「投資家日記」では、管理人の投資応募先や、投資先選定における考え方などを記載しています。
DARWIN funding 開発型27号に、100口100万円投資完了！
神奈川県川崎市で一棟マンション開発を行う「DARWIN funding 開発型27号」に投資完了しました。
想定利回り7.6%のファンドですが、100万円投資時には、選べるペイが1.5%＝1.5万円がついてくる特典付き。
運用期間が153日と約5か月の短期運用ですので、前後の資金拘束期間を2カ月と見ても、選べるペイの年利換算は2.5%程度になりますので、結構お得なファンドだという判断です。
劣後出資比率10%の開発型ファンドですので、決して劣後出資比率が高くはありませんが、DARWINでは、このタイプのファンドにほぼ特化してマンション開発ノウハウを蓄積しており、大失敗はしにくいだろう、という期待も込めると、管理人にとってはリスクに対してリターンが高め、という評価となりました。
＜DARWIN funding 開発型27号 投資実績＞
開発するマンションの収益力見通しはどうなの？
JR南武線「浜川崎」駅まで徒歩5分の立地となっており、周辺マンションを調べてみても、立地面での競争力は悪くありません。
周辺の20㎡弱規模のワンルームマンションの坪単価は1.3万円前後ですので、開発するマンションのレンタブル比率（廊下等共用部を除き、貸し出し可能な専有部の比率）を78%で見ると、年間賃料水準は2,300万円水準になります。
この賃料水準だと、総事業費の4.1%と表面利回りベースとなるため、決して余裕のある収支計画ではありません。
売却利益を取るためには当然総事業費より高い金額で売却する必要があり、そうすると、売却額ベースの表面利回りは4%を切る水準となります。NOI利回りだと3%前半という数時感になりそうですので、富裕層向けの相続対策商品として販売するなど、販売面の工夫も必要でしょう。
ただ、本件は開発型ファンドのため、総事業費全てが開発原価とはならないはずですので、実際の利回りはもう少し高くなることが期待できます。
というのは、調達した資金の使途は、「土地の購入コスト」「建築コスト」「税金等の諸経費」「キャッシュリザーブ＋リスクバッファ（予備）」といった用途となり、必ず現金として残す余剰分が含まれるはず（そうでないと、開発コストが1円でも増えたら資金ショートすることになります）なので、総事業費からキャッシュリザーブ、リスクバッファを除いた金額が実際の開発原価となります。
そうなると、開発事業の収支としては、それなりに採算が立ちそうです。
但し、この想定には、やや楽観的な個人的想定が含まれます。
DARWINのこれまでの開発型ファンドでは、概ね総事業費の4%強水準の開発を前提として、満額配当を続けていますので、キャッシュリザーブやリスクバッファは、それなりに確保しているのでは、と、私が「勝手に（※）」想像しているものです。
これはあくまで私個人の見解ですので、固めに投資判断したい方は、キャッシュリザーブやリスクバッファがゼロ前提で評価することをお勧めします。
その場合、開発原価ベースで表面利回り4.1%水準だと売却益確保が大変ですので、賃料を坪1.3万円ではなく、もう少し高くするための設計工夫が必要になると思いますので、DARWINの開発したマンションを実際に見て、相場賃料よりも高い賃料を取るための工夫があるか、などを確認すると、より手堅い投資判断が可能となるのではないでしょうか。
※DARWINの悪い特性として、ファンドの運用終了後の財産管理報告書では、上記のような資金細目の記載が一切なく、総事業費全てが「不動産の原価」にまとめられてしまいます。
本来総事業費を1円も残さず開発費や税金支払いに使いきる、なんてことはありえないと思うのですが、現在の不動産特定共同事業法の運用では、このような記載が許されてしまうようで、実際の開発原価が見えない状態です。
このあたりは是非、監督官庁からの指導や業界自主ルールで改善をしていってもらいた点だと個人的には感じます。
