で結構入ってるので入れてみようかな、と。レベチーなど他の遅延ファンドを研究している点では立派です。
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